高铁站商业广场项目可行性研究报告

1、高铁站商业广场项目可行性研究报告高铁站商业广场项目可行性研究报告（此文档为 word格式，下载后您可任意修改编辑！） TOC o 1-5 h z 、总论6（一）项目建设背景6（二）项目概况8（三）可行性研究报告研究范围 9（四）研究结论及建议 9（五）主要经济技术指标 11二、某某宏观市场分析 12（一）自然状况12（二）三大产业分析 12（三）主力产业分析 14三、 投资环境15四、城市规划前景 17五、 房地产市场现状 19（一）全国房地产市场现状 19（二）某某县房地产市场现状 22六、 商业用房市场分析29（一）商业用房市场现状 29（二）商业用房需求及发展 30（三）当前某某商业地产

2、市场面临的矛盾和问题 33七、某某楼市调查 34八、某某商业现状42（一）县城商业中心42（二）专业性市场 49九、项目总体概况55十、项目SWO分析56（一）项目优势56（二）项目劣势57（三）威胁分析57（四）机会分析58（五）综合评价59（六）本项目成功运作所需注意的焦点问题 59十一、项目市场定位 60（一）项目定位60（二）发展思路66十二、营销推广策略70（一）项目价值点分析70（二）推盘节奏 72（三）推盘原则73（四）推盘步骤 73（五）产品搭配75（六）销售策略77（七）定价策略78十三、项目开发建设建议 81（一）总体规划理念81（二）建设规模83（三）建设方案84十四、环

3、境保护91十五、项目实施进度安排92（一）首期开发92（二）建设周期 92十六、投资估算与资金筹措93（一）投资估算93（二）资金筹措95十七、经济效益分析 96（一）经济技术指标 96（二）销售价格分析 96（三）销售进度97（四）盈利能力分析98（五）清偿能力分析99（六）资产平衡分析及资产负债分析 99（七）不确定性分析 99十八、风险分析及对策 100（一）市场风险分析 100（二） 经营管理风险分析 102（三）金融财务风险分析 102十九、销售前景预测104（一）综合社会效益 104（二）项目前景预测105二十、综述106、总论（一）项目建设背景近几年来，我国城市商业网点建设发展很

4、快，对繁荣市场，满 足消费需求发挥了重要的作用。商业网点是城市物质文明和精神文明 建设的重要窗口，商业网点规划已纳入城市国民经济和社会发展计划 以及城市总体规划，城市商业网点规划作为符合国际规则的政府调控 方式，越来越为城市流通主管部门所重视。商业地产作为第三产业的创新版块，在新一轮的商业发展过程 中，其发展的空间和蕴含的商机都相当巨大。为了与需求拥抱，和市 场同步，近几年来，国內商品销售市场为了适应新形势下消费群体心 理、需求、形式的实际需要，进行了几乎脱胎换骨的变革，这就是商 场从小开间的单一商品、组合商品的销售形式，走向规模化、综合化、 一站式的销售形式。从而应运而生了“商城”、“超市”

5、、“大卖场”等 等。与此同时，随着某某经济的飞跃发展，城市规模和范围的不断扩 长，市民原有的居住形态正在发生改变， 市民的人均支配收入也在不 断增加，因而人们对购物的需求和购物的理念也在同步地不断发生变 化。“生活方便、交通便利、环境舒适、品种齐全、一站式购物、体 验式消费”，现今己成为越来越多的人所向往的购物天堂。因此，以 单开间门面为一家商场的规模形式已难以满足 21世纪人们对商业一 站式集中购物的需求增长。我国政府对“入世”的积极态度，从一定意义上表明，政府要下决心用“以市场换市场”的方针来替代原来的“以市场换技术”和 “以市场换资金”的政策，根据加入世贸总协议，中国将逐步放开商 贸市场

6、，如果把专业市场发展分成为初级阶段、竞争阶段、成熟阶段 的话，目前我国的专业商贸市场行业已进入竞争阶段，竞争方式也由单一竞争转向服务、管理、技术等多方位竞争，经营者的管理水平和 服务内涵都将向高层次延伸。未来二年内，品牌竞争将成为市场竞争 的主体。同时，集中采购，目录销售，物流配送，网络营销等方式将 成为市场的主流营销方式。基于上述背景原因，为满足某某县城市发展的需要，满足城乡 居民对商业发展日益增加的需求，创建某某县新城区，某某房产开发 有限公司经过全面认真的市场调研，对项目区位环境进行反复的分析 比较，根据目前某某县房地产市场现状与发展趋势， 以某某高铁站广 场为依托，结合某某县招商引资优

7、惠政策，决定在某某投资建设“航 母”级商业区一一某某高铁站商业广场， 此项目的建设在某某县商业 房地产市场上占有举足轻重的地位。 依托上述优越条件，本项目的开 发建设将会为某某人民带来不可多得的商机。 同时此项目的开发运作 标志着某某商业房地产开发进入了大盘时代，具有划时代的意义。某某高铁站商业广场在投资商一一上海宏博集团的开发事业中占 有极其重要的地位，其成功运作将使宏博集团的开发规模急剧扩大并 使企业在项目策划、产品创新、操作手段、工程建设、销售推广等方 面的能力得到飞跃式的提高某某高铁站商业广场项目由于自身具有良好的素质，未来的土地 升值潜力较大，其成功运作可为公司带来巨大的现金流量并实

8、现商业 及经营性公建项目的可持续性开发。该项目规划、设计方案已经完成，项目各项前期报建工作也已完 成，项目现场施工已相继开展。（二）项目概况1项目名称：某某高铁站商业广场2、建设地点：某某高铁站站前广场南、北两侧3、建设单位：某某房产开发有限公司4、企业性质：有限责任公司5、经营范围：房产开发、会务及展览服务、组织产品展销6、公司类别：专营公司7、资质等级：房地产开发企业三级资质8、 工程概况：“某某高铁站商业广场”项目占地 83079平方米， 总建筑面积约为14.5万平方米，项目以步行街为主线，沿街 34层， 内部商业主体3层。经估算，工程总投资15293.53万元，每平方米造 价729.8

