首创集团密云别墅项目投资分析报告ppt课件

1、密云工程投资分析报告北京首创集团运营部北京市别墅市场概述区域别墅市场概述工程地块分析产品定位初步讨论财务分析北京市别墅市场概述市场供应别墅土地供应受限独栋产品供应受限未来独栋别墅产品稀缺市场需求政策导向人民收入提高人民生活质量提高别墅生活成为最终理想北京市别墅区域分布北京市各区域别墅价钱比较可见，朝阳区别墅价钱最高，均价达15000元以上，平谷地域的均价最低，只需4200元，而本案所在密云区域均价为6740元，仅高于平谷区与房山区，低于其他区域的价钱。决议别墅销售价钱的要素产品质量地域间隔自然环境开发商品牌销售价钱别墅市场客户分析 绝大多数客户为二次置业或二次以上置业，对产品质量要求很高。 别

2、墅市场客户分析改善生活条件、提高生活质量是购置别墅的主要目的。别墅市场客户分析80009000元/接受度较高。 别墅市场客户分析独栋别墅成为主要需求。 未来别墅市场开展展望 市场供应2005年北京市别墅供应量较大，坚持300万平方米以上有效供应，而由于土地政策的影响及政府对别墅及高档公寓的一些限制，别墅用地已叫停，估计今后别墅工程不会大规模放量推出。产品及价钱以往的别墅产品中联拼式供应的主流，但随着经济的开展，购买力的加强，房地产的程度不断提高，今后独栋别墅将是开展方向，也直接导致别墅市场价钱的不断攀升。建筑风格随着行业的开展，建筑风格不再是完全照搬欧美风格，而是把这些建筑形状做的更加符合中国

3、人的生活理念与习惯，并且更多的关注智能化及人性化设备，只需整体协调的建筑风格便是好的建筑风格。户型设计目前北京的别墅消费者大部分都不缺房子住，他们买别墅的主要目的是为了提高生活质量，尝试新的生活方式，因此他们需求的不仅是一座独门独户的住宅，而且更需求一个顺应新生活方式，具有新空间概念、空间体验的高级住宅。基于以上缘由，如今北京别墅工程的设计在功能上更加详细、细化，对生活方式的研讨与探求更加深化。北京市别墅市场概述区域别墅市场概述工程地块分析产品定位初步讨论财务分析本区域别墅市场优优势分析优势分析自然资源得天独厚京承高速开通未来开展趋势良好优势分析未得到市场充分认可地域位置较远销售压力较大离机场

4、相对较近别墅生活气氛缺乏土地供应量宗地名称宗地位置土地面积（平方米）建设用地面积（平方米）规划建筑面积 （平方米）规划用途成交日期成交价（万元）受让单位开发程度北京市密云县密云镇南菜园村(原体育场)住宅用地密云镇南菜园村32502.7717005.7722100住宅2005-12-52300北京青和行置业有限公司三通一平北京市密云县密云镇果园西路东侧住宅用地密云镇果园西路东侧20559.21520559.21537000住宅兼容商业服务业2005-12-72120.85北京利宝房地产开发有限公司六通一平北京市密云县双龙水泥集团住宅、商业服务业用地密云县溪翁庄镇密溪公路东侧334854.5713

5、34854.571201000住宅兼容商业服务业2005-12-517676北京新博城房地产开发有限公司六通一平密云县水源九厂路北住宅项目用地密云县水源九厂路北169404141319170000居住、商业2006-4-1711205.1北京首都机场房地产有限公司六通一平土地供应量分析以后该区域集中放量较大，有能够出现与本工程直接竞争的工程，但密云别墅市场将更加成熟，被市场所认可。竞争产品分析根本资料 项目 编号项目基础资料项目名称项目位置发展商销售电话1紫霞谷密云县穆家峪镇东2公里北京优龙国际生态旅游度村投资有限公司61056686/96 610565882茉莉山庄密云县密云镇西大桥南口10

6、00米北京太扬置业房地产开发有限责任公司69088889/9898/99993水墨庭院密云滨河大桥西侧北京华申置业有限公司69080111/8884白河涧密云县云县城密溪路新北桥往北800米北京中加伟业房地产开发有限公司69089666/8、84476812/35赏星悦木密云十里堡镇北京正圆世嘉房地产开发有限公司890986886纯境密云工业开发区内白河岸边北京东方华孵房地产开发有限公司无7碧水花园密云区溪翁镇密云水库主坝南500米处北京佳博房地产开发有限公司69012308/22688亚澜湾密云县京承高速公路出口500米北京绿岛置业房地产开发有限公司69086888/999 9鸿福天地密云区

