海湾城价格策略报告ppt课件

1、华粤海湾城三批单位价钱战略沟通报告谨呈：华粤房产汇诚鸿图华粤海湾城工程组2021.09.25第一部分 工程本体及目的沟通根本情况：本工程7月28日第一批产品万人 哄抢开盘即热销九成；第二批9月14日开盘121套热销八成以上，两拨开盘在社会上已构成良好口碑，中高端楼盘笼统逐渐构成，在社会上具有较高佳誉度、高性价比。楼盘规模大，地段较优，具有较强的综合优势，周边客户购买力强，以高端住宅笼统示人。栋列开售时间户型推售套数可售套数均价销售率3/4/5座2013.7.28 2房72、3房带套房90、3房带套房107186套0套9279元/100%2/7座2013.9.14 2房72、3房带套房90121

2、套14套9700元/88%工程成交节拍较快，一部分成交客户与工程地缘关系，更多地吸引禅城客户的购买工程市场定位：胜利建立刚需豪宅笼统/已超越300位业主资源工程市场口碑：高佳誉度、高性价比面积套数 总面积 套数比 面积比 两梯三89方23207018%14%北向约90方30271023%18%南向约91方16145712%10%南向约107.60方16172212%11%南向154平米五房22339817%22%南向154平米四房22339417%22%顶层复式25422%4%总100%三批推售6、8座131套分为三个面积段：约90小三房69套，约107大三房16套，

3、约154平米四房44套，两套复式。位于小区最中间的竖轴位置，最大化拥有泳池景观是北区素质较高的两栋产品，8栋为独栋楼王！产品分析01户型属于单边位，三面采光通风；视野开阔，客厅南北通透对流；景观资源优秀，南望中心泳池；两个卧室朝南，房间面宽大采光通风好；北向单位赠送面积更多，同时朝向比04更佳；吹东南风！不对会所钟楼！6座4户型比4座04户型位置更好，采光通风较好，6座04也可以拥有中心大泳池资源，不对会所钟楼！并且远离华宝路主干道，噪音更少03户型正南朝向，6座03户型会由于5座影响根本上不会西晒，同时，最大化拥有泳池景观的户型，正南向一线泳池景观；通风对流，两个卧室朝南，面宽大采光通风好；

4、02户型107平米，东南向最正确朝向资源，两个卧室朝南，面宽大采光通风佳；6座王者居中1、位置是中心位置，是5-7座最中心的位置，整个小区最中间轴线位置，王者居中！2、景观优势明显，南望无敌中心大泳池，是一切楼栋里面南向望泳池最正确的楼栋，泳池是这批单位最大的卖点，整个南区及北区最后一栋看泳池的刚需楼栋；3、最优势的户型搭配组合90+107平米，刚需机里面的战斗机，拥有107平米分布的楼栋都是小区除了楼王之外最好的楼栋，毋庸置疑！01户型：1、154做5房，绝无仅有；2、三个房间朝南绝无仅有；3、东南向楼王看泳池绝无仅有！4、客厅餐厅开门南北对流，全通风全采光！5、私享入户花园，引景入户享自然

5、！6、房间飘窗赠送面积大，卫生间大气！7、北看泳池南看江！、02户型:1、楼王中的楼皇，位置最正确，正立在小区纵向生态轴上！2、南向视野开阔，10楼以上看江最正确；3、客厅餐厅开门南北对流，全通风全采光！比01更对流！4、私享入户花园，引景入户享自然！入户花园比01的大！；5、3.6平米储物间方正适用，还带窗是明房不是暗房！6、北看泳池南看江；7、三个房间朝南绝无仅有！03户型：1、小区独一一套建面小于90方的三房两厅两卫户型，契税少；2、独一一套两梯三户的90方的三房两厅两卫户型；3、独一一套私享亲水园景90方的三房两厅两卫户型；4、门口有入户花园可以运用，独一一套带入户花园的90方的三房两

