某国际广场灯具市场状况分析报告

1、WORD.54/54国际装饰广场可研报告项目研究单位：河南佳鑫营销顾问完 成 日 期 ： 2009年10 月9 日目录一、河南省投资简介.4（一）企业基本情况（二）企业管理人员概况二、郑州市宏观背景分析6三、行业选择分析10四、全国主要城市灯具发展状况13五、郑州市灯具市场状况分析18六、河南省其他城市灯具状况分析24七、广告材料市场分析26八、项目概论31（一）宗地概况（二）项目总体概述（三）项目定位（四）目标客户定位九、项目周边市场情况分析36十、 规划设计方案38(一)、整体规划方案（二）、主要经济技术指标十一、投资估算39十二、商务酒店收益分析41十三、投资收益分析（含租金敏感性分析）

2、42十四、盈亏平衡分析44十五、资金占用峰值分析46十六、净现金流、现金正流入时间47十七、投资回收期48十八、项目投资风险分析49十九、融资归还能力分析51二十、主要结论52一 河南省投资简介（一）企业基本情况河南投资（以下简称：公司）成立于2006年10月26日，注册资金5000万元、法人代表；股东构成：XX金属材料，投资比例99%；，投资比例1%。公司注册地址：郑州郑东新区郑汴路；经营范围：房地产开发经营；物业管理（凭资质证经营）；房地产投资；钢材、建筑材料的销售；酒店管理。企业理念：公司奉行“质朴勤奋、谦恭仁厚、谨严高效、创新超越”的企业理念，秉承“自立、自主、自胜、自治”的创业观念,

3、加强公司内部的文化建设，除了对企业员工的业务培训外，更是加强对员工素质和企业理念的渗透，以超越同行业先进的经营理念、严格的考核制度与人性化的管理制度，充分调动每个员工的工作积极性和主观能动性。公司员工上下团结一心，锐意进取，爱岗敬业，充分体现了 “以质赢客”的客户观,为客户创造了最大价值。（二）管理人员状况公司法定代表人、执行董事，现年38岁，XX交通大学安泰管理学院毕业，在职研究生学历，工商管理硕士学位，郑州市投资董事长。 总经理，现年44岁，郑州大学研究生毕业， 清华大学EMBA（在读），经济师、企业法律顾问职称。 公司的领导班子成员精诚团结，在行政管理、工程建设、市场营销方面都是同行业的

4、精英骨干。公司其他管理人员均具有一定的房地产开发专业知识，是一支朝气蓬勃的管理团队。公司编制职工80人，现有职工61人，具有专业技术职称人员30名，其中管理类人员12人，工程类人员21人，财务类人员5人，营销类人员23人。公司下设监察部、行政部、财务部、工程部、预算部、采购部、营销部（招商组、策划组、客服组）、物业部。 最好补充之前的开发业绩，尤其是商业地产的开发和经营业绩。二 郑州市宏观背景分析1郑州市城市简介郑州河南省省会城市，是全省政治、经济、文化的中心，位于中原腹地，黄河中下游分界处，市内设6区，辖新郑、新密、登封、荥阳、巩义5市和中牟一县，全市面积7505平方公里，郑州作为河南省省会

5、城市，地处中原腹地。是中国重要的交通枢纽，京广、陇海两大铁路动脉在此交汇，铁路货运口岸正式对外开放，拥有亚洲最大的铁路编组站、全国最大的零担货物中转站和国务院批准的出口加工区。公路交通有310、107国道，东有京珠高速公路，北有连霍高速公路。航空有新郑机场。郑州市在中国版图的位置图郑州商贸发达，是国务院确定的3个商贸中心试点城市之一。拥有一大批高档次、多功能的大型商贸设施和辐射区域的商品集散市场，年成交额超亿元的就有30多家；每年在郑举办的各类全国性、区域性、专业性交易会、博览会、洽谈会上百次；国内外万余家商贸机构在郑州设有办事处或经营场所。2、郑州城市规划根据：郑州市城市总体规划（2004-

6、2020年）到2020年，郑州市将发展成为一个南北宽，东西长的带状城市，整个城市发展呈两个“V”字形的发展态势 。向东发展是目前郑州市发展的主要方向，郑州新区是目前发展的重点方向。郑州新区开发建设的大幕已拉开，郑州新区下辖1840平方公里，西起中州大道、东至中牟县东边界、南至航港区、北至黄河大堤，统管“五区一县”。 目前，郑州新区的组织架构已经成立，空间发展战略规划正在编制，市委市政府提出的阶段性目标是：“三年打基础、五年出形象、十年建新区”。郑州新区将以构建综合交通枢杻为核心，实现客运“零距离换乘”、货运“无缝对接”的目标；铁路方面，新区将加紧建设郑西、石武和郑徐客运专线，推进郑渝铁路前期工

