大厂大区房地产市场分析及应对策略研究报告()精选

1、近期房地产市场分析与应对(yngdu)策略2013.1.17共三十八页 宏观经济、政策及市场分析 区域(qy)房地产市场分析 市场竞品调查分析 我司销售业绩分析 应对策略2共三十八页3近期(jn q)重要资讯1月12日，国家税务总局总会计师汪康表示，税务总局正在研究制定房产税扩大试点的范围，但目前要提出一个完善的方案还有难度。房产税是关系到国计民生的大事，扩大试点还要经过更大范围的讨论，甚至可能还要经过全国人大的讨论。1月11日，国土部召开全国国土资源工作会议，国土资源部部长徐绍史表示，今年(jnnin)国土部将继续坚持房地产用地调控政策不动摇，对大企业大地块监督将常态化，600万套保障性安居

2、工程用地应保尽保。根据房地产市场形势，合理调整普通商品住房用地供应，确保不低于过去5年年均实际供应，保持土地市场平稳运行。1月10日，财政部、发改委、央行、银监会联合发文关于制止地方政府违法违规融资行为的通知，通知强调，严禁地方各级政府及所属机关事业单位、社会团体直接或间接吸收公众资金违规集资；切实规范地方政府以回购方式举借政府性债务行为；加强对融资平台公司注资行为管理；进一步规范融资平台公司融资行为；坚决制止地方政府违规担保承诺行为等。1月9日，发改委城市和小城镇改革发展中心主任李铁表示，城镇化发展政策规划正在研究广泛征求意见当中，短期内很难出台。中国的城镇化政策面临着户籍制度改革、土地制度

3、改革、行政管理体制改革等问题，而这些改革并不简单。1月7日，国家发改委、住建部出台绿色建筑行动方案，方案提出：“十二五”期间城镇新建建筑要严格落实强制性节能标准，2015年城镇新建建筑中绿色建筑的比例达到20%；完成北方采暖地区既有居住建筑供热计量和节能改造4亿平方米以上，夏热冬冷地区既有居住建筑节能改造5000万平方米以上。共三十八页4房产税:房地产交易税种或将简并，为房产税的推出作铺垫(pdin)和准备事件：当前房地产交易(jioy)环节征收的税种较多，如新房交易(jioy)环节开发商要缴纳营业税、城建税、所得税、土地使用税、土地增值税等，买房人需缴纳印花税、契税，在二手房交易(jioy)

4、环节中原本应卖房人缴纳的个税和营业税也大多转嫁至买房人，购房成本无形中被推高。近期财政部、国家税务总局均表示对当前房地产交易环节征收的税种进行简并。中指观点：房地产交易环节税种的调整、简并作为我国税收体制改革的重要内容，一方面在于对房地产开发、交易各环节的利益进行合理分配，同时也是为房产税的推出作铺垫和准备。图：关于房产交易税简并的政策事件汇总财政部12月3日，财政部部长谢旭人表示要统筹推进房地产税费改革，对房地产交易环节征收的有关税种进行简并。国家税务总局财产和行为税司12月10日，据媒体报道，国家税务总局财产和行为税司已明确提出，2013年将进行城市维护建设税和印花税联动改革，取消印花税，

5、与城建税合并为城乡建设税。共三十八页5房产税：房产税逐步扩容是大势所趋，提出完善方案(fng n)还需时间事件：2012年中央多次提出要扩大房产税试点(sh din)范围，2013年1月12日国家税务总局总会计师汪康表示，国税总局正在研究制定房产税扩大试点的范围，但目前要提出一个完善的方案还有难度。中指观点：房产税对于稳定房价并没有直接作用，从本质上说，房产税应该是城镇化发展到末端政府增加财政税收的手段之一，而不应简单服务于房地产市场调控。但作为保障房地产市场健康运行的长效机制之一，随着房地产税收体制改革步伐的迈进，房产税扩大试点范围仍是大势所趋，但在全面实行前，如何制定出符合我国国情的房产税

6、制度需要进一步深入的研究。图：关于房产税的重要事件时间事件主要内容2012.9.20国家税务总局政策法规司巡视员丛明出席第五届中国企业税务管理创新大会丛明表示，房产税下一步将扩大试点范围，并逐步建立房地产税制度，房地产税具体深化时间可能在年底或2013年3月份以后。房地产税最终会在全国实施。2012.9.23住建部有关负责人其表示继续落实差别化住房信贷、税收政策，坚决抑制投机投资性需求，加快推进扩大房产税试点城市范围。2012.11.12住建部部长姜伟新在十八大新闻中心接受媒体采访房地产市场调控政策现在还没想放松，正在积极研究扩大房产税试点，适当的时候可能还会出台。2012.12.3完善公共财

