[深圳]房地产项目可行性研究报告

1、关于深圳市某某房地产项目可行性研究报告 某咨字2003K1234号深圳市某房地产评估有限公司2003年10月关于深圳市某某房地产项目可行性研究报告深圳市某房地产开发有限公司承蒙信任，我们非常荣幸地提交我公司深圳市某房地产评估有限公司对贵公司委托的深圳市罗湖区的某房地产开发项目可行性研究方面的意见，供贵公司参考。我们的方案是基于目前深圳市房地产市场情况，结合近十年来我们的专业实践以及对项目周围相关物业认真细致调查研究而完成的。由于时间与资料的限制，未必能将项目实际情况全面地考虑 在内，希望通过我们的努力，为贵公司提供有价值的建议。顺颂商祺！ 深圳某房地产评估有限公司2003年11月18日联系人：

2、 联系电话：报告摘要评估假设和限制条件本报告中项目用地面积、建筑面积及规划指针根据委托提供资料；项目用地规划指针与设计方案中技术指针有一定差异，我人以委托方提供的最设计方案中技术指针为准，项目最终应以深圳市规划与国土资源局审核确定的指针为准。委托方已确定了项目用地功能划分，本报告中不对项目定位进行详细分析，仅对定位进行初步判断。1.2 说明事项可行性研究依据本次项目可研的主要依据如下：（1） 房地产开发项目经济评价方法（建设部：建标2000205号）建设项目经济评价方法与参数（国家计委、建设部；计投资1993530号）（3） 关于印发经济评估方法的通知及附件 （中国国际工程咨询公司：咨经199

3、811号）（4） 深圳建设工程价格信息（2003。1-4）（5）企业提供的信息1.3 项目简介 某某项目位于深圳市罗湖区某路北侧，总用地面积X平方米，总建筑面积为Y平方米，其中计容积率建筑面积Z平方米（住宅W平方米），商业E平方米，配套R平方米，不计容积率建筑面积T平方米。由N层小高层和高层住楼组成。1.4 评估结论与建议 1.4.1、评估结论1、项目及市场条件 某片区属相对独立的中心型片区，综合居住环境指数逐渐提高。片区具有优越的自然环境，具备开发生态楼盘的先天自然条件。目前该片区已是深圳市房地产的开发热点，近年来新的房地产项目不断推出，开发较为密集。目前该区域房地产市场发展势头良好，本项目

4、发展具有良好的市场条件。项目用地位于，生态环境极隹；项目具规模优势，具有可塑性；目前项目进入性较差，周边生活配套尚不健全，目前片区规划有通往项目的市政道路，项目具备开发建设条件。项目经济效益正常表1:主要经济指针表序号名称单位资料项目设计规模平方米11房地产开发产品总建筑面积338954.4商品房销售住宅商业233596.6229601.83994.8出租房营业房项目经济资料开发产品投资其中：财务费用92,529.524,098.51资金筹措其中：资本金借款预售房款35,197.3420,000.0037,332.18经营收入123,247.72经营税金及附加6,285.63利润总额24,43

5、2.57所得税3,664.89税后利润20,767.69财务评价指针商品房税前利润率%26.41%商品房税后利润率%22.44%全部投资内部收益率（所得税后）%11.04%全部投资财务净现值万元5,069全部投资动态回收期（所得税后）年6.20借款偿还期年4注：上表为考虑住宅销售率为90%、商业销售率为85%的情况下的经济效益指针。根据分析测算，在保证实现项目销售计划的前提下，本项目经济效益较好。 项目发展建议由于项目具有较好的市场环境及自身发展条件，项目经济效益指针在正常范围内。总之，项目具有较好的市场环一 定的自身发展条件，经测算各项目经济指针好。由于项目定位及偏大的户型设计是区域创新，市

6、场承接力有待考 验，而且对开发商的执行力、管理能力要求较高。因此，建议开发商对项目采取分期开发策略，先试探市场承接能力，根据市场反应谨慎安排开发计划，准确把握市场需求和变化，并采取有效的营销手段，确保销售资金回笼，降低市场变化影响的可能风险，保证项目利润的按计划实现。二、项目概况与背景 2.1 项目概况1、项目位置 本项目位于深圳市罗湖区，南面为山地，其它三面均为山岭地，地块南距公路约400米，西南邻，距长岭隧道西入口约440米。地块呈坡形地势，北高南低。 (项目位置图,略)2、项目用地及现状用地面积：本项目总用地面积109560。地块形状：项目地块呈坡形地势，北高南低，依山势呈不规则的多边形

7、，南北方向长约290米，东西方向宽约500米。用地现状：项目用地上下进行“六通一平”及土地平整工程，地上有部分临时建筑物。其地上现状如下图所示：(地块现状图,略)3、项目规划简介本项目位于罗湖区某片区，总用地面积109560平方米，总建筑面积为338954.6平方米(住宅229601.8平方米,商业399.8平方米,配套10017.8平方米,不计容积率建筑面积95340平方米).由9-29层小高层和高层商住楼组成.根据开发商提供的项目总平面图,布局依山就势,从南向北层数逐渐增高,空间层次丰富.4、项目周边配套项目周边500米范围内的居住区有早期开发的居，周边商业及生活配套、文教卫生设施和娱乐休

