房产信托流程及筛选标准ppt课件

1、房地产信托业务范围及流程挑选规范2021年3月2日2目录房地产信托业务范围及挑选规范房地产信托种类业务流程风控措施退出原那么3一、房地产信托业务范围及挑选规范1. 保证性住房工程2. 商品房工程41.挑选规范保证性住房工程挑选及信托要素保证性住房工程的土地一级整理及二级开发。保证性住房工程包括：棚户区改造、城中村改造、危房改造、经济适用房建立、两限房建立、廉租房建立等 当地政府每年的财政收入在20亿元以上 工程所在区域周边商品房均价在4000元/平方米以上与政府协作15%-20%/年与开放商协作25%-30%/年信托期限：1-3年(普通情况不超越2年)信托报酬要求：单一不低于100万/年、集合

2、类不低于3000万/年 不占用公司渠道不低于500万/年投资方向投资区域费率及期限投资方式地方政府的有关部门管委会、土地贮藏中心及政府相关企业拥有保证性住房工程的具有开发资质的、拥有良好市场前景、财务情况佳和有丰富开发阅历的优质地方房地产开发企业买卖对手51.挑选规范商品房工程挑选及信托要素房地产行业相关公司和物业的股权、债务或者特定权益，包括土地一级整理，二级开发和运营性物业有继续经济增长潜力的一线、二线城市，如北京和上海和内陆二线城市区域中心，知名度较高的经济兴隆城市如成都，西安等为重点，同时关注在区域内GDP增幅居前的其他城市股权投资要求有除股权质押外的其他资产担保，普通要求优先分红，适

3、度参与工程运营债务投资要求有充分的抵押担保或其它保证措施必需指派专业的信托经理和财务经理担任对工程运作及资金运用进展监管投资方向投资区域投资原那么投资方式融资规模：2.5亿元以上 费率：25%/年-30%/年信托期限：1-3年普通情况不超越2年信托收益：占用公司渠道不低于3000万元/年，不占用不低于500万/年信托要素61.工程挑选商品房工程买卖对手及工程选择规范土地一级开发投资规范买卖对手已获政府开发授权和其他相应资历，具备一定的自有资金有良好市场前景的住宅和运营性物业公寓、写字楼、商业工程用地土地性质明确，符合城市整体综合规划与估计开发方案，拆迁方案明确、可行土地的市场流动性好，完成一级

4、开发后上市买卖时胜利率高或政府承诺回购；融资方能提供有效足值的相关担保买卖对手选择规范全国龙头和区域领先的房地产企业资产情况、运营业绩和信誉记录良好，法人治理构造完善，高管团队有较高的运营程度和诚信程度最好是具备房地产开发二级或以上资质能提供足够的履约担保措施71.工程挑选买卖对手及工程选择规范运营性物业投资规范包括商业、写字楼、酒店、公寓等可以产生稳定现金流的物业重点城市的地标性或中心区域的大型、优质运营性物业物业所在城市或所在区域商业环境成熟、商业或先进工业兴隆，或该区域有良好的综合开展前景物业权属明晰，运营前景良好房地产开发投资规范有良好市场前景的住宅和商业地产工程土地性质明确，权属明晰

5、，工程土地获得方式合法、价钱合理，且获得正规的土地运用权证，拆迁难度可控如有工程公司股权构造明晰，债务债务关系简单、明晰工程转让价钱合理，未来现金流充足稳定；开发及销售方案，现金流测算根本可行2.房地产工程的融资方式债务方式构造化方式权益方式适用：开发商二级开发阶段要求：二级开发资质具备四证：土地运用权证 建立用地规划答应证 建立工程规划答应证 建筑工程施工答应证工程自有投入35%以上适用：一级整理及二级开发阶段要求：融资比例：不高于1:3自有投入15%以上信托持有股权95%以上适用：一级整理及二级开发阶段种类：工程收益权销售收入受害权应收账款收益权其他收益权3. 正式尽职调查4. 工程经过和

6、执行2. 前期尽职调查与银行进展沟通设计初步买卖构造撰写工程初步方案工程深化评价分析，工程实地调查，财务及法律模型更新与银行一同进展评价并确定买卖构造和风控措施撰写尽职调查报告签署意向书开展尽职调查工程完成后续资产管理签署各项法律文件资金划拨我信托公司过会或同意操作银行过会房地产小组初审新工程工程初评：财务模型分析及法律模型分析1. 工程立项3. 保证性住房工程投资决策流程买卖对手为政府单一类3. 正式尽职调查4. 工程经过和执行2. 前期尽职调查工程立项设计初步买卖构造撰写工程初步方案工程深化评价分析，工程实地调查，财务及法律模型更新确定买卖构造制定风险控制措施撰写尽职调查报告签署意向书开展

7、尽职调查工程完成后续资产管理签署各项法律文件资金划拨信托业务委员会经过房地产小组部初审新工程工程初评，财务模型分析，法律模型分析1. 工程立项3. 工程投资决策流程买卖对手为开发商集合类114. 风险控制风控控制战略工程本身必需权益完好，工程公司股权、债务明晰，工程市场前景乐观；同时经过敏感性分析和压力测试投资完成后 (除债务类)向工程公司派驻监管人员，严厉控制工程公司财务风险，同时经过工程公司治理构造的安排，保证工程公司管理协作方主要为有大型房地产工程管理和运作阅历的房地产企业；协作工程均为流动性好的物业类型，如住宅、公寓；选择区域为经济兴隆的一、二线城市中期：严厉投资规范后期：工程公司现场

8、监管前期： 工程及协作方挑选124. 风险控制监管方式 董事会监管工程公司董事会由3-5位董事组成，其中1-2位董事由中融信托委派现场监管组根据工程的规模及特点，派驻一人或多人到工程公司房地产工程管理部由执行总裁，部门总经理、工程经理、财务管理总监、工程管理专业人员、法律专业人员组成房地产工程管理部主要方式13担任召集股东会，并向股东会报告任务执行股东会的决议，制定实施细那么拟定公司的运营方案和投资方案拟定公司年度财务预、决算，利润分配、弥补亏损方案拟定公司添加和减少注册资本、分立、变卦公司方式，解散、设立分公司等方案决议公司内部管理机构的设置和公司总经理人选及报酬事项根据总经理的提名，聘任或

9、者解聘公司副经理、财务担任人，决议其报酬事项制定公司的根本管理制度4. 风险控制董事会监管144. 风险控制现场监管工程公司根底管理印章管理任务三章账户及资金管理重要空白凭证与文书管理 工程公司登记资料与批件管理合同档案管理现场管理组审批表管理监管人员考勤与任务日志工程公司日常监管参与工程公司艰苦运营活动管理工程进程管理 财务管理方案管理工程施工及造价管理 月度管理报告工程测算综合分析与预警管理 154. 风险控制房地产工程管理制定工程管理报表体系、编制工程资金收支日报表销售情况日报表工程合同及付款情况日报表资金收支情况月报方案表销售分析表工程本钱测算表 管理任务的审计与稽核设立合理的工程公司管理制度签署财务监管协议聘请专业的资产评价机构对抵质押物价值作出客观合理的评价，并且在信托存续期间，抵质押物的价值一旦出现大幅下降，要求融资方另行提供足额担保165. 工程投资退出原那么现金优先原那么。首先思索回收现金，以股权转让款或者工程公司利润分配的方式收回投资。