房地产销售法律知识培训

1、房地产销售法律知识培训房地产销售法律知识培训主讲人：主讲人： 所谓房地产，在法律上也称为不动产，它是所谓房地产，在法律上也称为不动产，它是相对于动产而言的，是指位置不能移动或者移动相对于动产而言的，是指位置不能移动或者移动位置后引起性质形状改变或降低其价值的财产。位置后引起性质形状改变或降低其价值的财产。在我国，房地产已成为国民经济的支柱产业，其在我国，房地产已成为国民经济的支柱产业，其发展程度已成为我国经济现代化的重要标志。房发展程度已成为我国经济现代化的重要标志。房地产的地产的“不动产特性不动产特性”决定了其在法律上具有土决定了其在法律上具有土地使用权决定地上权的归属原则。具体而言就是：地

2、使用权决定地上权的归属原则。具体而言就是：土地使用权的转让必然导致地上附着物的转移，土地使用权的转让必然导致地上附着物的转移，房产的转移，与土地使用权相关的权利义务也随房产的转移，与土地使用权相关的权利义务也随之转移。我们在进行房屋交易、房屋抵押，或者之转移。我们在进行房屋交易、房屋抵押，或者法院在查封房产时，均是将地产、房产同时作为法院在查封房产时，均是将地产、房产同时作为对象。对象。返回上一层菜单返回上一层菜单返回上一页返回上一页返回上一层菜单返回上一层菜单返回上一页返回上一页一、商品房买卖合同一、商品房买卖合同二、商品房买卖合同主体二、商品房买卖合同主体三、商品房销售过程中的意思表示三、

3、商品房销售过程中的意思表示四、房屋买卖的标的：房屋四、房屋买卖的标的：房屋五、商品房买卖合同的成立和生效五、商品房买卖合同的成立和生效六、格式条款六、格式条款七、房产交付、风险承担、产权办理七、房产交付、风险承担、产权办理 八、合同的解除八、合同的解除九、商品房交易税法缴纳九、商品房交易税法缴纳十、房屋销售想见问题十、房屋销售想见问题商品房买卖合同商品房买卖合同 商品房出卖人与商品房买受人签订的以商品房出卖人与商品房买受人签订的以商品房为交易标的的买卖协议。商品房买卖商品房为交易标的的买卖协议。商品房买卖合同系合同的一种，合同一经成立即具有法合同系合同的一种，合同一经成立即具有法律效力，在双方

4、当事人之间就发生法定或约律效力，在双方当事人之间就发生法定或约定的权利、义务关系，当事人一方或双方未定的权利、义务关系，当事人一方或双方未按合同履行义务，就要依照合同或法律承担按合同履行义务，就要依照合同或法律承担违约责任。违约责任。 返回上一层菜单返回上一层菜单返回上一页返回上一页当事人主体当事人主体一、出卖人一、出卖人二、买受人二、买受人返回上一层菜单返回上一层菜单返回上一页返回上一页出卖人出卖人房屋出售者（自然人、法人、房地产开发企业）。房屋出售者（自然人、法人、房地产开发企业）。本培训本培训所指商品房出卖人特指房地产开发企业。根据所指商品房出卖人特指房地产开发企业。根据城市房地城市房地

5、产开发经营管理条例产开发经营管理条例第第5条设立房地产开发企业，除应条设立房地产开发企业，除应当符合有关法律、行政法规规定的企业设立条件外，还应当符合有关法律、行政法规规定的企业设立条件外，还应当具备下列条件：当具备下列条件：（一）有（一）有100万元以上的注册资本；万元以上的注册资本；（二）有（二）有4名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员，专业的专职技术人员， 两名以上持有资格证书的专职两名以上持有资格证书的专职会计人员。会计人员。另另房地产开发企业资质管理规定房地产开发企业资质管理规定规定：分四级，一级规定：分四级，一级资质注册

6、资本资质注册资本5000万以上，在全国范围内开发；二级资万以上，在全国范围内开发；二级资质质2000万以上，；三级资质万以上，；三级资质800万以上；四级资质万以上；四级资质100万万以上。二级及以下为建筑面积以上。二级及以下为建筑面积25万平方米以下的开发建设万平方米以下的开发建设项目，具体由省级主管部门定。项目，具体由省级主管部门定。 返回上一层菜单返回上一层菜单返回上一页返回上一页买受人买受人1、购买房屋的自然人或者法人、购买房屋的自然人或者法人。根据。根据合合同法同法和和民法通则民法通则的相关规定：自然的相关规定：自然人购房应当年满人购房应当年满18周岁，具有完全民事行周岁，具有完全民

