《全面预算及经营计划表》编制指引

1、绿城房地产集团有限公司全面预算及经营计划表编制指引绿城房地产集团二零零九年十月爱伴全面预算及摆经营计划表胺编制指引安一、全面预算及颁经营计划表瓣各表格分类1项目公司概况及进度计划表1 公司概况柏表2凹 奥项目建筑面积统计表 HYPERLINK l 表3.项目整体开发计划表!A1 八表3 拜 按项目整体开发计划表 HYPERLINK l 表4.2010年主要开发工作计划表!A1 凹表4 癌 翱2010年主要开发工作计划耙表 HYPERLINK l 表5.2010年规划设计计划表!A1 昂表5 捌 耙2010年规划设计计划表 HYPERLINK l 表6.2010年工程建设进度计划表!A1 柏表6

2、 唉 拔2010年工程建设进度计划敖表 HYPERLINK l 表7.2010年材料设备采购计划表!A1 半表7 爸 氨2010年材料设备采购计划颁表2收入、成本预算 HYPERLINK l 表8.项目销售计划（面积）!A1 癌表8 癌 氨项目销售计划（面积） HYPERLINK l 表9.项目销售计划（金额）!A1 凹表9 百 柏项目销售计划（金额） HYPERLINK l 表10.项目销售计划（单位）!A1 靶表10熬 败 项目销售计划（单位） HYPERLINK l 表11结转收入预算表!A1 表11 结转收入预算表 HYPERLINK l 表12.土地费用总预算!A1 表12 土地费用

3、总预算 HYPERLINK l 表13.前期费用预算表!A1 表13 前期费用预算表 HYPERLINK l 表14.工程费用预算表!A1 表14 工程费用预算表 HYPERLINK l 表15.项目成本支付计划表!A1 挨表15 皑 蔼项目成本支付计划表3三项费用预算 HYPERLINK l 表16营销推广费预算表!A1 表16 营销推广费预算表 HYPERLINK l 表17管理费用预算表!A1 表17 管理费用预算表 HYPERLINK l 表18财务费用预算表!A1 表18 财务费用预算表42010年预算报表 HYPERLINK l 表19预算现金流表!A1 吧表19 懊 2010年百

4、预算现金流量表 HYPERLINK l 表20 预算年度利润表!A1 岸表20 般 2010年把预算利润表5项目整体预算利润表 HYPERLINK l 表21 项目预算利润表（整体）!A1 啊表21 癌 昂项目预算利润表（整体）罢二、经营计划表填写基本澳原则败1填报表格前，请认真阅读白、理解各表格中的备注内容跋2预算表格中所要求填报内背容必须填写完全。挨3巴各项目要求跋按俺分期标准作好项目分期工作，安且按期填写表格内容；案所有预算表格的项目分期应保爱持前后一致，并且应与公司整摆体经营计划保持一致盎。氨如果有酒店或其他独立的不用霸于出售的商场等租赁物业，需摆要单独当作一期看待。俺4实际已发生的数

5、据按实际吧情况填报，涉及收入成本结转啊的数据均按国际会计准则口径版填列,与按国际会计准则编制隘的报表数据一致。岸5安需分期填列的表格，如表2项奥目建筑面积表、表8-表10扮销售计划表（面积/金额/套翱数）、表14工程费用表等，斑预留分期袄均摆为1埃8稗期，其中第7-1佰8办期隐藏，若需填列请选中上述懊行澳“拜解除隐藏瓣”拔即可；尚若分期多于1扮8拔期的，请在板“捌合计哎”半行前自行插入行予以增加耙，并注意奥表格中数据的公式与逻辑关系笆。艾6.各片区费用预算安要胺落实到具体项目公司，并在项阿目公司预算中予以说明；霸7熬表格中盎标注颜色的部分为公式爱自动计算，懊不需填写；办请尽量不要进行表格的删除

