《土地管理学》-第五章-----土地权属管理

1、土地权属管理第五章16:19:4411土地制度与土地产权2土地权属管理的任务和内容3国有土地使用权的确认与流转方式4农村集体土地所有权、使用权的确认与流转方式5土地权属登记6土地权属纠纷的调处目录16:19:44216:19:443第一节 土地制度与土地产权一、 土地制度概念是一定的社会制度条件下土地关系的总和，是关于土地这一基本生产资料的所有、使用、管理的制度、方式、手段和界限等的法律规范和制度化体系。土地关系（人与人，人与地的关系）反映社会生产力的发展形成和发展取决于土 地制 度16:19:444第一节 土地制度与土地产权一、 土地制度分类指人们在一定的社会经济条件下拥有土地的形式、条件和

2、程序的规定。是土地的分配问题表明是土地制度的核心；土地关系的基础1.土地所有制度（1）土地所有制的法律表现形式土地所有权是16:19:445第一节 土地制度与土地产权一、 土地制度分类社会生产关系和生产力发展水平 A)土地占有权： 指对土地的实际占有、控制的权利（2）土地所有权是土地所有权人依法占有、使用、收益和处分土地的权利.四项权能 土地所有制产生基 础法律体现制约和影响16:19:446第一节 土地制度与土地产权一、 土地制度分类B）土地使用权：指依法对土地使用的权利。不包括地下土地所有者非所有权人行使从所有权中分离出来的使用权地下文物发掘权、矿山开采权16:19:447第一节 土地制度

3、与土地产权一、 土地制度分类C） 土地收益权指从土地上获得收益的权利，土地收益权是一项独立的权能。D）土地处分权：指在法律允许的范围内对土地进行处置的权利。它决定土地的归属，是土地所有权的核心。16:19:448指人们在一定的土地所有制下使用土地的形式、条件和程序的规定。是怎样利用土地和取得收益；谁享有土地使用权及其责、权、利。表明核心和内容确定独立于土地所有权的土地使用权。是确 权解决土地资源的合理、有效利用问题2.土地使用制度3.土地使用制与土地所有制的关系前提提供服务相对独立性反映、体现、实现和巩固的形式与手段土地所有制土地使用制具有16:19:449二、 我国土地制度及其特点1、 我国

4、现行的土地所有制度社会主义土地公有制全部土地国家所有农民集体所有是涵义2、 我国现行的土地使用制度包括城镇国有土地使用制度农村集体土地使用制度国家所有制；所有权与使用权分离；有偿使用，市场优化土地资源配置；国家垄断经营（出让、转让、出租等）农民集体所有；承包经营特点特点三、土地所有权与使用权的形成与确认（一）国有土地（1）所有权的形成与确认 新中国成立前后，国家通过一系列法律、法令、条例等的颁布和实施，采用没收、征收、收归国有等法律手段，逐步建立的。（2）使用权的形成和确认 国有土地使用权的取得大致有以下几种方式： 1依法申请、审批、计划划拨取得。 2依照合同、协议取得。 3依法有偿出让与转让

5、取得。 4依照法律、政策规定取得。国有土地使用权的确认： 通过申报，审查、面积测量，注册登记，核发证书，确认国有土地使用权给单位或者个人。 使用土地的单位和个人，有保护、管理和合理利用土地的义务。（二）集体土地 1、所有权和使用权的形成：我国集体单位土地所有权是通过土地改革、农业合作化等运动逐步形成的。（1）建立了个体农民土地所有制（到1955年止）： 特点：个体农民既拥有土地所有权和使用权，一家一户为生产单位分散经营，产品归个体农民自己支配。 优点：调动了农民的生产积极性，推动了解放初期农业生产恢复和发展。 缺点：小农经济无力进行农业基本建设，无法抗御自然灾害，容易发生两极分化。（2）集体土

6、地所有制：通过农业合作化完成。集体拥有土地所有权和使用权。高级农业生产合作社阶段，农民私有土地全部转归集体所有，由集体统一经营、使用，土地产品由集体统一分配。 集体土地所有权和使用权可以分离。十一届三中全会以后，出现了土地承包制，农户承包土地取得了土地使用权。2、所有权和使用权的取得（确认）：（1）农村自留地、自留山、宅基地使用权是根据有关法规和政策取得的。（2）集体土地所有权的确认：通过申报，审查，核准、登记造册，核发证书，确认所有权。（3）集体土地建设用地使用权的确认，与上述程序相同。（4）承包地使用权，一般是通过合同的形式加以确认。16:19:4413第一节 土地制度与土地产权四、土地产