8、闲设施欠缺。 22项目规划技术经济指针根据委托方提供的深圳市土地使用权出让合同书、深圳市建议用地规划许可证和规划制指针表，项目技术经济指针如下表：项目技术经济指标表项 目用地规划指标技术经济指标总用地面积（） 109560 109560容积率 2.4 22覆盖率25% 23%总建筑面积（）-338954.6计容积率建筑面积（）262950243614.6其中：住宅（）251000229601.8 商业（）40003994.8 配套（）795010017.8 含：幼儿园 30002867.8 会所及物业管理用房 44506687.2 居委会100174 文化活动站150- 老人活动站150- 社

9、区健康服务中心100143 垃圾站-146 公交车站须独立占地不小于1500占地1518不计容积率建筑面积（）-95340其中：架空层-12030 地下车库及设备用房-83310 可售面积255000233596.6其中：住宅（）251000229601.8商业（）40003994.8机动车停车位15001867建筑高度或层数高层小高层、高层 注：1、表中深圳市建设用地规划许可证规划指标与项目设计方案中技术指标有一定差异（主要是增加了不计容积率建筑面积），最终应以深圳市国土资源局审核确定的指标为准。本报告中的测算均按项目设计方案中技术经济指标。 项目建设合法性地使用权取得情况2003年4月3日

10、，深圳市某房地产开发有限公司取得深圳市建议用地规划许可证（深规土规许字号）.2003年6月16日，深圳市某某房地产开发有限公司、深圳市实业股份有限公司、深圳市股份合作公司、深圳市股份合作公司、深圳市某实业股份公司共五家公司深圳市规划与国土局资源局签订深圳市土地使用权出让合同书深地合字（2003）号，地价为27，038，024元。根据付清地价款证明（第2003-号），该地价款已付清。并办理土地房地产证（深房地字第号），权利人为深圳市某房地产开发有限公司（由五家公司合作合资成立的项目开发公司），取得宗地号H-00、用地面积109560平方米的土地使用权，计入容积率总建筑面积不超过262950平方米

11、，土地用途为商业、住宅及幼儿园配套商品房用地。 2、项目建设合法性手续根据委托方提供的资料，项目已进行工程设计及报建，并已取得以下主要法律手续批文：序号名 称单位、文号1企业法人营业执照注册号：440301111执照号深司字N872深圳市房地产开发企业资质证书2003年临时开发企业第号3深圳市罗湖区发展计划局文件罗计2003号4深圳市建设用地规划许可证深规土规许字01-2003-00号3、项目合法性评估结论本项目用地批文、工程设计及报建手续按照深圳市建设项目的有关规定办理，手续合法，项目已取得深圳市罗湖区发展计划局文件和深圳市建设工程规划许可证及中华人民共和国建筑工程施工许可证目前在办理中。2

12、4 项目开发商简介深圳市某房地产开发有限公司于2003年7月11日在深圳注册成立，是由深圳市某房地产开发有限公司、深圳市实业股份有限公司、深圳市股份合作公司、深圳市股份合作公司、深圳市某实业股份公司共五家公司合作成立的房地产单项开发公司。 开发商情况介绍表企业名称深圳市某房地产开发有限公司住 所深圳市罗湖区企业类别有限责任公司股东构成深圳市某某房地产开发有限公司，出资额750万元，比例75%深圳市实业股份有限公司，出资额50万元，比例5%深圳市股份合作公司，出资额50万元，比例5%深圳市股份合作公司，出资额80万元，比例8%深圳市某实业股份有限公司，出资额70万元，比例5%经营范围从事宗地号为

13、H-00地块的房地产开发经营注册资本人民币1000万元营业期限自2003年7月11日至2013年7月11日成立日期2003年7月11日 公司组织结构健全，设有工程技术部、合同预算部、销售部、装饰部、材料部、办公室。共有员工20人，其中工程技术人员16人。三、项目投资环境及市场分析3.1 宏观经济分析 3.1.1 全国整体经济环境（1）2002年国民经济良好发展势头全年国内生产总值跃上10万亿元的新台阶，达到102，398亿元，按可比价格计算，比上年增长8%。其中，第一产业增加值14，883亿元，增长2.9%;第二产业增加值52,982亿元,增长9.9%;第三产业增加值34,533亿元,增长7.

14、3%.(2) 全国房地产市场状况 房地产市场继续保持增长势头 在2002年,我国经济持续快速发展、城市化进程加快、居民收入水平提高及政府启动内需的政策，都为房地产的发展注入了新的活力，在诸多利好因素的驱动下，房地产市场也继续保持在高位运行状态。预计2003年的房地产市场发展是主题，结构调整和规范是主线，市场体系将进一步完善，供求两旺，行业继续保持增长势头。 房地产投资继续增长，但增幅会逐渐回落 2003年房地产投资继续增长将明显放慢；房地产企业效益降幅可能较小，但企业间的差异将很大；产品结构调整步伐加快，新型建材和高科技广泛应用；外资进入加速，房地产企业将加强联盟，在海外资金加速进入的同时，国

15、内房地产企业也将会加强联盟，以适应发展要求和应对来自各方面的挑战。房价地域分化明显，价格走势温和回落 由国家计委经济研究所与北京新华在线联合推出的中国行业景气分析报告指出，2003年房价将呈温和回落态势，房地产业今明两年将进入回落盘整阶段；房改以及相关的政策效应经过前几年的相对充分释放后，正趋于明显递减；个人购买继续成为市场主流。因区域发展的不平衡，房价发展趋势呈现较大的差异性，高速发展有中西部地区价格将保持增长势头，发展成熟的东部沿海地区房价则出现调整回落。品牌化将成时尚，行业竞争走向深入以品牌为核心来重组企业和配置资源的重要机制在房地产开发市场中初露端倪，并出现了一批像万科这样营造品牌比较

