某地下商业项目市场调查报告89p课件

1、火炬路地下商业街市场调研报告 广西合富辉煌房地产顾问有限公司2012年1月10日目录1.宏观政策分析2.西乡塘规划分析3.南宁市商业调研分析南宁市商业发展历程南宁市专业市场调研西大商圈市场调研南宁市商业业态调研4.总体结论百佳汇流行前线专案分析宏观政策一经济发展形势对商业地产的影响 按照我国目前的经济发展惯性，中国城市人口每提高1%，可拉动GDP增长1.5%。在未来10年，中国城镇化率年均提高约0.9%，每年新增城市人口1300-1800万，这将直接拉动中国消费市场。过去20年来，中国外贸平均增长率在24.15%，远高于中国零售额平均增长16.18%的水平，国内消费的潜力始终没有得到完全释放。

2、根据国务院发展研究中心预测，未来10年中国城镇化率的年均增加率约在0.8%-1%，中国到2020年城镇化率将预计在55%-56%，城镇人口将达7.5-8亿人，中国将由以农业人口占多数的社会转变为城镇人口占多数的城市型社会。随着城镇化率的不断提高所带动城市人口的增长以及国家扩大内需所带动城市基础设施建设和新区的发展，商业的需求规模将大幅增加，这将直接刺激商业地产的发展。宏观政策 近年来国家调控的房产新政都只针对房地产住宅市场，对省会城市、房价上涨过快地区实行限购令，限售第3套房，抑制炒房等行为，对于非住宅，如商铺，办公楼，厂房等，则丝毫未受新政影响。在购房受到限制的情况下，越来越多的投资者开始将

3、资金流注入未实施限购的商铺，南宁本地人“一铺养三代”的观念也日趋加深。从各房地产项目加大对自身商铺的营销力度上看，也能看出南宁楼市开始显现出商业地产的转型趋势。商业地产出现升温的现象，是市场供求关系的体现。经济发展形势对商业地产的影响宏观政策 随着房地产金融政策的进一步趋紧，以短期赢利为目标的住宅开发面临前所未有的挑战。相比而言，以长期持续收益为目标的商业地产，开始受到机构投资者青睐，商业地产进入了快速发展道路。最新研究表明，中国商业地产将进入黄金十年，其中城镇化与服务业将是两大助推剂。服务业提供大众消费需求的零售、餐饮、休闲娱乐以及生活配套服务，它在解决地方经济、解决就业以及长期税收方面有独

4、具优势。作为服务业的发展平台、以经营为目标的商业地产在促进城市可持续经济方面比住宅有明显优势，因而商业地产发展更容易得到国家政策的支持。因此城镇化率的提高，将大大促进服务业发展，也将极大促进商业地产的繁荣。2012年中国房地产特别是住宅将继续面临紧缩的金融政策，而商业地产因为承担扩大内需、解决就业机会、持续税收方面的特殊作用，将在中国城镇化进程因素驱动下继续得到政府支持。相比一、二线城市，庞大的中小城镇在未来10年将进入大规模的建设高峰期，这将新增近1.3-1.8个多亿的消费人口，城镇化所带来的巨大内需也将直接推动商业地产发展进入黄金十年。金融政策对商业地产的影响宏观政策小结 目前的宏观经济形

5、势以及中长期发展趋势对住宅市场不利影响较大，而对于商业地产市场而言，中国宏观经济调控短期内不会有较大影响，中长期发展趋势有利于商业地产的发展，对本项目的商业发展有利。 对于商业地产市场而言，符合市场需求的商业物业一定会得到租户的青睐，其租金、售价以及长期持有价值不会发生较大的变化。 综上所述，各项政策大方向上为商业地产创造了发展的有利条件，此时在重点城市中的繁华社区占有一席之地，量体裁衣的开发商业地产，顺应时代潮流。宏观政策二西乡塘片区规划轻轨1号线2015年建成开通 西乡塘片区规划合富观点：2015年轻轨建成开通，大幅缩短城市距离，本项目临近轻轨大学站，对于拉动大学路学府片区的学生消费群体有

6、较大的帮助。西乡塘客运站将于2011年底竣工投入使用 合富观点：西乡塘客运站位于大学西路南侧，看似距碧园商圈较远，但项目建成后，将会分流北大客运中心的部分车流与乘客，对碧园一带阻塞的交通情况起到缓解作用；同时会带来相思湖片区的人流量，对碧园商圈的商业利好。西乡塘片区规划东西向快速路与南北快速路立交 合富观点：除受到轻轨施工影响外，南宁每天城东至城西的巨大交通流，也是造成大学东路长期拥堵的原因之一。互通式立交建成，将有效连接西乡塘片区的部分干道，从而缓解部分车流，减轻该区域的交通压力。互通立交西乡塘片区规划三南宁市商业调研分析 南宁市商业发展历程 南宁市商业业态调研 南宁市专业市场调研 西大商圈

