土地管理第五章

1、土地制度与土地产权土地制度与土地产权土地权属管理的任务和内容土地权属管理的任务和内容土地权属的确认土地权属的确认土地权属的流转土地权属的流转土地权属纠纷的调处土地权属纠纷的调处制度？制度？规范、准则等规范、准则等权属管理更多学习狭义土地制度权属管理更多学习狭义土地制度所有制与所有权的关系与区别？所有制与所有权的关系与区别？所有权表明物的归属，是法律概念所有权表明物的归属，是法律概念；所有制所有制是关于所有权的制度，是经济学概念；所有是关于所有权的制度，是经济学概念；所有权是由所有制决定的，是所有制在法律上的权是由所有制决定的，是所有制在法律上的表现形式表现形式p 土地管理法土地管理法规定：中华

2、人民共和国实行土地的规定：中华人民共和国实行土地的社会主义社会主义土地公有制土地公有制，即，即全民所有制全民所有制和和劳动群众集体所有制劳动群众集体所有制。 （P135P135）p 独立是指所有权和使用权的分离；这种分离其实是一种重要的独立是指所有权和使用权的分离；这种分离其实是一种重要的经济现象经济现象占有权是指占有某物或某财产的权利，事实上或法律上控制某物的权利；占有权占有权是指占有某物或某财产的权利，事实上或法律上控制某物的权利；占有权 与所有权、使用权的独立关系如何？与所有权、使用权的独立关系如何？由我国土地所有制度规定，由我国土地所有制度规定，土地使用制度土地使用制度包括包括城镇国有

3、土地使城镇国有土地使用制度用制度和和农村集体土地使用制度农村集体土地使用制度。（1 1）土地所有制是土地使用制的）土地所有制是土地使用制的前提前提；土地所有制决定着；土地所有制决定着土地使用制。土地使用制。（2 2）土地使用制不仅是土地所有制的）土地使用制不仅是土地所有制的反映反映和和体现体现，而且也，而且也是实现和巩固土地所有制的一种是实现和巩固土地所有制的一种形式形式和和手段手段。请同学一定要认真阅读课本第一节的一、三部分内容！请同学一定要认真阅读课本第一节的一、三部分内容！ 认可：登记认可：登记发证发证确认保护确认保护我国土地所有权分为我国土地所有权分为国家所有国家所有和和集体所有集体所

4、有两种：两种：p 主体：法律关系中主体：法律关系中享有权利、承担义享有权利、承担义务的人（自然人、务的人（自然人、法人）法人）客体：权利、义务客体：权利、义务所指向的对象所指向的对象内容：主体享有的内容：主体享有的权利和承担的义务权利和承担的义务p 土地使用权主体？客体？内容？土地使用权主体？客体？内容？目前，我国可以设定土地抵押权的权利有目前，我国可以设定土地抵押权的权利有： 国有土地使用权（划拨方式取得除外）国有土地使用权（划拨方式取得除外） 国有土地上的房屋，房屋占有的国有土地使用权随之抵押国有土地上的房屋，房屋占有的国有土地使用权随之抵押 承包的集体的荒地、荒山的使用权承包的集体的荒地

5、、荒山的使用权 集体经济组织投资建立的企业、产房等抵押时，占有的集集体经济组织投资建立的企业、产房等抵押时，占有的集 体建设用地使用权随之抵押体建设用地使用权随之抵押（补偿）（补偿）（置换）（置换）针对不同的用地类针对不同的用地类型，取得方式不同型，取得方式不同年月的一个夜晚，恰值中央工作会议和十一届三中全会期间，年月的一个夜晚，恰值中央工作会议和十一届三中全会期间，安徽省凤阳县小岗生产队个农民，相聚茅草屋中，在当场写下的一纸字安徽省凤阳县小岗生产队个农民，相聚茅草屋中，在当场写下的一纸字据上按下个红手印和个印章，代表全队户人家（两家户主在外讨据上按下个红手印和个印章，代表全队户人家（两家户主

6、在外讨饭未归）。字据写道：饭未归）。字据写道：“我们分田到户，家家户主签字盖章，如以后能干，我们分田到户，家家户主签字盖章，如以后能干，每户保证完成全年上交的公粮，不再向国家伸手要钱要粮。如不成，我们干每户保证完成全年上交的公粮，不再向国家伸手要钱要粮。如不成，我们干部坐牢杀头也甘心，大家社员们保证把我们的小孩养活到岁。部坐牢杀头也甘心，大家社员们保证把我们的小孩养活到岁。” “我们分田到户，瞒上不瞒下，不准向任何人透露。我们分田到户，瞒上不瞒下，不准向任何人透露。” 这个举动是冒天下之这个举动是冒天下之大不韪，也是一个勇敢的甚至是伟大的壮举。大不韪，也是一个勇敢的甚至是伟大的壮举。“小岗模式

