肥西项目投资建议书

1、肥西项目投资建议书投资发展部2013年5月一 主要结论及建议1 结论1） 投资环境方面合肥作为中部地区的大型省会城市，房地产市场尚属健康，市场供需两旺。随着土地资源的日益稀缺，和房地产开发重回一、二线城市的战略转变，合肥都具有良好的投资价值。肥西作为合肥市下属县城之一，已被纳入大合肥框架之中，未来的房产市场形势将会受到合肥市的影响，且肥西作为经济强县，消费能力和集聚能力都能够对房产市场带来一定的保障，项目的获取和开发具有可行性。2） 市场环境方面肥西县的房地产市场比较稳定，市场泡沫成份较少，供需比结构比较合理。且通过对周边项目的调查和了解，一般住宅项目的开发风险较小，产品的去化率和去化周期都在

2、合理范围之内。因此，项目住宅部分的开发风险可控，具有可行性。3） 规划指标方面项目住宅部分的规划指标没有太大问题，高层住宅已为当地消费者所接受，市场抗性小，3.0的容积率虽然要牺牲小区环境和品质的营造，但可以带来更多的项目收益。作为县城的一般性房产项目，项目住宅产品走中端路线，以“短、平、快”为主要操盘思路，确保项目资金的合理使用和快速流动。相比之下，项目商业部分的规划指标存在较多的不合理，写字楼产品不适合在县城进行开发，且商业4.5的容积率设定过高，会导致商业部分开发的投资强度和风险增加。4） 投资收益方面方案一：当土地价格为250万元/亩的情况下，项目税后利润为13245万元，利润率为5.

3、0%，投资收益水平较差，存在一定的市场风险。项目操作对于成本的控制和营销推广要求较高。在该成本下，项目在6亿元短融及2亿元项目贷款到位的前提下，至项目开盘前的资金缺口约为2.5亿元，需通过集团借款予以解决，项目财务费用约为1.68亿元。方案二：当土地价格为200万元/亩的情况下，项目税后利润为26375万元，利润率为10.6%，项目投资收益水平较好，财务上具备可行性。在该成本下，项目在6亿元短融及2亿元项目贷款到位的情况下，至项目开盘前的资金缺口约为1亿元，需通过集团借款予以解决，项目财务费用为1.35亿元。项目的投资收益和开发风险主要还是取决于土地成本，通过运作降低实际土地成本支出是项目成功

4、开发的关键，200万元/亩的土地价格下，项目财务上才具有可行性。2 建议1） 规划方面与当地有关负责人进行深入沟通，调整项目商业部分的规划指标，将现有商业用地变更为商住用地，将商业比例控制到10%左右，容积率控制在3.0以下。2） 土地方面通过与当地负责人协商，争取将土地成本在250万元/亩的基础上，给予10%-20%的地价优惠，并能够给予项目建设用地的分期获取和土地价款的分期支付。3） 项目开发该项目开发如能实现土地分期获取和价款分期支付，建议采用分期开发的方式，降低初期土地成本的支出，通过分期开发来滚动利用资金，以缓解项目初期的资金投入压力，降低项目的财务成本支出。二 项目投资背景1 县城

5、简介肥西县位于合肥市西南，是中国百强县，中部十强县，是安徽省经济强县之一。县域下辖10个镇、4个乡，其中上派镇为县政府所在地，县域总人口88.9万。肥西县定位为合肥市域次中心城市，西南组团的中心、县域政治、经济和文化中心。与合肥高新区、经开区、科技创新示范区和政务文化新区和正在建设中的滨湖新城连为一体。县城交通便利，金寨路直达合肥市区，距离合肥市中心约17公里路程，新建的新桥机场就坐落在肥西高刘镇。2 县城规划近期（2015年）城市用地规模50平方公里，人口为47万，人均建设用地106平方米；远期（2030年）城市用地规模81平方公里，人口为78万，人均建设用地104平方米。规划城市空间呈“一

6、心、一轴、两翼”格局，其中“一心”为县城城区，“一轴”以金寨路为主轴，两侧发展，“两翼”为老城区向西北和西南两个方向拓展，西北建设新型工业示范园，西南积极与经开区合作，打造区县合作区。从规划上看，项目建设用地位于“一心”、“一轴”两个规划区域内，受合肥城市西南拓展辐射，未来区位优势较好。3 经济运行（注：肥西县2012年相关经济统计数据尚未出具，以下参考数据为2011年。）2011全年实现地区生产总值（GDP）344.4亿元，比上年增长17.3%。全年财政总收入41.85亿元，比上年增长44.2%。全年社会消费品零售总额44.7亿元，比上年增长21.4。全年城镇在岗职工平均工资39088元，增

