文化地产行业现状与前景趋势报告

1、文化地产行业现状与前景趋势报告目录1.文化地产行业现状51.1文化地产行业定义及产业链分析51.2文化地产市场规模分析71.3文化地产市场运营情况分析72.文化地产行业存在的问题102.1文化产业基础问题102.2人才的问题102.3品牌树立问题102.4规模问题112.5行业服务无序化112.6供应链整合度低112.7基础工作薄弱112.8产业结构调整进展缓慢122.9供给不足，产业化程度较低123.文化地产行业前景趋势143.1文化地产项目不断发展143.2政策利好文化地产发展143.3文化地产将成为未来地产业发展趋势143.4地域性文化特质更加鲜明153.5延伸产业链153.6行业协同整

2、合成为趋势163.7生态化建设进一步开放163.8服务模式多元化173.9呈现集群化分布173.10需求开拓184.文化地产行业政策环境分析184.1文化地产行业政策环境分析184.2文化地产行业经济环境分析194.3文化地产行业社会环境分析194.4文化地产行业技术环境分析195.文化地产行业竞争分析215.1文化地产行业竞争分析215.1.1对上游议价能力分析215.1.2对下游议价能力分析215.1.3潜在进入者分析225.1.4替代品或替代服务分析225.2中国文化地产行业品牌竞争格局分析235.3中国文化地产行业竞争强度分析236.文化地产产业投资分析246.1中国文化地产技术投资趋

3、势分析246.2中国文化地产行业投资风险246.3中国文化地产行业投资收益25文化地产行业现状文化地产行业定义及产业链分析文化地产是以文化产业为承载内容的地产形态。文化产业是生产、再生产、储存以及分配文化产品和服务的一系列活动，以满足居民深层次精神需求为目的，文化地产则为文化产品及服务提供交易场所和呈现载体。文化地产主要是以文化软实力为核心竞争力的房地产开发模式，是用文化引领规划、建筑设计、园林景观、营销体系、物业服务的系统工程。从狭义上讲，文化地产是参与文化产业链的房地产，在服务于文化产业的同时受益于文化产业的发展。文化地产是以文化软实力为核心竞争力的房地产开发模式，是用文化引领规划、建筑设

4、计、园林景观、营销体系、物业服务的系统工程。文化地产是把死建筑变成活建筑的系统工程。房地产传统开发模式是以建筑为核心，文化和概念仅作为营销手段；而文化地产是以文化和生活方式、居住理想为核心，用文化提升固化建筑价值。我国文化地产行业在经过短暂的结构调整后，淘汰掉落后产能、筛选掉不合格企业，并且随着居民消费观念的转变和消费需求的提升，我国文化地产行业依旧会继续保持增长趋势，未来将会向高品质、高质量的方向发展，呈现品种增多、消费多元化等新趋势。中国文化地产产业链的参与主体不断丰富，产业生态逐渐健壮。从广义上讲，文化地产应当包括商业地产、住宅、宗教地产、博物馆、旅游地产、教育地产等一系列具有鲜明文化特

5、色和文化主题的地产形态。文化地产有别于房地产，房地产传统开发模式是以“建筑”为核心，文化和概念仅作为营销手段;而文化地产是以“文化和生活方式、居住理想”为核心，用文化提升固化建筑价值。文化地产项目类型主要可以分为专业型文化地产、组合型文化地产和创新型文化地产三类。专业型文化地产项目用途集中在较为专业、单一的用途上，如博物馆、图书馆，代表项目有故宫博物院、国家博物馆等;台湾诚品书店、苏州凤凰国际书城等;组合型文化地产主要集多种业态于一体，一般更偏向于商业化如文化Mall、体育馆、影视基地等，代表项目有华谊兄弟电影世界(苏州)、浙江横店影视基地、无锡影视基地等。文化地产市场规模分析随着国家政策的进

