司法拍卖涉及税费相关政策解读及案例分析

1、司法拍卖涉及税费讲解1不动产交易。涉及买方税费包括：契税、印花税。涉及卖方税费：增值税、土地增值税、个人所得税、企业所得税、印花税、城建税、（地方）教育费附加。2动产交易（机动车、机械设备）。可能涉及的税费包括增值税、印花税、企业所得税、个人所得税、城建税、（地方）教育费附加等。651101 不动产交易涉及的税费买方涉及税费1.契税是以所有权发生转移的不动产为征税对象，向产权承受人征收的一种财产税。江西省契税税率为3%个人购买住房契税优惠税率表住宅契税 90以下 90以上三套及以上（不论面积）首套房二套房首套房二套房1%1%1.5%2%3%买方涉及税费2.印花税按照产权转移数据征收印花税，税率

2、为0.05%优惠政策： 1.对个人销售或购买住房暂免征收印花税。 2.对增值税小规模纳税人、小型微利企业和个体工商户可以在50%的税额幅度内减征资源税、城市维护建设税、房产税、城镇土地使用税、印花税（不含证券交易印花税）、耕地占用税和教育费附加、地方教育附加。执行期限为2022年1月1日至2024年12月31日卖方涉及税费增值税纳税人性质项目情况计税方法税额预缴及计算 不动产所在地 税额计算机构所在地 一般纳税人 2016年4月30日前取得 简易应预缴税款=（含税全价-原价）/（1+5%）*5%应纳税款=（含税全价-原价）/（1+5%）*5%-预缴一般应预缴税款=（含税全价-原价）/（1+9%

3、）*5%应纳税款=（含税全价-原价）/（1+9%）*9%-预缴2016年4月30日前自建 简易应预缴税款=（含税全价-原价）/（1+5%）*5%应纳税款=（含税全价-原价）/（1+5%）*5%-预缴一般应预缴税款=（含税全价-原价）/（1+9%）*5%应纳税款=（含税全价-原价）/（1+9%）*9%-预缴2016年4月30日后取得或自建一般应预缴税款=（含税全价-原价）/（1+9%）*5%应纳税款=（含税全价-原价）/（1+9%）*9%-预缴增值税纳税人性质项目情况计税方法税额预缴及计算 不动产所在地税额计算机构所在地小规模纳税人（个人转让其购买的住房除外） 取得简易 应预缴税款=（含税全价-

4、原价）/（1+5%）*5%应纳税款=（含税全价-原价）/（1+5%）*5%-预缴自建应预缴税款=含税全价/（1+5%）*5%应纳税款=含税全价/（1+5%）*5%-预缴增值税下列项目免征或减征增值税：1.个人销售自建自用住房免征增值税。2.个人将购买不足2年的住房对外销售额，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。土地增值税级数增值额与扣除项目金额的比率税率（%）速算扣除系数（%）1未超过50%的部分3002超过50%，未超过100%的部分4053超过100%，未超过200%的部分50154超过200%的部分6035 土地增值税是以纳税人转让国

5、有土地使用权、地上的建筑物及附着物所取得的增值额为征税对象，依照规定税率征收的一种税。土地增值税四级超率累进税率表土地增值税 应纳税额的计算 土地增值税以纳税人转让房地产取得的增值额为计税依据，按照规定的超率累进税率计算征收。应纳土地增值税税额可按增值额乘以适用的税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的简便方法计算。土地增值税税额=增值额适用税率-扣除项目金额速算扣除数增值额=收入额-扣除项目金额增值率=增值额扣除项目金额100%土地增值税纳税人转让旧房及建筑物的扣除项目金额的确定分三种情况：（一）转让旧房及建筑物能够取得评估价格的 旧房及建筑评估价格，是指转让已使用过的房屋及建筑时，由政府批准