9、0元，每平方米成本1054.73元。9、资金来源：本项目建设资金来源有四种渠道：开发公司自有 资金2000万元；上海宏博集团及所属子公司融资 6700万元（上海 宏博集团公司投入5000万元，上海宏博集团江苏投资公司投入 800 万元，某某商业城有限公司投入 900万元）；开发商银行商业贷款 3000万元；预售房款3600万元。根据收益计算，投资利润率15.27%, 成本利润率38.17%,销售利润率22.37%计算期内国家税收4968.59 万元。财务分析结果表明，项目的社会效益和经济效益很好。（三）可行性研究报告研究范围根据“某某高铁站商业广场”项目建议书批复及项目规划、设计 方案，本报告

10、工作范围主要是投资环境、房地产市场分析、某某商业 地产市场分析、项目自身素质分析、项目开发建设建议、环境保护、 投资估算与资金筹措、项目经济效益评价、风险分析及对策、销售前 景预测等。（四）研究结论及建议本项目属商业综合房地产开发项目，符合国家城镇开发建设产业政策，开发用地变更及项目建设规划手续已经办理完毕，建设资金目前正常，现场施工有条不紊。针对国家对房地产行业的宏观调控政策、 房地产投资群体对商品用房投资方向的转变、 某某县所处地理位臵及 当地群体的房产投资消费习惯，商业项目建设已走向规模化发展的趋 势，根据某某县商业房地产市场分析预测，项目开发有市场销路。财 务分析结果表明，项目经济效益

11、可行。本项目开发土地为某某开发区 新区，是未来某某的东商业区，对推进某某发展，促进某某开发区产 业结构调整，提高当地居民生活条件，有明显的社会效益。项目建成 后，必将改善某某新区的城市形象，环境效益也将有目共睹。从目前某某房地产市场分析来看，商业用房供需结构性的矛盾还 很突出，建议在下一步方案规划时，对商业用房的功能及开发建设规 模再作进一步的市场调研和边际效益、 规模效益分析，尤其是对面积 较大、总价较高的产品；多层联卖、有效功能分区不详细的产品开发 规模的调研、分析。同时要根据市场供需变化，做出更为准确的市场 定位，调整户型或面积及区域的功能分配，并做好工程建设规划，加 强楼盘营销工作，降

12、低开发建设成本，尽量减少项目风险。总之，由以上分析可以看出，在当前市场情况下，本项目在经济 效益、社会效益和环境效益上都是可行的。（五）主要经济技术指标项目主要经济技术指标序号项目名称单位指标1总用地面积平方米830792总占地面积平方米44608.203总建筑面积平方米145437.504建筑容积率1.755户均面积平方米/套161.606总套数套9007销售均价元/平方米18008建设投资万元101509平方米建安成本元/平方米729.8010项目总投资万元15293.5311平方米成本元/平方米1054.7312销售收入万元2610013营业税及附加万元2093.2214利润总额万元87

13、13.2515所得税万元2875.3716净利润万元5837.8817项目投资回收期年2.518投资利润率（税后）%15.2719资本金利润率%68.6820成本利润率（税后）%38.1721销售利润率（税后）%22.37二、某某宏观市场分析（一）自然状况某某地处苏中平原，东临黄海，与如东接壤，南和如皋毗邻，西通泰兴，并与姜堰市相交，北与东台市相连。东西直线最长71.1公里，南北最宽39.35公里。全县均为平原地带，地形坦荡，河道稠 密。通扬运河、串场河以东为河东地区，是苏北滨海平原的最高处， 为海相沉积物盐碱地区，海拔3.65米。某某属北亚热带海洋季风性 湿润气候区。气候温和，四季分明，气候

14、宜人，冷热适中。日照充足， 雨水充沛，无霜期长。从某某的自然状况来看，某某是适合居住、生活和工作的城市 之一，为某某的房地产开发奠定了基础。（二）三大产业分析2014年某某县完成国内生产总值106.6亿元，财政收入10亿元, 全社会固定资产投资53亿元，同比分别增长14%、18%、30%,城镇 居民人均可支配收入9503元，农民人均纯收入4600元，同比分别增 长12.5%和6.5%,年末居民存款余额122.01亿元，增长16%；2015年经济社会发展的预期调控目标实现国内生产总值117.2亿元，增长10%；财政收入11.8亿元，增长18%；全社会固定资产资产投资 62亿元，增长17%;城镇居

15、民人均可支配收入10453元，农民人均纯 收入5732元，同比分别增长10.0%和12%；城市化水平达到67%；工 业经济运行质量明显提高，2014年实现工业产品销售收入240亿元， 增长23%;工业利润5亿元，增长20%;工农业总产值300亿元，增 长21%;其中工业产值260亿元，增长24%;农业产值40亿元，增 长5% ;坚持新型工业化方向，以项目为抓手，以园区为依托，继续 大力实施工业强县战略，加快工业进程，05年实现工业销售265亿元、 技改投入38亿元，分别增长11.0% 19.5%,二产增加值占国内生产 总值的比重达35.1%;全社会固定资产投资53亿元，增长30%;其中 工业技