7、市场调研 百佳汇流线前线专案分析南宁90年代早期商圈的形成南宁早期商圈以朝阳商圈为核心，进行对外发展，首先发展到了西面的华西、华强路的小商品批发市场，以南宁百货大楼为核心，通过零售和批发类贸易辐射服务整个全区的商品供应；紧接着，以东葛和古城、七星、星湖为2个方向的商圈逐渐形成，使得南宁的商业发展奠定了向东发展的趋势。朝阳商圈华西、华强路商圈七星、古城、星湖商圈东葛商圈百货大楼南宁市商业发展历程南宁市商圈发展共经历了4个阶段，目前处于繁盛阶段项目名称开业时间南宁百货1988年，1996年（新楼开业）梦之岛古城店1995年10月18日开业梦之岛民族店2002 年 1 月 1 日开业南宁万达广场20

8、04年万达百盛百货2004年7月17日试业梦之岛金朝阳优购百货2004 年 10 月 31 日新朝阳商业广场2005年9月1日梦之岛水晶店2006年10月29日开业广州友谊2007年7月五象广场2007年9月29航洋国际2007年巴黎春天2007年11月9日开业国贸中心2009年3月15日开业金源CBD现代城（金源名店）2009年5月九一天地2009年12月26日开业永凯现代城购物广场2010年5月开业华润万象城未开业处于招商中萌芽阶段1995年之前，南宁的商业发展起步很早，最早是南宁百货起步阶段1995年-2002年:先后发展南宁百货新楼、梦之岛古城店、民族店发展阶段2004年-2007年，

9、万达广场和新朝阳广场完善了朝阳商圈，同时发展形成了五象广场商圈繁盛阶段2009年至今，继续在已形成的商圈中差异化补充商业规模南宁商业正式发展是从2002年，梦之岛、万达广场等先后开业，2010年之后又有了更快的商业扩张。南宁市商业发展历程21世纪形成商圈往东发展的趋势，琅东商圈成为南宁CBD的象征随着的城市的不断东移，南宁的商圈发展亦在不断的往东发展，最先形成的东部商圈就是琅东、琅西为主的琅东商圈；琅东商圈以金湖广场的南宁百货为核心，向外辐射，包括梦之岛水晶城、广州友谊百货、金源CBD商业裙楼、金州路商业区等；目前的琅东商圈已经成为南宁CBD的代表区域。朝阳商圈琅东商圈华西、华强路商圈七星、古

10、城星湖商圈东葛商圈南宁市商业发展历程南宁目前主流商圈的发展趋势，以西部卫星商圈围绕朝阳商圈为核心，向东部逐渐转移发展南宁目前的商圈发展，以西部的大学路商圈、北湖商圈、华西华强路商圈以及南部的江南商圈为围合之势，继续服务于整体朝阳商圈为核心的整体商业经营效应，并逐渐往东部倾斜和转移；形成东部以金湖广场为核心的琅东商圈、航洋为核心的凤岭商圈以及即将面世的华润万象城为核心的东盟商务区商圈，三个商圈组成的东部商圈。江南商圈朝阳商圈琅东商圈东盟商圈凤岭商圈北湖商圈大学路商圈华西、华强路商圈城市核心商圈中部两翼商圈古城星湖商圈东葛商圈东部商圈西部卫星商圈南宁市商业发展历程南宁市目前商业市场特点：百货发展起

11、步早、百货分布密集、餐饮市场火爆商业形态以百货为主，MALL型购物中心形态刚刚起步，最具代表性的是航洋国际；百货商业发展起步早，快速发展于2004年后，至今，商业总量约600多万方，人均商业面积约1平方米，人均商业标准已超过国际标准。餐饮市场市场火爆，目前比较好的高档餐饮类型主要是粤系和商务咖啡等系列。餐饮市场机会较大。同时，休闲娱乐市场非常旺，高档休闲娱乐市场机会凸现。百货业客户对本地品牌认可度高，消费频率高，但平均消费额度不高，对高端奢侈品的需求不大。客户分析南宁市的高档餐饮娱乐与百货品牌的消费群体主要是商务和政界人士，特别是南宁市和下属县市的大型企业和公务员领导等。南宁市商业发展历程南宁

12、的商业类型主要以百货为主、购物街为辅，目前购物中心的商业还不够成熟。业态名称百货百盛商场 、梦之岛民族店、梦之岛古城店、梦之岛水晶店、广州友谊、南宁百货、巴黎春天、九一新天地购物中心航洋国际、新朝阳广场、金源CBD、永凯购物广场、万达广场街铺七星路、古城路、东葛路超市华联、人人乐、南城百货、沃尔玛、梦之岛优购超市南宁市商业发展历程南宁目前主要的百货集中式百货商业约有180万平方米，朝阳商圈百货类商业规模约67万平方米，占南宁整体集中式商业量的36%左右。南宁商圈集中式商业物业的占比比例南宁市商业发展历程商圈名称项目名称商业总建筑面积商圈面积合计东葛商圈永凯现代城购物广场50000122000九

13、一新天地13000梦之岛民族店47000南城百货长湖店12000朝阳商圈南宁万达广场90000672600万达百盛百货14000新朝阳商业广场8500梦之岛金朝阳优购百货15000南宁百货20100国贸中心130000裕丰商厦32000钻石广场43000西南商都10000新和平商业广场30000大和平商业广场50000交易场36000盛世联邦广场45000民族商场16000南方广场（奥特莱斯广场）30000天成一品80000华天国际8000南宁电脑城（外滩）15000东盟商圈利海亚洲国际120000410000华润万象城290000凤岭商圈航洋国际130000145000巴黎春天15000江南

