惠州金融街惠州金海湾高尔夫别墅专项研究项目结案总ppt课件

1、巽寮湾高尔夫别墅专题研讨案例总结版权声明：本文仅供客户内部运用，版权归深圳世联地产顾问股份一切，未经深圳世联地产顾问股份书面答应，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、援用、复制和发布报告中的部分或全部内容。研讨内容界定 本次研讨着重讨论的内容产品研讨和产品建议以报告的方式提出 高尔夫别墅案例研讨 规划设计要点 单体建议目的中心区选址功能规划资源利用风格和立面建议环境及展现户型创新点建议配套和社区效力建议贵集团依然感兴趣的内容市场建议沟通和讨论珠三角类似别墅市场情况研讨国内类似案例市场表现研讨消费者习惯研讨2研讨方法案例研讨巽寮湾大区域情况；南区在巽寮湾整体开发中的位置；高尔夫别墅工程承当的作用；

2、球场和地块条件分析。工程背景；规划；建筑单体；户型；景观；配套。消费者的生活形状；案例结合资源情况和开发战略给出规划建议案例结合世联的市场阅历给出产品建议。方法论“从案例中来，到产品中去研讨案例的同时，结合详细案例所在市场情况分析，与本工程的详细情况匹配，并结合工程本身的限制条件给出高尔夫别墅的产品建议。研讨边境本次研讨的对象，是国内外知名高尔夫别墅产品，报告将给出的是针对整体定位以外的产品打造建议；并在规划跟进效力期内研讨珠三角和全国类似工程市场情况给出辅助性的市场建议，以推进规划，是合同商定范围外的附加值。市场简析市场分析；别墅个案；工程市场占位；客户定位。工程本体分析产品建议3总体规划及

3、分期建议工程概略案例研讨别墅物业开展建议市场简析4大区域概略巽寮湾旅游度假区尚在起步阶段，南区喜来登曾经投入运用凤池岛北区：是巽寮湾旅游度假区的入口，临近稔山镇，道路水电通讯都已建成。临海面较多礁石。南区：滨海路即将完工，周围分布一些村庄，根底设备还不完备。山体较多，海景资源丰富。中区：巽寮镇生活区，根底设备配套有学校、海鲜酒店、中国挪动、加油站等，路网以及水电通讯都很完善。存在较多的旧式私人酒店和度假屋，质量参差不齐。巽寮湾松园湾新村湾富巢湾长咀角磨仔石云头角本工程金海湾大道巽寮镇生活区深圳香港喜来登5南区是巽寮湾高端物业区聚集地，海景资源最优，但目前周边配套缺乏，度假气氛正在培育交通：金海

4、湾大道贯穿南北区，进入本工程公路通车至喜来登酒店，其他路段正在施工。沿海度假酒店：喜来登2021年6月28日开场营业，洲际国际酒店工程进展中，还有皇冠假日酒店等高端酒店正在洽谈中。27洞高尔夫球场：已规划好球道，估计2021年8月前完成九个洞，2021年前完成18个洞，投入运用。游艇码头：将设置游艇会，建筑游艇别墅。三角洲游乐场：已营业，经水路20分钟可到达。沿海酒店群商业圈游艇码头区本工程三角洲游乐场金丝猫山110kv变电站6123456规划中圈定的住宅用地根本排布在山脊和山头上，海滨景观与高尔夫景观资源优良用地指标规划用地面积（）建筑面积（）容积率建筑覆盖率（）1地块790416000.2

5、00.152地块7846380000.10.033地块70801247800.350.254地块61396214880.350.205地块29827104390.350.206地块29777110000.370.40整体278168773070.280.20规划中别墅用地共373亩，总建面6万平米；整体坐落在山脊和山头上：地块多为连绵起伏的山体，且坡度较陡，根本坚持原生态，山坡地势高差最大约为60米；住宅用地的圈定中曾经思索到了地块的可开发性；西南侧具有最好的海景资源区。7地块资源解析容积率目的宽松，资源禀赋优越，规划和产品发力的余地很大 容积率宽松工程地块总容积率为0.2，按照我们的阅历，0

