经纬纺机：恒天地产有限公司拟进行增资项目北京博宏房地产开发有讲解

1、cm inf 乡 巨潮聞训vwww cnifrFo.corixfi中阪逛口Mn定信息捋I的站cninf巨潮囱讯AVA i .c n中玉订蠶芋淀何皀®冋站恒天地产有限公司拟进行增资项目资产评估报告书沃克森评报字2010第0200号沃克森（北京）国际资产评估有限公司二零一零年九月二十日中国北京北京博宏房地产开发有限公司cninf巨潮aiffi恒天地产有限公司拟进行增资项目资产评估报告书目录 目录声明1（摘要）2一、委托方即被评估单位及其他报告使用者 6二、 评估目的9三、 价值类型及其定义 10四、评估对象和评估范围 10五、 评估基准日11六、评估原则11七、评估依据12八、评估方法1

2、4九、 评估程序实施过程及情况 18十、评估假设20十一、评估结论21十二、特别事项说明22十三、评估报告使用限制说明 24十四、评估报告日24评估报告附件26沃克森（北京）国际资产评估有限公司cninf巨观即丹www cni nf u xorn. cm申甄证掐会麻恬皀阿站恒天地产有限公司拟进行增资项目资产评估报告书评估报告声明声明一、评估人员在执行本资产评估业务中，遵循相关法律法规和资产评估准则，恪 守独立、客观和公正的原则；根据评估人员在执业过程中收集的资料，评估报告 陈述的内容是客观的，并对评估结论合理性承担相应的法律责任。二、评估对象涉及的资产、负债清单由委托方、被评估单位申报并经其签

3、章确 认；所提供资料的真实性、合法性、完整性，由被评估单位及委托方负责，恰当 使用评估报告是委托方和相关当事方的责任。三、评估人员与评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系；与相关当 事方没有现存或者预期的利益关系，对相关当事方不存在偏见。四、评估人员已对评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调查；五、评估人员已对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对 评估对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了核实，并对已经发现的问题进行 了如实披露，但对评估对象法律权属确认或发表意见超出注册资产评估师执业范 围，因此，不对评估对象的法律权属做任何形式的保证。六、注册资产评估师执行资

4、产评估业务的目的是对评估对象价值进行估算并发表 专业意见，并不承担相关当事人决策的责任。评估结论不应当被认为是对评估对 象可实现价格的保证。七、评估报告的使用仅限于评估报告中载明的评估目的，因使用不当造成的后果 与签字注册资产评估师及其所在评估机构无关。八、评估机构出具的评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假设和限定条 件的限制，评估报告使用者应当充分考虑评估报告中载明的假设、限定条件、特 别事项说明及其对评估结论的影响。九、对企业存在的可能影响资产评估值的瑕疵事项，在委托时未作特殊说明而评 估人员已履行评估程序仍无法获知的情况下，评估机构及评估人员不承担相关责 任。十、本评估结论是反映评

5、估对象在本次评估目的下，根据公开市场原则确定的现 行价格。本报告未考虑特殊的交易方可能追加付出的价格等对评估价值的影响， 也未考虑国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然力和其他不可抗力对资产价格 的影响。当前述条件以及评估中遵循的持续经营原则等发生变化时，评估结果一 般会失效。十一、本次评估中对投资性房地产、固定资产及在建工程等资产时，我们未考虑 该等资产出售尚应承担的费用和税项等可能影响其价值的任何限制，也未对各类 资产的重估增、减值额作任何纳税考虑。沃克森（北京）国际资产评估有限公司恒天地产有限公司拟进行增资项目资产评估报告书恒天地产有限公司拟进行增资项目北京博宏房地产开发有限公司（摘要）沃

6、克森评报字2010第0200号重要提示以下内容摘自资产评估报告书，欲了解本评估项目全面情况，应认真阅读资产评估报告书全文。沃克森（北京）国际资产评估有限公司接受北京经纬纺机新技术有限公司和恒天 地产有限公司的委托，根据国家有关法律、法规、资产评估准则的规定，本着客 观、独立、公正、科学的原则，采用资产基础法，按照必要的评估程序，对因北 京经纬纺机新技术有限公司拟以其持有的北京博宏房地产开发公司的股权对恒天 房地产有限公司投资之事宜涉及的北京博宏房地产开发有限公司的股东全部权益 在评估基准日2010年6月30日的市场价值进行了评估。现将资产评估情况报告 如下：一、委托方及被评估单位（一）委托方一

7、企业名称：北京经纬纺机新技术有限公司注册地址：北京市北京经济技术开发区永昌中路 8号运成街9号法定代表人：姚育明注册资本：人民币10000万元公司类型：有限责任公司经营期限：2000年03月02日至2050年01月01日注册号：110302001216379（二）委托方二企业名称：恒天地产有限公司 注册地址：北京市朝阳区建国路 99号 法定代表人：张杰注册资本：人民币柒亿柒仟万元整 公司类型：有限责任公司沃克森（北京）国际资产评估有限公司 2 恒天地产有限公司拟进行增资项目资产评估报告书注册号：100000000042321（ 4-4）经营范围：许可经营项目：无。一般经营项目：房地产开发经营及