7、作。另外公路、航空也加强建设力度，尽快形成区域内的骨干路网体系。郑州新区将建全省进出口最大集散地，推进一批重大项目建设。（郑东新区经过几年的建设，现在实际进展与当初规划相比情况如何？建议增加一节进行对比）3郑州市区域专业市场分布3.1 郑州市专业市场分布根据调研郑州市专业市场主要分布如下图：北环商圈航海路南三环商圈 南三环商圈火车站商圈郑汴路商圈分布图显示郑州的专业市场主要集中在城市的东部、南部、北部与火车站区域，形成了火车站、郑汴路、航海路南三环、北环几大专业市场集群。西部的专业市场数量相对较少。3.2郑州商业现状（此部分题目与内容不是十分吻合，改为郑州商业特点）商业类别齐全，区域分布特征较

8、为明显。根据郑州市目前的整体发展规划（可否找到经过有关部分批准的此规划？具体对商都路商圈是如何定位的？其发展规划是怎样的?），商都路商圈是郑州市重点规划发展的家居建材类物流商圈，从产业政策导向和交通配套等方面都有较强的支持，发展前景广阔。商都路（家居建材）商圈，已经初步形成建材类商住物流区，并辐射到山西、河北、山东、安徽等周边省市。3.3郑州物流商业现状物流商业已占据郑州商业的半壁江山（这个结论最好用具体数据作为基础），发展迅速，逐步向规模化、产业化、集约化等多方向发展，将挑战传统商贸经营格局。目前，郑州市物流类商业项目供应面积较大，平均每个项目建筑面积达到27万平米。三 行业选择分析结合项目

9、自身优劣势条件（建议给出具体的优劣势条件，并使用swot矩阵进行分析），以与对市场状况的分析发现（理由不够充分，为什么不选择其他行业？建议对郑州的市场状况做出简明分析）：目前灯具和广告材料二个细分行业具有较强的可操作性，因此，本次重点针对这两类市场进行重点分析，为项目行业定位和产品规划提供参考依据。为此，我们实地考察了广东、浙江、XX、江苏、福建、黑龙江等十余个省市，获取了大量的一手资料；并与商务部、全国灯具协会、全国广告材料分会等取得了直接联系，得到了各行业的发展状况一手真实数据。此外，还针对相关行业的从业者进行了一系列的访谈，了解到他们的经营意愿。1 全国灯具行业市场规模伴随国家宏观经济的

10、利好消息，我国照明灯具行业在近几年持续、快速、稳定发展。据相关数据显示，我国照明行业销售额连续5年以20%左右的速度迅猛递增，且势头不减。据统计局统计，截至2008年底，照明电器行业累计完成工业总产值2000多亿元，比上年同期增长25%；产品销售率为98.19%；累计销售收入587.09亿元（数据相互矛盾，销售收入只有总产值的30不到），利税总额215.32亿元。1.1、我国灯具类别构成分析灯具市场需求主要由民用灯具和专业灯具两大部分构成，其中民用灯具是目前整体灯具市场主要部分，占据整体灯具市场份额的七成以上。而民用灯具市场的需求状况也是居民生活水平和居住条件改善的直观体现，与经济发展和房地产

11、供给状况成正比关系。同时，国内目前大多数的灯具生产和经营也是围绕民用灯具进行，专业灯具主要依赖进口和少数国内技术领先企业，产销渠道也较为专一，因此，这里重点研究与民用灯具市场的供需状况。12 全国灯具行业产地状况分析我国灯具业市场的重心，集中在广东沿海与华东、浙江一带。其中广东省的中山市是目前国内最大的生产销售基地，该市生产的灯具2007年就占到全国75以上的市场份额，年灯具产值达105亿多元人民币，部分产品还出口海外其他国家和地区。江苏、浙江一带灯具行业也比较发达，其中主要集中在常州与周边地区。（此处论述与下图数据不一致，下图没有给出数据年份）13 全国灯具行业年销售额分析2000年2006

12、年国内照明行业销售总额（单位：亿元人民币，最好给出数据来源，另外数据较早，应找到07、08年的数据进行分析）二 项目概论从上表可看出，灯具市场的市场销售都是一路上扬，市场销售很好，创造了不菲的市场销售业绩。（经济危机后，此结论是否发生改变?房地产行业出现的下滑对灯具是否有影响？）四 全国其他主要城市灯具市场状况为了更好的了解郑州灯具市场的状况，对其他重要同级别城市，尤其是其他省会城市的灯具市场进行研究，作为郑州灯具市场的参照。其他主要城市灯具市场状况武汉灯具市场名称铺位总数商户总数最高租金 平均租金（平米/月）平均租金（平米/月）所剩商铺数量空置率武汉市天翔灯饰城867917011000武汉市

13、汉来广场17016018513000大武汉家装广场494715812800武汉市宜家广场565615012500武汉市长青灯饰城5047605500长沙2、各主要城市灯具市场供应规模统计表从上表可以看出，各大城市的灯具市场的空置率都极低，处于供不应求的状况；另外，与其他同等级别城市对比，郑州目前的灯具市场供应规模明显偏小，市场空间较大。按照平均水平200平米/万人的数据计算（以房屋开发面积为基准是否更合适？这样与本节3的论述一致），郑州应有灯具市场供应规模约为14.3万平米，与现状供应面积有较大差距。此外，郑州是全国人口第一大省，又是中原地区的核心城市，因此省会城市的灯具市场的辐射人群要远远超