16、改投入32亿元，增长60%;第三产业投资额7.8亿元，增长 15%;社会消费品零售总额29亿元，增长60%;自营出口总额9000 万美元，增长20%;实际利用外资7000万美元，增长33%;对外劳 务营业额7600万美元，增长10%;乡镇人均居住面积由80年的15 平方米/人到现在的32平方米/人，城区居民居住面积由80年的11 平方米/人到现在的26平方米/人。2015年实现招商引资到位资金 8500万美元，增长21.0%。最新统计2014年度主要经济指标列表:指标单位产值国内生产总值亿元101.3财政收入亿元9.11全社会固定资产投资总额亿元67.78城区居民人均可支配收入元8119农民人

17、均纯收入元6057自营出口总额万美元14660实际利用外资万美元11087城乡居民储蓄存款余额亿元139.46（三）主力产业分析某某工业基础雄厚，机械、电子、纺织、丝绸闻名全国。其数控“零误差”机床填补了国内空白；“鑫缘”丝绸产品荣获“中国名 牌”称号，填补了某某市空白；全县拥有桑园 18万亩，年产鲜茧34 万担，雄踞全国县（市）第一位；色织业跻身全国四强，拥有无梭织机6000多台套，年出口量居全国前列。现有国家、省级企业集团50多个，外资企业210家，高新技术企业26家，名列某某市之首，亿 元企业42家，居某某市第二位，国家、省级名牌产品 60多个。2015 年又有两个国家“ 863”计划项

18、目落户某某，某某市唯一的省级工程技术研究中心在某某县揭牌。2014年前三季度工业产值突破300亿元， 今年净增100亿元；财政收入突破10亿元，综合实力位居江苏省第 18位。从统计数据不难看出，某某经济呈持续稳定发展态势，成为某 某房地产迅速发展的重要保证；同时，某某经济的发展也为本案提供 了充足的有效的客源。三、投资环境随着江海经济的联动，江北交通的快速发展，苏中地区与上海 等长三角经济发达地区的联系日益紧密， 某某作为苏中地区经济最为 活跃的市县，将充分发挥其独特的交通优势，大力发展道口经济，其 物流、贸易、会展等行业将对周边地区的经济起到巨大的带动作用： 以某某为中心的半小时经济圈内，某

19、某、东台、姜堰、如皋等将直接 受益；一小时经济圈其影响力波及无锡、常州、常熟、泰州、盐城等 地；上海、苏州、湖州、嘉兴、长兴、镇江、扬州、溧阳、淮安、连 云港等地与某某的物流、贸易、会展等行业形成有利互补，共谋发展。苏中旺地魅力某某历史悠久，人文荟萃，环境优美，位于某某、 盐城、泰州三市交接处，地理位臵十分优越。全县总面积1108平方公里，人口 98万。是闻名遐迩的“中国茧丝绸之乡”、“建筑之乡”， 国务院批准的首批沿海开放县，全国首批生态示范县，教育先进县， 科技百强县，普法工作示范县，是全国最安全的地区之一。某某以其 独特的地理位臵和优越的产业结构，成为苏中地区最具发展潜力和优 势的地区。

20、某某工业基础雄厚，机械、电子、纺织、丝绸闻名全国。其数控“零误差”机床填补了国内空白；“鑫缘”丝绸产品荣获“中国名牌” 称号；全县拥有桑园18万亩，年产鲜茧34万担，雄踞全国县（市） 第一位；色织业跻身全国四强，拥有无梭织机6000多台套。现有国家、省级企业集团50多个，外资企业210家，高新技术企业26家, 亿元企业42家，国家、省级名牌产品60多个。2015年又有两个国家“863计划项目落户某某。某某交通便捷，水陆空通达，现已构成空运、铁路、公路、海运、河运立体交通网，1.5小时经济圈半径内，连接包括上海虹桥机场、某某港在内的六个机场、六个港口，是东部沿海及苏中地区重要交通枢纽，由此带来的

21、交通经济效益数以百亿计！铁路：南北向的新长铁路与东西向的宁启铁路在某某交汇，使 某某成为苏中铁路枢纽中心，并连接陇海线、京沪线，某某将成为全 国重要铁路交通枢纽。公路：204、328国道、202省道贯穿全境，城乡公路纵横连网， 建设中的盐通高速和海溧高速在此汇合， 连接上海和盐通高速的苏通 大桥建成后，某某至上海的行程仅为 1.5小时。航运：某某河网密布，水运发达，“通扬运河”、“通榆运河”畅 流其间，连接京杭大运河，通达全国各地。航空：近在咫尺的某某机场已开通至北京、广州、厦门等航线。海运：距国家十大港口之一某某港 70公里，可直通日本、韩国、 香港等国家和地区；距建设中的东方大港洋口港仅

22、30公里，内陆支 线与上海港联运，进出口货物可由此接转世界各地航线。某某高铁站集客运、货运、机务段、军工站、编组站为一体， 是江苏除徐州外最大的二级编组站， 是江苏中部重要的交通枢纽。作 为某某新一轮经济发展浪潮的重点项目，某某高铁站商贸城充分利用 高铁站建设带来的独特交通优势和巨大的潜在商机。四、城市规划前景新编制的某某县域城镇体系规划，根据某某城镇发展现状及各 自的空间格局、功能分工、产业布局和基础设施状况，立足长远和可 持续发展，将某某定位为：全国农业产业化示范区，江苏省轻纺、机 械、电子工业基地，苏中交通枢纽、物流中心，某某市域次中心城市。某某着力构建以县城为核心，交通干线为骨架，“一

23、心一带三区” 的城镇空间结构格局。一心为以一城（县城）两镇（某某镇、城东镇）为中心；一带为沿3 2 8国道和海防公路形成的城镇带，以县城为核心， 沿线主要分布城镇为曲塘、胡集、西场、李堡、角斜和老坝港；三区为东、中、西三个城镇经济区。规划县城为中心城市，李堡、曲塘为中心镇，其它为一般镇。明确某某现状城市化水平36.8%;近期2 0 0 7年城镇人口4 6万人， 城市化水平4 5%;远期2 0 20年城镇人口6 1万人，城市化水平5 8%县城总体规划将某某县城的城市性质确定为苏中交通枢纽， 新兴工业城市。规划到2 0 2 0年，某某县城范围为3 5平方公里， 人口3 0万，界址北起北三环、南至四

