资产评估工作规范

1、 资产评估工作操作规范流动资产评估 长期投资评估 房屋建筑物评估 机器设备评估 递延资产评估 无形资产评估 整体资产评估 负债评估一、流动资产评估1、货币资金（1）评估过程用货币资金申报明细表与基准日会计报表中的货币资金 项目进行核对（如没有会计师审计的情况下，还需与货币资金总 帐及明细帐核对）。对现金进行实地盘点， 并填制现金盘点表。如果帐实不符, 应查明原因并作出记录或作适当调整。若有充抵库存现金的借 条、未提现支票、未作报销的原始凭证，需在“盘点表”中注明 或作出必要的调整，并要求企业提供文字说明（签名、盖章） 。索取所有银行帐户基准日时的银行对帐单及银行存款余额 调节表，对所有的银行帐

2、户进行函证。用银行对帐单、银行存款余额调节表与银行存款明细帐进 行核对。对银行存款余额调节表中的未达帐项逐项了解其原因，对 三个月以上的未达帐项要求企业出具文字说明（签名、盖章） 。（2）向企业索取的资料和在评估过程中形成的工作底稿向企业索取的资料货币资金申报明细表,银行对帐单、银行存款余额调节表对银行余额调节表中三个月以上的未达帐项出具文字说明（签名、盖章）相关银行的函证地址、邮编等资料若有充抵库存现金的借条、未提现支票、未作报销的原始凭证，需在“盘点表”中注明或作出必要的调整，并要求企业提供文字说明（签名、盖章）。在评估过程中形成的工作底稿现金盘点表银行询证函填制函证情况表，并写出函证情况

3、说明，主要写出函证结果不符的原因及处理情况短期投资（ 1 ）评估过程用短期投资申报明细表与基准日会计报表中的短期投资项目进行核对（如没有会计师审计的情况下，还需与短期投资总帐及明细帐核对）。了解投资种类、变现能力及其他需要了解的特殊事项。对无法变现的有价证券，要求企业出具文字说明（签字、盖章）对上市的有价证券，应根据其在评估基准日的收盘价、持 有量计算有价证券在评估基准日时的价值。对非上市的债券，应根据票面利率或约定利息率、面值计 算债券在评估基准日时的本息和。对非上市的股票，按帐面值确认评估值。（ 2）向企业索取的资料和在评估过程中形成的工作底稿向企业索取的资料短期投资申报明细表。对无法变现

4、的有价证券出具文字说明（签名、 盖章）短期投资各项目的复印件有价证券保管人的通讯地址有价证券购入的原始凭证在评估过程中形成的工作底稿库存有价证券盘点表有价证券询证函上市证券基准日的市场价格查询资料及非上市带息证券的利息计算过程。应收票据（ 1）评估过程用应收票据申报明细表与基准日会计报表中的应收票据项目进行核对（如没有会计师审计的情况下，还需与应收票据总帐及明细帐核对）。索取所有应收票据的复印件与申报明细表逐项核对。对于在评估现场工作日已变现的应收票据，应由企业对变现金额及变现情况出具文字说明（签名、盖章）。逐项了解应收票据的可变现情况。（ 2）向企业索取的资料和在评估过程中形成的工作底稿向企

5、业索取的资料应收票据申报明细表。应收票据复印件对可能和已经坏帐的应收票据出具坏帐原因、坏帐金额、及有关坏帐依据（如对方企业破产，应要求企业提供法院判决书或其他外部证明材料）的文字说明（签名、盖章）。对权属不明确的票据（如：用于抵押、质押的票据等） ，应由企业提供详细的文字说明（签名、盖章）和抵押、质押合同等法律文书的复印件。对可能坏帐、已经坏帐的票据，要求企业出具坏帐原因、坏帐金额、及有关坏帐依据（如对方企业破产，应要求企业提供法院判决书或其他外部证明材料）的文字说明（签名、盖章）。应收票据在评估基准日的贴现率在评估过程中形成的工作底稿贴现计算过程应收帐款1 ）评估过程用应收帐款申报明细表与基

6、准日会计报表中的应收帐款项目进行核对（如没有会计师审计的情况下，还需与应收帐款总帐及明细帐核对）。分析应收帐款的及余额构成，选取帐龄长、金额大的应收帐款向债务人函证，并根据回函情况编制函证结果汇总表。回函金额不符的，要查明原因作出记录或适当调整；未回函的，可再次复询，如不复询可采用替代程序进行检查，根据替代检查结果判断其债权的真实性与可收回性。对未发询证函的应收帐款，应抽查有关合同、发票及原始凭证。检查应收帐款中有无债务人破产或者死亡的，以及破产或者遗产清偿后仍无法回收的，或者债务人长期未履行偿债义务的，检查是否经授权批准，并向企业索取相关证明。检查向债务人询证回函的例外事项及存有争议的余额。

7、2）向企业索取的资料和在评估过程中形成的工作底稿向企业索取的资料应收帐款申报明细表。根据评估人员的要求提供应收帐款的函证地址。对应收帐款中不能收回的项目，要求企业出具有关证明。对方企业破产，应要求企业提供法院判决书或其他外部证明材料。债务人死亡、失踪、 对方企业长期亏损无力偿付等其他情况，应要求企业出具文字说明（签名、盖章）。部分合同、发票及原始凭证。在评估过程中形成的工作底稿函证结果汇总表应收帐款帐龄分析表预付帐款（ 1 ）评估过程用预付帐款申报明细表与基准日会计报表中的预付帐款项目进行核对（如没有会计师审计的情况下，还需与预付帐款总帐及明细帐核对）。选择预付帐款重要项目，函证年末余额的正确