14、过其他省会城市，因此灯具市场的需求规模应该大于其他省会城市。从省会城市与该省人口数量的对比情况来看，河南省的数值也远远低于其他同级省会城市，按照平均值23.4平米/万人的指标来计算，郑州市至少需要21.7万平米的灯具市场，才能满足全省的灯具消费需求。3、 国内灯具市场需求总体趋势分析随着国内生产总值的持续增长，人们的消费意识与消费水平也正逐步加强。从我国房地产投资情况来看，商业营业用房占据了投资额绝对大的比重，其投资增长速度也是最快的。因此，其对于高档灯具灯具的需求正日益突出。同时，商品房的空置面积呈现负增长，其中商品住宅负增长15.6，办公楼负增长1.4，说明目前对于这两块房产的灯具需求应用

15、非常强大。因此，按照国内GDP增长水平与房地产行业相关状况，我们预计，2010年国内照明行业销售总额将达到1580亿元，保持20的增长趋势。（12页数据：2006年国内照明行业销售总额1300，如果保持20%的增长，2007年就达到1560亿元，那么2010年应该为2700亿）展望未来的国内市场，需求仍会呈逐年增长趋势，以下强力因素都预示着我国照明市场仍有很大的潜力可挖。基础设施建设方面：机场、铁路、港口、城市轨道交通等讯速发展，每一项工程均需要照明。 城市亮化工程方面：城市广场、绿地、道路、建筑物泛光照明，已从大城市发展到中小城市，随着我国城镇化的不断发展，城市亮化工程方面的需求潜力巨大。

16、工业、商业照明方面：工厂越来越重视照明对企业生产效率提高的作用，商业企业为吸引顾客，不惜花费更多的财力用于商场照明，写字楼、学校、医院的照明也有明显的改善。 在西部大开发的形势下，中西部地区的发展同样不可忽视。从东到西形成一个梯度，形成对产品档次的不同需求，市场潜力是相当可观的。4、灯具行业进入条件从市场的基本状况来看，目前，全国灯具一级集散地为广东古镇和江浙地区，成熟度较高，但郑州本地以与整个河南的灯具市场仍然处于比较初级的阶段，灯具类市场供应规模较小，市场需求较大。而灯具行业由于本市（？）利润率较高，租金承受能力也较强。此外，我们对郑州本地和广东、江浙一带的灯具经营商户进行了一次直接的访谈

17、，发现有65的郑州本地灯具经营商户，以与55的广东和江浙灯具经营商户，对开设新店或进入郑州市场有较强的欲望。同时，由于灯具市场的服务半径和竞争半径相对较小，尤其是零售和再批发的服务半径基本基本锁定在300公里之内(或3小时车程以内)，因此，郑州一方面作为河南省乃至中原地域的核心城市，能够起到区域灯具中心城市的作用，又能有效避免广东和江浙的厂家批发和一级集散地的竞争压力。五 郑州灯具市场状况分析1、郑州市灯具市场经营规模目前郑州市在营业的灯具市场仅有金泰成灯饰广场、郑州东建材灯饰广场、名优灯具广场、香江灯具城4个形成了一定的经营规模，经营面积约为13.2万平米，此外新开的天荣国际建材港灯具区5万

18、平米，由于位置偏远等原因，经营状况一般。（上文15页指出“郑州应有灯具市场供应规模约为14.3万平米，与现状供应面积有较大差距”，但目前的经营面积已经为“13.2+5=18.2万平米”，已经高出郑州应有灯具市场供应规模）致ot从已经开业的4个灯具市场的经营状况来看，由于位置优越，经营时间较长，很少有空置商铺，而新开的天荣建材港的灯具区，由于位置偏远，经营时间短，经营状况不佳，空置率较高。项目规模(万平米)入住商户数经营状况空置率东建材灯具4220开业、较好0名优灯具3.7120开业、较好3金泰城灯具1.5220开业、较好5天荣灯具560开业、不好75香江灯具4280开业、较好22、 郑州灯具市

19、场状况2.1 营业额从营业额状况可以看出，市场基础较好、位置优越的东建材灯具、名优灯具和金泰成灯具营业额较高，而位置偏远、市场基础薄弱的天荣灯具营业额较低。这也反映出各个市场的成熟度。项目开业时间年营业额(亿元)东建材灯具1999年12名优灯具2005年10金泰成灯具1997年15天荣灯具2005年42.2经营面积项目平均面积(平米)租金(元/平米月)空置率东建材灯具1801200名优灯具3001203金泰成灯具701005天荣灯具2009075 可见，除了金泰成是1997年开业的老市场，平均商户规模较小以外，其他几个市场的平均经营面积大多在200平米以上。从平均租金和空置率水平来看，虽然东建

