如何进展市场调查

1、如何进展市场调查会场纪律 静音或关机;不能交头接耳;每次培训请着制服或职业装不能迟到;未经许可不能接 ;未经许可不能中途离场;以上每项违反个人10个俯卧撑，女士10个起立下蹲！目的：进入房地产业的根底动作全面了解区域情况，增强对区域的感知初步了解特定区域内房地产分布及产品状况与客户交谈更具谈资，利于销售培养吃苦耐劳精神市调动作要领1.市调时间安排上午9点之前、中午午休和就餐时间、下午5：30以后，避开2.市调准备市调的心理准备 心理调节，不产生自卑心理。 熟能生巧，经验的积累，增强自信心。市调的身份准备 市调员 结识同行，获取有效信息及资料。 业务员的排斥；不配合。换业务员或更改身份。记住 ，

2、事 后多用 联系 购房者 行之有效；防止专业术语；保持态度的强势。市调的其他准备 着装整洁，纸笔便于出售楼处记录，以免遗忘。 3.进售楼处前调整好心态，沉着面对。观察售楼处规模、外立面、内部大致情况等，做到整体把握4.在售楼处中 接受接待，大致查看楼书、展牌上的信息，防止重复询问。 询问业务员，注意重点。详细了解市调表。 询问内容分主次，价格、面积需求为主，其余相对次要。完整、准确去化、客源、诉求等主观性较强的内容，除直接问讯外，主要靠自己调研经验的积累及自身判断。察颜观色，判断获得信息的真实性、准确性，排除干扰。装修房、样板间尽量去看，培养对房产的亲近度。“认真、详尽、准确三原那么。忌马虎、

3、敷衍。市调表要熟悉。“的、未知的、重点的市调角色自我切实暗示和把握。“我是购房者与销售人员的“锁定反锁定。问题的巧妙答复。尽量拿全资料，以便日后查阅。遇到新开个案，如无售楼处，尽量记下 联系。5.出售楼处后信息记录。个案认识和总结，以免混淆其他个案。对工程周边商服、交通、环境评测，以综合评估个案。整理、观测完毕，对下一个案作准备。市调表格内容的阐述1.根本信息开展商代理商规划涉及物业管理工地位置售楼处内接待、外接待公开日期工程进度交房日期联系 2.环境分析 环境描述 周边商服、交通、环境状况、配套设施基地位置图 工程周边的主要道路，商服配套标注，并用标注工程所在位置3.产品分析基地面积：多用亩

4、或者万平方米表示建筑面积：总建筑面积、分期开发的单期建筑面积栋数楼层：如6F4规划户数：区别于可售户数户型面积：最小、最大面积跨度绿化率：各类绿地面积占小区总用地的比例主力面积：比例最大的面积段面积配比：各种房型的面积、户数及所占总户数的比例附加值：会所、内部景观、智能化、物业、建材等总体布局：兵营、点式、围合、错落等4.价格分析单价范围：最高单价，最低单价的区间范围均价：理论上均价总销售金额总销售面积 实际操作中，一般采取估算法：如6F的2F价格，12F的5F等 不可认为：均价最高单价最低单价2表价：对外显示的价格均价。报价。底价：扣除折扣后的价格主力总价：主力面积均价底价可售总价：总销售金

5、额。物业费：元M2月车位：地上和地下。地上：租。地下：租、售。付款方式：一次性、分期、按揭价差：立面价差、平面价差。5.去化分析销售率已售户数总户数；已售面积总面积去化速度：销售速度，一般平均销售速度。去化速度可售总户数销售率销售时间去化顺序：各种房型在销售过程中的销售快慢速度去化特征：产品在房型、楼层、方位、面积段等表现出来的销售特征去化抗性：销售中对于产品销售的不利因素。6.客源分析区域年龄层职业特征置业用途7.企划分析广告媒体 电视、报纸、电台、网络主诉求卖点 规划、房型、景观、品牌实力等主要特点、优点 通常在楼书、海报、报纸稿等中以大字号显示8.业务分析售楼处装修、外立面的风格、销售道

6、具、业务人员业务执行能力、态度，判断销售业务执行情况。及个案销售成败的影响程度。市调表的填写1.尊重准确性，不虚构材料数据。2.尽量做到完整化，如有欠缺，可 或网络查询补充。3.调研人员的名字和日期的填写，以备询问，并考量时效性。市调分析对房地产市场的切入，要依据地域形态，由点(单个楼盘)到线、面(区域市场)，再由线、面(区域市场)到体(宏观环境)；然后再从体回复到点、线和面，不断的循环往复，融会贯通，才可真正把握 1.点单个楼盘对单个楼盘进行市场调查是房地产市场调查的根底，它不但是新进员工接触房地产知识的第一课，而且也是任何资深人员，对房地产市场即时了解最为具体、最为直接的途径。单个楼盘的市

7、场调查通常包括以下： 分析楼盘的地理位置 大的方面讲，就是分析楼盘的区域历史沿革，区域特性(商业中心、工业中心、学院社区等)；了解区域交通状况，(公交、地铁、高架、轻轨、省市级公路、区县级公路等)；因或公共配套设施(水、电煤等市政配套；公园、学校、医院、影剧院商业中心、超市、宾馆、图书馆、体育场馆、集贸市场、著名餐馆等生活配套)和人文环境等等。小的方面讲，就是楼盘地块的大小形状，所处位置，它的东西南北的邻居是谁?它的进出道路如何?是否临街等等。和其他商品不一样，楼盘的地理位置是楼盘不可别离的关键因素，它的优劣与否，往往决定了楼盘的大局部价值。 分析产品 这是楼盘市凋的主体局部，重点在于了解楼盘

