中国建设银行ZS支行个人住房贷款风险控制

1、中国建设银行ZS支行个人住房贷款风险控制2建行ZS支行个人住房贷款开展现状21个人住房贷款业务的根本情况建行ZS支行为中国建设银行河南省分行下属的一家房地产金融专业行，其前身为中国建设银行河南省分行房地产信贷部，内设10个部室，下辖2个营业网点，共有在职职工250多人。截至2021年底，我行全口径人民币存款余额达到13946亿元，比年初新增773亿元，其中新增人民币企业存款393亿元，新增人民币个人存款255亿元，新增人民币同业存款125亿元。贷款规模迅速扩张，截至2021年底，我行各项贷款余额到达28266亿元，比年初新增1264亿元，其中新增房地产开发贷款49l亿元，新增个人贷款773亿元

2、。个人住房贷款全年新发放630亿元，不良额460501万元，不良率030，比年初下降了54704万元。建行ZS支行目前从事个人住房贷款业务的工作人员有30余人，分布在图21所示的9个岗位上，其中贷款中心经理和副经理为管理岗，其余为业务经办岗，各岗位之间的层级关系也如图21所示。款中心的日常管理；额度项下审核批准贷款的支用；业务用章的签批；合同变更事项的审批；个贷中心工作人员的管理考核；以及支行领导交办的其他工作。(2)部门副经理部门副经理主要负责协助部门经理研究拟定全行个贷业务的中长期开展规划和经营策略，参与编制部门年度综合经营方案并组织落实，对部门年度综合经营方案的最终成果负责。主要职责包括

3、：协助部门经理对本部门年度综合经营方案的执行；协助部门经理研究拟定部门个贷业务的中长期开展规划和经营策略；协助部门经理组织制定并实施个贷业务的管理方法、操作规程和实施细那么，组织并落实本部门职责范围内的业务运行和管理；负责协助部门经理做好营销工作，推进全行业务指标的完成。(3)审核岗审核岗负责个人贷款的审核工作，包括：审核个人住房贷款上报资料的完整性、合规性；审定客户信用等级等。(4)录入岗录入岗负责个人贷款信息的系统录入，包括将客户根本信息、贷款信息等录入个人贷款系统中。(5)营销受理岗营销受理岗负责客户营销和维护工作，包括：个人贷款业务(包括按揭楼盘、合作中介等)的营销、宣传，及时了解客户

4、的信贷效劳需求，为客户多层面、多渠道地做好效劳工作；向客户提供有关贷款问题的解答，帮助客户设计借款方案；受理客户的借款申请；随时对日常效劳工作进行分析总结，以客户为中心，及时调整效劳手段，切实提高客户满意度。2(6)贷前调查岗贷前调查岗负责客户的贷前调查、上报工作，包括：通过人民银行个人信用根底数据库查询并打印客户信用报告；审核确认借款申请材料是真实的、完整的、合规的；与借款申请人面谈，核查借款申请人的购房行为是否真实；负责调查确定借款申请人的还款能力；调查贷款的抵押情况；需要评定客户信用等级的，负责客户信用等级初评意见的提出；负责当面见证借款人等预签有关合同文本和贷款支付凭证，并向客户解释相

5、关条款，提示考前须知；负责出具贷前调查意见，填写调查审批表等；人 、地址等根本的非要素信息；(7)贷后催收岗负责个贷系统的客户信息维护，修改借款负责解答客户各类贷后相关问题等。负责贷后管理工作，包括：负责接收、整理省分行提供的信函投递机构、短信平台、95533客服中心、CALLCENTER系统等反应的催收信息，对催收情况进行统计与分析，制定进一步催收方案；通过催收系统查询贷款的拖欠情况；上门催收贷款，并做好催收记录：负责协助律师事务所、资产保全部门准备司法催收贷款的诉讼材料，做好移交逾期贷款的催收配合工作；组织并记录贷后管理，包括借款人及其偿债能力的变化情况、抵押物价值变化情况、楼盘建设及权证

6、办理情况的检查等，对记录进行归档；建立拖欠贷款台账等。(8)贷后效劳岗贷后效劳岗负责贷后管理工作，包括：负责个贷中心贷款风险分类的手工认定工作；受理客户贷后合同变更事项的申请，并按规定程序报批；为客户发放结清证明，并通知抵押岗注销抵押登记；负责各种日常报表的报送、征信系统管理、产权证的领交等。(9)贷后检查岗贷后检查岗负责贷后管理，包括：检查消费经营类贷款的资金流向、再交易贷款的资金流向；检查消费类贷款的用途真实性、再交易贷款的交易真实性；检查贷款一定金额以上住房贷款的还款能力变化情况；检查助业贷款客户的经营状况；检查所有贷款的用途的一致性和真实性；负责所有贷款的贷后回访及外呼回馈工作；建立拖

7、欠贷款台账等。有效的岗位设置是实现有效管理的根底。通过健全风险管理组织架构，明确岗位职能，分清人员职责，理顺相互之间的工作关系，对提高工作效能、切实防范风险起到了举足轻重的作用。在风险发生后，也能有效对违规人员进行责任追究。建行ZS支行以完善的管理、雄厚的实力和丰富的经验，创造了良好的业绩，根据国家产业政策和信贷政策，采取差异化营销策略，打造房地产金融业务品牌，同时加大内部管理，加大营销房地产优质客户和个人住房贷款优质客户群体，不断优化信贷结构，加大投放力度，促进支行房地产开发贷款和个人住房贷款健康开展。22个人住房贷款业务开展现状近年来，随着国家住房贷款政策的不断调整，建行ZS支行个人住房贷