6、操作按，以便影响表格的计算。隘三、全面预算及经营计划表罢中主要的定义班1芭. 翱分期标准：把指在不同时间开工、开盘销售般，但计划在拜半年内，不跨年交付敖的工程为同一期。2. 建筑面积：颁（1）建筑面积为该期总建筑傲面积昂，耙包含地下建筑碍面积敖（2）把建筑面积数据的参考顺序为建暗设规划许可证、施工图、已审阿批的政府规划设计方案、规划扳设计方案、合作开发协议或土瓣地出让合同。其中项目已取得昂建设规划许可证的,以许可证败面积为准;已经完成施工图设敖计部分，以施工图面积为准；跋没有完成施工图设计，但已通澳过政府规划设计方案审批，则斑以审批后的建筑面积为准；如摆果没有完成规划设计审批，有鞍规划设计方案

7、的，以规划设计疤方案为准；没有规划设计方案矮的，有合作开发协议或土地出澳让合同的，以土地出让合同或蔼合作开发协议等上面的建筑面案积为准。巴（埃3埃）地下车库面积按建筑面积（八含公摊面积）填写，如无则按熬40平方米蔼/个进行匡算。罢3版. 扒可售面积：拜包括地上可售面积、地下可售挨面积岸。半车库爱（班位挨）面积和库房面积必须填写面背积般；若车库面积百尚未明确傲，按佰40平方米伴一个匡算。霸4芭. 胺项目开工面积：皑为本年傲项目实际稗新败开工版面积。哀5拜. 捌项目在建面积：案为项目绊实际已开工啊面积减去拌已交付稗面积。跋四、各表格注意要点及注意要奥点肮（一）绊表1碍 岸项目公司概况表瓣1.啊目的

8、:了解项目公司的基本概澳况瓣及人力资源情况跋。扳2.安注意要点：埃人力资源编制情况需根据项目背公司目前实际情况及招聘计划氨填写。耙（岸二班）叭表2隘 鞍项目建筑面积统计表办1罢目的：面积统计表（一）：邦明确项目占地面积、建筑面积百、分期、各期物业构成以及可蔼售物业；面积统计表（二）自跋动计算占地面积、建筑面积比背例，捌为成本分摊提供依据。2注意要点：拔（1）按拜“绊分期原则半”澳做好项目分期。啊（2）建筑面积、地上建筑面笆积、可售面积、地上可售建筑捌面积要认真区分填写。罢（按3）熬 地下车库面积按建筑面积哀（绊含公摊面积颁）爱填写，如无则按拔40平方米背/个进行匡算。白（4）对各期中的物业分类

9、应败尽量细化。搬（绊三背）癌表3稗 鞍项目整体开发计划表1目的:胺（1）蔼披露占地面积、建筑面积、地班上可售面积颁（2）跋披露开工、预售、交付时间。2注意要点：把（1）已完成工作，请按实际靶情况填写完全。俺 暗（2）公共配套设施单独建设的必须巴单列，分布在其他建筑物内的吧不用单独分列岸。坝 半（3）氨项目有多次评审，多次权证（隘包括规划许可证、施工许可证案、预售证等）申领、多次开盘拜等情况请在备注中注明时间、芭面积等相关信息。懊（4）按分期原则：指在不同时间开工敖、开盘销售，但计划在半年内斑，不跨年交付的工程为同一期办；所有的预算及经营计划绊表格中的分期都要与表凹3隘一致。特别注意表芭8案-邦

10、10销售计划表芭，表1盎2耙-翱14土地/前期/工程费用表爸分期尤为重要奥。跋分期举例：伴某项目半一期中多层预计2007年1胺2月交付，小高层部分预计在奥2008年5月交付，这种情况应该看作两期。虽然都在半熬年内交付，但是跨年度了笆。只有在澳竣工交付时，风险责任跋才巴发生转移，会计上要结转收入邦，需要结转竣工物业中已售物艾业的收入已经相对应的成本。坝（5）翱要注意表格内按“罢时间格式要用佰蔼年袄昂月表示挨”伴。盎（6）扳签署土地协议或合同肮的时间需要填写。袄（四）白表案4 2010暗年主要埃开发安工作计划表1目的：拜掌握项目2010挨年度主要工作计划。2注意要点：绊（1）年初状态要根据实际情哎

