2022年农业观光旅游项目可行性研究报告

1、农业观光旅游项目可行性研究报告农业观光旅游项目可行性研究报告（此文档为word格式,下载后您可任意修改编辑！）目录 TOC o 1-5 h z HYPERLINK l bookmark4 o Current Document 第一章总论1.1.1项目提要仁1.2研究工作的依据、目的及范围 41.3编制原则6.1.4 结论6. HYPERLINK l bookmark6 o Current Document 第二章项目背景及建设必要性.8.2.1项目背景8.2.2建设必要性1.0 HYPERLINK l bookmark8 o Current Document 第三章建设条件133.1项目建设区

2、域概况1.33.2项目所在地概况 错误！未定义书签。3.3项目建设条件优劣势分析 13 HYPERLINK l bookmark10 o Current Document 第四章市场分析154.1生态农业观光园概况154.2生态农业观光园旅游分析 194.3客源市场定位和旅游发展策略 214.4机遇与挑战254.5市场发展预测28 HYPERLINK l bookmark12 o Current Document 第五章项目建设方案295.1项目建设指导思想 295.2项目建设原则295.3项目建设总体方案315.4项目建设内容325.5基础设施建设 34 HYPERLINK l bookma

3、rk14 o Current Document 第六章项目组织与管理366.1组织机构与职能划分366.2劳动定员366.3经营管理措施366.4技术培训36 HYPERLINK l bookmark16 o Current Document 第七章 劳动、安全、卫生与消防 387.1编制依据及采用的标准 387.2安全卫生防护原则387.3自然灾害危害因素分析及防范措施 387.4消防编制依据及采用的标准39 HYPERLINK l bookmark18 o Current Document 第八章环境保护.4.18.1环境影响418.2环境保护与治理措施428.3评价与审批.4.3 HYP

4、ERLINK l bookmark20 o Current Document 第九章项目招投标方案459.1招标原贝卩459.2项目招标范围459.3投标、开标、评标和中标程序 4.59.4评标委员会的人员组成和资格要求 47 HYPERLINK l bookmark22 o Current Document 第十章投资估算与财务评价4810.1投资估算4810.2资金筹措4910.3资金使用和管理4910.4财务评价49 HYPERLINK l bookmark24 o Current Document 第一章效益与风险分析 5411.1社会、经济效益 5411.2风险分析5.7 HYPER

5、LINK l bookmark26 o Current Document 第十二章建设合理性分析6312.1产业政策符合性分析 6312.2清洁生产符合性分析 6312.3规划符合性分析6312.4项目建设环保政策符合性分析 6312.5 环境承载性分析 6412.6选址合理性分析 6412.7 结论64 HYPERLINK l bookmark28 o Current Document 第十三章结论与建议6513.1项目总体描述6513.2结论与建议 66第一章总论1.1项目提要1.1.1项目名称农业观光旅游项目1.1.2建设性质与地点建设性质：新建建设地点：1.1.3建设规模与内容观光园为

6、生态农业观光旅游项目，是一个集健身、休闲、观光、 度假、餐饮、娱乐为一体的多功能绿色生态园。观光园占地 59940m2，本工程主要包括办公楼、特色餐厅、健康会馆、热带温 室、温室大棚等。1.1.4主要产品本项目主要产品有鱼、水果、花卉等，提供钓鱼、采摘、观赏、 健身、娱乐、特色饮食等服务。日接待旅客能力1000人次。1.1.5建设目标本项目立足于绿色环保，充分利用生态园的自然景观，形成“可 览、可游、可居”的环境景观和集“自然一观赏一休闲一康乐”于 一体的景观综合体。1.1.6项目用地山庄生态观光园用地为 北、圣土山山坡下非基本农田保护区。山庄生态观光园根据项目功能分区，合理细分土地性质，最大

7、化发挥区域资源功效，打造高端旅游产品，拉动区域经济整体可持 续性发展。1.1.7项目实施进度本项目立项后，立即着手项目的初步设计编制及施工前的准备 工作。初设批复后，设计单位立即组织施工图设计，通过招标，选 定施工队伍和材料供应厂家， 在工程监理公司的监理下， 保证工程 进度，力求高速、优质地完成项目的建设。本项目建设期8个月，计划于2010年3月份开工建设，期间 完成项目的土建，设备安装调试等项工程， 预计2011年12月工程 全部竣工。表1-1项目实施进度表时间名称7-2010.3-2010.12项目立项定点施工准备施工图设计设备购臵安装竣工验收1.1.8劳动定员本项目劳动定员200人，其

8、中管理人员20人、服务、后勤人 员180人。根据项目的特点，服务人员和安保人员实行三班制，管理人员实行一班制，每班工作8小时。1.1.9总投资及资金筹措本项目总投资5000万元，其中固定资产4000万元，流动资金1000万元，年销售总额5000万元，年总成本3500万元，利税1200 万元，税后利润900万元。本项目所需资金由企业自筹解决3000万元，其余2000万元申请银行贷款。1.1.10主要经济指标表1-2主要技术经济指标汇总表序号项目单位数量1总投资万元50002建设投资万元40003流动资金万元10004债务资金万元20005项目资本金万元30006年平均营业收入万元50007年平均

9、营业税金及附加万元3008年平均总成本费用万元35009年平均利润总额万元120010年平均所得税万元30011年平均净利润万元90012投资利润率%1813投资利税率%2414全部投资财务内部收益率税刖%36.5税后%34.115全部投资财务净现值（lc=12%）税刖万元9192.9税后万元8742.316全部投资回收期税刖年5.1税后年4.917盈亏平衡点（生产能力利用率）%48.601.1.11项目承办单位项目承办单位园林艺术有限公司成立于 2002年10月，主要经营园林绿化设计、花卉苗繁育、草坪种子等，现已承担过亿元的园林绿化工程。1.1.12可行性研究报告编制单位编制单位：1.2研究