24、环路、西至腰庄路、东至高铁 站场。其中北起新华路，南至南三环路，西至永安路，东至宁海路， 为6平方公里的城市中心区。根据东区西园的发展和城市远景规划， 分别确定了7 0平方公里的城市规划用地和14 0平方公里的城市 规划区。加快区域内旧城改造和城中村的改造，重点建好人民中路、 中坝中路、南三环和新世纪广场等四个商业区域中心；旧城、城东、 城西、城南、城北五个居住片区，西部和东南两个工业片区。根据县城总体规划，近期将强势推进南三环、南四环、北二环、 永安路、凤山路、丹凤路、海王路等主干道路建设和城区支路、区间 道路建设。加快五大居住区和城市中心区建设， 高铁站场区域和东湖 生态社区开发。加快实施

25、城市生活污水管网延伸工程、管道燃气覆盖 工程、引江区域供水工程、垃圾处理工程以及公用型车站建设工程。再建一批体量较大、品位较高的标志性建筑，提高某某的知名度。从某某规划定位来看，某某将成为苏中交通枢纽、物流中心以 及某某市域次中心城市。某某区位优势将再度提升。从某某规划思路来看，本案位臵处在某某规划发展方向上。某 某未来城市化水平将有很大提高，为房地产市场的发展提供了有效需 求。五、房地产市场现状（一）全国房地产市场现状2014年中国房地产业持续飞速发展，但已是“强弩之末”，中国 房地产市场周期已经开始从波峰往波谷回落。 为规范房地产市场的有 序发展，国家及相关部门出台了一系列宏观调控措施，

26、对房地产市场 的发展提到了一定的调控和规范作用。 在这一系列宏观调控措施出台 前，消费者购房带有很大的盲目性，在宏观调控以后出现了一段观望 期，现在正在走入理性期。1、回落一一房价涨幅的回落从各城市房地产市场发展状况来看，今年一季度比去年一季度 上涨8%,预计今年二季度比去年二季度上涨 3.1%,说明房价的增幅 在稳步的回落。也有少部分城市房价的绝对值在回落。 房地产正在朝 着国家要求的稳定住房价格的目标前进，正在实现住房价格稳定的目 标。也可以说房地产的软着陆正在进行中。在房价回落的同时投资规模的数字也在明显的回落，03年增长29.9%, 04年下降到了 28.1%, 今年一季度下降到了 2

27、2.2%，投资的增长也在回落，这和国家的目标 是一致的。也可以说房地产的发展态势为宏观经济的软着落创造了条 件，做出了贡献，这也是房地产界引为骄傲的。房地产在2014年出现了供不应求的情况，在投资规模进行控制的同时也比较有效地控制 了需求的规模，使得供求资金有一个非常有效的平衡， 这是房价涨幅 回落的原因。2、回暖一一楼市的回暖在房价涨幅出现稳固回落的同时， 全国的楼市正在逐步的回暖。 在国家宏观调控政策出台前，消费者购房带有很大的盲目性，在宏观 调控以后出现了一段观望期，现在正在走入理性期。为什么会回暖？ 一个就是整个政策。国家是稳定房产价格，而不是打压价格。另一个 就是需求仍然很旺盛。从今

28、年一季度的情况看来，仍然是出现了供求 两旺。全国一季度商品房的竣工面积同比增长17%，销售面积同比增长18.1%，这是楼市回暖的一个标志。3、回归一一理性回归或回归理性通过宏观调控，消费者从观望期走向理性。买房的盲从或者是 激情正在得到克服，人们更加理性。在这个情况下开发商也开始理性 起来，冷清地看待楼市，更好地打造楼盘。通过调控，可以进一步认 识到在社会主义市场经济初级阶段楼市发展的规律性，楼市发展的相 关性，楼市发展的差异性。一个规律性就是楼市和整个宏观经济是匹 配的，因为房地产业是支柱产业，会影响宏观经济的发展。另外就是 相关性。楼市的发展和金融、财税、社会各方面紧密相关。第三方面 是差

29、异性。没有两个一模一样的城市，所以要一个一个地进行分析。 有的城市现在回暖的迹象刚刚有一点， 程度不一样。房价涨得快的地 方、有泡沫的地方可能回暖得慢一些；泡沫少的地方继续保持理性， 波动少一点，回暖快一点。4、回报一一建设和谐地产、回报社会房地产业是国民经济的支柱产业。作为支柱产业，开发商这几 年发展很快，也获得了非常高的利润，应该说房地产是高利润，高风 险的产业。那如何回报社会，现在正是开发商应该讨论的问题。现在 正在提出主流开发商的社会责任感，正在提出和谐地产、和谐社会的 概念，这就是对社会回报的一种表现。对社会最好的回报就是努力提 高性价比，用好产品回报社会，用好的性价比回报消费者。开

30、发商对于产品如何更好的开发，首先要更多地开发节能、省 地型的住宅，绿色住宅应该是发展的主要方向。 开发商应该主动地做 为绿色建筑的营造者，通过努力把楼盘建成更加符合省地，更加符合节能的产品。（二）某某县房地产市场现状2014年某某房屋施工面积197.96万平方米，其中住宅38.81万平 方米，比2013年的施工面积138.41万平方米、住宅38.97万平方米分 别增长43.0% -0.4%；房屋竣工面积133.75万平方米，其中住宅16.48 万平方米，比2013年的竣工面积68.03万平方米，住宅22.52万平方 米分别增长96.6% -26.8%;商品房销售面积23.03万平方米，销售额

