不动产评估习题_201203[1](共19页)

1、不动产评估(pn )复习(fx)思考题单项选择题单项选择题答案（ ）就是将估价对象与近期内已发生交易的类似不动产进行比较，对这些类似不动产的成交价格进行适当的修正，以此作为估价对象在估价时点的客观合理价格的估价方法。A市场比较法C成本法B收益法D假设开发法A（ ）是指求取估价对象在估价时点时的重置价格或重建价格，然后扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。A.假设开发法 B.市场比较法C.成本法 D.收益法C.（ ）指某特定时期某种不动产在市场上的平均水平价格，是该类不动产大量成交价格的统计结果，反映该类不动产在此时期内的平均价格水平。A.公开市场价值 B.理论价格 C.市场价格

2、 D.评估价格C（ ）是表示合理经济行为的基本原理，它广泛应用于经济活动中，也是市场比较法的理论依据。A.预期原理 B.替代原理 C.生产费用价值论 D.边际效用原理B不动产的（ ）使得不动产之间不能实现完全替代，每一宗不动产的价格都存在差异，因此不动产市场是一个非完全竞争的市场。A.个别性 B.不可移动性C.用途多样性 D.权益受限性A.不动产的（ ）是不动产的一般性质，是针对不动产价值变化的总体趋势而言的，不排除不动产价值随社会经济发展的波动而波动，也不排除人为造成的市场动荡和外部负效应所引起的不动产贬值。A.用途多样性B.涉及广泛性C.保值增值性D.权益受限性C不动产的基本特征是（ ），

3、它是由土地的自然特性所决定的，因此，不动产特性主要取决于土地特性。A不可移动性B耐久性C个别性D数量有限性A不动产估价应遵循一些基本原则，例如：估价时要求不动产估价对象必须是经过国家法律法规确认和保护的不动产，这一要求即符合（ ）。A合法性原则 B最有效使用原则C估价期日原则D替代原则A成本法所采用的“成本”是不动产重新建造时的完全价格，即指（ ）。A.现在成本 B.过去成本 C.实际成本 D.经济成本D估价技术报告一般包括的内容有：介绍估价对象的区位、实物和权益状况、分析影响估价对象价值的各种因素、说明估价的思路和采用的方法及其理由、说明估价的测算过程，参数选择以及（ ）。A估价原则B.估价

4、方法C.估价人员D.估价结果及其确定的理由D估价期日是决定估价对象不动产估价额的基准日期，通常以年、月、日表示，如估价期日为2001年6月30日是指（ ）。A某估价对象不动产价格是2001年6月30日这一时点的价格B可比实例不动产价格是2001年6月30日这一时点的价格C在2001年6月30日开始对某不动产的价格评估D在2001年6月30日完成对某不动产的价格评估A基准地价系数修正法是在短时间内评估多宗土地或大量土地价格的一种估价方法，其估价精度与（ ）密切相关。A.基准地价及宗地价格修正系数体系B.市场交易资料是否充分C.不动产未来每年的预期客观纯收益D.估算土地开发成本费用的数额A基准地价

5、系数修正法是在短时间内评估多宗土地或大量土地价格的一种估价方法，它适用于（ ）。A.工业用地的价格评估B.市场交易活跃，交易实例充足的不动产价格评估C.具备基准地价及宗地价格修正系数体系成果的城镇的土地价格评估D.有收益或有潜在收益的不动产的价格评估C基准地价系数修正法是宗地价格的一种评估方法。它是利用基准地价评估成果，在比较的基础上，对基准地价进行修正，从而求取估价对象宗地于估价期日价格的方法。该方法的理论依据是（）。A.替代原理 B.预期收益原理C.供求原则 D.收益分配原则A.技术路线的错误主要是指估价报告撰写中的（ ）。比如说，不动产整体评估，只采用土地估价的技术路线或房屋估价的技术路

6、线均是错误的，它应当采用不动产整体估价的技术路线或采用土地或房屋分别估价加和的技术路线。A方法运用错误C技术思路错误B参数确定错误D报告整体格式错误C技术路线的错误主要是指估价报告撰写中的（ ）。比如说，不动产整体评估，只采用土地估价的技术路线或房屋估价的技术路线均是错误的，它应当采用不动产整体估价的技术路线或采用土地或房屋分别估价加和的技术路线。A.方法运用错误 B.参数确定错误C.技术思路错误 D.报告整体格式错误C.假设开发法有动态和静态两种计算公式。所谓动态和静态之分，主要是是否考虑了（ ）。A利息因素B.资金的时间价值C投资利润D.税收费用B假设开发法有动态和静态两种计算公式。所谓动

