第六章 房地产可行性研究ppt课件

1、第六章房地产工程可行性研讨 .学习内容可行性研讨概述 可行性研讨的内容与步骤房地产开发工程谋划与根底参数房地产开发工程投资与收入估算房地产开发工程财务报表及财务评价目的可行性研讨报告的撰写房地产开发工程可行性研讨实例可行性研讨概述可行性研讨的内容与步骤 房地产开发工程谋划与根底参数选择 房地产开发工程投资与收入估算房地产开发工程财务报表及财务评价目的可行性研讨报告的撰写 房地产开发工程可行性研讨实例6.1可行性研讨概述一、可行性研讨的含义和目的可行性研讨是在投资决策前，对建立工程进展全面的技术经济分析、论证的科学方法。 是实现工程决策的科学化、民主化，减少或防止投资决策的失误，提高工程开发建立

2、的经济、社会和环境效益。目 的含 义.作用是工程投资决策的根据 是筹集建立资金的根据是开发商与有关各部门签署协议、合同的根据是编制下阶段规划设计的根据6.1可行性研讨概述二、可行性研讨的作用可行性研讨概述可行性研讨的内容与步骤 房地产开发工程谋划与根底参数选择 房地产开发工程投资与收入估算房地产开发工程财务报表及财务评价目的可行性研讨报告的撰写 房地产开发工程可行性研讨实例.投资时机研讨初步可行性研讨 详细可行性研讨 工程的评价和决策 6.1可行性研讨概述投资估算的准确度为30 研讨费用占总投资的0.251.5 投资估算的准确度为20 投资估算的准确度为10 研讨费用占总投资小型1.03.0大

3、型0.21.0% 研讨费用占总投资的0.20.8 可行性研讨概述可行性研讨的内容与步骤 房地产开发工程谋划与根底参数选择 房地产开发工程投资与收入估算房地产开发工程财务报表及财务评价目的可行性研讨报告的撰写 房地产开发工程可行性研讨实例可行性研讨的阶段.国家和地域经济建立的方针、政策和长久规划；同意的工程建议书和同等效能的文件；国家同意的城市总体规划、详细规划、交通等市政根底设备等；自然、地理、气候、水文地质、经济、社会等根底资料；有关工程技术方面的规范、规范、目的、要求等资料；国家所规定的经济参数和目的；开发工程备选方案的土地利用条件、规划设计条件以及备选规划设计方案等。 6.1可行性研讨概

4、述三、可行性研讨编制根据可行性研讨概述可行性研讨的内容与步骤 房地产开发工程谋划与根底参数选择 房地产开发工程投资与收入估算房地产开发工程财务报表及财务评价目的可行性研讨报告的撰写 房地产开发工程可行性研讨实例.6.2 可行性研讨的内容与步骤 工程概略现场调查及方案制定环境影响评价规划设计方案选择市场分析及规模确定可行性研讨的主要内容可行性研讨的主要内容资源供应条件分析开发组织机构和费用研讨建立计划编制工程经济与社会效益分析结论与建议可行性研讨概述可行性研讨的内容与步骤 房地产开发工程谋划与根底参数选择 房地产开发工程投资与收入估算房地产开发工程财务报表及财务评价目的可行性研讨报告的撰写 房地

5、产开发工程可行性研讨实例.6.2可行性研讨的内容与步骤接受委托 调查研讨 方案选择和优化 财务评价和综合评价 编制可行性研讨报告 可行性研讨的步骤可行性研讨概述可行性研讨的内容与步骤 房地产开发工程谋划与根底参数选择 房地产开发工程投资与收入估算房地产开发工程财务报表及财务评价目的可行性研讨报告的撰写 房地产开发工程可行性研讨实例.6.3 房地产开发运营方案与根底参数选择 一、房地产开发运营方案内容 区位分析与选择 开发内容和规模的分析与选择 收益法开发时机的分析与选择 协作方式的分析与选择 融资方式与资金构造的分析与选择 产品运营方式的分析与选择 可行性研讨概述可行性研讨的内容与步骤 房地产