7、事行为能力，属完全民事行为能力人。法人购为能力，属完全民事行为能力人。法人购房，必须依法成立，有必要的财产和经费，房，必须依法成立，有必要的财产和经费，有自己的名称、组织机构和场所，能够独有自己的名称、组织机构和场所，能够独立承担民事责任。立承担民事责任。返回上一层菜单返回上一层菜单返回上一页返回上一页2、太原市人民政府关于进一步做好房地产市场调控工太原市人民政府关于进一步做好房地产市场调控工作的意见作的意见 在本市市辖六区购房实行限购政策。在本市市辖六区购房实行限购政策。 自本意见发布之日起，原则上自本意见发布之日起，原则上 (1)对拥有一套市辖六区住房的本市居民家庭（包括购对拥有一套市辖六

8、区住房的本市居民家庭（包括购房人、配偶及未成年子女，下同）、能够提供在本市房人、配偶及未成年子女，下同）、能够提供在本市1年年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市居民家庭，限以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市居民家庭，限购购1套住房；套住房； (2)对已拥有对已拥有2套及以上市辖六区住房的本市居民家庭、套及以上市辖六区住房的本市居民家庭、拥有拥有1套及以上本市市辖六区住房的非本市居民家庭和无套及以上本市市辖六区住房的非本市居民家庭和无法提供在本市法提供在本市1年以上的纳税证明或社会保险缴纳证明的年以上的纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市居民家庭，暂停在本市市辖六区内向其售房。非本市居民家

9、庭，暂停在本市市辖六区内向其售房。返回上一层菜单返回上一层菜单返回上一页返回上一页3、外国人购房条件、外国人购房条件 根据根据关于规范房地产市场外资准入和管理关于规范房地产市场外资准入和管理的意见的意见，境外机构在境内设立的分支、代表机，境外机构在境内设立的分支、代表机构（经批准从事经营房地产业的企业除外）和在构（经批准从事经营房地产业的企业除外）和在境内工作、学习时间境内工作、学习时间超过一年超过一年的境外个人可以购的境外个人可以购买符合实际需要的买符合实际需要的自用、自住商品房自用、自住商品房，不得购买，不得购买非自用、非自住商品房。港澳台地区居民和华侨非自用、非自住商品房。港澳台地区居民

10、和华侨因生活需要，可在境内限购一定面积的自住商品因生活需要，可在境内限购一定面积的自住商品房。符合规定的境外机构和个人购买自用、自住房。符合规定的境外机构和个人购买自用、自住商品房必须采取实名制。商品房必须采取实名制。返回上一层菜单返回上一层菜单返回上一页返回上一页商品房销售过程中的意思表示商品房销售过程中的意思表示 意思表示是指行为人欲设立、变更、终止民意思表示是指行为人欲设立、变更、终止民事权利和民事义务的内在意思表现于外在的行为。事权利和民事义务的内在意思表现于外在的行为。意思表现包括意思与表示两方面的要件或内容。意思表现包括意思与表示两方面的要件或内容。意思表示所发表的意思，不是寻常的

11、意思，而是意思表示所发表的意思，不是寻常的意思，而是体现为民法效果的意思，亦即关于权利义务取得、体现为民法效果的意思，亦即关于权利义务取得、丧失及变更。丧失及变更。 签订商品房销售合同的过程中，除出卖人与签订商品房销售合同的过程中，除出卖人与买受人符合签订合同的主体条件外，买卖双方还买受人符合签订合同的主体条件外，买卖双方还必须意思表示一致、真实，不存在欺诈、胁迫、必须意思表示一致、真实，不存在欺诈、胁迫、重大误解等瑕疵，该意思表示是商品房买卖合同重大误解等瑕疵，该意思表示是商品房买卖合同能够成立的重要要素！能够成立的重要要素！ 返回上一层菜单返回上一层菜单返回上一页返回上一页房屋买卖合同的标

12、的：房屋房屋买卖合同的标的：房屋一、房屋的分类一、房屋的分类二、房屋销售所涉及到的土地性质二、房屋销售所涉及到的土地性质返回上一层菜单返回上一层菜单返回上一页返回上一页1、商品房、商品房 商品房是特指经政府有关部门批准，由房地产开发经营公司商品房是特指经政府有关部门批准，由房地产开发经营公司开发的，建成后用于开发的，建成后用于市场出售出租市场出售出租的房屋，包括住宅、商业用房以及其他建的房屋，包括住宅、商业用房以及其他建筑物。筑物。2、经济适用房、经济适用房根据国家经济适用住房建设计划安排建设的住宅。由国家统根据国家经济适用住房建设计划安排建设的住宅。由国家统一下达计划，用地一般实行行政划拨的