7、态和静态之分，主要是是否考虑了（ ）。A.利息因素 B.资金的时间价值 C.投资利润 D.税收费用B收益法是将待估不动产未来每年的预期客观纯收益以一定的资本化率统一折算到估价期日现值的一种估价方法。采用收益法测算出的价格通常称为（ ）。A市场价格C收益价格B比准价格D成本价格C收益法是以求取不动产纯收益为途径评估不动产价值的一种方法，它只适用于（ ）。A有收益或有潜在收益的不动产的价格评估B无收益的不动产的价格评估C交易型不动产的价格评估D很少发生交易的不动产的价格评估A收益法中需要用资本化率将预期纯收益转化为不动产价格，那么，资本化率的实质是（ ）。A.将纯收益转换为价格的比率B.纯收益与价

8、格的比率C.社会平均资金利润率D.一种资本投资的收益率D通过求取估价对象在估价时点时的重置价格或重建价格，然后扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格的方法是（ ）。A.假设开发法 B.基准地价系数修正法 C.成本法 D.路线价法C下列选项中，适用于用市场比较法进行价格评估的是（ ）。A.古建筑 B.学校 C.纪念馆 D.不动产的租金D依据某类不动产价格的历史资料和数据将其按时间顺序排列成时间序列，运用一定的数学方法，预测其价格的变化趋势，从而进行类推或延伸，作出对这类不动产价格在估价期日的推测与判断，估算出这类不动产价格的方法是（ ）。A.路线价法 B.长期趋势法 C.高层建筑地价分摊法 D

9、.基准地价系数修正法B由于消费观念变更、规划设计更新、技术进步等原因导致建筑物的功能相对残缺、落后和不适用，从而造成的价值减损称为（ ）。A功能折旧C经济折旧B物质折旧D有形损耗A运用市场比较法估价，在选取可比实例时，应根据估价对象状况和估价目的，从搜集的交易实例中选择（）个以上的可比实例。A.6 B.5 C.4 D.3D运用收益法评估不动产的价格，需要确定不动产预期产生的总收益和总费用，从而计算纯收益。可直接应用于估价中的总收益是（ ）。A.实际收益 B.客观收益 C.有形收益 D.无形收益B在估算开发完成后不动产的正常交易价格的基础上，扣除未来不动产正常的开发成本、利息、利润、税收等费用后

10、，以剩余之数来确定估价对象不动产价格的方法是（ ）。A.假设开发法 B.基准地价系数修正法 C.路线价法 D.长期趋势法A最佳使用原则运用于不动产估价，必须体现三点，即最佳用途、最佳规模和（ ）。A最佳效益 B最佳价格 C最佳状态 D最佳交易C多项选择题（错选不给分，漏选酌情(zhuqng)给分。）多项选择题答案不动产估价人员必须具备相应的基本素质，包括（ ）。A.政治思想素质 B.社交素质 C.执业素质 D.伦理素质E.身体素质CD不动产价格按价格的形成形式分类可以分为（ ）。A.成交价格 B.市场价格 C.理论价格 D.买卖价格 E.租赁价格ABC不动产是实物与权益的结合。其中不动产实物包

11、括（ ）。A土地B建筑物C其他附着物D土地和建筑物组成的整体E机器设备AB C D 不动产作为一种财产，体现的是人们之间的社会关系和经济关系，使它同时表现出一些特殊的社会经济特性，主要有（ ）。A用途多样性B.个别性C涉及广泛性D.权益受限性E难以变现性ACDE成本法的实质是通过对估价对象不动产的各组成部分的市场价格的估算，最终确定估价对象整体的市场价格。成本法适用于（ ）。A不动产市场不活跃、缺乏市场交易实例的区域B既无收益又很少进入市场交易的不动产C工业用地的价格评估D全新或基本全新的不动产价格评估E使用时间较长且新旧程度难以判断的不动产的价格评估ABCD 成本法所采用的“成本”是具有特定

12、含义的成本。具体表现为：（ ）。A.是一种经济成本 B.是估价时点的价格 C.是指开发商所付出的成本D.是消费者的成本 E.是实际成本ABD估价报告应全面、公正、客观、准确地记述估价过程和结论。因此，在撰写过程中要避免发生哪些错误（ ）。A技术路线错误B方法运用错误C参数确定错误D报告格式错误E文字表述等其它常见错误ABCDE 估价上的折旧是各种原因所造成的价值损失,是建筑物在估价时点时的市场价值与其重新构建价格之间的差额。在实际估价中，考虑建筑物的折旧包括（ ）。A.会计规定的折旧 B.税法规定的折旧 C.物质折旧 D.功能折旧 E.经济折旧CDE基准地价是指在宗地估价的基础上，评估出的各个

