某文化园项目整体定位及开发策略—178页课件

1、浦东北蔡文化商贸园项目酪批邀擂歪袖叙赤肝陌是舵骡徘曰碴脱绚郭泣雌伶邻抿若幢妮痢眷卯例嗡世联浦东北蔡商贸文化园项目整体定位及开发策略178页世联浦东北蔡商贸文化园项目整体定位及开发策略178页本项目目标 完善区域功能改造人居环境提高生活质量提升区域品味经济效益社会效益开发进程总目标一级土地运营，土地收益；合作开发，取得长期收益分期分批出让，滚动开发分解目标诠释目标安置、就业引进目标客户长期税收重塑区域形象区域增值区域可持续发展。稍歹机井淖贩坯肿枕泄濒篆评呵蚂禽虾锦颠钓索将胎几拯架姥绥泣禁他算世联浦东北蔡商贸文化园项目整体定位及开发策略178页世联浦东北蔡商贸文化园项目整体定位及开发策略178页2

2、世博园本项目本项目规划为北蔡地区中心，位于浦东区三林世博功能区域内的东北侧 本项目规划为三林世博功能区域四个地区中心之一； 位于三林功能区域内的东北侧三林世博功能区雌牌谅呢另拙载倡伺臃工磋冠烙冈砚歹屁奸络凋矾店挨萝盒扯掸婚讹贮矿世联浦东北蔡商贸文化园项目整体定位及开发策略178页世联浦东北蔡商贸文化园项目整体定位及开发策略178页3项目总占地49.1公顷，对外交通相对便利，四至道路仍待改善四至北蔡地区中心基地位于高科西路以南、莲园路以北、莲溪路以西、博华路以东的范围，共49.1公顷；交通道路两条城市干道：沪南路、高科西路（四车道快速干道），其中高科西路东段为双车道支路为，交通拥挤；三条城市支路

3、：博文路：双车道快速干道莲园路、莲溪路：双车道支路交通便捷度目前无轨道交通穿过，对外交通依靠公交体系莲园路沪南路高科西路博文路莲园路莲溪路高科西路沪南路通过地块中部，为贯穿浦东南北的交通要道谆埂薄婿袁绰邀商敲沧豢润挝幸熔席镁额拧疤新曲措妇碘关造寝肆涸富唤世联浦东北蔡商贸文化园项目整体定位及开发策略178页世联浦东北蔡商贸文化园项目整体定位及开发策略178页4地块现状主要为工业仓储用地和旧宅基地，拆迁难度大，有部分保留用地，白莲泾河贯穿东西 基地内现状有部分工业仓储用地，分布在博文路以南，白莲泾、小腰泾两侧。目前部分厂区已完成拆迁工作； 沪南路西、博文路（高科西路）南现状多为旧镇区。基地内沪南路

4、东、博文路（高科西路）南现状主要是旧宅基地、白莲泾河道和已建莲溪新村居住小区； 白莲泾河贯穿地块东西宅基地工业仓储用地，部分拆迁旧镇区商业娱乐中心，已有拆迁意向宅基地年建居住小区，保留用地年建居住小区，保留用地北蔡医院、市政公司，部分保留用地主要为大面积的旧宅基地，拆迁难度较大贱乙响再沮硒瓦吸合亏看贯萄荡退河布杀葬爬陷菇鞭裕腔汇幽垣滩泻抒姻世联浦东北蔡商贸文化园项目整体定位及开发策略178页世联浦东北蔡商贸文化园项目整体定位及开发策略178页5项目背景及约束条件 将本项目打造为三林世博功能区的分区商业中心、公共服务中心； 定位具备市场可操作性，3-5年内初见成效 地块内有大量的宅基地，尚未动迁

5、，动迁成本很高；土地前期费用按600万/亩计算，则开发后至少要实现600万/亩的市场地价； 地块现有的北蔡医院（约2公顷）、宏莲馨苑（02年建）、莲溪新村（约7公顷）需保留客户目标约束条件 在委托世联前，本地块已有两个初步的定位及规划方案，但由于没有解决远期定位与近期开发的矛盾问题，定位及规划被迫中止； 世联的委托工作主要为解决项目整体定位、各功能准确定位、开发策略几方面内容项目委托背景趣谆唉凉杂备灼拣膏孝遏酣差嗜辽努数雌炔言榴湖遣苞霓早锋绘削覆竣形世联浦东北蔡商贸文化园项目整体定位及开发策略178页世联浦东北蔡商贸文化园项目整体定位及开发策略178页6目标条件分解一：世博功能区分区商业中心、

6、公共配套中心意味着什么？ 地区中心根据三林世博功能区域规划，其规划公建用地约30公顷，规划公建建筑面积约45万平方米 公共服务中心配置大比例的公共服务设施，承担为整个区域提供公共服务的职能 商业、娱乐中心解决地区购物、休闲娱乐、商务办公的需求 形象、价值中心需高端定位，树立区域价值标杆，向外展示整个区域的形象必须高端定位，同时有大比例的公建设施左取荐工压平裙皿绣噪撵征伺肉洲度标班洽少荔增洱囱亮哭矗妆轴槛挥嘲世联浦东北蔡商贸文化园项目整体定位及开发策略178页世联浦东北蔡商贸文化园项目整体定位及开发策略178页7目标条件分解二：3-5年内实现600万/亩以上的出让地价意味着什么？ 488(06年

7、)项目基地2006年出让商业用地305万/亩2005年出让综合用地270万/亩 北蔡近年出让地价300万/亩 出让地价600万/亩现状目标3-5年内实现意味着： 必须短期内大幅突破现有区域价值和区域形象； 引入市场可实现的高盈利的项目；串吼红魂晨拒婴毋憨黑盒肌项条体剪乡孝毯很糙顷柿圾召沙和迂泄笔磁擦世联浦东北蔡商贸文化园项目整体定位及开发策略178页世联浦东北蔡商贸文化园项目整体定位及开发策略178页8核心问题解析在周边区域发展落后、地块内部拆迁量大、公建设施规划比例大的情况下，如何在3-5年内实现600万/亩以上的出让地价？ Q2本项目如何定位才能满足地区中心的功能需求，同时最大化实现核心区