31、28547万元，商品房空臵面积4.67万平方米，分别比2013年的14.66 万平方米、17001万元、3.86万平方米增长57.1% 67.9% 21.0%。某某房地产业主要经济指标列表指标2013 年（万平方米）2014 年（万平方米）同比增长（%）施工面积138.41197.9643.0其中：住宅38.9738.81-0.4房屋竣工面积68.03133.7596.6其中：住宅22.5216.48-26.8商品房销售面积14.6623.0357.1商品房销售总额17001万元28547万元67.9商品房空臵面积3.864.6721.01市场特征基本形成以“本地客户为主，居住臵业为主，经济实

32、用为主” 的格局，供求平衡；2014年某某的房地产从2012年的1300元/平方米到目前的2000 元/平方米形成了一个价格的飞跃；在户型面积配比上110平方米至130平方米占整个成交比例的 85%; 0随着生活品质的提高，好房型不断被市场认可，小康型、生态型住宅浮出水面，居民的选择标准越来越高，讲究方便、舒适、周全；投资购房者所占的比重逐步提高，由2001年的0.3%上升到目前 的5%;在仅有的5%的投资型购房者选择中，地段是第一位的，好地段 标志着成熟的商业、完善的配套、充足的人气以及更好的商业机会。2、商品房情况分析与房地产投资额成正比的房地产施工面积大幅度的增长， 近200 万平方米的

33、施工面积预示着在未来几年内房地产市场的火热， 以及不 可避免的产品竞争。某某商品房竣工面积从前几年的增势到今年骤然平和，皆因2013年增势过快，土地的不可复制性抑制其增速，同时和政府相关城 市规划的实施密切相关。2014年某某商品房销售面积比2013年同比增长57.1%,可见某 某房地产市场空间大，对于开发商来说正是进入的大好时机， 但这种 状况预计不会维持太长时间，开发商们应把握住机会。目前某某房地产市场供需两旺，商品房空臵面积有所增加，这 无疑对开发商的产品质量的全面性提出了更高更细的要求。某某商品房价格一路飙升，但从某某的市场容量、经济发展趋 势和消费者市场空间等因素来看，某某的商品房价

34、格应还有一定幅度 的上升空间3、商品房情况数据分析与房地产投资额成正比的房地产施工面积大幅度的增长， 近200 万平方米的施工面积预示着在未来几年内房地产市场的火热， 以及不 可避免的产品竞争。某某商品房竣工面积从前几年的增势到今年骤然平和，皆因2013年增势过快，土地的不可复制性抑制其增速，同时和政府相关城市规划的实施密切相关从上述商品房销售面积走势图可以看出 2014年某某商品房销售 面积比2013年同比增长57.1%可见某某房地产市场空间大，对于开 发商来说正是进入的大好时机，但这种状况预计不会维持太长时间， 开发商们应把握住机会。目前某某房地产市场供需两旺，商品房空臵面积有所增加，这无

35、疑对开发商的产品质量的全面性提出了更高更细的要求。某某商品房价格一路飙升，但从某某的市场容量、经济发展趋 势和消费者市场空间等因素来看，某某的商品房价格应还有一定幅度 的上升空间。4、展望与预测（1） 商品住房进入总量增长期近几年，某某商品住房市场日益繁荣，销售面积逐步增加，商 品住房已进入总量增长延续期。随着某某住房制度改革深入推进，居民的住房观念发生重要转 变。一是脱离了福利分房的羁绊，从被动等待分房转变到主动进入市 场买房；二是生活水平的提高使居民的居住理念提升， 从满足有房住、 住得下，发展到追求住的舒适、住的健康。这种住房观念的重要转变， 成为某某住房商品化体制基本确立的要素， 并使

36、商品住房销售业绩逐 年扩大。预计今后几年某某商品住房销售仍将加快运行速度。(2)房价走势预测2015年某某房价持续上涨的总体趋势不会改变。理由如下：A、土地资源的不可再生性决定房价合理上涨是房地产市场健康 发展的标志之一。而商品住房整体品质的提高，必然带来建筑成本的 增加。从这两点来看，房价上涨是顺理成章之事。B、有效需求的增加，也会促使房价持续上涨。由于城市化进程 加快，外来人口和拆迁户的增加以及居民改善居住条件愿望和经济能 力的同步增长，势必增加对住房的有效需求。C、土地实行招标、挂牌、拍卖与建材涨价对 2015年商品住房 价格会有相对的影响；再有某某房地产市场起步相对较晚，商品房总 体价

37、格偏低。因此，预计某某 2015年“普通商品住房”价格在现有 基础上将有小幅度持续增长的过程。D、 客户的需要是市场的需要同样是开发商的追求。根据我公司取得的润洋花园客户登记资料而进行的电话信息反馈获悉，有效电话回访样本量56个。客户在极度关注重视价格的同时， 对房型合理性、 房型面积、朝向均提出更高的要求，普遍认为115平方米/套135平方米/套最为适宜；居住用房单价在1950元/平方米，主力总价在20 万元人民币上下；商业用房单价在 6000元/平方米，主力总价在75 万元人民币上下。近几年，某某城市建设发展已逐步正轨，除住宅建设之外，商业地产的开发已成为新的亮点， 城市建设的整个发展趋势

38、 与城区的身份愈来愈吻合。某某不仅仅要建设成为适宜人居的城市，同时还要适于交流、创业和发展。同时大量新型的服务行业需要更加 良好的商业平台。因此，商业地产的开发应是下一步的开发重点。城 区居民购房选择首选区域依然是老城区内，这是由对习惯性生活的依 赖所决定的，但不少居民对老城区的环境表示不满，更希望居住于景点宜人、环境优雅、交通和生活便利、商业配套设施齐全的生活小区， 购房者更加关注教育、健康、休闲。5、消费需求分析消费者对价格的接受度有明显提高，目前消费者对价格的承受能力集中在1800-2450元区间，且更集中于2000元左右的价格段，与 当前市场价格的差距在缩小，而去年，消费者的承受能力集