13、级别或各个区域土地的平均价格。基准地价具有的特点是（ ）。A.它是一种区域性的价格 B.是一种分用途的价格C.是一种平均价格 D.是一种控制性的价格E.是无限年期的价格ABCD进行交易情况修正是排除交易行为中的一些特殊因素所造成的可比实例成交价格偏差，将其成交价格修正为正常价格。交易行为中的特殊因素有（ ）。A.对市场行情缺乏了解的交易 B.急于出售情况下的交易 C.特殊交易方式下的交易 D.有利害关系人之间的交易E.有税费负担的交易ABCD可用成本法进行估价的不动产有（ ）。A.市场交易活跃、交易实例充足的不动产B.既无收益又很少进入交易的不动产C.工业用地的价格评估D.商业用地的价格评估E

14、.住宅用地的价格评估BC利用假设开发法评估不动产价格，首先需要调查待估不动产的基本情况，主要包括（ ）。A弄清不动产最佳开发利用方式B弄清政府的规划限制C弄清土地权利状况D弄清开发经营期E弄清不动产的自然状况BCE 区域因素是指反映不动产所在区域的特征并对不动产价格产生影响的因素，下列影响不动产价格的的因素中，属于区域因素的有（ ）。A.繁华程度 B.交通便捷程度C.基础设施完备程度 D.土地平整程度E.环境ABE适用于评估新建不动产价格的成本法基本公式是（ ）。A新建不动产的价格购置土地价格建造建筑物价格B新建不动产的价格（土地取得费土地开发费税费投资利息投资利润土地增值收益）修正系数建造建

15、筑物价格C新建不动产价格土地的重新取得价格或重新开发成本建筑物的重新构建价格建筑物的折旧D新建不动产的价格（土地取得费土地开发费税费投资利息投资利润土地增值收益）修正系数E新建不动产的价格（土地取得费土地开发费税费投资利息投资利润土地增值收益）修正系数建造建筑物的直接成本建造建筑物的间接成本建造建筑物的正常利润ABE收益性不动产指能直接取得市场租金或其他经济收益的不动产，下列不动产属于收益性不动产的是（ ）。A.商用不动产 B.经营型办公不动产C.仓储用途不动产 D.教堂E.寺庙ABC一份完整的估价报告通常由封面、目录、指委托函、（ ）及附件等部分组成。A.估价师声明 B.估价报告编号C.估价

16、结果报告 D.估价技术报告E.估价的假设和限制条件ACDE影响不动产价格的社会因素指生活状态、人文、心理状况和一般社会行为等。下列选项属于社会因素的是（ ）。A.人口状况 B.心理因素 C.城市化及公共设施条件 D.国际化状况 E.城市交通体系状况ABC运用成本法进行不动产价格评估，经常发生的方法运用错误有（）。A.比较实例选择有误 B.条件说目标和前面表述不一致 C.参数选择有误 D.成本项目确定错误 E.所选的比较因素不能反映待估不动产的特点CD运用假设开发法评估不动产价格，需要估算开发成本费用及利税包括（ ）。A.开发建筑承包费 B.专业费用 C.不可预见费 D.投资利息E.税金及开发商

17、合理利润ABCDE运用假设开发法评估不动产价格需要经过以下（ ）步骤来求取估价对象价格。A调查待估不动产基本情况B选择最佳的开发利用方式C估计开发经营期D预测开发完成后不动产总价格E估算成本费用及利税ABCDE 运用市场比较法的估价过程中，建立价格可比基础具体包括以下（ ）内容。A.统一付款方式 B.统一币种和货币单位 C.统一面积内涵 D.统一面积单位 E.统一采用单价ABCDE运用市场比较法进行不动产价格评估，经常发生的方法运用错误有（ ）。A比较实例选择有误B.条件说明表和前面表述不一致C总收益计算有误D.成本项目确定错误E所选的比较因素不能反映待估不动产的特点ABE 运用市场比较法进行

18、不动产价格评估，经常发生的方法运用错误有（）。A.比较实例选择有误 B.条件说明表和前面因素描述不一致 C.总收益计算有误 D.成本项目确定错误E.所选的比较因素不能反映待估不动产的特点ABE运用市场比较法评估不动产的价格需搜集和选择较多的可比实例，选取可比实例时应符合下列要求（ ）。A区位相同或类似 B用途相同 C建筑结构相同 D权利性质相同 E交易类型相同ABCDE在估价过程中，确定估价结果后应撰写估价报告，估价报告应达到（ ）要求。A.特殊性 B.全面性 C.公正性 D.准确性 E.概括性BCDE在收益法中，资本化率的大小，对于估价结果有很大的影响，因此，如何选取资本化率是很重要的问题。