14、商圈江南香格里拉广场2500055000淡村商贸城30000华联10+1店10000大学路商圈城市碧园广场6000090000时代天骄广场30000七星、星湖、古城商圈南宁文化市场780083800梦之岛古城店13000电子科技广场11000华星城15000华星时代广场32000永嘉名店广场5000琅东商圈梦之岛水晶店50000136000金源CBD现代城16000广州友谊20000金湖广场50000北湖商圈北湖南城百货3000080000云星城市广场50000合计1804400小结经过20年的发展，目前南宁已经形成有10个主流商圈发展的趋势；南宁目前主流商圈的发展趋势，以西部卫星商圈围绕朝阳

15、商圈为核心，向东部逐渐转移发展；随着城市的不断扩张以及人口不断增加的因素，商业物业亦也在不断的增加，朝阳商圈的市场份额比例在持续的减少，但目前主流的百货类集中式商业中心依然保留在朝阳商圈，我们认为未来20年朝阳商圈依然可以保持着南宁商圈的核心位置。南宁市商业发展历程三南宁市商业调研分析 南宁市商业发展历程 南宁市商业案例分析 南宁市专业市场调研 西大商圈市场调研 百佳汇流线前线专案分析南宁市商业案例分析商业案例分析琅东商圈朝阳商圈民族大道旁百盛购物广场项目基本资料地 址朝阳路18号周边配套各商业银行、万达商场、饭店、宾馆、电影院、KTV娱乐场等交通状况2、 4 、5 、6 、8 、9 、10、

16、 17、 18 、21 、22 、23 、26、 31、 33、 40 、41 、58、 72路等业态规划一层化妆品、女鞋、名表、香水、珠宝铺面面积一层545二层男正装、男休闲装、男鞋、男服饰品二层1540三层少淑女装、化妆品、时尚手袋、时尚手表三层1540四层羊毛、羊绒、保暖、女包饰品、基本衣着四层2545五层中性休闲、运动装、时尚休闲、运动器材五层1550六层家居、童装、小家电、床上用品、玩具、文化用品六层1560七层Adidas、Converse特卖场七层2545百盛购物中心百盛强力进驻，通过自身资源拉拢品牌，购物广场内聚集大量的中高端客户，人气旺百盛购物广场位于朝阳商圈核心地带，人流量

17、巨大，商业辐射范围广百盛购物广场面积35780层数7层人流量约5万6万人次/日进驻品牌万国表、TISSOT、依波表、帝舵表、RADO表、积家表； OLAY、欧珀莱（AUPRES）、美谛高丝（BEAUTE DO KOSE）、LONDON； ST&SAT、kisscat、Lo You、罗蒙、法尔狮特、沙驰；奥卡索、圣伽步品牌价格水平（范围） 手表：万国表800066000元，RADO表520022400元；化妆品：欧珀莱120650元，美谛高丝230420元；服装：罗蒙西服13004900元：名鞋：圣伽步1003750元消费人群特征以白领阶层为主要消费群体橱窗展示万国表、帝舵表、积家表历史演变百盛

18、是马来西亚金狮集团于1987年创立的大型百货零售连锁企业，为金狮集团中零售业及贸易的一部分，在十多年的时间里发展显著。连锁百货店遍设马来西亚主要城市，至今已在马来西亚各大城市开设了34间购物中心和大型超级市场，成为马来西亚百货店最大、最成功的零售连锁集团。 百盛于1993年开始进入中国，经过十多年的发展，从1994年在北京开设第一家百盛旗舰店“北京百盛” 至今，现已在中国各大中心城市开设了四十多家分店，并为当地的经济发展注入了一股新的活力，成为了中国最知名的百货零售连锁企业之一。 2004年7月17日开始试营业的南宁百盛购物广场是百盛集团在中国开设的第38家分店。百盛购物广场位于朝阳商圈核心地

19、带，人流量巨大，商业辐射范围广百盛购物广场面积35780层数7层人流量约5万6万人次/日进驻品牌万国表、TISSOT、依波表、帝舵表、RADO表、积家表； OLAY、欧珀莱（AUPRES）、美谛高丝（BEAUTE DO KOSE）、LONDON； ST&SAT、kisscat、Lo You、罗蒙、法尔狮特、沙驰；奥卡索、圣伽步品牌价格水平（范围） 手表：万国表800066000元，RADO表520022400元；化妆品：欧珀莱120650元，美谛高丝230420元；服装：罗蒙西服13004900元：名鞋：圣伽步1003750元消费人群特征以白领阶层为主要消费群体橱窗展示万国表、帝舵表、积家表历

20、史演变百盛是马来西亚金狮集团于1987年创立的大型百货零售连锁企业，为金狮集团中零售业及贸易的一部分，在十多年的时间里发展显著。连锁百货店遍设马来西亚主要城市，至今已在马来西亚各大城市开设了34间购物中心和大型超级市场，成为马来西亚百货店最大、最成功的零售连锁集团。 百盛于1993年开始进入中国，经过十多年的发展，从1994年在北京开设第一家百盛旗舰店“北京百盛” 至今，现已在中国各大中心城市开设了四十多家分店，并为当地的经济发展注入了一股新的活力，成为了中国最知名的百货零售连锁企业之一。 2004年7月17日开始试营业的南宁百盛购物广场是百盛集团在中国开设的第38家分店。百盛购物商场将电梯设

