万科_南昌青山湖8号项目概况性内部沟通提案_31页ppt课件

1、青山湖8号南昌公司营销管理部内部资料 严厉严密2 方案及客户引见1、工程地址：南昌市青山湖风景区、滨湖东路以北丹霞路以南、饶村土地范围内；2、地理位置：南昌市北方向、间隔市中心八一广场约6.5公里；工程概略土地原始资料地块现状分析市中心区域青山湖片区宗地位置工程区位图工程概略土地原始资料地块现状分析青山湖宗地位置八一 广场四季花城南区通向江纺道路南京路北京路湖心岛位置3、土地数据： 土地面积：约97061平方米约145.59亩；建筑容积率：1.4%；建筑密度32%；绿地率35% ；车位:1车位/户 。总建筑面积：约884平方米。户型配比要求: 90平米以下户型：30%。工程概略土地原始资料地块

2、现状分析工程区位图地块位置香溢花城4、周边情况：玉泉岛小区省长楼旁新建的幼儿园和市级重点小学南师附小距该工程为3公里，十五中建立中的省重点中学，设初、高中和塘山农贸市场距该工程约为2公里。目前无公交通行。玉泉岛小区五湖大酒店湖心岛公交站点江纺工程概略土地原始资料地块现状分析5、工程四至东侧为塘山镇五联村 南侧临青山湖 工程西侧为江纺新村宿舍 北侧为丹霞路 工程概略土地原始资料地块现状分析现状水纹情况550米170米湖滨东路丹霞路饶村6、土地特点分析 地块坐落在青山湖畔，属市政府开展区域，地块南北方向道路通达性优越，近市中心繁华区域。 沿湖带状分布，南北方向短轴、东西方向长轴，南向面临湖面，周边

3、环境优美，地块属性优越。 工程概略土地原始资料地块现状分析7、规划情况 湖景高层、超高层与别墅相结合的资源占有型高尚社区，定位为江西省最顶级工程。 以大面积为主，90/30部分为90平米两房，其他均为220平米以上、四房以上的户型，打造纯粹高端社区。 超高层高层高层非临湖 双拼别墅非临湖 双拼别墅临湖 双拼别墅临湖 双拼别墅南昌公司青山湖8号展现区引见分期表示图展现区一期二期展现区范围别墅开盘前1、60米绿化带 08年5月30日完成2、1户全装修别墅 08年10月1日完成2021年9月6日别墅开盘展现区范围高层开盘前1、会所 09年2月8日完成2021年3月8日高层开盘设计方案序号设计内容开始

4、时间完成时间备注1建筑：概念设计完成扩初设计3月15日4月15日（5月15超高层）别墅施工图3月15日4月15日高层超高层桩图4月25日施工图4月15日6月30日（7月30超高层）2会所：方案3月30日高层销售案场，施工图6月30日3别墅样板房：方案销售正式提供协办单时间3月月30日4月30日样板间施工时间需预留3个月 施工图5月304高层样板房：方案销售正式提供协办单时间4月30日5月30日施工图6月20日5室外景观：方案3月1日5月30日 施工图5月1日8月15日开发方案青山湖8号目的客户描画营销管理部 别墅产品目的客户及产品对应临湖别墅顶级富豪非临湖别墅富贵阶层背景 以大私企业主和官商为

5、主 40-50岁,中老年企业主居多，早期创业者（10年或20年以上），企业具备相当规模且涉及多个行业，个人总资产约5000万及以上。 拥有多处房产，有别墅或高档大面积公寓居住经验，住宅消费观念成熟。追求完美的终极住宅。 三代同堂（夫妻、父母、1-2个小孩、保姆等） 以私企业主、垄断企业高管、官商为主 35-50岁，中年企业主居多，企业逐渐步入稳定期，财富积累时间较长，个人总资产约2000万及以上。 拥有多处房产，有别墅或高档大面积公寓居住经验，住宅消费观念成熟，将别墅有天有地有院完善的生活方式定为终极住宅追求。 三代同堂（夫妻、父母、1-2个小孩、保姆等）购房动机 占据/拥有稀缺土地资源及湖景

