《房地产项目开发流程简介》学习教学笔记

1、房地产项目开发流程简介学习笔记共八章：土地一级开发拿地及确权研发设计项目报建施工建设项目预售竣工验收备案交付及售后土地一级开发线下土地制度。国有，居住70年，工业50年，商业40年生地-熟地。毛地到三通一平，五通一平，七通一平。一级市场指发行市场，二级市场指交易市场。土地一级开发流程。项目可行性研究-项目公司-项目定位-规划方案-征地拆迁基础建设-区域推广-启动盘打造-土地出让组织验收。审核一级开发成本，验收开发程度是否达到合同要求，支付土地开发费，纳入市土地储备库拿地及确权取得土地的方式。1）土地市场，招标、拍卖、挂牌2）资本市场：投资参股，土地收购，收购有土地公司3）行政命令式可行性研究报

2、告。地产自己的可行性报告。项目资源调查，法律政策风险分析，市场调研，项目规划设计，项目发展规划，项目经济分析项目立项。项目建议书，批复，研究报告，报发改委土地确权。土地合同的签订与不动产权证的获取。研发设计规划设计。面积指标、规划结构、地库范围、轮廓、车位、日照方案设计。户型确定、外立面、配套面积位置报规。同时开展的工作：初勘详勘、基坑支护与土方开挖、桩基施工图、管综、立面方案、景观设计施工图设计。设计出图链条；报建链条：土地确权报建，规划报建，规划许可报建，施工许可报建施工图设计阶段的完成是房地产开发阶段的结束，标志施工许可证的办理项目报建项目报批流程。开发办-纪委-规划局-国土资源局-开发

3、办、人防办、消防支队、环保局-规划局-质监站、劳保办、定额站、安检站-住建局五证一表简析。建设用地规划许可证，土地不动产权证，建设工程规划许可证，施工许可证，预售许可证，竣工备案表。施工建设施工建设概述。建设组成：土建、水电、安装、设备；周期：多层9-11月，小高层1.5年，高层2年；施工组织：基础-主体-外墙-园区管线-景观-竣工。影响工程造价的因素：结构形式、外立面材质、施工取费、地基情况、场地条件、抗震等级、节能要求、景观环境造价项目施工时间轴。土方支护-桩基-总包-塔楼先行抢预售-封顶-砌筑抹灰-公区装修-外墙-施工梯拆除-塔吊拆除-室外工程-项目完成-竣工验收项目预售商品房预售审查。

4、1）开发资质2）企业经营范围3）五证4）是否有抵押商品房销售三阶段。售前、售中、售后销售关键节点。组建销售团队、形象定位、卖点提炼、执行方案、推广方案、包装方案、合作资源、广告出街、品牌推广、展示区开放、定价、开盘、营销费用预算。项目竣工验收、备案竣工验收概述。竣工验收是规划设计、报批报建、施工建设的闭合循环。竣工验收分类及逻辑。1）竣工初验。分部工程验收、逐套验收、竣工初验2)电梯消防验收。高低压配电验收、电梯运行合格证；正式通水，消防验收合格证3）节能、防雷、燃气验收4）规划验收。竣工查丈（竣工测绘，查丈报告）5）环保验收。排水验收，发电机验收（噪声、排烟）6）竣工验收7）人防验收、档案验收竣工备案。备案表标志工程完成交付及售后交付关键点。客户预验房，交付风险检查流程，模拟验收流程，集中交付现场接待流程，交付后房屋维修集中交付流程。