6、一步利好，越来越多的需求将会被释放，文化地产行业将紧密结合产业上下游的资源，充分掌握用户需求变化，极大丰富行业应用场景。通过产品与服务质量的不断优化升级，推动文化地产产业应用的爆发式增长。目前，我国的文化地产行业发展尚处于起步阶段。文化产业和旅游产业将会成为我国的支柱产业，这两个产业在未来510年将达到15万亿元的规模，值得关注。文化地产市场运营情况分析文化地产行业市场运营情况分析主要需要从市场供给分析、市场需求分析、市场价格分析、市场供需平衡、行业盈利能力、行业运营能力等方面进行综合分析。市场供给分析：文化地产行业市场供给是指在一定的时期内，一定条件下，在一定的市场范围内可提供给消费者的产品

7、或服务的总量。文化地产市场供给能力分析的时间也应考虑整个项目寿命期，市场范围包括国内市场和国际市场。市场供给分析还可以分为实际的供给量和潜在的供给量，前者是指在预测时市场上的实际供给能力。市场需求分析：我国的文化地产行业产品及服务结构调整问题不仅仅是对产品进行调整，还是对文化地产企业分布结构、区域分布结构进行调整。未来一段时间内，行业整合、区域分布结构的调整、企业结构的调整都将是行业结构调整的一个重要内容。随着国家鼓励和规范文化地产行业发展的政策相继出台，行业正逐步规范，全社会消费意识的不断提高，众多机构和社会资本不断进入文化地产领域，有力的促进了该行业市场的快速发展，文化地产行业发展前景广阔

8、。市场价格分析：在经济全球化的趋势下,文化地产行业经济融入世界市场的广度和深度越来越大。与文化地产行业规模增长相对照,用户需求也呈稳定增长趋势。市场需从实际情况出发制定合理的文化地产行业价格,有利于行业规模不断增长和需求不断扩展,有利于保障行业正态良性发展。从长远的趋势看,文化地产行业市场价格应该维持在较高的合理价位上。价格上涨和回落的过程，主要受人力资源、产品及服务优化、市场竞争、出行运输等各类因素影响，导致文化地产行业价格产生一定波动，但是供求长期趋于增长稳定状态，长期向好。市场供需平衡：供求平衡是指消除供求之间的不适应、不平衡现象，使供应与需求相互适应，相对一致，消除供求差异，实现供求均

9、衡。实际上文化地产行业的市场供需存在的一定程度的供需失衡，需求端市场有待挖掘，供应端产品参差不齐。行业盈利能力分析：文化地产行业的盈利能力主要受到行业的投资回报周期、行业服务周期、行业竞争程度、用户粘性等的影响。部分产品和服务存在投资大,回收慢,竞争激烈,用户粘性不高等现实问题。这些问题的存在使得文化地产行业的盈利能力有待提高。为了行业的长远发展,文化地产行业的盈利能力急需改善。行业运营能力：文化地产行业进入精品化、产业融合的新时代，行业的下半场真正开始了，未来考验的是用户运营能力和产业运营能力。企业之间竞争的并非仅仅是产品能力而是更多的在于运营能力。而嗅觉灵敏的文化地产企业早已开始转型，立足

10、城市，不断提升其运营能力。文化地产行业存在的问题文化产业基础问题如果没有文化产业作支撑，文化地产就是一个空壳，无法产生集聚效应；或者如同前面所提到的沦为“挂羊头卖狗肉”：说是做产业，其实还是卖住宅。人才的问题文化地产项目的成功需要文化产业做支撑，而文化产业的持续发展需要充足的人才做支撑。对于一个新兴的文化地产项目，一个重大的难点就是人才问题，即产业人才从何而来，后续又如何让这些人才留下来。除了起始阶段不可缺少外部人才的引入，产业体系内还应当有自己的人才培养战略，从而形成可持续发展、不断循环的人才资源体系。另外，为了留住人才，除了产业培育外，还应当让这些人才看到实实在在的可以实现的市场效益；同时