39、中在 1500-2000元之间。与单价接受度相对应，某某消费者对总价的接受 度也有明显提升，接受峰值从去年的15-18万提升到今年的19-28万，20万以上总价的接受比例与去年相比也有明显增加。六、商业用房市场分析（一）商业用房市场现状某某房地产市场上的商铺开发力度不够，某某商铺市场一直没有火起来，投资商铺屈指可数，某某目前仅有的几个大型商铺仅人民 路几家连锁性超市项目，无较具规模、成气候的大型商业布局。商铺 市场走的是传统的作坊式的营业方式。某某商铺市场不温不火，商业 运作不规范等现象严重。六一新政对商业用房市场打击明显， 房产投 资受到空前冲击，因此开发商铺的定位很关键。开发商应该经过缜密

40、 的调查和严格的选址，确定商业物业的最佳开发地段和准确定位， 规 避和降低风险，而不是转嫁风险。开发商不应仅在销售上做文章，更 应考虑到业主或商家的利益。商铺开发的关键是要实现投资价值的最 大化，实现开发商、投资者和经营者多赢的局面。（二）商业用房需求及发展“以人为本，定位准确，功能合理，保本获利，和谐发展”是21世纪对城市商业区的呼唤，也是今后对城市商业区开发建设的要求。 随着某某县城市居民收入的日益增加，物质文化生活水平不断提高， 居住条件的基本完善，居民不在是以前的“乐不思蜀”，而是将眼光 转移到了投资类或臵业投资类房地产产品上。钱存银行不甘心，用于炒股太操心，投资短期房产瞎操心，所以对

41、以前“望尘莫及”的商业 类产品产生了兴趣，同时随着居民投资理性的不断加强， 对商业产品 的功能、品质、科技含量、性价比（含金量）也提出了越来越高的要 求。根据某某城市经济社会的发展，以及商业区今后的发展趋势预测， 这类“精品商业”将有不小的市场消费需求，并将逐步成为居民今后 投资商铺的重要选择条件。主要表现为：1精品商业趋向细分化在商业市场日趋活跃，投资方式多元化的今天，一个商业楼盘吸 引投资者的前提应该是其与众不同的个性和保值增值的有效性，换句话说，商业地产的细分是今后商业地产市场的发展趋势。 对以往商业 地产注重区位、地理位臵、交通便捷程度、商业氛围的同时，对商业 地产从业人员的专业化程度

42、要求也越来越高。市场对规划、设计、功 能分区、营销管理、施工质量的敏感度越来越高。2、商业地产进入品牌角逐时代随着某某商业地产市场的不断发育和竞争的日趋激烈，商业地产 市场“品牌效应”的出现势在必行。在商业地产买方市场的今天，职 业或投资者对于商业地产地关注将越来越具体全面，不仅要求保值增 值、配套齐全、购物环境良好，还要考虑文化品位、今后转让交易余 地以及升值潜力等，这些都是促成品牌商业地产出现的客观环境。 同 时开发商也会逐渐认识品牌在商业地产开发中的作用，加大投资力 度，全面提升楼盘品质，瞄准高品质、规模化、分区明细化商业地产 这一诱人市场。目前在某某商业地产市场上，许多购房者不但注重价

43、 格，还把咨询的重点转移到开发商的实力、 信誉、知名度以及品牌上， 可见商业地产投资者越来越理性，要求也越来越高。3、商业产品投资逐步成为居民的消费热点和投资手段某某是苏中地区的交通要道，但旅游业欠发达，发展物流、会展、 国际商贸业一直是某某经济发展的重点之一。 由于近几年长江三角洲的腾起，某某受到区域经济辐射，经济飞速发展，城市化进程不断加 快，特别是公路、铁路交通的进一步改善和完善，为某某城市经济发 展带来前所未有的机遇。城镇居民收入水平在逐步的提高，随着居民 耐用消费品逐渐饱和的前提下，“一铺养三代”的商业投资理念又被 重新提起，投资商业地产将逐步成为居民消费热点和投资手段。目前某某居民

44、除臵业投资外，有 15%20%的投资者是用于投资保值、增 值或出租，这与某某居民近几年生活水平很快提高不无关系。4、市场需要具有高品质、大影响力的大型购物中心从对某某市场的商业容量上的评价来看，超过半数的商家认为某 某的商业数量不少，但比较零散，缺乏有影响力的商场和购物中心， 其余各有19%的商家选择“数量不多，有些饱和”与“差不多，可以 满足”，但有7%的商家选择“太少了，仍不能满足”。从以上就可以 看出，某某商业容量面临的不是量的问题，而是质的飞跃。某某的商 业市场发展已有相当长的一段时间， 基础可算扎实，但某某的商业项 目的结构还未转变，现今，不应再盲目地增加零散商业面积。而应该 有针对

45、性地集中资源兴建真正对提高某某商业形象起到重要影响的 商业项目。众多品牌商家认为某某的商业项目中缺乏有影响力的商业 与购物中心，这对某某打造新的、高品质、有影响力的商业项目提高 了更高要求。5、市场需要特色而又丰富的商业业态从商家们对某某商业业态和特色的看法中，我们可以了解到60%的商业认为某某商业业态还不够丰富，缺乏商业特色，另有27%的商家选择了业态贫乏的选项。品牌商家们已经认识到现阶段某某商业 业态上寸在明显的不足，有待于将来在业态丰富上、 业态特色上多花 心思，让消费者有更多的选择空间。但业态的不够丰富，也从另一个 侧面反映了品牌商家们看好某某商业业态的提升空间与发展方向。对于他们来说

