中式住宅项目规划设计

1、东原苏州江南好，风景旧曾谙日出江花红胜火春来江水绿如蓝能不忆江南忆江南宅中有园园中有屋林语堂屋中有院院中有树树上有天天上有月烟雨江南目录第一章区位第二章价值第三章韬略第四章筑楼区位区位分析项目位于苏州市相城区，姑苏区，新区交界，市中心属性较强。紧邻中环快速路，通过城市环线可以快速通向全城。但与地铁等公共交通的联结较弱，公共交通不是特别便捷。苏州机场苏州站苏州西站6KM12KM中环北线中环西线常台高速京沪高速沪宁高速基地苏州新区站苏州园区站拙政园苏州博物馆苏州北站绕城北线绕城西南线绕城西线绕城东线地铁2号线SUZHOU区位分析苏州境内河道纵横、湖荡密布，金鸡湖、独墅湖、大运河，水道相交，支流蔓延

2、，基地南侧的虎丘湿地公园，为苏州重要的水源涵养和生态保护区域。虎丘湿地公园SITE阳澄湖阳澄西湖金鸡湖独墅湖石湖太湖太湖漕湖5KM10KM区位分析项目临近相城区活力岛板块，距离金亿城，富邻商业广场，158生活广场等不足5公里，周边配套设施较为齐全。地块南侧规划有三角咀大型湿地公园。湿地系统会过滤尘埃，调节小气候，水系流域润养空气，滋生周边土壤。中国自古流传的风水堪舆学，正式对现代地理学的朴素理解。其重要作用是指导人们的择居养生。建设用地绿地景观水域景观SITE虎丘湿地公园活力岛漕运河中环快速路西环路京沪高速158生活广场金亿城富邻商业广场黄埭中翔广场3.0KM2.7KM4.2KM5.0KM苏州

3、西站周边竞品邻近项目的相城区的竞品市场存量117万方，以售高层和小高层为主，高层同质化明显，部分楼盘产品出现高层复式，联排和叠加，经济型别墅稀缺。在售项目待售项目苏州站积水万科万泰西湖华润水漾水韵绿地万宇中粮中锐华润绿地紫玉金辉招商主城区SITE火车站主城区交通情况基地北临永青路，南临华元路，西边500米是中环北线。本案周边尚无地铁站，基地北面有公交站802路。目前本案的公共交通的联结较弱。基地802路802路802路82路876路876路华元路永青路中环北线规划条件用地面积：69913平方米容积率：1.6限高：60m建筑密度：30%绿化率：37%SITE永青路华元路价值效率EFFICIENC

4、Y价值VALUE效率分析价值梯度用地效率逐级提升 产品价值断崖式下跌复式高层高层院墅联排双叠三叠四叠4F3F2F6F12F20F8F复式高层高层院墅联排双叠三叠四叠4F3F2F6F12F20F8F地块容积率1.6产品需高低配2F院墅4F叠拼20F高层3( - )=4( - )34=-1单位用地面积1单位高层面积1单位叠拼面积1单位院墅面积容积率：0.67容积率：1.0容积率：3.0根据项目定位报告：高层售价：28,000元/平方米叠拼售价：34,000元/平方米1单位用地面积1单位高层面积1单位叠拼面积1单位院墅面积用地效率公式推导院墅单价超过38,500元/平方米时应将院墅产品最大化，确保总

5、价最高7 =4 +3院墅140550万以下164%65套/月五房总面积： 369.74 五房六卫三厅去化速度临界点总价超过550万去化分析去化分析院墅产品面积段控制在140平米时，总价可控制在550万时，单价3.92万。市场定位报告揭示，总价550万为去化速度的分水岭。韬略基地北侧：城市道路干扰严重基地西侧：现有建筑距离基地较近，有压迫基地东侧：城市绿化带对道路有隔离作用基地南侧：最好的景观资源永清路华元路旺湖路新三路8F8F8F8F8F8F地块北部品质最差布置高层住宅（小户型）隔绝噪音的同时又能享受公园景观地块东南部品质最高布置别墅产品，私密性强景观资源最优地块西南部品质一般布置高层住宅（大

6、户型）隔离西侧住宅与别墅湿地公园景观资源北侧住宅单独布置，满足苏州当地规范山墙间距15米要求，布置6幢15M65M65M65M32.5M15M15M15M32.5M15M32.5M15M32.5M15M32.5M15M32.5M32.5M北侧住宅2个单元拼合布置，满足苏州当地规范山墙间距15米要求，布置7幢40M40M40M40M220M东侧布置高层住宅，满足苏州当地规范40米间距要求，布置3排西侧布置高层住宅，满足苏州当地规范40米间距要求，布置4排200M40M40M40M40M地块价值分析6F叠墅（140平方米）20F公寓（125平方米）12F复式公寓（125平方米）20F公寓（90平方

