汾湖开发区项目市场研判报告ppt课件

1、上海中杰吴江汾湖开发区工程市场研判报告第一部分 工程背景了解城市背景地理位置汾湖经济开发区东临上海，是“临沪经济圈中最具地理优势的地域，在上海半小时经济圈内，直接接受上海经济开展的辐射。从开发区经过高速公路到上海市中心仅需30分钟，到杭州60分钟，至苏州只需20分钟，周边沿江高速公路、沪宁高速、沪杭高速公路将开发区与上海、苏州、杭州、无锡等长三角中心城市融为一体。处于上海半小时经济圈内，无论是经济还是产业开展受上海辐射作用明显； 产业开展规划 根据规划，汾湖经济开发区区第三产业的开展将突出四个重点：第一要建一个现代的物流区第二是现代的商贸商务区第三是开展新型的房产业第四是休闲旅游度假为主体随着

2、商贸商务区、现代物流园区等功能设备的建立，全区城市化进程进一步加快，这为包括房产在内的第三产业开展，提供了更大的空间。汾湖人口 目前，汾湖镇常住人口约20万左右，其中户籍人口约15万人，登记在册外来人口约5万人。近年来汾湖镇人口总数呈增长趋势，但是从构造上看，户籍常住人口根本呈现下降情况，直至2003年才开场有增长趋势；而外来常住人口继续添加。区域内人口自然增长为负增长，人口的添加主要靠机械增长带动。根据2000年以来汾湖镇人口机械增长的总体开展态势，思索到今后在吴江市的位置将进一步提升，各种消费要素将在这里进一步集中，第二产业的继续开展以及古镇旅游带动下的第三产业的加强和完善将产生大量的劳动

3、力需求，汾湖镇人口仍会出现较大的机械正增长，根据，汾湖镇规划确定镇域总人口远期末2020年为42.5万人。区位背景分析利好：汾湖位于长三角经济区的中心区域，受上海经济中心辐射效应较强；苏锡常、杭嘉湖等多个经济圈。不断开展的经济，尤其是私营经济的迅猛开展，给汾湖的房地产市场、尤其是别墅产品类高端产品的市场开展提供了一定的能够性汾湖拥有众多的民营资本，并且坚持一定的增长态势，也为区域内的房产开展奠定了一定的根底；利空：汾湖的经济与昆山等区域相比实力存在一定差距、本地民营经济总体实力厚度不够；城市拥有一定的中高端客源根底，但缺乏吸引的火爆点，区域难支撑高档产品。对于大型企业而言，汾湖与昆山等城镇依然

4、存在一定的差距，也使得区域内的城市高端客源层面厚度不够。产业构造年份企业数注册资本2007年150572922006年12663198注册资本1000万元以上有23家企业，其中以纺织和机械设备类企业最多；吴江拥有众多的民营资本，并且坚持一定的增长态势，也为区域内的房产开展奠定了一定的根底；但对于大型企业而言，吴江与昆山等城镇依然存在一定的差距，也使得区域内的城市高端客源层面厚度不够。区位价值 松陵镇同里镇芦墟镇盛泽镇芦墟镇并非吴江产业、行政开展的传统以及中心区域，因此在吴江市域内属于区位价值较低的区域；无论是区域成熟度、开发程度以及客源吸引力度都落后于松陵镇以及盛泽镇。区域环境 区域内道路建立

5、根本完善，车辆出行还是比较方便。区域景观绿化建立主要集中在区政府附近及环大渠荡生态公园景观，生态环境相对优越。区域内主要以别墅开发为主，公寓开发程度不高，居住气氛比较缺乏。配套设备的严重缺乏，是区域居住气氛缺乏的主要缘由之一。现存问题 工程现阶段区域价值偏低，在吴江与环淀山湖各区域竞争中均处于优势，对于居住客源的吸引才干明显落后于松陵、盛泽以及环淀山湖的昆山、苏州等区域；并且短期内生活配套以及气氛的欠缺也限制了工程的现阶段的运作； 未来前景：随着汾湖镇整体规划的实施，工程配套匮乏的局面将得以根本改动，工程生态、景观的优势也将得以凸现。但值得留意的是，工程小环境的特质以及规划决议了区位最大的属性

6、还是在于旅游、休闲、度假。第二部分 房地产市场分析吴江房地产概略 2007年，吴江市房屋施工面积552.74万平方米，新开工面积185.57万平方米，现房销售面积43.33万平方米，期房销售面积165.59万平方米，现房销售额19.6146亿元，期房销售68.6741亿元。据了解， 2021年吴江房地产开发面积比2007年添加了40%，而2021年吴江市的住宅买卖量却下降了50%。小房型的开发是2007年吴江房地产市场的一个显著特点。 2007年吴江土地市场 就推地数量而言：集中在汾湖、松陵、盛泽、震泽等4个镇区，最多的照旧为汾湖,占总推地块数量的48%。就单块地块建筑体量而言：汾湖区所推地块