19、一般地，我国不动产估价业中求取资本化率的方法是（ ）。A.实际经验法 B.市场提取法C.安全利率加风险调整值法 D.复合投资收益率法E.投资收益率排序插入法ABCDE判断题判断题答案按剩余技术分摊高层建筑地价，是以各方拥有的房地价值占高层建筑房地总价值的比例作为其占有的土地份额，享有或承担该份额相应的权利和义务。错不动产的主要特征表现在不能移动，或虽能移动，但移动后会破坏它的完整性、使用价值及功能，或者会带来明显的经济损失。对不动产估价的估价期日原则要求明确不动产估价的期日，即不动产估价工作结束的日期。错不动产价格是由不动产的有用性、稀缺性和有需求性三者相互作用而形成的。对不动产实际上是实物与

20、权益的结合。其中，实物部分包括土地、建筑物、其他附着物以及由土地和建筑物组成的整体（含附着物）；权益部分包括法律规定的各种权能。错长期趋势法适用于预测不动产的未来价格总体水平及其走势，可用于不动产价格发展趋势或潜力的比较，也可以用来评估某宗不动产的现时价格。错成本法的实质是通过估价对象不动产的各组成部分的市场价格的估算，最终确定估价对象整体的市场价格。正确成本法评估的价格是一种“积算价格”，考虑了不动产的效用、价值及市场需求等情况。错成本法中的成本是开发商或承建商所付出的成本，而不是指消费者所付出的成本。错从估价对象来看，市场比较法主要适用于交易性不动产的价格评估，如古建筑、教堂、学校等。错从

21、估价目的和估价结果的形式看，市场比较法除了可以用于评估不动产价格外，还可以用于评估不动产的租金，也可应用于其它方法中有关参数的求取。对当建筑物的经济寿命小于土地使用权年限时，应按建筑物的经济寿命计算折旧。当建筑物的经济寿命大于土地使用权年限时，应按土地使用权年限计算折旧。错对于建筑物耐用年限长于土地使用年限的，根据建筑物耐用年限确定未来可获收益的年限，选用有限年的收益法计算公式求取收益价格。错对于建筑物耐用年限短于土地使用年限时，先根据建筑物耐用年限确定未来可获收益的年限，选用有限年的收益法计算公式，净收益中不应扣除建筑物的折旧和土地取得费用的摊销；然后再加上土地使用权年限超出建筑物耐用年限的

22、土地剩余使用年限价值的现值。对房地产估价规范要求市场比较法中交易情况、交易日期、区域因素和个别因素的修正，每项修正对可比实例成交价格的调整不得超过20，综合调整不得超过30。对基准地价是国家调控土地市场的一种价格，也是一种市场价格。错基准地价是指在宗地估价的基础上，评估出的各个级别或各个区域土地的平均价格。所以，基准地价不是一种宗地价格，而是区域性的价格。正确假设开发法除了对不动产价格进行评估外，该方法还可应用于不动产投资决策分析。对坚持不动产估价的预期收益原则要求不动产估价人员必须对价格的形成因素认真分析，并对不动产未来的客观、合理的预期收益进行科学的测算，尤其是在收益法、假设开发法中有关不

23、动产收益的确定上。对建筑物的自然寿命是指建筑物从建成之日起到不堪使用时的年数，经济寿命是指建筑物从建成之日起到预期产生的收入开始小于运营费用的持续期。建筑物的经济寿命长于其自然寿命。错交易情况修正是将可比实例不动产在其区域条件下的价格调整为在估价对象不动产区域条件下的价格。错交易情况修正是排除交易行为中的一些特殊因素所造成的可比实例成交价格偏差，将其成交价格修正为正常价格。对可比实例的成交价格应为正常价格，或可修正为正常价格。所谓正常价格是指在公开的不动产市场上，交易双方均充分了解市场信息，以平等自愿的方式达成的交易价格。错路线价法的前提条件是由可供使用的科学合理的深度指数表和其他各种修正率；