7、米）2F院墅（140平方米）服务配套（2000平方米）产品分布 4F叠墅（140平方米）房+院+径房“居”院“憩”径“游”苏州拙政园方案生成方案一（主推） L形高层+4F叠拼+2F院墅（主推）数量单位面积比套数（户）套型比任务书要求用地面积69913.0 平方米69913.0 总建筑面积163832.6 平方米164413.4 容积率1.6 -1.6 建筑密度26.0 %30%建筑占地面积18197.0 平方米20973.9地上总建筑面积111280.0 平方米111860.8 其中住宅109280.0 平方米100.0%1008100.0%其中高层82400.0 平方米75.4%81681.

8、0%其中20F 90m2高层50400.0 平方米46.1%56055.6%20F 125m2高层20000.0 平方米18.3%16015.9%12F 复式高层12000.0 平方米11.0%969.5%别墅26880.0 平方米24.6%19219.0%其中6F 叠拼0.0 平方米0.0%00.0%4F 叠拼11760.0 平方米10.8%848.3%2F 院墅15120.0 平方米13.8%10810.7%配套2000.0 平方米地下总建筑面积52552.6 平方米52552.6 停车数1200 辆总平面图经济技术指标附赠后：使用面积容积率2.25140平方米院墅及叠墅125平方米高层组

9、团4F叠墅（140平方米）20F公寓（125平方米）12F复式公寓（125平方米）20F公寓（90平方米）2F院墅（140平方米）服务配套（2000平方米）产品分布 组团分析90平方米高层组团小区车行次入口别墅组团地库口公寓组团地库口车行流线城市道路小区车行主入口车行环线地下车库出入口别墅地下空间范围地库停车高层公寓地下空间范围小区步行次入口入户小径城市道路小区步行主入口人行流线环形步道小区车行次入口组团入口车行流线车行流线城市道路小区车行主入口车行入户入口大堂组团景观二级景观带景观分析一级景观带主景观轴线景观资源庭院景观界面社区景观界面场地标高+0.700+0.700+0.700+0.700

10、+0.700+1.500+1.500+1.500+1.500+1.500+1.500标高+1.500m标高+0.700m近观园，远观湖湖园组团整体抬高后，从公共空间无法直接看到内部，确保庭院私密性三期建设范围二期建设范围分期建设一期建设范围示范区设计示范区景观围墙示范区范围参观流线1售楼处2前区广场中央景观31234曲径通幽44F叠墅（140平方米）20F公寓（125平方米）12F复式公寓（125平方米）20F公寓（90平方米）2F院墅（140平方米） 日照分析本日照分析以0.9m为计算高度计算，满足大寒日满窗日照有效时间大于2小时的日照要求，满足苏州市日照要求。0小时1小时2小时3小时4小时

11、5小时6小时L形布置高层+院墅数量单位面积比套数（户）套型比任务书要求用地面积69913.0 平方米69913.0 总建筑面积166932.6 平方米164413.4 容积率1.6 -1.6 建筑密度25.9 %30%建筑占地面积18080.0 平方米20973.9地上总建筑面积114380.0 平方米111860.8 其中住宅112380.0 平方米100.0%1037100.0%其中高层90400.0 平方米80.4%88084.9%其中20F 90m2高层50400.0 平方米44.8%56054.0%20F 125m2高层40000.0 平方米35.6%32030.9%12F 复式高层

12、0.0 平方米0.0%00.0%别墅21980.0 平方米19.6%15715.1%其中6F 叠拼0.0 平方米0.0%00.0%4F 叠拼0.0 平方米0.0%00.0%2F 院墅21980.0 平方米19.6%15715.1%配套2000.0 平方米地下总建筑面积52552.6 平方米52552.6 停车数1194 辆方案二 总平面图经济技术指标附赠后：使用面积容积率2.28方案三 总平面图经济技术指标北面高层+南面6F叠拼+2F院墅数量单位面积比套数（户）套型比任务书要求用地面积69913.0 平方米69913.0 总建筑面积164452.6 平方米164413.4 容积率1.6 -1.

