章1 资产评估发展历史

1、 导论一、资产评估发展历史一、资产评估发展历史中国改革开放三十年第一节第一节 资产评估的相关的概念资产评估的相关的概念我是经我是经济系的！济系的！我们虽然都叫我们虽然都叫资产，但是我资产，但是我们在不同的系们在不同的系哦！我是会计哦！我是会计系的。系的。一、资产一、资产1.会计中的资产会计中的资产 过去的交易或事项形成的并由企业拥有或控制的，能够过去的交易或事项形成的并由企业拥有或控制的，能够为预期为企业带来经济利益的经济资源。会计学中强调为预期为企业带来经济利益的经济资源。会计学中强调的是企业中的资产，而且以资产的历史成本为其价值体的是企业中的资产，而且以资产的历史成本为其价值体现。现。2.

2、经济学中的资产经济学中的资产 泛指特定经济主体拥有和控制的，以货币计量的并能给泛指特定经济主体拥有和控制的，以货币计量的并能给特定经济主体带来经济利特定经济主体带来经济利 益的经济资源。益的经济资源。l内涵内涵l外延外延 二、资产的类型 固定资产固定资产 流动资产流动资产 有形资产有形资产 长期投资长期投资资产资产 自然资源性资产自然资源性资产 可辨认无形资产可辨认无形资产 无形资产无形资产 不可辨认无形资产不可辨认无形资产课堂练习1、资产评估中确认资产的基本标准之一是看其是、资产评估中确认资产的基本标准之一是看其是否具有（否具有（ ） A 历史成本历史成本 B 历史收益历史收益 C 预期成本

3、预期成本 D 预期收益预期收益2、作为资产评估兑现的资产具有的基本特征是（、作为资产评估兑现的资产具有的基本特征是（ ） A 资产是过去的人类活动或自然运动的结果资产是过去的人类活动或自然运动的结果 B 资产必须由特定的主体拥有或控制的资产必须由特定的主体拥有或控制的 C 资产能为其所有者或控制着带来未来的经济利益资产能为其所有者或控制着带来未来的经济利益 D资产必须有独立的获利能力资产必须有独立的获利能力第二节 资产评估的概念及其特点 一、什么是资产评估。一、什么是资产评估。 1、定义。、定义。 2、定义理解的几个关键。、定义理解的几个关键。 （1）评估主体）评估主体 （2）评估客体）评估客

4、体 （3）评估依据）评估依据 （4）评估目的）评估目的 （5）评估原则）评估原则 （6）评估程序）评估程序 （7）评估价值类型）评估价值类型 （8）评估方法）评估方法 （9）评估时点）评估时点 二、资产评估的价值类型3、价格、价值和成本。、价格、价值和成本。 资产评估中的价值指的是资产的交换价值，资产评估中的价值指的是资产的交换价值，是把被评估资产人为地放入一个特定交易市场中，是把被评估资产人为地放入一个特定交易市场中，同其他商品的交换率。这里的价值不等同于我们同其他商品的交换率。这里的价值不等同于我们说的价格，因为价格是一个历史成交的数据，是说的价格，因为价格是一个历史成交的数据，是特定的交

5、易行为中买卖双方对商品或服务实际支特定的交易行为中买卖双方对商品或服务实际支付或受到的货币数额。资产评估中的价值只是专付或受到的货币数额。资产评估中的价值只是专业人员在特定时间内对商品的价值的估计，是一业人员在特定时间内对商品的价值的估计，是一个排除特殊情况的公允价值，可以等于价格也可个排除特殊情况的公允价值，可以等于价格也可以小于也可以大于，这都取决于买卖双方能力的以小于也可以大于，这都取决于买卖双方能力的博弈。博弈。二、资产评估的特点（一）时点性（一）时点性（二）市场性（二）市场性（三）预测性（三）预测性（四）公正性（四）公正性（五）咨询性（五）咨询性三、资产评估和会计计价的区别三、资产评

6、估和会计计价的区别l 从处理业务的立场开从处理业务的立场开l 从选择资产的价值类型来看从选择资产的价值类型来看课堂练习1、从性质上讲，资产的评估价值是注册资产评估师对被评从性质上讲，资产的评估价值是注册资产评估师对被评估资产在评估基准日（估资产在评估基准日（ ）的估计值。）的估计值。 A 成交价格成交价格 B 重建成本重建成本 C 交换价值交换价值 A 劳动价值劳动价值2、资产评估的主体是（资产评估的主体是（ ）。）。 A 被评估资产占有人被评估资产占有人 B 被评估资产被评估资产 C 资产评估委托人资产评估委托人 D 从事资产评估的机构和人员从事资产评估的机构和人员3、资产评估是判断资产价值

