叠拼类产品研究分享

1、叠拼类产品研究2009.10.261目录当前市场叠拼类产品状况历史过程中叠拼卖点的变化未来发展趋势探讨目前市场竞争力的关键点2案例总结当前市场叠拼类产品状况历史过程中叠拼卖点的变化未来发展趋势探讨目前市场竞争力的关键点3区 位通州区朝阳北路东端与温榆河交汇处产品形式住宅、花园洋房、电梯平层别墅（含叠拼）价格(时间)2009-10-09 均价10500元/平方米 开发商北京太和保兴房地产开发有限公司 规模及分期规划建设用地约 11.6万平方米，总建筑面积约14.6万平方米。主力户型面积200-300平米装修情况/配套毛坯；中小学、大学、综合商场 、幼稚园 、银行 、邮局 、医院 、休闲娱乐设施

2、、餐厅 容积率：1.6物业费用洋房2.8元/平方米/月,别墅3.5元/平方米/月电 话80888889 59071333 8喱岛区域位置总平面图项目位置4优势：户型朝向分配合理，起居室和卧室均布置于南向，面积分配合理，起居室和主卧在基本功能的基础上增加了舒适性；分区和动线组织合理，特别是厨房和餐厅的布局，中西厨分设；创新点是多布置了一个家庭厅。劣势：入口走廊过长，浪费面积，室内没有悬关；主卧的舒适度还有提升空间，可以加阳光室和阳光露台。8喱岛5优势：B1F,采光庭院，风景优美错落，地下影音室、沙龙，高品位享受；主仆分离入户，生活不受干扰；地下车库直接入户，方便快捷。F1,庭院、电梯均可入户，超

3、大面宽奢华起居室，垂拔空间，可俯瞰地下影音室；中西厨分设，布局合理。F2,主卧套房，浴室、开敞更衣间、书房使主卧的舒适度跃升；次卧景观情趣露台，增加舒适感受。劣势：主卧的舒适度还有提升空间，可以加阳光室和阳光露台8喱岛6区 位通州区 京沈高速通马路出口右转第三个红绿灯左转 产品形式别墅,叠拼别墅,小高层（别邸户型为A-220平方米、B2-143平方米和B-164平方米） 价格(时间)均价12500.00元/ 2009年06月30日 至今 开发商北京龙湖中佰置业有限公司 规模及分期一期5月18日开盘，项目建筑面积：14.3万平方 ，其中住宅部分13.7万平方占地面积：9.8万平方米主力户型面积1

4、64平米-220平米的三居和四居 装修情况/配套周边配套在商业、文教、金融、医疗、休闲娱乐方面一应俱全 容积率1.4物业费用平层4元/平方米/月,叠拼6.5元/平方米/月电 话81561166 花盛香醍7花盛香醍龙湖产品整体细致入微，单体、规划、景观结合紧密园林通过草、花、灌、木、乔的组合打造立体的绿化体系提升居住品质产品户型空间较为丰富形成大空间组合，充分体现别墅的尊享感8区 位玉泉营上京开高速直达永定河桥南 产品形式联排别墅、阳光叠墅、洋房 价格(时间)均价6000.00元/ 2009年04月14日 - 至今 开发商京御房地产开发有限公司规模及分期二期2009年8月16日四期大堡独栋合院2

5、009年5月16日三期花墅2008年9月20日三期2008年5月18日二期2007年5月2日认购，2007年6月16日开盘一期2006年6月30日开始认购,2006年9月16日 主力户型面积167平米装修情况/配套北京野生动物园 ，高尔夫 ，温泉 ，阳光教育、医疗配套 物业费用1.48元-2.75元人民币/月.平方米电 话80842006/7/8/9 66036666 孔雀城(永定河)9A户型卖点： 拥有私家车库，私家庭院，独门独院。 采光地下室，带卫生间。 首层有一间卧室方便老人居住。 起居系列完善，餐厨布局合理，形成开敞流动大空间，适合派对及家庭聚会休闲。 主卧系列完善，纯南向大面宽，带步

6、入式衣帽间、书房、南向露台，体现品质生活。总建面281.30，地上201.65，地下79.65，花园露台30.21，3室4厅4卫10B户型卖点： 户型总面积经济合理，低总价，高品质。 电梯+花园入户。 首层起居系列完善，餐厨布局合理，形成开敞流动大空间，适合派对及家庭聚会休闲。 拥有超大南向露台和阳台。 主卧系列完善，纯南向大面宽，带书房、衣帽间、南向阳台，体现品质生活。总建面153.41，花园露台26.83，4室3厅3卫11C户型卖点： 户型总面积经济合理，低总价，高品质。 电梯+花园入户。 起居系列完善，餐厨布局合理，形成开敞流动大空间，适合派对及家庭聚会休闲。 首层设南向次卧室，方便老人

7、居住。 所有卧室均南向，起居室也是南向。 拥有超大南向露台和北向两层通高阳台。 主卧系列完善，纯南向超大面宽，带书房、衣帽间、南向阳台，体现品质生活。 除主卫外，其余卫生间都直接采光。总建面158.21，花园露台26.12，4室2厅3卫12D户型卖点： 电梯+花园入户。 超大面宽起居系列完善，餐厨布局合理，形成开敞流动大空间，适合派对及家庭聚会休闲。 首层设次卧室，方便老人居住。 拥有南向露台和阳台，北向超大顶露台。 主卧系列完善，纯南向超大面宽，带采光卫浴、书房、衣帽间，体现品质生活。总建面195.57，地上179.94，地下15.63，花园露台20.25，4室3厅3卫13天津万科水晶城基本

