房地产项目运营风险控制清单

1、项目运营风险控制清单,类别,序号,风险项,风险明细,风险描述,解决方案, 风险管控级别 （高、中、低、无） ,最迟解决时间 ,责任人（分管领导签字提报）,责任岗位,进展情况,来源1.土地风险,1.1,土地移交、拆迁风险,1.1.1地上障碍物：有房屋、高压线、鱼塘、农田、林地、施工临设等影响到交地及按时开工的障碍,/,拓展部,1.1.2地下障碍物：有河道、沟渠、矿坑、坟地、地下文物、光缆、市政管线等等影响到交地及按时开工的障碍,/,拓展部,1.1.3土地自然灾害：有地裂缝、山体滑坡治理、山地泄洪等地质灾害，影响项目设计、按时开工,/,拓展部,1.1.4建设用地红线桩点坐标复核后与拿地条件不符，或

2、与邻近地块红线位置冲突，影响交地和报建以及按时开工,/,拓展部,1.1.5交地时间是否准时，土地款不能按政府要求进行缴纳（如：土地款缓缴、土地罚款未缴等），对后续报建、工程实施造成影响,/,1.1.6红线外附近有高压线、泵站等不利因素承诺拆除，但无法在交付前拆除的风险,/,1.1.7土地出让后限高、退线等指标要求与投委会方案不符，影响设计和报建 ,/,1.1.8周边存在卫星、雷达基站，机场等限制建筑高度，需单独报建的,/,1.1.9项目实际运营节点要求与土地合同要求不符，造成土地处罚,/,1.1.10国土出让条件中的约定与规划要求不符，影响规证的办理,/,1.1.11土地有未解除的抵押，或涉及

3、其他经济纠纷，影响国土证办理,/,1.1.12收购类项目中，已开发地块对未开发地块报建及验收是否有不利影响,/,1.1.13地块外周边市政道路，出现规划路未实施或现状路与规划路不符等风险,/,拓展部,1.1.14地块规划控制线中有无规划轨道交通控制线、隧道控制线、微波通道、机场净空的规定,/,拓展部,1.1.15界外地有占压，影响项目大配套施工,/,拓展部,1.1.16其他风险,/,1.2,代建、托管风险 ,1.2.1项目需代建幼儿园、学校，但其规模、位置与政府规划不一致或未经教育主管部门认可，影响报建,/,拓展部,1.2.2项目需代建道路、公共绿地、公园等设施，无法按政府要求实施（如：进度要

4、求、产权归属、移交标准、费用分摊等），影响到项目验收,/,1.2.3代建标准不明确（如：配置标准、面积等），影响到报建、开工及验收,/,拓展部,1.2.4是否存在代建变电站、消防设施等,/,1.2.5非经营性配套公建代管，造成未移交前的水、电、气费用以及房屋保修期的计算,/,拓展部,1.2.6其他风险,/,2.报建风险,2.1,规划报建,2.1.1项目总体布局、业态不符合规划审批部门的要求,/,2.1.2绿地率、建筑密度存在不符合规划或国土、园林等专业的要求的情况,/,2.1.3 总指标满足规范的前提下，停车方式与当地审批尺度有差异，设置机械停车与当地审批尺度不一致,/,2.1.4建筑退线距离

5、与当地审批尺度不符,/,2.1.5建筑单体存在挑空、夹层、设备用房、灰空间等后期可通过改造增加建筑面积的技术点，导致规划审批无法通过,/,2.1.6商业、办公类项目单层平面的面积及单户面积与当地审批尺度不一致,/,2.1.7居住服务配套设施的设置与相关部门的要求或尺度不一致，但需要沟通解决（如：卫生服务站未按要求设置在首层）,/,2.1.8建筑及外立面的风格及色彩与当地审批要求不一致（如：地区性导则及设计指导意见等）,/,2.1.9小区出入口的设置及数量与审批部门要求不一致,/,2.1.10小区场地标高的设置与当地普遍性要求不一致（如：北京要求小区正负零不得高于市政道路1.5米）,/,2.1.