8、性，并根据回函情况编制函证结果汇总表。回函金额不符的，要查明原因作出记录或适当调整；未回函的，可再次复询，如不复询可采用替代程序进行检查，根据替代检查结果判断其债权的真实性或出现坏帐的可能性。对未发询证函的应收帐款，应抽查有关合同、发票及原始凭证，一是检查手续是否齐备，二是检查是否属于预付性质。抽查入库记录，查核有无重复付款或将同一笔已付清的帐款在预付帐款和应付帐款、在建工程这两个科目同时挂帐的情况。检查应收帐款中有无债务人破产或者死亡的，以及破产或者遗产清偿后仍无法回收的，或者债务人长期未履行偿债义务的，检查是否经授权批准，并向企业索取相关证明。（ 2）向企业索取的资料和在评估过程中形成的工

9、作底稿向企业索取的资料预付帐款申报明细表。根据评估人员的要求提供预付帐款的函证地址。对预付帐款中不能收回的项目，要求企业出具有关证明。对方企业破产，应要求企业提供法院判决书或其他外部证明材料。债务人死亡、失踪、 对方企业长期亏损无力偿付等其他情况，应要求企业出具文字说明（签名、盖章）。部分合同、发票及原始凭证。在评估过程中形成的工作底稿函证结果汇总表预付帐款帐龄分析表应收股利（应收利润）（ 1 ） 评估过程用应收股利申报明细表与基准日会计报表中的应收股利项目进行核对（如没有会计师审计的情况下，还需与应收股利总帐及明细帐核对）。了解应收股利收回的可能性。（ 2）向企业索取的资料和在评估过程中形成

10、的工作底稿应收股利申报明细表。被投资单位关于发放股利的董事会决议。对应收股利中不能收回的项目，要求企业出具有关说明。若对方企业破产，应要求企业提供法院判决书或其他外部证明材料。应收利息（ 1 ）评估过程用应收利息申报明细表与基准日会计报表中的应收利息项目进行核对（如没有会计师审计的情况下，还需与应收利息总帐及明细帐核对）。核实企业帐面记录的应收利息计算是否正确。了解应收利息收回的可能性。（ 2）向企业索取的资料和在评估过程中形成的工作底稿索取企业应收利息申报明细表。债券或借据的复印件。对应收利息中不能收回的项目，要求企业出具有关说明（签字、盖章）。对方企业破产，应要求企业提供法院判决书或其他外

11、部证明材料。8、应收补贴款（ 1 ）评估过程用应收补贴款申报明细表与基准日会计报表中的应收补贴款项目进行核对（如没有会计师审计的情况下，还需与应收补贴款总帐及明细帐核对）。了解应收补贴款收回的可能性。（ 2）向企业索取的资料和在评估过程中形成的工作底稿应收补贴款申报明细表。企业取得应收补贴款的相关文件。对应收补贴款中不能收回的项目，要求企业出具有关说明。9、其他应收款（ 1 ）评估过程用其他应收款申报明细表与基准日会计报表中的其他应收款项目进行核对（如没有会计师审计的情况下，还需与其他应收款总帐及明细帐核对）。选择金额较大和异常的项目, 检查原始凭证或对其进行函证。逐项了解其他应收款收回的可能

12、性。（ 2）向企业索取的资料和在评估过程中形成的工作底稿向企业索取的资料其他应收款申报明细表。根据评估人员的要求提供债务人的地址。对其他应收款中不能收回的项目，要求企业出具有关证明。对方企业破产，应要求企业提供法院判决书或其他外部证明材料。债务人死亡、失踪、 对方企业长期亏损无力偿付等其他情况，应要求企业出具文字说明（签名、盖章）。在评估过程中形成的工作底稿帐龄分析表回函情况汇总表10、待摊费用（ 1 ）评估过程用待摊费用申报明细表与基准日会计报表中的待摊费用项目进行核对（如没有会计师审计的情况下，还需与待摊费用总帐及明细帐核对）。抽查证明大额待摊费用发生的原始凭证及相关文件、资料以查核其发生

13、额是否正确。了解待摊费用的原始发生额、摊销方法、摊销期、各项待摊费用对应的资产或权利在评估基准日是否存在。A:根据企业提供的申报资料，分析企业待摊费用摊销方法是否合理，摊余金额是否正确。如果企业申报金额不正确，则应计算正确的摊余金额。B:如果待摊费用对应的资产为实物资产，则应按实物资产的评估方法进行评估。检查有无不属于待摊费用性质的会计事项，有无长期未结清的待摊费用，如有，应查明原因并作出记录。（ 2）向企业索取的资料和在评估过程中形成的工作底稿向企业索取的资料待摊费用申报明细表。待摊费用各项目发生时的原始凭证的复印件。在评估过程中形成的工作底稿待摊费用的评估方法及过程。11 、存货（ 1 ）

14、 评估过程核对：盘点表各级合计数是否正确；申报表各级合计数是否正确。用申报汇总表与基准日会计报表中的存货项目进行核对。 TOC o 1-5 h z （如没有会计师审计的情况下，还需与存货总帐及明细帐核对。）对数据不符的应查明原因，及时提出处理意见。需要了解、掌握的情况了解产成品（库存商品）的销售情况（哪些产品是畅销的，哪些是一般销售的，哪些是滞销的）。 了解各类存货的质量状况（失效、变质、残损等）。积压情况。盘盈、盘亏情况。主要外购存货主要的供货厂家及现行市价。对存货进行现场盘点和勘察。在申报表中选取一定量样本与实物核对；在现场选取一定量样本与申报表核对。一般要求：存货的抽查数量应达到4 0

15、%以上，价值量应达到60 %以上；并对质量状况、成新率进行记录、评价分项目的具体要求材料采购（在途物资）索取申报表，并核对各级合计数是否正确。核对申报总计数与明细帐是否一致。了解是否有一年以上未清理的在途材料，如果有，了解原因，并要求企业出具文字说明（签章）。当年发生的在途材料按申报的帐面价值进行确认，以前 年度发生的根据具体情况确认。原材料索取申报表，并核对各级合计数是否正确。核对申报总计数与明细帐是否一致。在申报表中选取一定量样本与实物核对；在现场选取一定量样本与申报表核对；并对质量状况、成新率进行记录、评价。填制原材料抽查盘点表 *。了解各类原材料的核算、计价方法。按实际成本核算的，根据

