容积率拆分及产品排布培训

1、1容积率拆分及产品排布容积率拆分及产品排布策划顾问部2013年5月2目目 录录容积率拆分1容积率拆分方法及案例2产品排布方法及案例4产品排布3 3容积率拆分及产品排布容积率拆分及产品排布容积率拆分容积率拆分容积率拆分容积率拆分3容积率拆分容积率拆分容积率的概念容积率的概念容积率容积率 =总建筑面积用地面积建筑面积建筑面积=1倍用地面积倍用地面积建筑面积建筑面积=1倍用地面积倍用地面积建筑面积建筑面积倍用地面积倍用地面积 容积率的值是无量纲的比值，通常以地块面积为1，地块内地上建筑物的总建筑面积对地块面积的倍数，即为容积率的值。红线内可建设用地面积红线内可建设用地面积4容积率的概念的说明容积率的

2、概念的说明产品策划基础知识产品策划基础知识容积率与产品形态容积率与产品形态 容积率是衡量建设用地使用强度用地使用强度的一项重要指标； 容积率指标中所指的总建筑面积，一般是指的地上建筑面积一般是指的地上建筑面积，地下建筑面积一般不计入容积率指标计算中； 规划设计条件给定的容积率指标的约定，一般是一般是小于等于小于等于某一数值某一数值； 容积率指标中的总用地面积，一般是指净面积，即可建设用地面积一般是指净面积，即可建设用地面积。容积率拆分容积率拆分容积率的概念容积率的概念5用用地红线与可建设用地地红线与可建设用地项目地块东西向道路南 北 向 道 路 代征道路代征道路代征绿化代征绿化其他项目其他项目

3、保留容积率拆分容积率拆分容积率的概念容积率的概念6p 一般情况下，建筑产品形态与容积率有一定的对应关系容积率容积率=地上总建筑面积用地面积容积率指标与相对应的产品形态容积率指标与相对应的产品形态容积率指标容积率指标0.50.50.70.71.01.01.61.62.12.1对应的产品形态对应的产品形态独独栋栋/双拼别墅双拼别墅 联排别墅联排别墅叠拼叠拼+联排联排多层住宅多层住宅小高层小高层高层高层容积率拆分容积率拆分项目平均层数与容积率拆分项目平均层数与容积率拆分7住宅项目平均层数住宅项目平均层数p 如何估算给定容积率指标下的住宅项目平均层数？通常，规划意见书除了给定容积率指标，还会给定建筑密

4、度、建筑限高等相关指标；如果根据简单的算法，建筑平均层数很容易得出：平均层数平均层数 = 地上总建筑面积（用地面积地上总建筑面积（用地面积 x 容积率）容积率）楼层平均面积和（用地面积楼层平均面积和（用地面积 x 建筑密度）建筑密度）=容积率容积率建筑密度建筑密度 基底面积一般大于楼层平均面积 不是所有单体都能做到相同层数 其他因素的影响，如日照、退线等我们需要修正！修正！容积率拆分容积率拆分项目平均层数与容积率拆分项目平均层数与容积率拆分8建筑建筑平均层数平均层数p 建筑平均层数平均层数平均层数 =容积率容积率建筑密度建筑密度x 日照间距系数日照间距系数 x 楼层修正系数楼层修正系数楼层修正

5、系数楼层修正系数楼层修正系数的数值范围约为：容积率拆分容积率拆分项目平均层数与容积率拆分项目平均层数与容积率拆分9拆分容积率拆分容积率p 什么是容积率拆分？通常，给定的一定数值的容积率，会对应一定的产品形式，如前表所示；但是，由于种种需要，在满足其他指标的前提下，对给定的容积率进行分解，从而在一个项目里面形成不同的产品形式，这种做法就叫做容积率拆分。容积率拆分前容积率拆分前六层住宅六层住宅六层住宅容积率拆分后容积率拆分后三层联排六层住宅小高层住宅容积率拆分容积率拆分项目平均层数与容积率拆分项目平均层数与容积率拆分10容积率拆分方法及案例容积率拆分方法及案例容积率拆分方法及案例容积率拆分方法及案

6、例11容积率拆分方法及案例容积率拆分方法及案例方法方法12昆山昆山 世茂蝶湖湾世茂蝶湖湾关键词关键词：容积率的极致拆分：容积率的极致拆分容积率拆分方法及案例容积率拆分方法及案例案例案例13地块原始状况:优势：地块内部有天然水系，内部地势平整劣势：地块北侧临近沪宁高速，存在较大的噪声和尾气污染项目区位:江苏昆山市，毗邻上海项目总建面约107万，容积率容积率。西夏区沪宁高速天然水系容积率拆分方法及案例容积率拆分方法及案例案例案例14项目规划特点:u的容积率拆分到极致，仅两种基本产品类型，高层（28-32F，另有一幢153m的地标公寓）和别墅u高层沿北侧，弧型单排“流线型”排列，既隔绝沪宁高速干扰，