24、有完善的城市规划和系统完整的街道；土地排列比较整齐。对路线价法适用于市街地，主要适用于商业繁华区域土地价格的估算，对道路系统完整、道路两旁的宗地排列整齐的区域和城市，效果更佳。对社会因素主要是指社会状态、人文、心理状况和经济发展状况等对不动产价格的影响因素。错市场比较法的适用条件是要有充足的市场交易资料，且比较实例与估价对象具有相关性和替代性。对收益法评估结果的准确度，取决于不动产纯收益和收益率确定的准确度。对收益法是以求取不动产纯收益为途径评估不动产价值的一种方法，它适用于有收益或有潜在收益的不动产估价，由于它具有理论依据而应用很广，也适用于无收益的不动产估价。错收益法中采用的资本化率，等同

25、于与获取估价对象不动产所产生的纯收益具有同等风险的资本的收益率。对收益类不动产指能直接或间接取得市场租金或其他经济收益的不动产。错所谓资本化率，简单地说是纯收益与价格的比率。错通常选取多个可行的资本化率，计算得到几个收益价格，对它们与其他估价方法的估价结果进行比较分析，最终确定可能的价格，做为收益法测算的估价价格。对土地的自然特性包括不可移动性、耐久性、个别性、用途多样性。错物质折旧是指由于消费观念变更、规划设计更新、技术进步等原因导致建筑物在功能方面的相对残缺、落后和不适用所造成的价值损失。错影响不动产价格的经济因素主要是指经济法制状况、储蓄、消费、投资水平、财政收支及金融状况、物价、居民实

26、际收入、国际经济政治状况等。错影响不动产价格的一般因素指对不动产价格水平高低及其变动具有普遍性和一般性影响的因素，包括社会因素、经济因素和制度因素。对运用长期趋势法对不动产估价的前提是具有足够的和真实的不动产价格资料和数据，越是近期的数据，预测的结果越准确。错运用假设开发法估价的效果如何，除了对假设开发法本身的运用技巧掌握得如何外，还要有一个良好的社会经济环境。对运用假设开发法估价的效果如何，除了取决于对假设开发法本身的运用技巧掌握得如何外，还要有一个良好的社会经济环境。对运用市场比较法，比较实例与估价对象不动产的相关程度越高，替代性越强，评估结果越好。对在确定不动产客观总收益时既要考虑其产生

27、的有形收益，还要考虑其带来的无形收益。对在我国，单项房屋估价主要采用房地产估价报告的规范格式。不动产整体估价和单项土地估价主要采用土地估价的规范格式。错重建价格是指采用估价时点时的建筑材料、建筑构配件、设备和建筑技术等，按照估价时点时的价格水平，重新建造与估价对象建筑物具有同等效用的新建筑物的正常价格。错重新构建价格是个别企业或个人的实际耗费，因此是实际成本。错重新构建价格是指企业或个人的实际耗费，而是社会一般的公平耗费，即实际成本。错重置价格和重建价格是不同的。从理论上讲，采用重置价格来评估不动产的价格更为合理，但在实际中，采用重建价格进行评估。错计算题计算题答案1为评估某写字楼的价格，在该

28、写字楼附近地区调查选取了A、B、C三宗类似写字楼的交易实例作为可比实例，有关资料如下表：可比实例A可比实例B可比实例C成交价格（元m）成交日期交易情况区域因素个别因素50002004年1月31日20152002004年3月31日03249002004年7月31日301上表交易情况比较中，正（负）值表示可比实例成交价格高（低）于其正常价格的幅度；区域因素和个别因素比较中，正（负）值表示可比实例的相应因素优（劣）于估价对象的幅度。从2004年1月1日至2004年6月30日该类写字楼的市场价格基本不变，以后月均递减1。试利用上述资料估算该写字楼2004年10月30日的正常单价（如需计算平均值，采用简

29、单算术平均法）。解题步骤：估算写字楼于2004年10月30日的正常价格如下（1）采用直接比较修正法连乘形式的公式进行评估。（2）求出各可比实例的比准价格：比准价格A5000（11）44756.37元m2比准价格B5200（11）44948.58元m2比准价格C4900（11）34852.98元m2（3）计算评估结果 若将上述三个结果的简单算术平均值作为估价结果，则有：估价对象价格（4756.374948.584852.98）34852.64元m22某房地产建成于2000年12月30日，此后收益年限为50年；2001年12月30日至2004年12月30日分别获得纯收益80、85、90、95万元；

30、预计2005年12月30日至2007年12月30日要分别获得纯收益95、92、94万元，从2008年12月30日起每年可获得的纯收益将稳定在95万元；购买该类房地产通常可得到银行70的抵押贷款，抵押贷款的年利率为6，自有资本要求的收益率为10。试利用上述资料估算该房地产2004年12月30日的收益价格。解题步骤如下：（1）该房地产为有收益不动产，适宜用收益法进行价格评估。（2）计算公式为纯收益在前若干年有变化且收益年限是有限年期的情况，公式为：（3）用复合投资法计算资本化率：R70630107.2（4）估算房地产2004年12月30日的收益价格，则该日期后产生的预期收益为2005年12月30日