8、商品房销售；房屋租赁；建筑、装修工程设计 及工程承包；投资及管理；物业服务；房地产经纪；酒店管理；广告、展览及其 他与房地产相关的活动。（三）被评估单位概况企业名称：北京博宏房地产开发有限公司 注册地址：北京市通州区马驹桥镇兴华西街 16号 法定代表人：张杰注册资本：人民币10000万元 经济性质：其他有限责任公司经营期限：2001年05月25日至2021年05月24日注册号：110000002716356经营范围：房地产开发及商品房销售；对自有房产进行物业管理、房地产信息咨 询（中介除外）、信息咨询（中介除外）、技术开发及转让；销售：金属材料、 建筑材料、五金交电。二、评估目的因北京经纬纺机

9、新技术有限公司拟以其持有的北京博宏房地产开发公司的股权对 恒天地产有限公司投资之事宜，北京沃克森（国际）资产评估有限责任公司接受 北京经纬纺机新技术有限公司和恒天地产有限公司的共同委托，对该经济行为所 涉及的北京博宏房地产开发公司的股东全部权益价值进行评估，为上述经济行为 提供价值参考依据。三、评估对象和范围（一）评估对象评估对象为北京博宏房地产开发有限公司于评估基准日2010年6月30日的股东全部权益，截止评估基准日该公司股东的股权无质押、冻结等法律瑕疵事项。（二）评估范围评估范围为北京博宏房地产开发有限公司于评估基准日的全部资产及相关负债。评估前的账面总资产为56,992.86万元，总负债

10、45,705.25万元，净资产11,287.61 万元。该账面值经天职国际会计师事务所有限公司审计，并出具了天职审字2010第1831号无保留意见审计报告。评估范围以被评估单位提供的评估申报表为准。沃克森（北京）国际资产评估有限公司3恒天地产有限公司拟进行增资项目资产评估报告书四、评估基准日本项目资产评估基准日为2010年6月30日。该评估基准日由委托方确定。一切计价标准均为基准日有效的价格标准，所有资 产均为基准日实际存在的资产。五、评估方法本次评估采用资产基础法。六、价值类型本次评估的价值类型为市场价值。七、评估结论根据国家法律、法规、资产评估准则的规定，本着独立、公正、科学和客观的原 则

11、，评估人员履行必要的评估程序，采用资产基础法对北京博宏房地产开发有限 公司的股东全部权益价值进行了评估。通过以上评估工作，得出如下评估结论： 在评估基准日2010年6月30日，在持续经营的前提下，北京博宏房地产开发有 限公司评估前的账面总资产为 56,992.86万元，总负债为45,705.25万元，净资产 为11,287.61万元。采用资产基础法评估后的资产总额为75,619.05万元，负债总额为45,705.25万元，净资产为29,913.80万元，评估增值18,626.19万元，增值 率165.01 %。评估结论详细情况见资产评估结果汇总表及评估明细表。资产评估结果汇总表 评估基准日：2

12、010年6月30日被评估单位：北京博宏房地产开发有限公司金额单位：万元项目流动资产非流动资产长期股权投资投资性房地产固定资产其中：建筑物机器设备其他资产资产合计1 2 3 4 5 6 7 8 9账面价值A 51,267.05 5,725.81 5,509.15216.66216.6656,992.86错误！链接无效。评估价值B 70,322.26 5,296.79 5,053.65243.14243.14增减值 C=B-A 19,055.21 -429.02 -455.5026.4826.4818,626.19增值率 D=(B-A)/A X10037.17 -7.49 -8.2712.2212

13、.2232.68沃克森(北京)国际资产评估有限公司4恒天地产有限公司拟进行增资项目资产评估报告书 项目流动负债非流动负债负债合计净资产10 11 12 13账面价值A 45,705.2545,705.25 11,287.61评估价值B 45,705.2545,705.25 29,913.80增减值C=B-A18,626.19增值率 D=(B-A)/A X100错误！链接无效。北京博宏房地产开发有限公司股东全部权益价值为错误！链接无效。万元，人民 币大写金额为：贰亿玖仟玖佰壹拾叁万捌仟元整。报告使用者在使用本报告的评估结论时，请注意本报告正文中第十二项特别事项说明”对评估结论的影响；并关注评估结

14、论成立的评估假设及前提条件。本报告书评估结论自评估基准日2010年6月30日起一年内有效，当评估目的在 报告有效期内实现时，可以以评估结论作为北京博宏房地产开发有限公司进行资 产重组时的参考依据，超过一年，需重新进行资产评估。沃克森（北京）国际资产评估有限公司 5恒天地产有限公司拟进行增资项目资产评估报告书恒天地产有限公司拟进行增资项目北京博宏房地产开发有限公司沃克森评报字2010第0200号北京经纬纺机新技术有限公司、恒天地产有限公司：沃克森（北京）国际资产评估有限公司接受贵公司的委托，根据国家有关法律、 法规、资产评估准则的规定，本着客观、独立、公正、科学的原则，采用资产基 础法，按照必要