6、.4左右的容积率可以较轻松地规划独栋别墅。由于目的的宽松，给工程本身物业的选择留有较大余地。 景观面和资源情况优越工程内几乎一切的物业都可以占有海滨景观或者高尔夫景观，资源禀赋优良。 地形条件复杂多为山坡地势，给开发带来一定难度，同时也限制了开发区域的灵敏性。良好的资源禀赋和目的优势如何在产品中表达出来，将是规划和产品建议中的一个关键；同时，也该当看到资源条件带来的部分开发难度。8中心问题界定巽寮湾本身开展巽寮湾整体来说，是一个20.4平方公里的大型区域开发；大型区域开发投入宏大，利润主要来自旅游收入的增长和区域增值带来的地价和房价增长；我们的别墅工程除了实现本身的额利润，更该当承当区域价值提

7、升的一环。企业层面的思索根底设备、回收期较长的旅游工程，区域开发前期投入宏大；住宅物业的开发往往是大规模区域开发赖以生存的现金流。高尔夫物业的特性目前在国内高尔夫球场靠本身的运营盈利是非常困难的；而是高尔夫球场往往能构成对住宅价值的良好支撑；根据世联阅历，不同的球场和不同类型的物业其价值的互动程度是不同的；我们该当找到我们的球场能为别墅带来的价值是什么？旅游区的品牌价值提升依赖精品的出现对质量的追求又必需在市场环境中得到检验球场是如何支撑高尔夫物业的价值？本次研讨的方向将是产品发力的方向：产品价值属性问题高尔夫球场对别墅的价值推进如何表达？产品价值点问题本工程产品发力点是什么？9整体功能规划回

8、想：从不同片区的资源条件出发，分别满足不同层次游客各自的复合需求资源条件区域发展方向客户承担功能与发展物业中区资源条件较好；优质海滩、渔农文化资源开放的，以旅游产业为主体的新市镇珠三角中高收入家庭；价格敏感的港澳、珠三角和内地商务游客中高档旅游片区，以吸引大众游客为主要目的，聚集人气，扩大影响力后期形成旅游新市镇，推出大规模出售型物业项目资源条件区域发展方向客户 承担功能与发展物业北区资源条件一般自然生态景观、可观光产业基地后勤保障区域，原生态旅游区大珠三角年轻活跃的个人及家庭游客第一印象区较强的环境保护带远期的出售物业和产业发展资源条件区域发展方向客户 承担功能与发展物业南区资源条件最好；高

9、品质海滩、山海景观、渔农文化纯私密的顶级度假区+居住区来自大珠三角的高端游客；中高端港澳游客和高端商务游客；本地高端客户私密尊贵的高档海滨度假区出售型高档住宅、高档主题酒店北区中区南区10区域开发规划初始2005第一阶段（2-3年）第二阶段（3-4年）第三阶段（2-3年）第四阶段（2-3年）第五阶段（5-7年）北部出售物业酒店产业基地建成第一印象区开始取得土地主要土地的基建红树林公园海港旅游区出让酒店和产业出让滨海地产中部旅游新市镇主题公园主题地产中高档酒店后勤基地临时大众接待设施滨海前期路网和基建水世界公园渔人码头M5中一座四星级酒店取旅游新城镇和后勤保障用地并基建湿地公园取得主题地产用地用

10、地基建逐步出让酒店地产用地传统小镇改造旅游集镇1期逐步出让主题地产建成别墅用地开发旅游新镇2期建设生态广场南部高档酒店群山海旅游区高档别墅区温泉度假区取高尔夫组团用地土地基建和主干路网建成会展酒店建成会展组团中的别墅项目建成Golf球场和酒店建成游艇酒店南部别墅项目出让建成Golf和游艇酒店组团中的别墅一期项目建成山地海景酒店Golf和游艇酒店组团中的别墅二期项目发展南部温泉酒店发展山地海景别墅和温泉度假别墅南部山地旅游开发11南区高尔夫别墅工程在整个巽寮湾开发中的位置与作用南区在整个巽寮湾开发中的位置：区域开展的龙头北区:资源较差，短少开发支撑，开发的继续依赖其它两区的开发成熟；中区: 资源