16、成功的企业，受到市场的追捧。2003年，房地产将秉承品牌化发展趋势，个性化、品牌化继续成为时尚，成为各个房地产企业在竞争中制胜的重要策略。停止出让别墅用地，调整房地产开发结构为切实保护士地资源，维护士地利用总体规划和城市规划的严肃性，规范土地市场秩序，防止楼市动荡造成风险，2003年2月18日，国土资源部就“清理各类园区用地，加强土地供应调控有关问题“发出紧急通知。严格控制土地供应总量，特别是住宅和写字楼用地的供应量，优化土地供应布局和结构，防止楼市动荡带来风险。停止别墅类用地的土地供应。过量供应的地方，要认真进行清理。普通住宅价格上涨过快的地方可以适当增加当地居民购买并居住的普通住宅的土地供

17、应，但也要把握市场吸纳能力，严格控制总量。央行下发文件加强房地产信贷业务管理（银发2003121号），其要点如下：加强房地产开发贷款管理、引导规范贷款投向；严格控制土地储备贷款的发放；规划建筑施工企业流动资金贷款用途；加强个人住房贷款管理，重点支持中低收入家庭购买住房的需要；强化个人商业用房贷款管理；充分发挥利率杠杆对个人住房贷款需求的调节作用；七、加强个人住房公积金委托贷款业务的管理；切实加强房地产信贷业务员的管理。国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知，鼓励地产市场大力发展 通知明确指出房地产市场仍然要有较大发展，同时必须是健康的发展。对于发展过程中出现的问题，要通过宏观调控来解决，例

18、如控制高档住房建设，增加普通商品住房的供应比例，加强经济适用房的建设和管理，力图解决目前存在的供求矛盾等问题。 3.1.2、深圳市社会经济发展现状(1) GDP及增长 统计显示，深圳经济继续保持平稳增长态势，总体运行良好，2002年实现国内生产总值2，239.41亿元，在全国大中城市中继续稳居第4位，比上年同期增长15%，按可比价格计算比上年增长15%，比预期目标高出3个百分点。人均GDP达46，003元，折合5，558美元。深圳人均GDP位于全国大中城市首位。 部分城市人均GDP比较城市深圳北京上海人均GDP（元、人）46，00327，74640，524 深圳的“真实发展能力”居全国第三位，

19、公次于上海和北京。房地产发展阶段由国际城市发展经验可知，房地产发展阶段与人均GDP数值有着密切的关系，而近几年深圳经济的稳定发展，也进一步带动了房地产市场的高速发展。根据人均GDP来判断，深圳的房地产发展已进入快速增长期。 图1：国际通行的房地产发展阶段与人均GDP数值的关系图 单位： 美元发展时期启动期缓慢发展期快速增长期发展速度放缓直至停滞不前人均GDP1,0003,0004,0008,000图2:深圳近期人均GDP变化表年份1993199719981999200020012002人均GDP1,9533,6994,0224,3384,6475,2365,558人均住房支出 据市统计局最新公

20、布的调查显示，2002年深圳居民人均可支配收入为24,941元，同比增长8.3%；人均消费性支出达18,926元，实际增长9.8%.随着生活水平的提高和信贷消费意识的增强，部分有条件的居民已实现了二次置业，因此购房支出呈上升态势：人均购房与建房支出为2,042.76元，比上年上升13%，因此居住类装潢也随之增长，去年居民人均住房装潢支出达989.16元,增幅高达104.5%. 3.2 物业投资政策分析 3.2.1重大政策、相关产业扶持深圳市产业结构发生调整，高新技术产业成为深圳市持续发展支柱产业，对房地产提出了新的需求。城市对外开放水平不断提高，形成全方位开放的格局。政府加大投资力度，建成了一

21、批重点政工程，如滨海大道、中心公署一期改造工程等，美化城市形象，改善投资环境，使深圳成为国际花园城市。六大市政工程及地铁工程的建设正在进行之中，建成后将进一步提高城市的整体形象，改变目前的居住置业分布及交通格局。2002年2月21日，中国人民银行宣布降低金融机构人民币存、贷款利率，其中各项存款年利率平均下调0.25%,各项贷款年利率平均下调0.5%.银行住宅贷款利率持续走低,住宅贷款年限提高,金融系统加大个人住宅抵押贷款力度,商品房贷款额度连续增长,将促进房地产开发企业经营，并刺激房地产购房者置业需求。房地产相关政策趋势2001年深圳市安居房正式上市交易，国家商品房销售管理办法出台，深圳市六项

22、吸引人才的重大措施公布实施，深圳进一步规范土地交易市场并于近期公布并于加强土地市场化管理进一步搞活和规范房地产市场的决定，这一系列的政策，将进一步规范深圳市的房地产市场，有助于房地产市场的健康稳定有序发展，同时也有利于扩大置业群体、置业次数，降低住宅成本（如免交二三级市场土地增值费），从而刺激住宅消费，促进房地产开发及房地产市场的进出口发展。深圳市众2002年10月1日起执行广东省建设厅、广东省物价局制定的广东省房屋交易价格计算暂行规定，房地产开发企业预售的商品房，按套（单元）或整层出售的，以套（单元）或整层内建筑面积，即“套内建筑面积计算房价；整幢出售的，以该幢房屋建筑面积计算房价。交楼时实