8、情况地点：天津河西区解放南路518号 占地面积：38万平米 建筑面积：38.41万平米 总户数：2600户(5幢11层小高层318户)容 积 率：1物业类型：花园洋房 框架小高层(5幢11层),板楼,独栋别墅,联排别墅 主力户型：120-180平米均价：7900元/平米(空中洋房5#楼 )开盘时间：四期凭澜园5#2007年4月底绿 化 率：40%电话：88231888 88230016开发商：天津万科房地产有限公司 14总体规划功能分区明确，产品结构清晰结合局部组团及组团景观，形成私密、半私密、与开放的主景观体系同严谨的三级交通管理体系单体产品南北入户，形成局部的组团景观产品层层退台增加邻里氛

9、围，提高产品品质露台小院的运用增加了产品附加值，提高了产品竞争力万科水晶城大洋房（洋房4.5层）5产品特点：15产品面积在128-186平米之间户型方正，大开进小进深，产品品质较高户型功能分区明确、动线清晰、细部尺寸合理1F2F3F4F5F万科水晶城万科水晶城16基本情况地点：东丽区 东丽之光大道东丽湖万科城内占地面积：273万m2 建筑面积：130万m2(二期占地12万平米，总建筑面积11.8万，容积率0.98 )总户数：1099户容 积 率：0.9 物业类型：花园洋房情景洋房宽景洋房瞰景洋房主力户型： 120-200平米均价：6000元/平方米 开盘时间：二期城市天籁2005年12月瞰景洋

10、房14、17号楼06年10月1日开盘 绿 化 率：40%电话：24880666 24880888开发商：天津万科房地产有限公司 天津万科东丽湖项目结合景观通过不同人群对产品的需求，分区域打造情景洋房、宽景洋房、瞰景洋房，内部划分单体洋房品质。17总平面图复地首府18主力户型平面图H下户型J下户型K下户型D1户型D2户型复地首府首府给原有的花园洋房注入了现代元素，大玻璃、大露台的通透设计，把花园洋房产品推上了一个台阶通过与景观结合重组产品的墙体、开窗、露台的方位把产品推向了极致19当前市场叠拼类产品状况历史过程中叠拼卖点的变化未来发展趋势目前市场竞争力的关键点70/90的作法发展中的卖点做法20

11、京城雅居、山水凤凰山和万城华府的对比可以看出产品不再是满足居住基本需求的客源而是提高到高档舒适的高档客源，并针对性地加入了车库、电梯等设计元素使得产品在别墅品质下形成高强度的开发形式。叠拼开间进深早期617中期715后期812单位以米计算项目产品对比表从历史的角度，产品在整体开间进深角度上的变化21目前市场大多数产品为3层TOWNHOUSE，高端产品则强调了两层产品。一、层数的变化由三层变成两层22一般的Townhouse，进深稍大，房间中就难免有光线照不到的“黑色区域”。中庭的设计，极大增加了户内采光量。 “一般的Townhouse都是前院、后院，产品在中间加入17平方米的中庭，整个空间就活

12、了”。二、内庭院的引入23每家每户至少有3个庭院：前院，后院，中间庭园，此外还有露台花园，阳台小景。可以说每一间房子都与自然发生关系，每一扇窗子都能看见风景三、增加邻里空间24双入口，即房屋有两个入口，供主人和佣人分别使用；双客厅，是将会客厅与家庭室分开，使家庭内外交往各有独立的功能空间；中厨和西厨的双厨房设计；双主卧是润泽庄园的创新之举；还有方便不同生活动线的双流线，叠拼别墅中上下户型客厅双倍高度的双挑高；在主卫生间，面盆、马桶、淋浴、更衣室也都是双倍的，为男女主人分别贴身打造四、“双倍”设计25龙湖花盛香醍，别墅的下跃层。在以上的基础上增加，车库入户设计和电梯入户设计。针对高端客群进行功能

13、优化设计大大提高产品品质。五、 地下车库和电梯的应用26六、电梯错开独门入户ABDCEGF A、B户型独门独院入户。 C、D、E、F、G户型通过电梯和入户花园入户。 每层1户，拥有私属电梯厅，体现豪华尊贵私密的别墅居住品质。27在总层高5米的空间，设计一个夹层，分出一个上层空间，可以为一个和式茶室，突出一种情调。Class超空间错落式叠拼别墅七、超空间设计28八、南北开口独立入户一层平面图三层平面图29九、叠拼与叠拼概念置换4.5层叠拼，5户6.5层叠拼，7户ABDCEABCFGFG3070/90的报批做法可拆分为90以下户型进行报批。31当前市场叠拼类产品状况历史过程中叠拼卖点的变化未来发展趋势探讨目前市场竞争力的关键点产品角度受众角度价格角度32产品角度受众角度价格角度叠拼类产品整体的容积率只能做到0.6到0.8之间，对比同品质的电梯洋房产品，整体损失0.20.4容积率叠拼面积主要分布在250360之间面积区间与小独栋别墅形成竞争,叠拼从品质和资源占有率上都次于小独栋别墅受众面小，需经济实力较强的客群与经济类小独栋别墅人群相冲突有品质需求的人群，买不起同品质产品面积大、单价较低，总