11、较好，继续开发需求依赖区域旅游产业的开展，开发本钱高；南区:资源最优，最具开发价值，价值可实现度较高，配套缺乏问题处理后，该区的开发可带动整个区域的开发。高尔夫别墅工程在南区开发进程中的作用：支撑后续工程的开发经过多年的继续投入，南区的根本配套已建成；南区规划了大量可售物业，其开发需求前期资金投入，支持滚动开发；高尔夫别墅地处资源较优地块，是南区第一个启动的可售物业，肩负着树立区域笼统，支撑后续工程开发的艰巨义务。北区中区南区工程地块12总体规划及分期建议工程概略案例研讨别墅物业开展建议市场简析13国内案例的选择和研讨要点球场对高尔夫别墅的价值推进表达在什么方面？高尔夫别墅和其它别墅工程在产品

12、上面有什么不同？评价高内一流高尔夫别墅的产品力，并结合我们的市场阅历，为本工程提供参考。案例研讨点国内知名高尔夫别墅深圳观澜高尔夫大宅成都麓山国际昆明春城湖畔高尔夫别墅案例选取的规范14总结1高尔夫别墅在产品上具有一定特性，但决议产品战略的还有其它条件高尔夫别墅产品要点1234规划层面景观价值最大化且组团区隔明显由于外部强势景观的存在，外部景观最大化是规划的主题；在景观价值的分级上，景观视野亲近球场二线景观无景观；由于别墅物业对圈层的要求，在满足资源根本平衡的前提下，不同档次的物业尽量按照组团划分开。单体户型层面异域风情、大赠送，城市居所和度假别墅区别对待根本上，国内的高尔夫别墅都采用异域风格

13、和现代风格为主；高端客户也对性价比敏感，赠送面积较大的别墅市场实现度更高；企业会所级和普通别墅级产品功能空间的上具备不同；城市居所类别墅和度假类别墅具备产品上的不同，忽略了这类区别的春城高尔夫在产品上偏弱。景观层面立体景观的打造和强调和室外景观的互动：强调室内和庭院景观的互动：多灰空间、落地窗设计；立体景观的打造：双首层设计，露台和花园的衔接。 配套层面球会、旅游区、和住宅区配套功能各异：赛会级球场的配套承当更多赛事、商务功能；旅游区会所承当更多接待、休闲功能；而作为居住社区的麓山国际承当了很多生活配套的功能。15总结2高尔夫球场对物业的价值推进分为两类，我们属于高尔夫配套型高尔夫驱动型高尔夫

14、配套型开发特性球会的强势是一个必要条件；所以在开发的一开始就专注于球场的设计、管理和运营；物业价值和球场的成败密切相关。高尔夫仅作为项目的增值设施；球场的管理和运营相对较弱，甚至可以外包和完全脱钩。适用条件运营一个强势的球会；特别是在陌生区域开发高尔夫项目时驱动型往往适用。较为广泛开发周期以及盈利模式周期长，前期投入大，对管理要求高，而后期球场和地产可以同时盈利。住宅销售的周期可以提前，且在项目开发的过程中。高尔夫对物业的推动运营价值景观价值景观价值产品特性不愁销售，球会带来的球迷客和商务客已经基本解决问题。物业本身的产品发力往往能决定项目的成败。代表楼盘观澜高尔夫、春城高尔夫天麓第七区、麓山

15、国际单纯从球场层面来说，巽寮湾南区的球场定位在兴趣性的滨海休闲度假球场，我们并没有高尔夫驱动的条件；在巽寮湾旅游度假区中，高尔夫仅仅是众多旅游配套中的一环，相比高尔夫，整个度假区能提供更多的价值来支撑我们的别墅。16问题的梳理和再思索是什么决议了高尔夫物业的价值和产品特性？经过国内案例的研讨我们发现：从球场和别墅的关系来看，我们属于高尔夫配套型物业高尔夫配套型物业的价值往往不是被球场所决议的决议产品特征的要素往往在于别墅物业在市场体系中的占位回想案例细节：春城高尔夫在产品上的居所倾导游致了其无法摆脱球场价值的束缚，向度假产品的转型并不胜利麓山国际和观澜在产品上各有倾向，定位明晰在配套上，不同类