6、资源 顶级生活享受 成就标签占据/拥有稀缺土地资源 完善的功能，家庭生活享受 成就标签核心需求 资源占有，奢华尺度； 功能完善，细节处理完美； 偏好独栋别墅，私人拥有; 关注隐私性，不被打搅。 资源占有，阔绰尺度； 偏好独栋别墅，可以接受双拼，关注产品居住功能，产品导向明显 功能完善，在一定程度上关注性价比。产品对应临湖双拼面积：580平米总价：约2000万非临湖双拼面积：360平米总价：约850万标签/享受型享受型富贵型背景 事业蒸蒸日上的青年新锐，未来支付能力强 受过高等教育，追求高品质生活享受 关注品牌消费，标签心理涌动 多为两口之家（夫妻） 事业稳健、经济实力较强的企业主、企业高层及中

7、高层官员因为事业或资源的积累，收入较为丰裕 多为三代同堂（夫妻、小孩、父母尚健康）事业成熟、经济实力较强的企业主、企业高层及高层官员 事业处于顶峰阶段，关注家庭享受 多为三代同堂（夫妻、1-2个小孩、年迈父母、保姆）购房动机 入住高档社区，身份的象征 享受生活 家庭生活享受 湖景资源占有 别墅级生活享受追求 湖景资源占有 成功标签核心需求 社区品牌、档次、形象 湖景、社区景观 基本功能保证，满足一定舒适度 稀缺湖景资源 高档社区、品牌形象 阔绰、舒适的尺度空间 稀缺湖景资源 标签形象，空中别墅 豪华的尺度空间，完善的户型功能产品对应 两房复式 面积约90平米 总价段约90-110万 大平层，四

8、房两厅三卫 面积约220平米 总价段约220-270万 大平层，四房两厅三卫一保姆间 面积约260平米 总价段约330-350万 高层产品目的客户及产品对应 一、别墅市场别墅市场研讨深化本工程别墅产品解读 二、高层市场高层市场研讨深化本工程别墅产品解读市场引见主要内容 一、别墅市场研讨深化别墅市场表现 整体市场规模较小，尚处起步阶段 高端别墅中，200-250平米，200-250万为主力面积段、总价段 市场呈现高端别墅逐渐放量，高端需求逐渐表达的趋势各面积段市场表现 样本时间段2004年1月至2007年12月 面积段150-180180-200200-250250-300300-350350-

9、400400以上合计 价格段供应成交供应成交供应成交供应成交供应成交供应成交供应成交供应成交4000-5000363636365000-6000202020206000-7000138137121121211541507000-10000446622121210000-150009160141315121208515000-2000086211111820000以上28422306合计 565613813713971861814211822383317样本项目：香溢花城I、II期双拼、联排别墅，白金瀚叠加、联排、双拼和独栋别墅，铭雅欧洲城独栋别墅。各总价段市场表现： 样本时间段2004年1月至

10、2007年12月总价段80万以下80-100万100-150万150-200万200-250万250-350万350-500万500万以上合计 价格段供应成交供应成交供应成交供应成交供应成交供应成交供应成交供应成交供应成交4000-500035351136365000-600055151520206000-7000152149211541507000-1000011337711121210000-150009160141366961208515000-2000043641111820000以上28422306合计 4040161615214932946325234115129383317样本项

11、目：香溢花城I、II期双拼、联排别墅，白金瀚叠加、联排、双拼和独栋别墅，铭雅欧洲城独栋别墅。 一、别墅市场研讨深化典型工程分析：香溢花城推盘时间产品形态套数面积（）价格（均价总价）销售率第一批2005.5联排18190-310均价0.6万，总价区间120-200万100% 双拼4296-309第二批2006.12.19非临湖联排4220-240均价1.1万，总价区间250-290万100%非临湖双拼9230-250均价1.3万,总价区间280-360万100%临湖双拼1342单价1.75万，总价600万100%第三批2007.5.26非临湖双拼9220-250均价1.6万，总价区间280-32