7、政体系人民日报访财政部部长谢旭人统筹推进房地产税费改革，对房地产交易环节征收的有关税种进行简并。认真总结个人住房房产税改革试点经验，研究逐步在全国推开，同时积极推进单位房产的房产税改革。2013.1.12国家税务总局总会计师汪康国税总局正在研究制定房产税扩大试点的范围，但目前要提出一个完善的方案还有难度。汪康表示，房产税在上海、重庆试点，现在情况良好，也取得一定的经验，下一步房产税是要积极地扩大试点。共三十八页本周成交量：本周月周均成交同比增长城市仍占九成(ji chn)以上2013年1-2周成交面积前三位为成都、天津和南京。1-2周重点城市中，成交面积同比2012年除了苏州以外，均有不同程度

8、的增幅，其中成都增幅最大，为155.98%，其次是天津，101.01%，苏州则同比下降17.12%。本周月周均成交同比增长城市仍占九成以上。第2周监测的40个城市中，除了海门同比下降49.92%以外，其他城市月周均成交同比均增长，其中韶关增幅依然最大，为570.40%，重点城市中多个城市增长相对(xingdu)明显，除了上海、苏州、重庆以外均有超过100%的增幅。6注：重点城市包括北京、天津、上海、杭州、武汉、南京、广州、深圳、成都、重庆。共三十八页本周成交(chng jio)价格：广州、北京等5个城市的成交价格环比上涨7本周（1月7日-1月13日），10个重点监测的城市中，广州、北京等5个城

9、市的成交价格环比上涨(shngzhng)，其中，广州涨幅最大，为6.09%，南京涨幅最小，为0.01%；上海、天津等其余5个城市的成交价格环比下跌，其中，上海跌幅最大，为13.40%，沈阳跌幅最小，为3.78%。共三十八页8本周小结：本周月周均成交同比增长(zngzhng)城市占九成以上，房产税逐步扩容是大势所趋，提出完善方案还需时间本周观点(gundin)市场现状市场形势：本周月周均成交同比增长城市仍占九成以上，本周（1.7-1.13）北京商品住宅（剔除保障性住房）成交3261套/36.76万平方米，受上周元旦小长假成交量减少的影响，本周成交面积环比增长50.38%。价格方面，本周商品住宅（

10、剔除保障性住房）成交均价为23587元/平方米，环比下跌1.24%。政策动态：1月11日，国土部召开全国国土资源工作会议，国土资源部部长徐绍史表示，今年国土部将继续坚持房地产用地调控政策不动摇，对大企业大地块监督将常态化，600万套保障性安居工程用地应保尽保。根据房地产市场形势，合理调整普通商品住房用地供应，确保不低于过去5年年均实际供应，保持土地市场平稳运行。观点一：房地产交易税种或将简并，为房产税的推出作铺垫和准备。近期财政部、国家税务总局均表示对当前房地产交易环节征收的税种进行简并，房地产交易环节税种的调整、简并作为我国税收体制改革的重要内容，一方面在于对房地产开发、交易各环节的利益进行

11、合理分配，同时也是为房产税的推出作铺垫和准备。观点二：房产税逐步扩容是大势所趋，提出完善方案还需时间。作为保障房地产市场健康运行的长效机制之一，随着房地产税收体制改革步伐的迈进，房产税扩大试点范围仍是大势所趋，但在全面实行前，如何制定出符合我国国情的房产税制度需要进一步深入的研究。共三十八页 宏观经济、政策及市场解析 区域房地产市场分析 市场竞品调查(dio ch)分析 我司销售业绩分析 应对策略9共三十八页1010数据来源(liyun)：CREIS中指数据、北京供应量：本周预售商品住宅共批准(p zhn)上市157套/1.51万平方米本周（1.7-1.13）北京房地产市场批准上市3个预售项目

12、，预售商品房合计供应面积4.41万平方米，环比下滑39.43%；剔除保障性住房，本周预售商品住宅共批准上市157套/1.51万平方米。本周商品房及商品住宅可售各项指标持续下滑。截止1月13日，商品房期房可售套数和可售面积分别为95201套和1037.12万平方米，环比分别下滑2.67%、2.31%；住宅期房可售套数和可售面积分别为49193套和597.12万平方米，环比分别下滑4.83%和3.97%。住宅存量占整体市场存量的比重下滑，住宅可售面积占比下降0.99%。注：1月批准上市面积为12.31 -1.13日数据共三十八页1111北京量价：本周成交量涨价(zhn ji)跌，1月我司成交量和金

13、额分别占北京市场的1.8%和0.7%本周（1.7-1.13）北京商品住宅（剔除保障性住房）成交3261套/36.76万平方米，受上周元旦小长假成交量减少影响，本周成交面积环比增长50.38%。价格方面，本周商品住宅（剔除保障性住房）成交均价为23587元/平方米，环比下跌1.24%。本周内城区、外城区、近郊区、远郊区成交面积环比全面上扬，增幅(zn f)分别为92.90%、33.47%、81.06%和21.72%。从占比来看，内城区本周成交52套/0.65万平方米，分别占全市总量的1.59%和1.76%；外城区成交836套/11.30万平方米，分别占全市总量的25.64%和30.74%；近郊区