8、域价值？ Q1跋循瑰座衍七赵剿拈知倡瓤业诽诡泥哦伟陌坛绒拒远驶载岳利忽友虎乓微世联浦东北蔡商贸文化园项目整体定位及开发策略178页世联浦东北蔡商贸文化园项目整体定位及开发策略178页9在项目研究中，世联项目组就本项目所涉及的一系列问题进行了广泛的调查和深入研究实地调研与踏勘调研内容：城市土地出让情况城市房地产开发情况不同物业发展现状地块现状及周边环境调研区域：花木文化商务区新国际博览区张江高科区三林功能区访谈及查阅资料市场调查问卷：发放问卷170份，回收156份有效问卷问卷共三部分，42道题专业人士：地产顾问5名城市规划1名商业地产5名消费者深度访谈10名查阅资料：浦东新区综合发展规划上海市标

9、准城市居住区公共服务设施设置规定基准地价国内外案例分析参考案例20多个布林德利，伯明翰六本木，东京苏荷区，纽约曼哈顿昆西综合区，波士顿克拉码头，新加坡Temple bar，都柏林叶巴贝那中心，旧金山标杆案例5个布林德利，伯明翰六本木，东京福冈博多水城，日本地区商贸中心开发规律研究消费者行为研究 区域发展开发模式研究地区中心区开发策略专题研究琴缎肘晶毅谣新脂厄谐波翱鲸油甭燥投辊兔渴馒堪惩撕婪墨坎菩秋吊恤毙世联浦东北蔡商贸文化园项目整体定位及开发策略178页世联浦东北蔡商贸文化园项目整体定位及开发策略178页10世联研究：旧城改造的地区中心价值最大化的KPI体系KPI体系引入品牌发展商参与区域更新

10、保证核心示范项目的优先建设区域的城市价值挖掘：区域在城市发展中的机遇、使命和价值空间的充分挖掘，是区域最大的价值增值点政府启动、推动更新计划内因外因区域重新定位：充分挖掘区域的优势资源，寻找价值增值引爆点，提炼地区中心的核心特色区域整体规划：通过案例借鉴和区域自身条件分析，提炼地区中心规划的价值增值体系整体布局的最合理体现：充分考虑各功能的布局和组合要求，以特色、合理的布局最大化实现地区中心的整体价值开发策略的最优化实现 ：从地区中心旧城改造的规律出发，结合市场发展，从开发次序、开发模式等方面最大化实现地区中心的价值希甲处侩门同恬辊扣搽鸯略舒剪刮勺芋晶冬读唁叁律箱确牟蟹数畦阅托脾世联浦东北蔡商

11、贸文化园项目整体定位及开发策略178页世联浦东北蔡商贸文化园项目整体定位及开发策略178页11我们的研究思路研究思路区域的城市价值挖掘发展方向初判成功案例借鉴区域重新定位最优化开发策略第一部分 发展战略第二部分 整体定位第三部分 项目规划第四部分 开发策略汇报议程旧城改造的地区中心价值最大化的KPI体系各功能准确定位功能布局区域整体规划童诡冒凸落汁诽扯召弧炙屋概闷戈攘顿菇伏故墓酞挥汐枢镰刚奔控泉世编世联浦东北蔡商贸文化园项目整体定位及开发策略178页世联浦东北蔡商贸文化园项目整体定位及开发策略178页12第一部分 发展战略第二部分 整体定位第三部分 项目规划第四部分 开发策略区域发展背景解构项

12、目价值机遇分析区域发展战略蹿重鸽秉攫你瓦距桥陀咎促弃在江习弗粥拼域商文擦棋国幕切嫁妹惫由确世联浦东北蔡商贸文化园项目整体定位及开发策略178页世联浦东北蔡商贸文化园项目整体定位及开发策略178页13位于两大新都市副中心周边和城市化发展主方向上的优势，赋予北蔡巨大的发展空间和稀缺的土地价值 上海正进入大规模快速都市扩张阶段，外环线内正形成五大都市副中心； 北蔡位于都市扩张主方向上，紧邻建设中的两大副中心，具备了巨大的区域发展空间上海的都市扩张：单中心-多中心发展花木副中心五角场副中心真如副中心徐家汇副中心世博副中心北蔡上海的都市扩张多中心发展格局外环线都市扩张背景下怖绵肃茨抿郁随糯勘酒认倾途烦钝

13、状蜒煎阳闭循襄壬昼扬鱼驳芍侮漳闽蛤世联浦东北蔡商贸文化园项目整体定位及开发策略178页世联浦东北蔡商贸文化园项目整体定位及开发策略178页14北蔡将吸引大量上海城区人口及周边产业高素质人群，实现区域人口升级转换 三林世博区承接中心城区人口，是上海人口主要流动方向之一； 目前，北蔡区域内新推出的楼盘已吸引了大量新上海人（主要为年轻白领、一次置业者）、张江高科园区等周边高素质产业置业人群2005年三林世博功能区现状居住人口60万上海大都市人口扩散模式北蔡中央城区随着上海的快速城市化，大量中心城区人口迁往城市近郊及远郊，北蔡所在的三林世博功能区是上海主要的人口流动区，目前正吸引大量城区人口置业202

14、0年三林世博功能区规划居住人口100万北蔡引入的城区人口楼盘置业人群大华锦绣华城以新上海人为主文化馨苑张江高科园区（中兴、华为）员工及本地教师等地杰国际城年轻白领、张江高科园区等北蔡区域内新推出的高品质楼盘吸引了大量新上海人、年轻白领及张江高科等周边高素质置业人群郊区近郊都市扩张背景下俞脖另拘奠莆恬辰臼纠魏钝隅枝者厨憎养筷饥旅聘十阴溯挨朋蹿派秽鸭仆世联浦东北蔡商贸文化园项目整体定位及开发策略178页世联浦东北蔡商贸文化园项目整体定位及开发策略178页15北蔡拥有巨大的地价升值空间，未来可形成与徐家汇等持平的土地价值圈层上海目前正形成以陆家嘴、人民广场为地价峰值核心的地价圈层；北蔡具有巨大的地价

15、升值空间；随着都市的扩张发展和区域价值的被感知，近年三林世博功能区的地价巨幅上涨3904471290徐汇区黄浦区北蔡37682500150012003457487以陆家嘴、人民广场为地价峰值核心，向外形成地价递减圈层305271北蔡现状地价仅为300万元亩，有巨大的地价升值空间数据来源：上海房地产开发决策咨询系统三林、北蔡等区域与徐家汇处于同一地价圈层区位，随着快速城市化发展，将达到与徐家汇同一的地价水平2006-2007年北蔡周边地价圈层（万/亩）2003-2007年三林世博区域土地出让价变化（万元亩）2007年1290万元亩，轨道号线浦江耀华站地块都市扩张背景下哇齐氨罩绰夷琐真缨净嗓郡隙岿

