工业地产行业现状与前景趋势报告

1、工业地产行业现状与前景趋势报告目录1.工业地产行业现状41.1工业地产行业定义及产业链分析41.2工业地产市场规模分析51.3工业地产市场运营情况分析62.工业地产行业存在的问题92.1土地储备资格问题92.2工业用地性质问题92.3高技术行业用地性质问题102.4销售模式问题112.5行业服务无序化122.6供应链整合度低122.7产业结构调整进展缓慢122.8供给不足，产业化程度较低133.工业地产行业前景趋势143.1企业合作多样化，园区融资上市获突破143.2合作主体多元化，标杆企业加大行业布局143.3合作主体多元，强强联合，助力行业发展143.4延伸产业链153.5行业协同整合成为

2、趋势153.6生态化建设进一步开放153.7呈现集群化分布163.8需求开拓174.工业地产行业政策环境分析174.1工业地产行业政策环境分析174.2工业地产行业经济环境分析184.3工业地产行业社会环境分析184.4工业地产行业技术环境分析195.工业地产行业竞争分析205.1工业地产行业竞争分析205.1.1对上游议价能力分析205.1.2对下游议价能力分析205.1.3潜在进入者分析215.1.4替代品或替代服务分析215.2中国工业地产行业品牌竞争格局分析225.3中国工业地产行业竞争强度分析226.工业地产产业投资分析236.1中国工业地产技术投资趋势分析236.2中国工业地产行业

3、投资风险236.3中国工业地产行业投资收益24工业地产行业现状工业地产行业定义及产业链分析工业地产与工业密切相关，根据工业地产建筑体规模大小的差异，可分为工业厂房和工业园区，我国的工业园区包括各种类型的开发区，如国家级经济技术开发区、高新技术产业开发区等。由于国家统计局并没有对房地产开发企业的工业物业的开发和销售进行专门的统计，而是将其纳入“商品房中的其他房屋”中，而“其他房屋”又以工业地产为主，因此文章以“其他房屋”的供需数据代替工业地产开发销售数据做分析。工业地产行业是指从事工业地产相关性质的生产、服务的单位或个体的组织结构体系的总称。深刻认知工业地产行业定义，对预测并引导工业地产行业前景

4、，指导行业投资方向至关重要。我国工业地产行业在经过短暂的结构调整后，淘汰掉落后产能、筛选掉不合格企业，并且随着居民消费观念的转变和消费需求的提升，我国工业地产行业依旧会继续保持增长趋势，未来将会向高品质、高质量的方向发展，呈现品种增多、消费多元化等新趋势。中国工业地产产业链的参与主体不断丰富，产业生态逐渐健壮。工业地产是指工业类土地使用性质的所有毛地、熟地，以及该类土地上的建筑物和附属物，有别于住宅、商业和综合类用地以外的第四种性质用地。工业类土地上的可建建筑物用途有较大的范围，其中包括工业制造厂房、物流仓库及工业研发楼宇等。在我国，工业房地产的土地批租年限为50年。工业地产的赢利性主要是为工

5、业生产提供了场所，能够维持工业领域的正常发展。工业地产的盈利主要涉及到开发商和运营商的利益。一般情况下，开发商主要是通过与制造商合作开发赚取适当开发利润，是自建再通过销售或者出租获取利润，而运营商则以其专业的素质和优质服务赚取租金收入和管理费;小业主则是自己生产赚取利润，是出租获取租金回报。工业地产市场规模分析随着国家政策的进一步利好，越来越多的需求将会被释放，工业地产行业将紧密结合产业上下游的资源，充分掌握用户需求变化，极大丰富行业应用场景。通过产品与服务质量的不断优化升级，推动工业地产产业应用的爆发式增长。目前，我国的工业地产行业发展尚处于起步阶段。2019年，我国以工业地产为主的其他房地

6、产开发投资额达到15734亿元，同比增长5.6%。2020年1-7月达到9390亿元。工业地产是指工业类土地使用性质的所有毛地、熟地，以及该类土地上的建筑物和附属物，也是在新经济、新型工业化背景下，以产业为依托，地产为载体，以工业楼宇、工业厂房、高新技术研究与发展用房为主要开发对象，集投资、开发、经营管理和服务等为一体的工业物业总称。目前由于国内及国外供需情况短期难以达到平衡，工业地产行业市场需求旺盛，同时“互联网+”应用在工业地产领域，为工业地产带来新的发展空间。在此基础上，传统企业和互联网平台竞争激烈，企业通过提高用户体验、提升效率等方式提高市场竞争率，为工业地产行业提供新的增长空间，数据