16、型的高尔夫别墅需求的配套也各异 根据案例分析和世联阅历我们发现，做为高尔夫配套型旅游度假型别墅，决议本工程产品属性和价值的是度假物业的价值，高尔夫只是景观附加值之一。 我们再分析国际知名旅游度假区的高尔夫别墅给出答案17国际案例的选择和研讨要点度假高尔夫物业的产品倾向和产品亮点；国际一流度假产品和国内旅游度假产品的区别；并结合我们的市场阅历，评判产品亮点在中国的可行度。案例研讨点国际知名旅游度假区；中心城市周边；知名度高的高尔夫别墅美国密西根州Boyne Bay Harbor澳大利亚Noosa Golf Villas以及部分美国热带度假高尔夫别墅Key Largo和Mauna Lani)案例选

17、取的规范18案例自创点国外度假高尔夫别墅产品打造的关键是景观利用和度假气氛的营造，且在细节上相对更加极致高尔夫别墅产品要点1234规划层面海景和景观面的价值高于高尔夫景观景观价值最大化并不是Noosa追求的点，但正是这些点的缺乏导致部分物业价值上的损失。从Bay Harbor和Mauna Lani的案例我们可以看到，度假别墅对景观面的追求更大，在海景和高尔夫的选择中，高尔夫景观的价值稍次于前者。 单体户型层面强调室内和室外空间的自然过渡，套间的温馨度、室内空间的无间隔多灰空间、多悬挑设计，强调室内空间和外围空间的自然过渡；强调套间的温馨性和动线的非独一性，房间和景观的结合更加严密；强调室内空间

18、的无间隔、大空间，西厨和吧台结合，与厅衔接在一同，是常见的设计，但该当思索其在中国的可行度。景观层面和室外景观的结合更加极致：强调室内空间向室外空间的景观通廊；在泳池、花园等空间上也趋向功能的模糊化，强调在任何空间对外部景观的占有；有的产品将主卧放在一楼，采用多门、多落地窗设计强调对景观的占有。配套层面更多和大旅游区配套相交融，本身配套弱化：Noosa、Bay Harbor等高尔夫别墅强调和大旅游区配套结合，本身不建立过于铺张的配套。19总体规划及分期建议工程概略案例研讨别墅物业开展建议市场简析20淡市下惠州别墅成交量下降较多，主要由于投资客退场，现存客户多以自住或度假为主全国新建商品住房价钱

19、正回归理性,房地产市场已进入调整期08年上半年销售面积同比下降20.35；销售额下降20.66海世界世联行，徐经理：新政前，梅沙炒房客很多，一个月成交好几十套，新政后市场转冷，投资客撤场后根本没有成交，5月有小幅接盘，目前，东海岸成交10套，多为自住度假客户。产品名称开盘时间产品类型推售套数开盘销售率山水华府领墅2007.7.8联排别墅2580%2007.10.1联排别墅2832.1%合生国际新城2007.8.11双拼别墅5098%2007.10.1双拼别墅6016.7%奥林匹克花园2007.8.26联排别墅5253.8%2007.10.2联排别墅3920.5%万林湖2007.9.1台地/联排

20、/双拼4197.6%2007.10.2台地/双拼2810.7%雅居乐白鹭湖2007.11.8独栋、四联体别墅9653%2007.12.8联排别墅56约20%惠州别墅市场在新政后的开盘销售量有明显锐减。市场分析21市场转淡后，面积350平米以下，总价千万以内的度假别墅市场表现相对较好楼盘名称区域位置开发商占有资源面积区间总价区间白鹭湖惠州惠城区雅居乐地产山湖联排：193/独栋：200-579250-800万东海岸深圳盐田区深圳万科房地产山海联排：223-248/独栋：420-460900-3000万天麓深圳东部华侨城深圳东部华侨城山海双拼：161/猓栋：200-300966-2400万凤凰山一号

21、珠海情侣北路珠海绿景房地产山海联排270/小独栋300/独栋380459-950万三亚湾高尔夫三亚市新城西路海南鲁能广大置业海景独栋：163-248375-992万从市场实际上来看，畅销的户型面积在350平米以下，并将总价控制在一千万以内。从市场上来找客户的接受度：市场分析各度假别墅畅销面积与畅销总价表示图020040060080010001200白鹭湖东海岸天麓凤凰山一号三亚湾高尔夫畅销面积(平米)畅销总价(万元)22价值定位决议了工程的竞争等级，我们的主要客户应是被深圳过高总价挤出的客户群体本工程价值支撑点广惠高速3小时深汕高速2小时规模与优质海景资源使得本工程在珠三角度假别墅竞争中拥有较