21、置在商场的中心位置，其主动线不能贯穿整个卖场，使得客流循环较少从商场动线布局上看，百盛将电梯设置在商场的中心位置，其主动线不能贯穿全场，顾客多走“回”字的内线，少走“回”字的外线，形成了狭长形楼体的客流小循环问题。注：灰色为入口门，黄色为电梯，黑色为升降电梯，箭头为行进路线南宁百货大楼 百货大楼地 址朝阳路3941号周边配套各商业银行、万达商场、饭店、宾馆、电影院、KTV娱乐场等交通状况101、10、18、201、204、210、211、213、218、21、220、23、24、2、31、32、40、41、4、58、5、6、81、8、9路、大沙田专线业态规划地下一层药店、家用电器铺面面积地下一

22、层1055一层化妆品、护肤品一层555二四层服装、床上用品二四层12110五层手袋、家纺、五金、超市五层20300六层电子产品，学习用具，健身器材，运动服装等六层435铺面数量地下一层约150空置数量地下一层无一层约130一层二四层约380二四层五层约76五层六层约68六层南宁百货南宁百货聚集大量的知名品牌，此商业中心依靠大量品牌聚集人气，客户忠实度强。百货大楼为南宁老商业中心，商业环境十分成熟百货大楼面积约7万层数6层人流量约78万人次/日进驻品牌欧莱雅、美宝莲、索芙特；周大福首饰、IDEAL、梦迪珠宝、VVG首饰、爱迪尔钻饰、嘉华钻石、南非迈克尔钻石、艾尚银饰、麟麟宝羿、金尔雅18K首饰；

23、美诺表、西铁城表、依波表、天王表、罗西尼表、飞亚达表；圣梵诺、老爷车、梦特娇、G200 Women、Only、哥弟、柒牌、李维斯、胜龙、金利来、敦奴、娜儿思；、依富高、富安娜、堂皇、费尼斯、水晶、圣夫岛、佳丽斯品牌价格水平（范围）化妆品：欧莱雅69250元；珠宝、玉器首饰：周大福钻戒56009800元；手表：罗西尼手表1705100元；服装：梦特娇3501200元家纺：恒源祥1501500元消费人群特征以2545岁的年龄层为主要消费群体历史演变南楼创建于1956年2月,一至四层营业面积达8700平方米。北楼于1996年落成竣工,楼高十层(含地下两层),总建筑面积约7万平方米。 注：灰色为入口门

24、，黄色为电梯，黑色为升降电梯，箭头为行进路线百货大楼将上下电梯分开设立，形成“L”型回流，有效规避了楼体两边成了死区的问题，顾客在上下楼时需绕过整层商场半圈才能进出，这么一来顾客必须经过更多的卖场空间，接受更多的商品信息。百货大楼将上下电梯分开设立，形成“L”型回流，让顾客接受更多商品信息西南商都面积7.8万层数6层人流量12万进驻品牌商城主力店为百盛。一层引进了运动和大量的服饰、精品店，如：李宁、安踏、361、乔丹、匹克柒牌男装等。 租金价格（范围）50-200元/平米消费人群特征以中端消费人群为主，聚集部分低端和高端客户空间布局历史演变及商业定位项目属于南宁步行街一期改造工程西南商都项目，

25、项目当前正在进行品牌调整，之前定位为服饰、精品店、运动品牌、珠宝等为主，这造成了项目招商存在较大困难，今年1月份与百盛签约，标志着百盛正式进驻该商城。 西南商都西南商都前期定位不明确，招商困难，后期及时调整策略，引入百盛主力店。万达广场面积13万开业时间2004年人流量8-10万/人次进驻品牌主力店：沃尔玛、万达国际影城、百盛、大歌星KTV、颐高世华电子、柏图家居六大主力店、必胜客、肯德基、商务咖啡三家小主力店和万达时尚购物中心组成。 租金价格（范围）首层300-400元/平米消费人群特征中低端客户为主，少部分高端客户空间布局历史演变及商业定位整个商业广场的 A、B座底层为产权式商铺，其带租约

26、销售时所“承诺”的投资汇报率为前三年8%、9%和10%，A座的二三层为沃尔玛，四五层为南宁柏图家居商场；B座主要引入的是万达影城。C座为南宁百货家电连锁卖场，D座为百盛购物中心。万达广场沃尔玛、肯德基、万达影院等众多国际品牌主力店的进驻使得该综合体运营较为成功。新朝阳商业广场项目名称新朝阳广场建筑面积总建筑面积约7.6万平方米开业年份2005年商业业种阿迪达斯、耐克、麦当劳、肯德基、迪斯尼、卡宾、自然美等品牌加盟店物业管理公司广州珠江物业酒店管理公司辐射能力辐射南宁市各城区，日均人流量约45万人次租金首层300-400，二层100-250备注项目占地13883平方米，为1栋地下2层和地上23