7、小岗模式”在在1982 1982 年由中央第一个农村工作年由中央第一个农村工作1 1号文件认可号文件认可1984 1984 年即在全国普遍实行年即在全国普遍实行1 1年跨过温饱线，年跨过温饱线，2020年没过富裕坎年没过富裕坎“生死状生死状”行政区划改革（县改区）行政区划改革（县改区）整个行政单整个行政单位，集体位，集体P143第第4-6节内容，与讲义衔接节内容，与讲义衔接地类：耕地？其他土地？地类：耕地？其他土地？拟用地块只占用国有农用地（国营农场、个人承包国有土地从拟用地块只占用国有农用地（国营农场、个人承包国有土地从事农业生产），则只需办理：事农业生产），则只需办理：如占用国有建设用地和

8、未利用地，则办理：如占用国有建设用地和未利用地，则办理： 如占用农村集体所有的建设用地，则只需办理：如占用农村集体所有的建设用地，则只需办理：如占用农村的耕地、林地等农用地，则办理：如占用农村的耕地、林地等农用地，则办理：农用地转用审批手续农用地转用审批手续土地征收审批手续土地征收审批手续供地审批手续供地审批手续征收审批：征收审批：权属转移需要办理权属转移需要办理农用地转用审批：农用地转用审批：用途改变需要办理用途改变需要办理土地征收审批手续土地征收审批手续和和农用地转用审批手续农用地转用审批手续通常情况下，农用地转用和集体土地征收手续一并办理通常情况下，农用地转用和集体土地征收手续一并办理国

9、国有有土土地地使使用用权权流流转转 国有建设用地使国有建设用地使用权的流转用权的流转 国有农用地使用国有农用地使用权的流转权的流转 国有未利用地使国有未利用地使用权的流转用权的流转 国有建设用地使国有建设用地使用权的一级流转用权的一级流转 国有建设用地使国有建设用地使用权的二级流转用权的二级流转 国有土地使用权出让国有土地使用权出让 国有土地使用权租赁国有土地使用权租赁 国有土地使用权作价出资国有土地使用权作价出资(入股入股) 国有土地使用权划拨国有土地使用权划拨 国有土地使用权转让国有土地使用权转让 国有土地使用权出租国有土地使用权出租 国有土地使用权抵押国有土地使用权抵押 国有农用地使用国

10、有农用地使用权的一级流转权的一级流转 国有农用地使用国有农用地使用权的二级流转权的二级流转 发包、承包发包、承包 转让转让 出租出租 抵押抵押 国有未利用地使国有未利用地使用权的一级流转用权的一级流转 国有未利用地使国有未利用地使用权的二级流转用权的二级流转 谁开发，谁使用谁开发，谁使用承包承包 转让转让 出租出租 抵押抵押 p 土地批租：土地批租：是国家土地使用权有偿使用的一种形式，即将若是国家土地使用权有偿使用的一种形式，即将若干年内的干年内的土地使用权土地使用权一次出让给土地的使用单位，土地批租的一次出让给土地的使用单位，土地批租的费用即土地出让金，亦称土地价款，由用地单位一次支付。费用

11、即土地出让金，亦称土地价款，由用地单位一次支付。p 土地（使用权）出让金土地（使用权）出让金：是土地批租时一次性收取的费用，是土地批租时一次性收取的费用，即为即为土地有效年限的使用价格土地有效年限的使用价格，所以也可称为，所以也可称为“地价地价”，土地，土地出让金包括出让金包括土地开发投资费用土地开发投资费用和使用期内的和使用期内的土地使用费土地使用费。 土地开发投资费用：土地开发投资费用：包括征地、动迁及为地块直接配套的基础设施费，包括征地、动迁及为地块直接配套的基础设施费，是对土地开发投资的一次性补偿（熟地：七通一平是对土地开发投资的一次性补偿（熟地：七通一平；三通一平；三通一平）也有毛地

12、或生地价也有毛地或生地价 土地使用费：土地使用费：土地资源的使用费，即地租土地资源的使用费，即地租p 地面价：地面价：每平方米土地的单价，出让金总额除以土地总面积每平方米土地的单价，出让金总额除以土地总面积 楼面价：楼面价：摊到每平方建筑面积的地价，出让金总额除以规划摊到每平方建筑面积的地价，出让金总额除以规划允许建造的的总建筑面积，往往用楼面价计算投资效益允许建造的的总建筑面积，往往用楼面价计算投资效益出让方式出让方式优点优点缺点缺点适用范围适用范围协议出让协议出让政府对地价政府对地价易控制、灵易控制、灵活度大活度大缺乏公开性，缺乏公开性，不利平等竞争不利平等竞争公益性用地、公益性用地、需给