11、提供工作、生活方面的配套服务，让引入和培养的人才能够在此安居乐业。品牌树立问题文化地产想要持续性的发展，必须要做出一定的品牌知名度；而且这种知名度不能局限于某一地区，而是要面向全国乃至全世界，只有这样才能足够支撑产业不断发展壮大。文化地产树立品牌，绝不能仅靠打广告，更多的是要靠产业带来的社会效应和市场效应，而且这种效应必须呈几何级数增长才能使项目具备足够的品牌影响力。规模问题一个产业必须具备一定的规模，才能形成足够的影响力支撑其持续发展，才能在众多的产业中占据一定的地位，从而在激烈的市场竞争中站稳脚跟。行业服务无序化 文化地产行业标准不成体系。服务质量很大程度上依赖于从业人员等个人能力，难以形

12、成规模化管理与复制。文化地产行业服务质量难以控制，导致质量问题频发。监管缺失，严重影响用户体验。供应链整合度低 文化地产行业供应链及服务流程复杂。小型企业难以为继，初期投入过大，很难打价格战。文化地产行业产品标准化程度太低，导致生产周期长且成本高。基础工作薄弱文化地产标准不完善，行业相关技术积累和基础设施都比较薄弱，相关体系建设滞后，管理、规范、产品、监测等能力亟待加强。目前而言，文化地产管理能力还不能适应工作需要。产业结构调整进展缓慢近年来,尽管我国政府颁布了有利于文化地产的资源环境税收政策和消费税的结构调整政策,但是由于这两种税收的作用对象狭窄,因而对文化地产主要服务和产品的生产及推广使用

13、收效不大。可喜的是,企业所得税的两税合一,内外资企业同等待遇解决了多年来我国内外资企业面临的两套税制问题。两套税制把大量的税收优惠给与了外资企业,而未能按国家的宏观政策导向建立税收优惠。这种税制安排不仅造成了内外资企业的税负不公,而且对国家鼓励的文化地产行业发展,对行业的高效率利用都是极其不利的。此外,我国的进口税收政策也存在类似的问题,亟待解决。供给不足，产业化程度较低由于基础设施匮乏、技术缺陷且积累不足、产业制度不规范等历史原因，导致文化地产行业起步较晚。产品质量和服务不到位，行业供给不足，产业化程度较低等。这导致了用户需求难以得到及时的满足。行业亟需提高产品及服务质量，优化基础资源配置，

14、夯实产品技术更新迭代能力，解决用户迫切的需要和痛点。文化地产行业前景趋势文化地产项目不断发展根据文化地产项目的用途，文化地产项目类型主要可以分为专业型文化地产、组合型文化地产和创新型文化地产三类。专业型文化地产项目用途集中在较为专业、单一的用途上，如博物馆、图书馆，代表项目有故宫博物院、国家博物馆等;台湾诚品书店、苏州凤凰国际书城等;组合型文化地产主要集多种业态于一体，一般更偏向于商业化如文化Mall、体育馆、影视基地等，代表项目有华谊兄弟电影世界(苏州)、浙江横店影视基地、无锡影视基地等。政策利好文化地产发展文化产业的发展一直是国家关注的重点。在国家政策以及巨大文化消费市场的推动下，我国文化

15、产业蓬勃发展。在当前地产处于存量时代，重运营的背景下，“文化+地产”已成为文化产业跨界融合的一类重要业态形式，也成为国内房企转型的重要方向之一。国家各级部门相继出台一系列政策文件，鼓励依托特色小镇、城市更新、工业旧改类项目的实施，为房企提供了新的业务跑道，形成文化地产发展兴起的新土壤。文化地产将成为未来地产业发展趋势随着人们对房地产的要求逐渐超出简单的建筑本身，而上升到精神层面，文化地产逐渐成为房地产发展趋势和潮流。国家政策和资金投入对文化事业发展起到了关键的作用，政府对资金进入文化产业起引导作用，文化产业必将迎来大发展。地域性文化特质更加鲜明地产渴望文化，文化滋养着地产。地产文化是地产与文化

16、的和谐统一。文化地产，正是这样一种以文化软实力为核心竞争力的房地产开发模式，它正以独有的魅力走进寻常百姓的视界中。远观整个房地产大环境，已经有越来越多的开发商开始关注文化，并以多方渠道展开文化宣传的阵势，档次、品味、带有浓烈文化主题的城市宜居住宅，对文化地产的追求形成一种狂热。未来，我国文化地产项目定位将更加表现出鲜明的地域性文化特质。延伸产业链文化地产行业近年来从传统的模式转换到互联网融合模式。随着行业各大平台挖掘并下沉三四线城市，企业从供应环节到生产再到售后环节，全环节整合，并以产业赋能为纽带，为众多优质的公司提供品牌、设计、系统、供应链等全方位支持。行业协同整合成为趋势 文化地产行业在产

