某产业园项目工程项目PPP项目实施方案报告书

1、 .wd. .wd. .wd.某产业园工程工程工程PPP工程实施方案*管委会二0一六年X月目 录第一章 工程概况. - 3 -一、 基本情况. - 3 -二、经济技术指标.- 6 -三、工程公司情况.- 10 -第二章 风险分配 基本框架.- 13 -一、风险分配原那么.- 13 -二、风险分担方案.- 13 -三、风险应对措施.- 15 -第三章 工程运作模式.- 16 -一、工程运作方式.- 16 -二、工程边界条件.- 16 -第四章 交易构造.- 18 -一、投融资构造.- 18 -二、采报机制及保障.- 18 -三、退出机制.- 22 -四、相关配套安排.- 22 -第五章 合同体系

2、.- 23 -一、合同构造.- 23 -二、权利义务.- 24 -三、政府支持.- 25 -第六章 监管架构.- 26 -一、授权关系.- 26 -二、监管方式和政府介入.- 26 -第七章 采购方式选择.- 29 -一、招标方式.- 29 -二、招标组织形式.- 29 -三、招标内容和范围.- 29 -四、招标时间安排.- 29 -五、投标人资格条件.- 30 -六、评标方法和主要标准.- 30 -第八章 财务测算.- 33 -一、内部收益率.- 33 -第一章 工程概况一、 基本情况一工程概况工程名称：*一期、二期建设工程以下简称“本工程工程类型：新建工程所处阶段：已完成工程可行性研究批复

3、开工和方案完成时间：2016年6月正式开工建设，预计到2020年12月完成工程。地点：*省*市*区二公共产品和服务本工程是*市*区采购社会投资人在园区内提供投融资、建设、运营一体化服务，形成的公共产品和服务包括：1土地征迁服务。工程征迁面积504.704公顷，其中，集体土地366.6458公顷水田107.1331公顷、水浇地1.6935公顷、旱地159.0873公顷、园地44.2474公顷、林地18.7444公顷、其他农用地35.313公顷；国有土地138.0582公顷城镇村及工矿用地106.2929公顷、交通用地22.7359公顷、水域及水利设施用地9.0294公顷；未利用地0.4271公顷

4、河流水面。征迁范围内共涉及6个社区的拆迁安置，拆迁民房的总建筑面积869195平方米，采用实物安置的方式。2土地平整服务。片区场平工程涉及用地面积504.704公倾，根据规划方案的道路规划标高和现状标高，估算土方内部平衡后，仍需借方879.69万立方米。3市政配套设施建设及运营服务。工程道路用地面积509594平方米，道路总长度约19903m，进展投融资、建设和运营维护，形成符合设计标准市政道路设施。4公共设施建设及运营服务。社区服务中心4处，总用地面积为18300平方米，建筑面积为27060平方米。综合文化活动中心1处，总用地面积为4300平方米，建筑面积为5160平方米。公交首末站3处公交

5、首末站。中学2所，分别为初中和高中，总用地面积约为68800平方米，建筑面积约55040平方米。小学3所，总用地面积约为65300平方米，建筑面积约52180平方米。幼儿园7所，总用地面积约26858平方米，建筑面积约27246.4平方米。垃圾转运站收集站4座，每座服务半径1.01.5公里，总用地面积4500平方米，建筑面积约3000平方米。公共卫生间：14处景观绿化工程公园绿地面积193000平方米，片区内防护绿地面积1348400平方米，广场用地4300平方米。上述-进展投融资、建设并到达可用性标准。5安置房建设。片区内拆迁民房总建筑面积约869195平方米，采取实物安置的方式。其中实物安

6、置于片区内设置10块安置用地，总用地面积为660735平方米，总安置建筑面积1086058.36平方米。形成符合设计标准和满足?工程施工质量验收标准?合格标准的安置房。三工程采用PPP模式的必要性和可行性采用PPP模式的优势：1有助于缓解财政支出压力、缓解政府融资平台债务风险。财预2014351号文件“通过PPP模式转化为企业债务的，不纳入政府债务 。2有助于加快政府职能转变；国办发201542号文件“PPP模式有利于加快转变政府职能，实现政企分开、政事分开、 财金201476号文件“推广PPP模式是加快转变政府职能、提升国家治理能力的一次体制机制变革。3有助于推进公共资源配置市场化；财金20