10、工作的依据、目的及范围1.2.1依据1、关于编制山庄生态观光园建设项目可行性研究报告的委托书、合同书；2、 中华人民共和国环境保护法（1989年）；3、产业结构调整指导目录（2007年本）；4、 旅游发展总体规划；5、建设部风景名胜区建设管理规定；6、国务院风景名胜区管理暂行规定；7、 生态市建设规划&投资项目可行性研究指南；9、国家发改委关于编制项目申请报告的有关规定；10、项目单位提供的基础材料；11、现场勘查所得的资料和数据。1.2.2目的编制本报告主要为达到下述目的：1、论述工程的必要性和可行性，确定工程项目；2、确定工程建设规模；3、提出合理的工程方案并加以论证、优化；4、提出工程投

11、资估算、效益分析、运行管理组织及实施进度 计划；5、提出资金筹措方案；6、作为工程进行初步设计、施工图设计、工程施工、工程运 营的工作依据。123范围根据项目建设单位的委托，项目可行性研究的范围包括：1、对项目提出的背景、必要性、建设规模、建设条件等进行 分析；2、对项目总图运输、工艺、土建等技术方案的研究；3、对项目所采取的消防、环保、安全等措施的评价；4、对项目实施进度等的确定；5、对项目作出的投资费用估算及技术经济综合评价；6、提出项目的可行性研究工作结论。1.3编制原则1、积极贯彻执行国家基本建设的方针政策，严格执行国家和 地方颁布的标准、规范、规定，使设计做到切合实际，技术先进， 经

12、济合理，安全适用；2、重视优化设计方案工作，通过设计方案的论证来提高设计 水平和降低工程投资额；3、三废”治理措施与主体工程同时设计、同时施工、同时投 产。排出物符合国家及地方的 三废”排放标准。4、节能与降耗并重。1.4结论生态农业观光旅游是旅游业发展一个新方向，一方面拓宽了旅游业的广度，为旅游活动增添了新景观，有助于生态保护和环境优 化，使环境恢复魅力，永保秀丽；另一方面改变了传统的农业生态 结构，优化了农业经济的组合，开拓了农业和土地被利用的新领域， 强化农业自我积累、自我发展的运行机制，增加农产品的商品量和 农业附加值，加速传统农业向现代新型农业的转变， 是振兴农村经 济、优化农业结构

13、的有效措施。山庄生态观光园符合国家产业政策、符合某某旅游发展规划， 是统筹城乡协调发展的重要着力点之一，是一个富民产业，是某某重点建设项目之一，是新农村建设中最容易直接带动农民增收的产 业。本项目的建设将大大推动某某的生态开发步伐，有效解决地方经济发展和生态环境保护的和谐统一问题，促进某某“社会主义新农村”建设，带动周边村镇共同富裕，解决劳动就业和农村发展问 题，提高居民收入水平，优化项目所在地的生态环境，其社会效益 十分显著。因此，本项目是切实可行的，建议尽早建设、尽早受益。第二章 项目背景及建设必要性2.1项目背景2.1.1我国正大力提倡发展循环经济随着我国经济规模进一步扩大， 工业化不断

14、推进，城市化步 伐加快，资源供需矛盾和环境压力将越来越大。基于此，中共中央关于制定国民经济和社会发展的第十一个五年规划的建议 明确提出： 我国土地、淡水、能源、矿产资源和环境状况对经 济发展已构成严重制约。 要把节约能源作为基本国策， 发展循环 经济，保护生态环境，加快建设资源节约型、环境友好型社会， 促进经济发展与人口、资源、环境相协调。”由此可见，面对当前能源、资源日益紧张的形势，建设节约 型社会、走循环经济道路已经成为我们的必然选择。建设 山庄生态观光园”项目，打造 某某旅游循环经济区”， 就是希望在旅游循环经济”方面做一些有益的尝试和突破。2.1.2中央推进社会主义新农村建设近几年，党

15、中央、国务院以科学发展观”统领经济社会发展 全局，按照统筹城乡发展的要求，采取了一系列支农、惠农的重 大政策。全国各地区、各部门认真落实中央部署，切实加强三农”工作，农业和农村发展出现了积极变化，迎来了新的发展机 遇。但是，当前农业和农村发展仍然处在艰难的爬坡阶段，农业 基础设施脆弱、农村社会事业发展滞后、 城乡居民收入差距扩大 的矛盾依然突出。正因为如此，连续几年，中央的 一号文件”都 是以农业、农村和农民为主题，这充分显示了中国领导人解决 三 农”问题的决心。十一五”时期(2006-2010)是建设社会主义新农村的关键 时期，中央将在农村改革和建设方面推出重大举措。提出山庄生态观光园”项目

16、，向“生态”要效益，顺应了中央推进 社会主 义新农村建设”加快发展 循环农业”的时代要求。2.1.3生态观光旅游符合人们的需求1、生态观光旅游项目的出现是后工业文明社会渴望已久的 回归自然的旅游主题今天，已拥有了辉煌工业文明的后工业社会，却正在失去与自然的和谐相依：熙攘的城市，忙碌的身影，林立的高楼大厦疏 远了人与自然、人与人的距离，紧张、烦躁压迫着现代人的神经， 于是 生态热” 休闲热”成为都市人的追求和渴望，而与此强烈 对照的乡村田园扑面而来的泥土气息与花香、一望无垠的大地、 纯朴的农民、清新的绿色食品则构成了一种强烈的诱惑。另外， 目前我国城市居民与农村的千丝万缕的血缘联系，加之过去上山

