万科、恒大、万达、荣盛标杆企业拿地布局分析报告ppt课件

1、万科、恒大、万达、荣盛标杆企业拿地规划分析报告投资开展研讨中心 恒 大 地 产目录一、恒大公司开展战略 市场定位 产品目的及类型 开展战略 二、恒大公司全国地产规划 恒大地产全国分布图 恒大工程三、恒大20212021年房地产开发情况 2021年拿地面积、土地贮藏、开工面积、开工面积 2021年方案开工面积、拿地面积 2021年13月恒大已拿地块四、恒大2021年营销情况及2021年营销方案五、恒大2021年融资情况及2021年融资方案六、恒大地产开发战略和分析一、恒大公司开展战略 市场定位 二三线城市民生精品住宅恒大地产作为二三线城市市场的主力，经过多年的深耕，现已进入了103个城市，产品规

2、划合理。精品化、规模化、规范化的工程胜利复制成为恒大在二三线城市开展的主要途径。恒大产品定位于满足初次置业者和自住的普通老百姓的刚性需求，产品构造合理：中端至中高端产品占70%，旅游度假产品占15%，高端产品占15%。这一产品构造与老百姓需求的物业类型比例吻合，满足了不同地域、不同层次的市场需求。产品目的及类型铸造群众精品，营造精品生活。恒大产品本具备较大的利润空间，但恒大选择让利于民，严厉控制利润率，构成了薄利多销。在全国龙头房企中，恒大中心业务利润率仅15%，排名末位，但恒大经过薄利多销的方式“以量取胜，市场认可度极高，中心业务利润、净利润均为全国第一。 开展战略第一阶段(1997-200

3、4年)：【规模取胜】战略阶段 1997年，恒大基于行业竞争、目的市场、消费者负担才干、资金情况等要素的客观分析，确立了“小面积、低价钱的早期开展方式，采取快速销售、加快资金周转，快速实现企业规模壮大的开展战略。1997年，恒大只在广州开发1个工程；而至2004年，公司开场同时开发十多个工程，公司的员工人数由1997年缺乏20人上升至2004年超越2000人。凭仗初创阶段的继续努力，公司逐渐跻身广州房地产十强企业、广东省房地产企业竞争力第1名、中国房地产十强企业及中国房地产品牌价值十强企业。第二阶段(2004-2007年)：【规模+品牌】战略过渡阶段2004年开场，中国房地产市场渐趋成熟、竞争日

4、益猛烈，恒大转变原有开展战略，开场进入“规模品牌的战略过渡阶段，确保企业继续开展。在规模方面，公司跨越广东，将地理幅员扩展至其它战略性城市，使房地产开发面积从几十万平方米大幅添加至几百万平方米，在此过程中，公司在同时管理遍及全国多个工程方面获得了珍贵的阅历及才干。在品牌建立上，公司对所开发工程全部实施精品战略，并开场实施全国规范化运营方式。第三阶段(2007年2021)：【规模+品牌】规范化运营战略阶段成为全世界最大的房地产企业，目前单从规模上来说已是。自2007年起，恒大继续专注实施“规模品牌战略，进一步完善规范化运营方式，逐渐构成了极具竞争力的七大企业中心优势，并在深化拓展中国二三线城市的

5、过程中实现迅速拓展。经过多年实际及调整，恒大规范化运营方式行之有效，助推恒大实现继续跨越式开展。开展至今，恒大曾经成为中国销售面积最多、在建工程量最大、进入省会城市最多、城市规划最广的房地产龙头企业。第四阶段2021年-2021年：【规模+品牌】深化管理、稳定增长。恒大董事局主席许家印在集团2021年度任务会议上表示：“恒大第六个三年方案的主题是深化管理、稳定增长，目的是求稳、求增，实现稳健继续增长；义务是深化管理，向管理要效益，同时要拓展商业地产、讨论文化产业并加强队伍建立。 二、恒大公司全国地产规划 恒大地产全国分布图1031.53恒大工程恒大工程恒大工程恒大工程2021年拿地面积、土地贮

6、藏、在建面积、开工面积、工程数量。2021年,恒大拿地合计建筑面积889万平米, 比2021年下降71%。拿地金额72亿元比2021年下降67%。新增土地都集中在18月份，尤以二线城市为主，根本没有在一线城市新增土地。土地贮藏总规模已达1.53亿平方米。恒大暂缓拿地的缘由：一是土地贮藏已很充足；二是为了企业资金环境的平安。 在建面积从05年底的80.6万平米提升到11年底的3652万平米，增长46倍，开工面积从05年底的38.6万平米提升到11年底的1134万平米，增长29倍，工程数量从05年底的10个开展到11年底的187个，增长19倍。从这些数据可以看出，恒大不断坚持拿地立刻开发、快速建立