14、成交1668套/17.61万平方米，分别占全市总量的51.15%和47.91%；远郊区成交705套/7.20万平方米，分别占全市总量的21.62%和19.58%。截止1月13日，1月我司共签约1.13万平米/1.05亿元，签约面积占北京市场的1.8%，签约金额占北京市场的0.7%。注：北京1月数据为12.31-1.13日数据；我司1月数据为1.1-1.13日数据，图标直线为2012年1-12月成交面积均值线。共三十八页大厂量价：1月潮白河孔雀城和英国(yn u)宫成交了1.00万平米/9323万元12大厂房管局网站数据显示，截止12月31日，12月大厂商品住宅共成交1555套/17.12万平方

15、米，成交面积环比大幅增长62.5%，远超过去年同期水平。价格方面，受成交结构影响，12月大厂成交均价为6892元/平方米，较11月上涨992元/平方米，环比大幅上涨16.8%。在河北省的规划中，大厂是京东新城的重要组成部分，北京CBD东扩、通州新城建设等也不断助推大厂地区的发展，目前大厂项目整体折扣力度(ld)偏小，预计价格下调空间不大。截止1月13日，1月潮白河孔雀城和英国宫成交了1.00万平米/9323万元。注：8月大厂数据选用8.1-8.21。 我司1月数据选用1.1-1.13日，图标直线为2012年1-12月成交面积均值线。共三十八页香河量价走势：1月大运河孔雀(kng qu)城成交了

16、0.13万平米/1192万元13注：我司1月数据选用1.1-1.13日，图标直线为2012年1-12月成交(chng jio)面积均值线。数据显示，12月香河商品住宅成交了1997套/19.49万平米，成交面积环比大幅增长97.5%；成交均价为5246元/平方米，环比上涨4.7%。12月香河地区销售情况回升明显，销售量同环比均大幅上扬。从项目层面看，12月香河成交情况最好的为富力新城项目，共成交572套/5.81万平方米，成交均价5967元/平方米，较11月上调715元/平方米，环比上涨13.6%。总的看来，目前香河在售活跃项目未见实质性优惠，预计短期内香河项目价格下调空间不大。截止1月13日

17、，1月大运河孔雀城成交了0.13万平米/1192万元。共三十八页武清量价走势：12月共成交(chng jio)商品住宅1097 套/11.62万平方米数据显示，12月，武清共成交商品住宅1097 套/11.62万平方米，成交面积环比增长5.1%，自9月以来，成交量持续上扬，成交均价为6516元/平方米，每平米较11月上调(shn dio)307元，环比上涨4.9%。日前，经环保部复核，天津市包括武清区大王古庄镇在内的6个街镇达到国家生态建设示范区之“国家级生态乡镇”考核指标要求，被授予国家级生态乡镇称号。武清区作为“京津走廊”的重要通道受到京津两地购房者的青睐，其自身不断完善的居住配套设施也让

18、武清区未来发展潜力逐渐凸显，目前，武清在售楼盘价格不高，预计一段时间内武清楼市将保持量价齐升的趋势。注：图标直线为2012年1-12月成交面积均值线。共三十八页 宏观经济、政策及市场解析(ji x) 区域房地产市场分析 市场竞品调查分析 我司销售业绩分析 应对策略15共三十八页大厂片区1.0产品竞品：富力新城、龙湖好望山推减总房款优惠(yuhu)，中建红杉溪谷全款93折所属区域楼盘名称竞争产品与户型容积率套均面积（平方米）成交单价(元/平米)套均总价（万元）成交总价（万元）项目动态同品质分流竞争富力新城联排、花园洋房1.97102 5967 61 34647 200平米联排别墅，均价10000

19、元/平米，2万抵8万。12月7日推出9、10号楼，花园洋房87-145平米2-4居，均价5800元/平米。全款98折。老业主带新客户入场有机会获得精美礼品或100元加油卡。龙湖好望山叠拼1.4155151602354698叠拼别墅面积260-400平米，上叠总价500万起，下叠总价600万起。一次性付款可享95折优惠，首付6成以上可享受97折优惠，首付3成可享受99折优惠。购房10万抵20万。 中建红杉溪谷叠拼别墅0.8201231164666519上叠户型面积为211平米，下叠户型面积192平米，毛坯总价370-550万/套。五重折扣，折后总价450万/套左右，其中全款93折，贷款97折优惠