15、的评估程序，对因北京经纬纺机新技术有限公司拟以其持有的北 京博宏房地产开发公司的股权对恒天房地产有限公司投资之事宜涉及的北京博宏 房地产开发有限公司的股东全部权益在评估基准日2010年6月30日的市场价值进行了评估。现将资产评估情况报告如下：一、委托方即被评估单位及其他报告使用者（一）委托方一1、企业基本情况企业名称：北京经纬纺机新技术有限公司注册地址：北京市北京经济技术开发区永昌中路 8号运成街9号法定代表人：姚育明注册资本：人民币10000万元公司类型：有限责任公司经营期限：2000年03月02日至2050年01月01日注册号：110302001216379经营范围：自营和代理各类商品及技

16、术的进出口业务；经营进料加工和三来一补”业务；经营对销贸易和转口贸易。（国家限定公司经营或禁止进出口的商品 及技术除外）（法律、法规禁止的，不得经营；应经审批的，未获审批前不得经 营；法律、法规未规定审批的，企业自主选择经营项目，开展经营活动。）2、企业简介及历史沿革北京经纬纺机新技术有限公司（以下简称北京新技术公司），由经纬纺织机械股 份有限公司（以下简称经纬股份）与经纬机械（集团）有限公司（以下简称经纬集团）2000年3月分别投资1,840万元和160万元设立（注册资金2,000万 元），2001年10月由经沃克森（北京）国际资产评估有限公司6恒天地产有限公司拟进行增资项目资产评估报告书

17、纬股份追加投资8,000万元，达到注册资金1亿元。公司主要业务：（1）研制生产业务：公司研制开发与纺织机械配套使用的高新技术电子机械产 品，如自调匀整器、异形纤维检测仪、粗纱机电气箱、经编机、内纱张力器等。 其中自调匀整装项目关键技术为高精度位移传感器和高灵敏度小惯量伺服控传动 装置及用于特殊纺纱部分的工艺应用软件和中心计算机控制高度集成自动化在线控制装置。项目指标可实现开环控制自整精度重量cv > 1.5条干cv值w 3.5控制范围±30%，控制长度<5米，经济效益可观，成本价为进口原价的 30%，利润率 可达25%。目前国内尚无同类产品，几乎全部依赖进口，所以推广前景

18、远大。（2）大宗采购业务：公司担任母公司-经纬股份公司大宗材料集中采购任务，改 变过去单个子公司分别采购的弊端，通过与供应商集中谈判，大幅降低材料采购 价格，低价大批量采购与进口，主要有钢材、生铁、进口电子元器材、摇架、轴 承等等，销售给相关公司，为公司大幅度节约采购成本。（二）委托方二1、企业基本情况企业名称：恒天地产有限公司注册地址：北京市朝阳区建国路 99号法定代表人：张杰 注册资本：人民币柒亿柒仟万元整 公司类型：有限责任公司注册号：100000000042321 （4-4）经营范围：许可经营项目：无。一般经营项目：房地产开发经营及商品房销售；房屋租赁；建筑、装修工程设计 及工程承包；

19、投资及管理；物业服务；房地产经纪；酒店管理；广告、展览及其 他与房地产相关的活动。2、企业简介及历史沿革根据国资委对恒天集团 机械、纺织、地产和投资”三大主营业务的定位，为盘活 恒天集团内部土地存量资产，统筹管理运作存量项目和拟开发土地资源，按照集 团公司董事会的要求，2009年按照市场化的原则，整合了集团内部原有地产公 司，组建集团公司地产平台。2009年10月经国家工商行政管理总局注册，恒天 地产有限公司成立。原公司注册资本为 45000万元，由佛山市华德金汇投资有限 公司、佛山市禅华德投资有限公司出资组建。现注册资本7.7亿人民币，由中国恒天集团有限公司、宏大投资集团有限公司、佛山市华德

20、金汇投资有限公司、佛山市禅华德投资有限公司四家股东出资组建，于2010年6月9日，变更了注册登记。沃克森（北京）国际资产评估有限公司 7恒天地产有限公司拟进行增资项目资产评估报告书（三）被评估单位概况1、概况企业名称：北京博宏房地产开发有限公司注册地址：北京市通州区马驹桥镇兴华西街16号法定代表人：张杰注册资本：人民币10000万元经济性质：其他有限责任公司经营期限：2001年05月25日至2021年05月24日 注册号：110000002716356 经营范围：房地产开发及商品房销售；对自有房产进行物业管理、房地产信息咨 询（中介除外）、信息咨询（中介除外）、技术开发及转让；销售：金属材料、

21、 建筑材料、五金交电。2、企业简介及历史沿革：北京博宏房地产开发有限公司（以下简称 本公司”或公司”成立于2001年5月， 取得注册号为110000002716356的企业法人营业执照，注册资本为 10000万元， 2009年12月经过重组及股权比例调整之后，由北京经纬纺机新技术有限公司（以下简称经纬纺机）出资 6500万元人民币，恒天地产有限公司出资 3500万元 人民币，持股比例分别65%和35%。3、截止评估基准日，被评估单位股东出资及持股比例如下表： 投资方名称出资额（万元）持股比例北京经纬纺机新技术有限公司恒天地产有限公司合计4、近年资产、损益状况企业2007年12月31日至2010