31、及以后的预期纯收益，到估价期日收益年限已过4年，剩余收益年限为46年，则：收益价格V95（17.2）92（17.2）294（17.2）31262.47元3某工业区的出让年限为50年，该工业区的征地、拆迁、青苗补偿费及安置补助费为4500万元km，征地中发生的其他费用为3000万元km，土地开发费为2亿元km。当地银行的年贷款利率为12，征地完成后，土地开发周期为两年，第一年土地开发费占全部土地开发费的14，每年投资资金为均匀投入，投资回报率为25，土地增值收益率为5，试计算该区域50年期的工业用地的单位面积地价。解：根据题意采用成本法进行评估，步骤如下：（1）计算土地取得费为：（4500300

32、0）10410675元m2（2）计算土地开发费为：2108106200元m2（3）计算投资利息：投资包括土地取得费和土地开发费，土地取得费利息的计息期为2年，土地开发费又分两部分，其中25为第一年投人，计息期为1.5年；另外75在第二年投人，计息期为0.5年，因此投资利息为：75（112）212000.25（112）1.512000.75（112）0.5137.09元m2（4）计算投资利润：（75200）2568.75元m2（5）土地增值收益：（7520037.0968.75）0.05=19.04元m2（6）则土地价格7520037.0968.7519.04399.88元m2因此，采用成本法估

33、算出的该区域工业用地的单位面积价格为399.88元m2。4某公司于2000年11月以出让方式取得一面积为500m的地块，50年土地使用权，并于2001年11月建成一建筑面积为450m的建筑物，建筑物全部出租。已知当地同类建筑物出租租金按建筑面积算一般为每月30元m，每年支付的土地税及房产税按建筑面积算为20元m，支付的管理费为同类建筑物租金的5，年维修费为重置价格的3，年保险费为重置价格的0.3。目前该建筑物重置价格为1500元m，残值率为零，土地及房屋还原利率分别为5和6。试求该地块在2004年11月的土地使用权价格。解：估价过程如下（1）待估不动产出租为有效益的不动产，适宜于采用收益法评估

34、该地块的价格。（2）计算总收益：同类建筑物出租租金30元m2，则年总收益3045012162000（元）（3）计算出租年总费用 总费用包括以下几项：年管理费16200058100元年维修费15004503%20250元年保险费15004500.3%=2025元年税费20450=9000元 小计 共39375元（4）计算房屋纯收益计算房屋折旧：年折旧费房屋重置价格房屋可使用年限15004504913775.51元计算房屋现值房屋重置价格年折旧额已使用年限 150045013775.513633673.47房屋纯收益633673.47638020.41元 （5）计算土地年纯收益不动产总收益不动产总

35、费用房屋纯收益1620003937538020.4184604.59元（6）估算2004年11月的土地使用权价格，由于待估宗地于2000年11月以出让方式获得50年使用权，估价期日剩余使用年限为46年。收益价格1512735.70元5某房地产的土地面积1000m，建筑面积2000m。土地于1999年10月1日通过有偿出让方式获得，使用权年限为50年，当时的单价为1000元m；建筑物的结构为钢筋混凝土，于2000年10月1日竣工投入使用，当时的建筑造价按建筑面积算为800元m。2004年10月1日与该房地产的地段和用途相同、使用权年限为50年的土地的单价为1100元m；该类房屋的重置价格（含使用

36、权年限为50年的土地价格）按建筑面积算为2000元m。估计该类建筑物的残值为零。试利用上述资料估算该房地产2004年10月1日的总价。解：根据所给资料判断，用成本法估算该房地产的总价。估价公式是：旧有不动产价格土地的重新取得价格或重新开发成本建筑物的重新构建价格建筑物的折旧（1）求取土地现值110010001100000元（2）建筑物的重新构建价格2000200011000002900000元（3）建筑物的折旧：采用直线法计算折旧，计算折旧的经济寿命为50149年折旧总额2900000449236734.69元（4）估价对象的积算价格为11000002900000236734.69376326

37、5.31元6.某公司于2001年12月以出让方式取得一面积为500m2的地块，50年土地使用权，并于2002年12月建成一建筑面积为1350 m2的建筑物，当时建筑造价为1300元/m2，目前建筑物全部出租，每月实收租金28元/m2。已知当地同类建筑物出租租金按建筑面积算一般为每月30元/m2，每年支付的土地税及房产税按建筑面积算为20元/m2，支付的管理费为同类建筑物租金的5，年维修费为重置价格的3，年保险费为重置价格的0.3。目前该建筑物重置价格为1500元/m2，残值率为零，土地及房屋资本化率分别为5和6。试求该地块在2005年12月的土地使用权价格。（20分）解：估价过程如下（1）待估