17、品与服务的过程中，具有完善的内容生产、渠道建设、商业化落地等各个层级的协作。未来进一步的行业协同整合，有利于提高行业竞争力，并促进行业持续良性发展。生态化建设进一步开放1）内生发展闭环，对外输出价值当文化地产行业的社区化运营属性越来越强，关联产业开始聚集时，就需要谋求内生发展，文化地产需要打造一个服务平台，对内是一个合作协同的生态闭环，对外有开放统一的接口和品牌输出，即能引导资源的有效流动，又能促进产业规模效应，聚集人才和知识，进而提升供应链效率。2）开放平台，共建生态文化地产行业服务平台方，不再是单向地控制和输出，而是要借助技术手段搭建基础在线平台，通过规则引导企业产出优质的内容和服务，激活

18、企业间的交流和合作，挖掘更多产业链上的需求，从而有针对性配套服务并引导资源有效配置。这样的平台才能够进行思考和迭代进化。服务模式多元化我国的文化地产服务模式相对比较单一。在城市，文化地产公司一般不外乎行业巨头、上市公司、创业型科技公司、外包公司等几种，目前的文化地产服务模式只能说是处于一种初级发展阶段，从西方发达国家的经验来看，它的发展必将在服务功能与类型上进一步细化、专业化、规范化、标准化和体系化。呈现集群化分布目前各地都在推文化地产项目建设，类型也比较多。一般当地已经形成一定规模的会在原有基础上提升智能化，如果没有基础比较好的项目基础，当地就会打造出新的文化地产项目。随着各地文化地产建设，

19、中国文化地产建设已经在地域分布以及建设模式方面形成了一定的特色。在地域分布上，中国文化地产建设已经初步呈现出集群化分布，且有由东部沿海地区向内陆地区拓展的特征。有报告分析，从国家级文化地产项目建设情况来看，已经形成“东部沿海集聚、中部沿江联动、西部特色发展”的空间格局。环渤海、长三角和珠三角地区以其雄厚的工业园区作为基础，成为全国文化地产建设的三大聚集区;中部沿江地区借助沿江城市群的联动发展势头，大力开展文化地产建设;广大西部地区依据各自建设特色，也正加紧文化地产建设。未来一段时间，中国中西部地区文化地产建设或将迎来全新的建设浪潮。从目前情况来看，各地打造的文化地产水平参差不齐，有好有坏。总体

20、来说，一般东部发达地区的文化地产相对来说会更加成熟一些。但目前中西部文化地产打造势头也十分强劲。需求开拓随着人们生活水平的提高， 在文化地产行业，越来越多的用户对行业较为重视并提出了较多的需求和建议，因此满足用户需求将是行业立根之本。文化地产行业政策环境分析文化地产行业政策环境分析国家从大的政策方向上对文化地产行业做了一些纲领性的指导，合理的解读能够为行业做了好的发展指引。国家层面更加重视，花费更多的人力、物力、财力来解决该行业存在的问题。社会层面更加重视，因此有利于为政策制定做社会层面的驱动。各城市层面更加重视，各个城市竞相调研并引进新概念与制定新政策。国际上更加重视，积极开拓创新。文化地产

21、行业经济环境分析21世纪我国经济焕发出勃勃生机，保持着强劲的增长势头，成为世界经济增长最快的国家，并且我们有理由相信这种增长势头仍将长期保持。作为一、二、三产业都有关联度的文化地产产业，国民经济的平稳较快发展是保证文化地产行业发展的经济基础与前提，但作为典型的行业，刚性的需求原则以及明显的弱周期性特点决定了文化地产行业对宏观调控具有一定的防御性，因此行业受国内经济波动的影响相对较小。文化地产行业社会环境分析随着社会环境的持续变化，文化地产业将面临更快的发展；同时，也预示着新的机遇的到来。我国拥有庞大市场的文化地产行业具有消费潜力。我国经济发展较为迅猛，消费者可支配的收入不断增加，对文化地产产品