7、权及其基本属性1、含义： 土地产权是土地制度的核心，土地归谁所有决定了这个社会土地制度的性质。 土地产权：指有关土地财产的一切权利的总和，包括土地所有权、使用权、租赁权、抵押权、继承权、地役权等多项权利，各权利可独立存在，而且在不丧失所有权的情况下可以让与，土地产权只有经过土地登记才能得到法律保护。2、土地产权的基本属性： 16:19:4414土地产权的基本特性（1）具有排他性：排斥他人对该项财产的权利；（2）土地产权客体必须具备可占用性和价值性；（3）合法性：土地产权必须依法登记和确认后，才能得到法律的承认和保护；（4）土地产权的相对性。16:19:4415五、我国土地所有权的主体、客体和内

8、容土地占有权土地收益权土地使用权土地处分权内容1、土地所有权的含义土地所有权：土地所有者依法对土地实行占有、使用、收益和依照国家法律规定作出处分，并排除他人干涉的权利。主体-我国国有土地所有权的唯一主体是国家。 国务院代表国家依法行使对国有土地的占有、使用、收益和处分的权利，除此之外的任何组织、单位、个人不能成为国家土地所有权的主体。客体-一切属于国家所有的土地包括：（1）城市市区的土地（不含法律规定属于集体所有的） （2）依照法律规定属于国家所有的农村和城市郊区的土地 （3）依照法律规定国家征收的土地 （4）依照宪法规定属国家所有的荒山、荒地、林地、草地 滩涂及其他土地。2、我国国有土地所有

9、权的主体、客体和内容16:19:4416所有权16:19:44173、我国农村集体土地所有权的主体、客体、内容主体-我国农村集体土地所有权的主体是农民集体 中华人民共和国土地管理法第十条规定：“农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织或农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理；已经属于乡（镇）农民集体所有的，由乡（镇）农村集体经济组织经营、管理。”客体-属于上述农民集体所有的一切土地包括：（1）农村和城市郊区的土地（除由法律规定属于国家所有 的以外，原则上属于集体所有）； （2）法律规

10、定属于集体的森林、山岭、草原、荒地、滩涂； （3）农村的宅基地、自留地、自留山。内容-农民集体在行使土地所有权的过程中形成的权利和义务。所有权16:19:4418六、我国土地使用权的主体、客体、内容（一）土地使用权的含义：是指土地的单位和个人在法律所允许的范围内对依法交由其使用的国有土地和农民集体所有土地的占有、使用、收益以及部分处分的权利。土地使用权分为国有土地使用权和农民集体土地使用权。使用权16:19:4419六、我国土地使用权的主体、客体、内容（二）土地使用权的特征：1.派生性 土地使用权包含有土地的占有、使用、收益权能，可以认为是土地所有权的此三项权能与所有权相分离而形成的一种相对独

11、立的土地产权，而且在一定情况下它还包含有部分处分权能。使用权16:19:4420六、我国土地使用权的主体、客体、内容（二）土地使用权的特征：2.限定性 土地使用权的发生要以所有权为前提，其行使、存续受到所有权的制约。在我国，由于土地所有权人是国家或集体，所有权的制约很大程度上表现为法律上的限制。土地使用权目前主要通过国有土地的行政划拨、国有土地的有偿出让、集体土地的发包等方式产生，土地使用权人在取得土地使用权的时候就被要求承担一定的义务，如合理使用土地，不得任意改变土地用途、缴纳相关的出让金或税费、办理有关登记等义务。使用权16:19:4421六、我国土地使用权的主体、客体、内容（二）土地使用