22、年6月30日的资产状况如下表所示： 金额单位：人民币万元项目名称流动资产非流动资产其中：可供出售金融资产持有至到期投资 长期股权投资投资性房地产46,403.72 852.89852.88固定资产无形资产4.00沃克森（北京）国际资产评估有限公司 8恒天地产有限公司拟进行增资项目资产评估报告书项目名称商誉 长期待摊费用47,256.6125.222.9110,000.0035.222.9112,033.69递延所得税资产资产总计 流动负债非流动负债负债总计净资产23,877.20 45,705.25金额单位：人民币万元损益状况如下表所示：项目主营业务收入减：主营业务成本 主营业务税金及附加营业

23、利润利润总额减：所得税净利润-1,198.13 31,256.73 27,142.32 2,000.43 4,114.42 4,139.04 1,045.41 3,093.63注：表中2007年数据已经北京安普德明会计师事务所有限公司 审计，并出具安普2008审字第116号标准无保留意见审计报告；2008年、2009 年、2010年6月30日数据已经天职国际会计师事务所有限公司审计，并出具天 职京审字【2010】 1831号标准无保留意见审计报告。（四）委托方和被评估单位之间的关系委托方-北京经纬纺及新技术有限公司、恒天地产有限公司分别持有北京博宏房地 产开发公司的65%、35%股权。（五）其

24、他报告使用者北京经纬纺机新技术有限公司、恒天地产有限公司及法律法规规定的其他评估报 告使用者。二、评估目的因北京经纬纺机新技术有限公司拟以其持有的北京博宏房地产开发公司的股权对 恒天地产有限公司投资之事宜，北京沃克森（国际）资产评估有限责任公司接受 北京经纬纺机新技术有限公司和恒天地产有限公司的共同委托，对该经济行为所 涉及的北京博宏房地产开发公司的股东全部权益价值进行评估，为上述经济行为 提供价值参考依据。 沃克森（北京）国际资产评估有限公司 9 恒天地产有限公司拟进行增资项目资产评估报告书三、价值类型及其定义根据本次评估目的，本项目选定价值类型为市场价值。市场价值是指自愿买方与自愿卖方在各

25、自理性行事且未受任何强迫压制的情况 下，对在评估基准日进行正常公平交易中某项资产应当进行交易的价值估计数 额。四、评估对象和评估范围（一）评估对象评估对象为于评估基准日北京博宏房地产开发有限公司的股东全部权益价值。股 东全部权益账面金额112,876,118.19元，截止评估基准日该公司股东的股权无质 押、冻结等法律瑕疵事项。（二）评估范围评估范围为北京博宏房地产开发有限公司于评估基准日的全部资产及相关负债。评估前的账面总资产为56,992.86万元，总负债45,705.25万元，净资产11,287.61 万元。该账面值经天职国际会计师事务所有限公司审计，并出具了（天职审字2010第1831号

26、）无保留意见审计报告。评估基准日纳入评估范围的资产、负债类型包括：流动资产、长期股权投资、机 器设备和流动负债。上述资产、负债在评估基准日的账面价值情况如下表所示： 金额单位：人民币元科目名称流动资产长期股权投资账面原值账面净值512,670,482.67固定资产2,166,605.74资产合计流动负债非流动负债负债合计净资产569,928,595.79 457,052,477.60457,052,477.60 112,876,118.19其中：长期股权投资帐面值如下：金额单位：人民币元序号1 2被投资单位名称投资日期投资比例%帐面价值 4,091,507.38 51,000,000.00青岛

27、瑞和置业发展有限公司年1月20日郑州恒天兴华房地产有限公司年 2月8日合计 55,091,507.38纳入本次评估范围的资产与评估业务委托书确定的范围一致，评估范围以产权持有沃克森（北京）国际资产评估有限公司 10恒天地产有限公司拟进行增资项目资产评估报告书方提供的评估申报表为准。五、评估基准日本项目资产评估基准日为2010年6月30日。该评估基准日由委托方确定。一切计价标准均为基准日有效的价格标准，所有资 产均为基准日实际存在的资产。六、评估原则根据国家有关资产评估的规定，在本次评估中我们主要遵循以下评估原则：（一）资产评估工作原则1独立性原则：评估机构及其评估人员在执业过程中应始终坚持独立

28、的第三者 地位，评估公正不受委托人及外界的意图及压力的影响，进行独立公正的评估。2、客观公正性原则：资产评估公正实事求是，尊重客观实际。3、科学性原则：遵循科学的评估标准，以科学的态度制定评估方案，并采用科 学的评估方法进行资产评估。（二）资产评估经济技术原则1预期收益原则：资产之所以有价值是因为它能够为其拥有者或控制者带来未 来经济效益，资产价值的高低主要取决于它能够为其所有者或控制者带来的预期 收益量的多少。预期收益原则是评估人员判断资产价值的一个最基本的依据。2、供求原则：供求原则是经济学中关于供求关系影响商品价格原理的概括。假 定在其他条件不变的前提下，商品的价格随着需求的增长而上升，