38、不动产出租为有效益的不动产，适宜于采用收益法评估该地块的价格。（2）计算年总收益：同类建筑物出租租金30元/m2，则年总收益30135012486000（元）（3）计算出租年总费用 总费用包括以下几项：年管理费486000524300元年维修费150013503%60750元年保险费150013500.3%=6075元年税费201350=27000元 小计 共118125元（4）计算房屋纯收益计算房屋折旧：年折旧费房屋重置价格房屋可使用年限150013504941326.53元计算房屋现值房屋重置价格年折旧额已使用年限 1500135041326.5331901020.41房屋纯收益19010

39、20.416114061.22元 （5）计算土地年纯收益不动产总收益不动产总费用房屋纯收益486000118125114061.22253813.78元（6）估算2005年12月的土地使用权价格，由于待估宗地于2001年12月以出让方式获得50年使用权，估价期日剩余使用年限为46年。收益价格4538207.26元7.为评估某写字楼的价格，在该写字楼附近地区调查选取了A、B、C三宗类似写字楼的交易实例作为可比实例，有关资料如下表：可比实例A 可比实例B可比实例C成交价格（元m2）成交日期交易情况区域因素个别因素60002005年1月31日02362002005年3月31日30259002005年

40、7月31日012上表交易情况比较中，正（负）值表示可比实例成交价格高（低）于其正常价格的幅度；区域因素和个别因素比较中，正（负）值表示可比实例的相应因素优（劣）于估价对象的幅度。从2005年1月1日至2005年6月30日该类写字楼的市场价格基本不变，以后月均递增1。试利用上述资料估算该写字楼2005年10月30日的正常单价（如需计算平均值，采用简单算术平均法）。解题步骤：估算写字楼于2005年10月30日的正常价格如下（1）采用直接比较修正法连乘形式的公式进行评估。（2）求出各可比实例的比准价格：比准价格A6000（1+1）46310.52元m2比准价格B6200（1+1）46391.66元m

41、2比准价格C5900（1+1）36019.78元m2（3）计算评估结果 若将上述三个结果的简单算术平均值作为估价结果，则有：估价对象价格（6310.526391.666019.78）36240.65元m28.某房地产建成于2000年12月30日，此后收益年限为50年；2001年12月30日至2004年12月30日分别获得纯收益80、85、90、95万元；预计2005年12月30日至2007年12月30日要分别获得纯收益95、92、94万元，从2008年12月30日起每年可获得的纯收益将稳定在95万元；购买该类房地产通常可得到银行70的抵押贷款，抵押贷款的年利率为6，自有资本要求的收益率为10。

42、试利用上述资料估算该房地产2004年12月30日的收益价格。解题步骤如下：（1）该房地产为有收益不动产，适宜用收益法进行价格评估。（2）计算公式为纯收益在前若干年有变化且收益年限是有限年期的情况，公式为：（3）用复合投资法计算资本化率：R70630107.2（4）估算房地产2004年12月30日的收益价格，则该日期后产生的预期收益为2005年12月30日及以后的预期纯收益，到估价期日收益年限已过4年，剩余收益年限为46年，则：收益价格V95（17.2）92（17.2）294（17.2）31262.47元9.某工业用地的出让年限为50年，该工业区的征地、拆迁、青苗补偿费及安置补助费为9000万元

43、km2，征地中发生的其他费用为3000万元km2，土地开发费为2亿元km2。当地银行的年贷款利率为10，征地完成后，土地开发周期为两年，第一年土地开发费占全部土地开发费的12，每年投资资金为均匀投入，投资回报率为25，土地增值收益率为5，试计算该区域50年期的工业用地的单位面积地价。解：根据题意采用成本法进行评估，步骤如下：（1）计算土地取得费为：（90003000）104106120元m2（2）计算土地开发费为：2108106200元m2（3）计算投资利息：投资包括土地取得费和土地开发费，土地取得费利息的计息期为2年，土地开发费又分两部分，其中50为第一年投人，计息期为1.5年；另外50在第

