城市发展与写字楼需求(以广州为例)

1、城市发展与写字楼发展的关系研究PART3.1PART3.1影响影响写字楼需求的主要因素写字楼需求的主要因素概述：概述：城市城市的特征直接的特征直接影响影响该城市中写字楼的规模、档次和形态该城市中写字楼的规模、档次和形态。城市在不同发展阶段有其不同的功能定位，不同的地域条件也将形成不同的城市，它们对写字楼的需求是不同的。PART3.1PART3.1影响影响写字楼需求的主要因素写字楼需求的主要因素城市特征：城市特征：个别城市和区域因具有相当相当政治、经济政治、经济地位和独特经济结构特征地位和独特经济结构特征，从而形成写字楼经济从而形成写字楼经济，如北上广深、南京、杭州等。而部分职能较单一的部分职能

2、较单一的城市如苏州却难以形成较大规模的写字楼城市如苏州却难以形成较大规模的写字楼。苏州CBD零星写字楼分布PART3.1PART3.1影响影响写字楼需求的主要因素写字楼需求的主要因素地域条件：地域条件：从规模上看，例如杭州杭州这类大都市，是地区性政治、经济、文化、商贸中心，其功能辐射范围为省域或省际，无跨国公司总部进驻，难以形成中央商务区，其写字楼主要是为本区域服务性机构使用其写字楼主要是为本区域服务性机构使用，因此总建筑面积规模相对较小，不可能与全球性城市或巨型城市相比。PART3.1PART3.1影响影响写字楼需求的主要因素写字楼需求的主要因素城市发展各阶段：城市发展各阶段：在上世纪八十年

3、代，国内的第三产业第三产业不发达，写字楼的需求不发达，写字楼的需求量极量极小小；九十年代中期以后，第三产业进入快速生长期，对写字楼的需求迅速第三产业进入快速生长期，对写字楼的需求迅速提升提升，今后随着产业与人口进一步在城市的集聚，随着与国际经济的进一步接轨，第三产业将进入更快发展阶段，对写字楼的需求还将进一步提高。第三产业将进入更快发展阶段，对写字楼的需求还将进一步提高。八十年代九十年代二十一世纪第三产业PART3.1PART3.1影响影响写字楼需求的主要因素写字楼需求的主要因素第三产业对写字楼的需求：第三产业对写字楼的需求： 第三产业以写字楼为生产经营场所，也即成为写字楼的主要需求者，第三产

4、业第三产业的的发达与否直接影响写字楼的发达与否直接影响写字楼的需求量需求量；p首先，第二产业向规模化、高效率、专业化方向发展，需要有强有力的服务业为其服务，如金融保险、信息咨询、法律、会计、科研开发、广告营销、媒体传播、软件业、设计业、物业开发与管理等。p其次，城市迅速发展聚集了大量人口，除了生产和生活的基本需要外，还产生大量的精神需求，如娱乐、艺术、教育、影视、旅游等等。p第三，后工业化时代来临，信息和效率是企业的生命，城市的高信息量和高级人才产生的高效率成为吸引各类产业向城市集中的主要动力，一定规模的工业企业向城市集聚成为市场竞争的必然结果，尤其是以写字楼为场所的企业总部和研发及营销部门。

5、PART3.1PART3.1国内国内写字楼发展布局趋势写字楼发展布局趋势以广州为例看城市发展与写字楼需求关系PART3.2广州经济增长与中心城区的扩张（1990）1.包括越秀、荔湾、东山、天河、海珠、黄埔、白云、芳村8个区，中心城区总面积182平方公里。2.重要经济指标：GDP总量305亿、人口594万、零售总额154亿元、城镇人均收入2593元，人均居住面积7.99平方米。3.产业结构：第一产业8.5%，第二产业45%，第三产业46.5%。逐步向工业化中期过渡，轻纺工业取得巨大成功，重新跻身国家主要中心城市行列PART3.2 90年代广州核心商务区环市东高端商务区逐步成型沿路两侧聚集了较多的

6、中、低端写字楼PART3.2广州经济增长与中心城区的扩张（2000）1.包括越秀、荔湾、东山、天河、海珠、黄埔、白云、芳村、花都、番禺10个区。中心城区总面积549平方公里。2.重要经济指标：GDP总量2387亿、人口700万、零售总额1121亿元、城镇人均收入13967元，人均居住面积13.32平方米。3.产业结构：第一产业3.96%，第二产业43.69%，第三产业52.35%。已迈进工业化中后期，六大支柱产业：电子信息、交通运输设备、石化、建筑与房产、金融保险、商贸旅游PART3.2 2000年代广州核心商务区城市中轴线偏移，天河北商务区逐步成型，并逐步赶超环市东PART3.2广州经济增长

7、与中心城区的扩张（2013）1.中心城区：总面积1310平方公里，包括越秀、荔湾、天河、海珠、黄埔、白云、花都、番禺、增城、从化、南沙11个区。2.重要经济指标：GDP总量15420亿、人口1293万、零售总额6883亿元、城镇人均收入42049元，人均居住面积30平方米。3.产业结构：第一产业1.48%，第二产业33.90%，第三产业64.62%。已处于工业化后期，资本技术密集型的重化工业以及知识创新密集型的生产性服务业将共同主导产业结构优化升级PART3.2 2013年广州核心商务区琶洲天河北珠江新城2010年亚运会前后，珠江新城办公楼爆发式增长，并逐渐赶超天河北PART3.2广州产业布局

8、发展规划（2011-2020）1.大力推进产业结构优化升级，以现代服务业为主导，推动现代服务业、先进制造业和战略新兴产业有机融合。形成“一核三带”的产业布局。“一核”为现代服务业集聚核，“三带”为东部产业集聚带、北部产业集聚带、南部产业集聚带。PART3.2商业功能区与基础设施规划（2011-2020）核心区外围的商业功能区主要沿着轨道交通线路向外延伸。物流园区主要分布在城市外围，靠近机场、码头、火车站高速公路等交通枢纽。PART3.2广州中心商务区发展趋势琶洲天河北珠江新城中央商务区的容量将逐步达到饱和，并向外寻求发展和延伸金融城番禺中心城区以外的各产业带可能会形成区域性的办公中心增城花都1

9、2411140931764222160228902096505000100001500020000250000204060801001201401601802002008200920102011201220132008-20132008-2013年广州写字楼年广州写字楼预售成交情况预售成交情况预售量（万）成交量（万）成交均价（元/）PART3.2PART3.2广州写字楼市场数据回顾广州写字楼市场数据回顾95-98年达到供应高峰，买家以港澳投资客为主，过量的供应加上97金融风暴的影响，市场低迷了将近10年的。2006年左右市场开始回暖，自用型买家明显增多，2010年前后大宗交易频现，价格急升，近期受市场供应放量的影响增长放缓。1181131251371321260204060801001201400.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%2008200920102011201220132008-20132008-2013年广州甲级写字楼年广州甲级写字楼租赁情况租赁情况空置率租金PART3.2广州写字楼市场数据回顾95-98年达到供应高峰，空置率大幅上涨，过量的供应加上97金融风暴的影响，市场低迷了将近10