7、长16.9%。全年农民人均纯收入8464元，增长19.3%。按年末户籍人口计算，人均地区生产总值为38221元，比上年净增7693元。从经济发展水平看，肥西经济实力明显优于同级的肥东，整体消费能力较强，是合肥西南各县市进去合肥市的第一站。三 项目分析1 土地市场分析肥西县近几年出让土地主要集中于金寨路两侧，2010年-2013年间县城中心上派镇共计成交了4宗商业建设用地，共计335.671亩。从成交价格来看，预计新推出县城中心，上派镇土地价格市场价约在350万元/亩。从近几年的土地供应情况看，县城城区范围内可供出让的土地较少，土地资源相对比较紧张。项目参考土地出让信息表年 份宗地位置竞得单位面

8、积（亩）用地性质成交单价（万元/亩）2013年肥西县桃花镇金寨南路东侧安徽永禾置业有限公司6.9225居住5382012年上派镇站前路与潭冲路交口西北侧安徽名邦置业（集团）有限公司96.831居住3362012年桃花镇紫云路以东、翡翠路以南合肥禹洲房地产开发有限公司144居住3512011年上派镇人民西路与合铜路交口安徽瑞泰置业有限公司120.1居住2962012年上派镇青龙路与E5路交口东北侧安徽和润置业有限公司24.52居住3942 市场供需分析1） 供应分析据当地房管局统计数据截至2013年4月底，可售套数11039套，可售面积约115万平方米。2010年至2013年肥西县成功出让成交约

9、1039亩商业用地，按照平均商住比2：8，平均容积率2.8来计算，未来三年内可转化为住宅市场总量约有155万平方米。按以上两项数据统计，未来三年市场供应总量约为270万平方米，年均市场住宅商品房供应量约为90万平方米。2） 需求分析肥西商品房销售统计表2009年2010年2011年商品房销售面积84.7万平方米76.7万平方米82.8万平方米住宅销售面积77.54万平方米69.8万平方米82.8万平方米肥西县近三年的成交量基本平稳，共计销售商品房244.2万平方米，期中住宅商品房销售总面积约为230.14万平方米。年均商品房需求面积为81.4万平方米，期中住宅商品房需求约为76.7万平方米。3

10、） 结论肥西县的供需比约为1:0.85，市场供应略大于需求，市场供需结构比较合理，这也是肥西县房价缓慢攀升的一个主要因素，房地产市场相对比较稳定，整体楼市尚属健康。3 楼市及个案分析1） 楼市概况目前，肥西县域在售楼盘50余个，在建及在售楼盘主要集中在金寨路两侧。近几年肥西县房地产迅猛发展，房产价格涨幅较快，但整体房地产市场还处于起步阶段。产品类型以高层为主，当地消费者也都接受高层产品。由于没有大型品牌开发商进驻，虽然不乏大型综合性房产项目开发，但县城内楼盘的整体品质一般，缺乏具有号召力和带动物业价值进一步提升的领袖项目。上派镇主要在售楼盘一览表楼盘名称总建面积（万）容积率物业类型均 价（元/

11、）百大拓基广场153高层5300科创和谐盛世二期21.32多层、高层4800蓝城丽景湾4.32.4多层、高层、小高层高层5000、多层6000金宇天地城四期603高层5200名邦西城国际502.9高层5000中街水晶城502.5多层、高层、小高层5100金云国际133多层、高层高层4800、多层5800春景花园262.8多层、高层未售上派镇金寨路沿线项目，住宅销售均价在48005300元/平方米，年均增幅约为300元/平方米。两层商业销售均价在1200013000元/平方米，单层商业销售均价约为19000元/平方米左右。2） 个案分析项目开发具有参考意义的项目，为在售的金云国际项目，该项目目前

12、已处于尾房销售阶段，项目总建筑面积约13万平方米，物业类型为多层、高层组合，沿街二至三层底商及一幢综合商务写字楼（未售）。产品设计方面：项目首次开盘于2011年上半年，总套数约800余户，主力产品为85-94平方米经济型中小户型。这部分主力产品基本售罄，然而119平方米以上的户型在销售中遇阻，产品去化不理想。由此可见，中小户型比较符合当地消费者的置业需求，同时也说明肥西县的房产市场还是以刚性需求为主，对于产品总价比较敏感，大户型产品由于总价高，市场接受度一般。产品定价方面：物业定价方面，该项目开盘初期定价约在4000元/平方米左右，经过两年半的市场销售，目前高层产品的市场均价为4800元/平方