27、层的高层建筑。16层为商场，商业面积约4.3万平方米，722层为商务楼，23层为多功能厅，面积约 1.8万平方米。其中商务楼每层共18间。停车位299个。新朝阳商业广场邕江银座面积23465层数4层人流量销售中进驻品牌引进全国知名家居连锁品牌-好百年，目前已经进驻品牌ABB雷士照明、飞利浦、松下、Tcl、艾美特等 ；一层以知名品牌灯具专卖店为主，二层、三层以精品灯饰为主，四层以豪华极品灯饰为主的经营格局。 在售商品价格（范围）25000-40000元消费人群特征中高端消费人群空间布局灰色为入口门、通过入口进入中庭，可乘坐电梯上到所到楼层历史演变及商业定位好百年家居是国内知名的家居连锁企业集团，

28、创立于1999年，立足深圳，服务全国。在深圳、上海、北京、福州、长沙、成都等全国大中城市开设了数十家大型家居名店。 邕江银座邕江银座商场动线及业态分布图一层以知名品牌灯具专卖店为主；二层、三层以精品灯饰为主；四层以豪华极品灯饰为主。邕江银座邕江银座销售模式楼层价格销售率一层外街铺均价8.8万/；内街铺均价3万/70%二层均价2万/三层均价1.3万/四层预约中，8800元/起经营模式引入好百年家居品牌，由好百年家居统计管理、招商，全部商铺均由好百年管理，客户购买商铺时与好百年签订返祖协议。返租形式客户与好百年签订协议，好百年一次性返还总房款25%，5年共返还总房款40%。剩余15%总房款按5年内

29、分配付清，每年给客户返还总房款3%。销售速度从2010年12月8日首次发售商铺以来，截至到2011年8月，9个月时间已经完成销售约1.6万平米的商业，月均销售面积约1800平米，这对于分散的返租销售的商铺来说较为成功。三南宁市商业调研分析 南宁市商业发展历程 南宁市商业案例分析 南宁市专业市场调研 西大商圈市场调研 百佳汇流线前线专案分析南宁地下商业百佳汇商业调查自民主路民主商场前入口起，贯穿朝阳花园、新华路，联通解放路。途径各出入口可直接到达朝阳花园、钻石广场、百货大楼、裕丰商场、南宁书城等地。图中标记为出入口。123456789101112百佳汇流行前线南宁地下商业百佳汇商业调查 百佳汇流

30、行前线，是南宁最具影响力的地下商业街，地处朝阳商圈中心地段，连接市中心各个商业街，共12个出入口。商场总体定位为“年轻人的中央休闲街区”，约500多间商铺，全长超过800米，分为七个商业主题街区。自07年开业起，长期与电台合作，中庭广场设置电台户外直播间，现推出节目为FM930的马达总动员一区：前沿特色宫二区：个性酷巴街三区：名店精品廊四区：中庭广场五区：潮流兰桂坊六区：流行梦工厂七区：老鼠街百佳汇流行前线出入口南宁地下商业百佳汇商业调查百佳汇流行前线南宁地下商业百佳汇商业调查户外电台直播间百佳汇流行前线南宁地下商业百佳汇商业调查入口处指引牌百佳汇流行前线区域业态面积区间租金范围目标人群商业档

31、次点评百佳汇流行前线餐饮、服饰、鞋帽、饰品、电子为主10120 260500元月 （为净使用面积，转让费另收）南宁年轻人群体中高端地处市中心繁华地段，连接朝阳商圈各主要路段，人流巨大，商业氛围浓厚，铺铺含金。特色鲜明，对南宁当地人影响较大。南宁地下商业百佳汇商业调查百佳汇流行前线南宁地下商业百佳汇流行前线小结小结流行前线是南宁市第一个地下商业街，经过6年的发展，品牌号召力已经植入朝阳商圈。流行前线与本项目商业业态相似，以餐饮，潮服饰为主，消费客群以学生消费及中低收入客群为主，相似度非常高。依托朝阳商圈强大的人流支持，以及商圈周围丰富的商业衬托。流行前线虽然作为地下商业，在地下商业街中犹如朝阳商

32、圈在南宁市商业的核心地位，无法撼动，在商业业态相似的情况下，对本项目是极大的威胁。2015年轻轨的开通，对于分流本项目的客流有非常大的威胁，学生消费群体到达朝阳商圈较为方便。流行前线位于市中心，租金相对较高。朝阳商圈商业小结朝阳商圈是南宁市第一大商圈，区域商业范围浓厚，人流量大，属于南宁市人流第一集中地方，区域聚集着大量的低、中、高客户。朝阳商圈主打商业业态及消费人群与本项目商业业态基本相似，消费人群亦雷同，所以朝阳商圈是本项目的最大竞争对手。因本项目与朝阳商圈相似度较高，若让本项目不陷入于竞争对手的肉搏，需在商业业态的定位上有新的调整，区别竞争对手。小结南宁市商业案例分析商业案例分析琅东CB

33、D朝阳商圈民族大道旁 航洋国际城项目基本资料地 址民族大道东段、南宁国际会展中心正对面周边配套巴黎春天百货、沃尔玛超市、百老汇国际院线、市人大会堂、市政广场、会展中心、石门森林公园交通状况206、213、603、609、701、704、706、6、25、39、42、45、52、76、87、90路业态规划一层少女淑装、餐饮休闲、化妆品铺面面积一层8200二层女鞋、饰品、女士用品二层8150三层少淑女装、内衣、饰品、皮具三层5155四层运动装、儿童用品及启蒙学校（亲子园）四层8350铺面数量一层72空置数量一层6二层44二层1三层80三层39四层68四层27五层0五层全空航洋国际城航洋国际城客户来