13、方式，免收土地出让金，对各种经批一下达计划，用地一般实行行政划拨的方式，免收土地出让金，对各种经批准的收费实行减半征收，出售价格实行政府指导价，按保本微利的原则确定。准的收费实行减半征收，出售价格实行政府指导价，按保本微利的原则确定。3、房改房、房改房又可以叫做已购公房，是指享受国家房改优惠政策的住宅。即居又可以叫做已购公房，是指享受国家房改优惠政策的住宅。即居民将现住公房以标准价或成本价扣除折算后（旧住宅还要扣除房屋折算）购民将现住公房以标准价或成本价扣除折算后（旧住宅还要扣除房屋折算）购买的公房。买的公房。4、廉租房、廉租房政府以租金补贴或实物配租的方式，向符合城镇居民最低生活保政府以租金

14、补贴或实物配租的方式，向符合城镇居民最低生活保障标准且住房困难的家庭提供社会保障性质的住房。廉租房的分配形式以租障标准且住房困难的家庭提供社会保障性质的住房。廉租房的分配形式以租金补贴为主，实物配租和租金减免为辅金补贴为主，实物配租和租金减免为辅。5、集资房集资房是改变住房建设由国家和单位统包的制度，实行政府、单位、个是改变住房建设由国家和单位统包的制度，实行政府、单位、个人三方面共同承担，通过筹集资金，建造的房屋。职工个人可按房价全额或人三方面共同承担，通过筹集资金，建造的房屋。职工个人可按房价全额或部分出资、信贷、建材供应、税费等方面给予部分减免。集资所建住房的权部分出资、信贷、建材供应、

15、税费等方面给予部分减免。集资所建住房的权属，按出资比例确定。个人按房价全额出资的，拥有全部产权，个人部分出属，按出资比例确定。个人按房价全额出资的，拥有全部产权，个人部分出资的，拥有部分产权。资的，拥有部分产权。房屋的分类房屋的分类返回上一页返回上一页返回上一层菜单返回上一层菜单土地性质土地性质1、商业用地：、商业用地：商业用地是指规划部门根据城市规划所规定该宗地块的用地商业用地是指规划部门根据城市规划所规定该宗地块的用地性质是用于建设商业用房屋，如用于建造商店、粮店、饮食店、公园、游乐性质是用于建设商业用房屋，如用于建造商店、粮店、饮食店、公园、游乐场、影剧院和俱乐部等用地，出让后用地的使用

16、年限为场、影剧院和俱乐部等用地，出让后用地的使用年限为40年。年。2、住宅用地、住宅用地:供人们日常生活居住的房基地（有独立院落的包括院落）。供人们日常生活居住的房基地（有独立院落的包括院落）。 城镇单一住宅用地。城镇居民的普通住宅、公寓、城镇单一住宅用地。城镇居民的普通住宅、公寓、 别墅用地。别墅用地。 城镇混合住宅用地。城镇居民以居住为主的住宅与工业或商业等混合城镇混合住宅用地。城镇居民以居住为主的住宅与工业或商业等混合用地。用地。 农村宅基地。农村村民居住的宅基地。农村宅基地。农村村民居住的宅基地。 空闲宅基地。村庄内部的空闲旧宅基地及其他空闲土地等。空闲宅基地。村庄内部的空闲旧宅基地及

17、其他空闲土地等。 3、133工程：工程：政府为了推进城中村改造，规定给村集体按村民人口数每人政府为了推进城中村改造，规定给村集体按村民人口数每人133平米建设用地划给村集体，其余收归国有。人均平米建设用地划给村集体，其余收归国有。人均133平方米建设用地，应平方米建设用地，应包括其安置村民住宅用地、小区级公建用地、道路用地（道路红线包括其安置村民住宅用地、小区级公建用地、道路用地（道路红线30米以米以下）、小区级及以下配套公共绿地、预留的生产发展用地。城市公共服务设下）、小区级及以下配套公共绿地、预留的生产发展用地。城市公共服务设施用地（公益设施）、城市基础设施用地、城市公共绿地、城市道路（道

18、路施用地（公益设施）、城市基础设施用地、城市公共绿地、城市道路（道路红线红线30米及以上）及两侧绿化用地不计入人均米及以上）及两侧绿化用地不计入人均133平方米建设用地中。平方米建设用地中。 返回上一页返回上一页返回上一层菜单返回上一层菜单返回上一层菜单返回上一层菜单返回上一页返回上一页 商品房销售包括商品房现售和商品房预售。商品房销售包括商品房现售和商品房预售。1、现售、现售是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。（人支付房价款的行为。（“三书两证三书两证”：土地使用权证书、住宅质量保：土