12、权的特征：3.直接性 它是指权利人以占有为前提对土地享有的直接支配权，其对土地的占有、使用和收益不需要他人履行任何义务而直接就可实现。这种权利具有排除他人干预的性质，任何人都负有不得侵犯使用权人土地使用权的义务。使用权16:19:4422六、我国土地使用权的主体、客体、内容（二）土地使用权的特征：4.可转让性 土地使用权是与所有权分离的由非所有权人享有的独立的财产权，土地使用权人可以依照法律的规定处分使用权，以转让、出租、抵押等方式行使其权利。使用权16:19:4423六、我国土地使用权的主体、客体、内容（三）土地使用权的种类：根据不同的分类标准，可对土地使用权作不同的划分：1.按照土地所有制

13、的性质不同，可将土地使用权分为国有土地使用权和集体土地使用权。2.根据土地使用权的取得方式不同，可将土地使用权分为划拨土地使用权、出让土地使用权和承租土地使用权。3.根据土地用途不同，可将土地使用权分为建设用地使用权和农用地使用权。使用权16:19:4424（四）我国国有土地使用权的主体、客体、内容主体-任何依法取得国有土地使用权的单位和个人客体-国家依法提供给单位和个人使用的国有土地内容-国有土地使用权主体在依法行使土地使用权的过程中，形 成的权利和义务。建设单位使用国有土地，应当按照土地 使用权出让等有偿使用合同的约定或者土地使用权划拨 批准文件的规定使用土地。16:19:4425（五）我

14、国农村集体土地使用权的主体、客体、内容主体-依法使用农民集体所有土地的单位和个人（承包地的使用权的集体、农户或个人；乡镇企事业单位 ；户口在农村的农户或个人 ；户口在农村，年满18周岁，具有行为能力的公民。）客体-是上述使用权主体依法取得的承包地、自留地、自留山、宅基地和农村集体建设用地等。内容-指集体土地使用权主体在行使土地使用权的过程中依法所形成的权利和义务。 国务院在关于制止侵占耕地建房的通知规定，农民不准在承包地、自留山、自留地、饲料地上建房、葬坟、挖坑起土、毁田打坯、烧砖。 16:19:4426（四）思考第四十条 土地使用权期满，土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取

15、得。土地使用者应当交还土地使用证，并依照规定办理注销登记。第四十一条 土地使用权期满，土地使用者可以申请续期。需要续期的，应当依照本条例第二章的规定重新签订合同，支付土地使用权出让金，并办理登记。第四十二条 国家对土地使用这依法取得的土地使用权不提前收回。在特殊情况下，根据社会公共利益的需要，国家可以依照法律程序提前收回，并根据土地使用者已使用的年限和开发、利用土地的实际情况给予相应的补偿。 建设用地使用权到期怎么办？ 中华人民共和国土地管理法 第三十九条 土地使用权因土地使用权出让合同规定的使用年限届满、提前收回及土地灭失等原因而终止。 住宅用地使用权到期怎么办？ 中华人民共和国土地管理法

16、第一百四十九条 住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。 非住宅建设用地使用权期间届满后的续期， 依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动 产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者 约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。 16:19:442716:19:4428第二节 土地权属管理的任务和内容一、土地权属的涵义 土地权属是指土地产权的归属，是存在于土地之中的排他性 完全权利。它包括土地所有权、土地使用权、土地租赁权、土地 抵押权、土地继承权、地役权等多项权利。1、土地所有权 土地所有权是土地所有制在法律上的表现，具体是指土地所 有者在法律规定的范围内对土地拥有占有、使用、收益和处分的

17、 权利，包括与土地相连的生产物、建筑物的占有、支配、使用的 权利。2、土地使用权 土地使用权是指依照法律对土地加以利用并从土地上获得合 法收益的权利。3、土地权属主 土地权属主简称权属主，也可以称作权利人，是指具有土地 所有权的单位和土地使用权的单位或个人。16:19:4429第二节 土地权属管理的任务和内容二、土地权属的确认确认方式：文件确认、惯用确认、协商确认、仲裁确认1、农村地区（含城市郊区）土地所有权和使用权的确认 一般应将依据文件确认、惯用确认、协商确认、仲裁确认几 种方式结合起来确认农村土地所有权和使用权。2、城市土地使用权确认 城市土地所有权是国家所有，因此，城市各权属主只有土地