6、厅两卫户型；5、三面采光通风，主卧视野开阔，采光好；6、生活阳台朝西，杀毒枯燥卫生！8座楼王楼皇1、最最最中心的位置，最最最王的位置！左青龙4座含107方的刚需楼王，右白虎9座次楼王，旺财！2、最正确的资源北望泳池，南望园林，南北通透！3、独栋，楼王！4、两梯三户，私密性佳，剪刀梯设计，更平安和便利，公摊却有所减少！目的！8座追求高溢价为主，追求开盘销售率为辅60%6座与8座配合，价钱高低相错，追求开盘90%销售率！快速回笼！三批单位整体开盘75%的销售率! 即6、8座131套开盘销售98套！第二部分 市场背景及竞争分析整体市场由于市场供应激增，多数工程平价走量，上周成交均价为8884元/平米

7、；自八月中佛山整体市场呈量平价跌态势。10-11月禅桂新货集中供应，禅桂初步估计有13个较大工程推货，超越2000套，刚需产品及150左右面积段货量多，市场竞争猛烈竞争供应10月禅桂中心区新货供应产品类型楼盘名称推售套数预计均价单元面积备注范围（套）（）首置智博E区7座 688000-900078-912万诚意金98折；目前携手新浪乐居E信通，购房可享“1万抵3万优惠” 汇银W新港湾2期10、13座约144-90-16011.9携手江苏卫视非诚勿扰将在佛山举行一场全城单身男女的爱情盛宴。预计十一期间推新单位。美誉紫薇花园1座约84770089、1183房减3万、4房减4万沿海馨庭1座296-9

8、0、1232万诚意金抵5万中海锦城2期12811000-13000元/70-1255万诚意金98折，8月31开放板房创鸿灯湖左岸5栋2座31011000-13000元/65-904.30开放65-90板房6.1前冻结2万95折6.2后预存5千95折8.1后预存五千97折6栋2座首置首改M-city1、2座47613000-1500087-1429.15开放样板房，诚意金1万抵5万绿地锦天华府1、2座18413000-1400086-144前期权证登记99折，目前1万抵10万优惠登记，预计9月底开放板房富丰新城9座约16013000（带装修）88-145权证登记99折佛山万科广场4-8座约100

9、15000（带2500元/装修）84-1432万诚意金98折首改二改龙光水悦龙湾25、26座1928600134-1651万抵3万，登记前60名可直接锁定房号瑞安岭南天地3期御苑3、4座13219000（带精装）140-1789.7开板房住宅合计2274套-智博E区本案汇银W新港湾盛南新都紫薇花园沿海馨庭长信银湾万科广场星星凯旋国际80-120方首置产品竞品分析本工程首置产品在售竞争对手主要有智博E区、万科广场、盛南新都、长信银湾及沿海馨庭，未来星星凯旋国际及绿地中心也将有部分首置产品入市。绿地中心南区最后一栋全新样板间已于8月3日开放，8月24日加推7座90-130新品，抢先金九银十前旺季开

10、盘，均价9900元/，开盘至今共成交84套。聚焦在售竞品：盛南新都 该工程走货平均，开盘完成84套走货量；未来将无新货推出，余货除去3#双证单位及小户型，未来与本工程直面竞争约45套，剩余首置产品较少。八月启动7座认筹，总体认筹不理想，目前认筹60个左右，对外价钱口径在8千至九千，估计下月中旬开盘。聚焦在售竞品：智博e区 该工程户型以91方为主，余货55套，新货7、8座约套将于年底推出市场，约200套货量将对本工程构成直面竞争。在售刚需面积段：81两房，价钱区间1400015000元/ 88小三房，价钱区间1300016000元/ 100大三房，价钱区间1500016000元/最新动态：工程住

11、宅产品目前主推7座、8座单位，户型包括82-88二三房及100-134三四房，带装修出卖，均价14500元/聚焦在售竞品：佛山万科广场 该工程作为价钱标杆，走货较慢；住宅余货约250套，其中80-100方约100套余货。聚焦在售竞品：沿海馨庭沿海馨庭价8月起至9月价钱根本持平，均价在10000元每平方，8月份成交40套，九月目前为止成交27套，销售情况普通。刚需产品优势不明显，未来走货将继续经过价钱引导出货。区域认可度较好，但无绝对强势的卖点支撑，规模较大，综合优势弱，经过性价比快速出货 ，剩余货量约296套(90-123)聚焦未来竞品：绿地锦天华府根底信息：占地约7万，建面约60万产品信息：