44、二年投人，计息期为0.5年，因此投资利息为：120（110）212000.5（110）1.512000.5（110）0.5145.45元m2（4）计算投资利润：（120200）2580元m2（5）土地增值收益：（12020045.4580）0.05=22.27元m2（6）则土地价格12020045.458022.27467.72元m210.为评估某商品住宅的价格，在该住宅附近地区调查选取了A、B、C三宗类似住宅的交易实例作为可比实例，有关资料如下表：可比实例A 可比实例B可比实例C成交价格（元m2）成交日期交易情况区域因素个别因素45001999年11月1日5235 1002000年1月1日0

45、3550002000年6月1日222上表交易情况比较中，正（负）值表示可比实例成交价格高（低）于其正常价格的幅度；区域因素和个别因素比较中，正（负）值表示可比实例的相应因素优（劣）于估价对象的幅度。从1 999年6月1日至2000年2月28日该类住宅的市场价格平均每月比上月上涨1，以后月均递减1.5。试利用上述资料估算该住宅2000年9月1日的正常单价（如需计算平均值，采用简单算术平均法）。解题步骤：估算写字楼于2000年9月1日的正常价格如下（1）采用直接比较修正法连乘形式的公式进行评估。（2）求出各可比实例的比准价格：比准价格A4500（11）4（11.5）64550.09元m2比准价格B

46、5100（11）2（11.5）64393.43元m2比准价格C5000（11.5）34877.83元m2（3）计算评估结果 若将上述三个结果的简单算术平均值作为估价结果，则有：估价对象价格（4550.094393.434877.83）34607.39元m211.某房地产建成于1999年12月30日，建成后出租以获取收益，收益年限为50年；2000年12月30日至2004年12月30日获得租金纯收益均为100万元；预计2005年12月30日至2007年12月30日要分别获得纯收益110、120、125万元，从2008年12月30日起每年可获得的纯收益将稳定在125万元；设定该不动产的资本化率为8

47、%。试利用上述资料估算该房地产2004年12月30日的收益价格。解：估价过程如下：（1）该房地产为有收益不动产，适宜用收益法进行价格评估。（2）计算公式为纯收益在前若干年有变化且收益年限是有限年期的情况，公式为：（3）估算房地产2004年12月30日的收益价格，则该日期后产生的预期收益2005年12月30日及以后的预期纯收益，到估价期日收益年限已过4年，剩余收益年限为46年，则：收益价格V110（17）120（17）2125（17）31682.30元12.某人购买某不动产，到银行办理抵押贷款，获得购房资金的70，贷款的年利息率为5，自有资金的一般收益率为8，试计算不动产的资本化率。解：不动产资

48、本化率7053085.913某公司于1998年3月以有偿出让方式获得位于某市二级地A地块50年期的土地使用权，面积为3500m2；并于1999年9月在此地块上建成9800m2写字楼，当时建筑造价为1500元m2；其经济耐用年限为60年。目前该建筑物全部出租，每月实收租金27元m2。根据估价机构掌握的经筛选后的资料，目前当地同类建筑物出租月租金一般为28元m2，该类建筑物重置价格为1700元m2，不动产所有者需支付的年管理费为建筑物年租金的2，年维修费、年保险费分别为建筑物重置价格的2、0.5，每年支付的土地使用税及房产税为每建筑平方米32元，土地资本化率和建筑物资本化率分别为5和7。根据以上资

49、料估算A地块在2001年3月的土地使用权价格。解：估价过程（1）待估不动产出租，为有收益的不动产，适宜采用收益法评估A地块的价格。（2）计算总收益。根据估价机构掌握的经筛选的资料，目前当地同类建筑物出租租金一般为28元m2。则年总收益=28980012=3292800(元)（3）计算出租年总费用。总费用包括以下几项：年管理费=年总收益2=32928002=65856(元)年维修费=建筑物重置价格2=170098002=333200(元)年保险费=建筑物重置价格0.5=170098000.5=83300(元)年税金=建筑面积32=980032=313600(元)小计 795956 (元)（4）计

50、算房屋年纯收益。计算房屋年折旧：当房屋的耐用年限超过土地使用年限时，房屋的耐用年限只能按土地使用权出让年限计算，在土地使用年限内房屋的残值也应收回，所以在计算年折旧时不应考虑残值。则不动产所有者可使用房屋的年限为501.5(建设期)=48.5年，房屋的重置价格必须在土地使用期内收回，则此待估房屋的年折旧费为：年折旧费=房屋重置价房屋可使用年限=9800170048.5=343505.2(元)计算房屋现值：房屋现值=房屋重置价格年折旧费房屋已使用年限=98001700343505.21.5=16144742.2(元)计算房屋年纯收益：房屋年纯收益=房屋现值房屋资本化率=16144742.27=1130132.0(元)（5）计算土地年纯收益：土地年纯收益=不动产总收益