11、况填写。颁（2）表格中各数据要根据所唉要求格式填写。凹（3）暗其中开工计划以板实际开工面积为准安。白（4）各期数据要与附表2中挨的保持一致。爸（五）伴表懊5 把项目20巴10熬年规划设计计划表1目的：罢掌握项目2010年度规划设疤计计划。2注意要点：盎（拜1隘）跋用横线图表示工作内容时间跨耙度；肮 蔼（2）稗公共配套设施所包含内容如有暗单独进行设计的必须单列。把 矮（3）佰重要评审节点在备注中标明具盎体时间。颁（4）扳项目分多期的，将以上表格加板以复制填写；未涉及的单项以八及产品类型，可做适当删减。傲（六）版表伴6 巴项目暗2010皑年工程建设进度计划表1目的：凹掌握项目2010伴年工程建设进

12、度计划。2注意要点：斑（1）阿一败般以用跋横线图矮表示工作内容时间跨度；当项斑目内容为佰时间岸则办在相应的时点填写对应的面积绊。耙（2）肮年初状态是指拔2010芭年初该项工作的进展情况。巴（3）皑单项工作跨年度开始和跨年度哀完成时，需在备注栏中注明开扳始或结束的时点。斑（柏4般）唉备注中标明当地政府规定的预伴售许可证领取条件，不同物业把类型的银行按揭放款对于建设瓣进度的要求。搬（5）各项工程进度计划要与靶附表3中相对应。胺（七）隘表败7 拜项目2010奥年材料设备采购计划表肮备注中说明该项采购合同状态翱,即是否签订合同、洽谈中、奥意向中。笆（八）附表8-10 项目袄销售计划明细表（面积、金额叭

13、、套数）1附表8跋目的袄：了解销售情况：单价、碍金额氨以及销售进度。暗金额袄=单价*面积 方便敏感拜性分析注意要点：懊（1）销售面积指签订正式销扒售合同的面积，不包括仅签订疤销售协议的面积。蔼（2）扮“懊未来总可售面积案”叭，是指截止09.12.31昂尚未签订正式销售合同的面积搬；亦即2010-项目结束预扒计可销售面积之和。吧（俺3扮）车库案（胺位埃）岸面积和库房面积必须填写，车败库（位）面积不能确定的，可碍按昂“鞍40平方米/个办”拔进行匡算。办（笆4）本表预留分期为18期，其盎中第7-18期（73-13哎8行）隐藏，若需填列请选中八上述行案“哀解除隐藏叭”笆即可；尚若分期多于18期的芭，请

14、在百“挨合计百”跋行前自行插入行予以增加。2附表9背目的：了解所有未结转物业的柏总金额，以及未售物业的未来懊销售单价。注意要点：半（1）鞍本表所指销售金额指签订正式吧销售合同的金额，不包括仅签背订销售协议的协议金额。蔼（2）摆“肮未来总可售销售金额霸”，是指截止09.12.31扮尚未签订正式销售合同的金额盎；亦即2010-项目结束预澳计可销售金额之和。拌（3）瓣同一期房源分批开盘的,请在按相应的开盘时间增加批注,说罢明本次为当期第几次开盘,推绊出物业面积金额套数 。斑（九）岸表癌11 结转收入预算表1目的：埃掌握项目2010袄年瓣收入结转预算颁。2注意要点：肮（1）靶本表所指的把“盎结转俺”爱

15、是指财务上按国际会计准则结转销售收入，以物业实际交付矮给客户为标准（包括领房通知奥书已发出，业主未领取的情况岸）。 暗（2）霸本表所指销售面积和金额均指昂签订正式销售合同的面积和金佰额，不包括仅签订销售协议的伴面积和金额。傲（3）拔“隘未来总可结转的销售面积/金熬额隘”版截止09.12.31已售芭未结转的面积/金额+201般0年至项目结束预计销售面积摆/金额。罢（碍4蔼）哎“矮截止09.12.31已售未伴结转碍”般是指截止09.12.31已耙经签订销售合同，但在财务上唉未结转利润表之销售收入的合哀同面积和金额；板（5）暗“把2010年是否交付吧”败需根据下拉框选择罢“八No蔼”背或是奥“般YE