23、测面积与原计价面积如果出现差异，面积误差比正负3%以上的，买家有权退房。深圳市规划与国土资源局计划2003年，深圳市将严格控制土地开发供应规模，全年土地供应量将控制在12平方公里以内；加强土地资源管理，土地供应规划适度，结构更趋合理，优先保证了招商引资、高新技术产业、先进工业、物流业及城市基础设施的用地需求。同时，还将加大土地清理力度，收回逾期未开发用地。3.2.3 城市远景及发展定位根据深圳市总体规划（1996-2010），深圳市城市发展总目标是：具有全国意义的综合性经济特区，以集装箱运输为主的区域性交通枢纽与香港功能互补的以金融、商贸、运输、信息、旅游为优势的中心城市，以高新技术为先导，电

24、子工业等制造业为主的先进工业生产基地；把深圳建设成为一个园林式花园城市，成为我国进一步对外开放的“窗口”。五大目标目标一、推动区域合作，进一步提升深圳在“珠三角”城市群中的中心地位；目标二、强化城市集约发展和生态环境保护，促进以济、社会与环境的可持续发展；目标三、实现城市发展空间的战略拓展与整合，提升城市整体建设标准与质量；目标四、培育高新技术产业，现代物流业和现代服务业等支柱产业，实现产业的协调发展和全面升级；目标五、建立城市综合交通运输体系，缓解机动化迅速发展带来的交通压力。深圳建设十大行动行动一、划定城市建设控制线和生态控制线，基本生态控制线为实现可持续发展的目标，保护城市生态环境而划定

25、的面积约1100平方公里。近期建设控制线城市近期建设严格限制在控制线内。未来两年半，特区的已出让没有建设开发的土地要继续消化，可供开发的土地都将集中在特区外。目前，深圳96%的储备用地集中在特区外。行动二、推进九大重点发展地区和两类改善片区建设；行动三、实施工业入园行动，为促进工业的集群化发展，规划确定重点建设市高新技术产业园区和大工业区等市级高新技术产业园区，培养6 个高新技术产业园区4个先进工业和特色工业园区，加快旧工业区、旧工业区的功能调整与改造。行动四、建设者六大物流区、启动两大保税区；行动五、推进两级商贸服务中心建设，完善城市服务体系；行动六、配套建设七大居住区；行动七、特区内重点建

26、设3大公园和7个区级城市公园；重点建好5座郊野公园；行动八、建设东部滨海旅游区，保护重点历史文物；行动九、建立城市综合交通运输体系，优先发展轨道交通；行动十、适度超前建设市政公用设施。四 项措施科学制定土地供应计划；多渠道筹措建设资金、制定实施细则、对近期建设规划滚动调校和加强规划实施的监督管理。随着深圳中心区开发建设、地铁1号线、大学城、西部跨海大桥、“9+1”高新产业带启动等工程启动，政府将进一步加大投资力度，并预计2003年中心区六大工程将陆续投入使用，2004年地铁1 号线工程竣工使用、2005年建成西部跨海大桥，这些重大举措将进一步美化城市形象，改善投资环境，使深圳成为更具吸引力、快

27、速发展的城市。2010年深圳市远景经济发展目标为达到中等发达国家水平，人均住宅20平方米，人均绿地11平方米，人口规模510万。3.3 深圳市房地产市场前瞻3.3.1深圳市房地产市场现状2003年上半年,深圳市商品房销售面积达381万平方米，其中住宅销售346万平方米，均比去年同期增长20%以上。二手房市场成交面积更高达201.72万平方米，同比增长48.66%.深圳市规划与国土资源局网上公布的2003年上半年商品房销售统计数据表明,虽然经过SARS的洗礼,但深圳市房地产市场供应量和有效需求依然保持增长态势,充分折射出深圳住宅市场的高度成熟。 2003年上半全市商品房销售统计表类型套数面积（M

28、2）均价（元/ M2）办公楼60876860.269,862商铺3235191745.2112,439单身公寓1663846627,108住宅375543460924.625,559仓库1147.233,003其它213573.887,659合计430823817913.26,027住宅:近七成成交户型为二、三房上半年二级市场销售商品房381平方米，成交金额230亿元，再创历史新高，比去年同期增长21.77%以上,增幅较大.从各类型来看,办公楼销售面积7.68万平方米,比去年同期增长2.2%,均价每平方米9,862元.商铺面积19.17万平方米,同比增长了35.04%,均价每平方米1.2万元.

29、住宅面积346万平方米,同比增长21%,均价每平方米5,559元.从住宅成交户型来看,上半年成交仍以二房、三房为主、占70%以上，这也主要是由于中等户型住宅恰好满足了占主体地位的社会阶层的住房需求，而一房及公寓小户型多为单身人士作为投资或过渡型用房，比例较少。四房以上、复式、别墅等大户型的房子则多为高收入阶层或香港人购买，比例也相应较少。这样分布格局体现了市场的需求层次，也同时与市场的供应结构相符合。从住宅成交的平均单价来看，上半年全市住宅均价为每平方米5，559元，比去年的每平方米5，533元上涨了15元，涨幅为0.27%,表明深圳房地产经过一个阶段的发展,随着关内土地的日益减少,整体均金星

30、基本呈微幅上涨趋势. 2003年上半年全市住宅销售统计表(按照户型)户型套数面积()均价(元/)单身公寓61721017.536,807一房住宅4184170604.165,960二房住宅11898829526.125,159三房住宅150051512912.914,854四房住宅4033592308.166,516四房以上674122973.057,287复式住宅1093193316.667,277别墅5018266.0316,067合计375543460924.625,559二手楼:中价位二手住宅走俏近年来深圳二手楼市场保持高速发展的态势,其霸增长速度惊人,屡创新高,增均在30%以上。20