20、材和名优的租金单价水平和总价水平都较高，但空置率都非常低，金泰成由于经营历史和位置的原因，也维持了较高的租金单价水平。而的天荣灯具，由于位置、经营历史等原因，在极低的租金水平下，空置率仍然较高。2.3 商户经营级别与经营面积从目前郑州的灯具经营商户的经营级别和面积来看，零散经营和经营面积在260平米以下的小商户占到总数的90左右，一级代理、厂家直营的较大商户只占10左右，一方面反映了郑州本地的生产厂家较少的现状，另一方面，也反映出各大厂家和一级代理商，还没有足够重视到郑州以与河南整体的灯具市场需求。2.4经营模式从灯具市场的经营模式来看，东建材、名优和金泰成的商铺都是自租不售（？），统一经营，

21、而天荣灯具市场的商铺则是散售之后由有主自行租赁，这也是造成市场经营状况反差的一个原因。包括筹备中的香江灯具城也是采取只租不售的经营模式（16页表格中显示香江灯具城已经开业，入住商户280户）。因此，至少应该保留市场的统一经营权小结：地理位置是郑州灯具市场经营成败的第一要素；市场氛围对项目的经营状况影响巨大，例如名优灯具市场，虽然2005年才开始营业，但依靠自身建材市场和东建材市场的商业氛围，迅速取得了较大的市场份额；统一的招商经营和宣传，是市场成功的重要条件；目前郑州的灯具类商业供应以小面积单元，灵活组合的方式进行招商的模式较为成功。25 经营辐射范围从灯具经营的辐射范围来看，本市和本省内的客

22、户占到八成左右(本市卡号45%,本省内占37%)，其他省外的客户仅占两成。这说明辐射范围主要以省会城市为中心，辐射全省范围，附带周边省份距离自身省会城市较远的城市，是灯具市场的一个显著特征。26 经营者来源比例从经营者的来源来看，郑州本地的经营者占据绝大多数，达到65%；江浙一带的经营者也有相当一部分看到了郑州以与河南的市场，前来经营，占到20%。小结：从目前郑州灯具市场的经营商户状况来看：中小面积的低级别经营者较多，一级代理、厂家进驻大商户较少；但仅就中小面积的商户经营规模来看，也远远高于其他类别的经营规模；辐射区域基本以本省为主，兼顾部分省外城市；本地以外商户占到总商户三成以上，说明郑州灯

23、具市场的受关注度正在提高；六 河南其他城市灯具市场状况河南省其他城市灯具市场状况从河南主要城市的灯具市场的供应状况来看，全省灯具市场供应规模仅有不到16万平米，相当于一个同等级别的省会城市的灯具市场供应规模，供给严重不足。（前述中郑州现有的5个灯具市场经营面积已经为18.2万平米，本段全省才16万平米。）2、 郑州与周边城市未来灯具市场预测由于灯具市场的主力是民用灯具市场，因此于住宅市场的开发建设有着密切的关联，因此重点从郑州与周边城市未来的房地产发展状况，来考察灯具市场的未来状况。随着河南房地产市场的不断升温，至2007年初入市的住宅供应面积就超过1400万平米，周边主要城市也有近千万平米的

24、供应入市，这些住宅都将在未来的13年内入住，届时将产生对灯具市场的巨大需求。总结：各省会级城市的灯具市场经营状况普遍较好；郑州灯具市场供应规模相对偏小，经营级别偏低，发展前景广阔；灯具类商业经营形象好档次高，经营垃圾少，便于打造市场形象；未来郑州与周边地区灯具市场需求量巨大。灯具经营者对郑州未来灯具市场普遍看好，愿意前来经营。考虑到省会城市灯具市场人口比例，和省会城市灯具市场与全省人口的比例关系，以与郑州区域核心城市地位和全省灯具市场的供应状况，郑州至少应该有22万平米（得出数据的依据？）以上的灯具市场供应规模，才能满足本地和周边辐射区域的灯具市场消费需求七 广告材料市场分析1、全国广告行业发

25、展概况广告业的发展被业内称为中国经济发展的晴雨表，二者之间具有极其紧密的联动关系.据有关数据显示，2007年全国共有广告经营单位113508户，比上年增加11722户，增长11.5%;广告从业人员913832人，比上年增加42466人，增长4.9%；广告营业额达1238.6亿元，比上年增长14.8%，占国内生产总值0.93%，占第三产业生产总值2.9%。在广告投放中，房地产广告继续保持投放量第一的位置，纵观我国广告业的走势，从1979年以来本土广告业一直高速增长，目前已经具备一定的产业规模，并由原先的“低起点高速度”转到当前的“高起点低速度”，进入了相对平稳的成熟发展阶段（仅抽取了2007年的

26、情况，既不是最近一年的数据，也不是连续几年的数据，没有说服力；）.2、户外广告市场未来趋势 全国户外广告市场近年来连续出现快速增长的势头，业内人士甚至惊呼户外广告市场出现了前所未有的“井喷”，户外广告市场高增长引起了业内外的高度关注，国际资本大举进入表明户外广告行业的投资价值正逐步被投资者发现。随着国内经济持续增长，市场需求不断扩大，户外广告以其独特的优势，在未来几年内仍将保持较高的上升趋势.据数据调查，被访广告业主对户外广告好感指数继续上升，未来对户外广告投入力度还会加强。3、河南广告行业与广告材料业发展现状河南省是我国人口第一大省，人口9700万，全国经济总量第5，省会郑州是全国最重要的交