7、新北路北侧飞勇恒基置业6908988810梧桐苑密云县环新北路1号北京兰华房地产开发有限公司无11翠堤花墅密云县县城向北2公里白河西岸北京苏泰房地产开发有限公司69088111、69088222 12巨龙庄园密云区京承高速沙峪沟出口北京巨龙投资有限公司82872421/2周边工程位置比较2564113981017121、碧水花园 2、翠堤花墅 3、白河涧 4、水墨庭院5、鸿福天地 6、赏星悦木 7、纯境 8、亚澜湾9、茉莉山庄 10、梧桐苑 11、紫霞谷 12、巨龙庄园开发商品牌 由以上列表可以看出，本区域工程开发商品牌知名度不高，无法对工程质量起到很高的提升作用。对比：首创宏大的品牌知名度可

8、以为工程质量做好保证。规划建筑参数 项目 编号规划建筑参数项目名称总占地面积（平方米）总建筑面积 （平方米）容积率绿化率建筑风格建筑形式总数（套）1紫霞谷300000207450.0990.00%美式风格独栋别墅372茉莉山庄190000428000.2365.00%欧式风格独栋、双拼433水墨庭院80800520000.5743.00%独栋、叠拼2624白河涧1948001380000.5542.80%欧式风格 中式风格独栋,联排6605赏星悦木140000400000.3570.00%欧式独栋、双拼1506纯境89522370000.449.20%独栋、联排售罄7碧水花园800001000

9、001.360.00%独栋、双拼528亚澜湾5400001000000.1590.00%德式风格独栋、联排1609鸿福天地7.5055589030.78250.00%欧式联排25810梧桐苑20000400001.3联排、叠拼9411翠堤花墅62800390000.5848.00%欧式风格独栋、双拼、联排16812巨龙庄园800000600000.07595.00%欧式 中式独栋、联排、双拼300供应量 区域市场新近推出的工程不多，而且目前大多工程已处于销售的中后期，工程后期的供应量主要集中于后期供应，且未来供应量不大。容积率目前本区域容积率在0.4甚至更高的程度。对比：就本工程现有容积率0.

10、38来看，具有一定的优势。绿化率 区域市场的工程绿化率主要集中在5070%之间，个别高端产品曾经突破90%。 对比：本工程39.5%的绿化率处于优势位置。建筑方式 独栋占有绝对优势。编号项目独栋双拼 联排叠拼1紫霞谷12茉莉山庄113水墨庭院114白河涧115赏星悦木116纯境117碧水花园118亚澜湾119鸿福天地110梧桐苑1111翠堤花墅11112巨龙庄园11110572小结1283.33%41.67%58.33%16.67%户型分析独栋产品 由图可以看出，本区域独栋产品户型区间主要集中在250350之间，根本属于经济型别墅。但是大面积别墅上限曾经被翻开，阐明本区域具备开发豪宅的条件。

11、主要取决于开发商的运营思绪。销售情况项目 编号销售情况项目名称开盘时间入住时间整体均价 （元/）目前销售率1紫霞谷2004-5-62004-12-31800049%2茉莉山庄2003-9-62005-12-17500一期：70%3水墨庭院 一期：2004-10 二期：2005-9一期：2005-3 二期：2006-11独栋：4580 双拼：338085%4白河涧四期：2006-52007-5-1独栋：6000 联排：4500100%5赏星悦木2004-12-12006-10-1600050%6纯境2004-22004-3-316800售完7碧水花园2005-1-152006-12-315500

12、8亚澜湾2003-7-262004-5-1独栋：10800 联排：70009鸿福天地2005-5-12005-12-31478035%10梧桐苑2005-4-12005-10-1360085%11翠堤花墅2005-9-102006-9-1独栋：8000 双拼：6000 联排：450032%12巨龙庄园2005-9-12006-9-303600会员制开盘入住时间 由以上表中可以看出，本区域别墅工程开盘时间均在2005年9月之前，2006年未有新工程入世。入住时间主要在2006年。由于本工程开盘期估计将在2007年中，届时本区域内工程曾经进入销售末期，对本工程的直接竞争将不是很大。但是，仍不能盲目