7、又尽量节省占地，便于内部打造大面积集中绿地水面u对原生水系重新设计，形成较大面积的湖景，湖中建岛，打造私密性很强的独栋、双拼别墅区高层区，28-32F联排叠拼别墅区独栋双拼别墅区容积率拆分方法及案例容积率拆分方法及案例案例案例15总体容积率总体容积率28-32F高层高层联排叠拼别墅联排叠拼别墅独栋双拼别墅独栋双拼别墅9F小高层小高层前提还是前提还是不限高！不限高！容积率拆分方法及案例容积率拆分方法及案例案例案例16容积率拆分方法及案例容积率拆分方法及案例户型配比户型配比如如 何何 计计 算算 户户 型型 配配 比比 ？17产品排布产品排布产品排布产品排布18 与容积率密切相关的几个指标与容积率

8、密切相关的几个指标 日照间距 建筑密度 建筑限高 建筑退线产品排布产品排布相关经济技术指标相关经济技术指标19日照间距日照间距p日照间距，指前后两排或者几排房屋之间，为保证后排房屋在规定的时日获得所需日照量而保持的一定间隔距离。地面北前楼后楼日照间距产品排布产品排布相关经济技术指标相关经济技术指标20日照间距日照间距p日照间距一般与项目所在的城市（纬度及气候区划）有密切关系北京产品排布产品排布相关经济技术指标相关经济技术指标21日照间距日照间距气候区划气候区划产品策划基础知识产品策划基础知识容积率与产品形态容积率与产品形态产品排布产品排布相关经济技术指标相关经济技术指标22日照间距日照间距塔式

9、建筑与板式建筑塔式建筑与板式建筑p 日照间距一般与项目的建筑形式有密切关系：塔式建筑与板式建筑p 塔式建筑，是指各个面长高比都小于1的建筑p 板式建筑，是指塔式式建筑以外的建筑塔式建筑板式建筑HABHAB产品排布产品排布相关经济技术指标相关经济技术指标23建筑密度建筑密度产品策划基础知识产品策划基础知识容积率与产品形态容积率与产品形态p 建筑密度是指建筑基底面积与建设用地面积的比值，以百分比表示；p 建筑密度一般会在规划设计意见书里面有明确规定；p 一般情况下，为了控制项目的品质、尽量提高人均绿化率和人均活动空间，对多层小区和高层小区有一个大致的建筑密度控制： 多层小区一般为25%30%，高层

10、小区一般为20%25%； 公建或商业的建筑密度一般会根据项目单独给定，一般会比住宅项目高，例如45%甚至更高产品排布产品排布相关经济技术指标相关经济技术指标24建筑限高建筑限高p建筑限高，是指规划部门在规划设计指标中规定的对宗地内建筑的高度限制；p给定的建筑限高一般约定为小于等于多少米；p限高的控制点，一般有“建筑最高点高度”和“檐口高度”两种。产品排布产品排布相关经济技术指标相关经济技术指标25建筑退线建筑退线p由于需要协调项目自身与周边项目的交通、消防、日照等相互关系，不允许紧贴红线进行建设，一般都会退后一段距离；p建筑退让距离，与项目所处的位置、周边的状况相关。项目地块东西向道路南 北

11、向 道 路 代征道路代征道路代征绿化代征绿化其他项目其他项目保留产品排布产品排布相关经济技术指标相关经济技术指标26p 容积率p 建筑密度p 建筑限高p 日照间距p 建筑退线影响产品形态产品排布产品排布相关经济技术指标相关经济技术指标27产品排布方法及案例产品排布方法及案例产品排布方法及案例产品排布方法及案例28我们所说的地块价值分析，就是通过对项目地块内、外部促进和影响因素的分析、对比，对项目地块的居住价值和商业（商务）价值进行排序，以便给产品设计及规划设计提供依据。n共同影响因素（如区位等）共同影响因素（如区位等）n外部价值促进因素（如公共绿地、水景、配套等）外部价值促进因素（如公共绿地、

