从化龙溪谷项目说明XXXX1215

1、从化龙溪谷养生公寓项目说明会1从化旅游情况简介项目基本概况绝美乡村 休闲圣地项目投资预算目标客户及销售策略营销模式及营销推广2从化旅游情况简介3海南国际旅游岛 2011年，从化旅游业全年接待游客量754.72万人次,实现旅游收入25.74亿元,同比增长超过50%；第三产业增加值63.20亿元,增长20.2%。从化发展旅游具有两方面的天然突出优势:一是生态优势,一是区位优势。这两方面优势的结合,通过在旅游本身注入保健、运动、娱乐、饮食、购物等因素,为广大游客打造以休闲度假为核心的旅游平台,让游客到此一条龙享受轻松、惬意的崭新生活,从而为人们创造崭新的生活方式。从化打造“达沃斯”品牌,锻造以休闲度

2、假为中心的旅游平台4达沃斯简介 达沃斯(Davos)位于瑞士东南部格里松斯地区，坐落在一条17公里长的山谷里，靠近奥地利边境。它是阿尔卑斯山系最高的小镇。在兰德瓦瑟河的达伏斯谷地，海拔1529米。人口约1.3万，主要讲德语。气候宜人，为疗养和旅游胜地。二十世纪起成为国际冬季运动中心之一。这个小镇举世闻名，倒不全是因为它是个滑雪胜地，而是因为一年一度的世界经济论坛在这里举行。按照世界经济论坛组织的定义，“冬季达沃斯”是世界500强企业同各国和地区政府的对话，研讨全球经济问题。每年的世界经济论坛年会均有来自数十个国家的千余位政界、企业界和新闻机构的领袖人物参加。世界经济论坛已经成为全球政界、企业界

3、人士以及民间和社会团体领导人研讨世界经济问题最重要的非官方聚会和进行私人会晤、商务谈判的场所之一。西方舆论由此称它为“非官方的国际经济最高级会议”。 随着国际形势的发展和变化，世界经济论坛所探讨的议题逐渐突破了纯经济领域，许多双边和地区性问题以及世界上发生的重大政治、军事、安全和社会事件等也成为论坛讨论的内容。 论坛组成的核心是其会员和合作伙伴。目前，论坛拥有1000多个会员，全部是世界知名企业和公司。论坛有选择地与会员建立合作伙伴关系。此外，论坛还有各种性质的会员制组织，涉及政治、经济、文化、宗教、传媒和学术等领域。世界经济论坛每年还与若干国家的政府或企业联合主办各种国际经济讨论会。而小镇达

4、沃斯也因此闻名遐迩。56广州重点建设项目“从化温泉养生谷”面积超过29平方公里的从化温泉养生谷投入使用，项目广州市政府投入12亿元启动。整个养生谷建设投入40亿，包括国际会议中心、高级商业服务区、温泉度假区、水疗养生区、穗北旅游中心等5个功能区。养生谷位于广州“半小时经济圈”内，即从广州出发30分钟可到达。目前，世界性的大型国际会议越来越多，对社会经济活动的影响也越来越大。博鳌亚洲论坛，使得博鳌这个偏僻小镇一跃成为国际对话的平台，带动了博鳌社会经济的发展。在这种思路的指导下，从化温泉养生谷特别规划了国际会议中心，将拥有5家五星级酒店组成的国内最密集的高级酒店群，以及一批上档次、各具特色的旅游企

5、业及设施，还有单独的千人会议厅、综合接待楼、附属庭院和花园等设施。消费方式以高档为主，兼顾中档。据介绍，国际会议中心建成后将主要用于广州市举办各类大中型国际会议和公务会议，打造一个广州的“博鳌”。7建成投入使用从化温泉养生谷8项目基本概况9 项目简介1、一流的区位优势102、绝佳的周边环境项目所在地良平村从化温泉养生谷流溪河国家森林公园从化温泉镇113、项目所在地良平村 绝美乡村124、绝佳的优美乡村农家乐疗养、度假、休闲、旅游圣地 人们进入森林感到头脑清醒、舒适、心旷神怡、流连忘返。 这是因为空气负离子有预防疾病的功能，有利于人体健康。 当负离子的含量为1000个/cm3以上时，不仅能强身，

6、还能治病：它可治疗哮喘、慢性支气管炎、烫伤、 萎缩性鼻炎、萎缩性胃炎、神经性皮炎、神经官能症、冠心病、高血压、 肺气肿、偏头痛。据西安肿瘤医院和西安医科大学向玉琴等人研究证明， 负离子治疗晚期恶性肿瘤有一定效果，无副作用。从化空气负离子含量数据统计 单位：个/cm3135、人性化的规划设计项目总体规划对良平整体建设改造，占地3000多亩，预计建设度假公寓200亩、农业观光市民菜园1500亩、观光果园1000亩、天然泳场50亩、特色养殖250亩。精致的社区水系和绿化景观，生态居住环境绿化率高达90%以上，溪水分布其间。公寓建设区天然游泳场 市民菜园规划区游客接待中心及停车场观光果园采摘区14项目