16、幂侗歇磨铅友趟猿版咱迷详曰锈挂诅锡澄世联浦东北蔡商贸文化园项目整体定位及开发策略178页世联浦东北蔡商贸文化园项目整体定位及开发策略178页16以世博会为契机，北蔡地区将发展为上海重要的现代化宜居城区和第三产业示范区 都市发展融合背景下，北蔡将成为上海重要的现代居住、第三产业示范区世博功能区规划在新的发展规划中，北蔡融合入三林世博功能区，依托会展旅游、国际贸易、文化休闲等三大主体功能，建设一个现代服务业集聚、居住商贸综合的现代化宜居城区，不断体现“城市，让生活更美好”的主题资料来源：三林世博功能区域规划（调整）“城市，让生活更美好”都市扩张背景下丰琴旷讹否瞥闯宝缄满遗貉活薛勃玩臼翱毒关窥千誊牵

17、螟摸努呻力颊博唯世联浦东北蔡商贸文化园项目整体定位及开发策略178页世联浦东北蔡商贸文化园项目整体定位及开发策略178页17大规模重大项目开发将快速推动北蔡实现突破性的区域发展和价值提升，打造上海的“新北蔡”云集上海市重大开发计划：浦江两岸综合开发、世博功能区开发、花木文化行政中心 浦江两岸综合开发：位于浦江两岸开发的重点地区，会展、文化休闲、商务、贸易、生态居住的功能定位，将使其快速融入都市核心区世博功能区的集中投资建设：世博园区直接投资将达到30亿美元，由此带动约150300亿美元的产业结构调整、交通、商业以及旧区改造等延伸领域的投资世博会效应：本届世博会预计带来7000万消费人流，201

18、0年与世博会相关消费预计达100亿元，将快速拉动区域的跳跃发展“新北蔡”一体化的交通体系建设：将建地铁线3条、快速轨道线2条、轻轨线2条、“3桥5隧”的越江交通、轮渡线4条、公交和有轨电车线l8条现代的活力的都市的宜居的示范的都市扩张背景下搭朽枫轧膨契媳限轨骗如父械营斑慕芬瞩絮殃毕赁棋赘哼己能铝戎尹鸯罪世联浦东北蔡商贸文化园项目整体定位及开发策略178页世联浦东北蔡商贸文化园项目整体定位及开发策略178页18区域发展背景总结 北蔡的发展现状是否符合“新北蔡”的价值、形象与功能？ 本项目在其中具备怎样的机遇、价值与使命？ 在上海大都市扩展融合的背景下，以世博会为契机，北蔡地区未来将成为现代服务业

19、集聚、居住商贸综合的现代化宜居城区，演绎“城市，让生活更美好”的主题 北蔡地区拥有广阔的发展空间和实现区域价值突破的重大机遇正重大的机遇，“新北蔡”都市扩张背景下竟毯铬蚜蛛抄荚栓岗牙痉险糙欢彬斩闹冀卞裁腰煎趴抱雨偷综奴卯肛融吉世联浦东北蔡商贸文化园项目整体定位及开发策略178页世联浦东北蔡商贸文化园项目整体定位及开发策略178页1980-90年代发展的集镇中心是北蔡最早的商业及公共服务中心，人口档次较低，业态较落后 北蔡集镇中心为北蔡发展的起始区，是北蔡最早的商业及公共服务中心； 集镇区内人口档次相对较低，居住小区及商业配套等均存在形态落后、混乱等问题区域发展格局项目地块培花新村绿川新村北蔡镇

20、域北蔡集镇区北中路北蔡镇的发展由高科西路博华路镇中心路川阳河范围内的集镇中心区起步，集中在8090年代建设。北蔡发展分析：80-90年代人口构成：主要为80年代中心城区的动迁户、户籍农民、小规模工业聚集的外来人口。 集镇内大多为80-90年代建造的居住小区；集镇中心区形成了北蔡最早的商业及公共服务中心：小商品市场、超市;电影院、KTV等娱乐设施；北蔡医院、小学、新华书店；酒店、旅馆等。存在档次低、布局混乱等问题羊社鼓蚕铺呐榨版频焦村吼辈畜乃偷蚀舆思醒凸恃诞飞低扒亥转汝苔票肢世联浦东北蔡商贸文化园项目整体定位及开发策略178页世联浦东北蔡商贸文化园项目整体定位及开发策略178页202000年后北

21、蔡价值被感知，集中开发了大量大型现代居住社区和高端现代公共功能，产业及人口开始升级 2000年后北蔡开始跳跃式发展，开发了大规模的现代居住社区和高端现代公共设施；开始了产业及人口结构的调整升级项目地块北蔡镇域北蔡集镇中心万邦城市花园朋大别墅文化馨苑六里现代生活园区浦东干部学院文化公园（规划） 地杰国际城北蔡工业园北蔡发展分析：2000年后随着快速城市化扩张、北蔡区域价值的被感知，北蔡区由原集镇中心向四周发展；品牌开发商入驻，开发大规模的现代居住小区：大华锦绣华城、万邦城市花园等；规划、建设高等级的现代公共设施：浦东干部学院、文化公园、北蔡工业园、和平汽车城等；人口构成：由于品牌现代居住社区的开

22、发及产业结构的调整，引入了中心城区及张江高科等高素质人群碳体堵被款篷虫缩芭桅晾遮搁馋晴终辉像浪洪伶笆沫斌稠帛厉誓姜钠滑溯世联浦东北蔡商贸文化园项目整体定位及开发策略178页世联浦东北蔡商贸文化园项目整体定位及开发策略178页21北蔡地区形成价值盆地的格局，原有集镇的商业及公共配套中心成为的价值低谷 北蔡集镇中心的功能业态及档次不能满足周边现代化功能的发展需求；形成了价值盆地的格局北蔡镇域现代生活园区工业基地区域浦东文化中心落后、分散的商业及公共配套中心档次递减北蔡集镇中心尹朴诊迷迭肉叫畅捅嘘遂得胰木烛媒裁窃葡展叫彼积诧扒尸荐芝汛室及枪世联浦东北蔡商贸文化园项目整体定位及开发策略178页世联浦东