16、申报表会计帐面数减积压、报废，加盘盈金额减盘亏金额确认评估值。对积压原材料按 50%-80御算评估值。对报废原材料按10淅算评估值。第6项的评估值加第 7项评估值加第8项评估值为最后 确认的原材料的评估值。包装物索取申报表，并核对各级合计数是否正确。核对申报总计数与明细帐是否一致。了解各类包装物的核算、计价方法。在申报表中选取一定量样本与实物核对；在现场选取一 定量样本与申报表核对；并对质量状况、成新率进行记录、评价。填制包装物抽查盘点表 *。根据申报表帐面价值并考虑了解的具体情况确认评估 值。委托加工材料索取申报表，并核对各级合计数是否正确。索取委托加工合同。核对申报总计数与明细帐是否一致。

17、了解委托加工材料的核算方法。选择一定量的样本向受托方函证。逐项了解委托加工材料是否存在呆帐等情况，如果存在，要求企业提供说明并签章。填制原材料抽查盘点表 *。根据申报表帐面价值并考虑了解的具体情况确认评估 值。产成品（库存商品）索取申报表，并核对各级合计数是否正确。索取产成品（库存商品）销售价格表（注明是否含税）及销售政策。索取产成品（库存商品）盘点表。核对申报总计数与明细帐是否一致。了解各类产成品（库存商品）的核算、计价方法逐项清查产成品（库存商品），并对质量状况、成新率进 行记录、评价。填制产成品（库存商品）清查表 *。计算产成品（库存商品）市价。评估确认值为市价减预计销售费用和预计所得税

18、。在产品索取申报表，并核对各级合计数是否正确。核对申报总计数与明细帐是否一致。在申报表中选取一定量样本与实物核对；在现场选取一定量样本与申报表核对；并对质量状况、成新率进行记录、评价。填制在产品抽查盘点表 *。了解在产品的核算、计价方法。了解在产品完工程度。按实际成本核算的，根据申报表会计帐面数减积压、报废数，加盘盈金额减盘亏金额确认评估值。对积压产品的在产品，根据完工程度按帐面价50%-80%折算评估值。对报废在产品按帐面价的10淅算评估值。确认的在产品评估值为第7项的评估值加第 8项评估值加第9 项评估值。分期收款发出商品索取申报表，并核对各级合计数是否正确索取分期收款发出商品销售价格表（

19、注明是否含税）及销售政策。索取存货盘点表。索取分期收款销售合同。核对申报总计数与明细帐是否一致。了解各类分期收款发出商品的成本结转方法及合同履行情况和成本结转是否与合同执行进度一致。向购货方进行函证。根据申报表帐面价值并考虑了解的具体情况确认评估值。低值易耗品1 、在库低值易耗品索取申报表，并核对各级合计数是否正确。索取低值易耗品盘点表。核对申报总计数与明细帐是否一致。了解各类低值易耗品的核算、计价方法。在申报表中选取一定量样本与实物核对；在现场选取一定量样本与申报表核对；并对质量状况、成新率进行记录、评价。填制抽查盘点表*。根据申报表帐面价值并考虑了解的具体情况确认评估值。2、在用低值易耗品

20、索取申报表，并核对各级合计数是否正确。索取低值易耗品盘点表。O评价。核对申报总计数与明细帐是否一致（五五摊销法）在申报表中选取一定量样本与实物核对；在现场选取一 定量样本与申报表核对；并对质量状况、成新率进行记录、填制低值易耗品抽查盘点表 *。根据申报表帐面价值并考虑了解的具体情况确认评估 值。委托代销商品索取申报表，并核对各级合计数是否正确。索取委托代销商品销售价格表（注明是否含税）及销售 政策。索取委托代销合同。核对申报总计数与明细帐是否一致。向受托方进行函证。根据申报表帐面价值并考虑了解的具体情况确认评估 值。受托代销商品索取申报表，并核对各级合计数是否正确。核对申报总计数与明细帐是否一

21、致。了解各类受托代销商品的核算、计价方法。在申报表中选取一定量样本与实物核对；在现场选取一 定量样本与申报表核对。向委托方函证。填制受托代销商品抽查盘点表 *。根据申报表帐面价值并考虑了解的具体情况确认评估值。（ 2）向企业索取的资料和在评估过程中形成的工作底稿向企业索取的资料存货申报表。产成品（库存商品）销售价格表（注明是否含税）。评估基准日的存货盘点表。受托代销、委托代销商品合同及对方单位的联系人、单 位通讯地址清单。分期收款发出商品合同及实际执行情况（包括成本结转比例） 。如果有委托仓库应取得对方的负责人姓名、单位通讯地址。如果存货中有积压、报废的物资，要求企业出具积压、报废物资的明细表

22、及积压报废原因的详细说明（相关人员签字、盖章） 。如果存货中有盘盈、盘亏的情况，要求企业出具存货盘 TOC o 1-5 h z 盈盘亏原因的详细说明（相关人员签字、盖章）。在评估过程中形成的工作底稿产成品（库存商品）的销售情况（哪些产品是畅销的，哪些是一般销售的，哪些是滞销的）。各类存货的质量状况（失效、变质、残损等）。积压情况。盘盈、盘亏情况。主要外购存货主要的供货厂家及现行市价。长期投资评估一、评估过程将申报明细表与基准日会计报表中的长期投资项目进行核对（如没有会计师审计的情况下，还需与总帐及明细帐核对）了解投资种类、变现能力及其他需要了解的特殊事项。对无法变现的有价证券，要求企业出具文字