13、6 建筑密度30.0 %30%建筑占地面积21310.0 平方米20973.9地上总建筑面积111900.0 平方米111860.8 其中住宅109900.0 平方米100.0%965100.0%其中高层53200.0 平方米48.4%56058.0%其中20F 90m2高层43200.0 平方米39.3%48049.7%20F 125m2高层10000.0 平方米9.1%808.3%12F 复式高层0.0 平方米0.0%00.0%别墅56700.0 平方米51.6%40542.0%其中6F 叠拼42000.0 平方米38.2%30031.1%4F 叠拼0.0 平方米0.0%00.0%2F 院

14、墅14700.0 平方米13.4%10510.9%配套2000.0 平方米地下总建筑面积52552.6 平方米52552.6 停车数1370 辆附赠后：使用面积容积率2.22北面高层+南面6F、4F叠拼数量单位面积比套数（户）套型比任务书要求用地面积69913.0 平方米69913.0 总建筑面积166552.6 平方米164413.4 容积率1.6 -1.6 建筑密度29.1 %30%建筑占地面积20310.0 平方米20973.9地上总建筑面积114000.0 平方米111860.8 其中住宅112000.0 平方米100.0%980100.0%其中高层53200.0 平方米47.5%56

15、057.1%其中20F 90m2高层43200.0 平方米38.6%48049.0%20F 125m2高层10000.0 平方米8.9%808.2%12F 复式高层0.0 平方米0.0%00.0%别墅58800.0 平方米52.5%42042.9%其中6F 叠拼25200.0 平方米22.5%18018.4%4F 叠拼33600.0 平方米30.0%24024.5%2F 院墅0.0 平方米0.0%00.0%配套2000.0 平方米地下总建筑面积52552.6 平方米52552.6 停车数1400 辆方案四 总平面图经济技术指标附赠后：使用面积容积率1.98筑楼1院墅，地下空间的价值挖掘是本产品

16、最大的价值体现。2叠墅，上叠、下叠户型同时拥有入户花园和地下庭院空间。3复式公寓，溢价率最高的高层产品。4平层公寓，四开间大平层，湖景一览无余。产品策略院墅庭院与人的活动分离西方庭院中式庭院庭院和人的互动浑然一体外向型院子易受干扰，并不符合中国的传统居住理念。内向型院子更私密，符合 “天人合一”的理念。院墅价值挖掘院墅价值挖掘土地策略生活空间溢价 同样计容面积下，增大空间使用面积，增加功能空间，提高生活品质。庭院空间溢价 增加庭院活动私密性，增加功能空间，提高生活品质。地价为零地价为零0.00地价为零0.00设计理念庭院，中国人的灵魂居所设计理念苏州桃花源泰禾北京院子中粮瑞府步移景异的地下庭院

17、空间院墅地下空间的挖掘是本产品最大的价值体现院墅价值挖掘140 院墅平面图（完成版）建筑面积95.12一层平面图餐厅意向图片起居室意向图片140 院墅平面图（完成版）建筑面积121.77，全赠送地下一层平面图图书馆意向图片家庭室意向图片140 院墅平面图（完成版）建筑面积97.73，全赠送地下二层平面图下沉庭院意向图片140 院墅平面图（完成版）二层平面图建筑面积75.12主卧室意向图片140 院墅平面图（完成版）五房六卫三厅，总建筑面积369.74，其中计容面积150.24，不计容面积219.50庭院面积：52.42溢价值：164%一层平面图二层平面图地下二层平面图地下一层平面图本层建筑面积

18、：75.12庭院面积：27.33本层建筑面积：75.12本层建筑面积：97.73下沉庭院面积：6.07本层建筑面积：121.77下沉庭院面积：19.02140 院墅平面图（报批版）四房五卫三厅，总建筑面积358.14，其中计容面积138.64，不计容面积219.50庭院面积：52.42溢价值：157%一层平面图二层平面图地下二层平面图地下一层平面图报批策略：餐厅上部挑空本层建筑面积：97.73下沉庭院面积：6.07本层建筑面积：121.77下沉庭院面积：19.02本层建筑面积：75.12庭院面积：27.33本层建筑面积：63.52挑空空间面积：11.60院墅价值挖掘计容面积：138.9赠送面积

19、：219.5溢价率：164%房间配置：六房六卫三厅赠送地下空间面积：219赠送庭院面积：52.42地下有采光使用空间个数：5计容面积: 142赠送面积： 80溢价率： 70%房间配置：四房三卫两厅赠送地下空间面积：219赠送庭院面积：50地下有采光使用空间个数:0万科湖西玲珑院墅联排-1F1F2F1F2F3F-2F-1F叠加别墅 在传统叠墅的基础上，设计使上叠业主也能拥有充足的开敞地下空间和阳光下沉花园空间。叠加别墅价值挖掘下叠户型下沉庭院上叠户型同样拥有下沉花园，地下阳光书房空间。上叠、下叠户型同时拥有入户花园和地下庭院空间是本产品最大的价值体现叠加别墅价值挖掘140 叠加别墅平面图一层平面

