房地产开发经营经济评价指标与方法PPT学习教案

1、会计学1房地产开发经营经济评价指标与方法房地产开发经营经济评价指标与方法第1页/共89页i实际利率实际利率第2页/共89页时，名义利率时，名义利率r r与实际利率与实际利率i i的的关系为关系为i ie er r-1-1。第3页/共89页第4页/共89页第5页/共89页第6页/共89页1)1()1()1(1)1(1)1(1)1()1()1(nnnnnnnniiiPAiiiAPiiFAiiAFiFPiPF资金回收公式：等额支付现值公式：等额支付偿债基金公式等额支付终值公式：一次支付现值公式：一次支付终值公式：第7页/共89页1111111111)1 (1)1 (11)1 (11)1 (11111

2、nnnnnnnnnissiiAAsiinAsiissiAPiniGAAiniiiiGiiiAP等比序列年费用公式：等比序列现值公式：等差序列年费用公式：等差序列现值公式：第8页/共89页的投资是狭义的，是指人们在的投资是狭义的，是指人们在房地产开发或投资活动中，为房地产开发或投资活动中，为实现某种预定的开发、经营目实现某种预定的开发、经营目标而标而预先垫支的资金。第9页/共89页n由现金、应收及预付款项、存货由现金、应收及预付款项、存货等项组成。等项组成。第10页/共89页第11页/共89页n管理费用管理费用n销售费用销售费用n开发期税费开发期税费n其他费用其他费用n不可预见费不可预见费用用n

3、管理费用管理费用n维修费用维修费用（预备费）（预备费）第12页/共89页n投资分析中使用的成本概念与投资分析中使用的成本概念与企业财务会计中使用的企业财务会计中使用的成本概念成本概念不完全相同不完全相同第13页/共89页第14页/共89页投资形式投资形式 经营方式经营方式投资投资成本成本开发投资开发投资出售出售开发建设过程中开发建设过程中的资金投入的资金投入开发成本开发成本出租出租开发建设过程中开发建设过程中的资金投入的资金投入开发成本开发成本出租成本出租成本经营经营开发建设过程中开发建设过程中的资金投入的资金投入开发成本开发成本经营成本经营成本置业投资置业投资出租出租购买房地产时的购买房地产

4、时的资金投入资金投入购买成本购买成本出租成本出租成本经营经营购买房地产时的购买房地产时的资金投入资金投入购买成本购买成本经营成本经营成本房地产开发项目中投资与成本 第15页/共89页第16页/共89页6.6. 开发间接费用开发间接费用第17页/共89页n三、三、递延资产递延资产主要包括开发企主要包括开发企业的开办费和租入固定资产的业的开办费和租入固定资产的改良支出等。改良支出等。第18页/共89页第19页/共89页n第20页/共89页费用计为运营费用；费用计为运营费用；n房地产置业投资项目的期间费房地产置业投资项目的期间费用计为运营费用。用计为运营费用。第21页/共89页第22页/共89页第2

5、3页/共89页未分配利润未分配利润) n期间费用管理费用销售费期间费用管理费用销售费用用财务费用财务费用第24页/共89页为营业税税额的为营业税税额的7 7和和3 3。第25页/共89页金额金额第26页/共89页第27页/共89页第28页/共89页第29页/共89页第30页/共89页第31页/共89页第32页/共89页第33页/共89页1)1 (1)1 ()1 (nnniiPiPiiiPA第34页/共89页财务分析指标财务分析指标按是否考虑资金时间价值因素划分按是否考虑资金时间价值因素划分按指标性质划分按指标性质划分按财务分析的目标划分按财务分析的目标划分第35页/共89页按财务分析目标划分按

6、财务分析目标划分盈利能力指标盈利能力指标清偿能力指标清偿能力指标第36页/共89页按是否考虑资金时间价值因按是否考虑资金时间价值因素划分素划分静态指标静态指标动态指标动态指标第37页/共89页按指标性质划分按指标性质划分时间性时间性指标指标比率性比率性指标指标价值性价值性指标指标第38页/共89页项目项目类型类型 盈利能力指标盈利能力指标 清偿能力清偿能力指标指标 静态指标静态指标 动态指标动态指标房房地地产产开开发发投投资资 成本利润率成本利润率 财务内部收财务内部收益率益率FIRRFIRR借款偿借款偿还期还期 投资利润率投资利润率 财务净现值财务净现值 FNPVFNPV利息备利息备付率付率