23、说明（签字、盖章）将申报明细表中所列被投资单位、投资日期、投资金额、投资期限与投资协议、合同、章程核对，必要时要向被投资单位进行函证。股权超过 50 %的长期投资须对被投资单位进行整体评估，相应地提供被投资单位评估所需要的资料。对上市的有价证券，应根据其在评估基准日的收盘价、持有量计算有价证券在评估基准日时的价值。对非上市的债券，应根据票面利率或约定利息率、面值计算债券在评估基准日时的本息和。对非上市的股票，按帐面值确认评估值。二、向企业索取的资料和在评估过程中形成的工作底稿向企业索取的资料长期投资申报明细表；投资协议、合同、章程及被投资单位基准日资产负债表；有价证券所有权证明。对外投资或购买

24、证券的原始凭证。在评估过程中形成的工作底稿长期投资所采用的评估方法。库存有价证券盘点表有价证券询证函上市证券基准日的市场价格查询资料及非上市带息证券的利息计算过程。房屋建筑物评估一、房屋建筑物评估数据资料的收集了解评估对象的概况及评估范围：房屋建筑物评估申报明细表；房屋建筑物建筑质量、使用状况资料；房屋建筑物概况的书面说明；其它相关资料。取得产权证明材料房屋所有权证，没有房屋所有权证的房屋，要取得企业所在地政府房管部门出具的产权证明；购商品房的合同和公证文件；房地产抵押合同和清单；在建项目立项、审批文件，主要有立项批文、建设用地 许可证、房屋规划许可证、开工许可证、施工许可证等。收集计价资料当

25、地现行建筑、安装工程概(预)算及费用定额；当地最近工程造价信息及市场人工费、机械台班费、 材料价格；当地现行有关报建费用(工程前期费用和其它费用) 规定；近期完工的主要房屋建筑物决算资料及有关图纸；近期主要房屋建筑物大修状况资料；主要评估对象原值构成分析；在建工程( 建筑物或构筑物)项目内容及有关工程进度等方面的资料；在建工程( 建筑物或构筑物) 帐面价值的明细构成及支付工程款的情况。用市场法评估，收集三个以上的相同或类似的评估案例，当地经济发展情况和房地产市场价格资料；用收益法评估，收集房屋建筑物的收益状况及收益额，当地经济发展情况和房地产市场未来的发展趋势；其它相关资料评估对象所在的区位条

26、件、开发程度、工业集聚状况和前景；地质水文状况和抗震等级；交通状况：机场、车站、长途站、公路干线距离；基础设施及文化娱乐设施状况资料；自然环境及生态环境等方面的资料。二、房屋建筑物评估过程评估明细表的申报辅导要求企业按规定申报并及时对申报的明细表进行检查；指导企业相关资产管理人员对评估申报明细表进行填报；解答企业相关资产管理人员提出的问题；要求企业所填报的申报明细表与基准日资产负债表(经审计后的)进行核对，做到帐表相符;要求企业所填报的申报明细表每一项房屋建筑面积与房产证登记面积相符，没有房产证的房屋建筑面积要与实际面积相符。每一项构筑物及其他辅助设施工程量(长度、宽度、高度、直径、容积等)要

27、与实际工程量相符;申报表中每一项房屋建筑结构、建成年月要与房屋的台帐核对，做到与实际相符。现场勘察核实对企业提交的资产评估申报明细表进行核查，如有不一致要查明原因并要求企业写出书面说明。房屋建筑物的数量和帐面价值的核对。明细表与固定资产台帐核对，主要核对建筑物名称、建筑结 构、建成年月、建筑面积和工程量(长度、宽度、高度、直径、容积等) ，同时建筑面积要与房产证进行核对，建筑面积要与房产证一致，没有房产证的房屋，建筑面积要与台帐核对；明细表与财务帐核对，主要核对帐面原值和帐面净值与资产负债表或汇总表的帐面原值和帐面净值是否一致，作到帐表相符。房屋建筑物的实地勘察核实，包括：建筑结构、建筑标准、

28、建筑面积、使用状况、新旧程度、使用年限等；具体要求如下：1)要深入建筑物及构筑物现场，逐项勘察、核对实物、丈量核实建筑面积和工程量(长度、宽度、高度、直径、容积等)详查建筑物质量，建筑结构、层数、层高、檐高、轨高、吊车吨位、建筑跨度、柱距，简要绘制平面图；详查室内外装修情况，水暖、电等配套设施的安装使用情况；了解建筑物的拆、改、扩建情况等;将测量数据及勘察鉴定结果详细记入房屋建筑物现状鉴定表中作为评估计算的重要依据；对盘盈的建筑物，按上述步骤操作，要求企业写出盘盈情况说明并盖公章；对盘亏、待报废的建筑物，要求企业提供上级主管部门的批件或写出盘亏、待报废情况说明并盖公章。评估测算评估方法一般上采

29、用重置成本法其计算公式如下：评估值=重置价值X成新率重置价值的确定重置价值=综合造价+前期费用+其它费用+资金成本建筑安装工程综合造价的确定建安工程造价主要采用决( 预 ) 算调整法和类比法计算。按委托评估建筑物的用途分类归集，选其同类用途和结构中有一定代表性的建筑物进行决算指标调整，评估人员根据当地有关土建、 安装等工程造价资料，将有代表性的参照建筑物的价格调整至评 估基准日公允的综合造价和单方造价，用来比较计算其他同类委 托评估资产的建安工程造价和单方造价。以计算出来的工程造价 及单方造价为依据，采用类比法分别对各种结构的房屋建筑物的 具体施工用料、层高、檐高和装修等方面的情况进行调整计算

30、。前期费用和其他费用前期费用和其它费用主要包括：规划管理费、勘察设计费、建设单位管理费、招标管理费、质量监督费、合同鉴证费、安全监督管理费、工程监理费、抗震技术审查费、白蚁防治费、墙体材料基金、消防设施配套费等。各地的前期费用和其它费用都不一样，具体评估时，评估人员要根据当地的费用标准计算。资金成本的确定资金成本按正常建设工期和评估基准日正在执行的同期固定资产建设贷款利率计算。假定建设期间工程投资为均匀投入，其计算公式为：资金成本=工程总造价X建设期X贷款利率X(1/2) 。贷款利率根据具体房屋正常施工工期分别计取。成新率的确定建筑物成新率的测算采用使用年限法和打分法两种方法，并以打分法为主，