27、通枢纽和贸易物流中心，各类大型专业市场林立，辐射周边数省.河南省内拥有各类广告公司和广告制作企业15000多家，数量位居全国前列，河南广告材料专业市场也是全国最大广告专业材料集散地，主要经营广告设备、广告材料、户外各类型写真喷绘、雕刻、吸塑、导向标牌、展览展示器材、交通安全设施、霓虹灯、LED等产品销售、加工生产.一年一度的广告业展览会在全国有较大的影响，是仅次于XX、广州、的全国第四大广告展览会。4、广告材料商户访谈大部分商户认为广告行业在中国是一个快速发展的朝阳产业，市场前景广阔.广告材料行业处于快速发展阶段，有很好的发展前景和国外的一些同类市场相比，我国的广告材料市场还处于比较落后状态，

28、发展前景可观.因为该市场在国内有一定影响，所以市场内的大户每年都要去参加在，XX，广州举行的广告材料发展会议提出一些关于行业经营，发展的意见此市场客户源主要针对的是一些广告公司、房地产公司、临街商户、装饰公司等5、经营状况商户经营种类主要有：广告材料、产品雕刻、吸塑、喷绘写真四大类.小型商户业务以广告材料零售、加工为主，中型商户业务为批零经营广告材料与产品加工（雕刻、吸塑、喷绘写真等），大型商户业务则以批发广告材料、广告设备，兼营产品加工（雕刻、吸塑、喷绘写真等）业务.经走访大部分商户得知该市场行业总体经营情况比较好，其营业额大约为15002000万元年。6、大户经营特点大商户和市场签定了五年

29、合同，租金在65150元月。大户：金龙：主要经营广告材料和广告设备泰安：主要经营各种广告材料、喷绘写真、物流服务运通：（主要经营画框，喷绘和写真）金阳光：主要经营业务为喷绘写真宏翔：主要经营广告材料和喷绘中户：源源：主要经营广告装饰材料喷绘材料富港：主要经营广告材料与广告设备辐射范围：郑州与省内各个市县；周边省市（如河北、山西、湖北、山东等）长江以北的其它省份，（如XX、甘肃、青海等）进货与运输：进货：市场商户的产品进货渠道大部分来自广东、XX等地。运输：市场内商户的主要运输工具为货车；7、当前市场存在的问题：郑州最大的广告材料市场属临时房，很快又面临着全面拆迁的问题。市场消防设施不合格，存在

30、消防隐患。市场管理不规范，室外加工噪音污染严重。8、商户意见与建议新市场情况：对我们项目的区域比较认可，大户意见，我们建设新市场基本可行；（大户意见作为决策的依据有些不妥）市场管理要规范。市场经营大商户号召力大，其可拉动30%40%的中小商户。大户反映：如果建设新市场，他们愿意整体迁移到新市场经营。新市场布局与建筑结构建议雕刻、吸塑集中设置在同一区域；广告材料、广告设备经营集中设置在同一区域；喷绘、写真集中设置在同一区域；两层结构：第一层，层高4米，第二层常规设计。需求营业面积：大户：500 仓库：2000- 3000 中户：300 仓库：400 小户：200 （上下各100 ） 仓库：200

31、 其它要求物流：要求物流公司在市场内设点；道路：宽度在15米以上；一定要有完整的消防设施；9综述（要么与本部分1合并，要么放在最后的结论之前）：广告行业在中国是一个快速发展的朝阳产业，是一个快速发展的上升性行业，市场前景广阔中国户外广告市场近年来连续出现快速增长的势头，中国庞大的人口基数对户外广告市场快速增长起到推波助澜的作用。因此广告材料行业依托户外广告市场近年来连续出现快速增长，有很好的发展前景，未来需求量大。广告材料市场在郑州，甚至河南省仅此一家，同行业竞争压力小，且河南省广告材料市场存在经营硬伤（货运交通受管制），并面临拆迁，行业存在比较大的机会点。10广告材料行业适应性分析：有利因素

32、：市场存在较大机会点；（A、缺少同类市场竞争 B、老市场面临拆迁）老市场商户对新市场的排斥性较小区域适应性好广告材料行业发展前景比较好，属于上升行业商户体量存在一定规模不利因素：新市场需要一定的培育期项目位于城市新区，对于加工零售户有一定的影响不利因素规避：重点吸纳大户加强推广力度总结：结合项目自身优劣势条件，以与对市场状况的调研分析，目前灯具、广告材料市场二个细分行业，具有较强的可操作性！八 项目概况（一）宗地情况投资于2006年12月，在郑州市郑东新区通过招拍挂方式成功取得地号为“ZD1-100-232”的土地使用权，使用权面积共计89441.5,公用道路面积15479.3平方米.该地块座