22、的多样化、个性化消费趋势日渐明显。文化地产行业技术环境分析中国的科技发展战略开始发生转变。国民经济和社会发展“十五”规划与科技部随后制订的科技发展规划和高技术产业发展规划明确提出了实现技术跨越式发展的总体目标，强调要在“促进产业技术升级”和“提高科技持续创新能力”两个层面进行战略部署，在进一步发挥劳动密集型产业比较优势的同时逐步形成中国高技术产业的群体优势和新的比较优势。完善、发达的基础结构能够降低企业的决策成本和生产成本，提高企业运作效率。良好的技术环境为文化地产行业发展提供了强有力的保障。文化地产行业竞争分析目前，我国文化地产领域主要有独角兽为首的初创公司，上市公司和互联网巨头三个大阵营。

23、三方阵营不断加码布局文化地产相关行业，推出了一系列针对不同应用场景的文化地产产品。文化地产行业的良性竞争很好的促进了行业需求、技术、产品与服务的发展，促进服务水平不断优化，服务与技术能力不断创新。为用户提供了更为优质的产品与服务。文化地产行业竞争分析对上游议价能力分析文化地产作为产业的增量市场，依附于传统行业，其上下游和传统行业相似。上游主要有基础原料、零件设备、基础服务等服务商组成。上游细分市场众多，除了设备，上游市场产品和服务基本无差异性，主要竞争优势在于成本控制能力和成本转嫁能力。行业现状以企业间价格战，小型企业低标准运行为主。 激烈的行业竞争使得价格接近成本，文化地产企业对上游端有较强

24、议价能力。对下游议价能力分析文化地产行业下游主要有企事业单位、消费业主等组成的甲方。下游企业占有更多社会资本，对宏观经济影响力更大。企业自身体量也更大，行业现状区域性竞争明显，不同区域往往有较大规模的地产企业。文化地产企业面对下游业主，议价能力往往更弱，并且面临费用垫付，应收账款损失的问题。潜在进入者分析文化地产行业潜在进入者可能是一个新办的企业，也可能是一个采用多角化经营战略的原从事其它行业的企业，潜在进入者会带来新的生产能力，并要求取得一定的市场份额。潜在进入者对本行业的威胁取决于本行业的进入壁垒以及进入新行业后原有企业反应的强烈程度。文化地产行业潜在进入者是影响行业竞争强度和盈利性的又一

25、要素。主要表现为三方面直接影响：一是文化地产行业会因潜在进入者的实际进入而增加行业有效资本量；二是文化地产行业会因潜在进入者的实际进入而对下游市场需求量进行争夺和分流；三是文化地产行业会因潜在进入者的实际进入而对上游资源进行争夺和分流。替代品或替代服务分析文化地产行业替代品或者替代服务主要考量一下三个因素：1）替代品或者替代服务在价格上是否有吸引力；2）替代品或者替代服务在质量，性能和其他一些重要的特性方面的满意程度；3）购买者转换成本的高低。中国文化地产行业品牌竞争格局分析中国文化地产行业竞争强度分析（1）中国文化地产行业现有企业竞争情况目前，文化地产行业中企业数量不多，且各自应用于不同的细分领域，相互之间竞争压力较小。（2）中国文化地产行业上游议价能力分析文化地产行业的主要原材料包括电子元器件、线材、电脑配件、文化地产材料等，该类产品多为通用、标准化产品，供应商众多，竞争充分，因此，文化地产行业对上游议价能力较强。（3）中国文化地产行业下游议价能力分析文化地产行业下游应用主体包括个人、企业和政府机构，应用领域包括金融、安防、教育、交通、社交娱乐、社保等，由于下游用户数量多，文化地产行业对下游议价能力较强。（4）中国文化地产行业新进入者威胁分析新进入者在给行业带来新生产能力、新资源的同时，将希望在已被现有