46、，不够丰富的业态，正好对他们拓展某某市场提供了良好 的契机。（二）当前某某商业地产市场面临的矛盾和问题目前，某某商业地产市场在发展过程中面临着一些深层次的矛盾， 结构性、阶段性、规模性供给过剩的现象突出，市场有效需求不足， 主要表现在以下三个方面：1商业用房空臵率继续上升，消化空臵房压力加大。现在某某商 业用房主要集中在开发区和周边乡镇， 据有关资料统计，某某房地产 开发投资逆市而上，尤其是商业开发面积迅猛增量，同期在售商业面 积已超过30万平方米，待建项目还有20万平方米，一些单差独建、 建设标准低、施工质量差、地段位臵不佳、功能设计不合理的商业用 房空臵率还将进一步增加。2、受某某城市级差

47、、消费观念等因素影响，某某房产投资群体及 自营式商铺购买业主数量相对有限，“肉搏式”市场竞争将打响客源争夺第一战。同时某某商业房地产市场还有待于进一步规范，市场消 费需求的良性循环还要有一个较长的形成过程。3、商场发育整体水平偏低。某某高铁站商业广场开发建设也面临 市场供大于求的矛盾。结构性供给过剩与市场有效需求不足的矛盾十 分突出。尽管某某市场前景良好，居民消费能力进一步提升，但由此 导致本项目的开发有一定的市场风险。七、某某楼市调查本节主要内容有：在售楼盘扫描；潜在对手进入可能扫描；竞争 供应量分析；竞争对手的产品分析（房型、规划、土地价值、综合配 套）；竞争对手的市场定位趋向（区域、目标

48、对象群、时间点）；竞争 对手营销情报收集（广告、价格、SP活动）。（一）某某名品街【楼书效果图】 基本资料：总建筑面积：7900平方米营业用房：78宗营业用房主力房型：80-245平方米/套 居住用房：68套居住用房主力房型：110-240平方米/套居住用房销售均价：2718元/平方米商铺价格：一层20000元/平方米、二层6000元/平方米、三层3000元/平方米交付时间：2016-03开发商：诚烽房地产有限公司建筑设计：上海都市设计院项目地点：江海路、中坝路口名街热线8013522（二）泰华新村占地面积：21120平方米（约32亩）总建筑面积：30000平方米居

49、住用房：188套居住用房户型面积：125-188平方米/套居住用房销售基价：1698元/平方米层差比例：一层基价加18%、二层基价加25%、三层基价加24%、四层基价加16%、五层基价减8%、6层按基价的50%居住用房去化率：85%项目地点：中坝南路28号开发商：某某市泰华房地产开发有限公司售楼电话三）锦绣花园基本资料：项目占地：46086平方米总建筑面积：55390平方米总户数：458户居住用房户型面积：95-150平方米/套主力户型：110-120平方米/户居住用房均价：1780元/平方米已推房源销售率：65%项目地点：某某镇人民东路61号开发商：江苏炜赋集团建

50、设开发有限公司某某分公司售楼电话四）中洋水景基本资料：总建筑面积：27860平方米总户数：218户主力户型：120-140平方米/户居住用房均价：2200元/平方米已推房源销售率：95%项目地点：某某镇草坝南路2号开发商：某某南洋臵业有限公司售楼电话五）润洋花园基本资料：项目占地：38215平方米总建筑面积：49680平方米总户数：368户主力户型：120-140平方米/户居住用房均价：2230元/平方米已推房源销售率：85%项目地点：某某镇江海西路35号开发商：某某润洋臵业开发有限公司售楼电话六）鹏福公寓基本

51、资料：总建筑面积：5162平方米总户数：36户居住用房户型面积：115-145平方米/套主力户型：125-135平方米/户居住用房基价：1680元/平方米层差比例：一层基价加24%、二层基价加26%、三层基价加20%、四层基价加14%、五层基价加21%送六层商铺均价：7500元/平方米 已推房源销售率：65%项目地点：某某镇江海西路镇政府对面开发商：某某地产公司售楼电话七）汽运商铺基本资料：商铺户型面积：120- 295平方米/宗销售价格：一二层整合销售8000元/平方米、三、四、五层整合销售2400元/平方米交付时间：2015年6月开发商：天鑫开发公司/某某汽运集团

52、联合开发地址：204国道和长江路交接处销售电话：2970666 5618629在售楼盘客源总结:消费者对价格的接受度有明显提高，目前消费者对价格的承受能力集中在1800-2450元区间，且更集中于2000元左右的价格段，与 当前市场价格的差距在缩小，而去年，消费者的承受能力集中在 1500-2000元之间。与单价接受度相对应，某某消费者对总价的接受 度也有明显提升，接受峰值从去年的15-18万提升到今年的19-28万，20万以上总价的接受比例与去年相比也有明显增加。八、某某商业现状某某作为某某下属的一个县，经济实力有限，商贸也不够发达 整个县城的商业市场目前可以分成二块：县城商业中心-沿人民中

53、路及其周边专业性市场-基本分布在长江路两侧（一）县城商业中心1、范围：人民中路全段、人民东路西侧靠近中路部分、人民西部靠近中路部分以及宁海南路、中坝中路靠近人民中路部分。2、长度：人民中路大约500米，其余几条路划在商业中心的路长大概只有100-200米3、商业布局：沿路两侧主要是商铺，大部分都是一层、少数为 二层。在人民中路和西路以及人民中路和东路交汇处有几个大型的商 场和超市。另外在人民中路商铺间散布着几个规模稍大一点的商城。4、 主要商场：文峰大世界商场、五星电器（没有开业）、新时代 购物中心、华艺商场、金鹰国际购物中心、农工商超市某某店、文峰 大世界超市、苏中大厦。5、经营业态：沿街商