31、03年上半年二手住宅交易面积约201.72万平方米,同比增长48.66%.上半年全市二手住宅总价主要集中在40万-60万元之间,反映了今深圳继续以中价位的二手住宅走俏,这类价格的住宅多具备投资和自住双重概念,所以成为市场的主要成交对象.从总体上看,与2002年同期相比较,总价在40万以上的住宅成交量上涨,并且高价位住宅成交增长较快,总价地80万-100万元之间的二手物业同比增长了约80%.这表明市民对一些素质较高的二手物业有较高的接纳程度.预计2003年下半年二手楼衷情体成交量将以35%的幅度增长,呈平稳上升趋势. 写字楼:空置面积上升2003年上半年,深圳市写字楼市场整体表现为交投两旺,总共

32、成交约7.86万平方米,成交金额7.58亿元,均价9,862元/平方.但目前深圳写字楼供应增幅远远大于销售增速,市场承接力有限,深圳写字楼市场前景不容乐观.此外,根据深圳市产业导向目录（2003-2004年），58种产业和项目被列入限制发展的名单，其中包括高档写字楼。 未来：市场消化压力较大上半年新开楼盘64个，入市面积达275万平方。其中，南山有19个新盘开盘，入市面积达105万平方米，占全市的38。38%，比例最高。其次是罗湖、福田、龙岗和宝安，所占比例都在15%左右。盐田区仅有3个新项目开盘，供应面积仅有5万多平方米，所占比例也较小。2、2003年深圳市房地产市场前景预测2、2003年深

33、圳市房地产市场前景预测2003年上半年深圳房地产二级市场的新增批售面积接近400万平方米，加上2002年上市的市场存量约500万平方，市场上在售楼盘可售面积的数量非常大，已经呈现出供大于求的局面，未来的市场消化压力较大。2002年，深圳土地实际供应1，356万平方米。其中，商业、办公、住宅及安居房用地实际供应95万平方米，仅占7%。2003年，深圳市还将严格控制土地开发供应规模，全年土地供应量将控制在12平方公里以内，关内将基本不出让商品房住宅用地，此类用地将集中在关外的宝安和龙岗区，保证土地供应规划模适度、结构合理。2003年，深圳市房地产市场已呈现出郊区化与规模化的发展态势，地产市场已向纵

34、深发展，市场竞争体现为产品、品牌的竞争，对市场细分与产品附加价值亦提出更高的要求。34宏观形势对项目的借鉴 根据以上分析可知，项目开发面临国家宏观调控的影响，从土地供应上，停止别墅用地出让，适当增加普通住宅的土地供应，以调整房地产开发结构；而深圳房地产市场边疆多年的高速发展也面临着盘整的需要，从2002年新建住宅交易量统计也可以看出，销售价格在6，000元平方米以下的普通住宅是市场的主流，因此本项目作为中档价位商品房，符合市场需求，受国家宏观调整影响较小，市场前景比较乐观。未来深圳市关内基本不再出让商品房住宅用地，此类用地将集中再关外，这对本项目而言，将面临良好的市场发展机遇。四、项目区域房地

35、产市场分析41 罗湖区房地产市场 1、罗湖区基本情况罗湖区位于深圳特区市南端经济特区中部，东至梧桐山与盐田区相连，西至红岭路与福田区接壤，南濒深圳河与香港毗邻，北到特区二线公路与龙岗区布吉镇、沙湾村相连。辖区总面积78.89平方公里，下辖笋岗、翠竹、桂园、黄贝、蛟湖、南湖、东湖、某8个街道办事处。到2000年底全区总人口为64.09万人，其中户籍人口28.56万人，暂住人口35.53万人，人口密度为8,123人/平方公里。深圳大量商务机构、金融机构和酒店均集中在罗湖区，包括国贸商务区、蔡屋围商务区和东门商业步行街等，是深圳市最早的建成区，也是目前深圳的商业、贸易、金融、信息和交通中心。 2、罗

36、湖区功能分区及规划功能片区名称范 围规划功能LH01片区蔡屋围、东门、人民南市级商业中心LH02片区 黄贝岭以生活居住为主，少量商业和工业LH03片区洪湖、东乐、布心 以居住、商贸为主LH04片区笋岗、红岗笋岗为物流中心，红岗以城市商业性仓储为主LH05片区 银湖 高尚住宅区LH06片区 某 以生活居住为主注：本项目属于LH06片区3、罗湖区房地产市场分析2002年罗湖区房地产市场分析罗湖区是深圳房地产发展最为成熟的区域，受深圳城市建设重心西移以及宏观形势的影响，近几年商品住宅的开发较为低迷。2002年共推出20个新项目，推售面积83.39万平方米，比2001年下降了27%，户均面积下降了近5

37、平方米，均价则上升了450元/平方米。2002年罗湖区新项目分布于某、翠竹等9个小片区， 分布较均衡。除某、布心外，其它片区的主流价格在7，5008，500元/平方米之间，成熟的生活环境、商业设施和教育配套是这些区域的卖点，同时它们又是外销战场的主力军，围绕着罗湖口岸、文锦渡口岸等的“口岸物业”在2002年倍受追捧。 从各片区的户均面积来看，罗湖区产品分区特征明显，布心、翠竹、某与福田、南山比较接近，产品类型丰富，总体户均面积在100平方米左右；而东门、文锦、人民南等片区则几乎全是小户型项目，在这些片区，总价低、精巧实用的中小户型有着广泛的客户群，港人、生意人、投资商；24小时通关、西部通道等