12、水景、配套等）n外部条件影响因素（如交通干道影响、高压线、政策房等）外部条件影响因素（如交通干道影响、高压线、政策房等）表现形式：用地图（卫星图等）+文字描述+结论产品排布方法及案例产品排布方法及案例地块价值分析地块价值分析29影响因素：高压线影响、南侧厂房影响、经济适用房影响、其他项目影响影响因素：高压线影响、南侧厂房影响、经济适用房影响、其他项目影响改善因改善因素：绿化带改善居住品质素：绿化带改善居住品质地块地块价值价值排序：地块排序：地块4 地块地块1 地块地块3地地块块1地地块块3地地块块4工业厂房工业厂房影响影响高压线高压线影响影响经适房影响其他项目影响绿化改善绿化改善绿化改善绿化改

13、善高压线影响绿化改善公建地公建地块影响块影响地块价值分析地块价值分析产品排布方法及案例产品排布方法及案例地块价值分析（示例地块价值分析（示例1）30X-6X-10X-9X-7X-4河道、绿化带改善厂房噪声影响其他项目影响交通便利交通便利噪声影响地块价值分析地块价值分析改善因素：改善因素：p 西侧河道及绿化带改善环境；西侧河道及绿化带改善环境；p 南南侧现状道路，接通便利。侧现状道路，接通便利。影响因素：影响因素：p 北侧厂房噪声影响；北侧厂房噪声影响；p 南侧道路噪声影响；南侧道路噪声影响；p 东东侧低端项目对品质影响。侧低端项目对品质影响。地块价值排序：地块价值排序：p 居住价值：居住价值：

14、地块地块西侧西侧 地块中部地块中部 地地块南块南部部 地块东北部地块东北部p 商业价值：地块南部商业价值：地块南部 地块东部地块东部 地块西部地块西部 地块北部地块北部产品排布方法及案例产品排布方法及案例地块价值分析（示例地块价值分析（示例2）31居住价值：东地块居住价值：东地块西地块东部东地块西部西地块东部东地块西部商业价值：中间规划路两侧影响因素：京九铁路建材城京开高速城中村改善因素：东侧绿地西侧绿地地块价值分析地块价值分析西侧绿化隔离带东侧绿化隔离带东侧居住地块西侧居住地块N京九铁路噪声影响京开高速噪声影响建材市场综合影响待拆迁城中村综合影响150米绿带改善环境降低噪声100米绿带改善环

15、境产品排布方法及案例产品排布方法及案例案例案例32案例：黄土岗项目案例：黄土岗项目西侧绿化隔离带东侧绿化隔离带东侧居住地块西侧居住地块N规划原则综述规划原则综述p 总建筑面积做满，实现总体总建筑面积做满，实现总体容积率；容积率；p适度拆分总体容积率；p 拔高西地块容积率指标，做足高度，降低东地块容积率；p 西地块一分为二，西侧安排政策房，尽量减少占地面积，剩余部分排商品房；p 所有商品住宅均为南北通透的板式建筑，舒适性较高；产品排布方法及案例产品排布方法及案例案例案例33案例：黄土岗项目案例：黄土岗项目西侧绿化隔离带东侧绿化隔离带东侧居住地块西侧居住地块N中高端商品住宅区中端商品住宅区公租房限

16、价房景观公园整体规划布局整体规划布局p由西向东排布：政策房由西向东排布：政策房-中端商品房中端商品房-中高端商品房中高端商品房产品排布方法及案例产品排布方法及案例案例案例34案例：黄土岗项目案例：黄土岗项目产品排布方法及案例产品排布方法及案例楼盘布局形态楼盘布局形态 楼盘布局的三大形态楼盘布局的三大形态 点群式布局 行列式布局 围合式布局35产品排布方法及案例产品排布方法及案例楼盘布局形态楼盘布局形态一、点群式布局（组团式布局）一、点群式布局（组团式布局）特点：特点： 点群式布局即各栋住宅楼围绕中心绿地、水景或配套建筑，有规律或自由地布置，从而形成一个组团。其住宅楼的形态美观多变，楼栋布置更灵活，很容易与周边建筑物区别开来容易创造出圆形、弧线等特色房型。36案例案例：北京金茂府：北京金茂府产品排布方法及案例产品排布方法及案例楼盘布局形态楼盘布局形态二、行列式布局二、行列式布局特点：特点： 行列式布局采用条式单元住宅或联排住宅，按一定的朝向和间距成排布置。采用行列式布局对房型设计较为有利，所选用的房型基本上可做到套型南北通风房间全明，使每户都能获得良好的日照、通风条件，居住起来舒适度高。37案例案例：南昌万科青山湖：南昌万科青山湖案例：杭州德信泊林印象案例：杭州德信泊林印象