12、年底推1-2座87-142产品共184套，其中1-2座24层，两梯四户设计。节点信息：9.28开放样板间 9.28领取1-2座预售证 估计国庆推1-2座，估计均价：142平米四房13000-14000元/ ；总价区间185万-199万1-2座户型配比面积段套数配比8646约25%12746约25%14292约50%该工程86三房产品与本工程90方产品存在竞争，其货量46套，估计10月推出市场，未来将有少量86方产品推出市场12聚焦未来竞品：星星凯旋国际货量推售时间楼栋产品组合套数第一批2013年11月上旬1#、2#3#1#为882#为北向88+南向77 3#北向139+南向90292首置产品市

13、场小结禅桂中心区首置产品市场特点：禅桂中心与本工程相竞争的在售工程个数不多，未来市场新供应主要竞争对手为季华七路的星星凯旋国际。在售工程首置产品走货较为平稳，只需在市场价钱下，仍能坚持较为快速走货。启示：市场刚需首置产品继续走量，在合理价钱下仍将受市场青睐，本工程90方产品定价较为乐观。本案兆阳御花园雅居乐曼克顿山万科广场万科金域蓝湾绿地锦天华府保利东湾150方以上大面积产品竞品分析本工程150方以上产品竞品主要有兆阳御花园、万科广场、绿地广场、雅居乐、保利东湾及万科金域蓝湾。罗马新都推售货量：85套2座,18层/2梯3户；6座，18层/2梯2户160-180，毛坯出卖折后均价：最高价钱约10

14、500元/，最低价钱约8800元/折扣优惠： 5万诚意金加权证登记95折，开盘98*99折销售情况：9.13内部认购22套，9.21开卖当日成交20套单位；销售率过半。备注： 1、工程推售2期大积产品，位于园林中心位置，景观资源较好；2、此批产品已于5月份开场对外宣传，于8月初领取预售资历，9月底才开售，蓄客4个月之久，但开卖情况依然不堪理想，主要由于此批为大积毛坯产品，总价高，而目前工程区域配套尚欠完善，且受限购政策影响，改善型客户入市较为谨慎。户型四房建面159-165套数51套单价区间8800-10500总价区间140万-173万主要竞品罗马新都推售货量： 8号湾15座共114套2梯3户

15、/39层规模：工程占地约54万平方米，总建筑面积约200万平方米 折后均价：16283元/。折扣优惠：冻结5万95折，开盘累计9折销售情况：9.18日下午5点30分开卖，当时现场约有25台客。截止晚上6点10分，消化约3成。目前剩余60来套，主要为190 客户构成：禅城和乐从的高级公务员、私企业主 。备注: 01单位建面191，北向望江，南望园林，折后最低价 15200元/ ，最高价16800元/；02单位建面191，北向望江，南望园林，折后最低价16500元/ ，最高价18100元/；03单位建面152-154，望中心园林，折后最低价13400元/ ，最高价14700元/。户型四房五房建面1

16、52-154190-191套数38套76套单价区间13400-1470015200-18100总价区间205万-225万290万-345万主要竞品保利东湾户型四房五房建面155212套数12458单价区间12000-14000（装修）11000-12000（毛坯）总价区间精装修186万-217万，毛坯总价约163万-178万233万-254万主要竞品万科金域蓝湾万科金域蓝湾推售货量：维景湾3座，30层，毛坯、两梯两户，共58套；维景湾5座、灏景湾7座，各32层，精装、两梯三户，共188套开盘时间2021年8月10日10:00推售户型及折后均价：127：精装修12500-00元/155：精装修1