7、单体都在将近10万，成为吴江房产大户。就土地性质而言：汾湖那么以住宅为主，加以少量商服。盛泽、震泽那么多以商住为主。汾湖区07年土地供应情况宗地位置土地受让人名称用途面积(M2)容积率起拍价 元/M2实际成交价元/M2成交总额 (万元)超起始价万元建筑面积汾湖芦莘大道东侧1号地块吴燕飞商业商务20054.32.0105012502506.79 401.09 40108.6汾湖南京路南侧26号地块苏州国华房地产开发有限公司商业410130.886010604347.38 820.26 32810.4汾湖莘塔商巷路北侧6号地块苏州汾湖城建房产开发有限公司商业15931.6517002720433.

8、30 162.49 2628.45汾湖莘塔商巷路北侧7号地块苏州汾湖城建房产开发有限公司商业18361.6517002000367.20 55.08 3029.4汾湖莘塔商巷路北侧8号地块苏州汾湖城建房产开发有限公司商业1606.51.6517002400385.56 112.46 2650.725汾湖莘塔商巷路北侧9号地块苏州汾湖城建房产开发有限公司商业2524.51.6517002600656.37 227.21 4165.425汾湖莘塔商巷路南侧3号地块苏州汾湖城建房产开发有限公司商业939.81.6517001720161.65 1.88 1550.67汾湖莘塔商巷路南侧4号地块苏州汾

9、湖城建房产开发有限公司商业794.61.6517002100166.87 31.78 1311.09汾湖莘塔商巷路南侧5号地块沈飞雄商业465.81.6517002620122.04 42.85 768.57汾湖镇汾湖公路东侧苏州汾湖城建房产开发有限公司商住（商业占20%）153359.42.4490090013802.35 0.00 374196.94汾湖区07年土地供应情况汾湖镇汾湖公路东侧苏州汾湖城建房产开发有限公司商住（商业 占20%）80347.12.449009007231.24 0.00 196046.92汾湖镇汾湖公路东侧苏州汾湖城建房产开发有限公司商住（商业占20）15336

10、5.912.4490090013802.93 0.00 374212.82汾湖镇汾湖公路东侧苏州汾湖投资发展有限公司商住（商业占20）96766.82.449009008709.01 0.00 236110.99汾湖镇汾湖公路东侧苏州汾湖城建房产开发有限公司商住（商业占20）146763.22.4490090013208.69 0.00 358102.21汾湖镇南京路北侧上海中锦投资有限公司商住（商业占5）35335.00 2.01500200018701.40 4675.35 7067058172.00 2.5145430汾湖镇芦莘公路东侧苏州汾湖城建房产开发有限公司商服（50%为大卖场）1

11、9289.5 1.7750.00 2320.00 4475.16 3028.45 32792.15合计814226.4289077.929558.891876585.38汾湖区07年土地供应情况截止2007年底，汾湖共出卖土地16幅，面积约81万多平方米，其中住宅面积就将近60万平方米，平均容积率约2左右。截止到2007年年底，汾湖中心城区参与开发投资的有25家房地产企业，在建工程19个，总投资29.8亿元，规划建筑面积132万平方米。仅2007年，汾湖地域房地产投资总额占全市房地产投资总额的13.9789%，以微弱优势超越盛泽，位列松陵城区、吴江经济开发区之后的全市第三名。据吴江建立局泄漏，

12、目前，区域内待开发土地还有30余家，同时，由于区域内配套设备严重缺乏，导致高层建筑需求有限。汾湖房地产开发特征主要集中在以别墅为主的低密度产品 ，近年，才出现集中针对本地市场销售的普通住宅。汾湖别墅市场的销售日趋冷淡，许多楼盘面临很大的销售压力。而公寓类产品，目前根本没有工程在售。以上海客源为主，约占到4050%；本地客源为辅约占到20%-30%，在汾湖有企业的外地企业家占1525，苏州、昆山等外地客源占1015。 客源情况区域分布以上海客源为主，约占到4050%；本地客源为辅约占到20%-30%，在芦墟有企业的外地企业家占1525，苏州、昆山等外地客源占1015，与昆山和苏州市区客源构成竞争

13、；行业分布以当地经济区内的私营企业主为购买主力，包括纺织、贸易、物流、电子等汾湖经济区规划产业；并以外企高管、政府机关购买为辅；购买用途以自用为主力，度假等第二居所为主；以外地在芦墟有产业的私营业主初次购买为辅；因低总价优势和区位规划开展，进展投资的为补充；片区市场消费者特征 吴江分布区域：苏州、下属各镇职业特征：城市扩张疏散型居民，在城市中任务和做生意的外地人年龄层次：50-60岁之间的中老年人和20-35岁之间的年轻人购房动机：第一居所的比例高，投资和第二居所较少汾湖分布区域：上海消费这为主，当地企业主和本地居民为辅职业特征：高收入行业中产阶层，企事业单位担任人，离退休人员年龄层次：354