19、地使用权证书、住宅质量保证书、住宅使用说明书；规划许可证、施工许可证）证书、住宅使用说明书；规划许可证、施工许可证）2、预售、预售是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。（受人支付定金或者房价款的行为。（“五证五证”：注意建设用地规划许可：注意建设用地规划许可证、预售许可证）证、预售许可证）根据根据城市商品房预售管理办法城市商品房预售管理办法的规定，商品房预售应当符合下列条的规定，商品房预售应当符合下列条件：具有商品房预售许可证，持有建设工程规划许可证和施工许可证；件：具有商品房预

20、售许可证，持有建设工程规划许可证和施工许可证；已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；按提供预售的商已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25以上，并以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。已经确定施工进度和竣工交付日期。五、商品房买卖合同的成立与生效五、商品房买卖合同的成立与生效 1、成立、成立2、生效、生效返回上一层菜单返回上一层菜单返回上一页返回上一页合同的成立合同的成立 各方当事人就合同的主要条款达成一各方当事人就合同的主要条款达成一致，即双方当事人的意思表示

21、一致。致，即双方当事人的意思表示一致。合同成立的条件：合同成立的条件：（1）签约主体适格。）签约主体适格。（2）订约当事人就主要条款达成合意。）订约当事人就主要条款达成合意。（3）标的合法，未违法律、行政法规的强）标的合法，未违法律、行政法规的强制性规定。制性规定。（4）合同的成立应经过要约和承诺。）合同的成立应经过要约和承诺。返回上一层菜单返回上一层菜单返回上一页返回上一页要约要约 是一方当事人向另一方当事人提出订是一方当事人向另一方当事人提出订立立合同合同的条件，希望对方能完全接受此条的条件，希望对方能完全接受此条件的意思表示。发出要约的一方称为要约件的意思表示。发出要约的一方称为要约人，

22、受领要约的一方称为受要约人人，受领要约的一方称为受要约人。 返回上一层菜单返回上一层菜单返回上一页返回上一页要约和要约邀请要约和要约邀请 合同法合同法第第14条规定：条规定：“要约是希望和他人订立合同的意思要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列规定：（一）内容具体确定；（二）表示，该意思表示应当符合下列规定：（一）内容具体确定；（二）表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。” 合同法合同法第第15条规定：条规定：“要约邀请是希望他人向自己发出要要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、投

23、股说明书、约的意思表示。寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、投股说明书、商业广告等为要约邀请。商业广告的内容符合要约规定的，视为要商业广告等为要约邀请。商业广告的内容符合要约规定的，视为要约。约。” 根据上述的规定，根据上述的规定，要约邀请，要约邀请，是指一方邀请对方向自己发出要是指一方邀请对方向自己发出要约。与要约不同，要约邀请仅仅是预备订立合同的行为，对发出人而约。与要约不同，要约邀请仅仅是预备订立合同的行为，对发出人而言没有法律拘束力，即使相对人作出承诺，也不能成立合同。要约和言没有法律拘束力，即使相对人作出承诺，也不能成立合同。要约和要约邀请最大的区别在于对发出人的法律约束力。在实践中，

24、要判断要约邀请最大的区别在于对发出人的法律约束力。在实践中，要判断是要约还是要约邀请往往不是一个简单的过程。我们可以简单地这样是要约还是要约邀请往往不是一个简单的过程。我们可以简单地这样理解，理解，要约邀请对发出人没有约束力，要约对发出人有约束力。要约邀请对发出人没有约束力，要约对发出人有约束力。 返回上一层菜单返回上一层菜单返回上一页返回上一页什么样的商品房销售广告或宣传资料什么样的商品房销售广告或宣传资料属于要约呢？属于要约呢？ 一般而言，具备如下三个条件可以认定商品房销售广告或一般而言，具备如下三个条件可以认定商品房销售广告或宣传资料属于要约。宣传资料属于要约。(1)出卖人就商品房开发规

25、划范围内的房屋及相关设施所出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺。这要求说明和允诺是针对开发规划范围作的说明和允诺。这要求说明和允诺是针对开发规划范围内的房屋及相关设施。内的房屋及相关设施。(2)该说明和允诺具体确定，即广告内容应该特定的、不该说明和允诺具体确定，即广告内容应该特定的、不抽象的、不笼统的，如案例所描述。如果广告内为抽象的、不笼统的，如案例所描述。如果广告内为 “鸟鸟语花香语花香”“”“人间仙境人间仙境”之类的约定则不能认为具体确定。之类的约定则不能认为具体确定。(3)对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重

26、大影响的。这里面的关键在于消费者依赖这些广告和宣传资影响的。这里面的关键在于消费者依赖这些广告和宣传资料中具体确定的说明和允诺，并使之与出卖人订立合同。料中具体确定的说明和允诺，并使之与出卖人订立合同。 返回上一层菜单返回上一层菜单返回上一页返回上一页合同的生效合同的生效 已经成立的合同在当事人之间产生一已经成立的合同在当事人之间产生一定的法律拘束力。多数情况下，合同成立定的法律拘束力。多数情况下，合同成立时即具备了生效的要件，其成立和生效时时即具备了生效的要件，其成立和生效时间是一致的间是一致的,但是合同成立并不等于合同生但是合同成立并不等于合同生效。如附生效条件的合同，合同约定一方效。如附