17、2000-13000元/，总价区间186万-217万，毛坯总价约163万-178万212：毛坯11500元/，总价233-254万开盘累计销售约68套，销售率27%目前剩余155 74套备注： 估计国庆期间开放新单位维景湾6座面积段117-169两梯三户75套，4套复式，带装修。新单位上一批北兆阳御花园推售货量：共113套5座，25层/2梯5户 折后均价：整体均价 90左右约12800-12900元/，7211700；开盘时间：2021年9月15日折扣优惠： 权证登记减5千，3万诚意金抵5万，开盘98折，准时签约减1万销售情况：整体消化率约70% 客户构成：以城南客为主备注:4座154单位重新

18、包装单价调整12500-00元/ 共23套，开盘当时卖3套，开盘价钱14000元/。工程部分单位已交楼，奠定了较好的市场口碑，而且小区园景优美，此批产品户型设计运用及板房展现效果较好。4座ABCD9070901505座ABCD90709090主要竞品兆阳御花园户型四房建面142套数60套绿地锦天华府估计推售货量：1、2座248套，9月28日样板房开放，面积涵盖87、127、142两至四房，全南向花园景观。占地：约7万建面：约60万价钱情况：目前报价区间12000-13000元/估计开盘时间：10月上旬折扣优惠：9.18日晚中山公园举行中秋晚会，9.19-9.21日举行中秋超级足球嘉年华活动1、

19、看房有礼，活动期间凡来访均送精巧小礼品一份；2、活动期间内成交即有时机参与绿地中国行活动；3、活动期间成交可享用1万抵10万国庆特惠。详细开盘时间待定。主要竞品绿地锦天华府12户型四房建面133套数约100套单价区间14500-15500(带装修)总价区间精装修193万-206万，毛坯总价区间约173-186万主要竞品佛山万科广场佛山万科广场在售面积段：81两房88小三房100大三房133四房在售均价：133平米四房14500-15500元/ 带装修；总价区间193万-206万，毛坯总价区间约173-186万占地：约13.5万建面：约75万折扣优惠：工程住宅产品目前主推7座、8座单位，户型包括

20、82-88二三房及100-134三四房，带装修出卖，均价14500元/。东海银湾推售货量：8月初推售大面积11-12#177，共68套折后均价：12800元/，范围从12000-00元/总价区间204万-230万目前销售53套，剩余15套备注：9月14日推售84-89平米共128套33层/2梯4户，开盘当天销售率过7成，目前仅剩少量余货。现正进展15#87-120咨询登记折后均价：整体均价12000-14000元/带2000元/装修10座01、03、04单位均价集中于12000-13000元/，而02单位东南向望园景，单价突破14000元/。主要竞品 东海银湾户型四房建面177套数132套单价

21、区间12000-13500总价区间毛坯总价区间约204-230万11-12#15#户型四房建面205套数52套单价区间13000-15000总价区间266万-308万主要竞品雅居乐曼克顿山雅居乐曼克顿山产品概略：1/4/5座 01-06单位均为90左右；2/3座 01-02单位均为205推售货量： 推售2、4座90-205平米共242套折后均价： 00元/，均价15000元/；销售情况： 第一次开盘90左右14500元/，205为16000元/，销售3套；新近产品均下调1000元/，依然滞销，实践成交共8套。备注:由于前期营销投入较大，包括地价本钱，未能做大幅度的调价空间。现购房有98折优惠。

22、12345推售时间 （或预计推售）楼盘 名称推售范围 套数（套） 单价区间（折后） 开卖 情况单元面积（） 户型 总价区间 （毛坯） 备注 2013/9/18保利东湾 8号湾15座 513400-14700 30%152-154 4房 205万-225万冻结5万95折，开盘累计9折 10月上旬绿地锦天华府1、2座 60套13000-14000 1444房 185万-199万9月28日样板房开放，面积涵盖87-142三至四房，全南向花园景观。十月兆阳御花园4座20套12500-135001544房 192万-208万十月上旬万科金域蓝湾维景湾5、6、7座74套 12000-14000（装修）30