6、设立的房产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。 旧房及建筑评估价格=重置成本价成新度折扣率土地增值税（二）转让旧房及建筑物不能取得评估价格，但能提供购房发票的 1.提供的购房凭据为营改增前取得的营业税发票的，按照发票所载金额（不扣减营业税）并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。2.提供的购房凭据为营改增后取得的增值税普通发票的，按照发票所载价税合计金额从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。3.提供的购房凭据为营改增后取得的增值税专用发票的，按照发票所载不含增值税金额加上不允许抵扣的增值税进项税额之和，从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。土地增值税（三）转让旧房及建

7、筑物不能取得评估价格，也不能提供购房发票的 对转让旧房及建筑物，既没有评估价格，又不能提供购房发票的，税务机关可以根据中华人民共和国税收征收管理法第三十五条的规定，实行核定征收。 江西省土地增值税核定征收率为：转让普通住宅，按5%；转让非普通住宅，按6%；转让非住宅7% 优惠政策：对个人销售住房暂免征收土地增值税。个人所得税 财产转让所得，是指个人转让有价证券、股权、合伙企业中的财产份额、不动产、机器设备、车船以及其他财产取得的所得。财产转让所得适用20%的比例税率。财产转让所得的计税方法：应纳税所得额=每次收入额-财产原值-合理费用应纳税额=应纳税所得额适用税率财产原值的确定：1.建筑物，为

8、建造费或者购进价格以及其他有关税费。2.土地使用权，为取得土地使用权所支付的金额、开发土地的费用以及其他有关费用。合理费用，是指卖出财产时按照规定支付的有关税费。个人所得税 个人通过拍卖市场取得的房屋拍卖收入在计征个人所得税时，其房屋原值应按照纳税人提供的合法、完整、准确的凭证予以扣除；不能提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，统一按转让收入全额的3%计算缴纳个人所得税。优惠政策：对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。印花税 城建税 教育附加及地方教育附加印花税：按照产权转移数据征收印花税，税率为0.05%城市维护建设税、教育附加、

9、地方教育附加 城建税及两附加都属于附加税，以增值税、消费税“两税”实际缴纳的税额之和为计税依据。 城市维护建设税税率如下：（一）纳税人所在地在市区的，税率为7%；（二）纳税人所在地在县城、镇的，税率为5%； （三）纳税人所在地不在市区、县城或者镇的，税率为1%。 教育附加的计征比率为3% 地方教育附加的计征比率为2%印花税 城建税 教育附加及地方教育附加优惠政策： 1.对个人销售或购买住房暂免征收印花税。 2.对增值税小规模纳税人、小型微利企业和个体工商户可以在50%的税额幅度内减征资源税、城市维护建设税、房产税、城镇土地使用税、印花税（不含证券交易印花税）、耕地占用税和教育费附加、地方教育附

10、加。执行期限为2022年1月1日至2024年12月31日02动产交易涉及的税费增值税 一、销售使用过的固定资产计税方法 固定资产是指使用期限超过12个月的机器、机械、运输工具以及其他与生产经营有关的设备、工具、器具等有形动产。 使用过的固定资产是指纳税人根据财务会计制度已经计提折旧的固定资产。增值税 （一）一般纳税人1.一般计税方法：按照13%计征增值税，应纳税额=销项税额-进项税额2.简易计税方法：按照3%减按2%计征增值税，应纳税额=固定资产含税销售额（1+3%）2%增值税 适用简易计税方法的情形：（1）一般纳税人销售自己使用过的属于中华人民共和国增值税暂行条例第十条规定不得抵扣且未抵扣进