34、源主要为凤岭片区高端居住人群及周边单位机构白领阶层人士，进驻品牌多为全球知名品牌，是市中心商圈外的又一高端消费市场聚集地航洋国际城面积40万层 数5层人流量约6万8万人次/日进驻品牌同仁堂、国美电器、GIRDEAR、ZIPPO、法国Volia女性主题小百货、KAPPA、ADIDAS、BMW Lifestyle、三枪、佐登妮丝、老爷车、雅芳、达芙妮、哥弟品牌价格水平（范围）三枪302000元；ZIPPO打火机304000元；达芙妮60700元消费人群特征以白领阶层为主要消费群体历史演变由广西东方航洋投资集团联合马来西亚实力财团，共同注资28亿元人民币开发；斥资4000万元航洋国际城的商场动线设计

35、布局较为合理，能有效疏散运载人流从商场动线布局上看，航洋国际城的商场动线设计较为分流，电梯位置布局合理，有效疏散运载人流。注：灰色为入口门，黄色为电梯，黑色为升降电梯，箭头为行进路线巴黎春天百货项目基本资料地 址民族大道东段、南宁国际会展中心正对面周边配套航洋国际城、沃尔玛超市、百老汇国际院线、市人大会堂、市政广场、会展中心、石门森林公园交通状况206、213、603、609、701、704、706、6、25、39、42、45、52、76、87、90路业态规划一层国际一线品牌男女服饰、眼镜；珠宝；名表铺面面积一层1530二层女装、女鞋、饰品、女士用品二层1550三层女装、内衣、皮具三层2070

36、四层童装、玩具四层30100铺面数量一层53空置数量一层无二层48二层三层41三层四层44四层巴黎春天巴黎春天百货面积4万层数5层人流量约2万3万人次/日进驻品牌PRICH、TFIURCPH、FINTY、MOISELLE、LANCASHIRE、BRY、ELLE、SARHON、FF、CASIO、SISLEY、NEW AUPRES、Noble Time、周大福、TSL谢瑞麟、海角七号钻石、潮宏基钻石、天籁钟行品牌价格水平（范围）商场整体服装价格1006000元，鞋类价格801000元，珠宝类40010000元，钟表类70035000元消费人群特征以白领阶层为主要消费群体Window shoppin

37、g海角七号钻石、天籁钟行、CASIO、SISLEY历史演变2007年11月9日开业，是（在华开设的）第十三家巴黎春天的分店。巴黎春天百货巴黎春天百货把电梯设置在商场中央，使得卖场出现盲区和死角，并且体现不出卖场的人性化设计。巴黎春天百货采用的是水平动线，把电梯设置在商场中央，在很大程度上出现盲区和死角，并且体现不出卖场的动感和人性化设计。注：灰色为入口门，黄色为电梯，黑色为升降电梯，箭头为行进路线广州友谊项目基本资料地 址金湖路59号周边配套麦当劳、五象广场、梦之岛百货、新华书城、各商业银行交通状况609、705、706、 12、60路业态规划一层珠宝、化妆品、钟表铺面面积一层550二层女装、

38、内衣二层2070三层男装、运动休闲三层50180铺面数量一层32空置数量一层无二层43二层三层36三层广州友谊广州友谊广州友谊面积2.2万层数5层人流量约2万3万人次/日进驻品牌君皇表、BEAUTE DE KOSE、六福珠宝、MABELLE、周大福、天籁钟行、伯爵珠宝、HUGOBOSS服装、GIADA服装、BALLY皮具、SISLEY、欧莱雅、欧珀莱、谢瑞麟珠宝、潮宏基珠宝、高丝化妆品、仕东利（STONNIE）、TIMBERLAND、GIVS&HAWKES男装品牌价格水平（范围）潮宏基珠宝14005000元；欧莱雅30580元，欧珀莱135220元；仕东利380010000元消费人群特征以白领

39、阶层为主要消费群体Window shopping天籁钟行经营品牌商家联系方式服务热线：天籁钟行；海角七号；潮宏基；六福珠宝；周大福；欧莱雅；君皇表历史演变2007年7月6日开业广州友谊采用电梯分离设计使客流能够有效循环，但有较大商场面积出现盲区注：灰色为入口门，黄色为电梯，黑色为升降电梯，箭头为行进路线卖场盲区广州友谊将电梯分开设立，使得商场动线能有效延长，让客户能逛能多店铺，接受大量产品信息。卖场左侧部分商铺出现盲区死角，使该区域人流量较少。航洋国际城、巴黎春天百货、广州友谊均位于琅东区CBD中心南宁国际会展中心附近，客户来源主要为凤岭片区高端居住人群及周边单位机构白领阶层人士，三大商场的入

