长租公寓的8种死法

1、长租公寓的8种死法前不久，被约谈过的成都调控加码，曝出了很多新段子。与此同时也告诉我们，高层为了落实“房住不炒”，调控的决心是十分坚定的。这同时意味着，租赁市场的发展十分值得期待。过去两年以来，包括开发商在内的各路人马纷纷杀入长租公寓领域淘金。自如的管理规模今年正冲刺100万间，但很多公寓运营机构还在探索中而且，随着部分一二线城市房屋租金的上涨，“控租金”的声音开始发酵。到底要怎么做才能抵达星辰大海？以下这些坑至少要避免。01第一个大坑：只在高租金城市布局做租赁要去哪些城市布局？几乎所有人都会脱口而出：一二线城市，最好是一线城市，因为经济发达，人口净流入，租金收益高高租金的一线城市，杠杆率可以

2、用得比较高。例如北京，拿一套可以改造成4个房间的房子，花半个月改造，每间房投入七八千，4间房合计投入约3万块钱，半个月之后出租出去，每间房子3000，一个月就是1.2万，预收一个季度的房租就是3.6万。由于付给房东的房租是做了时间错配的，如果你一次收了租客3个月的租金（一般是押二付一），而给房东是按季度或年度付钱，就会有一笔无息的资金在自己手里，可以拿走继续做规模扩张。之所以说杠杆率比较高，是因为月租3000里面，2500都是要给房东的。其实属于你的钱并不多，但你手里却握有很多现金。这么一来，你的现金流很容易为正。至于像成都这样的低租金城市，同样是4间房，投入的装修成本差不多，但月租金只有10

3、00左右，其中500左右是房东的。这样的情况下，现金很容易长期为负。当然，在高租金区域，想要发挥杠杆的魔力，你得保证很高的出租率，否则一间房子空一个月，你要给房东2500，而成都同样一个房间空一个月，给房东才500。因此，在一线做租赁，想要规模扩张的话，你要有极强的出房能力，将空置率控制在低位的能力；二线城市，你要拿到低价的资产，以及拿到期限足够长的廉价资金。02第二个大坑：以为有钱就能干好新派公寓创始人王戈宏在多个公开场合演讲中表示，长租公寓会成为继互联网之后第二个要烧大钱的行业。未来，长租公寓会成为拥有强大开发、品牌、运营和资本运作能力房企的天下，因为资金出去之后要57年才能收回来，没有钱

4、是万万不能的！确实，开发商是这个行业里的“富二代”，有低成本的资金，可以使劲的往里面投。特别是像建行跟开发商联合起来围猎，更是恐怖。可是，有钱就一定能干吗？这个行业已经不是房地产和装修生意。如果到市场上去拿楼，那么70%是拿房成本，还有12%折旧，12%经营管理费，6%税，利润为0！事实上，目前整个长租公寓行业仍处于亏损阶段。因为整个行业的平均融资成本太高高于10%！即便拥有低成本的资金，也不是马上能盈利的。根据龙湖内部的测算，长租公寓的资金成本要控制在4%左右，且持续不断投入才能实现盈利。这对龙湖来说并不难，因为龙湖每年开发部分的现金流都是正的，使得其能够为长租公寓输血，而且资金成本很低。龙

5、湖的平均借贷成本低于5%，其发行的不少绿色债和优先票据年利率更是低于4%！但即便如此，龙湖也无法仅靠自身资金输血，需要不断融资。即便可以拿到“低成本”资金的开发商，也要持续投入才能迎来盈利的一天。比如，最近面对深交所的问询，世联行预计其长租公寓项目盈利时间为第五年如果没有持续投入的准备，“有钱”也不要干。如果一栋楼是两百个房间，做成公寓装修的成本总投资大概是1500万，加上给房东的押金和定金，每个项目在半年内流出的资金大概是2000万。一栋楼是2000万，十栋楼是2个亿，一百栋楼就是20个亿，同步推进的话要在6个月内全部支付，五六年之后才可能回来，而这只能给你带来一两万间的管理规模。03第三个