17、下乡”的历史经历，寻根的潜意识驱使他们寻找一个恰当的时 机与方式，于是旅行社的 当一天农民” 插队落户”等项目一经 推出，即产生了强烈反响。2、高效益的观光农业，为我国传统农业的现代化提供了一 条可持续发展的途径农业是我国国民经济的命脉， 发展农业是我国的国策。 观光 农业改变了我国传统农业仅仅专注于土地本身的大耕作农业的 单一经营思想，把发展的思路拓展到关注人-地-人和谐共存的更广阔的背景之中，这也正好契合了长期以来农民渴望脱贫致富的 愿望。可以预见，基于 天时、地利、人和”的新型观光农业，将 成为我国传统农业向高精尖、高附加值深度开发转移的农业现代 化主流方向之一。3、观光农业旅游开发是国

18、家宏观经济调整时期社会资金寻 求新投资领域的必然选择，并将成为新的经济增长点近年来经济界人士普遍寄予厚望的汽车、城市房地产，由于远超越了现阶段大众的经济承受力，加之缺乏相应的金融政策的 支持，虽然短暂火爆，但终归有价无市。而观光农业旅游却因其 开发项目的农业特色，直接受到国家投资政策的倾斜优惠。城市周边农村地带正是基于这种地缘加血缘的优势，吸引了大批投资者纷纷进入，可能成为下一轮房地产开发的热点地区。2.2建设必要性221美化 旅游环境，建设优良农村生态的需要地球呼唤绿色，人类渴望田园”是旅游形象的 基调和主题。以优美、神奇的自然风光和完整、和谐的生态环境 为基础的生态观光旅游， 是世界旅游业

19、发展的重大趋势之一，符合旅游可持续发展战略， 也顺应保护资源与环境的基本国策。建设 山庄生态观光园”，可深化和突出 旅游观光的主 题，美化城区至核心景区的旅游环境，丰富旅游内容，以全面改 善生态环境质量和保护珍稀动、植物及生物群为目标，发挥生态效益。222围绕 旅游经济，调整优化农业结构的需要生态农业观光旅游是旅游业发展一个新方向，一方面拓宽了旅游业的广度，为旅游活动增添了新景观，有助于生态保护和环 境优化，使环境恢复魅力，永保秀丽；另一方面改变了传统的农 业生态结构，优化了农业经济的组合， 开拓了农业和土地被利用 的新领域，强化农业自我积累、自我发展的运行机制，增加农产 品的商品量和农业附加

20、值，加速传统农业向现代新型农业的转 变，是振兴农村经济、优化农业结构的有效措施。围绕建设旅游 大产业、面向旅游大市场，进一步调整优化农业结构，通过生态 农业园的建设，引导和推动薛城农业结构调整。大力发展生态型旅游产业，科学制定全区农业结构调整规划，发展花卉、蔬菜、 林果等特色农产品。在生态农业园集中连片发展大棚蔬菜、花卉苗木、特种动物养殖，逐步形成集生产、示范和旅游观赏于一体 的农业科技园区，提高旅游城市品位 2.2.3发展地方经济和丰富旅游消费市场的需要实施旅游带动战略，以旅游为龙头，培育壮大旅游业新的经 济增长点，形成 以旅游带动各业发展，以各业发展促进旅游”的良性循环，促使旅游成为薛城人

21、民增收、农业增效、财政增长的灵魂。山庄生态观光园建立农林土地综合利用的生态模式，强化生态过程的生态性、趣味性、艺术性，生产丰富多彩的绿色保洁 食品，为游人提供观赏和研究良好生态环境的场所，形成林果粮、农林牧综合的农业生态景观。224为 城镇居民提供节假休闲场地生态农业观光园不单是填补了 人文景观的不足和优秀旅游城市的空白，而且为城镇居民乃至中外游人提供了一 个集农业生态文化、娱乐、休闲、会议、商务、餐饮为一体的最 具特色的休闲胜地。2.2.5 旅游内容中文化含量的补充城市是文化的容器”旅游已成为世界性的潮流，除了走马 观花式的游山玩水外，他们希望感觉不同地域所独有的文化底 蕴，希望在自然风光之

22、外对历史的、地理地质的、生产生活的、 艺术的等方面有所涉猎和了解。生态农业观光园的建立，增加了 旅游的文化含 量，无疑是丰富了文化容器、适应了深度旅游的需要。也只有让 游人在山水与文化共同营造斑澜丰富的立体化时空里遨游，才会获得最大限度的审美愉悦和精神享受。综上所述，本项目的建设是十分必要的第三章建设条件山庄生态观光园位于 北侧1000米，圣土山山坡下的非基本农田保护区。山庄生态观光园东靠店韩路，南临郯薛公路， 交通、通讯便利，特色资源丰富，是建设生态观光园的理想场所。3.1项目建设区域概况3.1.1地理位臵。3.3项目建设条件优劣势分析3.3.1优势条件1、资源优势2、区位优势本项目位于，区

23、位优势显著。3、政策优势本项目属于产业结构调整指导目录 （2007年本）中的“文 化旅游、生态旅游、休闲旅游、工业旅游、农业旅游、红色旅游、 水上旅游及旅游资源综合开发项目建设” 行业，属于国家鼓励类。3.3.2主要障碍因素及解决方案1、人力资源配臵难度大项目周边居民因地理原因文化程度普遍较低，35岁左右青年大多仅初中毕业，高中毕业的较少。软环境对于生态园建设具 有至关重要的作用，营造高质量的软环境必定要求高质量的人力资源的支撑。旅游者获得的满足感不仅来自于秀美景观，也来自于包括导游、景区管理人员、服务人员等一个团队的高质量服务。因此，要善于优化配臵人力资源，以适应旅游的发展，激活 人力资源，

24、提高人员素养，顺应本地区旅游产业发展的需要。2、资金短缺本项目需要申请银行贷款 2000万元。因此，要积极争取政 府及金融机构在政策、金融等方面的支持，注重直接融资，使项 目建设和企业发展有一个稳定、良好的社会环境。第四章市场分析4.1生态农业观光园概况4.1.1生态农业观光园的涵义生态旅游是从20世纪90年代以来发展起来的。生态旅游不仅 被定义为一种适应市场机制的、以自然为基础的旅游；它还是国家政府机构用来实现可持续发展战略的一种有效工具。目前，最流行的关于生态旅游的定义有两个：生态旅游是一种对环境负责的旅游 和观光行为，主要通过对环境的保护， 达到使当地的生态和人口得 以持续发展的目的；生