6、11存在限高问题需要突破的风险,/,2.1.12单体申报不完整（如：岗亭、围墙漏报）,/,2.1.13存在批后修改，不能在预售证申领前完成,/,2.1.14批复内容、项目名称、可研、投资文件等是否存在对后期工程建设、验收等产生风险的因素,/,2.1.15底商的隔油池、给排水、烟囱、外立面的泛光、LOGO、楼盘标识、空调、冷凝塔、群楼外立面影响、异型设计需进行必要说明提示,/,2.1.16对在项目定位及第一阶段启动会所发现的风险列表、附图进行提示、说明。对分期开发的项目需对外立面材料、入楼栋大堂、成本所选用的材料与前一期的差异进行说明，并应在项目全周期风险控制表的相应子项下进行更新、跟踪,/,2

7、.1.17项目体量过大，但未根据开发计划进行分区域申报规划许可证，导致的验收难度增大，或分区域申报规划后同分期不同规划区域开发周期间隔较大，导致的验收及交付风险,/,2.1.17其他影响到规划报建的风险,/,2.2,消防报建,2.2.1消防车道及扑救场地借用红线外市政道路,/,2.2.2消防疏散通道等在不同防火分区存在借用,/,2.2.3项目设计方案中涉及到消防规范中规定不明确的条款（如：消防登高场地距住宅的外墙不宜小于5米等条款）,/,2.2.4规划报审图纸与消防报审要求不一致,/,设计,2.2.5疏散人数计算时与审批要求有区别（如：冰面、餐厅、厨房、设备用房人数计算）,/,2.2.6为减少

8、疏散宽度或满足疏散距离，采取特殊方式（如：采用在户内划分出不进人机房、库房，提高餐厨比等）,/,2.2.7分期开发建设，无法独立满足消防总平布置要求,/,2.2.8批后修改时存在新老规范适用问题,/,2.2.9消防道路路由建设未考虑景观管线排布，导致后续景观设计阶段部分路由调整问题，进而对验收产生影响,/,设计,2.2.10其他风险,/,2.3,人防报建,2.3.1存在人防部门不同意我们异地建设的风险,/,2.3.2人防的用途及等级与当地要求不完全一致（如:建筑面积大于10万平，未设置专业队）,/,2.3.3人防分区不符合当地人防规范要求，人防平面布局与规范不完全一致（如：设置双层人防，面积和

9、布局不满足，可以沟通）,/,2.3.4人防出入口设置不符合当地人防规范要求（如：出入口是否附壁）,/,2.3.5其他风险,/,2.4,环评批复,2.4.1项目周边存在铁路、高压线、水源井等影响项目环评审批的设施或企业（如：石油企业、生化实验室等）,/,2.4.2项目的建设对现状居民产生影响，导致项目公示受阻,/,2.4.3项目周边无排放设施或排放指标,/,2.4.4存在土壤、地下水污染等影响到环评批复,/,2.4.5其他风险,/,2.5,绿化报建,2.5.1绿化率的计算方法与规范要求不完全一致,/,2.5.2集中绿地不满足日照要求,/,2.5.3绿地率指标未按下限标注（如：指标要求不低于30%

10、，实际测算32%，为规避风险按30%标注）,/,2.5.4景观实施图与报建图不一致,/,2.5.5首层是否存在占用公共绿地的情况,/,2.5.6绿化设计标准是否与首期存在差异,/,2.5.7其他风险,/,2.6,节能报建,2.6.1保温材料、门窗选型、是否绿建、太阳能、墙体材料等具体要求，以及费用返还等是否存在风险,/,2.6.2节能要求图纸必须设置太阳能系统，进行部位预留，配备可安装条件,/,设计,2.7,预售许可,2.7.1申报价格与当前政策要求不符,/,2.7.2银行同意销售证明办理受限,/,2.7.3企业资质年检到期未更换,/,2.7.4取得基础验收证明后30日内未办理销售许可证，需提

11、高申请商品住房销售许可工程形象部位标准（6层以下(含6层)建筑需达到封顶，7至12层建筑需达到6层以上，13层以上(含13层)建筑需达到总层数的50%），可能造成的供货延迟风险以及无法形成以收定支的财务风险等,/,2.7.5其他风险,/,3.工程风险,3.1,施工许可风险,3.1.1无证施工，处罚程序及办理时间不可控，造成现场停工,/,3.1.2总包备案形式不清楚，导致施工许可证办理延期无法开工（如：合作方有国有企业背景需公开招投标）,/,3.1.3其他风险,/,3.2,进度风险（以全景计划节点为标尺，管控制度为风险评价标准）,3.2.1施工期间有政府重大活动，影响的时间和程度不明确,/,3.