7、、大规模开发、低价销售、全年有楼可售的高周转开发方式。 三、恒大20212021年开发情况2021年方案开工面积、拿地面积2021年新开工面积将下调，对于2021年拿地方案，恒大董事局主席许家印表示，除个别长期跟踪的工程外，恒大在2021年将不会购买新的土地。2021年13月恒大已拿地块：1月份，竞得长沙两地块，规划建立面积47.43万平方米。2月份，竞得嘉兴海盐两地块，土地面积9.8万平方米，规划建立面积15万平方米。四、恒大2021年营销情况及2021年营销方案 2021年恒大全年销售面积1219.2万平方米，同比增长54.7%，中国房企第一；销售金额803.9亿元，同比增长59.4%，目

8、的完成率114.8%，中国房企第一。销售均价6590元/平方米，较2021年增长3.1%。 根据目前市场情势，以及对未来全国楼市开展趋势的判别， 恒大决议2021年的销售目的是800亿元。“提升管理、稳步增长成为2021年恒大开展的基调。恒大集团董事局主席许家印表示，恒大在近年高速增长后，成为千亿量级企业，将步入稳定增长期。 五、恒大2021年融资情况及2021年融资方案 2021年5月，恒大出卖江苏启东市寅阳镇工程的49%权益给华人置业，恒大那么拥有另外的51%股权。出让工程面积约134万平方米，融资5亿美金。 截至2021年12月31日，恒大账上现金余额到达282亿元，同比增长41.4%，

9、拥有未运用的银行授信额度369.1亿元，总共拥有可动用资金651.1亿元人民币，比2021年同期添加119亿元。与此同时，恒大目前的总土地款为981.7亿元，而在实践情况中，曾经支付68%，也就是668.1亿元。需求支付的仅存313.6亿元，且付款期限合理， 2021年只需支付110.2亿元，2021年支付.6亿元，2021年及以后支付63.8亿元，财务现金流充足。 六、恒大地产开发战略和分析 对比全国房地产龙头企业的销售情况，可以看出恒大在低迷大市下提早超额完成目的的根源：定位明确、薄利多销、满足刚需，销售战略随行就市，顺应市惩政策战略规划和运营战略。 整个集团开展，采用快速开发、减少资金占

10、用、减少利息，降低财务本钱；建立中国房地产界最具规模的战略协作联盟，从而实现同类产质量量最高、品牌最好、价钱最低，性价比最高。此外，值得一提的是，目前，恒大已进入中国103个城市，其中不限购城市占比65%；在集团现有的187个工程中，约55%工程不在限购区域或不受限购影响。而在有限购政策的城市中，恒大的产品因满足刚需遭到欢迎。年报显示，二三线城市工程全年为恒大销售业绩奉献比例到达95%。 根据年报显示，在全国龙头房企中，恒大中心业务利润率排名末位，但恒大经过薄利多销的方式“以量取胜，获得市场认可度。2021年恒大销售均价6590元/平方米，减去1500元/平方米的精装修，恒大全国房产均价在50

11、00多元/平方米。恒大的利润主要来自于超前的民生地产开展战略，来自于超强的本钱控制才干，来自于战略协作同伴供应商、建筑商的让利。恒大要少赚或者不赚老百姓的钱，要多建老百姓买得起的精品民生住宅。荣 盛 地 产目录一、荣盛公司开展战略 市场定位 产品目的 开展战略 二、荣盛公司全国地产规划 荣盛地产全国分布图 荣盛在建工程三、荣盛20212021年房地产开发情况 2021年拿地面积、土地贮藏、开工面积、开工面积 2021年方案开工面积、拿地面积 2021年13月荣盛已拿地块四、荣盛2021年营销情况及2021年营销方案五、荣盛2021年融资情况及2021年融资方案六、荣盛地产开发战略和分析一、荣盛

12、公司开展战略 市场定位做居住理念的领跑者。双脚稳稳站在中等城市，眼睛紧紧盯着大城市，用大城市先进的理念、先进的技术和一流的人才在中小城市。以开发商品住宅为主导。立足中等规模城市，稳步涉足风险较小的大城市，有选择地兼顾开展较快的小城市。将中等城市作为发明利润的中心和谋求开展，衔接大城市与小城镇的桥梁；将大城市作为扩展影响、展现实力，提升技术与管理程度的平台；将小城市作为传播理念、控制风险，拓展企业开展的新空间。一、荣盛公司开展战略产品目的为胜利人士和改善居住环境与居住条件、提高生活质量与生活品味的人建造“自然的园、安康的家。开展战略20212021年做精商业住宅，有选择地进入其他物业形状，实施行