6、开发工程谋划与根底参数选择 房地产开发工程投资与收入估算房地产开发工程财务报表及财务评价目的可行性研讨报告的撰写 房地产开发工程可行性研讨实例.二、构造评价方案 6.3 房地产开发工程谋划与根底参数选择 开发工程能否分期进展以及如何分期、开发工程拟建立的物业类型及不同物业类型的比例关系、建筑面积的规模和物业档次、协作方式与协作条件、拟投入资本金的数量和在总投资中的比例、租售与自营的选择及各自在总建筑面积中的比例等，都需求在详细的评价方案中加以明确。 在实践操作过程中，通常按照开发工程能否分期与开发运营方式 构造评价方案，就是在工程谋划的根底上，构造出可供评价比较的详细开发运营方案。 可行性研讨

7、概述可行性研讨的内容与步骤 房地产开发工程谋划与根底参数选择 房地产开发工程投资与收入估算房地产开发工程财务报表及财务评价目的可行性研讨报告的撰写 房地产开发工程可行性研讨实例.6.3 房地产开发工程谋划与根底参数选择 时间类参数 融资相关参数 收益相关目的 三、经济评价根底参数开发活动的起始时间点 开发运营期 经济评价任务的计算周期 预售收入用于后续开发建立投资的比例 房地产开发贷款的贷款利率 运营本钱占毛租金收入比率 空置率 资本金投入比例 评价规范类目的 基准收益率 目的投资报答率等 可行性研讨概述可行性研讨的内容与步骤 房地产开发工程谋划与根底参数选择 房地产开发工程投资与收入估算房地

8、产开发工程财务报表及财务评价目的可行性研讨报告的撰写 房地产开发工程可行性研讨实例.6.4 房地产开发工程投资与收入估算 一、房地产开发工程投资估算1.土地费用估算2.前期工程费3.房屋开发费 4.管理费 5.财务费用 6.销售费用 7.开发期税费 8.其他费用 9.不可预见费可行性研讨概述可行性研讨的内容与步骤 房地产开发工程谋划与根底参数选择 房地产开发工程投资与收入估算房地产开发工程财务报表及财务评价目的可行性研讨报告的撰写 房地产开发工程可行性研讨实例.6.4 房地产开发工程投资与收入估算 一、房地产开发工程投资估算1.土地费用估算2.前期工程费3.房屋开发费 4.管理费 5.财务费用

9、 6.销售费用 7.开发期税费 8.其他费用 9.不可预见费(1)土地征用拆迁费(2)土地出让地价款 (3)土地转让费(4)土地租用费 (5)土地投资折价 可行性研讨概述可行性研讨的内容与步骤 房地产开发工程谋划与根底参数选择 房地产开发工程投资与收入估算房地产开发工程财务报表及财务评价目的可行性研讨报告的撰写 房地产开发工程可行性研讨实例.6.4 房地产开发工程投资与收入估算 一、房地产开发工程投资估算1.土地费用估算2.前期工程费3.房屋开发费 4.管理费 5.财务费用 6.销售费用 7.开发期税费 8.其他费用 9.不可预见费可行性研讨概述可行性研讨的内容与步骤 房地产开发工程谋划与根底

10、参数选择 房地产开发工程投资与收入估算房地产开发工程财务报表及财务评价目的可行性研讨报告的撰写 房地产开发工程可行性研讨实例(1)开发工程的前期规划 (2)设计 (3)可行性研讨 (4)水文地质勘测 (5) “三通一平 .6.4 房地产开发工程投资与收入估算 一、房地产开发工程投资估算1.土地费用估算2.前期工程费3.房屋开发费 4.管理费 5.财务费用 6.销售费用 7.开发期税费 8.其他费用 9.不可预见费(1)建筑安装工程费 (2)公共配套设备建立费 (3)根底设备建立费 可采用的估算方法1.单元估算法2.单位目的估算法3.工程量近似匡算法4.概算目的估算法5.概预算定额法6.根据类似

11、工程阅历进展估算 可行性研讨概述可行性研讨的内容与步骤 房地产开发工程谋划与根底参数选择 房地产开发工程投资与收入估算房地产开发工程财务报表及财务评价目的可行性研讨报告的撰写 房地产开发工程可行性研讨实例.6.4 房地产开发工程投资与收入估算 一、房地产开发工程投资估算1.土地费用估算2.前期工程费3.房屋开发费 4.管理费 5.财务费用 6.销售费用 7.开发期税费 8.其他费用 9.不可预见费以上述各项费用之和的3一7估算 可行性研讨概述可行性研讨的内容与步骤 房地产开发工程谋划与根底参数选择 房地产开发工程投资与收入估算房地产开发工程财务报表及财务评价目的可行性研讨报告的撰写 房地产开发