8、款业务开展呈持续递增趋势。从2021年当年累计发放个人住房贷款59亿元，当年个人住房贷款共发放5371笔；个人住房贷款余额为1299亿元，个人住房贷款新增48亿元，增长到2021年底，累计发放个人住房贷款金额为79亿元，个人住房贷款发放6542笔，个人住房贷款余额为1535亿元，比年初新增63亿元，完成省分行年度新增方案的127，个人住房贷款呈稳定上升趋势(如图22至图24所示)。从图中数据可以看出，2021年底ZS支行个人住房贷款余额为1299亿元，2021年住房贷款实行利率7折优惠政策，住房贷款余额大幅增加，当年发放贷款6008笔，新增贷款金额61亿元。2021年以后，随着房地产调控政策日

9、趋严峻，总行贷款额度控制收紧，ZS支行住房贷款业务呈稳定增长的态势，2021年新增住房贷款54亿元，发放贷款5698笔，2021年新增住房贷款58亿元，发放贷款6157笔，2021年新增住房贷款63亿元，发放贷款共计6542笔。在贷款余额不断增长的同时，不良贷款的风险也不断加大。截至2021年底，ZS支行个人住房不良贷款余额为571562万元；截至2021年底，ZS支行个人住房不良贷款余额为530654万元，比年初减少40908万元，同比减少715；截至2021年底，ZS支行个人住房不良贷款余额为537491万元，比年初新增6837万元，同比增长128；截至201 1年底，ZS支行个人住房不良

10、贷款余额为515205万元，比年初减少22286万元，同比减少414；截至2021年底，ZS支行个人住房不良贷款余额为460501万元，比年初减少54704万元，同比减少1061。截至2021年底，ZS支行个人不良贷款余额为640405万元，个人住房不良贷款余额占8925；截至2021年底，ZS支行个人不良贷款余额为586099万元，个人住房不良贷款余额占9054：截至2021年底，ZS支行个人不良贷款余额为588837万元，个人住房不良贷款余额占9128；截至2021年底，ZS支行个人不良贷款余额为559458万元，个人住房不良贷款余额占9209；截至2021年年末，ZS支行个人不良贷款余额

11、为492409万元，个人住房不良贷款余额占9352(如图25所示)。23个人住房贷款业务的特点作为一种消费性贷款，个人住房贷款具有以下特点：(1)长期性。因为住房本身的特征，个人住房贷款一般20年左右到期，最长可达30年。通过对我行个人住房贷款数据分析可以看出，截至2021年底，ZS支行个人住房贷款余额中5年以下的中短期贷款仅占49，而10年以上的长期贷款约占70。(2)零售性。个人住房贷款的数量多，对象相对分散，单笔住房贷款金额相对较小，属于零售业务性质。2021年12月底我行个人住房贷款余额为15350亿元，而客户数量近10万户，即平均到每户贷款余额仅有1535万元左右。(3)分期归还性。

12、对于个人来说，其支付能力很难一次性还清金额较大的个人住房贷款，一般都是分期归还。同时，从银行角度看，分期还款也有利于降低还款风险。传统分期还款方法包括等额本金还款法和等额本息还款法，这两种还款方法因贷款金额，贷款期数等不同而各有优劣。为方便借款人还款，银行还提供柜面以现金、储蓄卡等直接归还贷款和委托扣款(即与贷款银行签约委托扣款协议，银行从其签约的储蓄卡或活期存折上定期扣划还款)等不同的还款方式。(4)风险因素相似，风险都拥有系统性的特点。借款人归还能力、归还贷款的意愿、房地产交易市场的稳定性和标准性对风险的影响较大。在具有个人住房贷款业务共性特点的前提下，建行ZS支行个人住房贷款业务在开展过

13、程中还有其自身的特点：(1)利率水平居系统内前列。2021年，ZS支行把推动个人住房贷款业务一1 2建行zS支行个人住房贷款开展现状健康快速开展与提高个人住房贷款收益水平放在同等重要的位置，以实行个人住房贷款规模竞拍为抓手，将个人住房贷款利率执行水平和房贷客户产品覆盖度等综合收益指标做为安排信贷资源和实施差异化管理的重要依据，确保个贷规模有较高的配置效率。2021年，ZS支行新发放一、二手个人住房贷款63亿元，加权平均利率764，比去年同期高113个百分点，加权平均利率水平是基准利率的109倍，比去年同期高1425个百分点，利率浮动水平位居全省建行系统内第2名。(2)贷款手续日趋人性化。建行Z

14、S支行一向坚持打造“要买房、到建行品牌的效劳理念，及时了解客户的信贷效劳需求，为客户提供多层面、多渠道的个人住房贷款效劳。客户可选择 、网上银行、建行网点等渠道了解、咨询个人住房贷款业务，我行有专业的工作人员为客户解决问题，客户可享受咨询、办理、提前还款等业务的一站式效劳。同时，简化贷款办理手续，缩短业务办理时间，提高效劳水平。按照省分行?个贷客户增值效劳方案?的要求，以个贷拉动存款、银行卡、电子银行和各类投资理财产品的销售，提高个贷客户的金融产品覆盖率。zS支行客户在办理贷款业务时不需额外提供资料，便可同时申请信用卡、网上银行、 银行、短信理财等业务，从贷款申请材料提交到放款最快只需一周时间

15、，大大缩短了客户等待时间。(3)还款方式多样。我行除提供传统的现金还款、委托扣款等还款方式，新开发了借贷合一卡业务为借款人提供更多项选择择。借贷合一卡业务是指通过个人贷款账户与借款人持有的借记卡签约绑定，为借款人在ATM、POS、网银等多渠道提供贷款支用、查询、还款等效劳，简称借贷卡。借贷卡是结合建行龙卡系列产品和个人信贷系列产品的功能开发而成的，它既拥有借记卡的存款、取款等功能，又拥有指定贷款的支用功能。借贷卡与贷款业务之间既存在关联，又可相互独立。相互关联是指利用卡介质完成发放贷款用于消费，以及拓展贷款自主支付、贷款受托支付等交易的渠道；相互独立是指贷款账户结清销户不影响卡的其他功能正常使