7、组成：1、公寓养生养老度假休闲基地四星级标准东南亚海滨度假建筑风格先期开发60亩，918套酒店式养生公寓 总建筑面积高达5.1万平方152、特色果园采摘区拥有1000余亩果园，种植岭南的特色水果163、打造广州最大的市民开心菜园1500亩观光市民菜园174、250余亩乌骨羊特色养殖基地 250余亩乌骨羊特色养殖基地：乌骨羊原产于我国云南省。纯种的乌骨羊全身的毛都是乌黑乌黑的，它的眼睛、口腔、牙龈和舌头也都是黑色的。据测定，乌骨羊的肉中黑色素物质含量比普通羊肉高，而黑色素已被证实具有：消除体内自由基、抗氧化、降血脂、抗肿瘤、美容和益气补肾的作用。目前，整个乌骨羊产业还处于起步阶段，全国现存乌骨羊

8、的数量比较少。乌骨羊的市场售价每只超过2000元，作为一种健康美味的高档羊肉品种，乌骨羊的市场潜力很大，养殖前景广阔。 185、天然游泳场项目50余亩天然游泳场19项目说明 绝美乡村 休闲圣地20完美配套食口腹的天堂21超大型生态农庄会员餐厅完美配套22木瓜炖雪蛤 完美配套23野生基围虾完美配套24自己钓着吃完美配套25新鲜成熟 摘下就吃26居完美配套27龙溪山居养生公寓完美配套28公寓标准平面图29公寓标准平面图30公寓户型图31屋顶户型放大图32 油漆：立邦、多乐士或美国大师 地板：扬子或圣象 地砖：蒙娜丽莎或马可波罗 洁具：TOTO或KOHLER 空调、液晶电视、冰箱、床上用品等一应俱全

9、博洛尼或百安居品牌设计装修，设计趋人性，材质定品牌装修交付使用标准33A风格装修效果图34A风格装修效果图35A风格装修效果图36A风格装修效果图37B风格装修效果图38B风格装修效果图39B风格装修效果图40B风格装修效果图41B风格装修效果图42B风格装修效果图43行44在嘉和望岗地铁出口设置大巴站，组织龙溪谷农家乐一日游，每天往返；45 和4S店联手，每周末组织一次50辆车的农家乐自驾游。46玩47良平村龙溪谷主要旅游活动：碧水峡漂流48登山健身 良平村天堂顶阿婆六溪头村；广州的最高峰天堂顶海拔1210米高，这里山高气爽，林木葱郁，峻岭错叠，具有秀、幽、奥等自然特色。49山地车健身运动、

10、休闲骑车探访50狩猎、垂钓、网球、羽毛球、游泳、书法、瑜伽、太极拳、健身等协会多种形式的修心健身活动51四星服务52 四星酒店物业管理 代订机票、提供机场接送 代租短期居住权 专业管家服务 代订餐饮 代订景区门票 代订出游汽车 市区班车接送，交通便捷 年度体检，社区医院全程医疗关怀四星公寓配套尊贵服务53 项目投资预算54项目开发合作模式A ：村委会和公司签订整体合作的协议，利用村民的宅基地对整个村庄进行重新规划。村庄与公司达成的协议规定，由公司出钱，将村里原有危房农民住宅全部拆掉，统一规划，统一建造，统一经营。原来新旧不一、凌乱不堪的土坯农居，现在将统一按照三星级宾馆的标准建成框架结构的4层

11、楼房。楼房底层使用权仍归房主，由农民自己居住，其他3层由开发公司统一对外经营30年。到期后，所有使用权“物归原主”。开发公司获得农居使用权后，将其出租给城市居民。村民入住新房的同时成为公司的合同制员工，公司给每户村民每月发工资，由该户村民负责该房的卫生、接待、安全等工作。这种新型乡村公寓的建造，不破坏生态环境，不占用农田，不改变农民所有权的情况下，满足城里人休闲养生的要求，为传统农家乐走出一条完全不同的道路。55项目开发合作模式 B：村委会出“三旧”改造合法建设用地、开发公司出资金，合作开发双方建成物业分配的比例为3：7。一直以来，农村集体用地开发是没有独立产权的，一般用于商业项目开发，这是通

12、常运用比较普遍的联建合作模式。该方案需要注意的细节是：项目开发需要以村委会的名义向政府部门办理审批手续和各种证件许可。另外开发公司投入资金参与房地产开发项目所得部分的永久使用权。56项目开发合作模式C：村委会出“三旧”改造合法建设用地、开发公司出资金，开发公司采用租赁土地40年的方式，项目开发需要以村委会的名义向政府部门办理审批手续和各种证件许可。40年后地面上建筑物全部物业归村集体所有。 57项目开发总投资预算一、项目概况58项目开发总投入资金及利润预算1、项目计容建筑面积平方销售均价（元/平方）元销售合同额（万元）.亿全部公寓精装修，包括人工开支及营销费用单位成本（元/平方）元项目总造价（