23、%1554房 163万-178万预计国庆期间开放新单位维景湾6座面积段117-169两梯三户75套，4套复式，带装修。持销佛山万科广场7、8座约100套14500-15500（装修）1334房 173万-186万持销东海银湾11、12座8312000-1350030%1774房 204万-230万销售情况不佳，开盘20-30%销售率，滞销2013/9/21罗马新都 2、6座 518800-10500 24%159-165 4房 140万-173万5万诚意金加权证登记95折，开盘98*99折；9.13内部认购2、6座4-13层单位 持销雅居乐曼克顿山2、4座5213000-150006%2054

24、房 266万-308万部分单位一口价十月汇银新港湾2期10、13座 约60套1604房 11.9携手江苏卫视非诚勿扰将在佛山举行一场全城单身男女的爱情盛宴。预计十一期间推新单位。 十月上旬龙光水悦龙湾25、26座 约192 套8600134-165 4房 115万-150万1万抵3万，登记前60名可直接锁定房号 大面积竞争关系较强项目货量约697套 集中在毛坯11000-14000 集中在30%左右集中在144-170平米4房 集中在163万-230万之间大面积竞争对手存量+新货清点市场小结未来禅桂中心大面积产品货量较大，存量加上新增货量目前统计接近700套。存在价钱干扰的约300套。开盘销售

25、率较低，普通在30%左右，且继续走货较慢与本工程直接有竞争关系的城区工程大面积产品供应量主流单价集中在11000-14000元/，总价区间集中在163万-230万之间。刚需户型推货量继续很大，刚需盘供应量约1300套，竞争依然很猛烈。启示：禅桂中心区中大面积产品货量供应较大，且消化速度缓慢。本工程改善型产品宜采取静态定价法，关注竞争对手价钱动态及销售反响，在蓄客阶段提早进展客户价钱预期管理，实现销售目的第三部分 目的客户分析成交客户中张槎、石湾区域客户占总数50%，阐明已售单位成交客户还是以跟我们工程有地缘关系的客户为主，特别是周边区域原住民占比较多，其中张槎客户特别是之前做针织生意的客户、公

26、务员资金实力雄厚，价钱抗性小，是价钱领跑者。禅城其他区域客户含城南总体占29%左右，并呈上升趋势，这部分客户主要受城区价钱挤压来此选房，对价钱、以及地段的抗性大。同时南庄及桂城客户分别占5%及4%。前两批成交客户居住区域居住区域累计数量百分比禅城其他区6221.5%石湾56.519.6%张槎85.529.7%澜石10.3%南庄175.9%狮山00.0%城南196.6%桂城113.8%平洲00.0%罗村10.3%乐从00.0%陈村00.0%三水10.3%高明00.0%广州20.7%港澳10.3%其他3110.8%不详00.0%前两批成交客户职业分布工作行业数量百分比私有企业41.514.4%个体

27、户4716.3%技术人员93.1%公司职员86.530.0%媒体工作者00.0%IT人士103.5%中层管理134.5%公务员289.7%外资企业31.0%医生20.7%教师31.0%律师00.0%退休10.3%其他4114.2%不详31.0%合 计288100.0%成交客户以公司职员为主，占30%，个体户及私有企业分别占16%和14%，公务员占10%。其中经济才干较强的为个体户及公务员，公司职员及私有企业中主要客户群的价钱接受才干偏低。成交客户当中层管理者比例占5%。一批成交客户和二批成交客户主要都是张槎、石湾以及禅城区域为主。跟工程有地缘关系的张槎、石湾客户虽然从成交比例来说有所下降，从一

28、批的60%到二批的31%，但可以看出依然是工程的主力军；另外禅城区域客户增长比例较大，猛增14%。阐明海湾城工程的影响力正逐渐向佛山市场涉及首批及二批成交客户的演化来源区域根据调查显示，154的潜在客户主要还是以与工程有地缘关系的张槎客户以及禅城区域客户为主；分别占38%、39%。客户年龄段主要分布在50岁以下有多年的社会阅历的中青年为主。154潜在客户来源区域以及年龄分布154客户访谈1张槎纺织厂老板典型案例郑先生48岁左右，有私家车、跟老婆一同来，穿着较朴素)从事行业：张槎纺织厂老板家庭构造：1老人+2青年+1儿子+1女儿置业动机：给儿子买房需求户型：150方4房以上需求产品：现代简约对工