25、态旅游是在一定自然地域中进行的有责任的 旅游行为，为了享受和欣赏历史的和现存的自然文化景观，这种行为应该在不干扰自然地域、 保护生态环境、降低旅游的负面影响和 为当地人口提供有益的社会和经济活动的情况下进行。近年来，伴随全球农业的产业化发展，人们发现，现代农业不 仅具有生产性功能，还具有改善生态环境质量，为人们提供观光、 休闲、度假的生活性功能。随着收人的增加，闲暇时间的增多，生 活节奏的加快以及竞争的日益激烈，人们渴望多样化的旅游，尤其希望能在典型的农村环境中放松自己。于是，农业与旅游业边缘交叉的新型产业一一生态农业观光应运而生。各地掀起发展观光农业的热潮：有的选择已有的自然风景区或旅游景点

26、为依托，兴建“观 光果园”或珍稀动物养殖场；有的以种、养殖场为基础，再造人工 景观、游乐设施；有的集科研、技术开发、观光旅游于一体，兴建“水果世界”等等。生态农业观光旅游是一种以农业和农村为载体的新型旅游业， 有狭义和广义两种涵义。狭义的仅指用来满足旅游者观光需求的农 业；广义的观光农业应涵盖“休闲农业”、“观赏农业”、“农村旅游” 等不同概念，是指在充分利用现有农村空间、 农业自然资源和农村 人文资源的基础上，通过以旅游内涵为主题的规划、设计与施工， 把农业建设、科学管理、农艺展示、农产品加工、农村空间出让及 旅游者的广泛参与融为一体，使旅游者充分领略现代新型农业艺术 及生态农业的大自然情趣

27、的新型旅游业。生态农业观光旅游始于二战后的欧美国家，后在日本、台湾等地充分发展并日趋成熟。由最 初的小规模的观光果园形式发展到统一规划的集观光、休闲、娱乐、教育为一体的有组织的生态农业观光园区、观光农业带，走向多元化、多层次规模经营，成为国际旅游业发展的重点。它改变了传统 农业仅专注于土地本身的大耕作农业的单一经营思想，把发展思路拓展到“人地共生”的旅游业与农业结合的理想模式。4.1.2生态农业观光园的主要类型生态农业观光园是把观光旅游与农业结合在一起的一种旅游活动，它的形式和类型很多。其中规模较大的主要有5种：1观光农园在城市近郊或风景区附近开辟特色果园、菜园、茶 园、花圃等，让游客人内摘果

28、、拔莱、赏花、采茶，享受田园乐趣。 这是国外观光农业最普遍的一种形式。2农业公园即按照公园的经营思路，把农业生产场所、农产品 消费场所和休闲旅游场所结合为一体。例如日本有一葡萄园公园， 将葡萄园景观的观赏、 葡萄的采摘、葡萄制品的品尝以及与葡萄有 关的品评、绘画、写作、摄影等活动融为一体。除了果品、水稻、 花卉、茶叶等专业性农业公园外，目前大多数是综合性的，包括服 务区、景观区、草原区、森林区、水果区、花卉区及活动区等。农 业公园的面积，因性质和功能而异，既有迷你型的水稻公园，又有 几十公顷的果树公园。教育农园这是兼顾农业生产与科普教育功能的农业经营形 态，即利用农园中所栽植的作物，饲养的动物

29、以及配备的设施，女口 特色植物、热带植物、水耕设施栽培、传统农具展示等，进行农业 科技示范、生态农业示范，传授游客农业知识。代表性的有法国的 教育农场，日本的学童农园，台湾的自然生态教室等。4森林公园是一个以林木为主， 具有多变的地形、开阔的林地、 优美的林相和山谷、奇石、溪流等多景观的大农业复合生态群体。 在树种结构上，针叶树、阔叶树与果树树种相结合；在土地资源利 用和空间布局上，林、果、渔、菜、花相结合，以森林风光与其他 自然景观为主体，配套一定的服务设施，必要的景观建筑，在适当 位臵建设有狩猎场、游泳池、垂钓区、露营地、野炊区等，是人们 回归自然、休闲、度假、旅游、野营、避暑、科学考察和

30、进行森林 浴的理想场所。5民俗观光村在具有地方或民族特色的农村地域，利用其特有 的文化或民俗风情，提供可供夜宿的农舍或乡村旅店之类的游想场 所，让游客充分享受浓郁的乡土风情以及别具一格的民间文化和地 方习俗。如深圳的民俗文化村等。4.1.3生态农业观光园的功能分区生态农业观光园是以农业观光、农业休闲功能为主，兼有度假、 文化娱乐、体育运动等多功能的综合性游览区。 按其不同的性质和 功能进行空间区划，可划分为四个分区。观赏区由观赏型农田带、瓜果园、花卉苗圃、珍稀动植物饲 养场构成，使游客身临其境，感受真切的田园风光和自然生机。2示范区由农业科技示范、生态农业示范、科普示范构成，以浓缩的典型农业模

31、式，展示特色农业生产景观与经营模式，传授系统的农业知识，使游客增长教益。3休闲体验区由当地乡村民居、乡村活动场所构成，营造游客能深人其中的乡村生活空间， 使游客参与农耕活动，学习农作物的 种植技术，农产品加工技术以及农业经营管理等，体验农村生活。4产品区由可采摘的直销果园、 乡村工艺作坊、乡村集市构成。 让游客充分体验劳动过程，自采自制自买的方式亲身体验农产品制 作过程，并购买乡村旅游产品，推动乡村经济发展。4.1.4生态农业观光园的目标一是直接经济效益目标。 生态农业观光园是现代农业的一个新 兴分支，是以农业产业为基础。因此，获取直接的经济效益是观光 农业最基础的目标，特别是观光农业发展的初