22、大的优势世联阅历，距城市周边2个小时以内的车程是度假区的黄金间隔，过之那么会引起资源损贬。销售代表访谈天麓:客户除自然资源看重外，非常关注区位及配套。客户访谈十七英里:对东部的规划非常有自信心，同时可以接受的市区车行间隔为1.5-2个小时之间 。距深圳2.5小时车程拥有顶级资源的我们足以打动客户吗？区位较偏、不成熟的度假气氛及配套在一定程度上贬损资源优势，使工程很难吸引顶端客户。不成熟的度假气氛与配套23结合市场与工程现状，我们的客户是想占有稀缺资源以深圳为主的处于上升期的高端客户工程客户定位占有资源总价敏感追求更高质量事业上升关键词：低端高端顶端中端最看重顶级资源与完善配套,但因无价钱限制而

23、使其选择面广；本工程可以用资源打动他,但缺乏成熟的度假气氛；为可吸引客户。上升中的财富阶层追求更高的生活质量，想进入更高的圈层；想享用并占有稀缺海景资源；无法接受深圳度假别墅价钱；将成为最容易抓住且最快促成成交的客户；数量较顶端客户更多；为主力客户。客户访谈十七英里:“很喜欢十七英里，觉得价钱有点贵，但海景可以和香港海景相媲美，所以还是决议买。24总体规划及分期建议工程概略案例研讨别墅物业开展建议市场简析25自创案例，得到高尔夫配套型别墅规划根本原那么外部强势景观资源存在下，规划主题是最大化利用景观；景观价值分级：景观视野亲球场景观二线景观；别墅整体规划价值平衡的前提下，保证每个独立组团物业类

24、型一致。123参考国内外案例，本工程高尔夫别墅规划的根本原那么：26滨海度假的区域属性是工程中心价值，高尔夫配套是其附加值地块价值分级开发分期建议物业分布建议基于工程度假物业的特性，对景观的占有程度决议地块价值高低;基于工程位于滨海度假区域的性质，海景资源优于高尔夫景观；基于工程的山地地形特征，南向山坡优于北向山坡，海拔高优于海拔低。地块价值断定规范： 2号地块向阳坡，海拔最高，距海最近，海景最优，地块价值最高；3号地块海拔较高，离海较远，海景较好，部分区域海景和高尔夫景皆可观看，地块价值次高；4号地块北向看海，南向部分观高尔夫景观，视野较窄，地块价值排第三；5号地块北向大部分被遮挡，2号地块

25、背阳坡皆无海景资源，但有高尔夫景观，视野较为开阔，地块价值排第四。100m80m30m30m2号1号3号4号5号6号价值第一级价值第二级价值第三级价值第四级高尔夫球场27确定开发分期需结合区域开展、企业对工程的期望和市场情况等要素来综合思索地块价值分级开发分期建议物业分布建议开发分期原那么思索各地块资源条件：应以资源好地块启动，有助于在陌生区域树立工程笼统和价值；进入性和昭示性：2和3号地块昭示性均好，3号进入性更优；思索开发难度：2号地块坡度大，地形复杂，施工难度大；市场情况：市场上度假物业销售缓慢，受大势影响相对较小的特点；企业目的或对工程的期望：不同的开发期望和目的，往往导致不同的开发战

26、略。2号1号3号4号5号6号价值第一级价值第二级价值第三级价值第四级高尔夫球场综合思索各要素，主要如下开发方向：鉴于目前的房地产市场大势和区域尚未成熟的背景，以部分资源强势地块搭配部分资源稍差地块先行入市；选取3号和4号部分地块作为第一期，2号地块搭配3号地块剩余部分为第二期，5号地块最后开发。1为防止资源强势，价值高的地块前期开发，难以博取高价，呵斥价值贬损，思索4、5号地块先行入市的可行性；选取4号和5号部分地块作为第一期，3号地块第二期，2号地块最后开发。228开发分期一：3号西侧搭配4号地先行开发，3号地剩余加2号地为二期，5号地最后开发地块价值分级开发分期建议物业分布建议2号1号3号