33、落于郑州市商都路南、西刘街北、七里河南路东（具体宗地四至与界址点坐标祥见出让宗地界址图，该地块区位优势明显。宗地用途为仓出物让储流用地，土地使用权出让年限为50年，该地块土地使用权出让金总额为5367.44万元。(二)项目总体概述国际装饰广场位于郑州市商都路（商都路，中原建材第一大道）与七里河南路交汇处，地属政府规划中州大道以东建材物流商圈的核心位置。沿线汇聚红星美凯龙、居然之家、好百年、香江郑东建材家居城、五洲精品陶瓷城等众多建材家居市场，以325万平方米建材家居经营面积、超百亿的年销售额、月均600万人车量，成就中部五省规模最大、影响力最强、交易量最大的建材家居集散地。国际装饰广场，雄踞中

34、原建材家居集散地核心区位，以“中原灯饰总经销大本营”的前瞻定位、五星级灯饰卖场的国际规划，填补郑州商圈内高档灯饰行业的市场空白，引领中原灯饰行业完美升级，推动建材家居黄金商圈焕发新的生机和活力。项目紧临商都路，地理位置优越。14路、25路、26路、43路、47路、48路、51路、52路、85路、114路、115路、K206路、221路、305路等多条公交线路直达市中心的各个角落，向西通向郑州城市中心，向外连接中州大道、310国道、连霍高速、京珠高速、机场高速，汽车客运东站已建成并投入运营，郑东火车东站、地铁正在建设，立体交通网络形成，内外物流连接通畅。作为投资进军中原商业地产的扛鼎之作，凭借公

35、司雄厚的实力、良好的信誉与政府的信任和扶持，国际装饰广场从一开始就得到了中原建材市场的特别关注，项目自身也立足于打造填补区域市场发展空白的中原灯饰、广告材料总经销大本营为发展目标，联合国内外行业优秀品牌，打造在郑州乃至全国广告材料和灯饰的品牌总部基地。项目规划用地157.381亩，总建筑面积109345.75平米，由大卖场、联体复合式商铺、配套的酒店式公寓等多种业态组合，包括有灯饰界和广告材料中心两个专业市场。预计项目建成后，市场将形成覆盖晋冀鲁豫四省，辐射两亿消费人群的批零基地，一个全球共享的广告材料、灯饰展示交易平台将呈现在人们面前，值得期待！（三）项目定位 根据国内权威的市场研究机构的充

36、分调研论证，项目定位为：以“灯”为主题，定位为“灯饰界-中原高档灯饰总经销大本营”；另外划分一个市场区域专业定位为：中原广告材料市场总部基地。 即：灯饰界中原灯饰总经销大本营灯饰界，雄踞商都路中原建材家居黄金商圈核心区位，紧邻汽车客运东站、郑东火车东站，向西连通繁华二七商圈，对外连接中州大道、310国道、连霍高速、京珠高速、机场高速，内外连接通畅。灯饰界为单体独立卖场，由美国ADG建筑师事务所担纲设计，总建筑面积9万平方米。内设有中央空调、16部手扶电梯、5部客梯、2部观光电梯、2部大型货梯、1部消防电梯与智能化控制系统。经营范围涉与艺术花灯、照明光源、电工电料等行业，是以灯饰产品的展示交易为

37、主线，集批发、零售、展览、电子商务、仓储加工、物流配送、商业配套为一体的多功能、多业态、复合性商贸物流中心。项目建成后将成为中原灯饰的潮流领地，形成覆盖中部五省、辐射三亿消费人群（与31页的叙述矛盾）的批零基地。广告材料中心广告材料中心，中原广告材料总经销大本营，市场总经销、总代理、生产厂家齐聚，减少了流通环节，直接降低了商品成本，为中原消费者提供品种更全、价格更低、质量更有保障的服务。相信不久的将来，广告材料中心必将成为中原乃至全国闻名的广告材料、设备、制作、安装“一站式”平台。 （四）、目标客户定位灯-饰界目标客户定位：灯-饰界奉行“最短供应链”原则，以“中原灯饰总经销大本营”的前瞻定位，

38、只对“总经销、总代理、厂家直销代表”开放。项目选择信誉良好、具备实力、意向拓展中原市场的品牌商家共同打造灯饰产品的总经销大本营，飞利浦、雷士、三雄极光、嘉美、TCL、银雨、佛山照明、欧普、希莉娜、文行等国内外知名灯具品牌，以与正林灯饰、之江、永安、琪朗、开元、赛月等行业大户的意向入驻，使其成为国内外优秀灯饰品牌在郑州乃至中原地区的品牌总部基地。广告材料市场目标客户定位：项目选择信誉良好、具备实力的品牌商家如泰安、红叶、源源、三原色、光达、广盛源、力宝、金龙、伸美等材料商，以与一品、天地、荣成、大邦、东圣、天艺、金亿帆、能达等一大批知名生产厂家，共同打造广告行业的总经销大本营。九 项目周边市场情

39、况分析（一）、项目周边行业现状分析名称基本情况租金水平（元/月M2）开业时间经营状况红星美凯龙经营面积25万平米，总投资约6亿元人民币，工程分两期建设，其中一期单体建筑面积达12万平方米，创下郑州单体最大的家居卖场纪录。经营品牌家具、建材、家饰，二期09年国庆节开业140 08年10.1出租率达到100%居然之家经营面积5万余平方米。汇集五金涂料超市，瓷砖、洁具、地板、门窗、橱柜、壁纸、布艺等装饰材料与各式家具、沙发、床具和家具饰品等品牌专卖于一体，提供居室设计装修服务。14009年5.1出租率达到100%好百年产品大而全，实行一站式购物经营模式100-14009年8月22出租预订率95%项目