20、。预计2013年推出二期联排别墅220-240平米。 孔雀系内部竞争大运河孔雀城联排、洋房1.0267 6447 172 1034 少量庭院花堡，面积为240-300平米，均价9000元/平米，220万/套起。五期花园洋房90-180平米将推出，预计均价6000-7000元/平米，1月19日开始排卡。 永定河孔雀城台地别院1.210075147547604台地别院，250-295平米，总价300万元/套起，送庭院、地下室、车库。叠院170-220平米，总价150万/套起。雅博园洋房户型为106-132平米，总价57万元/套起。一次性付款95折，抵押贷款96折，分期按揭97、98折。团购6千元享

21、98折优惠。表：1.0产品(chnpn)竞品汇总注：项目成交数据为住宅类（含住宅和别墅）合计，已更新至12月。共三十八页所属区域楼盘名称竞争产品与户型容积率套均面积（平方米）成交单价(元/平米)套均总价（万元）成交总价（万元）项目动态燕郊板块北京板楼、高层2居2.56486865628483号楼12月22日加推，46-79平米1-2居，均价9000-9500元/平米，购房1万抵2万，全款97折，按揭99折。春节后推出2-3居户型。首尔园板楼、塔楼、小高层、高层、超高层2居2.25/12月29日推新，82-119平米2-3居，68万元起，起价8100元/平米，均价8500元/平米，购房优惠2万元

22、。110-120平米3居前期现房，均价8000元/平米。1月7日开始，官方微博举办为期2周的送机票活动。 天洋城高层板楼1-2居2.97668304553872少量40-80平米房源，价格在7900-9000元/平米，按揭97折，一次性96折，购房送价值1万元的全套家电。 夏威夷南岸二期高层板楼2-3居1.9/二期尾盘在售，户型为136平米3居，均价12000元/平米。新一期玫瑰花园12月30日推新，60-120平米1-3居，共374套，均价9000-9500元/平米。 表：2.0产品(chnpn)竞品汇总大厂片区2.0产品竞品：首尔园举办(jbn)为期2周的送机票活动，北京春节后推出2-3居

23、户型注：项目成交数据为住宅类（含住宅和别墅）合计，已更新至12月。共三十八页香河片区1.0竞品系列：鸿坤罗纳河谷(hg)年末推特价房源，6800元/平方米所属区域楼盘名称竞争产品与户型容积率套均面积（平方米）成交单价(元/平米)套均总价（万元）成交总价（万元）项目动态区域竞品万通新界联排0.89191 9336 178 178 联排户型面积为190-270平米，均价10000元/平米，总价190万起，现在购房享受全款99折优惠，提交定金还可申请2-3个点的优惠。富力新城联排、花园洋房1.97102 5967 61 34647 200平米联排别墅，均价10000元/平米，2万抵8万。12月7日推

24、出9、10号楼，花园洋房87-145平米2-4居，均价5800元/平米。全款98折。老业主带新客户入场有机会获得精美礼品或100元加油卡。鸿坤罗纳河谷叠拼、洋房0.96139 6889 96 4784 花园洋房和叠拼别墅在售，花园洋房90-180平米2-3居，起价7000元/平米，均价8000元/平米。叠拼别墅210平米起。购房2万抵10万，一次性96折，贷款98折，分期99折。年末特价房源，6800元/平米。孔雀城内部竞争潮白河孔雀城类独栋、联排1.1219 12365 271 26516 主推197-220平米阔景美院，起价218万/套，买200平米送180平米。目前在售双拼317-330

25、平米，总价450万/套起。叠拼170-220平米，起价110万/套，台景美院240-290平米，总价230万/套起。景观城堡230-280平米，总价230万/套起。目前购房减6万，3天签约减3万，一次性付款95折，按揭97折。永定河孔雀城独栋、联院、洋房1.2100 7514 75 47604 台地别院，250-295平米，总价300万元/套起，送庭院、地下室、车库。叠院170-220平米，总价150万/套起。雅博园洋房户型为106-132平米，总价57万元/套起。一次性付款95折，抵押贷款96折，分期按揭97、98折。团购交6千元享98折优惠。凤河孔雀城类独栋、联排、洋房1.1/预计2013

26、年4月开盘，推出独栋222-256平米，联院182-251平米，洋房64-99平米2-3居，价格优惠待定。表：大运河孔雀(kng qu)城1.0竞品项目注：项目成交数据为住宅类（含住宅和别墅）合计，已更新至12月。共三十八页所属区域楼盘名称竞争产品与户型容积率套均面积（平方米）成交单价(元/平米)套均总价（万元）成交总价（万元）项目动态区域竞品安平板块共青社普通住宅、公寓1-2居3.5406042242634、7号楼在售，59-85平米1-2居，均价6430元/平米，全款97折，贷款98折。启城四期普通住宅、公寓1.9421448591042707目前暂无房源，春节后才开始对外销售。天悦高层、