16、用。在贷款账户未结清销户之前，可以销卡并不影响贷款账户的计结息以及在传统渠道上的正常归还。3建行ZS支行个人住房贷款风险控制现状面对复杂多变的市场环境，建行ZS支行认真落实省行保持个人贷款平稳增长的要求，竭力解决业务开展与信贷规模缺乏的矛盾，以房贷规模撬动存款、中间业务、个人产品，实现了个贷业务对上游反哺和下游拓展的综合效益最大化开展。支行继续加强信用、市场、操作等风险监控，进一步全面强化风险管理，严格执行央行利率政策，资产业务稳定健康开展，市场风险总体控制较好，同时进一步加大操作风险监管力度，操作风险控制较好。31风险控制的根本情况建行ZS支行在贷款投放逐年稳步增长的同时，也在大力控制不良贷

17、款。从表32可以看出，截至2021年底，关注类贷款余额714452万元，次级类贷款余额352813万元，可疑类贷款余额214949万元，损失类贷款余额38万元，不良贷款率为044；截至2021年底，关注类贷款余额721145万元，次级类贷款余额319834万元，可疑类贷款余额207420万元，损失类贷款余额34万元，不良贷款率039；截至2021年底，关注类贷款余额707226万元，次级类贷款余额343997万元，可疑类贷款余额190794万元，损失类贷款余额27万元，不良贷款率038；截至2021年底，关注类贷款余额544645万元，次级类贷款余额327182万元，可疑类贷款余额186123

18、万元，损失类贷款余额19万元，不良贷款率035；截至2021年底，关注类贷款余额721452万元，次级类贷款余额302862万元，可疑类贷款余额156039万元，损失类贷款余额16万元，不良贷款率030。总体来看，ZS支行不良率、关注率持续下降，资产质量保持稳定，个人住房贷款质量不断优化，相对稳定地控制了信用风险。逾期贷款管控效果明显，逾期贷款下降，短期拖欠贷款压缩成效明显。贷款风险管控能力有所提高，但根底管理仍存在薄弱环节。以2021年至2021年的数据为例，从不良贷款率控制和关注类贷款率控制两方面来分析建行ZS支行的风险控制情况。(1)不良贷款率控制。测算公式不良贷款率控制=(本行当年不良

19、贷款率一全省当年平均不良贷款率)一(本行年初不良贷款率一全省年初平均不良贷款率)。测算数据、具体情况见下表：根本结论从年度变化情况看，ZS支行关注类贷款率与年初相比2021年差额值-003，201 1年差额值-013，2021年差额值01，关注类贷款率与年初全省平均水平之间的差距继续缩小，2021年差额值-032，2021年差额值-041，2021年一027。从近3年看，2021年ZS支行个贷关注类贷款控制率为001，2021年关注类贷款控制率为-009，2021年关注类贷款控制率为013，个贷关注类贷款率与全省个贷平均关注类贷款率的差距继续保持了缩小的良好趋势(002)。32风险控制的现状(

20、1)个人住房贷款的制度管理。一是?中国建设银行河南省分行个人住房贷款操作规程实施细那么?(建豫发(2021)10号)的实施，进一步标准贷款操作，强化个人住房贷款业务管理。二是支行组织制定个人住房贷款操作手册，有效提高制度的全面性和可操作性，增强了对支行贷款业务市场营销和风险防范的业务指导，为支行完成经营目标奠定了稳固的基石。三是ZS支行转发?关于进一步做好房金条线效劳收费工作的通知?，坚决执行银监会提出的信贷经营“七不准和“合规收费、以质定价、公开透明、减费让利四项原那么，坚持依法合规收费。(2)实行不相容岗位(职责)管理。为标准二级分(支)行以下机构不相容岗位管理，强化机构内关键岗位制衡，提

21、升内控有效性，保证不相容岗位(职责)管理的适时有效，河南省分行根据近期产品系统、业务流程、规章制度的变化情况，组织各相关部门进行动态维护后下发了?二级分(支)行以下机构不相容岗位(职责)对照手册(试行)?(以下简称?对照手册?)。ZS支行要按照?对照手册?对所辖机构相关岗位、职责、人员及时进行不相容岗位(，职责)梳理，对未执行到位的要及时调整，保证岗位别离制衡的有效性。例如，贷款审批岗严禁与贷款受理岗、贷款调查岗、信息录入岗、贷款审核岗、签约岗、抵押岗、贷款放行岗、档案管理岗、贷后效劳岗、贷款催收岗、贷款监测岗、贷款检查岗混岗操作，档案管理岗严禁与抵押岗、贷款放行岗混岗操作。ZS支行加强对不相

22、容岗位制度执行情况的检查，重点包括是否存在混岗、一手清等违规问题，及时分析该项制度执行不力的主客观原因，并积极采取措施，包括人力调配、技能培训等措施，确保不相容岗位制度有效执行。(3)个人住房贷款体系设置与流程管理。一笔贷款从营销到收回一般需经历营销受理、贷款调查、贷款审核、贷款审批、贷款发放、贷后管理等流程(如图31所示)，上一步流程未通过不得进入下一流程，禁止逆流程操作，优化贷款审批、贷后管理、风险预警等关键流程，加强风险识别、风险评估、风险监测、风险控制等核心环节。不同的流程分设不同的岗位，各岗位职责清晰、分工明确，确保风险防控的独立性，分别负责个人贷款业务的办理、营销、贷后管理、资产保

23、全；负责开展贷款风险监测、检查、分析；负责贷款档案的审核、整理和移交；负责开展贷款五级分类工作，加强贷款资产质量管理等工作。(4)房地产贷款的风险监控与处置管理。加大贷后管理工具的利用，借助个人贷款系统、监测系统、CMIS II、，授信监测系统、催收平台、担保物管理系统、PMISB系统、押品管理系统、非现场审计系统等9大系统，建立健全监测机制，提高贷后管理效率，提升个贷竞争力。ZS支行风险管理部门每季度发布?操作风险综合监控评价情况?，分析当期发放贷款合规性、风险排查情况、不良贷款催收记录情况、违规操作及问题整改情况，根据发现的问题提出工作提示。ZS支行下发?关于进一步标准个人消费额度贷款操作