40、周边以红星美凯龙、居然之家、好百年等名星商家进驻而闻名中原，这一片区也形成了家具建材商圈。目前这些商家的经营状况非常好，人气旺、商户入驻率高，且商户经营业绩普遍较好。（二）郑州灯饰与广告材料市场现状分析1、郑州灯饰市场发展现状郑州照明行业发展比较早，但目前在全国只是处于中游水平。郑州市目前有专业灯具市场四家，分别是凤凰名优灯饰广场、金泰成灯饰广场、东建材灯饰广场以与天荣金泰成灯具市场。共有400余家商户，总经营面积为9万多平米。以金泰成灯饰广场和东建材广场占居主导，金泰成主要以批发为主，两层框架结构独立商铺，单店面积灯具80-150平米，建筑面积2.5万余平方米，自97年9月建成运行良好。年销

41、售额近10亿元，辐射周边省市地区；东建材：独立商铺结构，分为单层、两层和三层，面积40-300平米，位于郑州最早和成熟建材市场，大部分商铺为仓库改建；一期以零售为主、二三期则以批发为主。2、 郑州市广告材料市场现状金三角广告材料市场 玉凤路老市场拆迁后部分商户迁至原金三角建材市场（现本项目东边），并对市场进行内部改造，而后作为新的广告材料市场。钢架结构，两层，局部一层，加上库区三万多平方，结构简陋，而且随着粮食储备库的搬迁该市场必将淘汰。中力广告材料市场（原来的麦德隆,即现本项目的西边）：现有商铺三百余套，分A、B、C三个区，三层联体商铺，尽管商户对其商铺结构、道路规划、产权归属混乱等方面并不

42、满意，但迫于玉凤路老市场的拆迁压力，不少商户已经在中力开业经营。十 规划设计方案（一）建筑规划方案项目规划用地面积104920.8,公用道路面积15479.3平方米. 使用权面积89441.5平米，项目开发建筑面积109345.75,其中商务酒店面积9700平方米。规划设计的主要技术指标如下：开发商河南投资物业类型商业（仓储物流）建筑类别框架、钢构规划用地面积 104920.8建设用地面积89441.5建筑总面积109345.75,其中商务酒店面积9700平方米商业用房面积99645.7500道路面积15479.3 十一 投资估算（1117、19合并为财务评价）序号项 目数量（m2）单方造价（

43、元/m2）投资额（万元）一土地征用与拆迁费89441.5600.125367.44二前期费用574.651地探物探62.42设计费332.822.1总规与施工图设计109345.7514元/ m2226.822.2景观设计892.3各项图纸审查费292.4可研183三通一平523.1临时用水153.2临时用电93.3场地平整与其他38.434其他临时建设费用83三政府规费27081人防费109345.75505462市政设施配套费109345.7517018593墙改专项109345.758874施工图设计审查费109345.752.5275劳保基金、安全监督费、监理费、气象费、环评费、防雷电

44、工程费109345.754.5189四基础配套设施费20271给排水工程1211.1供水851.2污雨水（建议生活污水与雨水管网相互独立）362供配电工程管网费用9853供气（燃气、暖气？）1244通信管道工程965智能化安防监控系统496道路4227照明(包含楼顶照明)109五建安费用109345.7520447.311桩基9362土建、安装17122.313设备费用20784安装费用311六公共配套设施建设费230七不可预见费175八管理费用1440九开发间接费用420十财务费用4348.8十一税费（土地使用税）262总成本38000万元应增加基本预备费用、涨价预备费、其他费用等科目十二

45、商务酒店收益商务酒店共投入9700平方米来使用，实行整体对外承包出租的经营模式，酒店内部的装修配套与布置由承包方来承担，目前公司正与几家商务酒店承包方洽谈的整体承包方案。按正常的市场情况与与几家商务酒店承包洽谈的价格是每天每平方米1.2-1.5元，整体出租15年-20年。现按最保守的方案每天最低价为1.2元/平方米，则该商务酒店的年收益是424.86万元，即：1.2 X 9700 X365天=424.86万元则15年的总体收益是：424.86万元/年X15年=6372.9万元十三 投资收益分析投资收益分析(含租金价格敏感性分析没有相应的内容，另外敏感性分析与盈亏平衡分析都属于不确定分析的内容)

46、商业面积9.964575(万平方米）酒店面积0.97(万平方米） 总面积10.934575（万平米）项目/年份20102011201220132014价格（元/平米）505575100145出租率（%）80%80%90%95%98%商业收入（万元）2391.4985261.29568071.305811359.6216991.5933酒店收入（万元）212.43424.86424.86424.86424.86物业收入（万元）95.6599153.0559215.2348227.1923234.3668总收入（万元）2699.58795839.21158711.400612011.6717650