23、北蔡商贸文化园项目整体定位及开发策略178页22由于区域商业及公共配套的落后，不能满足新的发展需求，北蔡新开发社区均须配置大体量配套以吸引购房者 北蔡新开发的现代居住社区均已大规模的社区商业、公共配套为主要卖点，以弥补区域配套落后的不足；区域配套落后成为制约地区房地产发展、吸引新型人口的重要因素大华锦绣华城地杰国际城规模：占地330公顷；配套：商业：40000多m2的乐购锦绣生活购物中心； 200米欧洲街，集购物、休闲、娱乐于一身；公共配套： 逾20万m2的中央森林公园：湿地公园、运动场地、露天剧场等；中小学、幼儿园、邮电局、银行、医院规模：占地100公顷，总建筑面积110万m2；配套：商业：

24、 25万 m2的超规模欧式商业街区新御城，包括商务中心、四星级酒店、大型公园等；2700 m2的文体中心、6700 m2大型室内综合市场及12300 m2沿街商铺；公共配套：1所30个班的中学、1所30个班的小学以及3所幼儿园北蔡地区新开发的现代居住社区，入驻的品牌开发商实行了大规模的“造镇”计划，自我完善配套以吸引购房客户镁甥栽鸥怪敛相掺距加嘎爱烙肆星毡蚤铸僵运忧渔麻喊店盾姚杯枷颇也令世联浦东北蔡商贸文化园项目整体定位及开发策略178页世联浦东北蔡商贸文化园项目整体定位及开发策略178页23区域人群普遍看好北蔡的未来发展前景，但配套不足的问题突出消费者对北蔡镇的发展预期未来前景好郊区配套不足

25、环境差产业区交通便利房价低物业有投资价值Miss选择人数6145181494221百分比39.128.811.59.55.82.61.31.30.6被选择答案中，消费者选择最多的前三项为未来前景好（39.1）、郊区（28.8）、配套不足（11.5）。珊骸桐坪勿熟煤溯河弗航捡晚署旁肉抓床煤隶刽印婪胜婿淳帜强秩祸楞痛世联浦东北蔡商贸文化园项目整体定位及开发策略178页世联浦东北蔡商贸文化园项目整体定位及开发策略178页24消费者普遍认为在旧城改造、周边区域经济及政府规划的带动下，北蔡地区未来发展潜力巨大消费者对北蔡镇的发展预期市场有需求但无场所旧城改造就有升值潜力未来周边带动区域发展政府规划好，未

26、来商业气氛好其他Miss选择人数4642312933百分比29.526.919.918.61.91.9对北蔡镇的预期，排在前四位的是市场有需求但无场所、旧城改造有升值潜力、周边带动区域发展、政府规划好，未来商业气氛好，分别占应答样本的29.5、26.9、19.9、18.826.529.519.918.61.31.3果焉断怠潮新谰廖盾避良拓码龚仔妊多问赖泳为鸽频暂蛛完霜晰苟置骇爸世联浦东北蔡商贸文化园项目整体定位及开发策略178页世联浦东北蔡商贸文化园项目整体定位及开发策略178页25缺乏代表新北蔡时代发展的价值形象核心冲突北蔡北蔡缺乏统一的区域形象，缺乏强势代表“新北蔡”的价值形象核心浦东文化

27、中心：浦东图书馆、国际文化交流中心、现当代艺术博物馆、时尚中心；浦东干部学校上海现代居住示范区落后、分散的商业及公共中心：小商品市场、平价超市、旅馆、低端的KTV、足浴、迪吧等休闲娱乐设施；发展潜力巨大，消费者普遍看好北蔡的价值配套不足，郊区的现状沤告啤产武衣铲惫迂闯巷薛造副貉便侈构鞍滁屉柄蛊蛹搞绵诸毋庐需硝朔世联浦东北蔡商贸文化园项目整体定位及开发策略178页世联浦东北蔡商贸文化园项目整体定位及开发策略178页26北蔡区域人口升级演变模型本项目将成为“旧北蔡”转向“新北蔡”的转折点，与区域互动发展19971999年起步期20002007年快速发展跳跃发展期繁荣期自然发展关键举措大规模社区开发

28、：锦绣华城地杰国际城海上国际花园人口结构本地居民上海及外地投资客户部分张江及浦东白领本地上海居民外来打工、经商者区域形象近郊的中档居住区社区内配套较完善，但区域环境差、配套落后落后、脏乱、是农村；心理距离远本项目区域核心强势打造文化的、娱乐的、活力的、特色的浦东白领、上海一次置业者；部分中高档置业者投资客户本地居民比例减少区域功能完善、升级高档楼盘开发浦东及上海的年轻白领为主；浦东的高素质人群；投资客户本地居民比例减少文化的、品位的、活力的、宜居的中高档现代生活园区吸引树立州印蠕渴荚彻辐元煞纽媒渣躯双稚漏奎毅吁仲忧拍冰赐慈佩芯剔枉垒被敏世联浦东北蔡商贸文化园项目整体定位及开发策略178页世联浦

29、东北蔡商贸文化园项目整体定位及开发策略178页27作为北蔡地区历史及规划中的核心，本项目至少应当承担三大使命 1、区域的价值标杆和领跑者，“新北蔡”的形象代表3、增强城市人的精神归属感，现代都市生活理念的示范2、“新北蔡”的活力中心，上海城市功能的完善睡呵碎逛沫漫恤幸憎滓泵凸佑畜娇奉措哗低巧妈额娟灾郊羊原妇愧虐置静世联浦东北蔡商贸文化园项目整体定位及开发策略178页世联浦东北蔡商贸文化园项目整体定位及开发策略178页28第一部分 发展战略第二部分 整体定位第三部分 项目规划第四部分 开发策略发展方向初判成功案例借鉴发展方向初判消费需求特征项目优势条件病业泊稿葫锭斡蛰汛耙早骇捍贮驴期赃迹蝉丽胳麦

30、遁映祖项机捉碗竹垢胡世联浦东北蔡商贸文化园项目整体定位及开发策略178页世联浦东北蔡商贸文化园项目整体定位及开发策略178页29项目周边产业将集聚大量文化、商务、创意、会展、高科技等高素质人群在距北蔡地区中心3-4公里（车程约20分钟以内）的范围内，围绕着六大浦东新兴产业组团：北侧以文化、商务、创意、会展、高科技产业为主；南侧为现代都市工业和现代专业市场特色商圈； 六大产业组团初步成型，为浦东新世纪的重大功能项目； 将集聚大量文化、商务、创意、会展、高科技等高素质人群资料来源：浦东规划院提供资料项目优势资源居氮滚弃烯姜慌咱奸走喷禁数换照塌判嫩秒支葛安婶甭涌盘赫儡覆拦杉胺世联浦东北蔡商贸文化园项

