房地产营销模式及其选择

1、123开发商自行租售委托代理租售批发租售以下情况开发商会选择自行销售以下情况开发商会选择自行销售（1） 别墅或高端公寓项目别墅或高端公寓项目（2）处于卖方市场）处于卖方市场（3）项目已经有明确的销售对象）项目已经有明确的销售对象两限房全称为限房价、限套型普通商品两限房全称为限房价、限套型普通商品住房，也被称为住房，也被称为 两限两限 商品住房。两限房指经城商品住房。两限房指经城市人民政府批准，在限制套型比例、限定销售价市人民政府批准，在限制套型比例、限定销售价格的基础上，以竞格的基础上，以竞地价地价、竞房价的方式，招标确、竞房价的方式，招标确定住宅项目开发建设单位，由中标单位按照约定定住宅项目

2、开发建设单位，由中标单位按照约定标准建设，按照约定价位面向符合条件的居民销标准建设，按照约定价位面向符合条件的居民销售的中低价位、中小套型普通商品住房售的中低价位、中小套型普通商品住房。是是改变住房建设由国家和单位统包的制改变住房建设由国家和单位统包的制度，实行政府、单位、个人三方面共同承担，通度，实行政府、单位、个人三方面共同承担，通过筹集过筹集资金资金，建造的房屋。职工个人可按，建造的房屋。职工个人可按房价房价全全额或部分出资、额或部分出资、信贷信贷、建材、建材供应供应、税费税费等方面给等方面给予部分减免。集资所建住房的权属，按出资比例予部分减免。集资所建住房的权属，按出资比例确定。个人按

3、确定。个人按房价房价全额出资的，拥有全部产权，全额出资的，拥有全部产权，个人部分出资的，拥有部分产权。个人部分出资的，拥有部分产权。指由开发商直接销售的方式 “日照海滨教授花园”的房地产营销案例一时间声名鹊起，引起了社会各界的极大关注。而它的开发商山海天城建集团，作为一家以中、高档住宅开发为主的小型房地产开发企业，年开发量仅仅20多万平方米，在业内没有什么知名度。但2006年秋发生的这件事说明，该公司的营销战略运作的相当成功。事实也正是如此，日照市作为新兴的海滨城市，在国内的知名度也不高，更不要说山海天城建集团这家小房地产公司了，可是他们却连续成功开发了教授花园一、二、三期工程，种下的“梧桐树

4、”，引来了三百名以北大教授为代表的“金凤凰”教授花园业主入住园区。不仅如此，他们开发的房子有80%以上的卖给了外地人，直接把日照的房价由每平方米1000多元拉升至每平方米4000多元，创造了2004年一年销售4个亿的日照市房产销售新纪录。教授花园的成功房地产营销案例值得人们关注总结教授花园的成功营销案例的管理经验，我们不难得出这样一个结论：一个楼盘能否对购房者产生吸引力，除了楼盘本身必须具备的基本质量外，营销管理是否到位往往能决定它在市场竞争中的成败。 分类方式：分类方式： （1）根据代理机构的）根据代理机构的组成组成 分为联合代理和独家代理。 （2）根据代理委托方的）根据代理委托方的不同不同

5、 买方代理、卖方代理、双重代理。 （3）根据代理机构之间的）根据代理机构之间的关系关系 首席代理和分代理。由房地产中介机构或房地产经纪人负责项目的营销方式在此模式中，代理机构或投资客取得房地产产权一般出现在尾盘项目、房屋出租中一般出现在尾盘项目、房屋出租中1、租房双方签订房屋租赁合同2、房主查看房客身份证，(可向公安局确认身份证).并索取复印件做为合同附件3、房客查看房主产权证明(可向当地产交易所进行确认)，房主身份证(可向公安局确认身份证.)及两证的统一(即产权证的产权人与身份证相同).并索取复印件做为合同附件.4、合同签字(房主方)与产权证的产权人相同.如不相同需有产权人的代理委托书.5、

6、办理合租合同时，需有房主方的同意出租证明.6、如果房主要求支付定金，也需要请查看以上证件，一般定金不要超过月租金的50% 1、不能提供产权(原件)的房主勿信。 2、产权证与身份证不对号的勿信。 3、向住所公安局确认身份证号码。 4、向居委会(或邻居)了解房东情况.查看描述是否与房主相同。 5、如果房主要求一年一付房租或者要求付大笔的订金，这样情况就要特别小心。 1.市场调查2.参与房地产开发策划及整个开发过程3.帮助置业人士选择物业4.提高房地产产品的销售速度内容：（1）市场环境的调查（2）市场需求调查（3）市场供给调查（4） 市场营销因素调查（5）市场竞争情况调查方法：主要有观察法、实验法、访问法和问