24、行为的通知?、?关于进一步标准员工个人贷款行为的通知?和?关于进一步标准网点人员理财产品销售行为的通知?，标准个人贷款操作行为，严格控制贷款资金的流向。33目前风险控制取得的成效建行ZS支行近年来不良额在建行河南省分行占比不断下降，截至2021年底，支行不良贷款率为030，不良率与建行河南省平均差距不断缩小。根底管理上台阶，风险防控能力明显提升。ZS支行抓住关键环节强化管理，理论指导实践，促进风险防控能力的整体提升，许多方面都走在了河南系统内前列。例如在贷后管理方面，ZS支行加强了不良拖欠贷款常态化催收，严防逾期波动和不良新暴露。落实集中催收和上门催收的衔接，强化90一180天贷款下迁防控。优

25、化催收策略，结合客户累计拖欠期数、拖欠金额、贷款余额、工作性质、违约原因，增强选择性排序催收，减少扫地式随机催收，同时灵活采取协议变更、行内存款扣划等救济措施。同时通过催收任务完成率、催收回收率等指标，结合贷后管理考核要求，进一步加大对经办机构和催收人员催收成效的考核鼓励力度。强化风险控制，提升贷款质量。一是制定关键风险点防控方案。方案确定了防控工作目标，以风险事项的事前发现和防范为根底，及时消除风险隐患。二是制定了不良贷款攻坚方案。重点清理存量不良贷款中“老、大、难问题，挖掘不良贷款压缩空间，优化和调整个贷不良贷款结构。按季度科学制定了个贷质量控制方案。并通过每日监测和进度通报等形式实施过程

26、管理。三是认真组织开展自查自纠工作。包括个贷资金流入民间借贷自查自纠、房金条线整治不标准经营自查自纠。强化案件问责，提高风险意识。建行ZS支行继续加大内控管理力度，加强问责制，进一步转变工作作风，提高了全行工作人员的风险意识，员工对风险管理的认识不断深化，有力地推动了业务健康开展。到目前为止无员工作案行为，无重大经济案件发生。2021年在经济下行压力下ZS支行个人住房贷款风险防控执行情况良好，但宏观经济形势复杂多变，银行业经营管理存在的不稳定因素很多，稍有不慎都将对风险防控带来很大的冲击，因此下文将研究在实际操作中仍然需要高度关注的一些风险点和防控制度存在的缺乏。4，建行ZS支行个人住房贷款面

27、临的风险分析建行ZS支行作为一家贷款业务专业行，具有丰富的个人住房贷款管理经验，主要表现在：先进的风险管理理念，严谨的组织结构，专业的业务办理流程，强大的联网系统和审计方法，标准化催收体系。但同时也存在许多问题，主要包括：对宏观经济形势研究缺乏，人员素质良莠不齐，不良贷款的压缩驱动不够等等。通过对新形势下建行ZS支行所面临的风险进行详细的分析，以便提出相应的风险控制措施。41银行内控管理风险411宏观经济的研究缺乏缺乏对市场、客户和地方政策的研究分析，不能及时应对房价波动或利率波动带来的市场风险，以及地方“土政策带来的政策风险，也无法制定应对方案，为管理人员决策提供依据。工作人员缺乏对一些与国

28、家政策不相符的地方政策的研究，缺乏与地方相关部门沟通协调，不能及时采取措施化解风险。对市场规律把握缺乏时，也影响工作人员在开展业务时坚持“审慎性，尤其在房价或利率波动较大的情况下，没有科学评价抵押物的价值和借款人的负债能力的能力。412工作人员的道德风险虽然建设银行个人住房贷款业务有许多操作规程和管理规定，但由于个人住房贷款办理流程长，涉及调查、受理、审批、抵押、放款、催收等多个环节。受人员缺乏的约束，往往是一人身兼数职，监督制约机制缺乏，责任认定和处罚的力度不够，使得工作人员在业务办理过程中，不可防止地产生道德风险。例如发生的许多“假个贷案件，大局部是工作人员贷前调查不尽责没有做到面谈面签或

29、工作人员内外勾结帮助开发商套取银行信贷资金，但最终都将导致银行个贷资产的损失。n142银行操作风险个人住房贷款业务主要包括贷前调查、贷款审批发放、贷后管理等步骤，个人住房贷款业务流程长、环节多，任一环节发生操作风险，都可能给银行带来不可估量的损失。421贷前调查阶段风险(1)贷前调查不全面。内容不够翔实细致，调查的综合评价与实际情况相差很大，包括借款人资信主体资格、偿债能力、担保情况、借款人所在的单位、其单位行业开展前景及开展趋势等方面。还有一个重要的形成风险的因素是对借款人提供的收入证明材料真实性考察非常困难。(2)对借款人偿债能力的客观判断缺乏。一是没有有效方法验证单位所出具的收入证明的可

30、信度。目前单位不必为出具的收入证明真伪承当任何法律责任，且借款人除工资外的其他收入来源不易查证，因此银行如果对借款人第一还款来源或借款人收入证明的真实性和合理性判断有误，可能会导致客户偿债能力不真实的情况。二是短期内未能有效识别同一借款人多头贷款。具体业务中有时会出现同一借款人在不同商业银行短期内先后申请贷款的情况，由于机构间信息未能共享，且人行征信存在滞后性，导致一方面银行不能全面掌握客户的负债情况，不能准确判断客户偿债能力；另一方面也存在为客户办理多套房贷的情况。同时，贷前调查也容易发生仅关注贷款信息，而忽略其他信息的前后一致性等问题，如工作单位、婚姻状况、收入和消费类贷款抵押物是否为住房