13、乐观，由于综合别墅产品的销售特点得出，销售周期长以及现房销售是两个至关重要的要素。所以，能够会对本工程构成潜在要挟。销售价钱 由表中所示，本区域独栋单价主要集中在60007500之间，但是亚澜湾曾经冲破万元大关，阐明本区域具备开发此类高端产品的条件。市场需求分析 购买目的为旅游、度假、休闲、养老等居住。购房客户以北京市区客群为主。属于第二居所，居住频次不高。经济型别墅更受欢迎，高端别墅需求不旺。260-320平方米的户型成为主力需求面积。 结论：密云别墅市场的购买者主要来自于北京市区，购买物业多为二次或更多次置业，购买目的主要为旅游度假用，因此对于经济型别墅需求较为旺盛，对高端别墅需求不高，更

14、多追求性价比。典型个案分析最高端工程亚澜湾亚澜湾亚澜湾工程分析总结亚澜湾目前销售单价过万，户型面积300800，属于豪宅型别墅，可见，密云区域具备开发豪宅的底蕴。从规划上看，该工程容积率仅为015，密度极低，绿化率达90，工程紧临两河的根底上，中间设有87万人工湖，名为观澜湖。总结：具备开发豪宅根底，关键在于开发商的运营思绪和经济实力。 典型个案分析销售情况良好工程白河涧白河东岸，白河风景区内。属典型经济型别墅。白河涧工程总占地 1949万平方米，分南北两期开发。白河涧该工程的整体规划并不能给人以太深的印象，整个别墅部分以联排为主，集中于中间部分，面临规划路一侧为少许独栋别墅。白河涧工程以暖颜

15、色为主，外立面材质为蘑菇石与面砖结合，颜色以黄白的淡色为主，建筑风格并无明显特征，欧式与中式均有表达，户型迎合市场主流，主力户型为170220之间，与其整体定位相符。白河涧工程分析总结工程于 2003年 10月入市，开盘价联排部分仅 3500元平方米，独栋部分仅 4500元平方米，至今联排部分均价4000元/平方米；独栋部分均价为5500元/平方米，价钱上涨己达 500元-1000元左右。虽然该工程整体比较平庸，规划与产品均无突出之处，但不高的销售价钱与高的性价比给工程带来比较理想的销售速度，成为区域市场内销售情况较好的工程之一。总结：由于本身条件所限，本区域工程性价比成为吸引客户的重要要素。

16、同时，低端工程会吸引更多当地客户。销售速率也会加大。典型工程分析直接竞争工程翠堤花墅占地面积62800平方米总建筑面积39000平方米装修状况毛坯容积率0.58栋数168套总价60万-270万开盘时间2005年9月户型区间160-350主力户型面积160（占60%-70%）翠堤花墅外立面采用原生态风格的石材，拱形门窗精巧雅致，仿造西班牙贵族建筑，渡假精神。翠堤花墅据调查，该工程畅销产品为独栋产品。该工程畅销户型是300以上户型。该工程目前销售均价为7800元/平方米该工程自去年开盘至今半年，售出20套左右。本工程区域竞争工程分析总结综上所述：区域市场的供应仍以经济型别墅供应为主，其中50左右供

17、应的价钱集中在 5000元以下。相应规划密度较大，50以上的供应量容积率大于05。产品质量普遍不高，户型设计以经济型的200300供应为主要。低价钱及高性价比最受市场欢迎，销售速度最快。北京市别墅市场概述区域别墅市场概述工程地块分析产品定位初步讨论财务分析地理位置本工程位于密云北部溪翁庄镇，溪翁庄镇占地99852.5亩，在密云县城与密云水库之间。本工程距县城及水库均在10分钟车程以内。本案地块条件 地形：地形较为平坦，有4个地块组成。地貌：地块地貌主要由平地组成。经济技术目的名称统计土地年限居住70年总占地面积34.2434万平米总建筑面积147730平米容积率0.38建筑密度16.06%机动

18、车位468个绿地率39.50%由现有经济目的看出，本工程现有规划质量不是很高，绿化率偏低。其他各项目的分析交通条件本案紧邻密溪公路，间隔京承高速密云出口约14公里，经由密溪公路直达高速，交通方便。周边配套工程由于距县城有一段间隔，周边配套根本没有。周边环境工程周边自然景观优越，有白河、云佛山度假村、密云水库等。总结：间隔城区较远，未来京承高速开通后车程将缩短一半； 配套设备欠缺，后期开发商投资加大； 周边大环境良好，但不是本工程独有的优势；工程SWOT分析 优势STRENGTHS 1工程位置周边紧邻密云多个自然风景区，对于旅游地产需求的客群有较大吸引。2工程距密云县城较近，市政配套完善；现建的