18、 使用权而无土地所有权（郊区集体土地除外）。城市土地使用权 主要按下列文件确认。 单位用地红线图 房地产使用证 土地使用合同书 征（拨）地批准书和合同书 有偿使用合同书（协议书）和国有土地使用权证书 城市住宅用地确权文件16:19:4430三、土地权属管理的任务巩固、维护和不断完善社会主义土地公有制保护土地所有者和使用者的合法权益，调动其合理开发、利用土地和不断改善土地使用条件的积极性。调整土地关系16:19:4431四、土地权属管理的内容（一）依法确认土地权属确认土地所有权和使用权土地申报、地籍调查、审核批准、登记发证（二）依法管理土地权属变更1.土地所有权变更（征收集体土地）；2.土地使用

19、权变更（划拨、出让、转让（出售、交换、赠与）、继承等）；3.土地使用权的收回；4.农村土地的承包与转包；5.农村宅基地、自留山、自留地的调整；6.他项权利变更及主要用途变更。（三）依法调查、处理土地权属纠纷16:19:4432第三节 国有土地使用权的确认与流转管理一、国有土地使用权的确认 （一）国有土地使用权的取得是：单位和个人依法使用的国有土地，由县级以上地方人民政府登记造册，核发证书，确认使用权。 确认林地、草原的所有权或者使用权，确认水面、滩涂的养殖使用权，分别依照森林法、草原法和渔业法的有关规定办理。（二）国有土地使用权的取得1、有偿取得方式-土地使用者通过向国家支付土地使用权出让金或

20、缴纳土地有偿用费以取得国有土地使用权。有偿方式还包括：土地使用权作价入股、土地使用权出租等。指国家作为土地所有者将一定期限的土地使用权作价折合成一定数额的股份投入股份制企业运营，并成为企业的股东，享有这一股份份额的股东权益。16:19:4433第三节 国有土地使用权的确认与流转管理（二）国有土地使用权的取得2、无偿取得方式-土地使用者在没有支付土地使用权出让金或国有土地使用费的情况下，由国家通过行政划拨的方式而取得国有土地使用权。以下国有土地可通过行政划拨取得：（1）国家机关用地和军事用地（2）城市基础设施用地和公益事业用地（3）国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地（4）法律、行政法规

21、规定的其它用地3、依法承包经营取得4、依照法律、政策规定取得P14816:19:4434第三节 国有土地使用权的确认与流转管理（三）国有土地使用权的收回 国有土地使用权的收回，指人民政府依照法律的规定，收回用地单位和个人国有土地使用权的行为。有下列行为的，可收回：（1）为公共利益需要使用土地的（2）为实施城市规划进行旧城区改建，需要调整使用土地的（3）土地出让等有偿使用合同约定的使用期限届满，土地使用者未申请续期或申请续期未获批准（4）因单位撤销、迁移等原因，停止使用原划拨的国有土地的（5）公路、铁路、机场、矿场等经核准报废的。16:19:4435二、城镇国有土地使用权出让管理（一）城镇国有土

22、地使用权出让的概念 1、涵义：城镇国有土地使用权出让，指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地出让金的行为。 国家 土地使用者（主要是建设单位） 农村集体土地 经征收 国家 土地使用者主体市、县人民政府16:19:4436二、城镇国有土地使用权出让管理2、注意： （1）由国家垄断； （2）出让的客体只有国有土地使用权，在使用期限内拥有占有、使用、部分处分的权利，并且可以进行转让、出租、抵押等经营活动，但地下埋藏物归国家所有； （3）国有土地使用权的出让不是是土地使用权产生的惟一方式， 依法申请、审批或划拨取得土地使用权的情况依然存在； （4）

23、土地使用者只有向国家支付了全部土地使用权出让金后才能领取土地使用权证书； （5）集体土地不经征收不得出让； （6）出让是国家以土地所有者的身份与土地使用者之间关于权利义务的经济关系，具有平等、资源、有偿、有限期的特点。 （7）土地使用权出让后，在使用范围上的限制及法律责任：使用性质、用途和范围方面受有关部门的管理和监督地表、地下资源的所有权依然属于国家 。不能在使用的土地上从事应由我国政府垄断从事的企事业。 土地使用权受让者可以有偿转让、出租和抵押。（二）城镇国有土地使用权出让年限、方式和程序 1、土地使用权出让期限居住用地70年工业用地50年教育、科技、文化、卫生、体育用地50年商业、旅游、