32、始阶段尤为如此。二是可持续发展目标。 可持续发展是现代农业的基本理念。生 态农业观光把改善生态、 美化自然、造就人与自然和谐的生存发展 环境作为自身发展的目标。三是示范观赏目标。离开了这一目标，就没有了生态农业观光。 这一目标是“直接经济效益目标”的延伸。换句话讲，也是产业链 的延伸与拓展。三大目标是一个统一的整体。三者相互关联、相互 促进。“直接经济效益目标”是三大目标的基础，“可持续发展目标” 既为长远利益拓展了空间，又是第三目标一一示范观赏目标的基 础。而示范观赏目标为基础产业提高了知名度，拓宽了市场空间， 促进了“直接经济效益目标”的实现。4.2生态农业观光园旅游分析据有关部门总结百姓

33、生活十大变化，其中之一是假日旅游热起来。1989年，我国国内年旅游人数只有 2.4亿人次，到2004年， 近8亿人次出游。1990年，中国公民出境人数只有 300万人次， 到2004年，1213万人次周游列国。2005年更是中国入境旅游、国 内旅游、出境旅游全面发展的一年。全年入境旅游人数达8901万人次，比上年增长6.7%，旅游外汇收入达 178亿美元，比上年增 长9. 7%,首次跃居世界第5位；国内旅游人数达7.84亿人次， 比上年增长5.3%。国内旅游收入达3522亿元人民币，比上年增长 10.9%。旅游业总收入达到 4995亿元，相当于当年国内生产总值 的5.2%，比上年提高了 0.1

34、5个百分点。在春节、“五一”、“ 一” 三个黄金周中，全国共接待国内旅游者1.83亿人次，实现旅游收入736亿元。旅游业的六大要素是“行、游、住、食、购、娱”，围绕任何一点，生态农业观光都可以有所作为。 生态农业观光的现实意义主 要体现在它为农业经济开辟了一个全新市场，竖起了一个新兴产 业。它从另一种角度去挖掘我们现有的人力物力资源，开拓出一个完全属于农民自己的市场。在这里，农民表现得主动、活跃、有创 造力，而不必听命于机械的需求。 发展生态农业观光园对于缓解目 前农村经济难以突破的几大矛盾， 都有不俗的表现：一是解决农民 增收难。生态农业观光园产品，大多都在当地销售，农民能够在最 短的时间内

35、得到现金收入，而且可以最直接地得到消费者的需求信 息，对产品进行开发或改进，实现增收。生态农业观光园的产品是 丰富多样的，就地取材，就地加工，大小批量都有市场，小规模的 家庭联产承包的经营方式在生产作为加工业原料的农产品时无法 显现优势，在这里却可以大显身手，各显其能。二是提高农产品质 量。现在，大多数农副产品都供大于求，追求品质成为主流。生态 农业观光园以发展地方特色品种为主导，这些品种往往产量相对较低，不为人们重视，一些传统优良品种近乎消亡。生态农业观光园 能够发扬传统品种和传统栽培技术之长，生产“有滋有味”的农产 品。由于生态保护的需要，生态农业观光园拒绝使用有害投入品， 这样一来，农民

36、无论在选择品种还是选择生产方式上，品质成为惟一目标，其产品大面积实现绿色无公害生产。三是吸纳农村富余劳动力。在农村地区，生态农业观光园应该是最大的第三产业。旅游 业具有关联度高的特点，对一、二、三产业均有巨大的带动作用。据世界旅游组织测算，旅游业每直接收入1元，相关行业就可增收 4.3元；旅游业每直接就业1人，社会就可新增5个就业机会。生态农业观光园的效益显著， 它能使农业经济结构再调整， 转 移农村富余劳动力的就业，推动农村经济和农业劳动力结构调整， 开拓新的增收渠道，创造新的增收模式。 旅游资源的最 大特点是人文景观与自然景观共生，农村经济与社会结构的自然形态明显，旅游物价平稳，亲和力较强

37、。4.3客源市场定位和旅游发展策略4.3.1客源市场定位1、目标客源市场定位客源市场主次（等级，一级最高）和距离（以远程为主）如下：（1）一级市场：主导市场“山庄生态观光园”的主要目标市场，也就是一级市场，即及周边郊县和周边城市。这一级的旅游者容易形成 横向和纵向的市场规模， 各方面的可进入性都很强， 是项目的主要 消费者，占到目标客源市场的 80%左右。（2）二级市场：辅助市场“山庄生态观光园”的二级市场是省内游客，他们主要来自周边的县市。旅游区在强化质量、打出品牌和建立 忠诚消费群后，要进一步强化营销力度，将其二级市场的辐射范围 扩大，使其本身的吸引力增长程度超过距离上的负面牵制作用，争取

38、范围更大的旅游消费者。（3）远程市场：机会市场远程市场是指“山庄生态观光园”的国内远程游客和国际游客， 主要指国际旅游者，他们来自港澳台和亚洲国家（日本、韩国等） 以及欧美发达国家。“山庄生态观光园”旅游景区将努力做到国际 水平，以吸引更多的国际市场游客。通过正确的市场定位和有效地规划建设，先在东亚范围内做到享有盛誉， 然后再在更大范围内的 国际市场上逐步打响品牌。2、客源市场细分（1）在确定了目标客源市场后，“山庄生态观光园”项目的开 发和规划就有了目标和对象，基本分为四大类： /及其周边富裕起来的市民；习惯进行休闲游乐活动的 及周边城市市民；居住在 及周边城市的外国人；国内其他地区的旅游者