31、等，给贷款的调查和审批都带来困难。(3)借款人购置二套房资格审查问题。近期国家为调控楼市，相关部门先后出台了多项政策，特别是二套房、外地人购房政策成为关注的焦点，是合规审核和审批关注的重点，同时也是问题出现的多发点。主要表现有：一是政策要求借款人家庭(包括配偶及未成年子女)有住房的，再次购房应执行二套房政策，也就是说只要是借款人，都需要调查了解其住房情况。客户经理由于对共同借款人也适用于借款人标准的认识缺乏，导致对其住房信息的披露不详尽，政策执行出现偏差。二是对家庭住房的情况披露不明晰，目前上报的贷款资料中涉及住房信息的有：身份证、户口簿上的地址，购房合同中的地址，征信报告上显示的居住状况，贷

32、款申请表留下的地址。政策要求对家庭拥有住房情况进行全面调查，同时暂停对第三套房的贷款，具体业务中往往重点关注了征信报告和申请表上的信息，疏忽了对其他地址、现居住状况和二套房、三套房情况的调查，存在一定的政策风险。三是外地人购房资料证明不标准。政策规定非本地人购房的必要条件是出具一定期限内的当地纳税证明或社会保险缴纳证明。具体工作中往往出现一是提供证明不标准，如缴税证明缺乏期限，或用纳税申报单、代收收据等代替；二是仅关注了要件的形式，但纳税凭证与申报收入之间差距较大，未深入调查分析客户购房目的及行为的真实性，调查信息披露不准确。四是离异人士购房潜在产权纠纷。由于二套房贷政策的限制和对相关信息验证

33、手段的缺失，对离异人士借款重点事项关注不够。一是离婚时是否涉及住房产权的分割问题，未通过审查离婚协议书予以验证；二是未关注首付款或定金的缴交日是否在离婚登记日之前。以上事项关注不够，易出现产权纠纷。(4)对征信报告的逾期原因调查流于形式。一是所描述的不同借款人逾期原因雷同，多为“客户出差遗忘、非主观原因造成等，而对报告显示的细节信息未加重视，对有连续、屡次逾期记录的借款人无尽职调查或相应的分析轻描淡写，缺乏非恶意逾期佐证，如还款流水明细等，使得对借款人的还款意愿较难判断，贷款存在较大的信用风险；二是对征信有错误或异议者，未按人民银行的相关要求出具?暂时无法修改的异议事项证明?；三是对变更身份证

34、号码或户口记录有曾用名者，未查询旧身份证及曾用名下的征信记录。(5)对个人贷款合同要件要素及借款人有效资产、已有负债考虑不周全。一是购房合同、抵押合同、借款合同签字页等缺少生效要素。如身份证号错误、少签章、首付款票据上房号列示错误或大小写不一致等，委托代理人遗漏签章或签章不标准，共同借款人遗漏签章等；二是未提供有效资产证明，致使家庭资产负债比超过80，不符合系统控制要求；三是客户已有负债未按要求处理，特别是对一次性归还的贷款，没有同期限的存款或其他佐证资料证明其偿债来源。422贷款审批与发放阶段风险贷款审批流于形式。一是上级领导授意办理，审批人员审批不合规的贷款工程。二是建立在过去的审查或信用

35、上判断当前的贷款风险，不能因借款人过去曾按时归还贷款就放松审查，或减少调查程序。贷款发放时发放条件没有得到落实或落实不到位。一是发放住房贷款时未到相关部门进行抵押登记。二是逆流程操作，先放款后审批，发放贷款时间早于审批时间。三是未能有效落实贷款审批意见，例如发放贷款期限、金额与贷款审批的期限、金额不符。四是贷款发放操作不合规，发放岗人员不得与办理抵押登记的人为同一人，如果审批意见写明要求落实条件后再发放贷款，审批意见要先传到达落实条件的人员。423贷后管理阶段风险(1)贷后对客户监控不到位的风险。贷款发放后，缺乏对借款人资金有效的监控手段，很难及时发现其就业和收入状况的异动，对客户还款能力、担

36、保情况变化不了解，导致信贷资产风险增加。(2)贷后管理不善的风险。贷款的后期管理相当困难，是因为个人住房贷款金额小、笔数多、期限长、变化因素多等特点，同时这些特点也造成贷后管理上的风险。例如在整理、保管、移交等环节很容易造成档案资料和抵押物损坏或丧失，使收贷无据可依；贷款发放后，因银行监控或催收不力，借款人赖账或拖欠不还等等，都会对贷后管理造成风险。4。3来自借款人的风险按照表31近几年个人住房贷款五级分类情况表中2021年12月的数据来分析，不良贷款主要有以下几方面形成原因(见表41)。如表41所示，不良贷款形成的主要原因分为：1借款人收入下降导致还款能力缺乏；2借款人恶意拖欠；3借款人失踪

37、或失去联系等；3借款人失踪或失去联系。但究其本质，来自借款人方面的风险主要分为借款人被动违约风险和借款人主动违约风险。431被动违约被动违约风险是指借款人由于某种客观原因造成支付能力缺乏，无法如期归还个人住房贷款的本息而造成的违约风险。这种违约与房地产市场价格变化等没有直接关系，一般与借款人收入减少、支付能力下降、工作岗位变化、婚姻情况变化等情况有关。目前我行个人住房贷款大多采用按月或“双周供的方式归还贷款本息，还款期限一般为20到30年，这要求借款人在借款期限内都能有稳定的还款来源。但因为银行与借款人之间的信息不对称，银行对借款人的财务状况难以做到全面的评估，在发放贷款时也只能了解借款人办理

38、贷款时的经济状况，也很难在漫长的还款期内持续有效地监控借款人的财务状况，而未来不确定的因素很多，银行对借款人未来的收支情况只能做大概的推测，无法做到准确的评估。在归还贷款期间巨大的不确定性威胁着个人资信状况，个人支付能力下降的风险极易转化为银行贷款的信用风险。432主动违约主动违约风险是指借款人选择终止归还贷款从而在经济上对其更有利的一种违约风险，产生借款人主观上有意欠账不还现象的原因有以下几个方面：(1)信用观念差。这种情况通常与借款人的财力无关，借款人虽然没有逃避借款债务的成心行为，却不认真对待合同，还款意识薄弱，对分期还款认识缺乏，假设不及时催收，很可能变成拖欠。(2)发生意外事故。发生