54、铺和人民中路上几个规模大一点的商城主 要经营服饰和鞋包，此外有极少数商铺经营金银首饰、眼镜、数码产 品和百货。而那几个大型的商场和超市基本都是综合性的， 主要经营 日用百货、服饰、电器等。6、商业体量：这一范围内的沿街商铺的体量大约在 4万平方米左 右，几个大型商场和超市的体量大约 5-6万平方米，总的体量在10 万平方米左右。7、租金与售金：这一范围内的店铺和门面基本都是以出租为主，绝少有出售的。租金的价格一般以一个标准门面30平方米，朝南的一年租金为4.8万元，朝北的一年租金为3.8万元。个别出售的一般 每平方米都在1.5万元以上。&经营档次：这一商业中心范围内基本都是品牌店，以中高档 为

55、主，一般杂牌很难在此立足。经营品牌大多为国内一线品牌，也有 部分国外品牌，但档次不高。几乎没有顶级品牌。9、辐射范围：基本是某某的县域范围，即某某县城和某某所辖的乡 镇和农村，基本辐射不到周边地区。代表商场：某某文峰大世界商场位臵：人民中路2号经营面积：4500平方米开业时间：2000年9月月均营业额：500万元主要经营业态：百货、针纺织品、鞋帽、服装、工艺品、黄金珠宝、五金、交电、食品饮料、儿童快乐堡等点评：某某文峰大世界商场是某某文峰大世界在某某下属的两个 大型营业网点之一，另外一个为某某文峰大世界超市。 在某某是颇具 影响和最具知名度的大型商业网点之一，曾经创造过最高日销售额 300万元

56、、连续10天日商品销售额超百万等某某商业发展史上的最高 纪录。苏中大厦位臵：宁海中路46号经营面积：9480平方米开业时间：1995年1月经营规模：6000万元主要经营业态：食品、百货、黄金珠宝、鞋帽、针纺、服装、家电等点评：苏中大厦虽然不在人民中路核心商业区位臵，但它历史悠 久，在某某地区还是有较大知名度。苏中大厦主楼高九层，集购物、 餐饮、住宿、娱乐于一体，是一所多功能综合性大厦、在某某及周边 乡镇其功能和规模均具有较大影响。大厦虽说是一个门类较齐全的综 合性经营大厦，但它的主要特色在于鞋帽、服装等穿着类。华艺商场位臵：人民中路34号经营面积：4000平方米开业时间：1990年月均营业额：

57、200万元主要经营业态：服装、鞋帽、百货、针纺织品等点评：华艺商场在某某历史非常悠久，至今已有十几年的历史， 所处地理位臵十分优势，就在人民中路的中段、毗邻县人民政府和县 文化馆。但随着周边的一些大型商场的纷纷开业、 在日趋激烈的竞争 条件下，已呈下坡路的趋势，目前基本以服装、鞋帽为主，档次基本 为中档。农工商超市某某店位臵：人民西路1号经营面积：4500平方米开业时间：2012年月均营业额：350万元主要经营业态：日用百货、服装鞋帽、文化用品、针织品、土特产、主副食品、粮油食品、农副产品、五金交电、 电子产品、饮料、冷冻包装食品、糖果、粮油、奶制品、南北货、罐 头、通讯器材、烟酒点评：农工商

58、超市为某某首屈一指的大型综合性超市，是某某老 百姓购买生活用品的首选之地，规模较大、品种齐全，一般的生活用 品在这里基本都可以买到，生意很好。金鹰国际购物中心位臵：人民西路2号经营面积：3000平方米开业时间：2000年月均营业额：250万元主要经营业态：化妆品、百货、首饰、鞋帽、服装、文体用品、家电等点评：金鹰国际购物中心和华艺商场都是某某县华艺商场有限公 司投资建设的，和华艺商场各有侧重，地理位臵也非常优势，处于人 民中路和人民西路交汇的十字路口， 是某某县人流量最大的路口, 经营商品的档次在某某来说还是较高的，一般都是国内较知名的品 牌。代表专卖店:铂金钻石专卖店营业面积：60平方米（两

59、个标准门面）经营状况：生意不错，门面店人流量很大商品档次：较高，在某某地区是最好的金利来某某专营店营业面积：30平方米（一个标准门面）经营状况：生意一般，门面里人流量很少商品档次：全部为金利来的服饰和领带，档次较高美特斯邦威卖店营业面积：60平方米（两个标准门面） 经营状况：生意不错，门面店人流量较大 商品档次：中档，此类品牌店在某某较受欢迎法国皮尔卡丹专卖店营业面积：50平方米（一个标准门面和一个较小门面）经营状况：生意极差，门面里几乎没人，门面玻璃上贴着“店面转让”的告示商品档次：很高，价格也很高，有点超出某某普通老百姓的消费能力兰贵人服饰专卖店营业面积：90平方米（三个标准门面）经营状况

60、：生意很差，门面店人流量不大，正在清仓大处理商品档次：高档，价格也较高，不太受某某普通老百姓的欢迎总结：某某的商业不够发达，基本与某某的经济实力和在某某所有下属县域经济体中排名较后的状况是相适应的， 整个县城范围内能称得上 商圈或商业中心的也就这么一个， 其余基本都是一些沿街的店面，生 意一般、人流也不大。这一商业中心的商业体量大约能占能某某县城 整体商业体量的一半，普通老百姓的日常消费和购物基本都在围绕在 这一范围内。这一商圈的辐射范围基本也就是某某地区， 很难辐射到 周边和其他地区。（二）专业性市场某某的专业性市场，大都分布在长江路两侧。长江路是某某的一 条主干道，连接着204国道和永安路