12、0万100%临湖双拼1345单价2.2万，总价750万100%第四批2007.11.3非临湖联排4219-240单价1.7万-2万，总价380-480万50%一期二期三期青 山 湖N市政广场别墅区市政绿化带 商业 分批小量推盘，价钱梯度增长，实现板块内均价最高以及推盘当月内售罄的销售业绩。 产品面积适中，根本满足客户的温馨度和功能需求。但普遍反映户型开窗面积较小及观湖效果不好。 高总价房源创南昌别墅新高，且去化速度良好，充分表达城市别墅及湖区别墅的强劲溢价才干。典型工程选取原那么：1、同板块青山湖东岸，直接竞争对手2、板块内别墅均价最高，去化良好21 一、别墅市场研讨深化客户访谈成果三场高端工

13、程业主座谈五位高端工程操盘手访谈三轮共29组高端客户深访访谈样本情况：别墅客户价值点诉求： 平安性、效力性强，物业管理出色 顶级生活享用及身份昭示感 资源占有，关注风水 开发企业品牌笼统 质量及规划具备市场震撼力； 终极住宅追求，第一居所，功能齐全别墅客户经典语录：“独栋别墅才有别墅的觉得，联排和双拼都觉得不温馨“关键得看产品做出来，得有震撼力咯“住别墅，院子一定要大，房屋设计一定要思索周到，风水也要好，一套很称心的房子我们也就不需求再换了 一、别墅市场研讨深化 未来主要竞争情况：不容乐观工程区位图青山湖工程产品西班牙风格：双拼220-370平米四联排220-240平米共36套推盘时间：202

14、1年-2021年装修：毛坯产品德式风格：10栋双拼约250平米20栋独栋约380平米推盘时间：估计2021年3月底装修：毛坯，设置地热香溢花城恒茂湖滨中大青山湖花园产品欧式风格3栋独栋定制，不对外6栋双拼约260-300平米6栋四联排约230平米推盘时间：2021年-2021年装修：毛坯 未来两年，板块内以双拼250-300平米、独栋380平米供应为主，供量较为集中。 估计未来两年别墅竞品总价以400-900万为主，少量突破1000万。 竞争别墅普遍诉求湖景和市区别墅概念，且所属工程及品牌市场表现良好，普遍具备一定竞争力。 一、别墅本工程产品解读青山湖工程主力供应毛坯： 360平米非临湖双拼2

15、4套：2021年-2021年上市，总价约860-900万580平米临湖双拼18套：2021年-2021年上市，总价约2000-2021万产品青山湖项目580平米临湖双拼香溢花城360平米临湖双拼青山湖项目360平米非临湖双拼香溢花城240平米非临湖双拼装修毛坯毛坯毛坯毛坯08年预测总价约2000万约900万约860万约500万朝向西南南北（西端）西南南北景观南向一线湖景西面一线湖景（西晒）小区内景观小区内景观、部分湖景地段青山湖北岸青山湖东北岸，临近配套区青山湖北岸青山湖东北岸，临近配套区规划别墅加高层，纯高端社区多种产品混合社区，高端形象不明确别墅加高层，纯高端社区多种产品混合社区，高端形象

16、不明确庭苑面积约1050平米约500平米约300平米约150平米地下室面积约530平米约150平米约300平米约100平米户型尺度奢华，功能完善开窗面积较小，户型利用率不高尺度阔绰，功能齐全相对紧凑，开窗面积较小，户型利用率不高青山湖工程产品竞争力预测：青山湖工程别墅 VS 香溢花城别墅青山湖工程580平米临湖别墅充分思索资源占有，产品竞争优势明显，虽总价大幅突破南昌价钱天花板，但总量较少，市场风险有待检验。青山湖工程360平米非临湖别墅与香溢花城临湖别墅产生直接竞争，相对别墅客户对景观的诉求度，产品竞争力偏弱，市场风险较高，应控制价钱程度。24 一、别墅市场别墅市场研讨深化本工程别墅产品解读