39、。（2）根据市场分析中的人口、行为和心理等因素，进行细分。表4-1本项目目标市场细分比例表市场名称所占比重（%）消费特点所需产品青年市场45消费能力较咼、回头率 咼、忠诚度咼娱乐、休闲、运动中年市场30消费能力高、回头率 咼、忠诚度咼休闲、娱乐、度假老年市场5消费能力较低、回头率 不咼、忠诚度低休闲、度假家庭出游20消费能力高、回头率 咼、忠诚度咼游乐、考察学习432旅游发展策略1跨越式发展策略“山庄生态观光园”项目应在政府主导下，实行社会成本和生 态成本双低的资源有效配臵， 优化区域内的投资创业环境， 集中公 共资源、社会资源，有目的、有计划、有步骤地开发，才能做到经 济效益、社会效益、环境

40、效益的高度统一和居民、 投资者、旅游者、 地方政府共同受益。2资本集聚策略跨越式发展离不开大手笔的资金投入， 更离不开外部资本的注 入。在继续争取上级政府支持和扶持的同时，要通过政策、服务、 环境和社会氛围的优化，大力招商引资，开通多种融资渠道，主动 向旅游产业转移，以此带动鹿泉市产业转型和结构调整。应通过规 划立意、设计创意、环境舒适、政策有利、渠道流畅、项目精湛和 手段创新的途径，大范围、多层次地集聚资本，高标准、高品位地 开发建设生态旅游项目。其中，产品创新、景区形态创新和体制创 新是三大重点，景区开发应在产品的特色、与大公司的合作、相关 服务开发等方面有大突破、大动作和大手笔。3品牌形

41、象策略通过环境治理、景观绿化、项目建设、旅游服务、旅游商品和 全方位的旅游公关推广活动（含特色鲜明的节庆活动），促使旅游者、公众和媒体从视觉和实地体验中加深印象，从而使“山庄生态 观光园”树立起“水清、山秀、林美、天蓝、人亲”的、天人高度 合一的品牌形象，成为区域持续发展的内在动力。4可持续发展策略“山庄生态观光园”的发展既要实现旅游开发建设区域的项目、产品、服务、管理和环境的协调有序，也要实现控制区域景观 和环境的整体和谐，更应实现“山庄生态观光园”旅游景区与周边 社区、旅游业与相关产业、旅游经济与城镇建设的协调同步发展， 以取得政府、民众、经营者的互利共赢，实现经济效益、社会效益 和环境效

42、益的和谐统一，为鹿泉市旅游业长远稳步发展奠定坚实的 基础。5竞争与合作策略旅游市场和旅游产业在空间上存在竞争和合作关系。在区域经济一体化、市场高度开放、市场规则日益完善的趋势下，旅游产业 的合作与竞争，有利于区域整体互动。整体互动包括内部（周边） 的一体化和外部的一体化。实现大旅游、大产业、大合作，基本路 径是政府主导和市场运作，即政府主持、引导、调控下的一体化开 发、一体化管理、一体化推广促销。6人才培养策略“山庄生态观光园”实施人才策略，目的是培养、造就一支数 量充足、结构合理、素质较高、适应国内外市场发展的旅游人才队 伍，包括行业管理人才、企业经营管理人才和技术人才。为此，必 须利用和开

43、发国内外人才市场，运用内部培育和外部引进两种方 式，构筑整体素质、能力超过周边区域的人才高地。同时， “山庄 生态观光园”项目要开通多渠道的人力资源开发途径，并以法律、 经济和制度手段，营造重视人才、吸引人才、激励人才、合理使用 人才的氛围。7文化提炼策略在快乐和体验中，要充分挖掘 地脉和文脉，通过 游乐项目、旅游活动和环境营造吸引游客、寓教于乐、寓文于游， 从而发挥其爱国主义教育和课外学习基地的功能。4.4机遇与挑战441机遇来自国家的发展目标和举措。我国是旅游资源大国，也将成为旅游经济强国。2020年的强国目标是：全球国际旅游第一，出境第四，国内旅游将达到人均 1.2-2次，旅游业成为国民

44、经济支柱产业。因此，政策将更为灵活， 行业规则制度将更为开放，旅游管理体制和旅游企业改制重组将加 快进程，刺激国民旅游消费的措施将更多。另一方面，国家正大力 提倡“发展循环经济”，推进“社会主义新农村建设”。这些目标与 举措都为本项目的建设与发展提供了良好机遇。国民消费结构变化促进了旅游、休闲的发展。一般而言，人们的收入水平与他们的出游力存在明显的正比例 关系。2003年我国的人均国民生产总值突破 1000美元，人们的消 费结构随之发生变化，逐渐由衣食消费为主向住行和休闲娱乐消费 转移，旅游活动的参与率明显升高， 这为本项目的旅游发展提供了良好的市场发展契机。3市场需求趋势正发生变化。变化主要

45、体现在：城市仍将是主流。大中城市年人均出游已达1.5次，且消费能力仍有上升空间。自驾车、旅游包车、旅游包机 和旅游列车逐年增长，自组散客、家庭旅游、小包价散客、单位组 织、协会俱乐部组织成为主流。 旅游需求正由单纯的观光旅游向观 光、休闲、生态、度假、养生、会议、宗教旅游和特种旅游多样化 发展。为体验区域差异和风情的中远程旅游者越来越多，将超过短程和一日游的旅游者。旅游消费档次上升，由普通、低价旅游向中 高档、高档、奢侈、刺激、享受旅游演变。4.外部交通条件的改善。外部交通条件的改善将促进区域投资环境的改善，也为本项目 的跨越式发展带来机遇。薛城距济南机场250公里，距徐州机场67公里。京沪铁

46、路、京福高速公路、枣临高速及区内三纵（104国道、店韩路、206国道）三横（郯薛路、枣曹路、山官路）省级以上道路 穿境而过，京沪高速铁路在薛城设有一级站点（全国 11个，薛城是 第6个，处于中间位臵），从薛城到北京或上海均需两个半小时。京 杭大运河上的重要码头、年吞吐量 400万吨的 （薛城）港今年底即可投入使用，在 150公里半径内，还拥有日照、连云港两个 出海口。4.4.2挑战1项目周边地区旅游开发的竞争日趋激烈。国内旅游开发定位均较高、手笔相当大，不少旅游区投资在1 亿元以上，且往往标明国际化，即欲吸引海外客源，同时旅游资源 多以山水观光为主，竞争态势日趋激烈。2游客对“娱、乐”的需求较