27、小高层2-3居5.53/在售85-110平米2-3居，起价4180元/平米，均价4600元/平米。全款97折，贷款99折。预计2013年3月推出新品房源。珠光御景普通住宅、公寓2-3居1.9915474504585目前仅剩底层房源90平米，均价5500元/平米，全款购房97折，按揭99折。2013年1月21日加推8号楼，89平米2居，预计均价6500元/平米，1月8号开始排号，2万抵5万。县城板块京汉君庭普通住宅3-4居2.3238245221735534在售43-140平米1-3居，小户型所剩较少，均价5500元/平米，总价27万起。目前推出特价房活动，130-205平米3-4居及复式户型，

28、均价4100元/平米。一次性付款98折，贷款99折。香公馆普通住宅1-3居2.17/目前在售54-130平米1-3居，均价5200元/平米，总价28万/套起，一次性付款92折，首付5成94折，首付3成96折。目前购房送家电。雀禧普通住宅1-3居3.5844986421724户型为65-138平米1-3居，均价5000元/平米，总价32万/套起，全款97折，贷款99折，所剩房源不多。京沈北区富力新城小高层、高层2-4居1.9710259676134647预计1月份推小高层，精装修，101平米3居，预计均价7200元/平米，排号1万抵4万。香城郦舍高层 2-3居 2.9586 4436 38 12

29、807 普通住宅，户型面积为73-150平米2-3居，2居仅剩少量户型，均价5000元/平米。全款9折。跨区域竞武清首创国际半岛类独栋、联排1.1297 9481 282 4795 联排别墅195-248平米，均价9500元/平米。双拼别墅395-545平米，均价9000-13000元/平米。预计2013年1月加推，目前一部分房源已开始内部认购。内部竞争英国宫高层2-3居2.4399 5965 59 3425 前期尾盘65-140平米1-3居，均价6500-7000元/平米。1月13号推出五期，81-115平米2-3居，均价7100-7500元/平米，购房享98折。表：大运河孔雀城2.0竞品项

30、目(xingm)汇总香河片区2.0竞品系列：香城郦舍全款9折，珠光御景、富力(f l)新城预计1月推新注：项目成交数据为住宅类（含住宅和别墅）合计，已更新至12月。共三十八页武清片区凤河孔雀城竞品系列：天地凤凰城元旦推新，恒大山水(shnshu)半岛周末推5套特价所属区域楼盘名称竞争产品与户型容积率套均面积（平方米）成交单价(元/平米)套均总价（万元）成交总价（万元）项目动态周边区域首创国际半岛类独栋、联排1.129794812824795联排别墅195-248平米，均价9500元/平米。双拼别墅395-545平米，均价9000-13000元/平米。预计2013年1月加推，目前一部分房源已开始

31、内部认购。恒大山水半岛普通住宅、洋房 1.1135 4032 54 1953 普通住宅106-170平米3-4居，精装均价6000元/平米，毛坯均价5000元/平米。本周末将推5套特价住宅，面积待定，4200元/平起，赠价值1800元/平精装。塞纳荣府联排、双拼、洋房、普通住宅 1.2/12月8日推出5#、6#高层产品，80-180平米2-3居，均价7000元/平米。全款每平米优惠200元，贷款每平米优惠150元。联排别墅247-294平米，双拼316-653平米，均价13000-18000元/平米。旭辉十九城邦别墅、洋房、公寓、普通住宅 0.7/在售房源为45-56平米公寓，均价8500元/

32、平米，精装修标准1500元/平米。住宅158-225平米，均价7500元/平米。联排260-390平米，均价10000元/平米。双拼390-420平米，别墅均价10000元/平米。一次性付款96折，按揭98折。天地凤凰城洋房、高层 1.5/1月1日新推78-120平米2-3居，推出200多套，购房5千抵5万，均价5700元/平米。潮白河板块孔雀庄园洋房、双拼、联排、叠拼 0.65192 10029 193 14672 项目10月20日开盘，联排别墅美林堡均价12000元/平米，建筑面积240-280平米，4合拼别墅双庭堡均价15500元/平米，建筑面积270-340平米，类独栋观澜堡均价170

33、00元/平米，建筑面积310-320平米。2万抵10万，3日内按时签约，优惠5万。一次性付款95折，按揭97折。英国宫高层2.4399 5965 59 3425 前期尾盘65-140平米1-3居，均价6500-7000元/平米。1月13号推出五期，81-115平米2-3居，均价7100-7500元/平米，购房享98折。香河板块富力新城 联排、花园洋房1.97102 5967 61 34647 200平米联排别墅，均价10000元/平米，2万抵8万。12月7日推出9、10号楼。12月7日推出9、10号楼，花园洋房87-145平米2-4居，均价5800元/平米。全款98折。老业主带新客户入场有机会