12、2.2项目周边存在学校、古迹、地铁、市政管线、高压线、高架桥等需要专项方案论证或单独报批的设施,/,3.2.3项目出现民扰投诉影响到集团级节点延迟,/,3.2.4存在四新技术使用不成熟，影响到进度,/,3.2.5未考虑外部施工环境的影响（如：政府控雾霾、水泥供应限制等限制因素）,/,3.2.6计划进度与实际进度不一致导致进度延迟，施工方提出工期索赔,/,成本,3.2.7资金支付不及时导致停缓建，造成总包窝工，合同约定工期延误等风险,/,成本,3.2.8设备厂商延迟供货风险，导致现场施工进度延迟,/,工程,3.2.9施工组织管理不当风险，导致现场出现窝工或者人工不足等诸多情况,/,工程,3.2.

13、10劳务分包人员工资风险,/,工程,3.2.11其他风险,/,3.3,质量技术风险,3.3.1存在系统性风险（如：防水做法低于集团防渗漏体系配置）,/,3.3.2四新技术项目所在区域建设行政主管部门及业主可接受度,/,3.3.3由于设计图纸缺陷以及现场审图不到位造成无效成本增加，以及现场错、漏、碰、缺等问题,/,工程成本,3.3.4缺少叠图：景观、配套、安防三者叠图，避免管线打架导致返工、抢工及无效成本的发生。,/,成本,3.3.5工程实施前未对关健的分部或分项工程进行交底，为做好相应安全防护措施，导致质量缺陷或无效成本的增加，甚至产生伤亡事故,/,工程,3.3.6两个及以上分包单位交叉作业风

14、险，造成成品破坏或施工单位纠纷等风险,/,工程,3.3.7其他风险,/,3.4,合约风险,3.4.1项目出现总包或主要分包更换的，影响到现场实施的进度,/,3.4.2存在索赔未及时解决影响到现场施工的风险,/,3.4.3因预算不足或施工图预算未按期完成等原因，工程款已延期支付超2个月的或支付比例低于合同约定比例的60%,/,3.4.4存在策略分供方中标的风险,/,3.4.5总价包干合同履约中乙供主材市场价格涨幅超15%,/,3.4.6项目中标的施工单位首次进入该区域,/,3.6.7合同条款的进度要求与实际运营节奏进度不匹配,/,3.4.8首次合作总包单位划定标段过大，高层超15万别墅超 5万,

15、/,3.4.9四新技术项目所在区域资源为唯一垄断,/,3.4.10进场后发现项目被转包或分包的,/,3.4.11中标后主要管理团队中途更换,/,3.4.12工期调整、材料价格上涨材料价格上涨导致的合约风险,/,成本,3.4.13由于我方自身原因（战略调整、方案调整、规划变更、资金问题等）造成开发进度停滞、工程停工，或合约金额的大幅调整等，导致合约成本增加，总包、设计等合同费用增加，或反索赔等风险，且招标计划和目标成本与实际产生偏差,/,成本,3.4.14地下障碍物：有河道、沟渠、矿坑、坟地、地下文物、光缆、市政管线等地下隐蔽物勘查不到位，导致设计变更和相关措施费用增加等风险,/,成本,3.4.