29、随着供给的增 加而下降。尽管商品价格随供求关系变化并不成固定比例变化，但变化的方向都 具有规律性。供求规律对商品价格所形成的作用力同样适用于资产价值的评估， 评估人员在判断资产价值时也应充分考虑和依据供求原则。3、贡献原则：贡献原则是预期收益原则在某种情况下的具体应用原则。贡献原 则主要适用于构成整体资产的各组成要素资产的评估，它要求要素资产价值的高 低要由该要素资产对整体资产的贡献来决定，或者是由当整体资产缺少该项要素 资产将蒙受的损失来决定。4、替代原则：作为一种市场规律，在同一市场上，具有相同使用价值和质量的 商品，应有大致相同的交换价值。如果具有相同使用价值和质量的商品具有不同 的交换

30、价值或价格，买者会选择价格较低者。当然，作为卖者，如果可以将商品 卖到更高的价格水平上，他会在较高的价位上出售商品。正确运用替代原则是公 正进行资产评估的重要保证。5、评估时点原则：市场是变化的，资产的价值会随着市场条件的变化而不断改 变。沃克森（北京）国际资产评估有限公司 11恒天地产有限公司拟进行增资项目资产评估报告书为了使资产评估得以操作，同时又能保证资产评估结果可以被市场检验，在进行 资产评估时，必须假定市场条件固定在某一时点，这一时点就是评估基准日，或 称估价日期。它为资产评估提供了一个时间基准。资产评估的评估时点原则要求 资产评估必须有评估基准日，而且评估值就是评估基准日的资产价值

31、。七、评估依据本次资产评估工作中所遵循的具体行为依据、法规依据、产权依据和取价依据包 括：（一）经济行为文件1关于恒天地产有限公司引进战略投资者的批复（中国恒天战 2010102 号）；2、北京经纬纺机新技术有限公司和恒天地产有限公司与本公司签定的资产评 估业务约定书。（二）主要法律法规1、国务院1991年第91号令颁发的国有资产评估管理办法；2、原国家国有资产管理局国资发1992第36号公布的国有资产评估管理办法 施行细则；3、中华人民共和国公司法（2006年1月1日施行）；4、中华人民共和国证券法；5、 中华人民共和国城市房地产管理法（中华人民共和国主席令第29号）；6、 中华人民共和国土

32、地管理法（中华人民共和国主席令第28号）；7、 中华人民共和国土地管理法实施条例（中华人民共和国国务院令第256 号）;&上市公司重大资产重组管理办法（中国证券监督管理委员会令第53号）9、原国家国有资产管理局1996第23号转发的资产评估操作规范意见（试 行）；10、国家质量技术监督局和中华人民共和国建设部联合发布的房地产估价规范（GB/T50291-1999）；11、城镇土地分等定级规程（GB/T 18507-2001）；12、 城镇土地估价规程（中华人民共和国国家标准GB/T18508-2001）;13、中华人民共和国土地增值税暂行条例及实施细则；14、中华人民共和国企业所得税法

33、及其实施条例；15、 国家税务总局（国税发200931号）房地产开发经营业务企业所得税处 理办法；16、建设部（建设部令第95号，2004年7月13日修订）城市商品房预售管理 办法；17、其他与资产评估有关的法律法规。（三）准则依据沃克森（北京）国际资产评估有限公司 12恒天地产有限公司拟进行增资项目资产评估报告书1财政部财企200420号中国资产评估准则基本准则；3、中国资产评估协会中评协4、中国资产评估协会中评协5、中国资产评估协会中评协6、中国资产评估协会中评协7、中国资产评估协会中评协8中国资产评估协会中评协9、中国注册会计师协会会协 指导意见；2、财政部财企200420号资产评估职业

34、道德准则基本准则； 2007189号资产评估准则评估报告；2007189号资产评估准则评估程序；2007189号资产评估准则工作底稿；2007189号资产评估准则业务约定书；2007189号资产评估准则不动产；2007189号资产评估准则机器设备；200318号注册资产评估师关注评估对象法律权属10、中国资产评估协会中评协2007189号资产评估价值类型指导意见；11、中国资产评估协会中评协2004134号企业价值评估指导意见（试行）；12、企业会计准则；13、企业会计准则应用指南。（四）产权证明文件、重大合同协议1、房地产权证；2、土地使用权证、3、车辆行驶证；4、建设用地规划许可证、建设工

35、程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房 预售许可证；5、长期投资协议、验资报告；6、重要设备购买合同、发票；7、其他与企业资产的取得、使用等有关的合同、会计凭证、会计报表及其它资 料。（五）采用的取价标准1、搜狐购车网；2、家电大全网 ；3、国务院第294号令中华人民共和国车辆购置税暂行条例（2001 年）4、国家六部委汽车报废标准（1997年修订）；5、北京斯迪普信息咨询中心全国资产评估价格信息；6、 【国经贸资源（2000） 1202号】关于调整汽车报废标准若干规定的通 知；7、企业提供的前三年收入构成及分析资料；8企业提供的前三年收入构成及分析资料；9、企业提供的前三年营业费用分析资料

36、；10、企业提供的历年固定资产折旧提取方法；沃克森（北京）国际资产评估有限公司 13恒天地产有限公司拟进行增资项目资产评估报告书11、企业提供的人员结构和薪金资料；12、企业提供的未来发展规划；13、企业提供的工程施工、设备采购等合同；14、工程结算书；15、评估人员市场询价；16、其他与评估有关的资料等。（六）参考资料及其他1、企业提交的财务会计经营资料；2、本公司收集的其他有关询价资料和参数资料以及评估师现场查勘记录；3、评估基准日及前三年的财务决算报表及审计报告；4、资产评估常用数据与参数手册。5、被评估单位提供的其他相关资料；八、评估方法（一）评估方法介绍资产评估通常有三种方法，即资产