31、最后综合确定建筑物成新率。使用年限法以估测出的建筑物尚可使用年限占建筑物全部使用寿命(年限)的比率作为建筑物的成新率。用公式表示即为:建筑物成新率=建筑物尚可使用年限+ (建筑物实际已使用 年限+建筑物尚可使用年限)X 100%打分法依据建筑物成新率的评分标准，包括建筑物整体成新率评分标准，以及按不同构成部分的评分标准进行对照打分，汇总得出 建筑物的成新率。根据原城乡建设环境保护部1985 年 1 月 1 日颁发全国统一的房屋完损等级评定标准和鉴定房屋新旧程度的参考依据以及房屋不同成新率的评分标准及修正系数进行现场技 术鉴定。根据上述标准，按房屋的结构、装修、设备等组成部分的完好和损坏量程度，

32、划分为 5 个等级： （ 1 ） 完好房； （ 2） 基本完好房； （ 3） 一般损坏房；（ 4） 严重损坏房；（ 5） 危房。 各等级均对应有相应的成新率范围及标准。用打分法估测建筑物的成新率按下列数学式进行： TOC o 1-5 h z 成新率=结构部分合计得分XG噗修部分合at得分xS+设备部分合计得分xB式中： G 为结构部分的评分修正系数，取0.85S为装修部分的评分修正系数, 取0.05B为设备部分的评分修正系数, 取0.1成新率综合确定使用年限法权重取0.4, 打分法权重取0.6, 加权平均确定建筑物成新率, 则：成新率=使用年限法权确定的成新率X0.4+打分法确定的成新率x 0

33、.6计算评估值根据测算出的重置价值和成新率，逐一计算评估值。房屋建筑物类在建工程对正在建的房屋建筑物:获取房屋建筑物预算资料，已付工程款凭证计算评估值并调整负债评估值=房屋建筑物重置价值x形象进度（）负债（应付）=房屋建筑物评估值- 已付工程款对已完工投入使用的在建工程按固定资产评估查明是否欠付工程款、工程款未在负债方反映，如有相应调增负债撰写评估技术说明评估人员要完成各自负责范围内各项建筑物的清查、核实、评估技术说明的撰写，说明要符合财政部91 号文件的要求。评估技术说明中对盘盈、盘亏资产、待报废资产、抵押、 担保事项、各类资产贬值及增值的原因或其它重要问题要在特别事项中予以说明。三、房屋建

34、筑物评估工作底稿资料房屋建筑物评估申报明细表；房屋建筑物概况的书面说明；房屋所有权证或当地政府房管部门出具的产权证明；购商品房的合同和公证文件；房地产抵押合同和清单；在建项目立项、审批文件，主要有立项批文、建设用地许可证、房屋规划许可证、开工许可证、施工许可证等。当地现行建筑、安装工程概（预）算及费用定额中相关资料复印件；当地最近工程造价信息及市场人工费、机械台班费、材料价格；当地现行有关报建费用（工程前期费用和其它费用）规定；近期完工的主要房屋建筑物决算资料及有关图纸；近期主要房屋建筑物大修状况资料；主要评估对象帐面原值构成分析资料；在建工程（ 建筑物或构筑物） 项目内容及有关工程进度等方面

35、的资料；在建工程（ 建筑物或构筑物） 帐面价值的明细构成及支付工程款的情况。若用市场法评估，有三个以上的相同或类似的评估案例，当地经济发展情况和房地产市场价格资料；若用收益法评估，有房屋建筑物的收益状况及收益额，当地经济发展情况和房地产市场未来的发展趋势；评估对象所在的区位条件、开发程度、工业集聚状况和前景资料；地质水文状况和抗震等级资料；交通状况：机场、车站、长途站、公路干线距离；基础设施及文化娱乐设施状况资料；自然环境及生态环境等方面的资料；房屋建筑物帐面价值核对情况说明；房屋建筑物现状鉴定表；房屋建筑物拆、改、扩建情况的资料；房屋建筑物清查核实及调整情况说明资料；房屋房产证面积与核实面积

36、情况说明资料；房屋建筑物盘盈、盘亏情况说明并盖公章；计算中使用参数的取值、计价标准资料；评估过程中遇到的重大问题及解决措施；30评估技术说明初稿；评估结果及说明的复核意见；机器设备评估一、 机器设备数据资料的收集取得机器设备评估申报明细表；企业设备总体情况说明设计生产能力、实际生产能力、达不到设计生产能力原因；产品的工艺流程及工艺的先进程度；设备日常管理制度、维修保养情况等；设备的分类管理情况；主要重点设备简介；工厂的环保情况、设备的安全状况、能源消耗情况、是否存在不符合国家有关环保劳动安全能源政策规定的设备。重点设备清单；重点设备有关技术文件、设备的大修记录及技术改造文件、历年精度检测技术数

37、据资料及监测说明；重点国产设备的定货合同、设备使用说明及原始购置发票复印件；进口设备的购置发票、合同、报关单、说明书复印件；自制设备提供各种材料耗材量、单价，外购通用设备总体情况的简介，包括设备分类情况、技术水标准件的型号规格、数量、单价、设计费、管理费以及其它费用、加工工时等数据并核算自制设备的重置价值；近三年设备大修理、改造纪录，大修理设备合格验收单复印件；企业关于设备产权的声明，有无租赁使用、融资租入、有无抵押、担保资产等，如有则提供具体明细及合同复印件；全部车辆的行驶证复印件及当地购置车辆有关税费规定文件的复印件；报废设备、盘亏设备清单、情况说明并加盖公章盘盈设备的清单、情况说明并加盖