38、辐射郊应多少会影响到罗湖的外销市场，为小户型的消化带来利好。2002年罗湖区共推出新单位11239套，同比下降22%在这些单位中，中小户型为主流，四房的大户比例只占6%，三房及以下的套数比例接近94%，其中2房的比例为各户型这首。四房及以上的户型套数少，总量低。罗湖是深圳最早开发的地区，经过20多年的发展，房地产市场已经步入成熟发展时期，但由于存在土地储备不足、违规违章建筑物多、早期开发的物业提早老化等一些制约房地产市场发展的因素，使得罗湖楼市的整体水平开始与福田、南山产生差距。但随着2002年罗湖开发量的上升，共有20多个新建将建项目，总建筑面积超过200万平方米。有超过半数的楼盘项目将在2

39、003年下半年以后推出市场，所以未来2003年蓄积的力量将在2004年爆发，预计届时的需求总量将会有较大的涨幅，达到132.64万平方米，2005年达到145.62万平方米。42 某片区房地产市场1、某片区概况 某片区范围包括：梧桐山以南、深圳河以北、梧桐隧道口以西、西岭下村以东的城市用地，总用地面积为434.66公顷。片区内现有人口5.65万人,其中常住人口2.66万人,暂住人口2.99万人.通过东西向的罗沙公路、某路、莲十路、国威路与南北向的鹏兴路、畔山路、仙湖路、聚宝路构成道路主要骨架。该片区的居住区域散布，主要有几个区域：罗沙公路以南为老的住宅商品房；莲十路与鹏兴路交界处是以鹏兴花园为

40、代表的新建的商品房集中区域；沿畔山路线为近期开发的高档别墅型住宅。本项目位于该片区东部。2、某片区规划及发展根据某片区规划，该片区是“以生活为主的综合区”。约40万平方公里的用地面积被规划定位为综合性生活区。至2005年预计人口规模将达到6.1万人，增长率8%，属于低增长区域。未来五年，某片区的规划重点为片区内工业、居住结构布局的调整，大型配套商服设施的建立以及道路的建设。这些措施的具体落实仍需要时间，但是片区内工业的外迁与转型正在进行之中。片区可供开发的土地资源丰富，而且自然环境优美，未来片区建设将以房地产的开发为重心。片区内仙桐体育公园总占地2.15平方公里，总投资约2.9亿元，为深圳唯一

41、的运动主题公园，预计2006年建成开放，为某地区居民提供一个高质量的运动场所，体育公园的建成将为某房地产带来良好的发展机会。结论：某片区具有优越的自然环境，东北面为梧桐山脉，北侧为仙湖植物园，西北是深圳水库，空气清新，质量标准为优，某具备开发生态楼盘的先天自然条件。从地理位置来说，邻近罗湖中心区，是市区去东部盐田的必经之地，大小梅沙的规划对某有极大刺激作用。某早期规划为生活工业综合区，工业化色彩较浓，片区起点较低，但近年来由于地产开发使得该区域发生巨大的变化，置业者和开发商开始认同某的地理环境，整个片区综合居住环境指数逐渐提高，某的工业化色彩也正在淡化。某片区生活配套设施建设在不断完善，市政道

42、路建设也在正在大力修建之中。3、片区商品房市场特征 片区近两年新推出楼盘分析某片区2001-2002年每年新推出楼盘（新开盘）分析如下：年份项目个数房售面积（万）总套数户均面积均价（元/）占罗湖区推售面积比例2002年528.273,49980.815,81333.9%2001年420.372,47482.345,50317.82%注:资料来源某地产信息研究部从上表数据可以看出: 近两年片区每年新推楼盘推售面积在2030万平方米之间,逐年增长;户均面积约为80平方米,户型以小三房为主,均价5,5005,800元/平方米之间,2002年比上年增长5.6%;2002年新推出楼盘推售面积占整个罗湖区

43、比例2001年明显提高; 2.片区供给 某片区属相对独立的中心型片区,地处市郊,临近梧桐山和仙湖植物园,目前该片区已是深圳市房地产的开发热点,近年来新的房地产项目不断推出,开发较为密集,主要有鹏兴花园(一至五期)、桐景花园一期（傲翠庭）、梧桐 山新居、雍翠豪园、祥和花园、萃峰阁、聚宝花园、聚福花园、玉雅居等。正在兴建中的楼盘有“鹏兴花园六期”、“梧桐山新居二期翠怡豪苑”、“名骏豪庭”、“蕙兰雅居”等。楼盘主要集中分布于罗沙路沿线南北两侧。片区在售楼盘逐渐增多，竞争日趋激烈。目前项目周边的主要在售楼盘如下表：项目周边同类楼盘情况表项目名称规模户型面积（）及户型比例均价(元/)销售率(开盘时间)备

44、注鹏兴花园 (五期)占地1.7万,建筑面积7.55万,8栋小高层,共634户2房小复式:71.23-72.662房:79.89-80.79,57.41%3房:83.08-107.97,42.59%4,900 80% (2001.9)内销为主鹏兴花园 (六期)建筑面积8.55万,5栋11-22小高层,共726户2房:79.41-80.36,14.49%3房:93.05-149.49,65.8%4房:162.45, 18.26%7房:232.24, 1.45%5,600 70%(2002.9) 内销为主蕙兰雅居建筑面积约3.4万,2栋21层、3栋17层，共350户2房:753房:831075,80