34、获得精美礼品或100元加油卡。大运河孔雀城 花园洋房1.0267 6447 172 1034 少量庭院花堡，面积为240-300平米，均价9000元/平米，220万/套起。五期花园洋房90-180平米将推出，预计均价6000-7000元/平米，1月19日开始排卡。 固安板块永定河孔雀城独栋、联院、洋房1.2100 7514 75 47604 台地别院，250-295平米，总价300万元/套起，送庭院、地下室、车库。叠院170-220平米，总价150万/套起。雅博园洋房户型为106-132平米，总价57万元/套起。一次性付款95折，抵押贷款96折，分期按揭97、98折。团购交6千元享98折优惠。

35、表：凤河孔雀(kng qu)城竞品汇总注：项目成交数据为住宅类（含住宅和别墅）合计，已更新至12月。共三十八页 宏观经济、政策及市场分析 区域房地产市场分析 市场竞品调查分析 我司销售业绩(yj)分析 应对策略21共三十八页我司各项目来访(li fn)转新增认购比：（1.7-1.13），我司来访转新增认购比总体为5.3:1我司近四周各项目来访转新增认购比12.17-12.2312.24-12.301.1-1.61.7-1.13合计22.9 :127.3 :120.0 :15.3:1潮白河11.9 :16.3 :14.3 :122.2 :1大运河0.0 :10.0 :121.5 :114.3:1

36、英国宫88.1 :1466.5 :11159.0 :14.3:12012年12月我司各项目来访转新增认购比情况合计合计18.5:1潮白河8.0 :1大运河0.0 :1英国宫99.1 :122来访(li fn)转新增认购比：（ 1.7-1.13），我司来访转新增认购比为5.3:1；潮白河本周来访转新增认购比最高，为22.2:1，大运河本周来访转新增认购比为14.3:1；英国宫本周受新房源集中认购影响，来访转新增认购比为4.3:1，表现较好。注：从2013年1月起，我司项目总量做相应调整；合计比为我司所有项目总体比值。共三十八页我司各项目(xingm)新增认购转签约比：（ 1.7-1.13），我司

37、新增认购转签约比为6.3:1我司近四周各项目新增认购转签约比12.17-12.2312.24-12.301.1-1.61.7-1.13合计-17.8 :11.2 :13.0 :16.3:1潮白河6.5 :14.2 :13.3 :10.4 :1大运河2.0 :11.0 :12.0 :10.8 :1英国宫-6.0 :10.7 :10.5 :153.3 :12012年12月我司各项目新增认购转签约比情况合计合计0.9:1潮白河0.9:1大运河0.7 :1英国宫0.7 :123新增认购转签约比（ 1.7-1.13），我司新增认购转签约比为6.3:1;其中，潮白河和大运河新增认购转签约比分别为0.4:1

38、和0.8:1; 英国(yn u)宫受新推房源集中认购影响，新增认购转签约比较高，为53.3:1。注：从2013年1月起，我司项目总量做相应调整；合计比为我司所有项目总体比值。共三十八页24我司总体成交(chng jio)：（ 1.7-1.13），我司共成交35套，环比增长100.0%，成交金额0.74亿元成交情况：（1.7-1.13），我司共成交35套，环比增长100.0%；成交面积7387平方米，环比增长87.6%；成交金额为7402万元，环比增长137.8%。本周（1.7-1.13）北京商品住宅（剔除保障性住房）成交3261套/ 36.76万平方米，受上周元旦小长假成交量下滑影响，本周成交

39、面积环比增长50.38%。价格(jig)方面，本周商品住宅（剔除保障性住房）成交均价为23587元/平方米，环比下跌1.24%。24我司近两周成交情况1.1-1.61.7-1.13环比变化成交套数（套）25 35 100.0%成交面积（）3937 7387 87.6%成交金额（万元）3113 7402 137.8%近四个月我司成交情况2012年9月2012年10月2012年11月2012年12月成交套数（套）94915051274395成交面积（万）11.54 17.10 14.83 6.99 成交金额（亿元）8.74 14.32 10.80 6.99 成交均价（元/平米）7574 8374

40、7283 10000注：从2013年1月起，我司项目总量做相应调整。共三十八页我司各项目成交明细：（ 1.7-1.13），英国(yn u)宫认购金额最高，为13485万元25各项目成交情况：本周（1.7-1.13）我司项目签约量环比均增加，认购金额除潮白河外，其余(qy)各项目环比均上升。其中，英国宫认购金额最高，为13485万元；其次为潮白河，认购3865万元。项目1.1-1.61.7-1.13认购金额签约套数签约面积销售金额 回款金额认购金额签约套数签约面积销售金额 回款金额（万元）（套）（平米）（万元）（万元）（万元）（套）（平米）（万元）（万元）总计16456 25 3937 3113

41、 13466 18131 35 7387 7402 10721 1.0产品小计16671 23 3804 3018 10505 4646 31 6978 7160 7679 潮白河16065 22 3536 2781 9462 3865 27 5901 6205 6947 大运河606 1 268 237 1043 781 4 1077 955 732 2.0产品小计-2152 133 95 2961 13485 4 409 242 3042 英国宫-2152 133 95 2961 13485 4 409 242 3042 共三十八页2626去化率：截止(jizh)1月13日，1.0产品去化