7、的经济活动，评估价值是资产、资产评估是判断资产价值的经济活动，评估价值是资产的（的（ ） A 时期价值时期价值 B 时点价值时点价值 C 时区价值时区价值 D 阶段价值阶段价值4、下列要素中不属于资产评估基本要素的是（、下列要素中不属于资产评估基本要素的是（ ） A 评估主体评估主体 B 评估依据评估依据 C 评估原则评估原则 D 评估基准点评估基准点第三节 资产评估的目的及假设资产评估的目的即估价结果的期望用途。它资产评估的目的即估价结果的期望用途。它总是由资产评估的特定经济行为所引起的。总是由资产评估的特定经济行为所引起的。l一般目的一般目的 l特定目的特定目的常见的资产评估业务：常见的资

8、产评估业务： 资产转让、企业兼并、企业出售、企业联营、资产转让、企业兼并、企业出售、企业联营、股份经营、企业清算、担保、企业租赁、债务重组、股份经营、企业清算、担保、企业租赁、债务重组、中外合资或合作等相关业务中外合资或合作等相关业务资产转让：资产转让：资产拥有单位有偿转让其拥有的资产。资产拥有单位有偿转让其拥有的资产。企业兼并：企业兼并：一个企业以承担债务、购买、股份化和一个企业以承担债务、购买、股份化和 控股控股的形式有偿接受其他企业的产权，是被兼并方上市法人资的形式有偿接受其他企业的产权，是被兼并方上市法人资格或改变法人实体的经济行为。格或改变法人实体的经济行为。企业出售：企业出售：独立

9、核算的企业或企业内部的分厂、车间及其他独立核算的企业或企业内部的分厂、车间及其他整体资产产权出售的行为。整体资产产权出售的行为。企业联营：企业联营：企业、单位之间以各种资产投入组成联合经营的企业、单位之间以各种资产投入组成联合经营的实体的行为实体的行为。股份经营股份经营:资产占有单位实行股份制经营方式的行为。资产占有单位实行股份制经营方式的行为。企业租赁：企业租赁：资产早有单位，在一定期限内，以收租金的形式，资产早有单位，在一定期限内，以收租金的形式，将企业全部或部分资产的经营使用权转让给其他经营使用将企业全部或部分资产的经营使用权转让给其他经营使用者的行为。者的行为。债务重组：债务重组：债权

10、人按照同债务人达成协议或法院的裁决同意债权人按照同债务人达成协议或法院的裁决同意债务人修改债务条件的事项。债务人修改债务条件的事项。 二 资产评估的假设1、持续使用假设、持续使用假设 在用续用、转用续用、移地续用在用续用、转用续用、移地续用2、公开市场假设、公开市场假设 是对资产进入的市场条件的一种假设是对资产进入的市场条件的一种假设 3、清算假设、清算假设 假设是当我们要研究一项事物时，由于客观环境的复杂和假设是当我们要研究一项事物时，由于客观环境的复杂和主观认识的有限，根据以往的经验，对该事物的做些合乎主观认识的有限，根据以往的经验，对该事物的做些合乎逻辑科学的假定和推断，以保证研究的可行

11、性。逻辑科学的假定和推断，以保证研究的可行性。课堂练习1、以产权变动为评估目的的经济行为是（、以产权变动为评估目的的经济行为是（ ） A 财产纳税财产纳税 B 财产担保财产担保 C 企业兼并企业兼并 D 资产抵押资产抵押2、下列资产业务中属于特定目的的是（、下列资产业务中属于特定目的的是（ ） A 资产转让资产转让 B 企业保险企业保险 C 企业兼并企业兼并 D 股份制经营股份制经营 E 中外合资中外合资3、资产评估假设最基本的作用之一是（、资产评估假设最基本的作用之一是（ ） A 表明资产评估的作用表明资产评估的作用 B 表明评估结果的条件表明评估结果的条件 C 表明资产评估的性质表明资产评

12、估的性质 D 表明资产评估的价值类型表明资产评估的价值类型4、资产评估交易假设设立的目的在于把评估对象（、资产评估交易假设设立的目的在于把评估对象（ ） A 与以后交易的情况相一致与以后交易的情况相一致 B 与正在交易的情况相一致与正在交易的情况相一致 C 人为置于人为置于“交易中交易中” D 与准备交易的情况相一致与准备交易的情况相一致5、评估资产市场价值所适用的市场条件假设前提是（、评估资产市场价值所适用的市场条件假设前提是（ ） A 在用续用假设在用续用假设 B 公开市场假设公开市场假设 C 清算假设清算假设 D会计主体假设会计主体假设6、某企业以固定资产抵押贷款，到期资金不足，以抵押物