27、生效条件的合同，合同约定一方当事人支付预付款或定金后生效；附期限当事人支付预付款或定金后生效；附期限的合同，合同签订的时间不是合同生效的的合同，合同签订的时间不是合同生效的时间等。时间等。 返回上一层菜单返回上一层菜单返回上一页返回上一页返回上一层菜单返回上一层菜单返回上一页返回上一页 如果商品房开发商如果商品房开发商A在所出售商品房尚未取得商品房预售许可证明的情在所出售商品房尚未取得商品房预售许可证明的情况下，将商品房预售给房屋买售人况下，将商品房预售给房屋买售人B，会怎么样呢？，会怎么样呢？ 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案

28、件适用法律若干问题的解释的解释（下称（下称解释解释）第）第2条的规定：条的规定：“出卖人未取得出卖人未取得商品房预商品房预售许可证明售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。” 提请注意：取得商品房预售许可证是商品房进行预售的前提条件，提请注意：取得商品房预售许可证是商品房进行预售的前提条件，在未取得商品房预售许可证的情况下进行房屋销售，开发商除了有可在未取得商品房预售许可证的情况下进行房屋销售，开发商除了有可能面对购房者提起诉讼的

29、风险外，还有可能受到相关部门的行政处罚。能面对购房者提起诉讼的风险外，还有可能受到相关部门的行政处罚。如如城市房地产开发经营管理条例城市房地产开发经营管理条例第第39条的规定条的规定“违反本条例规定，违反本条例规定，擅自预售商品房的，由县级以上人民政府房地产开发主管部门责令停擅自预售商品房的，由县级以上人民政府房地产开发主管部门责令停什么是为售楼小姐培训房地产销售法律知识止违法行为，没收违法所什么是为售楼小姐培训房地产销售法律知识止违法行为，没收违法所得，可以并处已收取的预付款得，可以并处已收取的预付款1以下的罚款。以下的罚款。” 如果商品房开发商如果商品房开发商A出售商品房给出售商品房给B，

30、但未在法律规定，但未在法律规定时间内对商品房销售合同进行预售登记，此时时间内对商品房销售合同进行预售登记，此时B要求解除商品要求解除商品房销售合同，可以吗？房销售合同，可以吗？ 城市商品房预售管理办法城市商品房预售管理办法第第10条规定：条规定：“商品房预售，商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。”返回上一层菜单返回上一层菜单返

31、回上一页返回上一页 未进行预售登记备案是否会影响未进行预售登记备案是否会影响商品房预售合同的效力商品房预售合同的效力 解释解释第第6条规定：条规定：“当事人以商品房预售合同未按照法律、当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的，持。当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的，从其约定，但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。从其约定，但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。” 根据上述规定，从我国现行的

32、有关不动产登记的立法规定来看：根据上述规定，从我国现行的有关不动产登记的立法规定来看： 首先，商品房买卖合同的登记备案在目前应属于房产管理部门和首先，商品房买卖合同的登记备案在目前应属于房产管理部门和土地管理部门对合同的一种行政管理措施，也是进行公示的一种方法，土地管理部门对合同的一种行政管理措施，也是进行公示的一种方法，不是确认合同效力的必要条件；不是确认合同效力的必要条件； 其次，商品房预售合同的登记，其性质上属于预告登记，从权其次，商品房预售合同的登记，其性质上属于预告登记，从权利上来看，属于一种请求权，不可能产生商品房的物权变更登记问题。利上来看，属于一种请求权，不可能产生商品房的物权

33、变更登记问题。 提请注意：一般而言，商品房预售合同的效力与该预售合同是提请注意：一般而言，商品房预售合同的效力与该预售合同是否备案无关，但并不排除买卖双方当事人特别约定将商品房预售合同否备案无关，但并不排除买卖双方当事人特别约定将商品房预售合同的备案作为商品房预售合同的生效要件的备案作为商品房预售合同的生效要件返回上一层菜单返回上一层菜单返回上一页返回上一页关于商品房认购书和定金的效力问题关于商品房认购书和定金的效力问题 出卖人与买受人在签订商品房买卖合同前先行签订认购书，就房屋买卖有关事宜进行初步确认，并收取一定数量的定金作为将来签订商品房买卖合同的担保，这种形式在当前商品房买卖中已被广泛使

34、用。解释解释第第4条规定：条规定：“出卖人通过认购、订购、出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。还买受人。 返回上一层菜单返回上一层菜单返回上一页返回上一页格式条款问题格式条款问题 格式