29、程地块认知：经常会走季华二路，老婆那里有销售代表发过短信。以为片区居住环境好，安静不杂乱。社区较为高档，曾对比过罗马新都。对智慧新城认知：听说过，详细不了解。关注要素：户型价钱接受程度：11000左右他们第二批都卖到差不多10000了宅基房换房客户意向150左右大户型注重生活环境与生活质量，离本人村近为上选客户语录：我家里曾经有两套宅基房。曾经买了一套给女儿结婚，如今给儿子买一套，不想离得太远。 我主要还是看中这里离得比较近，我有去看过罗马新都，觉得那里还可以，就是比较远。我就是想近一点的，他们这里的户型也不错。 一次性付完有没有什么优惠？154客户访谈2工程旁边海口村原住民典型案例梁姨60-

30、63岁左右)目前住房：海口村自建房从事行业：退休老人家庭构造：2老人+2青年+1小孩家庭收入：海口村分红+小孩工资置业动机：投资或买给子女需求户型：140160方4房， 4个房以上才够住需求产品：颜色艳丽耐看的对工程地块认知：清楚位置，那块地属于海口村的，本来是农田来的，那块是好地来的，以前我还在那里插过秧呢。对智慧新城的了解：听过，不是很清楚，不过置信那边以后开展会很好，由于周边都没地了。置业动机：投资需求价钱接受程度：1100012000海口村改善型换房客140160意向温馨三房注重居住价值与开展前景，思索换房或投资客户语录：客户语录：那块地就是我们村的，政府征了后还分红给我们村民了。所以

31、有了这些钱的村民很多都会再买的，一定会思索买回本人村附近的。154客户访谈3禅城区域换房客户典型案例梁姨60-63岁左右)目前住房：电视塔附近楼梯楼从事行业：退休老人家庭构造：2老人+儿子儿子在万科设计部上班家庭收入：退休金加儿子工资积存估计有100万以上置业动机：买给儿子需求户型：140160方4房， 4个房以上才够住穿着装扮：梁阿姨非常朴对工程地块认知：觉得工程以后的规划很好，价钱接受程度：1100012000对比楼盘：兆阳御花园改善型换房客140160意向温馨三房注重居住价值与开展前景，思索换房客户语录：客户语录：儿子：不用看板房，我看户型图就知道他们的户型了，觉得挺好的才过来看看。客户

32、小结刚需客情况1、与本工程有地缘关系的张槎石湾区域依然是客户的主要来源地。2、禅城区域客户明显增多，客户对比楼盘增多，竞争依然很猛烈，部分客户主要受城区价钱挤压来此选房，对价钱、以及地段的抗性大。154客户情况1、与本工程有地缘关系的张槎石湾区域依然是客户的主要来源地。2、两代、三代同堂，提升改善居住质量，有明确的置业目的。结论：客户对于本工程区域无过多抗性，不断加强客户现场体验感，以更好拔高客户心思预期。第四部分 价钱战略与中心均价推导三批价钱战略建立本人工程的大盘价钱体系：不同产品，差别定价。刚需户型价钱企稳上扬，并保证走量，快速回现；楼王单位追求高溢价，实现均匀出货。其中三批单位刚需户型

33、参考市场、适当高于二批产品战略阐明整体价钱企稳上升，继续高销售率；整体开盘75%的销售率! 即6、8座131套开盘销售98套！战略目的1、8座追求高溢价，追求开盘销售率为辅60%42套，分解而来即是89平米小三房90%开盘销售19套，154平米开盘销售24套合计四房有44套，保证至少大户型55%的销售率2、 6座与8座配合，价钱合理拉差，追求开盘90%销售率！快速回现！定价战略不同产品，差别定价，刚需走量，楼王高溢价，热销延续小垂直差原那么层差20举例：高一层比低一层单价贵20元每平米减少竖向之间的单价差别，减少总价价钱区间，保证各楼层均匀出货，快速走量。最大程度差约30001、根据北向和南向