13、还款，此时、某企业以固定资产抵押贷款，到期资金不足，以抵押物还款，此时适用的评估假设为（适用的评估假设为（ ）。）。 A 在用续用假设在用续用假设 B 公开市场假设公开市场假设 C 清算假设清算假设 D交易假设交易假设第四节 资产评估的原则一、资产评估的工作原则一、资产评估的工作原则 （一）（一） 独立性原则独立性原则 （二）（二） 客观性原则客观性原则 （三）（三） 科学性原则科学性原则 （四）（四） 专业性原则专业性原则二、二、 资产评估的经济原则资产评估的经济原则 （一）贡献原则（一）贡献原则 （二）替代原则（二）替代原则 （三）预期收益原则（三）预期收益原则 （四）最佳（也称最高最佳）

14、使用原则（四）最佳（也称最高最佳）使用原则例题：例题：正常情况下，一机器设备在某一时点的价值，不会正常情况下，一机器设备在某一时点的价值，不会高于此时点重新开发一同等效用机器设备的价格，高于此时点重新开发一同等效用机器设备的价格，这体现了资产评估的（这体现了资产评估的（ ）A 评估时点原则评估时点原则 B 客观原则客观原则 C 预期原则预期原则 D 替代原则替代原则第五节 资产的价值类型及评估标准根据根据国际评估准则国际评估准则的分类的分类（一）市场价值（一）市场价值 资产评估的市场价值是资产在评估基准日公开市资产评估的市场价值是资产在评估基准日公开市场上最佳使用状态下最有可能实现的交换价值的

15、场上最佳使用状态下最有可能实现的交换价值的估计值。估计值。（二）市场价值以外的价值类型（二）市场价值以外的价值类型常见非市场价值以外的价值类型l 在用价值在用价值：是指将评估对象按其正在使用的方式和程度是指将评估对象按其正在使用的方式和程度及其对所属企业的贡献价值的估计数额。及其对所属企业的贡献价值的估计数额。l 清算价值清算价值：是指资产处于清算、迫售或快速变现是指资产处于清算、迫售或快速变现 等非等非正常市场条件下所具有的价值。正常市场条件下所具有的价值。l 投资价值：投资价值：是指资产对于具有明确投资目标的特定投资是指资产对于具有明确投资目标的特定投资者所具有的价值。者所具有的价值。l

16、残余价值残余价值 ：是指及其设备、房屋建筑物或其他有形资产是指及其设备、房屋建筑物或其他有形资产等的拆零变现价值估计数额。等的拆零变现价值估计数额。l 持续经营价值持续经营价值：是指在持续经营条件下资产的价值，是指在持续经营条件下资产的价值，它假设和现有资产将它假设和现有资产将 被用于生产未来现金流并且不会被被用于生产未来现金流并且不会被出卖出卖。l 保险价值保险价值：是指评估对象根据保险合同或协议中规定的：是指评估对象根据保险合同或协议中规定的价值定义所具有的价值。它是损坏保险目的物时，保险公价值定义所具有的价值。它是损坏保险目的物时，保险公司应兑现的价值。司应兑现的价值。l 课税价值课税价

17、值：估税员用于计算应纳税额的计税基数，通常估税员用于计算应纳税额的计税基数，通常是市场价值的一定比例是市场价值的一定比例。l 净变现价值净变现价值：正常交易中，资产的估计售价减去销售费正常交易中，资产的估计售价减去销售费用和交易成本后的净值。用和交易成本后的净值。l 抵押价值抵押价值：资产作为借贷担保是采用的价值。：资产作为借贷担保是采用的价值。某些特定评估业务的价值类型l 以抵（质）押为目的的评估业务以抵（质）押为目的的评估业务 应当根据担保法的法律法规选择应当根据担保法的法律法规选择抵押价值抵押价值作为评作为评估结论的价值类型，相关法律法规没有规定的，估结论的价值类型，相关法律法规没有规定

18、的，可以根据实际情况选择市场价值或非市场价值作可以根据实际情况选择市场价值或非市场价值作为抵（质）押物的评估结论的价值类型。为抵（质）押物的评估结论的价值类型。l 以税收为目的的资产评估业务以税收为目的的资产评估业务 应当根据税法的法律法规选择评估结论的价值类应当根据税法的法律法规选择评估结论的价值类型，一般是型，一般是课税价值课税价值。相关法律法规没有规定的，。相关法律法规没有规定的，可以根据实际情况选择市场价值或非市场价值类可以根据实际情况选择市场价值或非市场价值类型。型。l 以保险为目的的资产评估业务以保险为目的的资产评估业务 应当根据保险法等相关的法律、法规的规定选择评估结论应当根据保险法等相关的法律、法规的规定选择评估结论的价值类型，例如的价值类型，例如保险价值保险价值。相关法律法规没有规定的，。相关法律法规没有规定的，可以根据实际情况选择市场价值或非市场价值作为保险标可以根据实际情况选择市场价值或非市场价值作为保险标的物的评估结论的价值类型的物的评估结论的价值类型l 以财务报告为目的的评