13、米，年均房价增长约300元/平方米，价格增长幅度比较理性，尚未出现房价暴涨的局面。商铺的销售价格分三种类型，一、二两层商铺价格为12000元/平方米，单层商铺售价为1800019000元/平方米，第三层商铺售价为5000元/平方米。以肥西县的经济发展状况，及大合肥框架的延伸，未来肥西逐渐纳入合肥市区板块，房价还有一定的增长空间。从今年的合肥土地出让的形势看，未来两三年内，合肥市的商品住房价格将会出现比较明显的增长，预计在合肥市房价快速增长的拉动下，肥西县的商品住房价格也将会有所突破。预计该项目进去销售周期时，房价可以达到52005400元/平方米，整盘销售的整体均价可以达到5600元/平方米或

14、以上水平，考虑到项目的经济测算的严谨性，参考肥西历史房价增长水平，本报告中的住宅商品房销售均价按5400元/平方米计算，沿街商业规划为一层底商，销售均价按20000元/平方米计算。产品去化方面：目前，该楼盘已开盘住宅产品基本售罄，整体销售率约90%左右，滞销产品主要为前述的119平方米以上户型。经调查，该项目开盘当天的销售去化率约为60%左右，由于该项目在整体营销推广上比较中规中矩，没有突出的卖点和包装，从其产品销售去化周期看，两年半左右的销售周期，也符合同规模房地产项目的标准。因此，从产品去化情况看，只要符合当地消费者需求的产品，其市场接受度和产品去化都能够有所保证，在正常的销售周期内可以实

15、现90%以上的产品率，如市场营销推广方面、小区环境及产品品质能够有所提升，可以进一步提升产品的去化速度，缩短销售周期，实现资金的快速回笼，降低投入成本。3） 产品分析根据对当地房产市场的初步调查和判断，在物业类型方面，高层产品已为当地消费者所接收，市场抗性小。在户型方面消费者对85-95平方米的两房、三房户型接受度比较高，建议主力户型设计在该区间内，可占到产品比重的80%左右，适当的设计部分100120平米户型，满足改善性需求的消费者。4） 客群分析肥西县房产市场的消费者比较单一，主要为肥西县域及周边县市的投资者，以刚性需求为绝对主力，是合肥下属城乡进入合肥城市生活的第一站。另外，还有部分县域

16、改善性需求及市区中低收入群体购房需求，构成肥西县房产市场客群的补充。4 基地分析1） 项目区位该项目建设用地隶属于肥西县上派镇，金寨路南路与天海路交叉口，处于肥西县入口位置，北接合肥市经济技术开发区，距离肥西县城中心约3公里路程。2） 基地现状项目建设用地呈“U”字型，由三宗建设用地构成，总用地面积为359.657亩，东西两侧为住宅用地，面积为267.32亩，东侧住宅用地约100亩，西侧住宅用地约167亩，中间沿街为商业用地，面积为92.337亩。项目地块为净地，但地形不规整，地块内侧及西侧为已建住宅小区，地块内有一定的建筑土方堆放，无拆迁民房及公建设施，各项手续齐全即可进场施工。3） 周边配

17、套项目周边各项配套设施齐全，有肥光小学、高级实验中学、肥西县人民医院，规划的农贸市场（金云国际项目西侧），在建的拓基商业广场（综合性商业）等，项目紧邻金寨路，交通便捷。4） 项目主要规划指标类 型面 积用 途容积率住宅267.32亩住宅3.0商业92.337亩酒店、写字楼及裙房4.55） 存在的主要问题该项目主要问题集中在商业地块上，该商业地块位于金寨路沿线，是三宗用地中最为规整的，有利于规划设计。但首先从其规划用途看，县城内建设写字楼不符合市场需求，项目销售变现存在较大问题；其次，容积率指标偏高，对应的投资强度也相应增加，总建面积近28万平方米，经济效益难有保障。因此，建议要求对商业地块进行

18、用地性质的规划调整，调整为商住用地，商业比例控制在10%左右，容积率控制在3.0以下，以小区配套商业为主。5 SWOT1） 优势 项目位于肥西县上派镇，属县城城区范围内，与合肥市接近，可享受经开区的辐射； 项目可采用定挂的形式获取，能够规避直接上市拍地流程，降低获取成本； 项目周边各项配套比较成熟，距离县城中心距离不远，交通便利； 学校资源丰富，学区概念有助于产品的去化和价值的提升。2） 劣势 项目地块形状不规整，为项目规划设计带来一定的困难； 受金寨路（快速路）规划的影响，项目商业氛围交差，商业部分操作困难； 规划中的商业地块，在规划用途和容积率方面都不太合理，造成项目商业的不可行； 公司房