34、产品的差别，制定不同的价钱战略南北800左右拉差。2、三批单位有三种面积段且差别较大，约90小三房69套，约107大三房16套，约154平米四房44套，两套复式。建议三批产品拉大到约3000元的程度差，做到不同产品，差别定价，刚需走量，楼王标杆。顶楼复式单独定价，由于产品稀缺性，建议约400万一套楼王中心均价生成：市场比较法对比工程选择四同法：同区域、同客户、同产品、同时期；销售现场反响过，上门客户明确对比的工程；兆阳御花园保利东湾万科金域蓝湾东海银湾绿地锦天华府万科广场雅居乐曼克顿山罗马新都对比工程对比权重选取阐明：兆阳御花园、保利东湾、万科金域蓝湾是禅城客户选择大户型较多同时也是销售代表反

35、响客户对比最多的工程，东海银湾、万科广场、绿地锦天华府都是季华路上较为高端工程，雅居乐曼克顿山和罗马新都大户型都有部分客户提及，对工程有一定干扰。20%20%20%10%10%10%5%5%中心均价生成：市场比较法楼王中心市场比准均价 =11934元/M2，取 12300元/M2，楼王可销售面积约6790.7，楼王总销售金额预估约0.84亿元。楼王中心均价范围 12300元/M2比价指标兆阳御花园保利东湾万科金域蓝湾东海银湾绿地锦天华府万科广场雅居乐曼克顿山罗马新都本项目毛坯均价130001430011500128001350015000140009500精装修价格15001500地理位置区位

36、地段141210121315141010交通条件910910999910周边配套141110121315121110未来发展1015910131210810楼盘素质规划设计1010101010910910项目规模10119910109810户型结构991099810810附加开发商品牌121515121315131110综合得分889382849093877480 打分系数0.91 0.86 0.98 0.95 0.89 0.86 0.92 1.08 1比准价格11818 12301 11220 12190 12000 12903 12874 10270 参照权重20%20%20%10%10%

37、10%5%5%1权重价格2364 2460 2244 1219 1200 1290 644 514 11934 刚需户型中心均价生成：市场比较法对比工程选择四同法：同区域、同客户、同产品、同时期；销售现场反响过，上门客户明确对比的工程；智博E区盛南新都万科广场东海银湾沿海馨庭兆阳御花园汇银w新港湾万科水晶城对比工程对比权重选取阐明：智博E区、盛南新都为离工程最近客户提及最多的刚需户型竞争对手；万科广场和东海银湾是季华路上典型高档刚需工程，兆阳御花园和沿海馨庭是城南典型工程；汇银新港湾和万科水晶城是与本工程存在部分干扰的镇区工程30%20%10%10%10%10%5%5%中心均价生成：市场比较法

38、刚需中心市场比准均价 =10206元/M2，本工程优质刚需90可采取乐观增幅定价，拔高6%-8%，实现 10600元/M2，刚需可销售面积约7858，刚需总销售金额预估约0.83亿元。刚需中心均价范围 11000元/M2比价指标智博E区盛南新都兆阳御花园万科广场东海银湾沿海馨庭汇银w新港湾万科水晶城本项目毛坯均价88009800126001440012000995581009500精装修价格150015001500地理位置区位地段1012141512138910交通条件109991099910周边配套11101415121391010未来发展99101210108910楼盘素质规划设计9101

39、09109101010项目规模8910109891010户型结构89981099910附加开发商品牌101012151212121510综合得分757888938583748180 打分系数1.07 1.03 0.91 0.86 0.94 0.96 1.08 0.99 1比准价格9387 10051 11455 12387 11294 9595 8757 9383 参照权重30%20%10%10%10%10%5%5%1权重价格2816 2010 1145 1239 1129 960 438 469 10206 价钱战略小结建立本人工程的大盘价钱体系：建立本人工程的大盘价钱体系:不同产品，差别定价。刚需户型价平走量，快速回笼；楼王高溢价，均匀走货；三批单位参考市场、刚需户型适当高于二批产品刚需户型市场对比后静态中心均价范围 1000