39、使借款人伤残、死亡或失踪的事故，例如疾病、交通事故等，这些意外事故导致借款人丧失还款能力，对银行债权造成风险。(3)房地产市场价格波动。房地产市场的开展对个人住房贷款业务有着重要的影响。在房地产市场开展的上升期，借款人违约概率较小，个人住房贷款资产质量较好。但是当房价持续走低导致房产价值缩水或形成负资产，借款人就会出于对自身利益的考虑而拒绝还款，从而形成违约风险。(4)利率变动。我行的个人住房贷款大局部都采用浮动利率，中国人民银行调整利率后存量贷款利率在次年也做相应的调整，外表上看借款利率风险全部由借款人承当，与银行关系不大，但当利率上调时，借款人承当的每期还款额会受到个人住房贷款的期限长的影

40、响而增多，违约率将大大增加，从而影响银行的资产质量。44来自房地产开发商的风险441房地产开发商信用缺失“假个贷是指不以真实购置住房为目的，开发商以本单位职工或其他关系人冒充客户和购房人，跟他们签订伪造的商品住房交易合同、开出伪造的首付款项收据并制作假的人员收入证明书，通过虚假销售方式，套取银行资金。银行前期难以识别“假个贷是因为开发商全程参与造假，贷款的申请资料形式上都非常完整。开发商一般分别在两种情况下实行“假个贷。是房价增幅猛烈的情况下，开发商准备等待房价涨到预期价格后再卖已获得更高收益。但如果开发商在卖方前需要用到资金，往往会指使本单位职工或其他关系人假冒购房人，通过虚假销售方式，套取

41、银行资金。等到房价上涨后，以更高价格卖出住房再归还贷款。二是当房地产市场萧条的时候。由于开发商普遍采取在建设过程中销售期房的做法，销售行为在楼盘建设过程中就完成了，因此开发商大量依靠按揭回款进行工程资金投入。在销售回款不畅的的情况下，开发商为归还银行开发贷款股东垫款拖欠的工程款等极有可能铤而走险采取欺诈的手段，利用虚构的房屋买卖关系获得银行的按揭贷款。这种情况下，抵押的房屋通常位置偏僻、房屋质量不达标，难以卖出或变现，从而给银行的信贷资金产生很大的风险。442与住房有关的其他因素风险(1)房屋延期交付和质量风险。目前开发商大多采用期房销售的模式，在办理贷款手续时房屋还未交付使用，此时借款人可以

42、保证按期归还贷款本息。但后期借款人拒绝归还贷款本息大多是因为房地产开发商延期交付房产或房产交付后出现了质量问题，借款人与开发商的矛盾长时间得不到解决，结果是预期的还本付息资金不能按期收回，银行陷于被动，进而形成贷款风险。(2)房屋瑕疵风险。假设是开发商开发的房屋瑕疵比拟严重，例如房屋质量问题严重导致购房者不能正常居住；住房面积严重缩水或成心抬高房价给购房者带来较大损失，造成购房者产生抵触情绪而成心拖欠贷款；开发商未能履行承诺及合约，配套工程没有按时完成，推迟购房者的入住时间；开发商欠缴土地费、配套设施费、工程款等，房屋产权证难以办成，借款人拒绝归还贷款甚至放弃供楼等，以上这些往往会导致借款人群

43、体性拖欠贷款现象。虽然从外表上看房屋瑕疵现象是开发商和借款人之间的问题，但是该现象的出现能够极大影响银行收回贷款的工作。因此要防范出现这种风险，银行必须加强对贷款项目的管理工作。H145来自中介机构的风险中介机构大多在个人再交易住房贷款中扮演重要角色。当前我国房屋中介市场鱼龙混杂，中介机构标准程度参差不齐。局部中介机构诚信意识较差，违规操作，通过涂改房产证虚增住房面积、签订虚假的买卖合同或贷款合同与抵押合同不一致的阴阳合同等方式，试图抬高抵押物价值，套取银行资金，造成贷款风险。晦1个人再交易住房贷款需要房产评估机构对房屋进行评估。为了提高业务量，有些评估机构应借款人的不合理要求，开具虚假的评估

44、报告，提高房产的评估价值，造成再交易住房贷款抵押房屋评估价与成交价出入较大，并且未对房屋价格的合理性和交易的真实性进行判断说明，给银行贷款造成风险。局部个人再交易住房贷款需要担保机构进行担保。这些担保的住房贷款大多是借款人收入水平较低或所抵押房屋较差的贷款，有些担保机构为多收取担保费取得短期收益，在对担保贷款未做深入调查，担保情况难以判断的前提下，随意扩大担保范围，盲目对外超额担保，造成担保能力缺乏。假设大量被但保人出现违约风险，担保机构没有能力代为清偿，给银行贷款留下隐患，不利于个贷产品的健康开展。5控制建行ZS支行个人住房贷款风险的对策51提高银行经营管理水平511完善内控管理做“实根底管

45、理。根据上级行关于个人贷款的规定、政策和体系文件要求，建行ZS支行制定了一整套个人住房贷款业务操作流程，从营销受理、贷前调查、审核、贷款发放、贷后管理等环节对个人信贷业务流程规定了硬约束条款，为个人资产业务健康持续开展奠定坚实根底。(1)稳步推进个贷流程管理监控系统上线工作。结合我行业务开展实际和需要，对流程化管理系统相关系统功能和流程操作进行了进一步细化，并及时与个贷流程管理监控系统工程开发人员进行了沟通，为该系统上线后能够有效地对个人贷款从受理到贷款发放各环节的办理效率的全流程实时跟踪，对各个环节和办理时效的全面统计和监控，提升我行个贷办理质量和效率奠定了根底，对风险的把控方面也做到了改良