7、1476号文件“PPP模式有利于整合社会资源，盘活社会存量资本。4工程投融资、建设和运营可一次性招标和实施，不仅可加快工程建设、提高产品供应效率，也有利今后的运营和管理；招标投标法实施条例第九条“已通过招标方式选定的特许经营工程投资人依法能够自行建设、生产或者提供可不进展招标。采用PPP模式的政策支持：1?基础设施和公用事业特许经营管理方法?明确将能源、交通运输、水利、环境保护、市政工程等五大吸纳资金规模巨大和投资收益含金量高的行业，开辟为特许经营的领域，并提出最长30年的运营期限，明确国家鼓励包括政策性、开发性金融机构参与。22015年2月13日财政部、住建部?关于市政公用领域开展政府和社会

8、资本合作工程推介工作的通知?财建201529号中明确“道路桥梁可实行建设施工、养护管理一体化的经营方式。3国家发改委?关于开展政府和社会资本合作的指导意见?发改投资20142714号明确“PPP模式主要适用于政府负有提供责任又适宜市场化运作的公共服务、基础设施类工程，且操作模式的选择上包含了非经营性工程。4?*省人民政府关于推广政府和社会资本合作PPP试点的指导意见?*政201447 号中明确提出的“鼓励县级以上人民政府将交通、能源、市政、水利、信息、环保、保障性安居工程、*和养老服务等基础设施和公用事业工程，以特许经营的方式实施PPP试点的指导精神。5建设部?关于加快市政公用行业市场化进程的

9、意见?城建2002272号，明确提出了“鼓励社会资本、外国资本采取独资、合资、合作等多种形式，参与市政公用设施的建设，形成多元化的投资构造。本工程采用PPP模式既能符合响应国家相关政策要求，又符合工程实际情况。本工程已通过物有所值评价和财政承受能力论证。四工程运作的目标和意义*市政府方案借助*占全国80%的市场份额的资源优势及未来大*产业开展优势，以“*、低碳、绿色、高科技大*产业为开展理念，打造一个集总部经济、高端*、特色*、*旅游、*、*管理、*交易、会展经济、*地产等为一体的现代*产业集群。园区定位有特色*区、*总部*研发区、*产业区、综合商务区及宜居综合配套服务区。通过工程运作，强化产

10、业集聚效应，有利于资源整合和构造优化，提高*产业竞争力。二、经济技术指标一工程区位*一期、二期用地位于*市*区*镇，规划用地主要包括*镇*村和*村、*村、*村四个行政村。四至范围：东至*大道、西至*大道、南至*大道、北至*线。图11工程区位图二占地面积规划用地详见土地利用规划表土地利用规划表序号用地代码用地分类用地面积占规划建设用地比例%公顷1R居住用地101.9620.50%其中R2二类居住用地82.79BR混合用地居住70%11.3R22服务设施用地4.22BR2商住混合用地居住局部3.652A公共管理与公共服务设施用地82.9516.67%其中A1行政办公用地0.45A22文化活动设施0

11、.43A33中小学用地13.4A51*用地68.673B商业服务业设施用地89.2117.93%其中B11零售商业用地15.01B12批发市场用地8.18B14旅馆用地4.34B29其他商务用地55.28BR混合用地商业30%4.84BR2商住混合用地商业局部1.564M工业用地6.681.34%其中M1一类工业用地6.685S道路与交通设施用地58.911.84%其中S1城市道路用地55.51S41公共交通场站用地0.74S42社会停车场用地2.656U公用设施用地3.20.64%其中U12供电用地0.87U21排水用地0.22U22环卫用地2.117G绿地与广场用地154.5731.07%

12、其中G1公园绿地19.3G2防护绿地134.84G3广场用地0.437H11城市建设用地497.47100.00%8E非建设用地7.23其中E1水域7.239合计504.7三建设内容1土地平整。片区场平工程涉及用地面积504.704公倾，根据规划方案的道路规划标高和现状标高，估算土方内部平衡后，仍需借方879.69万立方米。2市政配套设施。工程道路用地面积509594平方米，道路总长度约19903m。3公共设施建设。包括片区内配套的社区服务中心、综合文化活动中心、公交站、中小学、幼儿园、垃圾转运站、公共卫生间及景观绿化工程。4安置房建设。片区内拆迁民房总建筑面积约869195平方米，采取实物安