47、.8201营业税与附加（万元）148.4773321.1566479.1270660.6417970.7951折旧（万元）422.2222844.4444844.4444844.4444844.4444维护费（万元）190380380380380土地使用税（万元）35.776671.553271.553271.553271.5532管理费（万元）53.9918116.7842174.2280240.2334353.0164财务费用（万元）1324.81324.8979.2864518.4房产税（万元）312.4714682.33871019.53991414.1372089.9744总成本（万

48、元）2487.73933741.07723948.09264475.015228.1835税前利润（万元）211.84862098.13434763.30807536.65812422.6366所得税（万元）52.9622524.53361190.8271884.1653105.6591税后利润（万元）158.88651573.60073572.48105652.49359316.9774净现金流入（万元）581.10872418.04524416.92546496.938010161.4219累计现金（万元）2999.15397416.07938913.01711074.4391归还贷款（万

49、元）5000800010000剩余现金（万元）2416.0793913.01731074.4391净投资收益率50年总的投资收益率为20.7%（动态还是静态？）注：1、营业税与附加=总收入X5.5% 2、折旧=总投资成本38000万元/45年（折旧计提有明确规定，不能按照总投资计提） 3、维护费=总投资成本X1% 4、土地使用税=8元/m2/年5、管理费=总收入X2% （建议列出明细计算，比如工资、各种保险。福利费、差旅费、办公费等）6、财务费用=贷款额度X5.76% 7、总成本=营业税与附加 +折旧+维护费+土地使用税 +管理费+财务费用+房产税8、房产税=（商业租金收入+商务酒店收入）X1

50、2% 9、物业管理收入=商业面积X2元/平米X相对应年度的出租率和出租天数10、总收入=商业租金收入+商务酒店收入+物业管理收入11、税前利润=总收入-总成本 12、所得税=税前利润25% 13、税后利润=税前利润-所得税14、净现金流=税后利润+折旧15、总收入=商业+酒店+物业管理收入 16、净投资收益率=税后利润/50年/38000万元的总投资额（到2056年即50年的总投资收益率）十四 盈亏平衡分析盈亏平衡点数学原理： 总收入-总成本=0 在每年出租率一定的情况下租金的盈亏平衡点情况如下：1、在出租率一定的情况下租金价格的盈亏平衡情况如下表（一）：商业面积：9.964575万/平米酒店

51、面积：0.97万/平米总面积：10.93458万/平米项目/年份2010年2011年2012年2013年2014年出租率（%）80%80%90%95%98%盈亏平衡点价格（元/平米）51.8333.7926.0323.3919.00注：在出租率一定的情况下：租金价格的盈亏平衡点主要受出租时间和财务费用这两项的影响。 上表反映出，在出租率一定的情况下，盈亏平衡点价格会逐年降低。另外也反映出，出租率越高，其盈亏平衡点价格会越低。2、在租金一定的情况下出租率的盈亏平衡情况如下表（二）年份项目2010年2011年2012年2013年2014年租金价格半年（元/平米）507510050751005075

52、10050751005075100出租率盈亏平衡点（%）82.955.441.854.236.227.14731.423.644.629.822.437.52518.8注：在租金价格一定的情况下：出租率的盈亏平衡点主要受出租时间和财务费用这两项的影响。上表反映出在租金价格一定的情况下，出租率的盈亏平衡点会逐渐变小。如在租金50元/平米不变的情况下，出租率的盈亏平衡点会2010年的82.9%减少至2014年的37.5%。另外，上表也反映出：租金价格越高，其出租率盈亏平衡点会越低。十五 资金占用峰值分析从上图表中可看出，2006年底公司拿地用去5367.44万元的土地征用款；随后到2007年等待政

53、府拆迁，这期间公司需要用更多的时间对本地块产品进行市场调研、产品定位与图纸设计，故此年度需要占用的资金量较小。从2008年-2009年，随着项目的开发进度项目，需要的资金量逐渐加大，预计到2009年底是资金需要量最高峰的时间。具体详看上表。十六 净现金流、现金正流入时间现金流、现金正流入时间 年类别 2006年2007年2008年2009年2010上半年2010下半年2011年2012年2013年2014年土建投入资金（万元）5367.44655.879279.143517775.54054922.00600000税后净利润（万元）00000158.88651573.60073572.4810

54、5652.49359316.9774净现金流（万元）00000581.10872418.04524416.92546496.938010161.4219累积现金流（万元）000002999.15397416.07938913.017311074.4391从上表可看出：从2010年下半年现金开始正向流入，随着市场的成熟，客户的入驻率和租金的逐渐提高，税后净利润的增加，净现金流会越来越大。十七 投资回收期2006年2007年2008年2009年2010年6月前2010年6月后2011年2012年2013年2014年2015年2016年土建成本（万元）5367.44655.879279.143517775.54054922.0060000000税后利润（万元）00000158.88651573.60073572.48105652.49359316.97749705.77749705.7774净现金流入（万元）00000581.10872418.04524416.92546496.938010161.421910550.221910550.2219 投资回收期 投资回收期约为10年分析：税后净利润从2010年到2016年总计为35299.75494万元，净现金流入从2010年下半年到2016年累积金额为45174.8828万元；总的土建投资成