13、业并购重组，整合产业链，成为国内第一梯队的房地产专业供应商。区域市场在做实华北、华东地域的根底上进入华中和西南地域。实施在总部资本、人力、技术支持下的子公司开展战略、做强做大区域性子公司。全面实施品牌战略，成为国内知名的地产品牌。20212035年成为全国规模实力最大的房地产专业供应商之一，确立国内强势品牌位置。实施国际开展战略，进展国外房地产市场的拓展。涉足金融领域，实现产业互动，资源整合。二、荣盛公司全国地产规划 荣盛地产全国分布图荣盛在建工程2021年拿地面积、土地贮藏、开工面积、开工面积。2021年,公司拿地战略趋于谨慎,先后在南京、廊坊、盘锦、沈阳等5个城市新获得7个工程,合计建筑面

14、积178.19万平米,新增工程平均楼面地价1152.54元/平米, 相比2021年新获取土地贮藏建面704万平米,公司拿地数量大幅降低。截至2021年底,公司土地贮藏建筑面积1769.77万平米，可供5年开发。2021年,完成开工面积319.01万平米,同比减少10.25%,仅为年初方案的78%;开工面积169.75万平米,同比增长39.99%。三、荣盛20212021年开发情况2021年方案开工面积、拿地面积2021年方案新开工344.6万平米,方案拿地350万平米,较2021年初制定的年度目的分别下降14%和30%,按照以往阅历,开工和拿地将大约率低于年初目的,我们以为加快销售谨慎开工以确

15、保资金平安是公司的实践运营战略。2021年13月荣盛已拿地块：1月11日，以1.72亿元获得沈阳市沈北2021-27号地块，沈阳市沈北开发大道北侧-122地块，该地块占地面积83874折合125.81亩。土地用途为住宅、商业用地，其中住宅用地70年、商业用地40年。2月14日，以2.87亿元获得的廊坊市2021-27号地块。地块的详细位置为廊坊市2021-27号地块位于廊坊市艺术大道以北，汇源道以南，规划建立路以西。占地面积56265.85折合84.399亩，容积率2.0，绿地率35%。土地用途为住宅、商业用地，其中住宅用地70年、商业用地40年。四、荣盛2021年营销情况及2021年营销方案

16、 2021年荣盛签署商品房销售合同面积181万平方米,合同金额113.22亿元,同比分别减少7.36%和添加10.17%。由于受市场环境变化以及资金压力的影响,荣盛各项目的均未完成年初方案。销售金额完成年初方案的83.7%。荣怒放展2021销售回款115.20亿元,完成方案的85.34%; 荣盛2021年工程整体去化率约为60%,年末未售存货约60亿。荣怒放展2021年前三季度并未采取较为激进的方式进展降价促销,销售均价为5700元/平米,较2021年的5200元/平米仍有上升。四季度荣怒放展开场采取较为积极的销售战略,对工程价钱进展调整,部分工程降价幅度到达20%,年终工程销售均价约为560

17、0元/平米。 按照荣盛2021年150亿的销售回款方案,工程的整体去化率需到达57.7%。荣盛工程中属于100平米以下刚需产品约占整体货值的70-80%,按刚需存货计算,完成年内销售方案需到达77%的去化率。五、荣盛2021年融资情况及2021年融资方案 荣盛2021年经过银行、委托借款及信托等方式融资55.46亿元,完成年度方案的96.62%。 荣盛2021年资金方案开支约为174.5亿,其中拿地开支37.5亿,工程开支约80亿,未付地价约7亿,银行及信托还款50亿。资金流入仍主要依托销售回款及银行信贷。根据年报的公告,荣盛2021年销售回款方案为150亿,银行融资方案为77.4亿,合计资金

18、方案流入227.4亿。假设能顺利按方案实施,那么荣盛2021年现金情况将有所改善。六、荣盛地产开发战略和分析 荣盛地产二三线城市多点开花,“乡村包围城市战略效果显著。2021年拿地和开工双降,财务平安成为更为重要的运营考量。 公司工程已拓展到河北、江苏、安徽、山东、湖南、辽宁、广东、四川等9个省的20个城市,涉及房地产工程40余个。二三线城市多点开花的运营战略,使得公司对个别区域的依赖度显著下降,平滑了区域市场不景气能够给整个公司运营带来的风险,如2021年河北省结算营业收入仅占总数的30%。以二三线城市为中心的“乡村包围城市战略在重点城市、重点区域限购的政策环境下,使公司相对受害。 公司拿地