16、S拌”鞍，默认情况为不交付，该列必阿须自行选择；坝（6）办“八2010年总可结转金额俺”背： 如当年无交付，碍“耙2010年可结转金额板”爱白“澳0；有交付的，叭“把2010年总可结转金额皑”伴佰“板截止09.12.31已售未皑结转爸”氨+哎“袄2010年预计销售办”巴；扳（7）佰“2010年预算结转面积和金芭额爱”拔原则上应与叭“伴2010年总可结转面积和金额败”邦一致，若有特殊情况导致把“背本年预算结转面积和金额熬”捌小于跋“罢本年可结转面积和金额瓣”罢（如预计工程竣工滞后/样板按房未交等原因），请在备注栏氨中说明不一致产生的原因。 澳 拌（扒十颁）表12白 扒项目土地费用预算表1目的：

17、耙（1）土地费用表（一）：拜了解土地成本的构成，如有其啊他栏目，自行添加埃。耙如岸 ：澳青岛公司的拆迁安置房成本扮。按（2）土地费用表（二）坝： 土地成本分摊，各期土地昂预估总成本根据占地面积分摊哀，引用表办二懊的占地面积比例，如有不同的奥合理的分法，可以删除公式，啊手工填写。摆2颁土地费用表（一）吧注意要点：摆（1）土地费用表（一）和（板二）奥两张表的合计应该相等。唉（2）哎对不确定或暂估的土地费用请奥在备注栏中予以说明，并注明爸暂估依据。坝3拌土地费用表（二）绊注意要点：绊（拔1熬）皑假设项目各期土地成本按占地阿面积分摊，某一期结转土地成柏本该期总未结转土地成本/拜该期总未结转可售面积*该

18、期懊2010年预计结转面积；若搬项目公司采用其他分摊方法，拔请直接修改相应公式，并在备摆注栏中说明方法及原因。跋（癌2爸）翱“俺账面剩余成本矮”唉为存货科目下包含的土地费用伴，即完工产品、在开发翱物业和待开发物业中土背地成本的合计数；埃（哎3）矮各期总未结转土地成本各期颁预计总成本-累计已结转成本邦。坝（昂4吧）坝“板累计已结转销售成本胺”由财务管理部根据国际会计准板则报表口径填写，需与报送集哎团的国际会计报表一致；绊“巴账面剩余成本板”斑请注意与国际会计准则报表核爱对是否一致。捌（澳十稗一）岸表艾1艾3 把项目前期费用预算表1目的：胺（1）前期费用表（一）靶用途； 了解前期成本的构成搬。佰（

19、2）前期费用表（二）用途熬： 前期成本分摊，各期前期白预估总成本根据佰地上可售败建筑面积哎（含持有物业）班分摊，引用表胺二柏的建筑面积比例，如有其他合扳理的方法亦可。按2俺前期费用表（二）笆注意要点：蔼（1）前期费用表二和表一拌的合计把数搬应该相等。懊（2）叭假设项目前期费用按建筑面积埃分摊，某一期结转前期费用哎该期总未结转前期成本/该期佰总未结转可售面积*该期20吧10年结转可售面积；尚若项安目公司采用其他分摊方法，请坝直接修改相应公式，并在备注袄栏中说明方法及原因。拔（3）隘“熬账面剩余成本拔”耙为存货科目下包含的前期费用熬，即完工产品、在开发拔物业和待开发物业中前般期费用的合计数。疤（4

20、）办“唉总未结转前期费用稗”岸预计总成本-累计已结转成佰本。隘（5）哀“昂累计已结转销售成本版”罢由财务管理部根据国际会计准盎则报表口径填写，需与报送集拌团的国际会计报表一致；熬“癌账面剩余成本靶”矮请注意与国际会计准则报表核绊对是否一致蔼。耙（案十暗二）坝表皑1稗4 翱项目工程费用预算表拜1肮目的：碍了解各期工程成本以及公建配伴套成本。2注意要点：凹（1）其他与表1唉2、爸表1哎3碍一致，多了一项公共配套工程碍成本的分摊。巴（2）一般公共配套物业采用皑谁享用谁分摊的原则，如果各皑期的业主都享用，则均要分摊芭，分摊原则按照哎各期地上可售面积（含持有物蔼业）所占比例分摊。伴（十叭三八）蔼表瓣1捌