27、4号5号6号价值第一级价值第二级价值第三级价值第四级高尔夫球场第一期第二期第三期价值较好的3号地西侧部分与4号地联络较强，易于构成整体；3号地西侧资源强势，利于在前期树立整个工程高价值的整体笼统，利于在区域未成熟时高尔夫工程的立势，利于给前期销售强有力的价值支撑；2号加上3号剩余地块二期开发， 随着区域的不断成熟，强势资源地块开发促成工程整体价值的构成和提升；5号地块最后开发，区域进一步成熟，工程整体价值已构成，5号地块资源普通也能获得较高售价。 开发分期一，适于在区域未成熟或房地产市场处于淡市时采用。29开发分期二：资源较差地快向资源较优地块逐次开发，防止了价值贬损，但有一定风险2号1号3号

28、4号5号6号价值第一级价值第二级价值第三级价值第四级高尔夫球场第一期第三期第二期地块价值分级开发分期建议物业分布建议工程开发前期，区域不成熟，度假气氛未构成，度假物业售价不高，用资源较差的5号地块与4号地块启动，以相对较低的价钱入市，逐渐撬动市场；二期用资源较优的3号地块开发，伴随区域成熟与度假气氛的进一步构成，促成高尔夫别墅的价值提升和整体开展，逐渐提升价钱；三期开发价值最高的2号地块，区域的度假价值更加完善，用资源最优的物业博取最高价值。前期用资源较差地快启动，不利于工程树立高价值的整体笼统，一旦前期工程笼统较低，后期再拔高笼统的难度较大；目前区域的度假价值尚未构成和展现，又面临房地产市场

29、的调整期，以资源较差物业启动，前期销售难度较大。面临的风险 开发分期二，适于在区域成熟或房地产市场处于上升期时采用。30在市场情势转变下，复合的产品战略带来较好资金回流，扩展目的消费者和促进后续开发三种产品线判别产品线的规范：前期能良好销售带动和支撑区域开发；开发市场接受度高产品，淡市下能控制风险；产品能充分表达度假别墅消费者需求及其变化。大量制造总价较低的现金流产品，小步快走实现较好回现目的；优点：降低销售难度和市场风险；缺陷：一定程度资源贬损。以大面积高端豪宅的方式亮相，舍弃销售速度，提升价钱预期，博取最大利润价值；优点：资源价值最大化，拉高客户层级；缺陷：回款压力大，资金沉淀大，不利于支

30、撑后期湾区开发。以紧凑型别墅亮相，在资源最好位置开发部分高总价度假别墅充任后期物业的价钱标杆。优点：弹性的开发战略，保证现金流同时兼顾了地块价值良好实现。产品线一：走小产品线三：复合产品线二：走大快速回现，价值贬损回现与价值实现的平衡高收益，高风险建议：产品战略三为淡市下的稳妥道路，大面积标杆产品不宜过多，尽量以控制面积的走量产品为主，并结合分期开发战略，弹性开发。31各地块物业分布建议：遵照景观价值最大化，各物业价值平衡原那么2号1号3号4号5号6号独栋，面积区间230-350平方米企业会所级别墅，面积500平方米以上小独栋,面积区间190-230平方米小独栋，面积区间140-190平方米追

31、求景观价值的最大化，高价值产品应排布在景观资源优处；工程地块地形复杂，同一价值层级地块内部，不同的位置对资源占有也有较大差别，摆布建筑时应充分结合地形、地貌；物业间价值分布平衡，面积较大别墅应摆放资源较优处，小面积别墅摆放在资源较弱处。32总体规划及分期建议工程概略案例研讨别墅物业开展建议市场简析33从工程的中心价值出发，构建工程别墅物业价值体系度假资源整合体系度假空间营建体系度假别墅配套体系整合利用海洋与高尔夫资源，构建度假别墅物业价值体系已处理的问题巽寮湾的度假生活气氛是工程的中心价值，高尔夫是附加价值。别墅工程的价值与高尔夫球场的关系是什么？待处理的问题本工程产品发力的方向和详细的方式是