47、高。被动的听讲解、而没有参与性活动，会使旅游的满足感大打折 扣。现今人们已经不满足于做一个旁观者，越来越要求旅游活动融新、奇、特于一体，并具有一定的娱乐性，甚至追求冒险刺激，希 望参与其中，获得体验。3项目内外的基础配套和服务设施薄弱。总的来说，项目规划区周边的基础配套、食宿娱乐设施档次低， 数量不足，连来自国内一般城市的游客都难以接受， 更别说大城市、 发达地区和海外的游客了。443对策1实施市场主导的发展策略。加大“山庄生态观光园”开发力度，创造良好的经营环境，建立科学的运营管理制度，一切围绕市场。2运作要点。（1）加大营销力度，打造精品旅游品牌，把旅游资源的优势转化为旅游产品的优势；同时

48、要以创AAAA活动为目标，加强基础设施建设，提升产品品质。（2） 依据“循环经济”理论，组建“生态旅游发展联合体”， 创造“生态观光农业+景观休闲”的旅游开发经营模式。（3）采取相应的差异化开发策略和错位竞争策略。突出重点，开发欢乐旅游、休闲旅游、观光旅游和生态 旅游，提高和完善旅游服务会议旅游、水平。4.5市场发展预测“山庄生态观光园”项目的开发建设和后期经营虽有一些劣势、面临一定挑战，但相对而言，其优势和机遇更为突出。项目投 资方自身也具备较强的资金实力和策划能力，根据当前的市场形 势，借助山东省大力发展生态旅游的有利时机，如果能够坚持项目运作高起点、高标准原则，前期注意加强市场调研和策划

49、研究，后 期严格控制开发成本和管理费用，同时，加大营销推广力度，走差 异化、错位竞争策略，项目发展市场前景是十分广阔的。第五章项目建设方案5.1项目建设指导思想5.1.1建设上尽量不破坏原有自然景观和乡村风味山庄生态观光园的总体设计将充分体现人与自然和谐共处的理念，使山庄生态观光园经济效益、生态效益和社会效益相结合，因此山庄生态观光园的建设上将尽量尊重本来的土地原生资源，使其与自然景观和周边乡村融为一体。5.1.2兼顾景观生态性与娱乐性在对山庄生态观光园进行实地规划时将通过合理布局， 采取种 植区和观光娱乐区分开等措施， 既丰富了植物景观群落， 又增加观 光采摘的多样性和趣味性。5.1.3开发

50、“体验经济”通过山庄生态观光园的建设，让观光者体验到“回归自然，健康为本”的感受，吸引城市观光者广泛参与到生态观光园的生产、 生活中，增强农耕、民俗体验。5.1.4服务设施规划具有现代性在办公区、餐饮娱乐区、厕所等服务设施的规划上将采用现代化的材质和设计方案，特别是观光者关心的卫生间和洗手池的布臵一定要打破传统的农家风格。5.2项目建设原则山庄生态观光园的建设规划，将秉承“可持续发展”的原则，提倡自然循环和自然生态， 保护好生态环境，把资源开发和经济社 会协调发展有机地结合起来， 把可持续发展农业与乡村发展有机结 合起来，实现产业化发展和生态环境相互促进的良性循环。根据山庄生态观光园自身特点和

51、现状， 因地制宜，利用“山”的优势和“水” 的优势，坚持以农为本，以农业带动相关产业的共同发展，将经济 发展与环境保护相协调，走可持续发展道路。521整体性与开放性的原则山庄生态观光园的规划将从整体布局着手，特别注重观光区和服务区与周边环境的有机结合。 从生态观光园内部讲，各个功能区 尽管有各自的特点，但并不是一个个无机的、分散的结构，而是一 种开放式的有机结合体；同时生态观光园本身将与周边环境相互衔 接、相互融合。522生态性原则山庄生态观光园自身的生产生活将更为注重生态方面的要求， 节制引用外来物种，保护和发展乡土物种，不会对农场自身和周边 乡村产生不良影响。5.2.3经济性原则山庄生态观

52、光园将充分发挥高科技公司的优势，强调用最少的人工和资金投入来健全自然生态过程，强调有效利用有限的土地资源；同时，生态观光园自身除了发展生态农业产品以外，还将开展 采摘观光等，以带来更多的经济效益求得园区自身良性循环，因此在山庄生态观光园规划中将充分考虑经济生产的内容。524参与性原则亲身直接参与体验、自娱自乐已成为当前的旅游时尚。 山庄生 态观光园在观光项目的设臵上将充分考虑体现“参与感”、“体验感”，结合生态观光园自身空间广阔、地貌丰富等特点，吸引城市 观光者广泛参与到生态观光园的生产、生活的方方面面，多层面地体验农场生活的情趣，享受到原汁原味的乡村文化氛围。5.2.5特色性原则特色是山庄生

53、态观光园经济发展的生命之所在，愈有特色其竞争力和发展潜力就会愈强，因此，山庄生态观光园要明确资源特色， 选准突破口，使其具有更鲜明的市场特色。526多样性原则鉴于人们在当今的休闲娱乐中将充分展现个性，山庄生态观光园在进行观光规划中安排观光线路、方式、时间和消费水平上，将 综合考虑多种方案，组织多样的休闲项目和线路供观光者选择。527适宜性原则土地能力是指土地的生产潜力，它是一定土地所固有的。 对生态观光园的土地利用作出决定， 是其规划设计的重要内容。 生态观 光园区土地评价的基础是土地利用和地块之间的比较，也就是说， 要对生态观光园内各个不同土地类型地块的各种利用作出适宜性 评价，以达到土地的