14、5岁中年人为主，少量50-70岁左右的离退休人员购房动机：休闲度假第二居所，租赁题材的炒做，市场开场升温后的炒作行为当地人群购买需求在一切购买客户中，除上海主力客源以外，当地需求中，外地在汾湖经商的企业主占了意向客户的50%。而当地客源中，非乡村人员的购买力略大于乡村人员，主要缘由是乡村人员根本都有本人的宅基地住房，对于公寓产品的居住及运用价值缺乏自信心。当地购房客源中，购房缘由主要以结婚、养老为主要购房需求，投资客几乎没有。汾湖商品房供需分析总体供销分析汾湖房地产市场不断面临着严峻的供求比，目前，汾湖房地产规划开发面积132万平方米，而商品房销售面积为约在12万平方米，存量房面积约120万平

15、方米。其中，由于，公寓房开发面积极少，所以，大部分存量房还是集中在别墅产品，但是，随着别墅用地的限制，后期开发的商品房主要以小高层高层为主，由于，汾湖人口的导入速度远远比不上商品房的开发速度，所以，供大于求的情况仍将继续一段时间。再加上宏观调控力度的加大，持币张望的景象也随之变得严重，因此，我们可以看出整个汾湖市场在2021年供应量依然过剩。开发量与存量图 单位：万平方米汾湖商品房供需分析吴江供销比直线上升2021年以来，吴江商品房开工面积日益增长，比2007年同比增长了40，而销售面积却下降了50。一方面是上市的房源越来越多，另一方面是消费者不随便下手导致房源难以消化。由于每月新上市的房屋供

16、应量居高不下，而销售量从逐渐减少。据调查统计，吴江市内目前的高层住宅均价约在4800元/平方米左右，而汾湖的小高层价钱约在4200元/平方米左右。 从目前的土地出让与房地产销售量的对比来看，土地供应的变化幅度较大，后期供应量仍将继续添加。与此同时，汾湖的商品房存量也不断添加，市场供应过剩所带来的压力必然会影响开发企业进展房地产开发的热情和力度。相关物业分析明丰翠湖苑位置：芦墟镇浦港南路与东港路开发商：吴江明旺房地产开发占 地：6.6万平方米 建 面：5.8万建筑类型：多层,别墅单价：3800元/起联排别墅物业管理费：0.62元/平方米月容积率：0.88绿化率：42%停车位：1：1销售率：约43

17、%相关物业分析产品特征：明丰翠湖苑与汾湖新行政中心隔路相望，大渠荡环湖商业带近在咫尺。60万平米湖心公园，喷泉、码头、广场、生态湿地、儿童活动中心等等景点，让您享用浓郁的江南水乡田园风光。3000平米社区商业步行街、800平米业主专属VIP会所，充分满足您日常生活所需。简析：明丰翠湖苑于2005年开盘销售，其中4幢多层到目前刚刚销售终了，多层二手房价钱在3500元/平方米左右，目前在售的联排别墅价钱为3800元/平方米起价，多层户型比较简单，从95平方米的二房-120平方米的三房，其中95平方米的二房约占多层总户数的40%左右，其他为108平方米-120平方米的三房。 相关物业分析太阳湖大花园

18、位置：芦墟镇汾湖芦墟淀山湖大观园旁开发商：苏州新锦发房地产开发占 地：400万平方米 建 面：68万建筑类型：独栋别墅单价：起价:12500元/平方米物业管理费：3.5元/平方米月容积率：0.17绿化率：70%停车位：1：1销售率：99%相关物业分析产品特征：太阳湖大花园占地400万平方米，合计1000幢游艇别墅，分六期开发。其中一期700亩，106幢别墅，二期500亩，97幢别墅。每幢别墅门前有供游艇通航的良好内河航道，并设有私家码头。太阳湖大花园二期单栋签约建筑面积为403603平方米，并有部分免费赠送400100架空层或地下室，可设计成室内游泳池、影视厅、咖啡吧、水疗系统和室内庭院等，单

19、栋占有土地面积平均在2000平方米以上。简析：太阳湖大花园从2002年开场销售，是芦墟镇最早的别墅群之一，价钱曾经从当初的8000元/平方米上升到目前的16000元/平方米左右，同时也是目前汾湖地域最贵的别墅。目前，一、二期曾经根本销售终了，三期正在开发中，其客源主要是上海客为主，部分当地企业主。但是，入住率不断不高。相关物业分析江南岸位置：汾湖镇临沪东路1222号开发商：苏州铭基置业 占 地：18万平方米 建 面：5万建筑类型：独栋别墅单价：12000元/平方米物业管理费：3.8元/平方米月容积率：0.29绿化率：63%停车位：1：1销售率：约20%相关物业分析产品特征：江南岸为临湖独栋原生