24、娱乐用地40年综合或者其他用地50年16:19:4437（二）城镇国有土地使用权出让年限、方式和程序 2、土地使用权出让方式 出让方式：国有土地的产权代表采用一定的形式和程序将国有土地的使用权确认给土地使用者。 城镇国有土地使用权的出让方式有四种： （1）协议方式出让 指土地使用权的有意受让人直接向作为出让方的土地所有者提出有偿使用土地饿愿望，由出让方与有意受让人在没有第三人参与的条件下通过谈判、协商达成出让土地使用权一致意见的方式。 特点：自由度大，不利于公平竞争 适用于：公共福利事业和非盈利性的社会团体、机关单位用地和某些特殊用地。 程序： 用地者提出协议受让土地使用权申请土地管理部门审查

25、同意签订土地使用权出让合同（草案）按照规定权限予以审查报批1、正式签订合同，2、付清土地出让价款，3、取得土地使用证。16:19:4438（2）招标方式出让 是指在规定的期限以内，由符合招标条件的单位或个人，以书面投标形式，竞投某宗地块的土地使用权，由招标人择优确定土地使用者的出让方式。主要有邀请招标和公开招标两种形式。特点：有利于公平竞争适用于：需要优化土地布局、重大工程的较大地块的出让程序： 土地管理部门印制文件：投标须知等发出招标邀请书或招标公告投标开标评标定标16:19:4439（3）拍卖方式出让 按制定时间、地点，在公开场所出让方用叫价的方法将土地使用权拍卖给出价最高者（竞买人）。特

26、点：有利于公平竞争适用于：区位条件好，交通便利的闹市区，土地利用上有较大灵活性的地块的出让程序： 1、管理部门印制文件：拍卖须知 2、竞投者领取有关文件 3、主持拍卖活动 4、竞得人即时签订拍卖成交确认书、出让合同、交付定金 5、付清价款，领取国有土地使用证，取得土地使用权 （4）挂牌 出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出让结果确定土地使用者的行为。特点：综合体现了招标、拍卖和协议方式的优点，并同样是具有公开、公平、公正特点的国有土地使用权出让的重要方式。适用于：当前我国土地市场现状，

27、具有招标、拍卖不具备的优势 一是挂牌时间长，且允许多次报价，有利于投资者理性决策和竞争 二是操作简便，便于开展 三是有利于土地有形市场的形成和运作。挂牌出让是招标、拍卖方式出让国有土地使用权的重要补充。16:19:4440三、城镇国有土地使用权转让管理16:19:4441（一）土地使用权的转让是指土地使用者将从国家（政府）获得的土地使用权在有效期内依法有偿转让给其他用地者的行为。定义三、城镇国有土地使用权转让管理（二）土地使用权转让的方式和条件： 1、方式： A）出售，即买卖：是指土地使用者按照一定的方式（如合同）将土地使用权转移给买方，而买方为此支付价款的法律行为。）交换，也叫“互易”：是指

28、当事人双方约定互相转移土地使用权或一方转移土地使用权，另一方转移金钱以外的物而订立的合同。 前提是双方都要支配对方的物；以物易物是其基本特征。C）赠与：是指赠与人自愿把自己的土地使用权无偿转移给受赠人，受赠人表示接受而达成的合同。 基本特征是无偿。 以上三种方式中合同中，土地使用权转移的生效期为办完土地登记时。 土地使用权转让对原出让合同规定的权利、义务、某些具体内容有所改变，则必须得到土地管理部门和规划部门的同意，否则不能办理过户手续。16:19:4442三、城镇国有土地使用权转让管理（二）土地使用权转让的方式和条件： 2、条件A）必须是已出让的土地使用权。B）必须按要求对土地进行了投资开发

29、、利用的土地C）必须是地上建筑物、其它附着物所有权应随之转让。D）土地使用权转让应该签订合同。E）土地使用权转让必须办理过户登记。F）土地使用权受让者必须受我国有关法律的约束16:19:4443是指用途；建筑面积；建筑物的高度及层数；建筑物的配套实施；所需达到的投资额度等等多种要求的总和：土地使用权和房产过户登记。三、城镇国有土地使用权转让管理（三）土地使用权转让的原则16:19:44441、“认地不认人”原则即原出让合同和登记文件中所载明的权利、义务随之转移2、房、地产 一致原则土地使用权与地上建筑物产权相一致的原则3、效益不可损原则不得损害土地及其地上建筑物的经济效益。16:19:4445