37、基础法、市场法和收益法。1、资产基础法是指在合理评估企业各项资产价值和负债的基础上确定评估对象 价值的评估思路。2、市场法是指将评估对象与参考企业、在市场上已有交易案例的企业、股东权 益、证券等权益性资产进行比较以确定评估对象价值的评估思路。3、收益法指通过被评估企业预期收益折现以确定评估对象价值的评估思路。（二）评估方法选择评估人员根据现场勘查，结合委估企业所处行业特点，经营情况、资产状况等各 种评估方法的适用性进行分析1、收益法被评估单位开发项目将于2010年10月将全部结束，截止到评估基准日被评估单 位没有待开发的土地和新的开发计划，被评估单位控股和参股的长期股权投资单 位的开发项目也尚

38、未确定，我们无法对被评估单位未来收益进行合理预测，故本 次评估不宜采用收益法2、市场法对于本项目来说，由于类似的交易案例资料缺乏，市场法难以有效实行。3、对于资产基础法资产基础法各项资产的实际情况适当地选择了市场法、收益法、假设开发法或重 置成本法进行评估，然后加和得出总资产评估值。采用资产基础法能够达到本次 评估目的沃克森（北京）国际资产评估有限公司 14 恒天地产有限公司拟进行增资项目资产评估报告书的要求。（三）具体评估方法的介绍由于本次评估采用资产基础法，下面就资产基础法所对应的各个科目的评估方法 介绍如下：资产基础法指在合理评估企业各项资产价值和负债的基础上确定评估对象价值的 评估思路

39、。其基本计算公式为：评估值=各单项资产评估值之和-负债具体评估方法介绍：1、关于非实物流动资产的评估（1）对于货币资金的评估，评估人员通过对申报单位评估基准日库存现金进行盘 点、对银行存款余额调节表进行试算平衡，核对无误后，以经核实后的帐面价值 确认评估价值。（2）对于应收款项（应收帐款、预付账款、其他应收款），评估人员核查了会计账 簿、凭证等相关资料并发函进行询证，在核实无误的基础上，以核实后的账面值 确定评估值。2、开发产品的评估对于开发产品-商品房，本次评估采用市场价值倒扣法进行评估。已经签定商品房销售（预售）合同的根据合同确定开发产品销售金额，尚未签定商 品房销售（预售）合同的主要采用

40、市场比较法确定开发产品销售金额，在此基础上 扣除相关税费和适当比例的利润确定评估值。根据产品是否畅销情况采用下列公 式：比较畅销评估价值=开发产品销售金额-销售费用-销售税金及附加-土地增值税-所得税 平销评估价值=开发产品销售金额-销售费用-销售税金及附加-土地增值税-所得税-适当 数额的净利润滞销评估价值=开发产品销售金额-销售费用-销售税金及附加-土地增值税-所得税-全部 净利润3、开发成本的评估对于开发成本的评估，本次评估采用静态假设开发法进行评估。根据委估资产特 点以及账面价值的构成，对于估价对象已取得当地规划部门审定的规划建设指 标，且所在区域房地产开发、交易市场较活跃，具备运用假

41、设开发法的条件，选 用假设开发法评估。（1）假设开发法评估具体测算步骤：a. 调查待开发房地产的基本情况；b. 选择最佳的开发利用方式；沃克森（北京）国际资产评估有限公司 15 恒天地产有限公司拟进行增资项目资产评估报告书c. 估计开发建设期；d. 预测开发完成后的房地产价值；e. 估算预计销售金额、后续开发成本、管理费用、销售费用、销售税金及附加、 所得税；f. 以估算的销售金额扣减合理的销售费用、销售税金及附加、土地增值税、所得 税等费用后确定委估资产的评估值。（2）估算价值模型本次评估采用假设开发法对开发成本进行评估。具体计算公式： 开发成本评估值=房地产销售金额-续建成本现金流出-后续

42、管理费用 -销售税费-销售费用-土地增值税-所得税 房地产销售金额续建完成后的房地产价值为房地产的全部价值，包括已预售和待售房地产金额， 对已经签订商品房销售（预售）合同的住宅和商铺根据合同确定开发产品销售 价格。对尚未签订商品房销售（预售）合同的商铺，根据尾盘和商铺所处具体 位置以及根据企业的销售策略，结合周边同类物业销售价格及委估物业实际情况 等因素判确定 后续开发成本后续开发成本=至竣工尚需发生的工程费用+已完工尚未支付的工程费用+不可预 见费用； 销售费用根据企业历史销售费用的支付情况及待售楼盘的销售情况确定销售费用 管理费用管理费用按以前年度的实际发生情况确定 销售税金及附加销售税金