13、置的方式。其中实物安置于片区内设置10块安置用地，总用地面积为660735平方米，总安置建筑面积1086058.36平方米。四投资规模本工程建设投资476671.55万元，其中土地征迁76528.28万元，土地平整30858.25万元，市政配套设施29075.93万元，公共配套设施61927.07万元，安置区278282.02万元。由中标社会投资人为本工程提供融资、建设、运营一体化服务，并需在工程开工前提供5亿元土地征迁费用。五主要产出说明1工程建设标准：工程质量标准为合格。工程质量按*省建设工程相关规定执行，由相应质量监视部门按建设程序对工程工程质量和进度进展监视。2工程运营维护标准：对工程

14、设施进展管理和养护的工作内容及质量标准应符合*省及*市相关道路养护管理质量要求、保洁长效管理考核方法、城市园林绿化养护管理质量要求、城市绿化管理方法等适用法律的规定。六资金来源本工程资金来源自有资本金和债务资金，自有资本金由政府出资人代表与社会投资人按股比出资，债务资金由工程公司进展融资获得。三、工程公司情况一总投资及资本构成工程建设投资约48亿，其中工程自有资本金9.6亿20%，政府方0.48亿，社会投资人9.12亿，债务资金约38.4亿80%。二股权构造1工程公司注册资金首期应不少于8000万元、注册住所*市*区、组织形式有限责任公司，股东注册资本金的注入时间及管理按国家相关法律法规的规定

15、办理。2工程公司股东构造、出资比例、出资形式由中标的投资人与政府出资人代表*市*区*实业以下简称“*实业共同组建工程公司，出资比例为95%:5%假设属联合体中标的，那么联合体应按照联合协议的约定分别缴纳出资，联合体成员合计持股比例为95%，出资形式均为货币，双方以各自认缴的注册资本为限对工程公司承担有限责任，分享相关的权益。3成立时间：中标投资人应在与*管委会签订?PPP投资合作协议?之日起的四十日内按照?公司法?等中国适用法律和招标文件规定成立工程公司，并在工程所在地工商部门进展注册登记获得法人资格，登记管理机关向工程公司签发营业执照的日期即为工程公司成立之日。4工程公司经营范围：工程公司负

16、责?PPP投资合作协议?项下的投资、融资、建设及运营维护含建筑工程、道路工程、桥涵工程、管线工程、照明工程、绿化工程及其他附属工程业务。5股权转让：在?PPP投资合作协议?签订后5年内社会投资人不得转让其在工程公司的股权引进基金模式融资的，另行协商并经政府方同意，在?PPP投资合作协议?签订后5年后，经区政府同意，社会投资人可以转让其在工程公司中的全部或局部股权，但受让方应满足履行本协议要求的融资能力、财务信用、技术能力、运营经历等 基本条件，并已经经以书面形式明示，在其成为工程公司股东后，催促并确保工程公司继续承担本协议项下的义务。三融资构造及融资本钱本工程由工程公司或社会资本方进展融资，通

17、过银行贷款、基金、保险等多种形式进展融资，确保本工程最优的融资构造和最低的融资本钱。1.3.1建设投资及资本构成工程建设投资约48亿，其中工程自有资本金9.6亿20%，政府方0.48亿，社会投资人9.12亿，债务资金约38.4亿80%。1.3.2资产负债工程总投资的80%主要由工程公司股东通过银行贷款解决，工程公司承担贷款归还责任。1.3.3股权构造工程公司由政府方实际出资方和社会资本公共组建，股权比例为0.5:9.5。1.3.4融资构造及主要融资本钱本工程由工程公司进展融资，通过多种形式进展融资，确保本工程最优的融资构造和最低的融资本钱。1.3.5工程公司股东融资风险担保要求1本工程工程公司

18、政府方出资人代表至少须有一方为区直属国有企业。2本工程由*市*区*实业为工程提供支付,以保证工程投资方股权收益的实现，担保方的财务状况需得到潜在投资人的认可。3工程公司股东须承诺在投资建设满后并按约定对投资人的股权进展回购。承诺回购单位的财务状况需得到潜在投资人的认可。4承担支付义务的本级财政部门须出具将本工程政府购置服务的款项纳入逐年的政府预算中的承诺函，同级人大须同意上述预算，并由财政局、人大出具相关文件。第二章 风险分配 基本框架一、风险分配原那么按照风险应由最适宜承担该风险或最有能力进展损失控制的一方承担原那么，工程建设、运营维护风险由中标的投资人承担，融资风险由本工程的投资人承担，法