32、什么？发力方向发力点自创案例，得到本工程高尔夫别墅的发力点。打造别墅本身别墅与资源结合辅以适当配套34建立别墅度假生活体系度假空间营建体系休闲空间营建享用空间营建文娱空间营建灰空间的利用发明大尺度开放空间结合本工程实践，自创案例，找到发力点多套间设计强调主卧温馨度赠送大面积花园赠送地下室室外景观充分延伸室内，发明逸人度假私享空间。目的不是赠送，而是提供安康高兴度假生活。私密空间的温馨奢华打造，尊享度假体验生活。35建筑面积的有限，带来紧凑的生活空间，降低了独栋别墅的奢侈与温馨感室内空间室外空间内外空间关系建筑细节弱化部分公共空间，保证生活空间庭院小环境大面积观景窗、露台等灰空间、建筑高度与屋檐

33、、外立面颜色和资料处理方案特别提示36本工程别墅户型的参考建议户型参考建议小独栋建议层数不多于两层；别墅所有卧室全套间设计，首层不设卧室；控制面积，强调卧室、浴室舒适性，衣帽间等空间可缩减；套间生活动线的非唯一性，加强卧室与露台、庭院的互动，增加情趣性；首层厅空间的模糊化和开放性，客厅、餐厅、娱乐室的结合（可配置西厨+吧台）；厨房可考虑中厨+西厨，控制西厨面积；独栋主要参考建议与小独栋相同，不同点如下：突出套间卧室舒适性，增设独立衣帽间；增设佣人房，与厨房结合；适当增大厨房面积，中厨可隔离，西厨与吧台结合可适当放大；企业会所保证大面宽设计；厅空间分层级，客厅、餐厅保证舒适度，娱乐室、会客厅可适

34、当控制面积；地下室保证私家会所配置；卧室开间保证4.5 m以上，主卧保证朝向主景观面，开间可大于6.5m，可考虑双主卧；楼王有条件情况下，可考虑尝试整栋一层设计；多层设计时，卧室可尝试设在一层，或主卧整层设计。37园林与建筑风格主要营建休闲空间和培育海滨度假体验气氛度假资源整合体系海景和高尔夫资源与别墅物业的整合精细园林营建度假气氛建筑风格展现度假气味大面积落地窗赠送大露台水的运用公共空间与小品建筑风格材质选择双首层植被的利用结合本工程实践，自创案例，找到发力点把景观资源引入室内，强调与景观的结合，强调别墅物业度假特征。注重打造度假环境，烘托别墅度假性质。培育异域和生态的度假气味。38本工程园

35、林景观与建筑风格的参考建议园林景观及建筑风格参考建议园林景观突出室内与外部景观互动，别墅首层主要空间朝向主景观面处大面积落地窗设计；二层也可增加大面积落地窗(结合惠州本地建筑规范设计）；主景观面大露台的使用；首层强势景观面，注意室内空间到灰空间再到室外景观的无间隔设计；地形允许条件下，可采用双首层设计，加强室内与景观的联系；私家花园的营建注重使用性和情趣性，可参考Noosa Golf Villas ；选用热带植被，用灌木形成建筑与球场的阻隔，注意植被层次感，可配以鲜花，椰树；园林小品突出热带异域风情，特别在入户空间等细微处强烈演绎风情；建筑风格建议选用以西班牙为主的南欧建筑风格；对西班牙建筑风

36、格针对度假属性做适当改良，灰空间、多窗采光等；建议多选用石材、木材或各种仿石、仿木材料；39本工程高尔夫会所与配套参考建议高尔夫会所与配套会所会所以保证高尔夫球运作为主，协助解决度假基本生活配套需求；建议面积4000左右；配套别墅社区内的配套保证基本生活需求为主；可综合考虑整个南区配套，结合整个南区的大配套解决高尔夫别墅项目生活配套需求；建议用电瓶车解决高尔夫别墅社区组团内交通；会籍会籍与球场物业的捆绑问题，不做强制要求，可根据项目入市销售时的策略考虑；（不在本报告研究范围内）40企业会所的运用功能，决议了其面积区间，功能空间分布，配套设备等的建立独栋别墅小独栋别墅企业会所企业会所的三大功能：