30、）一级市场（出让）政府垄断；二级市场则是在政府管理、调节下开放的土地市场。）对土地使用权转让的二级市场，国家要通过征收税费的方式，将土地使用者因转让土地而增值的超额利润的一部分收归国家所有，国家要给予登记过户，承认其有效。）出让后的土地使用权可以流动。 ）房产和地产紧密相联（四）土地使用权转让的市场关系三、城镇国有土地使用权转让管理四、城镇国有土地使用权出租管理（一）土地使用权出租的特征1、土地使用权出租具有复合性： 出租包括土地使用权、建筑物及其他附着物。2、房地产一致的原则。3、承租人取得的是按照本来用途而使用的权利，不能将承租权转让或转租。4、出租行为并没有使出租人完全丧失土地使用权。1

31、6:19:4446是指依法有偿受让国有土地使用权的单位或个人作为出租人，将其土地使用权或土地使用权连同地上建筑物和附着物租赁给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的法律行为。四、城镇国有土地使用权出租管理16:19:4447（二）土地使用权出租的条件 1、出租的土地使用权是国家有偿出让的具有物权性质的土地使用权。 2、按照土地使用权出让合同规定的期限和条件对土地进行了投资、开发和利用。 3、出租人和租赁人应当签订租赁合同，土地使用权出租是通过签订土地使用权租赁合同来确定出租方与承租方的权利义务关系的。 4、土地使用权出租，必然涉及地上建筑物及其他附着物的连带出租，出租人应当依法律规定办理出租登

32、记手续。五、城镇国有土地使用权抵押管理16:19:4448是指土地使用者将其依法取得的土地使用权作为清偿债务的担保的法律行为。实际上土地使用者（抵押人）将其土地使用权和地上附着物所有权向银行或资金持有人抵押后， 取得贷款，供其使用的行为。含义产生的原因 地产经营投资大，周期长，风险多，地产商一般不以自己实有资本进行投资，其资金来源，主要由银行取得抵押贷款。这是国际上通行的惯例只有土地使用权才具有相对独立的物权（土地财产权）属性“土地所有权” 不能抵押原因16:19:4449第四节 农村集体土地所有权、使用权的确认 与流转管理一、农村集体土地所有权与使用权的确认（一）农村集体土地所有权、使用权的

33、取得1、所有权的取得 在土地改革和农业合作化的基础上，建立农村集体土地所有制。实质：农民集体对属其所有土地的共同共有关系。 即农民集体享有所有权，集体内的成员则部能各有其自己的部分土地。2、使用权的取得方式：（1）依法承包经营取得集体内成员取得承包地的使用权（2）招标、拍卖、公开协商 属农村集体所有的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等，由单位或个人通过招标、拍卖、公开协商等方式取得土地使用权。 集体经济组织成员享有优先承包权。（3）依法用于非农业建设农村兴办乡（镇）企业、村办企业（4）依法用作宅基地、自留地、自留山（5）其他（二）农村集体土地所有权、使用权的确认1、所有权的确认 农民集体所有的土地，由土

34、地所有者想土地所在地的县级人民政府土地行政主管部门提出土地登记申请，由县级人民政府登记造册，核发集体土地所有权证书，确认所有权。2、承包地使用权的确认承包程序合法签订承包合同发证、登记1、成立承包工作小组2、拟定、公布承包方案3、会议讨论4、实施承包方案合同内容：姓名、土地基本情况、承包期、用途、权利义务、违约责任耕地承包期：30年草地：3050林地：307016:19:44503、农村集体建设用地使用权的确认 土地使用者 行政主管部门土地登记申请登记造册核发使用权证书确认建设用地使用权16:19:4451二、农村集体土地使用权流转使用权在不同主体之间的流动和转移（一）农村集体农用地使用权流转