6、大坑：迷恋轻资产当前，碧桂园、恒大、万科、龙湖、旭辉等都已在长租领域大刀阔斧的开干了，但还有很多房企在观望，因为觉得不赚钱。相比快周转的增量开发来说，长租公寓确实“不赚钱”。特别是持有资产的模式下，想靠租金赚钱就更难。比如，万科泊寓一些项目要30年才能回本。因此，不少人想通过轻资产的模式来化解这一困境。但全部是轻资产也很成问题。事实上前期一些走轻资产路线的公寓运营商，现在开始青睐重资产。比如，蓝山资产执行董事严迅就表示，现在魔方越来越重视资产的收购，因为此前魔方将物业经营得很好，但并没有享受到资产的增值，于是，去年初，魔方与中航信托成立蓝山资产，聚焦于北上广深等一线城市存量资产的收购、开发和管

7、理，成规模战略化的布局和筛选项目，系统改造此类资产，目标资产管理规模100亿元！魔方公寓将EQR（美国最大的公寓运营商）作为其奋斗目标。单个的物业不是特别的引人注意，但是我有几个物业放在一起这个东西非常的诱惑，而且投资机构非常看好，长租公寓入住率非常稳定、出租率非常稳定，它本身就赋予了未来金融化很好的产品属性。当然，轻资产可以做大规模，美国的公寓运营商里，轻资产模式的前三名的规模是重资产前三名的3倍。当前，轻资产做规模，重资产做利润，是一个基本的逻辑。04第四个大坑：盲目跟风做分散式自如是典型的分散式，今年会达到100万间的管理规模，这种模式看起来更容易上规模。但做起来并不那么容易，毕竟自如能

8、有今天的规模，是因为它已经发力多年了。对于新进者，或者规模不大的公寓运营商来说，做分散式的挑战不小。某公寓运营商创始人表示，其在一个二线城市管理了两三万间房子，涉及近千个小区。由于过于分散，服务上有各种问题，比如你怎么保证服务质量的稳定性，一致性，甚至连宽带的带宽和稳定性等都是问题。如上所说，自如主要是通过技术来解决这些问题的。因此，继续做大规模，今年100万间，未来可能三五百万间。这样一来，才可以更好的平摊其前期在技术上的投入。而对于规模不够大的运营商来说，这么干不容易。对开发商来说，可能集中式多一点，比如自家项目拿出一部分来做租赁。但全部是重资产现金流压力太大，因此即便像碧桂园这样要干长租

9、城市的巨头，租赁的一部分房源也是要到市场上去拿的。因此，对开发商来说，是集中式为主，最多顺带有点分散式。当然，如果你的规模足够大，分散式也会变成类集中式，比如一个小区里面你管理了上百间房子。05第五个大坑：一味喜欢已装房，讨厌毛坯在一二线城市，对重资产持有模式的公寓运营商来说，装修的费用并不太值得一提。可是，在轻资产模式下，装修费用是很大的一笔支出（如下图所示）。早在2016年时，明源君调研过深圳的几十家大大小小的公寓运营商（均为轻资产模式，也就是二房东模式）。最差的3年能够回本，最好的不到2年就可以回本。其所为的“本”就是装修的投入，以及日常运营支出。那是拿已经装修好的房子还是毛坯房呢？一般

10、人可能觉得毛坯房装修成本高，其实并不然。已经装好的房子，无论是分散式的还是集中式的，由于装修风格不一样，每个房东的诉求不一样，会导致装修材料五花八门，管理的难度很大，不好控制风险。相反，如果拿的是毛坯房，就可以进行标准化、集约化、规模化的装修，供应链的优势会体现出来。一个房价，装修完了是有溢价的。但其不仅仅是装修前后的溢价，因为如果你的装修成本很高的话，即便租金很高，也可能是亏的。06第六个大坑：看不上蓝领公寓目前，上了规模的公寓运营商都已初步形成了产品线。比如，旭辉领寓就已经打造了三条产品线，其中博乐诗服务公寓满足中高端企业精英和商务出行人士，柚米国际社区满足白领人群，菁社青年公寓提供给初入