38、公章；在建工程具体内容、订货合同、实际完工程度；二、 机器设备评估过程评估明细表的申报辅导要求企业按规定申报并及时对申报的明细表进行检查；指导企业相关资产管理人员对评估申报明细表进行填报；解答企业相关资产管理人员提出的问题；要求企业所填报的申报明细表与基准日资产负债表(经审计后的)进行核对，做到帐表相符;要求企业所填报的申报明细表格式要符合要求、内容要规范、齐全，如设备的规格型号、制造厂家、购置日期、启用日期，运输车辆的车牌号、规格型号、制造厂家、已行驶公里一定要填全；在建项目的帐面已付款额是否按“设备费”、 “资金成本” 、 “安装费及其他费用”分别填写，设备的规格型号、制造厂家、开工日期、

39、预计完工日期、完工程度等项目是否填全；如设备无设备编号、出厂编号则请厂方临时进行编号，以免现场清查时重复；申报表中多台(套)同型号设备分开一项一项申报，便于评估人员现场操作；现场清查核实将申报明细表中帐面原值、帐面净值汇总后与评估基准日的资产负债表核对，如不相符查明原因并作出说明；分析资产构成, 对不了解的设备向专家咨询, 结合企业提供的重点设备清单确定重点设备, 制定现场清查及鉴定计划(时间计划、鉴定要点等)；根据设备编号对设备进行逐台清点；通过察看设备标牌核对设备名称、型号、规格、制造厂家、出厂日期、出厂编号等内容，如实物与申报资料不符在清查表中作出记录，如出入较大查明原因，作相应处理，重

40、大调整需企业作出书面说明；观察设备现状及使用环境并向设备管理人员、设备操作人员了解设备的目前使用情况、设备最近大修理、改造情况，如设备目前使用情况不好、闲置或处于待报废、报废状况应在申报表中注明；对于申报表上有而现场没有的设备，按盘亏处理，应在申报表中注明，并要企业出据说明并加盖公章；对于申报表上没有而现场发现的盘盈设备，首先应查明原因，确定为真实的盘盈设备后，根据不同的评估目的，确定盘盈设备是否属于评估范围内，如属于则要企业出据说明并加盖公章；通过向设备管理人员、设备操作人员了解、观察、查阅有关可以作为依据的技术资料(如：技术说明书、企业对设备的定期精度检测数据资料等)或采取其他技术手段对设

41、备的现实状态作出判断，并作出必要的文字记录；对重点设备、车辆填写机器设备技术鉴定表及运输设备技术鉴定表；获取与判断成新率相关的信息和资料，对重要的信息和资料应留下书面记录（文字记录、图片、复印件等）；实体性贬值资料对于可以用年限法计算的设备：了解其经济使用寿命、实际已使用年限、开动率等资料，另外还要了解实际使用中可能对使用寿命产生影响的个别因素，以作出调整；对于可以用测定损耗的方法计算的设备：用可行的方法获得其损耗情况, 测定设备严重磨损或损耗，检查设备加工的工件是否能达到工艺要求等；功能性贬值资料了解可能引起功能性贬值的各种因素，如技术进步，出现了新的、性能更优的设备，使原有设备功能相对落后

42、，产生贬值等情况；经济性贬值资料了解可能引起经济性贬值的各种因素，如产品改型更新换代、产品滞销而引起设备利用率降低或闲置等情况；获取与计算重置成本相关的信息和资料；目前可以在市场获得的普通国产设备：可在现场工作结束后了解通过市场询价获得其市场价格；目前市场已不销售的普通国产设备：应了解目前替代产品的情况、价格、技术及功能方面的差异；进口设备：取得进口合同及报关单复印件；老旧进口设备：了解国内是否有替代产品，替代产品的型号、规格、制造厂家、价格，以及技术性能、功能方面的差异；自制设备：获取计算自制设备造价的有关资料，如：外购标准件的规格型号、数量、单价，各种材料耗材量、单价，应分摊的各种费用如管

43、理费用、设计费、安装调试费、基础费、人工工资等费用及部分利润。从整体角度（一套设备、一条生产线、一个车间、一个工厂等）鉴定其状态（如：原设计技术指标、现技术指标、原设计能力、现达能力、维修保养情况、技术改造情况、能耗情况、安全情况、环保情况等），作出文字说明。3. 评估测算评估方法一般上采用重置成本法其计算公式如下：评估值=重置价值X成新率） 重置价值的确定A 分析确定重置价值的构成要素普通国产设备的重置价值一般包括：设备的购置价、运杂费、安装费、基础费、其他取费（根据行业概算指标体系确定）、资金成本、税金等；进口设备除上述费用外，还包括进口从属费用：国外运费、国外保险费、关税、增值税、银行手

44、续费、公司手续费、海关监管手续费等；运输车辆的重置成本包括：车辆购置价、车辆购置附加费、牌照费等（根据当地规定确定）。B 重置价值的计算设备的购置成本的确定可采用：市场询价类比法核算法运杂费、安装费、基础费、其他取费可采用行业概算指标确定；国外运费、国外保险费、关税、增值税、银行手续费、公司 手续费、海关监管手续费等按有关规定确定。） 计算成新率机器设备成新率的测算采用使用年限法和鉴定法两种方法，并以鉴定法为主，最后综合确定机器设备成新率。使用年限法以估测出的机器设备尚可使用年限占机器设备全部使用寿命（年限）的比率作为机器设备的成新率。用公式表示即为:机器设备成新率=机器设备尚可使用年限+ （

45、机器设备实际 已使用年限+机器设备尚可使用年限）X 100%鉴定法依据机器设备成新率的鉴定标准，包括机器设备整体成新率鉴定标准，以及按不同构成部分的鉴定标准进行现场鉴定，通过必要的计算，得出机器设备的成新率。具体步骤如下：1 ）分析存在的各种贬值因素2)选用计算方法3)计算各种贬值4)计算成新率成新率综合确定使用年限法权重取0.4, 鉴定法权重取0.6, 加权平均确定机器设备成新率, 则：成新率=使用年限法权确定的成新率x0.4+鉴定法确定的成新率x 0.6计算评估值根据测算出的重置价值和成新率，逐一计算评估值。机器设备类在建工程对正在安装的机器设备:获取设备原始购货合同复印件已付合同款计算评