20、图报批版完成版上叠入户私家庭院，有地生活从此开始上叠室内上叠室外庭院下叠室内下叠室外庭院下叠：四房三卫二厅，计容面积141.46，赠送面积37.86，庭院面积：73.01溢价值：27%下叠入户私家庭院西厨+餐厅+起居室意向图片7.9m宽厅客厅+餐厅+厨房140 叠加别墅平面图二层平面图奢华主卧套房，独立卫浴，走入式衣帽间上叠室内上叠室外庭院下叠室内下叠室外庭院下叠：四房三卫二厅，计容面积141.46，赠送面积37.86，庭院面积：73.01溢价值：27%报批版完成版主卧套房意向图片140 叠加别墅平面图三层平面图7.9m宽厅客厅+餐厅+厨房报批版完成版私家电梯独立入户，尽享私密尊贵上叠室内上叠

21、阳台上叠：四房三卫二厅，计容面积140.80，赠送面积59.79，庭院面积：58.66溢价值：42%7.2m宽阔绰露台，尽揽人生景致餐厅+起居室意向图片140 叠加别墅平面图四层平面图报批版完成版上叠：四房三卫二厅，计容面积140.80，赠送面积59.79，庭院面积：58.66溢价值：42%奢华主卧套房，独立卫浴，走入式衣帽间主卧套房意向图片上叠室内上叠阳台140 叠加别墅平面图报批版完成版上叠34.2下沉花园上叠室内上叠室外庭院下叠室内下叠室外庭院上叠：本层庭院面积34.2，室内面积39.04，全赠送下叠阳光花园西厨+餐厅+起居室意向图片地下一层平面图上叠阳光花园书房下叠：本层庭院面积7.3

22、，室内面积112.47，全赠送140 叠加别墅平面图地下二层平面图上叠室内上叠车库下叠室内下叠车库西厨+餐厅+起居室意向图片上叠：本层建筑面积76.98，全赠送下叠：本层建筑面积90.43，全赠送下叠：四房三卫二厅计容面积141.46，赠送面积37.86，庭院面积：73.01溢价值：27%上叠：四房三卫二厅计容面积140.80，赠送面积59.79，庭院面积：58.66溢价值：42%当代万国府下叠：四房三卫两厅计容面积：130溢价值：25%下叠上叠当代万国府上叠：三房三卫两厅计容面积：130溢价值：32%计容面积：141.46赠送面积：37.86溢价率：27%赠送地下空间面积：202.90赠送庭

23、院面积：80.01地下有采光使用空间个数：2下叠：五房六卫三厅-1F1F2F-2F-2F-1F1F2F3F4F叠加别墅价值挖掘计容面积： 140.80 赠送面积：59.79溢价率：42%赠送地下空间面积：116.02赠送庭院面积：92.86 有采光使用空间个数：2上叠：四房三卫二厅-1F1F2F3F4F5F复式公寓128 复式公寓平面图奇数层平面图报批版完成版7.9m宽厅客厅+餐厅+厨房餐厅+起居室意向图片完成版：四房二厅三卫，户型建筑面积164.96报批版：四房二厅三卫，户型建筑面积128溢价值：26%电梯独立入户，尽享私密尊贵体验128 复式公寓平面图偶数层平面图报批版完成版4.7m开间主

24、卧套房主卧套房意向图片128 复式公寓平面图报批版完成版餐厅+起居室意向图片四房二厅三卫户型建筑面积：164.96（完成版），128（报批版）溢价值：26%报批版完成版奇数层平面图偶数层平面图五室两厅三卫户型建筑面积：141溢价值：20%龙湖狮山原著在现有规范要求下，最大限度挖掘了复式高层的溢价价值。复式公寓价值挖掘江苏省城市规划管理技术规定苏州市实施细则之一“指标核定规则”（2015年版）1 3.4.5分割单元内，同时满足以下条件的共享空间可不计入容积率：1、位于门厅、餐厅或起居厅上空；2、至少有一个边长与复式上层公共空间（走廊或起居厅等）连通；3、共享空间高度小于或等于两个自然层；4、每个单元内的共享空间不多于一个；5、开洞水平投影面积之和不超过复式下层总水平投影面积（包括共享部分）的20%；6、开洞部分没有网格梁等构件。超出以上规定的，超出部分按水平投影面积全额计入容积率。2 3.4.4符合以下条件之一的不封闭