7、显示，2019年我国工业地产行业市场规模将达到1万亿元，预计同比增长49.6%。工业地产市场运营情况分析工业地产行业市场运营情况分析主要需要从市场供给分析、市场需求分析、市场价格分析、市场供需平衡、行业盈利能力、行业运营能力等方面进行综合分析。市场供给分析：工业地产行业市场供给是指在一定的时期内，一定条件下，在一定的市场范围内可提供给消费者的产品或服务的总量。工业地产市场供给能力分析的时间也应考虑整个项目寿命期，市场范围包括国内市场和国际市场。市场供给分析还可以分为实际的供给量和潜在的供给量，前者是指在预测时市场上的实际供给能力。市场需求分析：我国的工业地产行业产品及服务结构调整问题不仅仅是对

8、产品进行调整，还是对工业地产企业分布结构、区域分布结构进行调整。未来一段时间内，行业整合、区域分布结构的调整、企业结构的调整都将是行业结构调整的一个重要内容。随着国家鼓励和规范工业地产行业发展的政策相继出台，行业正逐步规范，全社会消费意识的不断提高，众多机构和社会资本不断进入工业地产领域，有力的促进了该行业市场的快速发展，工业地产行业发展前景广阔。市场价格分析：在经济全球化的趋势下,工业地产行业经济融入世界市场的广度和深度越来越大。与工业地产行业规模增长相对照,用户需求也呈稳定增长趋势。市场需从实际情况出发制定合理的工业地产行业价格,有利于行业规模不断增长和需求不断扩展,有利于保障行业正态良性

9、发展。从长远的趋势看,工业地产行业市场价格应该维持在较高的合理价位上。价格上涨和回落的过程，主要受人力资源、产品及服务优化、市场竞争、出行运输等各类因素影响，导致工业地产行业价格产生一定波动，但是供求长期趋于增长稳定状态，长期向好。市场供需平衡：供求平衡是指消除供求之间的不适应、不平衡现象，使供应与需求相互适应，相对一致，消除供求差异，实现供求均衡。实际上工业地产行业的市场供需存在的一定程度的供需失衡，需求端市场有待挖掘，供应端产品参差不齐。行业盈利能力分析：工业地产行业的盈利能力主要受到行业的投资回报周期、行业服务周期、行业竞争程度、用户粘性等的影响。部分产品和服务存在投资大,回收慢,竞争激

10、烈,用户粘性不高等现实问题。这些问题的存在使得工业地产行业的盈利能力有待提高。为了行业的长远发展,工业地产行业的盈利能力急需改善。行业运营能力：工业地产行业进入精品化、产业融合的新时代，行业的下半场真正开始了，未来考验的是用户运营能力和产业运营能力。企业之间竞争的并非仅仅是产品能力而是更多的在于运营能力。而嗅觉灵敏的工业地产企业早已开始转型，立足城市，不断提升其运营能力。工业地产行业存在的问题土地储备资格问题为了加快开发建设进度，一些开发区常将可开发用地进行打包，委托开发商进行征地、拆迁、储备，并由开发商进行该区域的基础设施、场地绿化、厂房楼群的集中开发建设，为了保证开发商利益获取，政府与企业

11、就土地增值收益分成达成协议。而我国土地储备办法中明文规定，土地储备工作应由土地储备机构承担，土地储备机构应为市、县人民政府批准成立、具有独立的法人资格、隶属于国土资源管理部门、统一承担本行政辖区内土地储备工作的事业单位。显然，地产开发商并不具有土地储备的资格，但是在工业地产运行中实质上承担了土地储备职能，存在土地储备主体违规问题，同时这种模式势必会出现多头储备土地、政府与开发商分享土地增值收益的问题，扰乱国家对土地市场的宏观调控。工业用地性质问题目前，我国土地性质划分为住宅、商业、综合服务、工业四类，工业用地价格最低，据测算，我国工业用地价格仅相当于居住用地价格的15%，商业用地价格的8% 。