35、条款又称格式合同，是指当事人为了格式条款又称格式合同，是指当事人为了重复使用而预先拟定、并在订立合同时未重复使用而预先拟定、并在订立合同时未与对方协商的条款。我国与对方协商的条款。我国合同法合同法从维从维护公平、保护弱者出发，对格式条款从三护公平、保护弱者出发，对格式条款从三个方面予以限制：个方面予以限制：返回上一层菜单返回上一层菜单返回上一页返回上一页返回上一层菜单返回上一层菜单返回上一页返回上一页 第一，第一，采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取

36、合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明；按照对方的要求，对该条款予以说明； 第二，第二，格式条款具有下列情形，将被认定为无效：格式条款具有下列情形，将被认定为无效： （一）以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（一）以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定；（六）造

37、成对（五）违反法律、行政法规的强制性规定；（六）造成对方人身伤害的免责条款；（七）因故意或者重大过失造成方人身伤害的免责条款；（七）因故意或者重大过失造成对方财产损失的免责条款情形的，或者提供格式条款一方对方财产损失的免责条款情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的；免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的； 第三，第三，如买卖双方对格式条款的理解发生争议的，如买卖双方对格式条款的理解发生争议的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。应当作出不利于提供格式条款一方的解释。房产交付、风险承担、产权办理房产交付、风险承担、产权办理 根据根据合同法合同法，买卖合同

38、的标的物移交，买卖合同的标的物移交与否，涉及到标的物的风险承担问题，即与否，涉及到标的物的风险承担问题，即买卖合同标的物风险（这里指的是毁损、买卖合同标的物风险（这里指的是毁损、灭失的风险）在交付之前由出卖人承担，灭失的风险）在交付之前由出卖人承担，交付之后由买受人承担。交付之后由买受人承担。返回上一层菜单返回上一层菜单返回上一页返回上一页商品房从什么时候开始就算交付？商品房从什么时候开始就算交付？ 解释解释第第11条规定：条规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。使用，但当事人另有约定的除外。”解释解释第第11条的规定，也就是条的

39、规定，也就是人们常说的人们常说的“交钥匙交钥匙”。只要出卖人在合同约定的期限内将房屋转移。只要出卖人在合同约定的期限内将房屋转移给买受人占有，就视为出卖人履行了给买受人占有，就视为出卖人履行了“房屋交付使用房屋交付使用”的义务，但这的义务，但这并不表示房屋所有权移转义务的履行。并不表示房屋所有权移转义务的履行。 根据根据物权法物权法的规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，的规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。当事依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法

40、律人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。的，不影响合同效力。 因此，双方如果没有特别约定的，因此，双方如果没有特别约定的，“交钥匙交钥匙”就意味着商品房的就意味着商品房的交付，但出卖人还负有履行办理商品房产权登记的义务。交付，但出卖人还负有履行办理商品房产权登记的义务。 返回上一层菜单返回上一层菜单返回上一页返回上一页房屋的交付后的风险该由谁承担？房屋的交付后的风险该由谁承担？ 解释解释第第11条同时还规定：条同时还规定：“房屋毁损、

41、灭房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。约定的除外。” 房产开发商应注意：在签订商品房买卖合同房产开发商应注意：在签订商品房买卖合同时，应合理预计交房时间，交房时间太短很有可时，应合理预计交房时

42、间，交房时间太短很有可能造成延迟交房的违约责任，交房时间过长也有能造成延迟交房的违约责任，交房时间过长也有可能加重自身风险。可能加重自身风险。返回上一层菜单返回上一层菜单返回上一页返回上一页商品房买卖合同的解除商品房买卖合同的解除 合同解除的法律后果是合同解除的法律后果是“合同权利义合同权利义务的终止务的终止”。商品房买卖合同解除的法定。商品房买卖合同解除的法定情形，其理论基础来源于情形，其理论基础来源于合同法合同法对合对合同解除的规定。因此，我们有必要先了解同解除的规定。因此，我们有必要先了解合同法合同法对合同解除的规定。合同解除对合同解除的规定。合同解除主要分为约定解除和法定解除。主要分为

43、约定解除和法定解除。合同法合同法第第94条规定了合同法定解除的五种情形：条规定了合同法定解除的五种情形：返回上一层菜单返回上一层菜单返回上一页返回上一页返回上一层菜单返回上一层菜单返回上一页返回上一页情形一情形一：因不可抗力致使不能实现合同目的而引起的法定：因不可抗力致使不能实现合同目的而引起的法定解除。解除。情形二情形二：在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者：在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务而引起的法定解除。以自己的行为表明不履行主要债务而引起的法定解除。情形三情形三：当事人一方迟延履行主要债务的法定解除（条件：当事人一方迟延履行主要债务的法定解