46、估值并调整负债评估值=设备现重置价+已发生的运杂费、安装费等的重置价负债(应付)=原始购货合同额-已付合同款额对已完工投入使用的在建工程按固定资产评估查明是否欠付合同款、工程款未在负债方反映，如有相应调增负债对设备未到、定货时间不长、价格变化不大的机器设备，可按帐面值作为评估值。固定资产清理中的设备的评估核实、了解固定资产清理中设备目前的状况，是否仍有实物，设备是已拆除、出售或报废未处理等情况，并在申报表中注明；根据不同情况确认评估值，若设备已处理无实物，则评估值为零，若设备未处理仍有实物则考虑设备是否有变现价值，如有则以设备的变现价值减去处理费用确定评估值，若无变现价值，评估值为零。4. 撰

47、写评估技术说明评估人员要完成各自负责范围内机器设备的清查、核实、评估技术说明的撰写，技术说明要符合财政部91 号文件的要求。评估技术说明中对盘盈、盘亏、待报废资产、抵押、担保事项、各类资产贬值及增值的原因或其它重要问题要在特别事项中予以说明。三、机器设备评估工作底稿资料机器设备评估申报明细表；企业设备总体情况说明重点设备清单；重点设备有关技术文件、设备的大修记录及技术改造文件、历年精度检测技术数据资料及监测说明；重点国产设备的定货合同、设备使用说明及原始购置发票复印件；进口设备的购置发票、合同、报关单、说明书复印件；自制设备提供各种材料耗材量、单价，外购通用设备总体情况的简介，包括设备分类情况

48、、技术水标准件的型号规格、数量、单价、设计费、管理费以及其它费用、加工工时等数据并核算自制设备的重置价值；近三年设备大修理、改造纪录，大修理设备合格验收单复印件；企业关于设备产权的声明，有无租赁使用、融资租入、有无抵押、担保资产等，如有则提供具体明细及合同复印件；全部车辆的行驶证复印件及当地购置车辆有关税费规定文件的复印件；报废设备、盘亏设备清单、情况说明并加盖公章盘盈设备的清单、情况说明并加盖公章；在建工程具体内容、订货合同、实际完工程度；机器设备帐面价值核对情况说明；机器设备、运输设备技术鉴定表；机器设备清查核实及调整情况说明资料；计算中使用参数的取值、计价标准资料；评估过程中遇到的重大问

49、题及解决措施；19评估技术说明初稿；20. 评估结果及说明的复核意见；递延资产评估一、评估过程用递延资产申报明细表与基准日会计报表中的递延资产 项目进行核对(如没有会计师审计的情况下，还需与总帐及明细帐核对) 。了解递延资产的原始发生额、摊销方法、摊销期、各项待摊费用对应的资产或权利在评估基准日是否存在。根据企业提供的申报资料，分析企业递延资产的摊销方 法是否合理，摊余金额是否正确。如果企业申报金额不正确，则 应计算正确的摊余金额。如果递延资产对应的资产为实物资产，则应按实物资产 的评估方法进行评估。如果递延资产所列费用为设备或房产的更新改造或大修 理费用等，则要考虑是否与固定资产重复评估。二

50、、向企业索取的资料和在评估过程中形成的工作底稿向企业索取的资料企业递延资产申报明细表。递延资产各项目发生时的原始凭证的复印件。在评估过程中形成的工作底稿(1) 递延资产的评估方法及过程。无形资产评估一、 无形资产评估数据资料的收集A. 商标评估所需收集的资料（ 一 ） 商标权的法律保护状况有关商标公告和批准文件，注册商标证书，商标权的批准时间及续展情况；（ 二 ） 商标权的具体内容商标的名称、文字、图案；商标的适用领域范围；商标权的来源。（ 三 ）商标权的使用情况商标的时间使用时间；商标权的使用范围、场所；商标权对外许可使用的情况、许可区域、被许可人的数量。（ 四 ）商标权的成本费用和历史收益

51、情况商标的开发设计、申请注册费用；外购商标的成本；商标使用、对外许可、转让所带来的收益。（五 ）商标的知名度，广告宣传情况，同类产品的品牌商标情况（ 六 ）商标权的预期寿命和收益情况使用该商标产品的预期寿命、售价、销售量、利润和市场占有率；同类产品的售价主要竞争对手的市场占有率、盈利情况（ 七 ）国外申请权益情况被评估商标权是否在国外已申请商标权；（已经申请国家或地区，已经获得商标权的国家或地区。（ 八 ）与其他无形资产的关联状况被评估商标权与其他无形资产要素是否有关联，使用该商标权的商品是否含有专利权或专有技术；商标权是否与外观设计专利权、著作权形成联合保护。B. 专利权评估所需收集的资料（

52、 一 ）专利权的法律保护状况资料：专利申请和审批文件、专利证书、专利说明书、专利登记簿，专利公告文件；专利的类型、发明人、专利权人和专利有效期，最近一年专利年费交纳凭证复印件；（ 二 ）专利权具体内容：专利名称、类别专利内容的详细介绍，包括专利技术的来源、技术开发的起因、时间、解决的主要技术问题；主要的应用范围和适用的领域、所达到的技术经济指标，国内国际同类型技术的比较分析、该技术所处国内或国际水平分析；专家鉴定书及专家背景资料；专利权的来源、维护、 转让情况 （提供相关的合同复印件）专利技术的先进性、垄断程度和成熟程度的说明。（ 三 ）专利权的使用情况专利历史或目前有关的法律纠纷的详细情况；