16、15总包合同约定混凝土价格不调整，根据目前市场价格，较合同约定价格已上涨超过5%,/,成本,3.2.16未考虑外部施工环境的影响（如：政府控雾霾、水泥供应限制等限制因素），导致停工、抢工、复工等反索赔风险,/,成本,3.4.17其他风险,/,4.市政风险,4.1,给水、中水,4.1.1红线外无市政接驳点,/,4.1.2接驳点位置距离项目较远,/,4.1.3无法满足项目双路供水要求,/,4.1.4管线容量或市政压力不满足项目要求,/,4.1.5截至中期停止点尚未启动设计,/,4.1.6对报建的时间要求预估不足，无法按时在交房前完成,/,4.1.7施工界面提供延迟，配套施工工期压缩，导致的交叉施工

17、，产生的抢工费以及施工纠纷等风险,/,4.1.8设计规范与配套验收规范不一致，导致的验收风险,/,4.1.9其他风险,/,4.2,雨污水,4.2.1红线外无市政接驳点,/,4.2.2红线外雨污水竣工交付时不通,/,4.2.3施工界面提供延迟，配套施工工期压缩，导致的交叉施工，产生的抢工费以及施工纠纷等风险,/,4.2.4设计规范与配套验收规范不一致，导致的验收风险,/,4.2.5其他风险,/,4.3,强电,4.3.1项目外电源未确定,/,4.3.2外电源位置离项目距离较远,/,4.3.3外电源容量不满足项目要求,/,4.3.4外电源至项目管沟未通,/,4.3.5政府代建开闭所或外管线但政府资金

18、来源及招标未落实,/,4.3.6截至中期停止点尚未签订施工单位合同,/,4.3.7对报建程序和时间点的要求预估不足，无法按时在交房前完成,/,4.3.8施工界面提供延迟，配套施工工期压缩，导致的交叉施工，产生的抢工费以及施工纠纷等风险,/,4.3.9设计规范与配套验收规范不一致，导致的验收风险,/,4.3.10其他风险,/,4.4,其他市政,4.4.1红线外无市政接驳点,/,4.4.2市政接驳点离项目距离较远,/,4.4.3压力不满足项目要求,/,4.4.4截至中期停止点尚未启动设计,/,4.4.5对报建程序和时间点的要求预估不足，无法按时在交房前完成,/,4.4.6热力容量不满足项目要求,/

19、,4.4.7其他风险,/,4.5,道路,4.5.1项目开口位置不符合地区审批要求,/,4.5.2项目周边没有施工通道,/,4.5.3项目正在实施的过程中，由于周边工程实施或道路施工等原因造成施工通道被占用，无法通行,/,4.5.4项目周边市政道路尚未启动或启动计划不合理，无法满足项目交房要求,/,4.5.5项目周边市政道路实施进展缓慢，进度无法满足项目交房要求,/,4.6.6周边市政道路交付前不通，交付后无法通行,/,4.5.7其他风险,/,5.销售及客户风险,5.1,红线内外不利因素 ,5.1.1红线外不利因素没有统计全面，红线外1公里内存变电站、调压站、公厕、通讯发射装置、商业、老人或儿童

20、活动场、垃圾站、铁路、轻轨等,/,5.1.2红线内存在消防站、变电站、调压站、排风口、化粪池、泵房、空调冷凝塔、公厕、通讯发射装置、商业、老人或儿童活动场、垃圾站、机动车出入口等,/,生活配套,5.1.3对本项目周边生活配套（地铁、轻轨、公交、公园绿地、海景山景、名校、名胜、银行、商场、体育馆、书店）等设施的现状以及规划中设施设备（永久水、电、市政及煤气、通信、通邮等生活必需的基础设施项目配套）的宣传与实际情况不符,/,客关,5.1.4对项目内的生活配套承诺口径（学校、幼儿园、医院、交通、市场、商业等口径输出）,/,5.1.5附近有火葬场、墓地、乱坟岗、停尸房等不利于中国人传统意识的因素，形成

21、配套利空，造成业主投诉风险,/,营销,5.1.6其他风险,/,5.2,易引起客户投诉的重点事项,5.2.1立面造型遮挡阳台、窗户视线、采光，造成业主投诉风险,/,5.2.2小区出入口的开设不便利，影响到业主的通行（如：只能上辅路等）,/,5.2.3将公共空间（绿地、车位、架空层、屋面等）划给特定业主使用，造成小区其他业主投诉的风险,/,5.2.4交付后在围墙部位开设出入口及相关设施占用红线外绿地,/,5.2.5红线内外不利因素未给业主确认，具体不利因素的梳理参照集团客户端公示管理制度,/,5.2.6实际交付标准与合同销售配置标准不符,/,5.2.7隐形消防车道、消防登高面验收后改造,/,5.2