37、召开企业中小会议接待企业高级客户企业高管度假召开企业中小会议需求的功能空间至少一个能举行小型会议的会议厅；能效力多人的厨房和餐厅；多个卧室。接待企业客户需求的功能空间奢华温馨的多个卧室；休闲、聚会、康体的文娱空间。企业高管度假需求的功能空间私密而温馨的奢华卧室；与家人同乐得嬉戏空间；作为企业会所的根本要求：一个能召开会议和举行聚会的大厅，一个具有康体文娱配套的私家会所，多个温馨奢华的套间，一个超大面积的花园。41本工程企业会所功能空间参考建议独栋别墅小独栋别墅企业会所保证温馨享用的度假生活1多套间设计，每间应有独享露台；突出主要卧室的享用功能，放大其卫浴空间。强调会务与文娱功能2首层经过模糊功

38、能空间获得大尺度空间；地下室进展私家会所酒吧的配套。适当的奢侈空间3可思索减少或取消电梯大堂、入户大厅等空能空间；保证主卧温馨享用的根底下，适当减少其面积。42本工程企业会所建议：建立少量，保证根本功能，控制面积得企业会所，或可尝试定制建造业务独栋别墅小独栋别墅企业会所 鉴于市场上企业会所面积过大，总价过高，销售速度较慢的特点，建议本工程只选择地块资源优位置，建造几栋企业会所，作为工程价值标杆。工程2号地块向阳面较高海拔山坡建造少数企业会所。2号1号3号4号5号6号 也可联络意向企业，以定制方式，让其选择地块，然后按其详细要求，量身为其定做满足其需求的企业会所。该方法风险较小，但操作难度较大。

39、1243珠三角市场上带装修的度假别墅较少，但装修带给消费者方便同时也便于返租等运营珠三角典型度假楼盘少有装修 项目位置装修情况 假日半岛花都与清远交界处一期独栋别墅带2000元/装修；二期双拼无装修世纪果岭海深圳南澳镇洋畴湾无装修凤凰山一号珠海市香洲区无装修东部华侨城深圳大梅沙东部华侨城无装修消费者角度：远离城市的巽寮湾，业主自行装修，施工困难大；运营角度：如思索返租等运营，带装修的别墅有利于运营展开；市场趋势角度：装修是市场大趋势，已出现带装修的顶级别墅，如亚龙湾五号。应综合的来看装修问题： 度假别墅的装修风格一定要纯粹，风情要足，留意耐腐蚀，厨房、卫生家、浴室需装修，可提供客户选择，不装修

40、可适当降低价钱。 世联张艾艾总 海边物业的装修留意耐腐蚀性，思索到地块位置，装修处理客户后顾之忧，不用奢华装修，关键留意和普通装修的不同，度假物业怎样装修？怎样表达度假？怎样结合景观？个性化？注重享用空间的装修。 世联顾问刘康宁总世联建议：别墅可尝试精装，控制本钱前提下，突出温馨空间的装修，留意资料的耐腐蚀性，同时提供应客户可选择性的装修。装修44做到根本面的精装，突出度假空间和享用空间的装修保证根本面的精装：门、窗、地板、墙面、天花板、根本功能的厨房亚龙湾5号的精装：门窗、地板、简单吊顶、涂料墙面注重度假和享用空间和的装修：卧室、卫生间、浴室、灰空间装修留意装修的耐久和防腐蚀性；留意装修与度

41、假风格的吻合；留意突出灰空间、过渡空间等的装修；留意强调度假享用空间的装修。45分时度假在国内的开展刚刚起步，众多开展条件不成熟，分时度假的兴起还有待时日 分时度假实践上是介于房地产产品和饭店产品之间的一种中间产品，是将房产住宿权按一定程度分割出卖的一种住宿产品，是从完全产权到完全运用权的一种过渡。交换公司房产管理方开发商代理商业主1业主2业主3信托监管公司法律体系完善开发商经过代理商销售分时度假产品给客户。交换公司出现，业主间交换运用权，相关法律制定。法律成熟，监管严密，相关效力完善，分时度假运营体系成熟。分时度假运营体系：开展阶段初级阶段我国现状成熟阶段分时度假的顺利开展，需求完善法律体系和效力体系下，开发商、代理商、业主交换公司的共同运营，现阶段我国条件尚未成熟。分时度假46分时度假在国内开展的妨碍：法律未完善，运营不成熟，客户观念未改动法律不完善： 分时度假是一种旅游期权概念的商品，跨越多个产业门类，在我国是新惹事物，法律法规没有明确的界定和规范，法规的滞后一定程度限制了该市场开展。运营不成熟： 分时度假的兴