43、及附加=预计销售金额埒肖售税金及附加率 土地增值税由于项目楼盘已基本售出或已有销售意向，本次评估在测算整个项目的应缴土地 增值税额扣除已预缴的土地增值税后按委估房产的可售面积占项目总可售面积的 比例确定委估资产应分摊的土地增值税额。 所得税 由于被评估单位实际上是一个项目公司，而且截止到评估基准日项目基本结束， 本次评估在确定整个开发项目的所得税，确定所得税率并在此基础上确定所得税 费用。4、长期股权投资的评估4、长期股权投资作为一种企业资产，它是以对其他企业拥有一定的权益而存在 的，因而对长期投资的评估主要是对该项投资所代表的权益进行评估。列入本次 评估范围内沃克森（北京）国际资产评估有限公

44、司 16恒天地产有限公司拟进行增资项目资产评估报告书的2家，包括1家控股子公司和1家参股子公司。（1）控股的长期投资的评估对于全资及控股的长期股权投资，在对被投资企业进行整体资产评估基础上，再 根据投资比例与被投资企业净资产评估值的乘积确定长期投资评估值。控股的长期投资评估值=被投资单位基准日股东全部权益价值 娥资比例（2）非控股的长期投资的评估对于非控股长期股权投资，北京博宏房地产开发有限公司对被投资单位投资比例 较大，且被投资单位对企业价值具有重大影响的，在对被投资企业进行整体资产 评估基础上，再根据投资比例与被投资企业净资产评估值的乘积确定长期投资评 估值。本次评估郑州恒天兴华房地产有限

45、公司采用此种方法进行评估。5、关于机器设备的评估对于机器设备主要采用重置成本法进行评估。评估值=重置全价 综合成新率 根据企业提供的机器设备明细清单，逐一进行了核对，做到账表相符，账物相 符，同时通过对有关的合同、法律权属证明及会计凭证审查核实对其权属予以确 认。在此基础上，组织专业工程技术人员对主要设备进行了必要的现场勘察和核 实。（1）重置全价的确定 由于北京博宏房地产开发有限公司纳入本次评估范围的设备主要为车辆和电子设 备，在进行评定估算，针对设备不同的情况，分别采用不同的方法确定重置全 价，具体情况如下：对于电子设备 由于价值量小，一般为日常办公使用的设备，运杂、安装费用均包含在购置价

46、 中，以市场价值确定重置全价。（根据中华人民共和国国务院令第538号中华人民共和国增值税暂行条例及财政部、国家税务总局令第50号中华人民共和国增值税暂行条例实施细则的规定：评估中的设备购置价为扣除增值税的金 额）。对于运输设备按照基准日市场上的车辆购置价，加上车辆购置费、牌照费等费用构成重置全 价。以下是重置全价中各项费用的计算标准。第一：电子设备购置价的确定对电子产品，主要依据机电产品报价手册设备最新市场成交价格予以确定，安装 费调试及运杂费包含在购置价中。第二：其它费用的确定运输设备购置价格主要选取各地汽车交易市场评估基准日的最新市场报价及成交 价格资料予以确定。沃克森（北京）国际资产评估

47、有限公司 17恒天地产有限公司拟进行增资项目资产评估报告书（2）综合成新率的确定对于电子办公设备和仪器仪表电子办公设备通过对设备使用状况的现场勘察，用年限法确定其综合成新率。对车辆综合成新率的确定按照国家有关部委规定的汽车报废标准及关于调整汽车报废标准若干规定 的通知。本次评估采用已使用年限和已行驶里程分别计算理论成新率，依据孰 低原则确定理论成新率。并结合现场勘察车辆的外观、结构是否有损坏，主发动 机是否正常，电路是否通畅，制动性能是否可靠，是否达到尾气排放标准等指标 确定车辆技术鉴定成新率。最后根据理论成新率和技术鉴定成新率确定综合成新 率。使用年限法计算的成新率=尚可使用年限/ （已使用

48、年限+尚可使用年限）X100% 行驶里程法计算的成新率=尚可行驶里程/（已行驶里程+尚可行驶里程）K00% 综合成新率二40%理论成新率+ 60%技术鉴定成新率评估值的计算评估值=重置全价 综合成新率6、关于负债的评估 关于负债项目中的应付账款、预收账款、其他应付款、应交税费等项目的评估， 我们根据企业提供的各项目明细表，以经过审查核实后的调整数作为其评估值。九、评估程序实施过程及情况根据国家有关部门关于资产评估的规定和会计核算的一般原则，按照沃克森（北 京）国际资产评估有限公司与委托方签定的资产评估业务约定书，评估人员已实 施了对北京博宏房地产开发有限公司提供的法律性文件与会计记录以及相关资

49、料 的验证审核，按公认的产权界定原则对北京博宏房地产开发有限公司提交的资产 清单进行了必要的产权验证，对资产的实地察看与核对，并取得了相关的产权证 明文件，进行了必要的市场调查和交易价格的比较，以及评估人员认为有必要实 施的其他资产评估程序。资产评估的详细过程如下：（一）接受委托阶段1接受北京博宏房地产开发有限公司的委托后，沃克森（北京）国际资产评估 有限公司即确定了有关的资产评估人员并与委托方、被评估单位相关工作人员就 本项目的评估目的、评估基准日、评估范围、委托评估主要资产的特点等影响资 产评估计划的问题进行了认真的讨论。2根据委估资产的具体特点，制定评估综合计划和程序计划，确定重要的评估