19、有网球场、公园、会所等，6500平米动静分开的配套。3地貌较为平坦，地块后期易于规划、开发。优势WEAKNESS 1工程间隔市区间隔较远，车行需求90分钟。2由于本工程主要客群来自北京市区，而市区客户对于密云居住板块的整体印象较为模糊，为本工程笼统塑造带来一定的困难。3建立用地规划答应证已签发，整体规划以构成，后期更改较难。4工程本身市政配套不完善。时机OPPORTUNITY 1人们收入的提高、生活方式的转变、居住理念的变化那么使得别墅产品的市场前景看好。 2北京市城市开展及房地产开发进入郊区化阶段，本案所处密云区域正是近年逐渐开展并趋于完善的居住组团之一。3密云借助其得天独厚的旅游资源吸引了

20、大批该类型客群的关注。4在北京房地产政策的出台，以后的北京别墅市场将取消独栋别墅的开发，本工程作为北京较大的独栋别墅群，将有众多的买家关注。5京承快速路的修通，将大大缩短本工程到市区的时间。 要挟THREAT1工程周边及其沿路工程的拦截效应和后期陆续推出的工程会构成一定竞争，对本工程后期销售产生不利影响。2竟争性区域，如翠堤花墅和白河涧后期推出的独栋别墅，对本案所处区域也构成明显竞争态势。北京市别墅市场概述区域别墅市场概述工程地块分析产品初步定位讨论财务分析工程产品定位初步讨论 产品定位：C-1、D-1：独栋/双拼C-2、D-2：独栋/双拼面积定位：独栋面积：240320双拼面积：180260

21、价钱定位：独栋产品：7000元/双拼产品：5500元/C1C2D2C1北京市别墅市场概述区域别墅市场概述工程地块分析产品定位初步讨论财务分析财务测算及经济评价（万平方米）容积率0.38总建面（含地下）14.77独栋/双拼10.55地上面积10.55地下面积3.57经济参数注：本次经济测算将双拼部分全部按照独栋产品销售进展。销售收入估算销售价格（元）项目名称全程均价独栋/双拼7000销售面积(万平方米)项目名称建筑面积独栋/双拼147730开发本钱估算土地总成本25000.00 前期工程费 503.32 规划设计费335.55 项目可行性研究费67.11 地质勘察测绘费100.66 建安工程费3

22、3554.80 独栋/双拼（地上）24265.00 独栋/双拼（地下）9289.80 基础设施费1174.42 开发期间税费1536.84 不可预见费 1853.08 管理费用636.22 销售费用3515.97 财务费用2610.00 总计70384.66 建安费用：独栋/双拼地上：2300元/独栋/双拼地下：2600元/注：建安费用中含园林景观费用约300元/各时期销售比例及销售收入总计2006.72007.62007.72008.62008.72009.6独栋/双拼85%0%30%55%总计2006.72007.62007.72008.62008.72009.6独栋/双拼87899.35

23、 0.00 31023.30 56876.05 出卖型物业损益表出售型物业损益表 序号 项目年份 共计 2006.72007.62007.72008.62008.72009.61.00 销售收入 收入小计（万元） 87899.35 0.00 31023.30 56876.05 2.00 开发费用 土地费用(地价款)（万元） 25000.00 7500.00 12500.00 5000.00 前期工程费（万元）503.32 503.32 0.00 0.00 房屋开发费（万元）33554.80 8388.70 20132.88 5033.22 小计（万元） 59058.12 16392.02 32

24、632.88 10033.22 3.00 基础设施费1174.42 1174.42 0.00 0.00 4.00 营销及市场推广（万元） 3515.97 0.00 1622.00 1893.97 5.00 项目行政管理费（万元） 636.22 212.07 212.07 212.07 6.00 开发期间税费 1536.84 512.28 512.28 512.28 4.00 不可预见费（万元） 1853.08 617.69 617.69 617.69 5.00 财务费用（万元）2610.00 0.00 0.00 2610.00 6.00 经营税金（万元） 营业税及附加、土地增值税 5845.31 0.00 2063.05 3782.26 7.00 税前利润(18908.49)(6636.68)37214.55 8.00 累计税前利润（万元） (18908.49)(25545.17)11669.38 9.00 所得税（33%） 3850.90 10.00 税后利润7818