40、驻均引进国内外知名品牌，大部分商品价格在上百元至上万元之间，从而突现出商场的高端、品位、时尚与潮流特色。主打高端品牌的琅东商圈与本项目无直接竞争关系琅东CBD集中式商业小结南宁市商业案例分析南宁市商业案例分析琅东商圈朝阳商圈民族大道旁梦之岛民族店 面积47000层数6层人流量约4万5万人次/日进驻品牌餐饮必胜客、肯德基等；化妆品lancome、资生堂、H2O、美宝莲、cd、dior、clarins、欧莱雅等；珠宝Swarovski、谢瑞麟、周大福、周大生、潮宏基等；钟表浪琴、cartier等；眼镜月亮岛眼镜代理；鞋类belle、思加图、TATA、暇步士、skap、ecco等；服装mango、o

41、nly、moda、etam、jessica、basic haouse、teennie weenie、lee、levis、adidas、nike、puma等；数码家电panasonic、sony、nikkon、canon等、床品凯盛家纺、bemmco、罗莱家纺、多样屋等品牌价格水平（范围）200 4000元消费人群特征年轻时尚女性客户群数量最多，其次为40岁以上女性客户群，男性人群数量最少空间布局如图（灰色为入口门、黄色为电梯、黑色为标注的品牌、箭头为行进路线；方框内标注文字的为业态分布）Windowshopping有，多用于珠宝首饰及名表展示历史演变及商业定位2002年元旦开业的广西南宁梦之岛

42、百货坐落在南宁市黄金商业地带-民族宫商业中心。定位于：生活购物享受，服务于追求青春时尚的各界人士。以“介绍潮流，创造时尚”为宗旨，推介世界时尚特色商品，满足消费者“时尚-生活-购物”的需求。梦之岛民族店梦之岛民族店地 址南宁市民族大道中段 49 号周边配套广西电视台、广西电台、广西科技馆、广西图书馆、南宁26中等事业单位；民族广场；阳光100写字楼及住宅（内含半闲居餐厅等多类餐饮场所）；泰安大厦商务写字楼；大热门购物商场；新天地购物中心等交通状况坐落在南宁市黄金商业地带-民族宫商业中心，6、21、23、30、32 、3 4 、39 、45 、47 、63 、205 、211 、213 路直达业

43、态规划一层化妆品、珠宝、钟表、眼镜、烟酒保健品 、男女鞋整层铺面面积一层4440二层少淑女服饰、女士服饰、流行饰品二层4080三层仕女服饰、女士内衣、皮具名店、羊毛羊绒、配饰、袜品三层3840四层男士正装、男士商务休闲四层3780五层时尚休闲及运动服饰/鞋五层3840六层家用电器、数码照材、童装/玩具、家居用品、家纺六层3600铺面数量一层74空置数量一层无二层68二层三层64三层四层63四层五层64五层六层60六层单个商铺面积区间7100 （小面积商铺集中于化妆品区；100左右商铺多集中于国际二三线品牌服装区）梦之岛民族店商场动线及业态分布图梦之岛民族店商场动线及业态分布图梦之岛民族店商场动

44、线及业态分布图梦之岛民族店小结新梦之岛商场主要定位于年轻时尚女性及部分男性较高端消费者。该商场汇聚国际一线品牌如CD、Dior，国际二三线品牌，如Jack jones、Skap、Etam等。在品牌分布上，一线品牌集中于化妆品及钟表类，服饰类一线品牌较少。国际二三线品牌属于该商场的高端品牌范围，是支撑其商业定位的主要品牌力量，价格范围在500 2000元间，这些品牌占所比例约为60%。多分布于每层商场的最外围商铺，占地面积较其他品牌大，这样的分布能很好地体现品牌的层次。梦之岛主打高端品牌，消费客群与本项目无直接竞争三南宁市商业调研分析三 南宁市商业发展历程 南宁市商业案例分析 南宁市专业市场调研

45、 西大商圈市场调研 百佳汇流线前线专案分析 随着中国-东盟博览会长期落户南宁，南宁市在中国-东盟“一轴两翼”区域经济合作新格局中，正处于多机遇重叠、多区域合作的交汇点。 中国面向东盟国家的出口以工业制成品为主，而进口则以资源、能源型原材料为主。依据中国-东盟贸易特征及专业市场自身特性，小商品市场、工业原料及半制成品的大宗商品交易市场以及大宗商品交易平台，应是南宁市专业市场发展的三个方向。 南宁市专业市场 专业市场是一种区域性的商业项目，能够辐射很大的范围，形成一个大型的商业网络与信息网络；近年随南宁的发展变化，专业市场数量也在不断增加。南宁典型专业市场：五里亭蔬菜水果批发市场虎丘钢材市场富安居

46、家装建材市场星湖电子科技广场南宁和平商场（服装批发）海洋批发市场金汇如意坊（古玩城）人民西路灯饰街海鲜批发市场金汇如意坊五里亭蔬菜水果批发市场富安居家装建材市场星湖电子科技广场虎丘钢材市场和平商场人民西路灯饰街（南宁灯饰城）（阳光100灯饰广场）南宁市专业市场占地：约3000平方米商场面积：约22000平米写字楼：约束10000平米是南宁电子数码产品专业市场经营业态：1F 品牌电脑 4F 配件、软件 2F 数码产品 5F 网络办公耗材 3F 数码、DIY 6F 维修城、餐饮入驻品牌：七喜、索尼、罗技、戴尔、联想星湖电子科技广场重点商业网点分析专业市场富安居家居建材市场占地：约8万平方米商场经营