8、的土地、总建面积，产品类别与规划，建筑设计与外观，总建套数与房型，面积、格局配比，建筑用材，公共设施和施工进度等等。分析产品是理解楼盘的根底，只有认真分析产品，才能正确把握因此而产生的种种变化。产品因素中有一特别项目，虽不是产品本身，但却是产品的重要构成，它就是我们常说的公司的组成，即知道楼盘的投资、设计、建设和物业管理等主要事项的承担公司是谁?他们的资质如何?彼此间是如何合作的?从而评估楼盘的资信度。 剖析价格组合 即产品的单价、总价和付款方式。市场中，往往有许多价格方面的促销活动，但万变不离其宗，其最终归结于价格组合的三个方面。剖析价格组合并了解其运用策略是市场调查最吸引人的地方。 了解广

9、告策略广告策略是指广告的主要诉求点规划、房型、景观、品牌实力等主要特点、优点 ，媒体选择 电视、报纸、电台、网络 ，广告密度和实施效果来访量、成交量等等。 销售执行 这是最关键的地方，一方面是指销售点的选择，人员的配置，业务执行，另一方面那么是指什么样的房型最好卖?什么样的总价最为市场所接受?吸引客户最主要的地方是什么?购房客户群有什么特征，所有的这一切都是市场调查所应该了解的。其中的销售状况是个果，其他几个方面都是因，了解因果，分析其中的缘由，是单个楼盘，也是整个市调工作的全部内涵。2.线和面区域市场单个楼盘的详尽了解之后，可以着手区域市场的调查与分析。区域市场的调查与分析，主要包括区域分析

10、、区域产品和需求特征这三个方面。区域分析区域分析是指在特定区域中，对影响房地产市场的交通路线、区域特征和开展规划这三方面因素的综合分析。区别于单个楼盘的地理位置分析，在具体分析中，区域分析更侧重于整体的分析和宏观评估。如洛江区，通过区域分析便可得知，它和第一医院、海峡体育馆以及整个区域定位的开展规划是分不开的。 区域产品区域产品主要包括了解和分析在某个特定的区域范围内，楼盘的总量、类别、位置、分布、单价分布、总价结构、各类营销手法的市场反映和市场空白点的捕捉等等。分析区域产品关键在于认真研究区域产品的共同性与特异点，以及它们市场反映强弱的缘由。如某区域的楼盘，在大家都是住宅，都是一样的价格，都

11、是一样的品质的情况下，其中的一个卖得相当好，这就是区域产品应该着力分析的地方。 需求特征需求特征是指区域人口数量和密度，人口结构和家庭规模，购置力水平，客户的需求结构与特征，人口素质和习惯嗜好，需求特征是从客户的角度对产品的一种审视，把握需求特征是不断创新的动力与源泉。区域市场的分析是建立在单个楼盘的详尽市场调查根底之上的。要写好区域市场分析报告，首先应该详细调查该区域某一单个楼盘，而后以这个楼盘所在的街道为延伸区，将整个街道的所有楼盘调查仔细。最后，那么以这一街道为基准，分别详细调查周边的各条街道的楼盘情况。由此从点到线，从线到面，不断的比较、分析，归纳和总结，区域市场的状况便会了如指掌。

12、3.体宏观环境对点、线、面的把握是市场调查的主体，但不是全部，只有对体(宏观环境)的深刻理解，才可能将房地产的市场调查作得更活更深入。房地产市场的体(宏观环境)包括政治社会、经济开展、行政法规、国际状况等各方面的因素。政治社会政治社会是指国家运作体制、政治安定状况、社会治安程度，房地产投资和城市化进程等方方面面的情况。政治稳定是社会开展的基石，剖析房地产市场，不能无视政治因素。经济因素经济因素是所有房地产宏观因素中，对公司和个人最为显现，最为直接的因素。它包括国家的经济开展状况，财政收支与物价，人口数量与消费，居民收入与储蓄等各种因素，如今年的几次调息，首次购房享受7折利率等，对刺激个人购房意

13、愿的作用就是显而易见的，房地产市场也因此几起波澜。行政法规行政法规主要包含土地制度、住房制度、税收政策、城市开展战略、城市规划和特殊政策等各项内容。如减免契税，对商品房销售市场相对有点影响。还有土地增值税，它的贯彻实施也是一把双刃的剑。限制过多，投资资金就不太愿意进来，经济开展速度就相对缓慢一点；限制过少，投机暴利的行为就接踵而至，对国民经济的损害也不可低估。国际状况国际间经济、军事、政治等环境如何，对房地产的影响不容无视。 如今年发生的金融危机、人民币的稳定性、通货膨胀等。 市调报告的撰写各方面资料的整合书面化：环境：周边大环境，商、服、交通产品：工程根本情况、面积配比、附加值等价格：单价、

14、总价及涉及价格的因素，特征、规律性、支撑 点、合理性去化：整体销售情况，销售率、销售速度、去化特征；结合价格、产品，对工程的影响力及不利因素。踩盘心得首先要明确要调查的区域或要调查的对象，明确目的着手寻找对象的资料网上、已有资料、知情人士等，作一个初步的了解，拟定在踩盘过程中应该注意哪些方面，向售楼人员提出什么问题和可能遇到的一些常见问题的应对方法做好准备，带着问题出发新人踩盘时，最好以同行身份，且要谦虚，声称自己是菜鸟，是来学习的，这样可以博得对方的同情和好感，记住，一定要面带笑容假设假装客户，那么一定要有自信，在进去的时候，可以不答理售楼人员，在他们注意你的时候，方可提问，一定要提一些很白痴的问题，让对方感觉自己是购房者，消除抗性，真正开始接触时，一些敏感的问题可以抛出来，但要注意方