12、工程可行性研讨实例.工程量近似匡算法 工程量近似匡算法采用与工程概预算类似的方法，先近似匡算工程量，配上相应的概预算定额单价和取费，近似计算工程投资。概算目的法 概算目的法采用综合的单位建筑面积和建筑体积等建筑工程概算目的计算整个工程费用。 单位目的估算法单位目的估算法是指以单位工程量投资乘以工程量得到单项工程投资的估算方法。单元估算法 单元估算法是指以根本建立单元的综合投资乘以单元数得到工程或单项工程总投资的估算方法。 6.4 房地产开发工程投资与收入估算 可行性研讨概述可行性研讨的内容与步骤 房地产开发工程谋划与根底参数选择 房地产开发工程投资与收入估算房地产开发工程财务报表及财务评价目的

13、可行性研讨报告的撰写 房地产开发工程可行性研讨实例.6.4 房地产开发工程投资与收入估算 二、资金运用方案 房地产工程应根据能够的建立进度和将会发生的实践付款时间和金额，编制资金运用方案表。三、收入估算与资金筹措收入估算资金筹措内容通常包括：拟租售物业的类型、时间和相应的数量，租售价钱，租售收入及收款方式 资金筹措方案，要以房地产开发工程资金运用方案和销售收入方案为根底，确定资金的来源和相应的数量。 可行性研讨概述可行性研讨的内容与步骤 房地产开发工程谋划与根底参数选择 房地产开发工程投资与收入估算房地产开发工程财务报表及财务评价目的可行性研讨报告的撰写 房地产开发工程可行性研讨实例.不确定性

14、与风险分析财务评价目的的计算与评价编制根本财务报表测算财务根底数据， 编制辅助财务报表财务评价根本程序6.5 房地产开发工程财务报表及财务评价目的可行性研讨概述可行性研讨的内容与步骤 房地产开发工程谋划与根底参数选择 房地产开发工程投资与收入估算房地产开发工程财务报表及财务评价目的可行性研讨报告的撰写 房地产开发工程可行性研讨实例.房地产开发工程财务评价根本报表普通包括：现金流量表1财务方案现金流量表 2利润及利润分配表 3资产负债表 46.5 房地产开发工程财务报表及财务评价目的全部投资现金流量表资本金现金流量表房地产开发工程财务评价报表包括根本报表和辅助报表。一些根底性数据(如本钱、收入等

15、)都存储于辅助报表中，这些辅助报表经过某种对应关系生成根本报表。经过根本报表就可以对工程进展财务盈利才干、清偿才干及资金平衡分析。 可行性研讨概述可行性研讨的内容与步骤 房地产开发工程谋划与根底参数选择 房地产开发工程投资与收入估算房地产开发工程财务报表及财务评价目的可行性研讨报告的撰写 房地产开发工程可行性研讨实例.总投资估算表1销售收入和销售税金及附加表2投资方案与资金筹措表3借款还本付息计算表4房地产开发工程财务评价辅助报表普通包括：6.5 房地产开发工程财务报表及财务评价目的可行性研讨概述可行性研讨的内容与步骤 房地产开发工程谋划与根底参数选择 房地产开发工程投资与收入估算房地产开发工

16、程财务报表及财务评价目的可行性研讨报告的撰写 房地产开发工程可行性研讨实例.财务分析基本报表财务评价指标静态指标动态指标财务盈利能力分析项目投资现金流量表 投资回收期投资回收期财务净现值财务内部收益率项目资本金现金流量表投资回收期财务净现值财务内部收益率损益表投资利润率投资利税率资本金利润率清偿能力分析资金来源与运用表借款偿还期财务分析及评价目的的对应关系6.5 房地产开发工程财务报表及财务评价目的可行性研讨概述可行性研讨的内容与步骤 房地产开发工程谋划与根底参数选择 房地产开发工程投资与收入估算房地产开发工程财务报表及财务评价目的可行性研讨报告的撰写 房地产开发工程可行性研讨实例.一、静态目

17、的及其计算 对房地产开发工程的投资效益进展评价时，假设不思索资金的时间价值，称为静态评价，其计算目的称为静态目的。常用的静态目的有投资利润率、投资回收期等。.一投资利润率 投资利润率是指工程到达设计消费才干后的一个正常消费年份的年利润总额与工程总投资的比率，它是调查工程单位投资盈利才干的静态目的。对消费期内各年的利润总额变化幅度较大的工程，应计算消费期年平均利润总额与工程总投资的比率。其计算公式为： 投资利润率 工程投资利润率越高，阐明工程经济效益越好，否那么阐明效益欠佳或亏损。在利用投资利润率进展评价时，首先要确定一个利润率规范例如20，当投资方案的投资利润率高于此规范时那么接受该投资方案，