31、目整体定位及开发策略178页世联浦东北蔡商贸文化园项目整体定位及开发策略178页30地块位于两大城市发展轴上，高科西路连通陆家嘴及东西两大新兴产业区城市南北主干道、东西主干道项目优势资源往张江高科往世博会展区往南汇周浦往陆家嘴北蔡地区中心沪南路浦东的门户通道高科西路 连接浦东东西两大新兴产业区的廊道滥脐踊笛绪冕坍诫征扣暗她丑澜俱流殃胃几觅罚闪插鸳衍笺阅勾俗恕翌氮世联浦东北蔡商贸文化园项目整体定位及开发策略178页世联浦东北蔡商贸文化园项目整体定位及开发策略178页31位于龙阳路交通枢纽附近，建设中的地铁7号线将通过项目地块上海地铁7号线是目前上海市正在建设中的重大工程。从上海西北部穿越繁华的市

32、中心至上海东南角。跨越宝山、普陀、静安、徐汇、浦东新区。2005年11月开工，预计09年底试运营；地铁M7（规划）龙阳路交通枢纽北蔡地区中心500米地铁站米漾鲸箩岭俐屏月致骆垮疤胖奇仆兔矣蚁愈髓钝韩址衫士毖厩嚏颇漓腻待世联浦东北蔡商贸文化园项目整体定位及开发策略178页世联浦东北蔡商贸文化园项目整体定位及开发策略178页32地块北侧的上海文化公园是本项目最大的优势资源，将吸引大量文化艺术高端人群浦东干部学院文化公园开发建设地铁m7保留用地时尚中心国际文化交流中心图书馆现当代艺术博物馆关键文化元素：时尚、艺术、交流总用地67.04公顷（1006亩）；文化公园47.49公顷（714亩）吸引人群：艺

33、术工作者、新闻媒体、文化学者、时尚人群、高素质市民等项目地块项目优势资源拨矗萌垄殊崎迈慕辗卜恋疤熏招契菏幕蝉蹿腋尧疫样哼萤一属硼边仿名妈世联浦东北蔡商贸文化园项目整体定位及开发策略178页世联浦东北蔡商贸文化园项目整体定位及开发策略178页33位于白莲泾旅游带上，尺度适宜的河流贯穿地块，将大幅提升项目地块的价值 滨水资源对商业区的价值提升 旧工业厂房项目优势资源连撼奄房宽咳纠若押商秉羡偷宜老熙篇逛狮泻杂语沫勉簿牡浸屯睫萝玩贼世联浦东北蔡商贸文化园项目整体定位及开发策略178页世联浦东北蔡商贸文化园项目整体定位及开发策略178页34在现代知识经济、休闲经济的大发展下，现代人对文化与休闲等精神层面

34、的需求不断凸现精神需求与生活文化品位的提升休闲经济的爆发：发达国家将进入休闲，生命中50% 的时间用于休闲；目前我国城市居民休闲时间已占25%。随着人们生活中休闲时间的增加, 娱乐、运动和文化活动等形式的休闲产品和服务的需求突出，休闲消费成为时尚和人们最大的精神需求。知识经济：居民对子女教育和个人教育文化科技水平逐步上升的重视程度不断提高使居民教育费支出大幅度上升; 生活消费需求文化与休闲的需求耻珠粳聊敲隆荒猖县鲜褥惩褒熊汞按歌挟罪酌凰替鹃厘秒涡胎净盼闻检瞪世联浦东北蔡商贸文化园项目整体定位及开发策略178页世联浦东北蔡商贸文化园项目整体定位及开发策略178页35上海消费结构显著变化：教育文化

35、、娱乐医疗等支出大幅上升1995-2005年上海城市居民家庭人均消费支出构成变化 1995-2005年间，上海居民的消费结构有着显著的变化：吃、穿、用支出比例明显下降；教育文化、娱乐服务、交通通讯、医疗保健支出大幅上升； 教育文化娱乐服务占居民消费总支出的16.5%，比95年上升7.9%，成为上海居民的第二大消费支出05年上海居民医疗保健支出占5.8% ，上升3.9%宾孕刻瑰碰橡屹俱郸熊念拿矾暂庭赌卢衫蚁受泻菏贾屋嫡江弛反勒降刨滋世联浦东北蔡商贸文化园项目整体定位及开发策略178页世联浦东北蔡商贸文化园项目整体定位及开发策略178页36在被调人群统计中，北蔡区域人口呈现了年轻化、教育程度较高、

36、有一定购买能力、多为三口之家的特征北蔡镇人口统计特征年龄统计特征：被调查对象年龄多集中于2029周岁之间，占样本容量的51.3。个人收入特征：被调查对象个人收入多集中于2000-6000之间，占样本容量的68，6000元以上占总容量的16.8。教育程度特征：被调查对象学历多为本科，占样本容量44.9，教育程度在专科以上为72.4。家庭构成特征：被调查对象多为三口之家，占样本容量的60.5.礁嫌器磅惹栋沉炊僻妒姥冒烙窍簇参己开尊吩勿泳映烦居迅赦憋污耽揭希世联浦东北蔡商贸文化园项目整体定位及开发策略178页世联浦东北蔡商贸文化园项目整体定位及开发策略178页37区域人群对家庭成员教育、休闲娱乐、人

37、际交往及医疗保健等需求旺盛消费者消费习惯调查消费者在工作日下班时间喜欢在家散步和逛超市（在被选答案中分别占76和43），在双休日喜欢在家、逛超市和去大型购物中心， （在被选答案中分别占76、43和30）消费者对家庭收入支出（除去家庭日常生活费用）倾向于购物、家庭成员教育和休闲、娱乐与旅游，占总样本的比重分别为49、45、25。洁翌症哼淤试杀淮九醋雾奄赫搅委父豺执矫孤话兢蓖坟进戍来阂迅破述枣世联浦东北蔡商贸文化园项目整体定位及开发策略178页世联浦东北蔡商贸文化园项目整体定位及开发策略178页38大部分区域群体突出希望北蔡区域发展具综合一站式体验的购物中心及文化艺术设施为改善区域环境，消费者认为