44、除（条件之一：迟延履行的是主要债务；条件之二：经合理催告，之一：迟延履行的是主要债务；条件之二：经合理催告，即要求债权人向债务人发出请求其在一定期限内履行的通即要求债权人向债务人发出请求其在一定期限内履行的通知。满足上述两个条件，债权人可解除合同）。知。满足上述两个条件，债权人可解除合同）。情形四情形四：当事人一方根本违约。：当事人一方根本违约。情形五情形五：法律规定的其他情形。：法律规定的其他情形。从从合同法合同法规定的以上几种情形看，合同解除最根本的规定的以上几种情形看，合同解除最根本的条件之一就是合同目的无法实现，再履行合同将会给一方条件之一就是合同目的无法实现，再履行合同将会给一方或双

45、方造成更多的损失。或双方造成更多的损失。解释中涉及合同当事人可依法行使解除权解除的条文多达8条，分别是解释的第8条、9条、12条、13条、14条、15条、19条、23条。具体而言，当事人可依法解除商品房买卖合同的事由事由包括： 返回上一层菜单返回上一层菜单返回上一页返回上一页 1、商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；、商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人； 2、商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。、商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。以上两种情况，买受人除可请求解除商品房买卖合同外，还可以要求出卖人承担不超以

46、上两种情况，买受人除可请求解除商品房买卖合同外，还可以要求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。过已付购房款一倍的赔偿责任。 3、因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质、因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格的；量经核验确属不合格的； 4、因房屋质量问题严重影响正常居住使用；、因房屋质量问题严重影响正常居住使用； 5、出卖人交付使用的房屋套内面积或建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，面积、出卖人交付使用的房屋套内面积或建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，面积误差比绝对值超过误差比绝对值超过3%的；的；

47、根据根据解释解释，在此种情况下如买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约，在此种情况下如买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在以内（含）部分的房价款由买受人按照约定的价格定面积的，面积误差比在以内（含）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际补足，面积误差比超出部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在以内（含）部分的房价款及利息由面积小于合同约定面积的，面积误差比在以内（含）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过部分的房价款由出卖人双倍

48、返还买受人。出卖人返还买受人，面积误差比超过部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。 返回上一层菜单返回上一层菜单返回上一页返回上一页 6、出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付款项，经催告后三个月合理期限内仍未履行的，、出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付款项，经催告后三个月合理期限内仍未履行的，当事人另有约定的除外。当事人另有约定的除外。 7、商品房买卖合同约定或者法律规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出、商品房买卖合同约定或者法律规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记的；卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记的；

49、城市房地产开发经营管理条例城市房地产开发经营管理条例第第33规定：规定：“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登

50、记手续，并提供必要的证明文件。”提请注意：出卖人负有办理产权登记的义务，如果开发商违反办证义务，就应承担违约责任，提请注意：出卖人负有办理产权登记的义务，如果开发商违反办证义务，就应承担违约责任，但如果是因为产权登记部门的机构改革或变更等其他政府原因导致延期办证，属于不可归责于但如果是因为产权登记部门的机构改革或变更等其他政府原因导致延期办证，属于不可归责于开发商的原因，则不应认定为开发商违约。为明确开发商权责，以及考虑到办理房屋权属过程开发商的原因，则不应认定为开发商违约。为明确开发商权责，以及考虑到办理房屋权属过程中的实际情况，开发商可在合同示范文本或补充协议中约定中的实际情况，开发商可在

51、合同示范文本或补充协议中约定“如因产权主登记机关的原因，导如因产权主登记机关的原因，导致买受人不能在规定的期限内取得房产权属证书的，不视为出卖人违反办证义务致买受人不能在规定的期限内取得房产权属证书的，不视为出卖人违反办证义务”，以避免因，以避免因产权主登记机关的原因导发的争议。产权主登记机关的原因导发的争议。8、商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，因当事人一方原因未能订立商品房担、商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的。保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的。根据根据解释解释的规定，如因当事人

52、一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合的规定，如因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失；因不可归责于当事人双方的事同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失；因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。返回上一层菜单返回上一层菜

53、单返回上一页返回上一页商品房交易税费缴纳商品房交易税费缴纳 购房者在购买一手商品房的过程中，购房者在购买一手商品房的过程中，主要应缴纳印花税、契税、登记费等税费。主要应缴纳印花税、契税、登记费等税费。 返回上一页返回上一页返回上一层菜单返回上一层菜单 1、住宅交易手续费、住宅交易手续费 （1）新建商品房）新建商品房 3元元/ 按建筑面积按建筑面积计算，收取转让方费用计算，收取转让方费用 （2）经济适用房）经济适用房 1.5元元/ 按建筑面积按建筑面积计算，收取转让方费用计算，收取转让方费用 （3）存量住房）存量住房 6元元/ 按建筑面积按建筑面积测量，双方各承担测量，双方各承担50%费用费用返