18、否那么就回绝该投资方案。假设要从多个可接受的互斥方案中进展选择，应该选投资利润率最高的方案。. 例如，某工程的总投资为500万元，其年平均销售利润为146万元，那么该工程的投资利润率是多少？ 该工程的投资利润率为： 10029.2 假设确定的投资利润率规范为20，那么可接受该投资方案。 投资利润率对于快速评价一个寿命期较短工程方案的投资经济效果是有用的目的；当工程不具备综合分析所需的详细资料时，或在建立工程制定的早期阶段或研讨过程对其进展初步评价也是一个有实意图义的目的。该目的特别适用于工艺简单而消费情况变化不大的工程方案的选择和工程投资经济效果的最终评价。 投资利润率法主要有以下优点：1经济

19、意义易于了解，净利润是会计人员较为熟习的概念；2运用简单、方便；3思索了投资寿命期内一切年份的收益情况。 其主要缺陷在于：1没有思索资金的时间价值；2由于净利润只是会计上通用的概念，与现金流量有较大差别，因此投资利润率并不能真正反映投资报酬率的高低。.二投资回收期 投资者通常期望所投入的资金可以在较短的时间内足额收回。用于衡量投资工程初始投资回收速度的评价目的称为投资回收期，它是指以工程的净收益抵偿全部初始投资所需求的时间。投资回收期普通以年表示，从建立开场年算起，其表达式为： 式中 为投资回收期；CI为现金流入量；CO为现金流出量； 为年的净现金流量。 投资回收期可根据现金流量表全部投资中累

20、计净现金流量计算求得。其计算公式为： 求出的投资回收期与行业的基准投资回收期比较，当 时，阐明工程投资能在规定的时间内收回，经济效果好。.例如，甲乙两方案前5年的净现金流量如表56所示，求这两个方案的投资回收期，并利用投资回收期目的对这两个方案进展评价。 甲乙两方案各年净现金流量 单位：万元从甲方案计算所得为： 年由于甲方案各年净现金流量为年值方式，亦可简化计算为： 年从乙方案计算所得为： 年 假设行业的基准投资回收期为4年，那么甲乙两方案都可以接受。如甲乙两方案互斥，由于甲方案的投资回收期短于乙方案，故应选择甲方案。年份012345甲方案净现金流量-1000400400400400400累计

21、净现金流量-1000-600-2002006001000乙方案净现金流量-1000200300300400600累计净现金流量-1000-800-500-200200800. 投资回收期法的主要优点在于：1运用简单、方便。主要表达在三个方面：一是评价目的计算较为简单；二是采用该方法只需求确定投资工程前几年的净现金流量，而不用确定投资工程寿命期一切年份各年净现金流量；三是不用确定贴现率。2投资回收期的经济意义易于了解。3在一定意义上思索了投资风险要素，由于通常投资回收期越短那么投资风险越小。正是由于投资回收期法具有以上优点，所以对小投资工程评价时，经常采用该方法，即使在对大型工程评价时，也经常将

22、此法与其他动态目的结合运用。 投资回收期法的主要缺陷有：1没有思索资金的时间价值，这一点表达在将不同年份的现金流量直接相加。2不思索投资回收期以外各年净现金流量，所以不利于对投资工程进展整体评价。3投资回收期规范确实定主要依赖决策者对风险的态度。.二、动态目的及其计算 对房地产开发工程的投资效益进展评价时，思索资金时间价值的方法，称为动态评价，计算的目的称为动态目的。动态目的比较全面地反映开发工程投资活动有效期的经济效益，使评价更加符合实践，常用的动态评价目的有净现值、内部收益率、投资回收期等。.一净现值 净现值是指开发工程在投资活动有效期内的净现金流量，按预先规定的贴现率或基准收益率，折算到