45、0 50%(2003.5)内销为主,以罗湖区域客户,二、三次置业为主名骏豪庭(桐景花园二期)建筑面积约13万平方米1房:432房:66.87-70.023房:84.99-85.82以两房为主5,400(2002.12) 内、外销鹿茵翠地占地2.2万,建筑面积7.9万,13栋10-18层小高层,共611户2房:72.63-81.55, 36.33%3房:87.36-110.56, 47.63%4房:123.3-131.80, 15.22%6房:220.61-224.35, 0.82%5,600 80%(2002.1) 外销为主翠怡豪苑建筑面积为28845.58,8栋9-11层1房:24.03-4

46、1.37, 38.46%2房:51.65-64.08, 41.76%3房:75.6, 19.78%5,800 85%(2002.5) 外销为主仙湖山庄一期建筑面积为2.18万,由28栋别墅和1栋8层77套公寓1房:59.75, 2.6%2房:93.88-94.17, 41.56%3房:122.78-143.68, 55.84%1,7000(别墅)6,800(公寓) (2003.1) 内、外销仙桐御景 建筑面积为6.5万,658套1房:48.772房:66.11-72.773房:93.2-97.154房:147.926房:169.435,700 50% (2003.4)内销为主，公务员占购房者8

47、0-90%二、三次置业者居多结论： 某片区2003年开发量约为30万平方米，新推出楼盘有鹿茵翠地二期、鹏兴花园六期、名骏豪庭、蕙兰雅居等，楼盘素质较高，对某片区整个形象的提升有一定帮助；片区，内楼盘以山景和湖景的环境景观为卖点，许多楼盘依山而建，如鹿茵翠地、翠怡豪苑、某凤雅台等，外销情况良好；新推出楼群肋产品，以小高层和高层为主，户型以2房、3房为主，建筑面积在60至110平方米，价格在4，8006，000元/平方米之间（不含装修）。外销楼盘价格较高，在5，5006，000元/平方米，主力户型为2房、3房，建筑面积为60100平方米；内销楼盘价格稍低。楼盘面积偏大的户型销售情况较差。3、需求客

48、户类群对某片区的部分楼盘进行市场调查，有以下特征： 某位于盐田与罗湖之间，靠近关口的物业是港人置业的首要条件，因此近年片区内外销市场销售业绩较好，某成为港人心目中属港人习惯居住区域（港人有抱团居住的习惯）。如：桐景花园一期的傲翠庭，港元人购买比例为70%以上。对某社区的认同的广东人，如：罗湖的老生意人，对某不生疏；见证某发展的在当地居住多年的广东人。熟悉某，多为某片区的居民及周边片区一黄贝岭片区、沙头角片区置业者。希望在深圳特区关口以内置业的工薪一族。4、片区内典型楼盘分析 根据近两年某片区每年推出楼盘规模来看，普通楼盘最大推售面积约在7-10万平方米之间，而对于本项目建筑面积为33.9万平方

49、米,规模较大,因此我门选择大盘鹏兴花园进行分析.鹏兴花园规划开发建筑面积约60万平方米,分为5期开发,从1998年开始到现在5年时间;物业类型小高层、高层。 开发策略第一期第二期第三期第五期第六期时间1998年2000年4月2001年5月2001年11月2002年1月分期规模15万M217.95 万M212.83万M27.55元/ M28.55元/ M2价格走势4200元/ M25000元/ M25200元/ M24900元/ M25600元/ M2 结论： 项目分期开发的规模和节奏是根据市场可以接受的容量和房地产开发的一般规律乾开发，有效保证项目的可持续发展；鹏兴花园前三期开发规模较大，主要

50、由于当时某片区新推出楼盘不多，竞争不激烈，近两年开发规模在7-9万平方米之间；鹏兴花园各期的销售价格根据开发产品、档次、位置不同，价格差异较大。五、项目发展定位 项目SWOT分析 优势（S）项目位于长岭山脚，生态环境极佳；项目规划布局依山就势，空间层次丰富，保证每户均有良好的景观资源；项目规模较大，易于营造小区气氛；项目取得土地成本低。 劣势（W）项目距罗沙路有一定距离，南侧的地块尚未开发，项目进入性较差；规划中的市政路尚未建设，公共交通略有不便；目前周边生活配套尚不健全。机会（O）某片区正在向综合性生活区转型中，区域环境及形象不断提高；仙桐体育公园的兴建将对某片区的总体形象有一定的提升；项目

51、具备开拓外销市场的条件；生态概念符合现代人的生活观念。威胁（T）周围在售楼盘较为集中，市场竞争激烈；盘山公路的开通，使部分客户分流到沙头角区域。分析结论项目具有得天独厚的自然环境，户型定位为中等偏大的三房和四房单位，户型面积略大于区域市场目前供应的产品，由于项目目标尚处于前期设计阶段，可进行充分的市场调研，分析项目目标客户的需求，调整户型面积，目前存在一定的不确定性。52 项目定位分析 市场定位根据项目的市场环境及项目用地的素质，项目可定位为大型健康生态住宅社区。户型定位住宅部分根据开发商提供资料，项目住宅户型结构为二房五房。项目的户型配比如下表所示：户 型面积（）户 数所占比例2房2厅861

52、0042432.0%17117580.6%3房2厅12515855441.8%4房29%5房2厅28829080.62%复式（5房3厅）212328544.08%合 计-1325100.00% 项目住宅三房和四房的中等偏大户型占总户数的60%以上,其中以三房二厅的户型为主。 商业部分 项目商业部分为沿地块南侧布局的底层裙楼，主要为住宅配套部分。3、项目目标客户 住宅部分罗湖、福田区白领阶层的二次置业；原住于沙头角的中等收入人士；香港中层、深港家庭。商业部分本地主要是小区内做生意的个体商户；购买用于投资或经商自用。4、销售价格住宅价格确定 根据周边市场状况，片区的市场潜