22、.8将消防车道及回车场、登高扑救面赠送私家业主,/,5.2.9有噪音和震动影响居民的设备房（水泵房、换热站、锅炉房等)设置不合理，比如影响到住户的正常生活,/,5.2.10电梯井设置在相邻户的客厅、卧室、和书房位置（含改造后形成的房间）；电梯机房投影在住户套内空间内,/,5.2.11水电气供热不匹配业主入住需求,/,5.2.12产生异味的配套设施（如：生活、建筑垃圾收集点、化粪池、公厕等）臭气排放是否影响到商业及业主正常的生活,/,5.2.13垃圾收集站设在小区出入口，垃圾转运点与业主使用和物业管理需求不匹配,/,5.2.14高层底层私家庭院私密性不够，高空抛物带来的安全隐患,/,5.2.15

23、移动通信信号及网络覆盖不能满足业主入住需求,/,5.2.16分期交付、管理是否存在对业主居住有不利影响如：占用绿地、交通道路，消防通道不畅，后期施工带来的扰民、安全防护、扬尘，设备用房、功能配套用房的使用条件等,/,5.2.17物业收费、停车场启用时间，以及项目配套交通等收费与市场标准的差异、政府审批不符,/,5.2.18机械车位不安装，导致车位不能满足规划报建要求；车位不满足业主装修、入住的使用需求,/,5.2.19电梯底坑、地下车库防水设计与规范不符,/,5.2.20分区管理与规划不符,/,5.2.21车位不满足业主装修、入住的使用需求,/,5.2.22常见投诉：裂缝、渗漏、材料设备的变形

24、和变色,/,客关,5.2.23墙体地面：抹灰空鼓、平整度、方正,/,客关,5.2.24给水暖通风：烟道裂缝、渗漏；排水管堵塞；给水管材质不符合检测要求,/,客关,5.2.25电线规格不符、开关插座配电箱未做好成品保护,/,客关,5.2.26智能化系统：可视对讲成品保护,/,客关,5.2.27门窗栏杆工程：入户门的成品保护、锁件和配件的质量、安装方正；铝合金门窗的成品保护、开启、配件质量；阳台栏杆的成品保护、锈蚀、安全；钢质构件及配件的锈蚀；玻璃的成品保护,/,客关,5.2.28公共部分：电梯的运行稳定性、电梯内附属设备的使用情况；泳池设备；出入口及架空层的观感和安全；屋面的积水、裂缝等、外立面

25、涂料、砖、格栅等装饰件的变形、变色。,/,客关,5.2.29园区：苗木的存活情况、硬景的成品保护和安全性、室外地面的沉陷、休闲设施的成品保护。,/,客关,5.2.30小区内部变电箱、自行车坡道、化粪池等设立干扰部分住户，造成业主投诉风险,/,客关,5.2.31其他风险,/,5.3,价格风险,5.3.1存在降价风险（如：市场下行）,/,5.3.2由于政府限价导致产品配置发生调整，与宣传口径不符,/,5.3.3其他风险,/,5.4,销售道具,5.4.1存在沙盘及单体模型表达与实际交付不一致的风险（如：高架模型与现场实际相差较大，隐瞒了高架转盘的存在，且反映的距离远小于实际距离项目的距离；沙盘上车位

26、的标示及个数与实际交付不一致）,/,5.4.2存在印刷品及广告表达（含楼书、户型图、宣传单页、报刊广告、户外广告、媒体广告等）与实际交付不一致的风险,/,5.4.3存在样板区、体验区装修及布局方案交付后无法实现的风险,/,5.4.4存在沙盘道路、车位位置及数量与报建图不符的情况,/,5.4.5其他风险,/,5.5,销讲话术、承诺,5.5.1存在对总图（含红线内外不利因素分布、楼间距、楼栋面宽、小区园林景观等）描述不清晰或严重夸大带来客户后期投诉风险,/,5.5.2存在对户型结构（含墙体结构、公区使用、阳露台封闭等）描述不清晰或存在不当承诺带来客户后期投诉风险,/,5.5.3宣传红线外配套（如学