23、开发工程实施开场的基准年的代数和。用净现值评价开发工程投资效益的方法，称为净现值法。其计算公式为： 式中NPV为净现值；n为开发工程投资活动有效期； 为贴现率或基准收益率。. 在利用净现值评价工程时，假设NPV0，表示开发工程方案的收益率不仅可以到达基准收益率或贴现率所预定的投资收益程度，而且尚有盈余；假设NPV0，那么阐明方案的收益率达不到基准收益率或贴现率预定的投资收益程度；假设NPV0，那么表示开发工程方案的收益率恰好等于基准收益率或贴现率所预定的投资收益程度。所以，只需NPVO时，该方案在经济上才是可取的；反之那么不可取。举例如下： 例：甲乙两个互斥投资方案各年净现金流量如表57所示，

24、知基准收益率为10。试利用净现值法判别甲乙两方案的可行性，假设都可行，应该选择哪一个？ 表67 甲乙两方案各年净现金流量 单位：万元年份012345甲方案净现金流量-1000300300300300300乙方案净现金流量-1000100200300400500.甲方案的净现值为：乙方案的净现值为： 由于甲乙两方案的净现值都大于零，因此这两个方案都可以接受。但甲方案的净现值大于乙方案的净现值，根据净现值法知甲方案优于乙方案，应该选择甲方案。 由此可以看出，净现值法的根本思想是投入与产出相对比，只需当后者大于前者时，投资才是有益的。为了便于思索资金的时间价值，将不同时点上发生的现金流量一致折算为同

25、一时点工程实施的开场时点，未来各年净现金流量的现值之和就是进展投资的“产出，而初始投资就是“投入。.24万元65.26万元.6.6 风险与不确定性分析可行性研讨概述可行性研讨的内容与步骤 房地产开发工程谋划与根底参数选择 房地产开发工程投资与收入估算房地产开发工程财务报表及财务评价目的可行性研讨报告的撰写 房地产开发工程可行性研讨实例一、房地产工程不确定性要素的分析土地费用建安工程费用租售价钱开发期与租售期容积率及有关设计参数资本化率贷款利率房地产开发工程购买价钱权益投资比率空置率运营本钱房地产置业投资工程.6.6 风险与不确定性分析二、盈亏平衡分析可行性研讨概述可行性研讨的内容与步骤 房地产

26、开发工程谋划与根底参数选择 房地产开发工程投资与收入估算房地产开发工程财务报表及财务评价目的可行性研讨报告的撰写 房地产开发工程可行性研讨实例盈亏平衡分析的目的就是经过分析产品产量、本钱与方案盈利才干之间的关系找出投资方案盈利与亏损在产量、价钱、单位产品本钱等方面的界限，以判别在各种不确定要素作用下方案的风险情况。盈亏平衡分析的根本假设线性盈亏平衡分析根本假设1产品的产量等于销售量；2单位产品的可变本钱不变；3单位产品的销售单价不变；盈亏平衡点上，收入等于本钱费用，既不盈利也不亏损. 1、销售收入函数、本钱函数与利润关系 (1) 收入函数(即销售收入与产量间的函数关系) B=PQ 式中，B为销

27、售收入；P为销售价钱；Q为房地产的销量 (2)本钱函数(即本钱与产量的关系) TC=FC+VC=FC+VCQ 式中，TC为总本钱；FC为固定本钱；VC为变动本钱； VC为单位变动本钱。 (3)利润函数(即利润与产量的关系) R=BTC =PQFC VCQ 式中，R为利润可行性研讨概述可行性研讨的内容与步骤 房地产开发工程谋划与根底参数选择 房地产开发工程投资与收入估算房地产开发工程财务报表及财务评价目的可行性研讨报告的撰写 房地产开发工程可行性研讨实例6.6 风险与不确定性分析二、盈亏平衡分析. 2、盈亏平衡点(Break Even Point, BEP) 盈亏平衡点，又称保本点，是指开发工程

28、的利润为零时的目的，包括盈亏平衡点销售量、盈亏平衡点销售额。R=BTC =PQFC VCQ=0盈亏平衡点销量那么，盈亏平衡点销售额为： R*=pQ*. 3、工程平安率(f) 工程平安率是反映工程接受外部风险的才干，计算公式为：工程平安率越小阐明工程风险接受才干越差，反之，那么越强。工程平安率与风险接受才干f30%状况危险需要谨慎不很安全较安全安全.例1：某开发工程估计平均售价5600元/m2，单位变动本钱为2200元/m2，开发商开发固定本钱为6800万元，开发工程土地面积10000 m2，容积率为5，商品房得房率为80%，试计算盈亏平衡点销售量并分析工程的平安性。解：M2)那么，该工程有足够的风险接受才干。.例2：某开发工程购地13000m2，该地块容积率不得超越2