47、面积：约11万平米是南宁家居建材产品专业市场经营业态：B1 太阳能热水器、五金、天花1F 瓷砖、卫浴、墙纸2F 灯饰、热水器、组合音响3F 欧美式古典家具、藤艺家具4F 窗帘、地毯、装饰品入主品牌：大自然棕垫、马可波罗、立邦漆、红苹果、方太、穗宝重点商业网点分析专业市场街长：约1公里经营面积：约5万平米是南宁灯饰产品一条街经营业态：五金、灯饰、防盗门入主品牌：潘灯、DTL照明、大丰照明、华艺 、雷士照明、松下照明商铺租金：均价140-220元/平米月人民西路灯饰街阳光100灯饰广场建筑面积：2万商业面积：约1.6万 经营业态：1F：中高档家居照明，商业照明旗舰店2F 、3F：国内外知名品牌灯饰

48、多功能展销厅4F：大型灯饰超市5F：新品灯饰展示厅重点商业网点分析专业市场新开专业市场分析 大嘉汇东盟国际商务港 地理位置：南宁兴宁区秀厢大道与南梧大道交汇处 商业定位：小商品、酒店用品专业批发市场 占地面积：411亩总建筑面积：43万平方米，一期建筑面积约10万平方米 总商业面积约：一期推出约8万平方米 独立商铺：一期推出约1000户停车位：约1000个租金区间：4080元/平方米月商业物业管理费：3.5元/月商铺主要面积区间：40-120平米销售方式：只租不售 （20年产权） 南 宁 大 商 汇地理位置：南宁市西乡塘区安吉大道 商业定位：家装建材、商贸综合市场 占地面积：1030亩总建筑面

49、积：100万平方米 大商汇东盟国际建材家居城 建筑面积约35万平方米 规划商户1000多户 大商汇东盟国际综合商贸城 规划建筑面积约20万平方米 规划铺位1800余个 大商汇东盟国际商务公寓 公寓面积：1.4万 45-90平方米精品小户 规划建设中： 大商汇东盟国际金融商务街 大商汇东盟国际休闲美食街专业市场实用消费：受到历史文化及消费文化的影响，居民消费多注重实用性消费为主。夜消费：南宁居民夜生活较丰富，夜总会、洗浴桑拿、酒吧、歌厅等娱乐场所及夜市餐饮数量较多，分布广。潮流消费：由于南宁临近广州、福建等沿海发达城市，外来文化传播进入相对较快，居民接受外来文化速度也较快，故新型商业在南宁能拥有

50、较为宽松的发展空间。现时主要经营竞争商场功能定位比较单一，只注重购物功能，缺乏娱乐、餐饮、休闲功能；注重商家名店效应，商铺价格总体向上，但各类商业的价格总体趋势向上；随着收入的提高，居民的消费层次将逐步提高，消费将更加注重满足精神层面的需求，商业结构也将向多层的、多元化方向发展。零售业市场竞争十分激烈，对南宁本土零售市场传统企业造成很大的冲击，同时也将促进南宁市零售市场的健康发展。新兴商圈不断涌现，但缺乏亮点，只局限于区域消费的需求，整体的商业繁荣还有待时日；投资客户占60%-70%，看中投资短期利益，注重快速回报及安全性；专业市场小结三南宁市商业调研分析三 南宁市商业发展历程 南宁市商业案例

51、分析 南宁市专业市场调研 西大商圈市场调研 百佳汇流线前线专案分析火炬路、农院路、明秀西路、秀灵路、鲁班路、大学东路、城市碧园秀灵路火炬路农院路鲁班路明秀西路火炬路、农院路主要商业位置火炬路、农院路主要商业位置业态数量百分比餐饮5131.88%服饰5131.88%生活服务4226.29%日用品42.50%五金31.88%农贸74.38%娱乐休闲21.25%鲁班路主要商业位置路东以餐饮娱乐为主路西以小型社区型商铺为主业态数量百分比餐饮2919.08%服饰74.61%生活服务7247.37%日用品159.87%五金21.32%农贸1711.18%娱乐休闲106.58%鲁班路商业明秀西路主要商业位置

52、秀灵路主要商业位置城市碧园商业街华联商区城市碧园内街业态数量百分比餐饮1616.32%服饰3434.69%生活服务2727.54%日用品22.04%五金22.04%农贸77.14%娱乐休闲1010.20%城市碧园商业街西大商圈周边居住层次旧城区新兴区发展区 西大周边的居住层次，可以大学东路为轴线划分：以北大客运中心为中心，至广西大学正门止的范围内，多为旧城住宅及入住较长时间的小区，住户已基本稳定，如万力社区、城市碧园、嘉州华都、金达花园等；以鲁班路、科园大道的项目群为新兴区，集中了许多近年来交付的楼盘与小区，居住环境及管理模式有优势，居住层次较高，如翰林华府、源隆国际、盛天熙园、瑞士花园等；国际商务职业技术学院往相思湖片区为发展区，地区处于开发建设阶段，环境建设已见成效，但人气尚需积累。西大商圈居住层次区域社区档次代表社区社区人群消费能力旧城区中低端为主万力社区、城