50、 对象、评估程序及主要评估方法。3、根据委托评估资产特点将组成评估小组对北京博宏房地产开发有限公司申报 的沃克森（北京）国际资产评估有限公司 18恒天地产有限公司拟进行增资项目资产评估报告书资产进行清查和评估。本阶段的工作时间为2010年7月1日至2010年7月5日。（二）资产清查阶段1、资产评估申报明细表的填报根据委托评估资产特点，有针对性地指导企业进行资产清查和填报资产评估申报 明细表。2、评估对象真实性和合法性的查证根据北京博宏房地产开发有限公司提供的资产评估申报明细表，评估人员到实物 存放现场逐项进行清查和核实，以确定其客观存在。3、账面价值构成的调查根据北京博宏房地产开发有限公司的资

51、产特点，查阅企业有关会计凭证和会计账 簿及决算资料，了解企业申报评估的资产价值构成情况。4、评估资料的收集向企业提交与本次评估相关的资料清单，指导企业进行资料收集和准备。5、深入了解企业的生产、管理和经营情况，如：人力配备、物料资源供应情 况、管理体制和管理方针、财务计划和经营计划等；对企业以前年度的财务资料 进行分析，并对经营状况及发展计划进行分析。本阶段的工作时间为2010年7月5日至2010年7月14日。（三）评定估算阶段1、各专业组评估人员在北京博宏房地产开发有限公司专业技术人员的配合下， 分别到实物存放现场对各项实物资产进行勘察和清点，具体情况如下： 评估人员在企业有关人员的配合下，

52、对实物资产进行现场勘查，并查阅其相关的 运行记录、大修记录，填写重点设备、房屋现场鉴定作业表，与企业设备、房屋 管理人员和工程技术人员进行交流，了解设备、房屋管理制度、维修制度以及利 用状况。在充分调查和了解的基础上，结合所收集的资料进行综合分析，确定实 物资产的成新率。2、各专业组评估人员分别进行市场调查，广泛收集与评估对象有关的市场交易 价格信息，对所收集信息资料进行归类整理和全面分析。3、评估人员根据现场勘察结论以及市场调查的结果，确定各项资产的具体评估 方法，计算出各项资产的评估值。本阶段的工作时间为2010年7月14日至2010年7月18日。（四）评估汇总、提交报告阶段将各专业组对各

53、个评估对象的评估结果汇总，组织有关人员对评估结论进行分 析，认为对北京博宏房地产开发有限公司申报的资产的评估结果是基本合理的。 按照我公司资产评估规范化要求，组织各专业组成员编制相关资产的评估技术说 沃克森（北京）国际资产评估有限公司 19恒天地产有限公司拟进行增资项目资产评估报告书明。评估结果、资产评估报告书、评估技术说明按我公司规定程序在项目负责人 审核的基础上进行三级复核，即项目负责人将审核后的工作底稿、资产评估报告 书、评估技术说明和评估明细表提交项目部门负责人进行初步审核，根据初步审 核意见进行修改后再提交质量监管部审核，再根据质量监管部反馈的意见进行进 一步的修订，修订后提交总经理

54、复核，并根据总经理复核意见作最后的修改并征 求委托方意见。最后项目组将修改好的资产评估报告书、评估技术说明和评估明 细表提交委托方。本阶段的工作时间为2010年7月18日9月20日。十、评估假设（一）基本假设1、公开市场假设：公开市场假设是对资产拟进入市场的条件以及资产在这样的 市场条件下接受何种影响的一种假定说明或限定。公开市场是指充分发达与完善 的市场条件，是一个有自愿的买者和卖者的竞争性市场，在这个市场上，买者和 卖者的地位是平等的，彼此都有获取足够市场信息的机会和时间，买卖双方的交 易行为都是在自愿的、理智的而非强制的或不受限制的条件下进行的。2、持续使用假设：首先设定被评估资产正处于

55、使用状态，包括正在使用中的资 产和备用的资产；其次根据有关数据和信息，推断这些处于使用状态的资产还将 继续使用下去。持续使用假设既说明了被评估资产所面临的市场条件或市场环 境，同时又着重说明了资产的存续状态。具体包括在用续用；转用续用；移地续 用。在用续用指的是处于使用中的被评估资产在产权发生变动或资产业务发生 后，将按其现行正在使用的用途及方式继续使用下去。转用续用指的是被评估资 产将在产权发生变动后或资产业务发生后，改变资产现时的使用用途，调换新的 用途继续使用下去。移地续用指的是被评估资产将在产权发生变动后或资产业务 发生后，改变资产现在的空间位置，转移到其他空间位置上继续使用。（二）一般假设：1北京博宏房地产开发有限公司在产权明确的情况下，以保持持续经营为前提 条件；2、国家现行的有关法律、法规及方针政策无重大变化；3、国家的宏观经济形势政策及关于行业的基本政策无重大变化；4、公司的会计政策与核算方法无重大变化；5、公司的经营模式没有发生重大变化；6、国家现行的银行利率、汇率、税收等政策无重大改变；7、公司所处地区的政治、经济和社会环境无重大变化；