12、国家对工业用地实行严格控制制度，工业用地不得擅自改变土地用途，不得用于大规模的商业零售，不得用于房地产开发。国土资源部发布的工业项目建设用地控制指标也明确规定工业项目所需行政办公及生活服务设施用地面积不得超过工业项目总用地面积的7%。但是由于工业地产已经从单一厂房向综合开发模式转变，上述政策已经不能有效监督、管理和控制工业用地。主要表现是开发商通常以工业地价获取的土地使用权为一个整体（一宗），在宗地上开发商除建设工业厂房以外，还集中成片建设研发、宾馆、培训等其他配套设施，实际上难以分清厂房用地和其他类型用地规模，按照现有政策能否界定为改变工业土地性质存在争议；有的开发商以建设研发楼名义建设写字

13、楼，实际上是销售给房地产、服务、交通、金融等其他行业单位，而根据现有法规，监管部门难以对此种现象加以界定控制，其改变土地性质数量也难以确定。由于国家政策存在漏洞，部分地产商通过打政策擦边球，变相改变工业用地用途获取高额商业利润，扰乱土地市场秩序，造成国有土地出让金大量流失。高技术行业用地性质问题根据现行国家行业分类标准，软件和信息服务业包括软件开发、信息技术集成服务、信息技术咨询服务、数据处理和存储服务、集成电路设计和其他信息技术服务行业。国家十二五规划也明确强调，大力发展新一代信息技术战略新兴工业，大力发展研发设计、信息服务、软件开发等高技术行业。由于这类行业主要具有资金密集型、技术密集型、

14、智慧密集型特点，这类行业用地的表现形式不是工业厂房、而是办公楼或者研发楼。而目前的工业用地政策仅适用于传统建设厂房的工业项目（一般指国民经济行业分类注释（GB/T4754-2002）的13至43大类分类），但对于软件服务、信息技术等这类不需工业厂房的新型现代信息服务行业的用地政策一直没有明确，存在政策真空。销售模式问题工业地产项目的销售不同于普通的住宅、商业商品房的销售，因国家相关政策的限制，工业地产项目销售中所存在的政策问题也相应暴露出来。根据城市房地产管理法和城市房地产管理条例规定，商品房预售必须取得房屋主管部门颁发的预售许可证书，否则所签订的买卖合同属于无效合同。目前诸多工业地产项目已成

15、为商品房开发模式，地产开发商以集中开发，统一配套的方式对外向不特定的企业或者个人出售工业用房，已属于商品房销售行为，但是由于开发商取得土地为工业性质土地，依据目前法规不宜界定为商品房销售，因而大部分城市房屋主管部门一般不予核发商品房预售许可证。工业地产商大多是在没有取得预售许可情况下与客户签订销售合同，进行销售房屋行为，这对于买卖双方均存在较大的法律风险。行业服务无序化 工业地产行业标准不成体系。服务质量很大程度上依赖于从业人员等个人能力，难以形成规模化管理与复制。工业地产行业服务质量难以控制，导致质量问题频发。监管缺失，严重影响用户体验。供应链整合度低 工业地产行业供应链及服务流程复杂。小型

16、企业难以为继，初期投入过大，很难打价格战。工业地产行业产品标准化程度太低，导致生产周期长且成本高。产业结构调整进展缓慢近年来,尽管我国政府颁布了有利于工业地产的资源环境税收政策和消费税的结构调整政策,但是由于这两种税收的作用对象狭窄,因而对工业地产主要服务和产品的生产及推广使用收效不大。可喜的是,企业所得税的两税合一,内外资企业同等待遇解决了多年来我国内外资企业面临的两套税制问题。两套税制把大量的税收优惠给与了外资企业,而未能按国家的宏观政策导向建立税收优惠。这种税制安排不仅造成了内外资企业的税负不公,而且对国家鼓励的工业地产行业发展,对行业的高效率利用都是极其不利的。此外,我国的进口税收政策

17、也存在类似的问题,亟待解决。供给不足，产业化程度较低由于基础设施匮乏、技术缺陷且积累不足、产业制度不规范等历史原因，导致工业地产行业起步较晚。产品质量和服务不到位，行业供给不足，产业化程度较低等。这导致了用户需求难以得到及时的满足。行业亟需提高产品及服务质量，优化基础资源配置，夯实产品技术更新迭代能力，解决用户迫切的需要和痛点。工业地产行业前景趋势 企业合作多样化，园区融资上市获突破2019 年，我国房地产市场运行的政策环境整体偏紧，房地产行业资金监管从严从紧。同时，随着楼市进入存量时代以及房地产行业整体盈利水平存下行压力的背景下，房企纷纷寻求转型突破。而产业地产作为房企转型的重要阵地，动作频