53、力，结合项目自身的素质及定位，估算本项目住宅在开发期内可实现的销售均价为5700元/（不带装修，按建筑面积计）。商铺价格确定本项目目前周围尚无商业氛围，参考周边住宅裙楼商业销售价格，并考虑到项目商业部分主要为本不区服务，本项目商铺销售价格为10,000元/平方米。六项目开发建设及经营的组织实施计划 61 项目开发计划 建设期的安排 根据同类一般项目的开发时间及项目所在区域的项目市场可以接受的容量、开发规模确定本项目的分期开发规模和节奏，结合本项目的具体情况、开发商的计划，项目总建筑面积为33.9万平方米,拟分二期开发,每年的开发量约为79万平方米之间,建设工程从2003年9月至2007年9月,

54、共需4年时间:其中2003年9月至2004年2月为土地平整、护坡工程等开发前期阶段，项目于2004年3月正式开工。具体时间大致如下表所示： 施工进度表项目开发阶段第一期第二期前期工程（包括防洪护坡工程）20039-20042土方及基础工程20043-20046地下及文体结构20047-2005720061-200612安装工程20058-20051020071-20073室外装修200510-20051220074-20076室外配套及绿化20061-2006220077-20078竣工验收2006320079项目建设合计20039-20079销售期安排 根据同类项目的一般销售时间安排，确定本

55、项目各期销售时间为：预计项目一期于2005年8月开始正式对外分开发售，估计于2009年底项目住宅销售率达90%、商业销售率85%，销售期共3年半。整个项目计算从2003年下半年至2009年底，共计6年半。62 施工计划说明根据项目的建设期安排，以同类建筑工程平均合理开发时间预计，不包含任何具体及特殊情况，拟定项目各期的施工进度计划。七项目总投资估算、资金筹措计划 71 项目总投资估算 经测算，项目的总投资为92,529.52万元,具体见如下表: 项目投资估算表项目名称总额(万元)单价(元/)占总投资比例土地成本10,863.80445.9411.7%前期工程费4,872.29200.005.3

56、%建安工程62,108.062,549.4467.1%管理费2,335.3295.862.5%不可预见费2,009.4182.482.2%其他费用1,096.2645.001.2%公用设施专用基金1,448.4359.461.6%财务费用4,098.51168.244.4%销售费用3,697.43151.774.0%合 计92,529.523,798.20100.0%注: 单价为按计容积率建筑面积分推计算的单价。项目总投资计算说明参照近期的深圳市建筑工程价格信息标准和区域内同类房地产项目的一般成本情况取定，计算过程见附表1：项目开发总成本表。1、 土地成本项目土地成本由地价款和土地补偿费两部分

57、组成。本项目土地成本为开发商向深圳市国土规划与资源局缴交的地价款，为2,703.80万元,则楼面地价为110.99克/,仅为基础地价的10%左右.土地补偿费为开发商向四个合作村支付的补偿费,共8,160万元。两项合计为10,863.8万元,则项目土地成本为10,863.8万元,楼面地价为446元/平方米,比基准地价低约58%,土地成本较低。2、前期工程费 包括勘测费、设计费、护坡防洪工程、临时供水供电等，前期工程费共4，872.29万元,此项费用视为整个项目前期及各期项目动工前投入。3、建安工程费 包括基础、主体、水电安装、室外配套等，共计62，108.06万元。此项费用根据项目分期开发情况，

58、结合工程施工进度计划投入。 4、不可预见费 一般按前期工程费及建安工程费之和的3%，共2,009.41万元,随开发建设进度投入。5、管理费管理费包括土地取得、开发工程的各项间接费及公司管理部门管理的各种费用，管理费按前期工程费及建安工程费之和的3%计取，共2,335.32万元，随开发建设进度投入。6、其他费用 指项目开发过程中的工程临理费、政府相关费用等，按房地产开发的一般标准计取，共计1,096.26万元。7、公用设施专用基金 根据深圳市住宅区公用设施专用基金管理规定中规定：“公用设施专用基金由开发建设单位地住宅区移闪时，按住宅区除地价外的建设总投资2%的比例，一次性向业委会划拔”。经估算为

59、1,443.53万元。8、财务费用 指为开发项目融资而发生的各项费用，主要为借款利息。估计项目需借款为20,000万元，按贷款三至五年计息，根据人民银行公布35年期利率5.58%计算;贷款期限4年,按月付息,利息共计4，098。51万元。 9、销售费用 指项目销售过程中发生的各项费用，主要包括营销、广告、代理费等，根据深圳市一般项目的情况按销售收入的3%计算，共3,697.43万元，此项费用随销售收入发生。7.2 项目投资计划 根据项目的开发建设期安排及各期的施工进度计划,拟定项目的投资计划,详见附表2：项目投资计划表。7.3 资金筹借计划 项目总投资92,529.52万元,经测算需投入资金包

60、括自筹资金、银行借款、销售收入。项目资金来源构成情况如下表：项目资金来源表项 目资金（万元）比 例自筹资金35,197.3438.0%银行融资20,000.0021.6%销售收入37,332.1840.3%总投资92,529.52100.0%详见附表4:项目资金来源与运用表。八项目经济效益分析81 项目销售收入及销售税金预测销售收入物业类型可销售面积（）销售单位 （元/）销售率销售收入（万元）住宅229,601.805,80090%119,852.14商业3,994.8010,00085%3,395.58合计233,596.6-123,247.72 根据项目拟定的销售时间、销售率计算项目的销售