13、万元.亿项目利润（万元万投资利润率7559项目开发前期启动资金预算、人力资源配置60项目开发前期启动资金预算1、开发采取滚动开发的策略，先期一栋2776平方，土建工程采取带资方式，装修部分带资，成本控制计划如下表：61项目开发前期启动资金预算、销售费用计划62行政费用计划表 单位：元63目标客户及销售策略64 青年中年事业成功者群体 据有关统计数据，广州人口大约是1200万，这也就意味着，其中间阶层人数应该在500万-600万之间。经过多年的打拼，有了稳定的事业，并有一定的财富积累，对工作之余度假休闲有旺盛的需求。 、主要目标客户群体定位65 度假休闲养老群体 居住旅游休闲式的养老概念，这一项

14、目只能吸引低龄健康、具有健全生活能力的老人，而不具有自理能力、收入拮据的老人肯定不是这些项目关注的对象。广州目前有85万的老年群体，其中机关退休有养老金为14万人，这也是一个巨大度假养老的消费市场。66销售模式会员式销售乡村度假公寓会员销售游居型养生型投资型一次性收分时度假会费2.5万元，年有效。每年可以免费到公寓住宿天。有效期40年，根据其长租户型按每平方3500到4000一次性收取租金。均可免费使用住宿40年，全年均可居住。 6%返租回报，有效期40年，前15年会员限定每年居住25天。但每年获得投资回报。后25年享受和养生型一样的待遇。注： 以上销售为初步设想，具体将根据项目和市场的实际情

15、况进行调整营销策略，以保证项目的销售顺利推进。67营销模式及营销推广68美国太阳城中心收益来源一次性收入来源独立住宅的销售收益长期性收入来源租赁项目的出租收益配套设施的经营收益如图所示，美国太阳城中心的收益主要来源于一次性销售收益以及长期性收益包括公寓出租收益及配套设施的使用收益。值得指出的是，太阳城中心的长期性收益是太阳城中心的重要组成部分，仅以每年配套设施的收益为例：会所费用：16000 人 140 美元/ 人=224 万美元高尔夫球会费（按1/3 居民入会计）：6000 人 1500 美元/人=900 万美元合计：224+900=1124 万美元。即每年这两项配套设施的收入就达1000

16、多万美元，相当于卖掉50 多套别墅（按均价17.5 万美元计），并且这两种设施是对社会公开经营，这部分收入还未计入，因此这种长期性收益是太阳城中心的重要收益来源。国外度假养生公寓赢利模式分析69国内度假公寓主要赢利模式分析目前国内开发商在度假公寓的开发上在收益模式方面有三种形式：“出售”、“出租”和“出售与出租相结合”；对于大型综合性度假公寓社区则存在住宅建设与经营管理相结合的经营模式以及住宅建设与经营管理相分离的经营模式。国内赢利型度假公寓经营模式按赢利方式分按经营管理方式分以一次性销售收益为主长期性租赁收益及一次性销售收益相结合开发建设与经营管理相结合开发建设与经营管理相分离70度假公寓赢

17、利模式的运用策略分析度假公寓销售的定价策略除产品本身外、细致入微的物业管理与服务才是度假公寓项目最大的卖点，产品的价格定位，应该高于同地段同类型的普通公寓产品。物业服务赢利策略物业服务费由于度假公寓的种种服务形式有别于其它普通社区，因此，度假公寓的物业服务费的收取标准可采取相对高价位的形式。各种单项的服务费包括日常的定菜送菜服务、厨师服务、清洁卫生服务、病人看护服务、家庭保姆服务、收费钓鱼服务、收费娱乐服务、收费健身服务、收费社区活动服务等等。物业服务中的租赁服务这种产品的居民平均居住年限较短，后期房产继承者存在过户或者再次租赁的问题。71国内度假公寓物业管理赢利模式分析国内目前对于度假公寓的

18、物业管理还处在起步探索阶段。度假公寓物业管理的收入结构、盈利预测收入结构常规物业管理服务收入度假公寓物业管理收入结构针对老年人的专项服务收入度假公寓与普通住宅的会所收益比较普通住宅会所收入1000 30% 100030万元度假公寓会所收入1000 80% 100080万元注：以居住人口为1000人 的小区为例，普通住宅的会所使用率为30%，度假公寓为80%，会所费用1000 元/ 人年。由于度假公寓的会所使用率高于普通住宅，因此，经营收益将高于普通住宅，同时经营成本也较普通住宅低。盈利预测由于目标客户群的生理及心理特征，他们对配套设施的使用率将大大高于普通住宅。如果经营得当，其盈利能力将高于普通住宅（如下例）。72国内度假公寓物业管理赢利模式分析（2）度假公寓社区服务的供应及收费方式社区服务内容参照国内外现有度假公寓的社区服务内容，针对老年人生、心理特征的度假公寓服务应包括下列内容：医疗护理