11、项税额的固定资产；（2）2008年12月31日以前未纳入扩大增值税抵扣范围试点的纳税人，销售自己使用过的2008年12月31日以前购进或者自制的固定资产；（3）2008年12月31日以前已纳入扩大增值税抵扣范围试点的纳税人，销售自己使用过的在本地区扩大增值税抵扣范围试点以前购进或者自制的固定资产；（4）纳税人购进或者自制固定资产时为小规模纳税人，认定为一般纳税人后销售该固定资产；（5）增值税一般纳税人发生按简易办法征收增值税应税行为，销售其按照规定不得抵扣且未抵扣进项税额的固定资产；（6）一般纳税人销售自己使用过的、纳入营增试点之日前取得的固定资产，按照现行旧货相关增值税政策执行。增值税 （二

12、）小规模纳税人 按照3%减按2%计征增值税 应纳税额=固定资产含税销售额（1+3%）2%增值税 二、销售旧货计税方法 旧货是指进入二次流通领域的具有部分使用价值的货物（含旧汽车、旧摩托车、旧游艇），但不包括自己使用过的物品。一般纳税人和小规模纳税人：均适用3%减按2%简易办法计税，应纳税额=固定资产含税销售额（1+3%）2%城建税、教育附加、地方教育附加 城建税及两附加都属于附加税，以增值税、消费税“两税”实际缴纳的税额之和为计税依据。 城市维护建设税税率如下： （一）纳税人所在地在市区的，税率为7%； （二）纳税人所在地在县城、镇的，税率为5%； （三）纳税人所在地不在市区、县城或者镇的，税

13、率为1%。 教育附加的计征比率为3% 地方教育附加的计征比率为2%印花税、个人所得税 印花税：按照购销合同征收印花税，税率为0.03%个人所得税：财产转让所得，是指个人转让有价证券、股权、合伙企业中的财产份额、不动产、机器设备、车船以及其他财产取得的所得。财产转让所得适用20%的比例税率。财产转让所得的计税方法：应纳税所得额=每次收入额-财产原值-合理费用应纳税额=应纳税所得额适用税率财产原值的确定：机器设备、车船，为购进价格、运输费、安装费，以及其他有关费用。 优惠政策：财政部 税务总局关于进一步实施小微企业“六税两费”减免政策的公告（财政部 税务总局公告2022年第10号）第一条：对增值税

14、小规模纳税人、小型微利企业和个体工商户可以在50%的税额幅度内减征资源税、城市维护建设税、房产税、城镇土地使用税、印花税（不含证券交易印花税）、耕地占用税和教育费附加、地方教育附加。执行期限为2022年1月1日至2024年12月31日。 案例 案例1：王某有一套住房被拍卖，该住房面积为89平方米，该套房屋购买已满五年且是家庭唯一生活用房，李某拍下该套住房，拍卖成交价格为100万元，是李某的第二套住房。王某和李某需要缴纳哪些税费？李某需缴纳税费：契税：1001%=1万元印花税：0元，对个人销售或购买住房暂免征收印花税。王某需缴纳税费：增值税：0元，个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免

15、征增值税。城建税及两附加：0元。个人所得税：0元，对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。印花税：0元，对个人销售或购买住房暂免征收印花税。案例 案例2：王某有一套住房被拍卖，该住房面积为135平方米，购买未满两年，无法提供原始购房凭证，李某拍下该套住房，拍卖成交价格为105万元。李某需缴纳税费：（1）假如该套房为李某的首套房，契税=105（1+5%）1.5%=1.5万元（2）假如该套房为李某的二套房，契税=105（1+5%）2%=2万元（3）假如该套房为李某的三套房及以上，契税=105（1+5%）3%=3万元印花税：0元，对个人销售或购买住房暂免征收印花税。王某需缴纳税费：增值税=105（1+5%）5%=5万元城建税=57%2=0.175万元教育附加=53%2=0.075万元地方教育附加=52%2=0.05万元个人所得税：105（1+5%）3%=3万元印花税：0元，对个人销售或购买住房暂免征收印花税。案例 案例3：王某有一间店铺被拍卖，不能提供完整、准确的房屋原值凭证，拍卖成交价格为105万元。买方需缴纳税费：契税=105（1+5%）3%=3万元