18、频。标杆企业以多样式的合作方式寻求产业地产布局新突破。此外，国家出台政策，以鼓励国家级开发区上市融资。未来，随着企业合作力度加大以及园区上市潮来临，产业地产领域将迎来更多新突破。合作主体多元化，标杆企业加大行业布局当前，随着我国产业转型升级步伐加速推进以及区域规划利好政策频出，产业地产迎来较大的发展机遇。作为产业运营主体的企业来说，既是机遇又是挑战。为抢占产业发展红利以及提升项目发展质量，企业在合作主体上更趋多元化，以借助双方优势资源，强强联合，不断增强项目发展水平。此外，随着我国巨大的消费潜力逐渐释放，产业发展空间仍然较大，部分标杆企业不断加大项目布局，以抢占行业发展先机。合作主体多元，强强

19、联合，助力行业发展对于产业地产运营商来说，随着行业竞争日趋激烈，区域内项目的竞争归根结底还是产业载体软硬件水平的竞争。为提升项目运营管理水平，企业在合作主体上更趋多元化，如产业地产运营商之间合作、产业地产运营商与实体企业合作以及房企与产业地产运营商合作等多种多样的合作模式不断涌现，以不断提升自身竞争力。延伸产业链工业地产行业近年来从传统的模式转换到互联网融合模式。随着行业各大平台挖掘并下沉三四线城市，企业从供应环节到生产再到售后环节，全环节整合，并以产业赋能为纽带，为众多优质的公司提供品牌、设计、系统、供应链等全方位支持。行业协同整合成为趋势 工业地产行业在产品与服务的过程中，具有完善的内容生

20、产、渠道建设、商业化落地等各个层级的协作。未来进一步的行业协同整合，有利于提高行业竞争力，并促进行业持续良性发展。生态化建设进一步开放1）内生发展闭环，对外输出价值当工业地产行业的社区化运营属性越来越强，关联产业开始聚集时，就需要谋求内生发展，工业地产需要打造一个服务平台，对内是一个合作协同的生态闭环，对外有开放统一的接口和品牌输出，即能引导资源的有效流动，又能促进产业规模效应，聚集人才和知识，进而提升供应链效率。2）开放平台，共建生态工业地产行业服务平台方，不再是单向地控制和输出，而是要借助技术手段搭建基础在线平台，通过规则引导企业产出优质的内容和服务，激活企业间的交流和合作，挖掘更多产业链

21、上的需求，从而有针对性配套服务并引导资源有效配置。这样的平台才能够进行思考和迭代进化。呈现集群化分布目前各地都在推工业地产项目建设，类型也比较多。一般当地已经形成一定规模的会在原有基础上提升智能化，如果没有基础比较好的项目基础，当地就会打造出新的工业地产项目。随着各地工业地产建设，中国工业地产建设已经在地域分布以及建设模式方面形成了一定的特色。在地域分布上，中国工业地产建设已经初步呈现出集群化分布，且有由东部沿海地区向内陆地区拓展的特征。有报告分析，从国家级工业地产项目建设情况来看，已经形成“东部沿海集聚、中部沿江联动、西部特色发展”的空间格局。环渤海、长三角和珠三角地区以其雄厚的工业园区作为

22、基础，成为全国工业地产建设的三大聚集区;中部沿江地区借助沿江城市群的联动发展势头，大力开展工业地产建设;广大西部地区依据各自建设特色，也正加紧工业地产建设。未来一段时间，中国中西部地区工业地产建设或将迎来全新的建设浪潮。从目前情况来看，各地打造的工业地产水平参差不齐，有好有坏。总体来说，一般东部发达地区的工业地产相对来说会更加成熟一些。但目前中西部工业地产打造势头也十分强劲。需求开拓随着人们生活水平的提高， 在工业地产行业，越来越多的用户对行业较为重视并提出了较多的需求和建议，因此满足用户需求将是行业立根之本。工业地产行业政策环境分析工业地产行业政策环境分析国家从大的政策方向上对工业地产行业做

23、了一些纲领性的指导，合理的解读能够为行业做了好的发展指引。国家层面更加重视，花费更多的人力、物力、财力来解决该行业存在的问题。社会层面更加重视，因此有利于为政策制定做社会层面的驱动。各城市层面更加重视，各个城市竞相调研并引进新概念与制定新政策。国际上更加重视，积极开拓创新。工业地产行业经济环境分析21世纪我国经济焕发出勃勃生机，保持着强劲的增长势头，成为世界经济增长最快的国家，并且我们有理由相信这种增长势头仍将长期保持。作为一、二、三产业都有关联度的工业地产产业，国民经济的平稳较快发展是保证工业地产行业发展的经济基础与前提，但作为典型的行业，刚性的需求原则以及明显的弱周期性特点决定了工业地产行