42、率为94%，2.0产品去化率为93%去化率：截止1月13日，1.0产品(chnpn)去化率为94%，2.0产品去化率为93%。其中，潮白河去化率为91%，大运河去化率为98%；英国宫去化率为93%。注：去化率=累计总签约套数/总套数；项目累计总签约套数总套数去化率1.0产品小计4721503794%潮白河2955324491%大运河1766179398%2.0产品小计7062762993%英国宫7062762993%共三十八页2727注：出清周期=存量/签约套数(签约套数为今年以来的周平均签约套数;存量为剩余(shngy)套数+认购套数)出清周期：截止1月13日，1.0产品(chnpn)整体存

43、量为316套，出清周期为18个周 2.0产品整体存量为567套，出清周期为5个周出清周期：截止1月13日，1.0产品整体存量为316套，出清周期为18个周，2.0产品整体存量为567套，出清周期为5个周。大运河孔雀城受销售周期影响，出清周期最长，为117个周，英国宫受加推房源影响，出清周期升为5个周。签约套数(近12月周均值）存量（套）出清周期（周）1.0产品18 316 18 潮白河17 28917 大运河0.2 27117 2.0产品111 5675 英国宫111 5675 共三十八页28 宏观经济、政策及市场(shchng)分析 区域房地产市场分析 市场竞品调查分析 我司销售业绩分析 应

44、对策略28共三十八页企业营销：三四线城市(chngsh)楼市泡沫风险较大，城镇化机遇应谨慎对待表：近期部分(b fen)房企动态房企项目营销动态保利新年伊始，保利置业在各地的楼盘项目陆续开始打起促销战。1月10日消息，保利贵州启动新年置业计划，旗下项目有保利紫薇郡、保利溪湖等5个项目参与，首付2万，住保利，购房享“0”利率分期。1月11日，有消息称，广西保利将继续保持多盘联动，保利童心园、保利城、保利爱琴海、保利大江郡等项目陆续推出市场。可见，加快销售，促进资金回笼仍会是保利置业2013年的主旋律。龙湖龙湖地产1月10日公布，公司于1月8日以6.9亿元底价摘得长沙望城谷山地块，折合楼面价144

45、0元/平方米。公告披露，该地块位于长沙望城区与岳麓区交界处，临近规划中的长沙新CBD-滨江新城。地块总占地约30.7万平方米，总建筑面积约48万平方米，规划业态为低密度住宅产品及商业。绿地近日青岛媒体消息称，山东鲁信投资集团股份有限公司、山东省国际信托有限公司、绿地地产集团有限公司三家联合体，计划总投资22亿元建设青岛数字文化体验中心项目。该项目包括体验园区、创意中心和配套商业三大板块，占地15.77公顷，规划建筑面积15万平方米，是一个结合中国滨海旅游及青岛文化旅游市场特点，量身打造的一处以“海洋主题”为特色、以“数字文化”为核心、提供虚实互动体验的综合性文化旅游产业体验博览园。计划1月底开

46、工建设，预计2014年年底试营业。万达1月12日，在万达进军东莞的首个项目长安万达广场招商答谢酒会上，万达集团总裁助理兼万达商业管理有限公司副总经理、招商中心总经理范征对媒体透露，截至去年12月20日，万达广场已在全国开业68座，而2013年计划再建19座万达广场。有媒体估算，就此万达的资金需求量已经超过2000亿元。三四线城市楼市泡沫风险较大，城镇化机遇应谨慎对待。在城镇化背景下，部分房企加速布局三四线中小城市或城镇，将其视为当下最大机遇之一。但业内人士表示，城镇化不是盖房子，而是从基础设施、生活环境、生存条件等方面进行改变，房企应理性区别对待。中指分析认为，虽然广大三四线城市将加速城镇化，

47、但部分土地供应量明显超过潜在需求的城市面临价格下行风险。与此同时，由于难以吸引外来人口进入，单靠本地农村人口的转移可能难以消化过去几年大规模的土地供应，部分城市存在过剩风险。29共三十八页房企销售：代表性企业12月份(yufn)销售面积同比全部增长30企业12月销售面积（万平方米）12月销售面积同比12月销售面积环比12月销售金额(亿元)12月销售金额同比12月销售金额环比12月销售均价（元/平方米）12月销售均价环比万科116.8 94.99%-18.66%140.7 142.59%-17.86%12046 0.98%中海43.5 19.51%12.69%45.2 0.44%7.72%103