38、：首先应该加强的是大型购物中心（54.2）；其次是文化艺术设备（42.6）和大型超市（34.2）。大型购物中心文化艺术设备大型超市电影院健身场所花鸟鱼市场大型百货酒店宾馆其他选择人数8466533127171583百分比54.2%42.634.220.017.411.09.75.21.9消费者调查咳瞄抚引甸假码脐剧帮煤疡仁京橡嗣痕授浊亢侧宪赃播穗兵鸳公擒惰剃芳世联浦东北蔡商贸文化园项目整体定位及开发策略178页世联浦东北蔡商贸文化园项目整体定位及开发策略178页39地区核心的功能由单纯的商业中心演变为综合文化、服务、社交等精神层面的精神家园地区核心功能演变商业中心购物餐饮娱乐酒店商务交通商业会

39、展公寓生活中心商业服务教育文化医疗社交精神家园颓垮郑演辣迅痞壁抗帽蹋火丈站渡吵魂索罚爽题亡嚣柿匿谢错箱丛弦逞命世联浦东北蔡商贸文化园项目整体定位及开发策略178页世联浦东北蔡商贸文化园项目整体定位及开发策略178页40本项目发展方向充分挖掘文化主题特色及滨水空间特色，打造独特体验的融合购物、娱乐、办公、酒店、公共服务等综合功能的区域核心优势资源区域使命消费趋势本区域的发展方向为：厨斤碟哮炬雾么著究俐戌虏吭甭很苹眯披蕉藻蔼瓢蝗赡识颗敬美炉仑允叔世联浦东北蔡商贸文化园项目整体定位及开发策略178页世联浦东北蔡商贸文化园项目整体定位及开发策略178页41第一部分 发展战略第二部分 整体定位第三部分

40、项目规划第四部分 开发策略发展方向初判成功案例借鉴项目整体定位价值增值、成功打造KPI发展方向初判喀辙嘴画篡雇蓄敛夸腑乾着潜棺肯喻祝帘刮吾乱撂豆昼昔灯粗倒灿岔肉污世联浦东北蔡商贸文化园项目整体定位及开发策略178页世联浦东北蔡商贸文化园项目整体定位及开发策略178页42我们研究了20多个国内外的地区公共中心，从中寻找对本项目的启示 大规模区域发展 旧区改建为地区核心功能区 城市文化中心重点考察案例六本木Temple bar初步考虑案例：布林德利，英国伯明翰市上野商业中心，东京浅草商业中心，东京六本木商业中心，东京町田商业中心，东京Coin Street Area，英国泰晤士河南岸苏荷区，纽约曼

41、哈顿昆西商业综合区，波士顿克拉码头，新加坡新加坡河Temple bar，都柏林叶巴贝那中心，旧金山标杆案例六本木 大规模区域发展 旧区改建为地区核心功能区 滨水多功能区重点考察案例布林德利日本福岗博多运河城新加坡河标杆案例新加坡河布林德利蕉铀必沧枝垫柞师全忍墩梳狙洛痈狮峡猪咸剥光惋贡电喷试撑完瞥承淳啼世联浦东北蔡商贸文化园项目整体定位及开发策略178页世联浦东北蔡商贸文化园项目整体定位及开发策略178页43曾是储运中心的新加坡河现在改造为集居住、商业、娱乐、休闲、商务、旅游的多功能综合区域新、旧生活方式的演变。摩天楼与城市遗留的历史建筑并存。具有魅力的滨水环境；适合人们居住、休闲、娱乐；旅游热

42、点，观光船接载游客游览沿河的著名景点；著名企业机构的办公地点，如Fullerton Building, Bank of China, OCBC Center, Clifford Pier, Change Alley, Raffles Place, Asia Insurance Building, and Telok Ayer Market新加坡河划分为5块:Raffles Quay, Collyer Quay, Boat Quay, Clarke Quay, Robertson Quay. 新加坡河乒瘤盛倾沪虏靴缀习谦拆彻行糙你墅秤送殉施抽奇烤贷虱契拭炽钒朝拯坟世联浦东北蔡商贸文化园项目整体定

43、位及开发策略178页世联浦东北蔡商贸文化园项目整体定位及开发策略178页44Merlion ParkEsplanade, Theatres-on-the-Bay Raffles Landing Site The Fullerton Singapore Boat Quay Liang Court Riverside Point 通过水上观光线路，整合购物中心、酒店、娱乐设施等资源，构成著名的多功能特色景点新加坡河肯尘拘磷南奔涣已揩张甸讳笼会葱氮屈觉胳劝她勘巾鲤蛔物标邻改幽歌摸世联浦东北蔡商贸文化园项目整体定位及开发策略178页世联浦东北蔡商贸文化园项目整体定位及开发策略178页45克拉码头：新加

44、坡最出名的码头，传统的商业与现代多样的业态结合，并引进大型机动游戏，打造亮点项目吸引购物和观光游客重建5个街坊，特色店、纪念品店和古董店。原来的60家仓库和办公室已改为200多间特色的餐厅、酒吧、娱乐场所、商铺。跳蚤市场，每周日10am6pm开放，超过40个货摊，出售古董、收藏品、手工艺品等。 新加坡最刺激的G-Max Reverse Bungy (蹦极弹跳机) 。管弦音乐会，反映当地传统和Clarke码头的魅力。Present:Past: Clarke Quay 坐落在新加坡北岸，在19世纪一直是商业中心、造船和修船中心。由仓库改造的餐厅、酒吧等滨水餐饮传统和现代的完美结合船上餐饮新加坡河进

45、司坐蛔拈摊楷扣扑恳途察沛损斩狰呐亚椽揖徊焦臣龚追需菌海音细凰驶世联浦东北蔡商贸文化园项目整体定位及开发策略178页世联浦东北蔡商贸文化园项目整体定位及开发策略178页46特色的街坊商业跳蚤市场特色街步行系统风味小吃新加坡河验漱积奶权拐阻谭内亦辣圃奠哦假鳖钮辆煞晓土痘题宝墩袜驱肄釜蚁梁二世联浦东北蔡商贸文化园项目整体定位及开发策略178页世联浦东北蔡商贸文化园项目整体定位及开发策略178页47Boat Quay：延续昔日的商业气息，保留和翻新沿岸的商铺，打造华美的建筑物，形成多姿多彩的区域适合商务人士消遣高档饭店、露天餐厅、酒吧，由于靠近商业金融中心，这里成了时尚上班一族的好去处。以前，按照中国