19、地产开发成本控制不理想，各项费用集中于单一项目，会带来一定的开发风险。3） 机会 大合肥框架的构建，将肥西并入合肥市域范围，区域未来发展前景较好； 中部地区一、二线城市是规避房地产风险的主要区域，项目投资风险可控； 合肥土地市场火爆，可带来近几年的土地价值和房产价值的迅速提升，低价土地资源稀缺； 合肥市人口集聚效应的显现，带来大量外来人口的进城置业，刚性需求保证了房产市场的健康发展； 肥西县经济水平较高，消费者的消费、投资能力及意愿较强，提供了有利的市场保证。4） 威胁 项目区位相对较偏，投资成本随土地、原材料价格迅速上涨，物业价值提升幅度有限，投资收益水平一般； 合肥及周边区域土地资源稀缺，

20、开发商纷纷寻找土地投资，会给项目带来较强的市场竞争。四 项目投资概算1） 项目测算对象及依据由于项目商业部分存在较多的不合理，需要通过与规划部门的协调，调整规划指标，故不在本报告中予以测算，本报告测算对象为两宗住宅建设用地，总用地面积为267.32亩，容积率3.0。1、 项目物业销售周期设计为三年半，销售均价为住宅5400元/平方米，商铺设计为一层沿街商业，销售均价为20000元/平方米；2、 项目土地成本暂定为250万元/亩，实际土地成本还需与当地政府协商确定，本报告按250万元/亩及200万元/亩两种方案，测算不同成本对应的收益；3、 地下车位计入建筑安装成本内，但不计入销售收入内，测算结

21、果为不含车位销售的投资收益；4、 财务费用按实际资金筹措所产生的利息计算。2） 项目主要设计指标项目主要设计指标一览表可用地面积178214平方米（约267.32亩）建筑密度不大于22%绿地面积不小于40%商业配比3%容积率3.0总建筑面积624995平方米* 地上建筑面积534643平方米* 地下建筑面积90352平方米可售建筑面积530900平方米* 住宅可售面积514861平方米* 商业可售面积16039平方米3） 项目静态投资收益测算方案一：250万元/亩序号项 目单位价格总价（万元）备注I 总销售310287 1高层销售收入5402278128 2沿街商铺销售收入2005032159

22、 II 项目总投资4280 267493 一、工程投资3860 241232 不含期间费用（一）土地费用1112 69503 1、土地出让金1069 66830 2502、契税43 2673 土地款4（二）前期开发费用122 7625 （三）规费805000 （四）建安工程费2067 129196 1、高层2000103721 2、地下室250022588 含桩基、基坑围护3、商铺成本18002887 含装饰工程（五）配套费用27517187 1、智能化301875 2、道路及管线绿化1257812 3、供电供水煤气有线电信1207500 （六）不可预见费、预备费204 12721 以上二四项

23、总和的4%+4%（七）期间费用420 26261 1、管理费用77 4825 以上二六项之和的2%2、销售费用74 4654 销售总额的1.53、财务费用269 16783 营业税278 17376 销售总额的5.6土地增值税124 7757 按销售总额的2.5预缴III 税前利润283 17660 所得税71 4415 按25%计算IV 税后利润212 13245 投资利润率（税后）5.0%方案二：200万元/亩序号项 目单位价格总价（万元）备注I 总销售310287 1高层销售收入5402278128 2沿街商铺销售收入2005032159 II 项目总投资4000 249986 一、工程

24、投资3637 227331 不含期间费用（一）土地费用890 55603 1、土地出让金855 53464 2002、契税34 2139 土地款4（二）前期开发费用122 7625 （三）规费805000 （四）建安工程费2067 129196 1、高层2000103721 2、地下室250022588 含桩基、基坑围护3、商铺成本18002887 含装饰工程（五）配套费用27517187 1、智能化301875 2、道路及管线绿化1257812 3、供电供水煤气有线电信1207500 （六）不可预见费、预备费204 12721 以上二四项总和的4%+4%（七）期间费用362 22655 1、

25、管理费用73 4547 以上二六项之和的2%2、销售费用74 4654 销售总额的1.53、财务费用215 13454 营业税278 17376 销售总额的5.6土地增值税124 7757 按销售总额的2.5预缴III 税前利润563 35167 所得税141 8792 按25%计算IV 税后利润422 26375 投资利润率（税后）10.6%五 结论与建议1） 结论从投资环境看：合肥作为中部地区的大型省会城市，房地产市场尚属健康，市场供需两旺。随着土地资源的日益稀缺，和房地产开发重回一、二线城市的战略转变，合肥都具有良好的投资价值。肥西作为合肥市下属县城之一，已被纳入大合肥框架之中，未来的房产市场形势将会受到合肥市的影响，且肥西作为经济强县，消费能力和集聚能力都能够对房产市场带来一定的保障，项目的获取和开发具有可行性。从市场环境看：肥西县的房地产市场比较稳定，市场泡沫成份较少，供需比结构比较合理。且通过对周边项目的调查和了解，一般住宅项目的开发风险较小，产品的去化率和去化周期都在合理范围之内。因此，项目住宅部分的开发风险可控，具有可行性