53、专利实施需要具备的经济、技术、设备、原材料、环境等方面的前提或基础条件；专利权对外实施许可的地域范围和被许可人的数量；专利权实际使用时间、使用范围；企业专利或专有技术实际使用情况的详细介绍，包括使用的目的（提高生产质量、价格、生产量，还是降低产品的生产成本等） 、应用的场合、由于使用该技术企业历年所实现的经济效益（详细的计算过程）；专利应用的前景分析，包括雨季该技术的剩余技术经济寿命期（年）及在此剩余寿命期内企业利用该技术年可创经济效益情况（详细计算过程）；该技术投资项目的可行性研究报告；（ 四 ）专利权的成本费用和历史收益情况获取该专利的耗费明细，自我开发的技术包括投入的时间、人力在（工作日

54、数量及人员技术结构）、资金、物质和材料的数量和价值等方面的原始凭证和情况介绍；外购的技术提供购买合同和技术说明书复印件；专利技术开发、权益申请费用；购买专利、维护专利的成本；实施专利、对外许可使用专利、转让专利所带来的历史收益。（ 五 ）专利的收益期和预期收益额情况专利保护期专利权人的经营管理能力；专利产品的技术寿命和经济寿命；（专家意见）专利产品售价、销售数量和市场占有率及利润情况；同类产品售价情况；主要竞争对手的市场占有率及盈利情况；专利的获利能力和收益水平。（ 六 ）国外申请权益情况被评估专利权是否在国外申请了权益；已经申请的国家或地区；已经授权的国家和地区。（ 七 ）与其他无形资产的联

55、系情况被评估专利权和其他无形资产要素是否有关联；与专有技术的关联情况；专利产品是否有商标，商标是否申请注册、是否获得商标权。C. 专有技术评估所需收集的资料（ 一 ）专有技术的产权证明专有技术的开发研制过程（有关部门对专有技术鉴定或验收报告） ；专有技术的产权申明。（ 二 ）专有技术的具体内容专有技术名称、类别、技术内容；专有技术适用产品和领域；专有技术的真实性、有效性、先进性；专有技术的成熟程度和验证资料。专有技术被保持的原因及预计的保持时间，同领域改进技、类似或相关技术情况；（ 三 ）专有技术的来源专有技术存在的媒体、保护的形式和加密的程度、与有关技术人员的保密协议；（ 四 ）专有技术的使

56、用情况专有技术实施需要具备的经济、技术、设备、原材料、环境等方面的前提或基础条件；专有技术的实际使用时间、使用范围；专有技术对外许可使用和转让情况。专有技术实际使用情况的详细介绍，包括使用的目的（提 TOC o 1-5 h z 高生产质量、价格、生产量，还是降低产品的生产成本等）、应用的场合、由于使用该技术企业历年所实现的经济效益（详细的计算过程）；专有技术应用的前景分析，包括雨季该技术的剩余技术经济寿命期（年）及在此剩余寿命期内企业利用该技术年可创经济效益情况（详细计算过程）；该技术投资项目的可行性研究报告。（ 五 ）专有技术的成本费用和历史收益情况获取该专有技术的耗费明细，自我开发的技术包

57、括投入的时间、人力在（工作日数量及人员技术结构）、资金、物质和材料的数量和价值等方面的原始凭证和情况介绍；外购的技术提供购买合同和技术说明书复印件；购买专有技术、维护专有技术的成本；实施、 对外许可使用专有技术、转让专有技术所带来的历史收益。（ 六 ）专有技术的收益期和预期收益额情况专有技术持有人的经营管理能力；专有技术更新和新产品开发能力；专有技术的获利能力和收益水平；专有技术的技术寿命和经济寿命；专有技术产品的售价和销售量，市场占有率和利润情况；同功能产品售价情况；主要竞争对手的市场占有率和盈利情况。二、无形资产评估过程（ 一 ） 无形资产评估程序指导资产占有单位提供有关无形资产的情况介绍

58、并搜集准备资料；初步设定评估方法，并制定相应的评估计划；向委托方和资产占有方通报评估计划；进入现场检查核实资产、验证资料（重点注意产权问题）与有关技术、管理人员座谈；现场检测鉴定资产；收集有关评估所需资料；确定评估方法和计算公式；针对具体对象进行评定估算；分析确定评估结果、撰写评估技术说明；汇总编写资产评估报告、汇集资产评估工作稿；机构内部审核检验评估结果；根据资产评估审核确认单位的意见进行补充或修改调整评估报告内容。提交资产评估报告书，并按规定报送有关材料；( 二 ) 无形资产评估方法成本法成本法基本公式如下：被评估资产的评估值 =重置全价-价值贬损V R (1)式中：V被评估专利资产的评估

59、价值；R 被评估专利资产的重置全价；价值贬损系数。重置全价是指到评估基准日为止获得和保有该专利资产所发生的全部成本费用的现值总和。价值贬损包括实体性贬值、功能性贬值和经济性贬值。市场法市场法的基本基本公式如下：被评估资产的评估价值=市场上可比参照物的交易价格X调整系数被评估专利资产价值与市场参照物的交易价格之间的差异主要由时间因素、寿命因素、获利能力、以及其他因素造成的。收益法收益法的基本公式是：资产的价值=汇资产在未来各期的受益额X相应的折现系数针对不同的资产评估的具体情况，收益法有一些变通的形 式。它们是：超额收益法其计算公式如下：nV F（1 i） tt1式中：V资产的评估价值；F 资产

60、创造的超额收益；i 适当的折现率；t 第 t 年份；n 资产的剩余经济寿命。收益分成法收益分成法的计算公式如下：nV Rt r （1 i） t t1式中：Rt 第t 年的分成基数（产品的销售收入、利润总额或净利润）；r 与分成基数对应的分成率；三、 无形资产评估工作底稿资料资产评估说明（按财政部199991 号文件的要求撰写）（ 一 ） 委托方和资产占有方企业一般性介绍资料企业的营业执照、税务登记证、企业法人代码证、国有资产产权登记证复印件；企业的一般经营范围及所处行业性质；企业设立的协议、合同和章程及其他文件；企业组织结构图、主要领导层人员介绍；企业简介、前三年的财务报表；企业的赋税情况；企