54、回上一页返回上一页返回上一层菜单返回上一层菜单2、产权登记费、产权登记费 住宅房住宅房 80元元/套套 向产权人收取向产权人收取返回上一页返回上一页返回上一层菜单返回上一层菜单3、印花税、印花税（1）签订购房合同时，买卖双方均需要缴）签订购房合同时，买卖双方均需要缴纳印花税。纳印花税。 印花税要贴在房屋买卖契约正印花税要贴在房屋买卖契约正本上，按照房屋买卖成交价的本上，按照房屋买卖成交价的0.1%交纳，交纳，计税前提为签署房屋预售合同，买卖双方计税前提为签署房屋预售合同，买卖双方各各0.05%。 （2）在领取产权证时，每件交纳）在领取产权证时，每件交纳5元的印元的印花税。花税。 返回上一页返回

55、上一页返回上一层菜单返回上一层菜单4、契税、契税（1）对个人购买）对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按住房的，减按1%税率征收契税。税率征收契税。 （2）对个人购买普通住房，且该住房属于家庭）对个人购买普通住房，且该住房属于家庭 (成员范围包括购房人、成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同配偶以及未成年子女，下同)唯一住房的，减半征收契税，即唯一住房的，减半征收契税，即1.5%。 （3）购买非普通住房按）购买非普通住房按3%征收契税。征收契税。本市界定普通住房的标准应同时符合以下条件：本市界定普通住房的标准应同时符

56、合以下条件：住宅小区建筑容积率在住宅小区建筑容积率在1.0以上；单套建筑面积在以上；单套建筑面积在143平方米以下；实际成交价格低于同级别土地平方米以下；实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格上住房平均交易价格1.2倍以下。倍以下。 返回上一页返回上一页返回上一层菜单返回上一层菜单5、非住房转让手续费、非住房转让手续费 按建筑面积计算，收取转让方费用按建筑面积计算，收取转让方费用 ，6元元/ 返回上一页返回上一页返回上一层菜单返回上一层菜单房屋销售常见问题房屋销售常见问题1 2 3 4 5 6 7 8 9 1011 12 13 14 15 16 17 18 19 2021 22 23 2

57、4 25 26 27 28 29 3031 32 33 34 35 36 37 38 39 40返回上一层菜单返回上一层菜单返回上一页返回上一页1、开发商收取选号费是否有法律依据？、开发商收取选号费是否有法律依据？开发商收取选号费的行为无法律依据。开发商收取选号费的行为无法律依据。如果该选号费在双方未能签订如果该选号费在双方未能签订商品房买商品房买卖合同卖合同，开发商应当无条件退还；若开，开发商应当无条件退还；若开发商不退环选号费，可通过向当地建委投发商不退环选号费，可通过向当地建委投诉或向当地县级人民法院起诉的方式维权。诉或向当地县级人民法院起诉的方式维权。返回上一层菜单返回上一层菜单返回上

58、一页返回上一页2、开发商收取、开发商收取“订金订金”后，若开发商违约，是后，若开发商违约，是否应当双倍返还？否应当双倍返还？这是开发商欲规避法律责任的惯用做法。该这是开发商欲规避法律责任的惯用做法。该“订金订金”与可以双倍返还的与可以双倍返还的“定金定金”是不同的法是不同的法律概念。律概念。中华人民共和国担保法中华人民共和国担保法规定：定金规定：定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的的20%。对于。对于“订金订金”是否可以适用双倍返还的是否可以适用双倍返还的原则，目前没有相关法律依据。原则，目前没有相关法律依据。返回上一层菜单返回上一层菜单返

59、回上一页返回上一页3、开发商收取、开发商收取“定金定金”后，是否无论何种原因后，是否无论何种原因导致未能签署导致未能签署商品房买卖合同商品房买卖合同，都要双倍返，都要双倍返还？还？ 不是。根据不是。根据最高人民法院关于审理商品房买最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第四第四条规定出卖人通过认购、订购、预订等方式向买条规定出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按

60、照法律关于定金的规定处理；因不可归责应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。订立的，出卖人应当将定金返还买受人。返回上一层菜单返回上一层菜单返回上一页返回上一页4、开发商所取得的、开发商所取得的“五证五证”和和“两书两书”，具体，具体指哪指哪“五证五证”和和“两书两书”？ “五证五证”是指是指国有土地使用证国有土地使用证、建设建设用地规划许可证用地规划许可证、建设工程规划许可证建设工程规划许可证、建设工程施工许可证建设工程施工许可证、建设工程开工证建设工程开工证、商品房销售