46、。(2)建立岗位制约制度。在实际工作中要严格执行审贷别离制度，加大对新增贷款的审核控制力度和责任清收力度，各部门、各岗位要各尽其职、各负其责，做到既相互配合又相互制约。严禁存在混岗、一手清等违规问题，及时分析不相容岗位制度执行不力的主客观原因，并积极采取措施，包括人力调配、技能培训等措施，确保不相容岗位制度落到实处。(3)实施个人住房不良贷款的集中管理。为进一步完善贷后催收工作流程，通过专业化的集中运作，提高不良资产的处置效率。同时，打造个人住房不良贷款的专业化催收工作团队，促进95533集中外呼催收、个贷中心集中催收和上门催收的更好衔接。进一步提高个贷系统中信息质量，以档案影像化系统为依托，

47、继续推进个贷档案的全面集中管理，标准档案扫描外包业务，为集约化做好贷后催收、贷后效劳、贷后营销等各项工作打好根底。(4)加强对关键岗位人员履岗情况的检查和准入、退出机制。制定?个人贷款从业员工行为标准?，加强个贷从业人员行为标准化管理。对长期从事市场营销、特别是负责与中介机构进行业务联系的人员，要加大岗位交流力度，原那么上负责同一中介机构的人员不得超过三年。定期组织个人住房贷款业务人员的上岗考试，考试不达标的取消其从事个人住房贷款业务的资格。省分行也建立了房金条线从业人员季度考试制度，催促从业人员加强业务知识学习，培养学制度、促合规的意识，并将考试成绩作为对二级分行个人贷款中心进行综合考评的一

48、项考核指标，目的是通过持续不断的业务考试，提高从业人员素质，夯实业务开展根底。512加强内外部监管积极组织开展内外部各项检查工作，不断提高风险监管工作水平和增强风险内控能力。2021年，ZS支行组织、参与和配合完成的内外部风险排查及检查工作约计十二项。主要有：贷款偏离度检查、员工交易行为突击检查、不相容岗位情况排查、信贷资金流入股市、信用卡风险自查和抽查、宏观调控重点领域信贷业务专项检查、押品情况检查、六大重点操作风险排查、行长离任审计、操作风险重点事项审计工程检查、信贷业务检查、季度操作风险综合监控等专项检查。对于检查中发现的问题，我行积极查找和分析问题原因、逐项落实整改措施，修订完善监控内

49、容，探索补充监控措施，使得风险监管工作水平和风险内控能力不断增强和提高。加大惩办力度，提高违规操作本钱。凡有“内外勾结，帮助开发商套取我行信贷资金现象的，视同案件移交监察部门处理。对于涉案的业务经办人员、业务管理人员，根据情节的严重程度，给予不同的行政处分。513强化主动风险防控意识(1)加强市场调研和政策研究，增强风险管理的敏感性和前瞻性。当前国内正处于经济转型期，经济政策处于调整期，经济形势复杂多变。要加强对市场调查研究和宏观经济政策的解读分析，了解市场行情、行业动态、客户变化一31控制建行ZS支行个人住房贷款风险的对策等根本情况，把握经济政策主基调，研判政策调整对相关行业客户生产经营情况

50、的影响，进而分析判断对我行信贷资产质量的影响，预判我行信贷资产质量变化趋势，寻求积极应对措施。微观层面，要抓住客户履行合同能力和还本付息能力等影响贷款质量的主要因素，以及资产负债结构、盈利能力、经营现金流变化等反映客户生产经营能力和偿债能力的关键指标，从主要因素、关键指标的演变分析判断客户贷款风险变化，发现风险隐患及时处置，防止信贷资产质量恶化。(2)强化主动风险管理意识，提高信贷风险识别和处置能力。当前经济形势的复杂性，决定了信贷风险防控工作的艰巨性。信贷风险防控工作，贵在领先一步，赢得先机。信贷风险具有隐蔽性，信贷风险防控工作要赢得先机，必须在风险没有暴露之前准确识别并及时处置风险。因此，

51、做好信贷风险防控工作，必须积极应对当前复杂经济形势，积极深入开展信贷业务风险排查，主动发现风险、识别风险，及时处置风险。开展信贷业务风险排查，要抓住重点客户、抓住关键风险点。要在全面风险排查的根底上，加大对宏观调控敏感行业客户、涉嫌参与民间借贷的客户或存在较大代偿风险的客户，以及这些客户的关联客户排查频率和风险排查的深度。要高度关注问题客户的风险信号，遇到类似情况，要高度警惕，深入分析、认真识别，及时处置，把风险消除在萌芽状态；同时，对问题客户，要制定风险防控预案，防止突发性重大风险事项。(3)深入彻底整改存在问题，筑牢支行信贷资产风险防线。针对住房贷款业务内外部审计检查、风险排查发现的问题，

52、要认真分析根源，从多方入手，制定针对性的整改措施，从根本解决问题发生的动因，使问题得到彻底整改。对于存在严重风险隐患，有暂时不能整改的问题，要采取限期收回、增加担保等形式，加固支行信贷资产平安。要通过提高信贷经营管理环节标准化操作水平，防止信贷业务风险；通过全员参与、系统整改，筑牢信贷风险管理防线。52标准银行业务操作流程521把好贷前调查关(1)选择适宜的贷前调查方式。贷前调查可以采取与借款人面谈、 访谈、实地考察、通过行内外有关信息系统查询等多种方式进行。银行贷前调查一32控制建行ZS支行个人住房贷款风险的对策人应至少与借款人面谈一次，通过面谈了解借款人的根本情况、借款所购房屋情况(如位置