27、校、幼儿园、公共交通站点、医院、市政公园、绿地、商业体、河道、湖泊；垃圾站、高压线、垃圾处理站、变电站、高速路等噪音源等）重要设施与项目位置关系阐述不清楚,/,5.5.4配置标准的宣传与项目实际配置标准有差异,/,5.5.5销售以老带新赠送管理费承诺不能在项目交付前兑现的风险,/,5.5.6规划、设计标准、材料调整后与销售承诺不符,/,5.5.7赠送范围及赠送改造的操作方式与销售承诺不符,/,5.5.8存在商住项目前期承诺具备开通燃气条件但后期业主申请开通费用过高或难以挂表、抄表的风险,/,5.5.9分业态、分期交付的分隔管理形式、实施方案与销售宣传和承诺不相符,/,5.5.10存在对虚假销价

28、格承诺（含对优惠、折扣、赠送）与实际执行不符客户投诉风险,/,营销,5.5.11存在限制购房及贷款客户虚假承诺可办理购房（或贷款）资格与实际情况不符客户投诉风险,/,营销,5.5.12存在对于延期缴纳房款客户的虚假承诺与实际执行不符的客户投诉风险,/,营销,5.5.13其他风险,/,5.6,使用功能风险 ,5.6.1空调外机设置不合理：空调机位无法或者难以放入外机的风险；设置位置、安装路径、冷凝水排水方式、不合理；室外机排风朝向相邻或上下层的房间门窗、阳台；设置在阳台上，没有设置挡坎或栏杆，排风对着阳台的方向、机位门不能正常打开。,/,5.6.2存在连廊封闭带来的群诉及违建风险,/,5.6.3

29、存在项目交付时项目出入正门无法交付使用的风险,/,5.6.4存在厨房阳台门尺寸过小、以及与卫生间窗户开启打架的情况,/,5.6.5新技术应用导至无法预测的工程质量维修风险,/,5.6.6其他风险,/,5.7,产权及测绘风险,5.7.1存在产权预测面积与实测面积误差大于3%或因为面积误差导致契税跳级的风险,/,5.7.2存在大批量房源实测面积大于预测面积需要补房款带来的客户群诉风险（重点关注是否存在分摊公摊面积给业主带来的补房款）,/,5.7.3存在大产证延期的风险，如超规批未补土地出让金及相关契税、土地使用性质与报建不符等政策不允许的情况,/,5.7.4不动产登记未看现场就进行改造,/,5.7

30、.5存在产权归属及物权归属等方面的风险，如地下车库公摊区域赠送作为地下室,/,5.7.6各阶段面积测绘（规划预测、预售预测、规划验收实测、产权实测、产权备案）数据不一致且误差过大，导致预售办理、规划验收、产权办理等方面遇到阻碍,/,5.7.7国家政策变化或地区国土、税务政策变化，造成产权办理逾期的风险,/,5.7.8银行、代办产权机构资料遗失造成产权办理逾期的风险,/,5.7.9其他风险,/,5.8,房号风险,5.8.1销售房号与公安/民政编号不一致的风险,/,营销,5.8.2销售环节出现销控错误，导致一房两卖风险,/,营销6.验收风险,6.1,规划验收,6.1.1园区道路、景观范围、出入口及

31、地上构筑物、场地标高、外立面实施与规划之间存在差异,/,6.1.2建筑单体平面布局与报规不一致,/,6.1.3现场实施的车位与规划车位不符，机械车位未按规划要求实施,/,6.1.4建设用地红线超越：项目围墙超出建设用地红线，将建设用地红线外的范围作为赠送面积赠送予业主，项目永久性配套设施超出建设用地红线（如：垃圾房、化粪池、变电箱、燃气调压站等）,/,6.1.5存在外立面实施与报规图有重大或明显不一致的情况（如：材料、风格、色彩、线条等）,/,6.1.6项目存在规划验收时易被发现的灰空间,/,6.1.7项目存在验收前加建、改造、封堵等增加建筑面积、改变使用功能等的情况,/,6.1.8存在组团或分期为一本规证，规划不同意进行分期或分组团验收,/,6.1.9存在设备用房、人防、社区用房与后期共用的验收风险,/,6.1.10分组团开发交付项目（特别是高低配项目），各组团之间的围墙与报规图不符