19、律、政策风险由市政府承担，不可抗力等风险由各方共同承担。二、风险分担方案本工程的建设内容较多，涉及征地拆迁、场地平整、市政配套设施建设、公共设施建设和安置房建设等内容，且投资额大，实施周期长，涉及的利益相关者较多，社会影响面较大，全面识别和妥善处理工程全生命周期中的各种风险是实现工程落地、维护公共利益的得要保障。根据风险分配的原那么，确定风险分担方案如表2-1：表2-1工程风险分担方案风险因素分组风险因素双方共担政府工程公司政府出资人代表社会资本设计政府部门要求改变工程功能性要求合同实施时，工程公司提出一个比较经济的施工或运营方案，致使工程功能性要求改变设计缺陷融资在投标截止日到签署特许经营权

20、合同期间，贷款利率提高签署特许经营权合同之后，贷款利率提高通货膨胀率比预期的高初级债务再融资产生的利润融资未及时到位政府方要求赶工期而导致的工程公司融资本钱增加建设在特许经营权合同谈判期间，工程公司被要求增加投资，致使进度延误，本钱超支建设费用超支建设质量不合格过多的合同变更分包商/供应商的违约在基础工程施工时，发现文物完工时间延后运营运营费用超支运营收入低于预期低运营生产能力维护费用高于预期维护要比预期频繁由于恐惧袭击而关闭政府部门人员的过失，导致迟延支付补贴移交移交的资产不达标特许经营期满后，本工程仍可以继续工作，但已经不能满足即时的新要求了政治和政府政策资产征用政府决定过程的低效率很强的

21、政治反对/不友好法律一个特殊的法律出台，要求改变设计指标，进而导致设计发生改变税收政策的变化对当地政府主管部门授予工程公司的特许经营权进展追索自然不可抗力地质条件气候环境三、风险应对措施针对工程实施过程存在的各种风险因素，制如风险应对措施如表2-2。表2-2工程风险应对措施设计风险、建设风险加强建设期监管资金、工期、质量、安全强制保险方案建设履约保函体系融资风险、运营风险完善政府支付方式和工程汇报机制建设绩效考核收费的调价机制明确社会资本承担的公共责任、产出说明完善保险与保函、临时接收、移交法律风险、政策风险建设法律政策变更的解决机制科学规划与配套建设、政府支付方式和工程汇报机制社会资本选择风

22、险增加社会投资人的竞争性、做好资格审查工作政治风险、宏观经济风险和不可抗力风险制定应急处置预案明确临时接收和提前终止的条件强制保险方案第三章工程运作模式一、工程运作方式本工程属于非经营性工程，缺乏“使用者付费的基础、主要依靠“政府付费回收投资本钱及社会投资人的合理利润，可通过政府购置服务，采用投资建设运营、维护移交方式运作。1工程合作期：10年含年建设期，建设期以工程具备开工条件并发出开工通知之日起开场计算，通过竣工验收后进入运营期。2合作期限的延长：发生如下事件后，工程合作期可适当延长由政府方原因导致的完工延误情形出现；由于法律变更或政府方行为导致工程公司在工程合作期内受到影响并使工程公司遭

23、受实质性的损失。二、工程边界条件1投资范围：含本工程用地红线范围内征地拆迁的投融资、土地平整的投融资和建设、市政配套设施的投融资、建设和运营维护、公共设施的投融资、建设和运营维护、安置房的投融资、建设；2合作期：10年含建设期；3工程建设本工程设计由工程业主负责，工程业主将*区审计部门审后预算价为准，提交招标人确认后实施；已通过招标方式选定的特许经营工程投资人依法能够自行建设、生产或者提供可不进展招标，工程公司按照*市*区审计部门审后预算价为准。建设工程其他费用按实际发生金额为准，需经实施机构和工程公司认可。质量标准：合格。工程验收：按单体工程各自验收，由工程业主根据法律、法规的规定在接到工程

24、公司竣工验收报告后组织有关部门验收。工程公司应按国家及行业主管部门规定办理工程竣工验收手续。4履约保障边界由工程公司出具履约保函给工程实施机构*管委会，分别开具建设保函、运营维护保函，具体在合同中明确金额和保函格式。第四章 交易构造一、投融资构造1资金来源：工程资金通过股权融资和债务融资获得；股权融资：?国务院关于调整和完善固定资产投资工程资本金制度的通知?国发201551号要求中“其他工程的最低资本金比例为20%的规定，设定中标的投资人和*实业按照股比提供不少于工程总投资20%的自有资金。债务融资：除自有资金外的资金由工程公司负责融资，80%的资金由工程公司负责融资，中标投资人根据需要提供金