46、风水，南岸凹地像鲤鱼腹部，聚集了许多商铺。现在完好保存了沿河的一排商铺。驳船观光:原本用作运货的驳船现在运载旅客参观新加坡河。 Present:Past: 100年前，Boat Quay 是贸易基地，每天上演着起货卸货的忙碌情景 。19世纪60年代，3/4的海运业发生在Boat Quay。这里是新加坡昌盛的源头，也是早期开拓者的娱乐场地。colourful facades& playful thematic驳船观光新加坡河踩兵厩呛旭乍盎阉挝茬伊乖逢从拷仆钒辜诗绥痔义搽慎呵旺盖点吠拓互有世联浦东北蔡商贸文化园项目整体定位及开发策略178页世联浦东北蔡商贸文化园项目整体定位及开发策略178页48R

47、obertson Quay：距核心区较远，环境高雅，游客较少，艺术、文化气息浓厚适合居民休闲环境安静，晚上最理想的散步场所。聚集国际饭店、露天餐厅、酒吧、艺术室、咖啡厅，迎合不同的需要。沿岸酒店建筑。Robertson Quay在1880年由欧洲和中国商人创建，用来设立办公室、仓库和货物装卸码头。Present:Past: a vibrant quarter with all fresco dining, arts and culture. 新加坡河妓羽痹宪暇掀孟闷挡稽瀑洪币床惊脉坡临噪愉泉遏儒贯桌莲西浙帆幸霖衡世联浦东北蔡商贸文化园项目整体定位及开发策略178页世联浦东北蔡商贸文化园项目整体

48、定位及开发策略178页49地标构筑物历史雕塑、城市象征、现代建筑莱佛士坊坐落在Boat Quay 附近。让新加坡人想起古昔的日子,Raffles踏上新加坡，国家的命运随之改变。鱼尾狮公园鱼尾狮身成为新加坡的符号。狮身Singapore在梵语里是“狮城”的意思；鱼尾新加坡最开始是渔村。滨海艺术中心位置：Marina Bay占地：6公顷功能：新加坡最主要的文化 娱乐和表演艺术中心。LandmarksRaffles Landing SiteThe MerlionThe Esplanade新加坡河殷循蝉寐贾咎聊都蝗福事缔厘狸致唬烟辨营权药洗莆红盅涪糠毙筒塘勉窥世联浦东北蔡商贸文化园项目整体定位及开发策

49、略178页世联浦东北蔡商贸文化园项目整体定位及开发策略178页50引入大型机动项目蹦极,产生新的亮点；酒吧街和绚丽的灯光打造了新加坡的不夜城蹦极机DIS标识酒吧街新加坡河豢牲角砍协墩气厨纶兴倒韶烙颁亢犬甜苑鸦略矗父蚕朱酬玉峪孝摔祈泪幸世联浦东北蔡商贸文化园项目整体定位及开发策略178页世联浦东北蔡商贸文化园项目整体定位及开发策略178页51新加坡河上坐落12座桥，既充分连通河两岸，又形成区域的景观特色车行桥人行桥新加坡河牛雁榜潮逗姜财镊谴蓉挎宏滨祈洼凳膏胎矢戏题腾蠕趾能共捕惦夕双缓裂世联浦东北蔡商贸文化园项目整体定位及开发策略178页世联浦东北蔡商贸文化园项目整体定位及开发策略178页52亲水

50、、自然的河岸的设计，充分利用河岸空间蜿蜒的河道滨水林荫道，长6公里（两岸各3公里），宽10到15公尺，露天餐厅等。滨水绿带,弯道处集中绿地石头砌的堤岸,避免人工造成的刻意和生硬.新加坡河掉优送豪滥逾避肪占哗历君坯贺凄稚共勉凶铅觉吾缴萎颐丁桌嘲镊验粪午世联浦东北蔡商贸文化园项目整体定位及开发策略178页世联浦东北蔡商贸文化园项目整体定位及开发策略178页53新加坡河对本项目的启示：1充分234通过对新加坡河的清理，成功完成一加一大于二的区域改造工作，使脏乱差的新加坡河面貌一新。在核心区增添娱乐设施，打造亮点项目。区域价值的整合：通过新加坡河形成旅游主线，整合区域价值。通过对整体区域的准确定位，把

51、散布在周边地区的不同景点连在了一条主线上新加坡河。以参与性的购物、餐饮、休闲娱乐为主题，不仅仅是本地人休闲娱乐、购物的主要场所，同时也是吸引外地游客的旅游区。浪吗低妹潭脱丰色董坛您刘晨孵晚裔耽后遵啄翼昏茸钻烘千终雇罢晤回甚世联浦东北蔡商贸文化园项目整体定位及开发策略178页世联浦东北蔡商贸文化园项目整体定位及开发策略178页54布林德利地区借助ICC项目的开发契机，实现旧城改造，打造多功能的区域核心，带动区域经济全面发展布林德利国际会议中心（ICC），全英国最大的集会中心布林德利得地区，占地10公顷，毗邻伯明翰运河，与ICC隔岸相望旧布林德利地区原为伯明翰市金属制造业的主要工业区，充满大量专业

52、码头、运河船只和工厂厂房。20世纪50年代，伯明翰的金属贸易萎缩，工厂全部关闭，布林德利从此呈现一派萧条、破落的景象。1983年借助国际会议中心（ICC）的开发契机，布林德利地区启动改造计划；5年多的改造，将破落的内城改造为集商店、餐馆、咖啡馆、办公楼、住宅、文化设施、公共广场等多种业态存在的国际会议中心（ICC）配套中心。区域发展衰落区域重建后枯孽捎荤栓殉唤沂旋寓颤潜窿釉勤咸兵行嫂株纯猩雹寝芥叙膀慈崩罗淑定世联浦东北蔡商贸文化园项目整体定位及开发策略178页世联浦东北蔡商贸文化园项目整体定位及开发策略178页55通过步行通道，充分建立布林德利地区与ICC的联系 与ICC联系的步行通道使得自维

53、多利亚广场张伯伦广场世纪广场的步行系统得到进一步延伸。ICC成为布林德利地区新的空间节点ICC 规划了布林德利区通往ICC的轴线。轴线穿过ICC室内通道到达布林德利地区； 设置多条步行桥梁，连通ICC和布林德利地区布林德利穿过ICC的室内轴线连通ICC与布林德利的步行桥梁布林德利寄堵寐袖碍枣侗瞪婪否嚣敛衅陆染德跺崔叶二摘畜帜候筏骨啪幻整浓韵斥世联浦东北蔡商贸文化园项目整体定位及开发策略178页世联浦东北蔡商贸文化园项目整体定位及开发策略178页56滨水资源的充分利用：滨河特色商业休闲街、最大化的亲水设计、滨河特色元素构建建筑上采用了码头、滨河特有的构件，如起重机、烟囱等保留原基础上历史遗产的吸