19、谨慎和开工放缓是优秀房企在应对弱市格局的成熟做法,过于进取的运营战略将带来过高的运营风险,在公司迈入百亿门槛之际,财务平安以及企业的稳定运营曾经成为更加重要的运营考量。万 科 地 产目录一、万科公司开展战略 市场定位 产品目的及类型 开展战略及地产规划二、万科20212021年房地产开发情况 2021年拿地面积、土地贮藏、开工面积、开工面积 2021年方案开工面积、拿地面积 2021年14月万科已拿地块三、万科2021年营销情况及2021年营销方案四、万科2021年融资情况及2021年融资方案五、万科地产开发战略和分析一、万科公司开展战略市场定位针对中青年，主推刚需产品，以自住为主。产品目的及

20、类型90平方米中小户型，普及精装修。2021年，万科销售的产品中90平方米以下小户型约占60%，144平米以下户型占比88%。万科在2021年继续坚持这一战略。开展战略及地产规划追求安康稳健的可继续开展 “多卖房，少拿地，现金为王2021年拿地面积、土地贮藏、新开工面积、在建面积 万科在2021年新增工程数量约为30个，平衡分布在珠三角、长三角、环渤海、中西部四大区域，全年购得土地建筑面积约1168万平方米。2021年和2021年，万科全年分别新增土地权益建筑面积为1234.7万平方米和2100万平方米，2021年拿地面积明显减少。 万科2021年新开工面积1448万平方米，相比年初方案的13

21、29万平方米增长9.0%。在建面积约2500万平方米。由于存货、资金情况比较安康，公司目前并没有缩减开工的必要性。 2021年将维持现状。二、万科20212021年开发情况2021年方案开工面积、拿地面积由于存货、资金情况比较安康，公司目前并没有缩减开工的必要性。 2021年将维持现状。2021年14月万科已拿地块：2021年4月6日，唐山万科房地产开发拿下一幅位于路北区东部建华东道地块，该工程占地约21.38万平米，规划建筑面积约62.8万平米。该工程是万科在唐山的第三个工程。2021年，万科先是拿下唐山南湖生态城区域地块，并将之命名为万科红郡；2021年，万科再度出手，拿下唐山凤凰新城中心

22、区域地块，将之命名为万科金域华府。目前，万科在唐山市实现了东、西、南三个方位的规划。三、万科2021年营销情况及2021年营销方案 受限购等一系列调控政策的影响，年房地产市场成交明显放缓。然而，万科依然逆市实现销售面积万平方米，销售金额亿元，同比分别增长和。第二次成为行业内独一住宅年度销售过千亿元的公司。四、万科2021年融资情况及2021年融资方案 2021年万科经过房地产信托融资，发行8款产品，融资规模达48.93亿元 。此前，万科三年未在资本市场融资。万科平均每15天吞并一家地产公司的疾速整合，这种协作开发方式在很大程度上减少了万科对融资的依赖。 2021年，万科没有资本融资及香港买壳上

23、市方案。目前万科资金富余，没有融资方案。现时手头现金达380亿元人民币,于一年内到期的贷款约170亿元,净负债率17%,故有足够富馀度把握市场的时机。虽然公司亦有香港买壳上市的思索,但今年无此方案。 五、万科地产开发战略和分析 万科提出的2021年目的是“公司会在确保运营平安的前提下，努力实现增长。去年11月11日，万科总裁郁亮曾发表了他的“过冬战略：现金为王、积极卖楼、谨慎拿地、精细管理、锻炼身体。 营销方面，新推盘销售率不低于60%，这句话已成为万科从上至下坚持不变的执行战略，为企业实现高周转及良好业绩提供保证，在房地产市场不容乐观的2021年显得尤为重要。同时，工程全年销售率到达70%8

24、0%以上，在价钱方面随行就市，不做硬性控制。年下半年，市场景气度下滑，企业打折促销行为添加，住宅销售的毛利率不可防止地遭到影响。估计2021年，万科的净利率相对于年将有所下降。 拓展方面，坚决贯彻“宁可错过，绝不拿错的方针。根据报道，万科不久前公布的今年2月份简报披露：公司未有新增工程。万 达 地 产目录一、万达公司开展战略 市场定位 产品目的及类型 开展战略及地产规划 二、万达20212021年房地产开发情况 2021年拿地面积、土地贮藏、在建面积、新开工面积、新增工程数量 2021年方案新开万达广场个数、持有物业面积 2021年13月万达已拿地块三、万达2021年营销情况及2021年营销方