53、、周边环境、房屋结构、户型、朝向、面积、售价、购房款付款方式、物业管理收费等)，以及调查人员认为应了解的其他内容。贷前调查人应把与申请人面谈的过程做好书面记录，如实、认真地填写?面谈记录表?，在利用OCRM身份识别系统查询的根底上，采用拍照留档的方式落实面签制度，以证明我行贷款调查与有关当事人面谈面签的真实性。将打印出来的影像资料连同?面谈记录表?一起，作为个人贷款档案资料归档保管。对可能存在真实性风险的内容、申请材料中未包含但应作为贷款审批依据的内容、以及其他可能对贷款产生重大影响的内容应作详细记录。(2)加强对借款申请人所提交材料真实性、合法性的调查。结合借款申请人所从事的行业、所任职务等

54、信息银行应对其收入水平及证明材料的真伪做出判断，必要时采取进一步调查、取证。通过信贷人员贷前与借款申请人面谈制度，借助与借款申请人当面交谈，了解借款人家庭、工作、收入情况以及购房行为等是否真实，查验借款申请人提交的商品房销(预)售合同或协议是否经房地产管理部门进行交易鉴证、办理销售登记手续；对借款人提供的“四证等材料的真实性进行核查，利用官方网站查询核实的，应拷屏、打印、归档，无法利用官方网站查询核实的，应采取走访发证机关、发函询证、 询证等方式进行核实；对个人再交易住房贷款要重点审查住房交易的真实性，防止套贷情况发生；要核对房屋买卖中的卖方是否是交易标的的所有人，签字人是否为有权签字人或其授

55、权代理人，所盖公章是否真实有效；要验证商品房销(预)售合同或协议上的房屋位置与商品房销售许可证上的有关内容是否一致；要通过开发商开出的发票或收据、银行进帐单等验证首付款的真实性、首付款金额是否到达贷款条件要求、交款单据上列明的所购房产是否与购房合同或协议一致，如果借款申请人尚没有交付首付款或没有足额交付首付款，必须提供相应的存款证明，并保证用于支付首付款；要参照同类房屋的价格水平，验证借款申请人所购房屋价格的合理性。(3)加强对借款申请人还款能力的调查和分析。借款人需提供的归还能力证明材料主要包括：对于有固定工作单位的借款申请人，可提供稳定的工资收入证明，如至少过去半年的工资明细、银行卡或存折

56、交易流水、信用卡对账单、住房公积金缴交清单等；对于自行成立法人机构或个体经营机构，或在上述机构内持有超过10的股份，或个人收入的主要来源为上述机构的经营收入的借款申请人，可提供投资经营收入证明，如验资报告、公司章程、股东分红决议、纳税证明等；对于难以提供上述证明材料，或提供的上述材料缺乏以证明其偿还能力的借款申请人，可提供财产情况证明，如房产证、机动车登记证、存单、股票、债券等；其他收入证明材料，如家教收入、兼职收入、租金收入等。收入证明的核心是从把握风险的角度出发，能够真实反映借款申请人有足够的偿债能力，收入证明要具有合理、合法、合情性，针对不同的群体，可以提供单项收入证明，也可以提供多种收

57、入证明组合。要根据借款人提交的归还能力证明材料，并结合借款人所从事的行业、职务等信息对其收入水平及还款能力作出判断，必要时进行调查、取证；银行可结合当地实际情况建立分行业的职工收入水平根底资料库，并对有关数据及时补充更新；借款人已婚并以其家庭收入为还款来源的，必须提供配偶的收入证明等相关材料：对借款人借款购置多套住房或已有其他负债的，要查验借款人的还款记录，并对其负债能力进行全面测评。银行应着重考核借款人还款能力，分析客户的还款来源是否可以支撑其月供，剩余局部是否可以应付其日常根本生活开支，防止申报方案简单化、雷同化的情况出现，从源头防范个人贷款业务的操作风险。(4)加强对借款申请人信用、年龄

58、等情况的调查。利用人民银行的个人征信系统，对借款人的信用状况进行查询，认真调查存在的疑点。对有逾期记录客户，应认真分析形成原因，如确因年费、银行系统升级等非客户主观恶意原因造成的，可以与正常客户审核审批标准一致；如其他原因造成的恶意拖欠那么应有别于正常贷款客户，在利率浮动比率、首付款、预存月供等方面从严要求，不可“效劳过度。在深入调查借款人身体状况、收入情况的根底上，适当增加借款人体检记录、人身保险单、国债、股票等凭证复印件作为贷款面谈记录的附件，确保贷款调查情况的真实性，切实防范贷款风险。(5)对出现以下情况的借款申请重点进行调查核实：一是多个借款申请人具有某一共性，例如同是开发商或施工单位

59、职工、亲属，或者收入证明由同一单位开出，或者来自于异地同一地区等；二是向借款申请人工作单位调查其情况时，所提供工作单位不存在或者查无此人；三是申请贷款所购置房屋的价格与该地区同类楼盘价格相比异常；四是借款人收入明显与实际情况不符；五是借款申请人对所购置房屋情况不了解；六是再交易住房的交易双方有亲属或连带关系等等。522切实落实贷款发放条件经审批同意发放的个人住房贷款，贷款行与借款人及有关当事人签订借款合同和担保合同后，必须严格把握有关贷款发放条件。一要确认借款人首付款已全额支付，或者是确认借款人有足够的资金保证用于支付首付款。二要办妥有关贷款担保手续。对采取抵押方式的贷款，要在贷款发放前办妥抵

60、押登记手续；对采取抵押加阶段性保证方式的贷款，当地抵押登记部门可以办理抵押预登记的，要在贷款发放前办妥抵押预登记手续，抵押房产在抵押期间竣工的，应当在借款人取得房屋所有权证后办妥正式抵押登记，取得?房屋他项权证?，抵押预登记期间必须要求开发商提供阶段性担保；对个人再交易住房贷款，借款人以所购房产抵押的，贷款行经审批同意后可向借款人出具贷款承诺，借款人据此与售房人办理住房交易、过户等手续，将住房所有权转移到借款人名下，借款人取得住房权属证明并办妥有关抵押登记手续后，贷款行发放贷款；或在借款人取得住房权属证明之前要求提供贷款行认可的其他担保。三要落实有关抵押物保险手续，并视情况办理合同公证等。四要