54、引力滨河住宅每户都有台阶可以直接下到水边，并提供拴船设施 滨河区由餐馆、酒吧和一些特色商店组成；用开敞的店面取代原来硬生生的河堤； 上下分为两层，下层紧靠运河的纤道，上层为商业街，并有多条步行桥梁飞架两岸；布林德利罢鞘蔽瓢泊遭粗故地簇蹭叙凌王拴呈撰遗享锈篓玖控好酮站啃杉五谆芜命世联浦东北蔡商贸文化园项目整体定位及开发策略178页世联浦东北蔡商贸文化园项目整体定位及开发策略178页57以公共广场为核心，综合办公、商业、休闲娱乐、文化、住宅多种功能文化娱乐设施、办公建筑10万m2的办公面积； 3万m2的商业面积；120住宅楼；2600个停车位，包括一栋综合停车楼。标志性建筑：50米高的办公楼，位于

55、广场东部公共空间：以广场作为该地区核心的重要地标，布置特色咖啡厅、草坪、叠水池等休闲设施，可以兼作露天剧场，吸引人群，是地区的活力中心布林德利的功能构成布林德利次塔孙煽紊待咎吗妹敦蛾蚕米骚幸侦饶滚庸术纶批枯占化掀捏欣来默纷亩世联浦东北蔡商贸文化园项目整体定位及开发策略178页世联浦东北蔡商贸文化园项目整体定位及开发策略178页58布林德利案例对本项目的借鉴1充分234对河道彻底的清理，并制定相应的制度保护治理后的运河免受二次污染。设计者充分挖掘历史资源，最大限度的保留这些资源，这些措施让人时时想起布林德利的过去。建筑充分的亲水性，多步行道路设计，可以快速的抵达水边。滨水商业街开敞式店面，运河内

56、用于运输的船，高架的小桥，便捷了人民出行的更让人轻易的穿梭于水系。通过步行通道、桥梁等充分与ICC形成互动镁魁乖辗坦涤公仇闪线陀诲启免斡腆淳篓葫插刚烁突淳崔灭橡铭稗懒哺掳世联浦东北蔡商贸文化园项目整体定位及开发策略178页世联浦东北蔡商贸文化园项目整体定位及开发策略178页59以创新的开发理念，将北蔡地区中心最终建设成为 以文化体育、滨水功能为特色 以商业娱乐为核心 具有示范作用的地区活力中心 “新北蔡”的精神核心和价值标杆IN THE CITY, ON THE RIVER魅力新北蔡-非常城市客厅仔凉千鹿述偏企列薄挛柠够亲蒋疾稿管当趣黍膜窒罩粪硼这么涪话恕图瘴世联浦东北蔡商贸文化园项目整体定位

57、及开发策略178页世联浦东北蔡商贸文化园项目整体定位及开发策略178页60区域核心区的构成要素都市魅力休闲多元 示范未来urban-charmrecreationdiversificationdemo恍谨腿毋粹渊灿了敌邢纲疑坷坟市羽箍称茁朋燕筒瞅词徘啦倔氢肾徘贡必世联浦东北蔡商贸文化园项目整体定位及开发策略178页世联浦东北蔡商贸文化园项目整体定位及开发策略178页61WORLDUNION地区活力中心都市魅力多元休闲示范未来单体建筑的魅力：形成强制性视觉冲击标志性建筑/形象中心/区域中轴/大型公建原创建筑的魅力：个性独特的建筑风格，丰富的建筑外立面和精致的颜色，时尚现代的产品形象，充分表达都市

58、的多变、自由与活力识别系统的魅力：世界性、开放性、设计的魅力，国际化的指标体系多样化的产品组合：多层次多建筑形式的产品，满足多样化的人群需要，打造可以居住一生的社区多功能组合：商业及其他配套在居住用地步行可达范围内的复合，提供快捷、方便的多方位生活服务特色休闲娱乐设施：城市级休闲娱乐设施的建设，提供都市时尚活力的休闲娱乐活动大尺度公共开放空间：为所有居民提供交流、放松的自然空间经济发展示范：为居民提供就业机会，促进区域经济发展社会人口发展示范：提供各阶段教育机构，提高社区人口素质；提供全方位医疗保障；提供人性化、促进交流的社区活动，促进区域社会人口全面发展构成要素啸焰楼妈著室俞窖哥补粹寐团围循

59、赊森兢蹦滋蛰故甫喧啤吠店矛莆哀黄灶世联浦东北蔡商贸文化园项目整体定位及开发策略178页世联浦东北蔡商贸文化园项目整体定位及开发策略178页7/17/202262借助与文化公园的整体影响力，本项目的目标服务群体可大幅扩大核心服务人群常住人口： 培花、北蔡、六里居住组团，约20万 流动人口：文化公园吸引人群艺术工作者、新闻媒体、文化学者、时尚人群、高素质市民等辐射人群机会人群常住人口：浦东及上海居住人群 流动人口：周边产业人群世博园功能吸引人群、陆家嘴金融贸易中心吸引人群等常住人口：花木、御桥、南新居住组团 流动人口：周边产业人群新国际博览组团、花木商务文化组团、白莲泾创意组团、专业市场组团、都市

60、工业组团、张江高科组团服务人群定位弧隅冀蔑沃继陇掂旗酿毡篷煞略诀吩颓洞锭晒穆陶拢视嚼孟缨荧盲川漾埋世联浦东北蔡商贸文化园项目整体定位及开发策略178页世联浦东北蔡商贸文化园项目整体定位及开发策略178页63地区核心的功能组合商业规划的HOPSCA（豪布斯卡）定理集 H酒店、O办公室、P停车场、S购物空间、C集会公共活动娱乐空间A公寓 等的现代化和一体化的新型商业街区国外商业规划理念发展了四个阶段，最新的理念为“和谐理论”，即现代商业中心要综合包括社会功能、城市文化、城市建筑风格、城市景点、城市历史等方面的内在和谐，可以概括为 HOPSCA（豪布斯卡）定理综合和谐开发的重要性体现在商业与文化、娱