21、5靶 项目成本计划表（整体）扒1肮目的叭：了解各项成本的支付计划。2注意要点：坝（1）霸成本支付计划填报期间为20搬10年1月至项目结束，其中搬2014年及以后年度（若有隘）计划支付数可汇总填列。翱（2）霸因公司规划设计或成本预算不绊确定以及各项原因造成的成本坝支付时间不能确定的，也必须昂在现有条件下作出估计，以便稗对项目整体现金流做出初步测笆算。坝（3）B暗列数字都从表1拜2昂-1暗4安链接过来，土地、前期、工程昂的未付总数应该和前面各表一绊致懊。哀（十四）爱表盎16 爱项目吧2010氨年营销胺推广皑费用表 1目的：澳掌握项目搬20按10奥年度营销推广费用预算。2注意重点：靶（1）百样板房装

22、修费用不列入销售推懊广费预算，在版“按表14工程费用-精装修成本邦”白中填报。安（2）伴招商费用请列入矮“芭其他营销活动费矮”胺，并在备注栏中予以说明。板（挨十败五）靶表17 俺项目昂2010年管理搬费用邦预算埃表艾1靶目的：笆对2010年管理费用分明细皑作出详细预算。2注意要点：把（1）扳管理费用预算表以及后面1-敖22费用明细表，先由费用发哀生或控制单位填报预算，再由人力资源部/综合管理部及财败务管理部审核汇总后填报；其半中各费用明细表颁“摆上年实际发生数氨”“按列支科目靶”隘由财务管理部提供数据或负责芭填写。熬（2）矮管理费用胺“案上年实际数碍”坝合计数，原则上应与财务管理叭部上报集团公

23、司还原后的费用邦报表合计数一致，存在差异的碍请在备注栏中说明原因。隘（3）各费用明细表填列说明稗详见表17-1至表17-2熬0的编制说明。按（案十胺六）摆表18 版项目般2010年财务袄费用哎预算罢表暗1拌目的：白对2010年财务费用分明细奥作出详细预算。2注意要点：绊（1）表18 项目201佰0年财务费用预算表：邦借款利息净支出用正数，净收胺入用负数填列；银行存款利息胺收入用负数填列；汇兑损益及唉其他财务费用净支出用正数、奥净收入用负数填列。靶（2）表18-1 背金融机构借款利息支出奥表案A.熬按不同金融机构按不同贷款逐捌笔填列，同一笔贷款计划分多敖次归还亦需分开列示，以方便唉计算利息。捌B

24、.俺金融机构是指经国家批准从事扳货币信用活动的组织，包括银盎行、信托投资公司、保险公司板、财务公司等。案C.败请根据国际会计准则区分贷款熬利息是否满足资本化条件，不笆能资本化的部分在哀“敖财务费用蔼”瓣科目列支，资本化部分在八“斑开发间接费哎”埃科目列支。翱（3）表18-2 把资金占用费支出/收入预算表搬A.霸集团及所属子公司是袄指颁上市公司报表范围内需要合并啊抵消之全部子公司，具体范围俺同按照国际会计准则编制报表佰时所认定之范围。捌B.盎公司借入金额用正数填列，借捌出金额用负数填列；对同一公白司既有借入又有借出的，可以稗分开填列，也可以汇总填列。败C.案请根据国际会计准则区分贷款熬利息是否满

25、足资本化条件，不安能资本化的部分在奥“芭财务费用靶”瓣科目列支，资本化部分在澳“背开发间接费敖”傲科目列支。板（4）表18-3 耙其他借款利息支出/收入拌:扮其他借款是指除金融机构借款熬及计提资金占用费以外的单位板及个人借款，包括公司少数股熬东借款。唉（十七）表19 坝项目皑2010拜年斑资金计划表根据资金管理中心要求填写。熬（岸十爸八）靶表20 奥项目扒2010年预算利润板表摆1芭目的：氨对2010年预计可实现利润昂作出详细预算。2注意要点：艾（1）表20 澳项目2010年预算利润表哀：皑本表无需单独填列，均取自各啊明细表数据。隘（2）表20-1 般开发间接费预算表暗A.半考虑开发间接费需按分期在不熬同年度结转的需要，本表分期碍填列。唉B.版考虑集团及所属子公司占用资半金在集团合并中会合并抵销，岸开发间接费中利息填列时需区疤分资金占用费及外部借款利息扒。关联方定义见表18-2。拜C.版“隘预算年度新增开发间接费澳”靶之瓣“摆金融机构及外单位贷款利息/昂关联方资金占用费百”