13、予优惠、需给予优惠、扶持的项目扶持的项目招标出让招标出让公平、公开公平、公开、公正、公正招标周期长招标周期长,工工作复杂作复杂,投入资投入资金太多金太多 城市大型、关城市大型、关键建设项目键建设项目拍卖出让拍卖出让公平、公开公平、公开、公正、公正出让方对地价出让方对地价上限不易控制上限不易控制以盈利为主的以盈利为主的商业用地商业用地挂牌出让挂牌出让公平、公开、公正，挂牌时公平、公开、公正，挂牌时间长，允许多次报价，有利间长，允许多次报价，有利于投资者理性决策和竞争，于投资者理性决策和竞争，操作简便操作简便竞争性不强的竞争性不强的经营性用地经营性用地按照使用用途不按照使用用途不同确定使用年限同确

14、定使用年限拍卖：结束后拍卖：结束后,协议：协商一协议：协商一致，合同即成立，其他形式致，合同即成立，其他形式在一定期限内签订在一定期限内签订宗地地块所在市、县国土宗地地块所在市、县国土部门办理登记部门办理登记l对于对于新增建设用地新增建设用地，重点仍应是推行和完善国有土地出让，重点仍应是推行和完善国有土地出让，租赁只作为出让方式的补充。租赁只作为出让方式的补充。l对于对于经营性房地产开发用地经营性房地产开发用地，无论是利用，无论是利用原有原有建设用地，还建设用地，还是利用是利用新增新增建设用地，都必须实行建设用地，都必须实行出让出让，不实行租赁。，不实行租赁。 与所有者重与所有者重新签订新签订

15、它是国家为了支持国有企业改革和发展，进一步推行土地有偿使它是国家为了支持国有企业改革和发展，进一步推行土地有偿使用制度，明晰土地产权关系，盘活和显化土地资产，对改制的国用制度，明晰土地产权关系，盘活和显化土地资产，对改制的国有企业涉及的有企业涉及的划拨土地使用权划拨土地使用权进行进行资产处置资产处置的一种方式。的一种方式。 （既支持了企业的发展，又取得一定的土地收益）（既支持了企业的发展，又取得一定的土地收益）以上第以上第2 2，3 3款的理解，请参见课本款的理解，请参见课本151151页页“国有土地使用权出让合同的内国有土地使用权出让合同的内容容”中相关部分中相关部分宗地出让宗地出让成片开发

16、出让成片开发出让 权利权利、义务义务的转移的转移（新的受让人继续履行原出让合同权利义务）（新的受让人继续履行原出让合同权利义务） 地上地上建筑物建筑物、附着物附着物的转让的转让 房随地走，地随房走，但地上建筑物作为动产转让除外房随地走，地随房走，但地上建筑物作为动产转让除外 地上建筑物、其他附着物一般情形下都是作为不动产转让的；特殊情况下，地上建筑物、其他附着物一般情形下都是作为不动产转让的；特殊情况下，作为动产转让（比如把一些附着物作为建材出售），此时土地使用权不随之转作为动产转让（比如把一些附着物作为建材出售），此时土地使用权不随之转让，比如说为了规避不动产审批，把附着物拆除卖了让，比如说

17、为了规避不动产审批，把附着物拆除卖了 土地使用期限中土地使用期限中剩余年限剩余年限的转让的转让 政府优先购买权政府优先购买权（转让价格低于市场价格时）（转让价格低于市场价格时）土地使用权抵押时，其地上建筑物、其他附着物土地使用权抵押时，其地上建筑物、其他附着物随之抵押随之抵押。 地上建筑物、其他附着物抵押时，其使用范围内的土地使用权地上建筑物、其他附着物抵押时，其使用范围内的土地使用权随之抵押随之抵押。 （物权法物权法）土地使用权抵押，抵押人与抵押权人应当签订土地使用权抵押，抵押人与抵押权人应当签订抵押合同抵押合同。 抵抵押合同不得违背国家法律、法规和土地使用权出让合同的规定。押合同不得违背国

18、家法律、法规和土地使用权出让合同的规定。 编辑同志编辑同志: : 我家宅基地办有土地使用证，邻居盖房时越界我家宅基地办有土地使用证，邻居盖房时越界到我家宅基地内，我到乡政府反映此事，乡政府到我家宅基地内，我到乡政府反映此事，乡政府说我和邻居家就土地使用权有纠纷，让我写申请说我和邻居家就土地使用权有纠纷，让我写申请由乡政府来确定土地使用权，我不明白我有证怎由乡政府来确定土地使用权，我不明白我有证怎么还要来确权？么还要来确权？ 赵赵 海海 分析：分析： 1 1、由于赵海已经取得了土地使用权，那么邻居、由于赵海已经取得了土地使用权，那么邻居越界盖房的行为显然是侵犯了他的土地使用权，越界盖房的行为显然是侵犯了他的土地使用权，因此，他可以依法提起民事诉讼，请求人民法院因此，他可以依法提起民事诉讼，请求人民法院保护他的合法权利。保护他的合法权利。 2 2、如果他的邻居对他已取得的土地使用权有争、如果他的邻居对他已取得的土地使用权有争议，他的邻居