48、91 -4.41%恒大122.2 586.52%-38.31%76.9 491.54%-34.78%6293 5.74%保利85.8 65.18%17.90%97.1 73.34%11.54%11310 -5.40%碧桂园80.0 33.33%-13.98%74.0 94.74%21.51%9250 41.26%雅居乐41.1 8.16%33.88%60.0 71.43%86.34%14599 39.18%绿城34.5 23.21%7.81%70.0 22.81%-7.89%20290 -14.57%世茂31.2 73.61%23.10%38.1 69.94%24.75%12219 1.35%

49、富力25.0 5.21%-0.99%30.0 0.03%9.13%11985 10.22%首创25.7 154.46%144.76%22.6 145.65%159.77%8794 6.13%金地32.7 6.51%0.62%42.0 -10.83%7.69%12844 7.03%佳兆业22.2 49.87%-19.91%24.0 30.43%9.09%10830 36.22%注：因数据库数据调整(tiozhng)，表中数据作相应调整(tiozhng)； 中海为港元；表：代表企业2012年12月销售情况从销售面积同比看，12月代表性企业全部增长，恒大、首创增幅超过1倍，恒大因去年同期基数过低，增

50、长5倍。从销售面积环比看，六成企业环比增长，四成环比下降，降幅前三甲为恒大、佳兆业、万科。总体趋势，所有代表性企业销售面积同比增长且大多数房企成交均价继续上涨。共三十八页房企融资：本周世茂、越秀地产(dchn)等房企进行融资活动31本周重点监测企业融资信息企业融资形式金额概要世茂房地产优先票据8亿美元1月8日世茂房地产刊发公告宣布，公司1月7日已公布发行美元优先票据，该票据本金总额8亿美元，票据的利息自2013年1月14日按年利率6.625%计算，拟使用票据所得款项为其现有债务再融资、为现有及新增物业发展项目提供资金(包括地价及建筑成本)，以及用于其他一般企业用途以加强流动资金状况。合生创展优

51、先票据3亿美元合生创展宣布，公司拟发行2018年到期的本金总额为3亿美元(相等于约23.27亿港元)的9.875厘优先票据。发行价为票据本金额的100%。所得款项，将用作对现有债务再融资、资助项目建设或改善的成本及一般企业用途。越秀地产中期票据20亿美元2013年1月11日，越秀地产刊发公告宣布，公司成功设立一项20亿美元中期无抵押票据计划。并表示，该等票据可由公司不时发行，初步预计将于2013年1月14日或前后开始生效。发行票据所得款项将用作对现有债务再融资、资助项目建设或改善的成本及一般企业用途。共三十八页房企拿地：各房企拿地热情不减(b jin) ，多地均有土地成交32各房企拿地热情不减

52、 ，多地均有土地成交2013年以来，土地市场持续火热，短短十几日，多地块纷纷挂牌出让。上海青浦区本周4地连拍，均以高溢价率成功出让，其中青浦新城一站18A-01A地块，溢价率48.76%，青浦新城一站19A-01A地块溢价率47.09%，青浦新城一站16A-02A地块及17A-02A地块，两宗地溢价率均超60%。北京(bi jn)、成都、长沙、上海、天津等地也均有土地成功出让。本周拿地房企有：绿地、中海、中铁、招商、保利、龙湖、荣盛、松江、越秀等。本周重点监测企业拿地情况（1）竞得方城市宗地名称用地性质规划建筑面积（万）成交价格（亿元）楼面地价（元/）溢价率（%）中铁成都都江堰市幸福镇永丰村三

53、、四组（永丰路西侧，廖家桥路西侧）综合13.811.71123926.66保利成都龙泉驿区大面街道西路以西、西干道西沿线以南（东临大面西路，南临盛邦国际，北临西干道延伸段）综合34.117.56221627.88绿地上海新城一站19A-01A地块住宅5.043.56706047.09龙湖上海新城一站16A-02A地块综合3.882.88742464.99龙湖上海新城一站17A-02A地块综合5.343.98745965.77共三十八页房企拿地：绿地、中海、中铁、招商、保利、龙湖(ln h)、荣盛、松江、越秀等房企本周均有地块入手33本周重点监测企业拿地情况（2）竞得方城市宗地名称用地性质规划建

54、筑面积（万）成交价格（亿元）楼面地价（元/）溢价率（%）荣盛成都青羊区苏坡街道培风社区7、8组综合10.525.24950-松江天津南开区鞍山西道与白堤路交口商业办公10.647.8273490中海北京石景山区老古城综合改造项目D、JB地块二类居住及商业金融项目（配建公共租赁住房）综合13.3720.1815093-越秀杭州青山湖街道经十路以东、国际创意园以南综合用地(含住宅)7.750.719110越秀杭州青山湖街道经六路以东、纬二十一路以南住宅2.490.218570越秀杭州青山湖街道经六路以东、纬二十一路以北住宅9.261.213000越秀杭州青山湖街道经十路以西、纬二十一路以北住宅9.781.2713000中海城投昆明云南省昆明市官渡区 KCGD2012-23-A12其他普通商品住房用地27