24、业对宏观调控具有一定的防御性，因此行业受国内经济波动的影响相对较小。工业地产行业社会环境分析随着社会环境的持续变化，工业地产业将面临更快的发展；同时，也预示着新的机遇的到来。我国拥有庞大市场的工业地产行业具有消费潜力。我国经济发展较为迅猛，消费者可支配的收入不断增加，对工业地产产品的多样化、个性化消费趋势日渐明显。工业地产行业技术环境分析中国的科技发展战略开始发生转变。国民经济和社会发展“十五”规划与科技部随后制订的科技发展规划和高技术产业发展规划明确提出了实现技术跨越式发展的总体目标，强调要在“促进产业技术升级”和“提高科技持续创新能力”两个层面进行战略部署，在进一步发挥劳动密集型产业比较优

25、势的同时逐步形成中国高技术产业的群体优势和新的比较优势。完善、发达的基础结构能够降低企业的决策成本和生产成本，提高企业运作效率。良好的技术环境为工业地产行业发展提供了强有力的保障。工业地产行业竞争分析目前，我国工业地产领域主要有独角兽为首的初创公司，上市公司和互联网巨头三个大阵营。三方阵营不断加码布局工业地产相关行业，推出了一系列针对不同应用场景的工业地产产品。工业地产行业的良性竞争很好的促进了行业需求、技术、产品与服务的发展，促进服务水平不断优化，服务与技术能力不断创新。为用户提供了更为优质的产品与服务。工业地产行业竞争分析对上游议价能力分析工业地产作为产业的增量市场，依附于传统行业，其上下

26、游和传统行业相似。上游主要有基础原料、零件设备、基础服务等服务商组成。上游细分市场众多，除了设备，上游市场产品和服务基本无差异性，主要竞争优势在于成本控制能力和成本转嫁能力。行业现状以企业间价格战，小型企业低标准运行为主。 激烈的行业竞争使得价格接近成本，工业地产企业对上游端有较强议价能力。对下游议价能力分析工业地产行业下游主要有企事业单位、消费业主等组成的甲方。下游企业占有更多社会资本，对宏观经济影响力更大。企业自身体量也更大，行业现状区域性竞争明显，不同区域往往有较大规模的地产企业。工业地产企业面对下游业主，议价能力往往更弱，并且面临费用垫付，应收账款损失的问题。潜在进入者分析工业地产行业

27、潜在进入者可能是一个新办的企业，也可能是一个采用多角化经营战略的原从事其它行业的企业，潜在进入者会带来新的生产能力，并要求取得一定的市场份额。潜在进入者对本行业的威胁取决于本行业的进入壁垒以及进入新行业后原有企业反应的强烈程度。工业地产行业潜在进入者是影响行业竞争强度和盈利性的又一要素。主要表现为三方面直接影响：一是工业地产行业会因潜在进入者的实际进入而增加行业有效资本量；二是工业地产行业会因潜在进入者的实际进入而对下游市场需求量进行争夺和分流；三是工业地产行业会因潜在进入者的实际进入而对上游资源进行争夺和分流。替代品或替代服务分析工业地产行业替代品或者替代服务主要考量一下三个因素：1）替代品

28、或者替代服务在价格上是否有吸引力；2）替代品或者替代服务在质量，性能和其他一些重要的特性方面的满意程度；3）购买者转换成本的高低。中国工业地产行业品牌竞争格局分析中国工业地产行业竞争强度分析（1）中国工业地产行业现有企业竞争情况目前，工业地产行业中企业数量不多，且各自应用于不同的细分领域，相互之间竞争压力较小。（2）中国工业地产行业上游议价能力分析工业地产行业的主要原材料包括电子元器件、线材、电脑配件、工业地产材料等，该类产品多为通用、标准化产品，供应商众多，竞争充分，因此，工业地产行业对上游议价能力较强。（3）中国工业地产行业下游议价能力分析工业地产行业下游应用主体包括个人、企业和政府机构，应用领域包括金融、安防、教育、交通、社交娱乐、社保等，由于