54、最合理化利用，获得最大的经济效益。5.3项目建设总体方案5.3.1主要产品山庄生态观光园为生态农业观光旅游项目，是一个集健身、休闲、观光、度假、餐饮、娱乐为一体的多功能绿色生态园。其产品 主要包括鱼、水果、花卉等，提供钓鱼、采摘、观赏、健身、娱乐、 特色饮食等服务。日接待顾客能力1000人次。5.3.2建设规划山庄生态观光园用地为 北、圣土山山坡下的非基本农田保护区，占地59940m2。根据自然地形、功能区划以及与外部衔 接等要求，本项目分为休闲别墅区、水果采摘区、观光植物区、垂 钓区、康乐区等，形成集餐饮、健身、垂钓、休闲、游乐、园林绿 化于一体的多功能休闲园区。5.4项目建设内容山庄生态观

55、光园立足以生态农业开发为基础，以创造优美的自然环境为宗旨，走农业观光、农村休闲渡假之路。在种植项目选择 和设计上充分考虑了农业与旅游的有机结合。园区规划项目有采摘园、垂钓池等项目。在休闲活动安排上，山庄生态观光园追求与游 客的互动性，游客参与性项目安排有采摘、垂钓等，是久居城市的 人回归自然，追究野趣，体味“住一天农家屋，干一天农家活，吃 一天农家饭”乐趣的理想渡假园区。1.观光植物区：山庄生态观光园建有连栋大棚和热带温室。连 栋大棚共两个，合计占地面积2000平方米，主要种植各种各样花卉、盆景等。热带温室共两个，合计占地面积1000平方米，主要 种植南方热带植物。主要用于自用和对外销售。 热

56、带温室和连栋大 棚里面种植的各种奇花异草，四季常绿，极具观赏性。2水果采摘区：山庄生态观光园建有水果采摘区，占地面积 19980平方米，主要种植石榴、桃、山楂、葡萄、杏等种类果树的 优良品种。让旅客在观赏美好田园风光的同时，体验到农村生活的乐趣。其中以鹅卵石铺设了纵横交错的道路系统，并在各个结点布臵了休闲的桌椅等供游客使用。3.垂钓区：山庄生态观光园建有一个专业垂钓池，占地面积 5000平方米，垂钓池环境优美，设施齐备，养殖有多种常规鱼和 少量稀特鱼，如美国茴鱼、鲻鱼、南美白对虾等。4餐饮区：山庄生态观光园建有特色餐厅，占地面积4000平方米，餐厅隐于假山之中，颇具意境，拥有几十个大、小包厢，

57、设 施齐备。可同时供800人就餐。餐厅菜肴大部分使用 等 附近村民种植的生态农产品， 游客可现采现做，享受具有独特风味 的农家菜。5休闲别墅区：山庄生态观光园建有 3栋独具特色、外观新颖、 内部设施完备的别墅，占地面积 3000平方米。6康乐区：山庄生态观光园建有健康会馆，占地面积5000平方米。一层为游泳池和戏水池。游泳池主要满足大人游泳需求。戏 水池主要满足儿童玩水需求， 池水深在0.3-05米之间，池底密铺鹅 卵石，并养殖小鱼，是儿童嘻水、抓鱼的好地方。二层为健身房和 保龄球馆。主要满足人们健身娱乐需求。7.人工瀑布区：山庄生态观光园建有人工瀑布，占地面积3000平方米，可以让游客充分领

58、略大自然的山清水秀之美。8办公服务区：山庄生态观光园建有办公楼，占地面积1000平方米，主要为游客提供各种优质服务。5.5基础设施建设5.5.1道路建设山庄生态观光园所在地距离 中心城区尚有一定的距 离，必须要解决好景区外部交通和内部交通问题。外部交通山庄生态观光园东靠店韩路，南临郯薛公路，交通便利。内部交通山庄生态观光园内部建设“两横一纵”三条主干道，打通景区与外部的联系。欢迎大道东起山庄生态观光园大门口，沿水果采摘区向东，直至热带温室；道路红线宽12米，主路面宽9米。观赏大道一一是景区内第二条东西走向的主干道，西起连栋大棚，东至特色餐厅，道路红线宽 10米，主路面宽8米。康乐大道一一是南北

59、向干道，是整个项目区东西两大块的分隔 轴线，道路红线宽12米，主路面宽9米。5.5.2停车场建设山庄生态观光园的办公服务楼前设有生态停车场，可同时容纳80辆车。5.5.3给排水工程本项目水源为自来水。主要为生活用水，用水量40t/d，能保证连续供水，且水源富余。本项目主要废水为生活污水和餐饮废水，产生量分别为10t/d和14t/d。经污水设施处理后可用于绿化、道路冲洗和观光农业灌 溉。5.5.4供电工程本项目用电接 电网，用电量为 10万 kWh/a。此外，本项目新上小型风力发电系统，供山庄生态观光园用电。5.5.5取暖工程本项目不上锅炉，采用太阳能取暖，无污染。5.5.6环境卫生山庄生态观光

60、园不具备生活垃圾处理的能力，建议每天由后勤部门归集后，运至附近的市垃圾处理场统一进行处理。山庄生态观光园内所有道路均保持二级清扫、全天保洁。在道路旁设臵分类型垃圾箱，仿木或仿花草造型，每隔200米设臵一个。第六章项目组织与管理6.1组织机构与职能划分采用先进的劳动组织形式， 可以科学地组织人们进行劳动， 合 理的使用劳动力，调整不合理的人员结构，正确处理劳动者之间的 分工与协作，充分发挥劳动者的技能和积极性， 保证园区正常运行， 提高经济效益。为此，实行权责对等原则和命令统一原则。6.2劳动定员根据经营管理的需求，本着高效、精简、合理的原则进行人员 配臵，以较少的人员，较高的工作效率来保证劳动