25、融机构认可的抵押物或担保物，*实业公司提供融资支持；假设80%的资金无法实现工程融资，由中标投资人负责融资。2性质：自有资本金属于股权资金，债务融资属于债务资金，债务资金可通过银行贷款、基金、保险等多种形式获得；3资金用途：工程公司的资金仅限于本工程建设和运营维护。4资产形成和转移：根据政府的进度要求，建设期满形成工程资产，运营期满后工程资产无偿转移至区政府或指定单位。二、采购机制及保障本工程的建设内容征地拆迁、场地平整、市政配套设施、公共基础设施和安置房建设均为非经营性工程，回报机制为“政府购置服务，具体按照“基于可用性的绩效合同模式，由政府向工程公司购置本工程可用性符合竣工验收标准的公共产

26、品以及为维持本工程可用性所需的运营维护服务符合绩效要求的公共服务，即政府需向工程公司支付可用性服务费和运维绩效服务费，二者统称为政府购置服务付费。1定价原那么根据?*招投标办【2011】30号文?关于不同专业工程的相关规定具体确定。建安工程费用建筑安装工程审后预算造价1-下浮率房屋建设工程预算下浮率取值为8%；市政公用工程预算下浮率取值为12%；园林绿化工程预算下浮率取值为12%；水利水电工程预算下浮率取值为11%。建筑安装工程预算造价确实定采用总价包干法，风险系数包干按2%。本PPP合同政府采购价格由工程费总额、土地征迁费用含资金占用费、资金占用费、工程管理费和投资回报组成。可用性服务费工程

27、费总额+土地征迁费用含资金占用费+资金占用费+工程管理费+投资回报工程费总额确实定本合同工程工程费总额，包括用于合同工程的建安工程费用含税以及双方认可的其他费用。 A、合同工期内，工程公司应于当月25日向监理人报送当月实际完成的合同工程量，监理人必须在收到报告后14天内审核确认；业主必须在接到监理人审核确认意见后7天内核实完成并开场计息。 B、本合同工程的工程费总额，以经有资质的审图单位审查合格的施工图设计蓝图的工程量包括工程变更和经业主签证的实际发生的工程量为基础，根据本合同所确定的计价依据进展确定。C、工程费总额经审计部门审核确认的投资建设人投入本工程的投资总额工程建安费、设备费及双方认可

28、的其他费用。D、本合同工程费总额包括用于合同工程的建安工程费用含工程变更及签证产生的费用)以及双方认可的其他费用此项费用如有，应另行由业主与投资建设人签订补充合同，约定具体的范围，否那么视为没有。2可用性绩效指标可用性绩效服务费主要包括：征地拆迁总投资、场地平整总投资、市政配套设施总投资、公共配套设施总投资、安置房建设总投资、资金占用费和投资回报，其中：征地拆迁总投资：以工程公司配合区政府相关部门为完成拆迁工作出资额约为5亿，其余局部由业主自行解决。场地平整总投资：含场地平整的工程费用、工程建设其它费，工程费用以经区审计部门审核的结算价为准，工程建设其它费以工程公司与委托单位签订的合同金额为准

29、，其中建设单位管理费按建安造价1.5%计取。市政配套设施总投资：含市政配套设施的工程费用、工程建设其它费，工程费用以经区审计部门审核的结算价为准，工程建设其它费以工程公司与委托单位签订的合同金额为准，其中建设单位管理费按建安造价1.5%计取。公共配套设施总投资：含公共配套设施的工程费用、工程建设其它费，工程费用以经区审计部门审核的结算价为准，工程建设其它费以工程公司与委托单位签订的合同金额为准，其中建设单位管理费按建安造价1.5%计取。安置房建设总投资：含安置房建设的工程费用、工程建设其它费，工程费用以经区审计部门审核的结算价为准，工程建设其它费以工程公司与委托单位签订的合同金额为准，其中建设单位管理费按建安造价1.5%计取。投资回报：以工程公司对的投资总额为基数以上述子工程竣工结算的投资金额为准，投资回报率7.5%计取投资回报，投资回报率以中标人投标报价为准，子工程竣工验收后一年内一次性支付。资金占用费1施工期资金占用费按双方确认的月投资总额征地拆迁根据实际到账的金额和时间开场计取；工程费总额以监理审核确认和业主审核后月工程费总额的80%为准为基数，资金占