17、 二、高层市场高层市场研讨深化本工程别墅产品解读 二、高层市场研讨深化 高端高层以120-180平米，100-120万为主要供应，整体供需情况良好； 200平米及150万以上供应量极少，且销售速度缓慢; 南昌高端客户的高层面积需求集中在150-200平米左右，250以上产品开发风险较大。高层市场表现各面积段市场表现 样本时间段2005年8月至2007年12月面积段100以下100-120120-150150-180180-200200-250250-300合计价格段供应成交供应成交供应成交供应成交供应成交供应成交供应成交供应成交4000-5000186186136136270270592592

18、5000-60008728722872677136832822556663222021406000-7000192192224216366321159144128109548817000-1000012812811111121241240合计125011956476101349124855249014800673838793589样本楼盘采集于：恒茂国际华城II期，国际都会I-III期，恒茂湖滨高层，香溢花城I期小高、高层，高能金域名都II、III期各总价段市场表现 样本时间段2005年8月至2007年12月总价段50万以下50-8080-100100-120120-150150万以上合计价格

19、段供应成交供应成交供应成交供应成交供应成交供应成交供应成交4000-50002242243683685925925000-6000186186132412876446046663222021406000-7000969632731940236412310052109548817000-10000184184565610241240合计50649120791968104695417912276542038793589样本楼盘采集于：恒茂国际华城II期，国际都会I-III期，恒茂湖滨高层，香溢花城I期小高、高层，高能金域名都II、III期 二、高层市场研讨深化典型工程分析：恒茂湖滨 品牌开发商开发

20、，别墅与高层相结合的社区，配置独立会所，高端笼统塑造良好。 259平米四房产品具备西、北、东南面一线湖景资源，户型设计充分思索观湖效果，主卧套间设计，室内空间阔绰奢华。 客户反响面积过大且价值感不强，且产品总价近150万与部分别墅总价接近，导致销售速度缓慢，历经17个月仍未售罄。面积、房型配比面积段房型总套数总面积面积比销售面积销售比例销售周期401房1厅132528010.11%5280100%1个月952房2厅1321254024.02%12540100%3个月1313房2厅1321729233.12%17292100%6个月2594房2厅661709432.74%1631795%17个月

21、462522064217880%别墅区N典型工程选取原那么：1、同板块青山湖东岸；2、南昌品牌开发商开发；3、湖景大平层去化情况具有自创意义。259平米四房产品四房两厅三卫259平米三场高端工程业主座谈五位高端工程操盘手访谈三轮共29组高端客户深访访谈样本情况：客户访谈成果 二、高层市场研讨深化高层客户经典语录：“空间要温馨，功能要全，但是也要合理，我们也不是冤大头，钱得花在值得的地方“既然有大堂就应该弄的奢华些，象酒店那样，有前台，大堂效力什么的“我觉得高层也一样要奢华，要有大露台和外界接触高层客户价值点诉求： 平安性、效力性强，物业管理出色 高端生活享用及身份认同感 开发企业品牌笼统 质量

22、及规划具备市场震撼力 相对别墅的总价优势，空中别墅概念 功能齐全，关注家庭需求28未来主要竞争情况 二、高层市场研讨深化江中紫金城江景高层，商业配套齐全推盘时间：2021年-2021年装修：精装修面积估计：共70万平米130-150平米三房主力180-200平米四房280平米五房香溢花城湖景高层，景观资源优越推盘时间：2021年-2021年装修：毛坯面积：约20万平米估计以180三房、220四房为主力恒茂国际都会高层住宅，配套齐全地段优越推盘时间：2021年-2021年装修：毛坯面积：约10万平米95平米两房120-150平米三房主力150-180平米四房城开滨江1号江景高层，中心地段，顶级豪宅定位推盘时间：2021年起装修：毛坯面积估计：共约50万平米 未来两年，高端高层市场以130-150三房、180-220四房的温馨性产品为主要供应。 估计未来两年高端高层竞品总价以100-220万为主，少量突破250万。 竞争高层工程普遍占有优越地段及稀缺景观资源，面积和总价根据主流高端产品适度提升、阶梯开展，符合主流高端客户需求。二、高层本工程产品解读青山湖工程主力供应精装修：90平米两房两厅两卫30%：2021年-2021年上市， 总价约90-110万220平米四房两厅三卫24%：2021年-2021年上市， 总价约220-270万260平米四房两厅三