25、案四、万达2021年融资情况及2021年融资方案五、万达地产开发战略和分析一、万达公司开展战略市场定位一座万达广场，一个城市中心。集购物、休闲、商务、社交、居住于一身的万达城市综合体。产品目的及类型商业地产、高级酒店、旅游地产、文化产业、连锁百货。 商业地产 高级酒店 万达酒店建立公司是中国五星级酒店投资规模最大的企业，目前已开业28家五星和超五星级酒店。方案到2021年开业70家五星和超五星级酒店，营业面积300万平方米，成为全球最大的五星级酒店业主。万达酒店建立公司能独立完成五星级酒店的设计、建造、装饰、机电等全部工程，并与雅高、喜达屋、希尔顿、凯悦、洲际等一批世界顶级酒店管理集团建立战略

26、协作关系。 旅游地产万达集团牵头，结合中国泛海、联想控股、一方集团、亿利资源等五家中国顶级民营企业，正在长白山、西双版纳、大连金石等地打造国际一流水准的旅游度假区，总投资超越1000亿元。分别建立有亚洲最大的滑雪场、媲美香港迪斯尼的大型主题公园、世界最大的影视文化产业园、国际顶尖程度的大型舞台秀、总数达50家的高端旅游度假酒店区，旅游度假区正成为万达新的支柱产业。 连锁百货万达集团2007年成立的万千百货，目前已在北京、上海、南京、成都、武汉等地开业40家百货店，方案到2021年开业110家店，建筑面积300万平方米，成为中国最大的连锁百货企业。文化产业万达集团2005年开场投资文化产业，已进

27、入大型舞台演艺、电影放映制造、连锁文化文娱、中国字画收藏四个行业，延续多年成为中国文化产业投资额最大的企业。大型舞台演艺万达集团与出名全球的美国弗兰克公司合资成立演艺公司，将投资100亿元在武汉、大连、三亚等地推出五台世界最高程度的舞台演艺节目，打造具有全球影响力的中国文化品牌。电影放映制造万达集团先后成立万达电影院线、万达影视制造、万达电影发行等公司，打造企业电影制造、发行、放映的完好产业链，构成企业的中心竞争优势，成为国内最大的电影放映制造企业。万达电影院线是亚洲排名第一的院线，开业五星级影城86家，730块银幕，其中IMAX银幕47块，占有全国15%的票房份额。方案到2021年开业200

28、家影城，拥有银幕2000块，成为排名全球前列的电影院线。万达集团出资5亿元成立万达影视制造公司，2021年将投拍6部影视作品，2021年以后每年将出品10部以上的影视作品，成为国内最大的影视制造公司之一。连锁文化文娱中国字画收藏财经报纸杂志开展战略及地产规划2021年2月16日，万达集团董事长王健林在北京初次宣布：“未来，万达将把文化与旅游产业培育成企业的中心支柱产业，并将实施跨国开展战略，力争在10年内，实现万达成为知名跨国企业的目的。万达地产全国分布图2021年拿地面积、土地贮藏、在建面积、新开工面积、新增工程数量。 2021年，万达拿地趋于谨慎。相比2021年1976万平方米的拿地量，万

29、达新增的可建面积仅1016万平方米，同比减少了48.5%。截至2021年底，万达累计土地贮藏为3530万平方米。王健林以为，3500万平方米正好是万达一年的开工量，土地贮藏规模刚刚好。 2021年，万达在建面积3108万平方米，同比增长37.6%。新开工面积1327万平方米，同比增长24.9%。万达开工入伙目的完成500亿元，完成年方案的111%，累计持有物业面积约1300万平方米，万达持有物业规模排名世界第四，已成为世界级的不动产企业之一。2021年，万达新开展工程20个。二、万达20212021年开发情况2021年方案新开万达广场个数、持有物业面积2021年万达方案新开20个万达广场，主要

30、分布在温州、漳州等二、三线城市，其中包括汉街万达广场、大连高新、长沙开福、成都金牛和泉州浦西等五个万达广场A级店。持有物业面积近1700万平方米，成为全球不动产行业第二。万达按此速度开展下去，在2021年将超越排名第一的美国西蒙公司，成为全球不动产行业老大。2021年13月万达已拿地块：万达集团新增5块土地，新增土地面积55.7万平方米，建筑面积187万平方米，拿地总价19.42亿元。三、万达2021年营销情况及2021年营销方案 2021年万达销售收入超越660亿元，在住宅受限、商业工程热卖的第一季度，易居统计出的万达销售额高达187亿元，位列行业三甲。但从收入构成看，万达租金奉献几近忽略不计，这与其亚洲最大不动产运营商的身份严重不符。2021收入1051亿元，同比增长43%。 商业地产公司2021年收入953亿元，其中工程系统收入902