7、 资本金利润率资本金利润率 动态投资回动态投资回收期收期PbPb偿债备付偿债备付率率 静态投资回收期静态投资回收期PbPb资产负债率资产负债率第39页/共89页项目项目类型类型 盈利能力指标盈利能力指标 清偿能力指清偿能力指标标 静态指标静态指标 动态指标动态指标房地房地产置产置业投业投资资 投资回报率投资回报率 财务内部收财务内部收益率益率FIRRFIRR借款偿还期借款偿还期 现金回报率现金回报率 财务净现值财务净现值 FNPVFNPV偿债备付率偿债备付率 资本金利润率资本金利润率 动态投资回收动态投资回收期期PbPb资产负债率资产负债率 静态投资回收期静态投资回收期PbPb 流动比率、速流

8、动比率、速动比率动比率 第40页/共89页第41页/共89页总开发成本发成本项目总开发价值总开开发商成本利润率第42页/共89页第43页/共89页第44页/共89页%100项目总投资润总额年利润总额或年平均利投资利润率第45页/共89页%100资本金润总额年利润总额或年平均利资本金利润率第46页/共89页第47页/共89页第48页/共89页的税后现金回报率为：的税后现金回报率为：222010011。第49页/共89页第50页/共89页第51页/共89页第52页/共89页nttctiCOCIFNPV01式中：式中： CI现金流入现金流入 C0 现金流出现金流出 CI-CO 净现金流量净现金流量

9、ic基基准折现率准折现率第53页/共89页i*FNPV0i第54页/共89页这是很困难的。不能真正反映项这是很困难的。不能真正反映项目投资中单位投资的使用效率。目投资中单位投资的使用效率。不能直接说明在项目运营期间各不能直接说明在项目运营期间各年的经营成果年的经营成果第55页/共89页总额的现值投资:FPVIFPVIFNPVFNPVR第56页/共89页0)1 ()(0tnttFIRRCOCI第57页/共89页rr2r0r1FIRRFNPV(r2)FNPV(r1)FNPV第58页/共89页 211211rNPVrNPVrrrNPVrrFIRRor1:当项目净现值为接近于零的正值时的折现率；当项目

10、净现值为接近于零的正值时的折现率；r2:当项目净现值为接近于零的负值时的折现率当项目净现值为接近于零的负值时的折现率;NPV(r1):采用低折现率时净现值的正值；采用低折现率时净现值的正值；NPV(r2):采用高折现率时净现值的负值。采用高折现率时净现值的负值。r1与与r2之间的差距应在之间的差距应在2之内，否则两者之之内，否则两者之间不一定呈线性关系。间不一定呈线性关系。第59页/共89页第60页/共89页内部收益率可能是不唯一的，或内部收益率可能是不唯一的，或者不存在。者不存在。第61页/共89页0)1 ()(0tDPPtctiCOCI当年净现金流量净现值现值的绝对值上年累计净现金流量净开

11、始出现正值年份累计净现金流量净现值动态投资回收期1DPP第62页/共89页第63页/共89页第64页/共89页第65页/共89页NoImagedPttdRI1（3）项目偿债能力的指标）项目偿债能力的指标第66页/共89页额当期可用于还款的资金上期偿还借款数开始借款年份份借款偿还后出现盈余年借款偿还期-（3）项目偿债能力的指标）项目偿债能力的指标第67页/共89页%100当期应付利息费用息税前利润利息备付率第68页/共89页第69页/共89页%100当期应还本付息金额金当期可用于还本付息资偿债备付率第70页/共89页第71页/共89页第72页/共89页第73页/共89页第74页/共89页第75页/共89页第76页/共89页第77页/共89页第78页/共89页年年份份012334151648年净经营收年净经营收入入(万元万元)2426.12799.43172.63545.9全部投资全部投资(万元万元)28431.0资本金投入资本金投入(万元万元)-9531.0抵押贷款还抵押贷款还本付息本付息(万元万元)-2141.1-2141.1-2141.1-2141.1全部投资净全部投资净现金流量现金流量(万元万元)-28431.02426.12799.43172.63545.93545.9资本金净现资本金净现金流量金