35、含义、形式1、含义 农村集体农用地使用权流转，指属农民集体所有的农、林、牧、渔用地使用权在不同使用者之间的流动和转移。16:19:44522、流转形式：（1）转包 农户将自己的承包地通过协商，转包给其他农户经营，并收取一定的转包金。（2）租赁 该农村集体经济组织之外的人员，向该村租用土地进行农业生产并支付地租。（3）“四荒”拍卖 农村“四荒”指农村集体所有为利用的荒山、荒沟、荒丘、荒滩，包括荒地、荒草、荒水等在内。（4）承租转包或返包农村集体从无力经营土地的农户那里租回承包地，再转包给种田能手公司以一定的代价将农户的承包地承租过来，再对所租土地规划，进行农田基本设施建设，再切块承包给农户耕种。

36、（5）转让土地使用者在获得一定期限的土地使用权投资开发后，将余期土地使用权再转移的行为。（6）入股以土地使用权折价入股联合，对土地的占有形式由实物形态变为货币形态。（7） 合作经营（8）互换16:19:445316:19:4454转让抵押出租入股形式（二）农村集体建设用地使用权流转的含义、形式1、含义 建设用地使用权流转，指农村集体建设用地使用权在不同的主体之间不同的流转和转移。 集体建设用地： （1）存量建设用地：已被土地使用者合法取得，其利用现状就是 建设用地 （2）已被土地利用总体规划和乡（镇）村建设规划确定为建设用 地的土地，其利用现状可能是农地。2、形式第五节 土地的征收一、土地征收

37、的概念 （一） 土地征收与划拨的涵义 土地征收：是指国家因建设及兴办社会公共事业的需要，依法将待征土地的集体所有权转变为国家所有权的过程。 被征用土地的所有权属国家，原土地所有者则丧失相应土地的所有权。 土地划拨：是从国有土地中，依法划拨一定数量的土地，给全民所有制单位、集体所有制单位或个人使用。划拨后的土地所有权仍属国家，用地单位只有使用权。（二）土地征收的特点 1. 合法性必须严格按照法定程序进行； 2. 公益性； 3. 具有一定的强制性； 4. 具有一定的补偿性； 5. 兼顾国家、集体、个人三者的利益。16:19:4455第五节 土地的征收二. 土地征收的程序16:19:4456（1）建

38、设项目预审（2）申请用地与审查；国家建设征收土地的程序发布征地批准公告；办理征地补偿登记；发布征地安置补偿方案公告，按计划供地。 （6）实施与监管；（7）土地登记：颁发建设用地批准书（3）制定征地方案；（4）上报审批；（5）批复；确定征地范围；资料收集与分析；实地调查；计算安置补偿费，商讨安置方案等第五节 土地的征收三、土地征收的审批权限 依据：中华人民共和国土地管理法16:19:4457（1）征收基本农田；基本农田以外的耕地超过35公顷的； 其他土地超过70公顷的由国务院批准（2）征收以上规定以外的土地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准，并报国务院备案。第五节 土地的征收四、农用地转用审批

39、权限建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应办理农用地转用审批手续。（一）国务院批准1、国务院批准的建设项目占用农用地；2、省、自治区、直辖市人民政府批准的道路、管线工程和大型基础设施建设项目；3、直辖市、省、自治区人民政府所在地城市，城区人口在100万以上的其他城市，以及国务院指定的其他城市扩张用地。（二）省、自治区、直辖市人民政府批准权限上述规定以外的建设项目占用土地，涉及农用地转为建设用地，由省、自治区、直辖市人民政府批准；16:19:4458第五节 土地的征收五、土地征收补偿与安置标准原则：征收土地的，按照被征收土地的原用途给予补偿。土地管理法、国发200428号、国发2006 31号征地补偿费用包括：土地补偿费、青苗费、地上附着物补偿费、安置补助费、社会保障费用、新菜地开发建设基金和拆迁补偿费。1、征收耕地的（1）土地补偿费：农村集体组织土地，用于被征地农户征收耕地的：为该耕地被征用前3年平均年产值的6至10倍。其他土地：由省、自治区、直辖市参照耕地标准指定。（2）安置补助费：按照需要安置的农业人口数计算。16:19:4459F= S4(或6)PP总15H式中：S 三年平均年产值（元/公顷）； P征用耕地面积（公顷）； P总被征地单位的耕地总面积（公顷）； H被征地单位的农业人口数； P总/H人均耕地面积（公顷/人）。第五节 土地的征