20、态别墅区,自然环境好,紧临上海，本案东面为8200亩的太阳湖，同时开发商花巨资在太阳湖上建造了近千米长堤，把一部分划为本工程的私家内湖，长堤是仿杭州苏堤更显江南水乡风格。江南岸共168栋，分为地上两层，地下一层；“江南岸为淀山湖西侧的中式简约别墅代表作，蕴涵的是一种质朴的浪漫和自在的优雅，与优美的自然环境交融，亲近又私密，安静安详中的盎然活力。一湖，一堤，一别墅。简析：江南岸从2005年开场销售，一期曾经根本销售终了，目前在售的为临湖的36幢独栋别墅，价钱约15000元/平方米，后期仍有100余幢未建，工程内还有一幢4星级酒店，现已构造封顶，工程紧邻国道，隔音较差，受宏观经济影响，如今销售压力

21、也比较大。相关物业分析吴江虹桥花园临湖1号位置：汾湖镇芦莘大道462号开发商：吴江虹桥置业占 地：6.7万平方米 建 面：2.2万建筑类型：别墅单价：6000-6900元/平方米联排，独幢：未售物业管理费：未定容积率：0.3绿化率：60%停车位：1：1销售率：约2%相关物业分析产品特征：工程由独幢别墅、联体别墅等高端物业形状组成，建筑单体参差有致，途径花圃交错有序。“T字形的主要道路将社区规划为假设干独立的组团，组团内住宅分布在道路两侧，每排住宅均由不同户型交叉而成，构成井然有序的空间韵律。一切建筑参差分布，沿水岸线依次展开，让建筑掬水而建，收获最正确的湖景角度，沿湖设置了亲水景观步行道，步行

22、道的尽头是大型亲程度台，最大程度与自然亲近。简析：整个工程曾经为现房，目前，在售的仅是南面的联排别墅，临湖的价钱为6900元/平方米，位置较差的约6000元/平方米，而在售体量中仅临湖的两套曾经售完，其他都没有售出，而曾经是现房的独幢别墅占了整个工程90%的体量，但至今尚未启动销售。工程户型面积配比441.53平米331.99平米345.08平米240.81平米247.21平米5%35%35%12%18%相关物业分析临沪1号咏信汾湖商业广场位置：汾湖镇芦莘大道462号开发商：永信房地产开发占 地：2.45万平方米 建 面：4.2万建筑类型：商业 LOFT公寓单价：7000元/平方米公寓物业管理

23、费：2.5元/平方米月容积率：2.0绿化率：30%停车位：158个地下车位销售率：约20%相关物业分析产品特征：咏信汾湖商业广场涵盖办公、商务酒店、酒店式公寓以及商业街区等多种物业形状，集居住、办公、购物、休闲、文娱等多功能于一体。汾湖首个10F、5.4米挑高的酒店式公寓，独特的屋顶花园设计，引领汾湖新的居住文化，一重空间，两重价值。简析：工程销售情况普通，从现场调查得知，根本上各个楼层都有房可售，同时，由于工程地块性质属于商业用地，所以，住宅部分的电和水将按商业用电计算，生活本钱将有所添加。商业部分并没有专业的招商团队进展招商，据现场了解，开发商也没有意向对商业部分进展一致招商管理的意向，由

24、此可见，商业未来的运营将无法得到保证。咏信汾湖商业广场酒店式公寓装修规范房间 地面：康辉复合地板墙面：立邦乳胶漆顶面：立邦乳胶漆空调：美的1.5匹挂机卫生间热水器：华扬太阳能热水器地面：诺贝尔地砖墙面：诺贝尔墙砖座便器：TOTO洗脸盆：TOTO客厅地面：诺贝尔地砖墙面：立邦乳胶漆厨房 地面：诺贝尔地砖墙面：诺贝尔墙砖美的电磁炉美的油烟机其它卫生间和厨房：塑扣板吊顶淋浴房：钢化玻璃楼梯：钢架构造实木板复面窗户：双层中空玻璃窗房间隔墙：轻钢龙骨石膏板露面隔层：钢构造相关物业分析明丰环湖花园位置：汾湖城司路开发商：吴江明乐房地产开发占 地：6万平方米 建 面：5.7万建筑类型：经济别墅、小高层单价：未定物业管理费：未定容积率：0.95绿化率：42%销售率：未售相关物业分析产品特征：明丰环湖花园合计14种房型房型图尚未出，由74幢双联体别墅、独立别墅，及两幢12层小高层组成。工程距上海A9高速出口仅2.3公里