11、社会的年轻人。但是，大部分还是热衷只针对普通白领，毕竟这部分的目标客群最多，目前这块市场竞争日以激烈，基本已经成了红海了。此前，明源君撰文分析过服务式公寓高端市场的机会。其实中低端的蓝领公寓（或者叫员工公寓）市场也是很不错的。因为长租公寓的生意，其中一部分利润来自于分拆溢价时间分拆+空间分拆，时间分拆上，公寓运营商从房东那里租十年二十年，然后分拆成一年，半年转租给租客。空间细分上，可能将原来的一房改成两房。但是，对白领公寓来说，无论再怎么分拆，做的还是平方的生意，而蓝领公寓做的是立方的生意，因为蓝领公寓出租的是床位，这样坪效一下就上来了。明源君接触过几个蓝领公寓运营商，号称每个项目都盈利，而且

12、扩张不需要融资。或许有夸大的成本，但其坪效比大多数白领公寓高确实不争的事实。07第七个大坑：对规模有执念增量开发领域，规模已是各家房企不用言说的目标。千亿是基本门槛，连当前只有三百亿左右的房企也扬言要冲三千亿。对规模的执念也被带到了长租公寓领域。旭辉、龙湖、万科都表示要进入行业前三，万科的郁亮在2017年度业绩发布会上表示，“德国的住房租赁是全球有名的，德国最大的租赁企业，大概是33万间公寓，我们用三年左右的时间，有机会赶超他”碧桂园要直接上100万间，干长租城市对巨头来说，租购并举的政策下，这么干既是抓住市场机会，也是履行企业社会责任。但如果实力不够的话，没必要非要上十万间，几十万间的规模。

13、增量开发领域，有500亿魔咒一说，长租公寓在5万间和10万间规模这两个阶段，同样会遇到规模的魔咒。明源君有见过一些小的公寓运营商，一个季度只有五六十万的收入，全年两百多万，活得还不错。可是，一旦其想让管理规模再上一个台阶，就会显得非常困难。因为这么小的规模，完全可以开成夫妻店。继续上规模之后，管理层就势必要叠加，并且需要上系统，想办法提高人房比等等。这个时候，管理成本和各种各样的问题就开始出现了。事实上，不少公寓企业是在上规模，走向正规化运营的过程中走向衰弱的。因为规模大了，人多了，摩擦就多，成本就高。08第八个大坑：过度服务旭辉董事长林中在一次演讲中认为，对中小房企来说，存量市场是个巨大的机

14、会。为什么呢？因为在增量市场大家拼的是土地和资本，中小房企没有优势，但存量市场的某一些细分领域是需要特殊能力的，不是用土地和资本就能解决问题的。其所说的特殊能力就是运营和服务的能力。现实中，不少房企一冲动拿了自持地块，但并不知道怎么赚钱，还要跑去向优秀的公寓运营商讨教。因为他没有这种特殊的能力。一些开发商只能将自持的项目交给世联行等从事公寓运营的机构自如的管理规模达到了几十万间，但是它知道每间房子里有几个插座，插座在哪里，插座的型号是什么这样一来，一旦有某个插座坏了，直接就可以去买，可以极大地缩短成本。此外，自如正着力实现租客从签约入住（如果不是非要实地看房的话）到离开，都在线上完成。例如，租客在线上看中一个房子，确认没问题的话，就可以线上签约，自如将电子密码钥匙发给租客，租客可以直接拎包入住，走的时候也是如此。自如的租客平均租期是四百多天，这四百多天会沉淀他的生活数据，他喜欢什么时候打扫卫生，会点什么样的订单，在后台会有详细的数据，这些数据能够保证我们更好的服务他。例如，未来自如完全可以买下一个电影的版权，给自如客旭辉领寓也在通过信息化平台，不断减少人工；同时，打造资源整合平台，构建租住生活生态圈，既增强了租客体验和