深业上城项目考察分享ppt课件

1、深圳深业上城工程案例调查分享工程定位时代地标CBD生态综合体(总面积120万平米工程特征东西两侧各300多米的廊桥衔接两座城市公园，构成千米生态景观长廊城市“取景框48米高的辅楼宴会厅特征商业街，集中商业(MALL)+品牌街(STREET)+体验小镇(TOWN)商务公寓精装地上停车场突破交通体系后重建，每层每种业态功能的可达性极大加强两栋超高层写字楼，引入文华东方酒店销售形状商务公寓在售价钱：12万元/平米440/470平层公寓毛坯；8-9万元/平米精装360平及以下户型开盘时间：2021年9月；开盘价钱：7-8万元/平米；去化：现去化率达76%，估计回款已超百亿【案例要点】 目录2营销管理1

2、工程概略3规划设计解析工程概略绝对NO.1的城市中心地段！占据深圳城市资源聚集地！拥有最便利的交通路网!工程区位：中心地段，工程位于皇岗路、彩田路与笋岗西路围合区域，紧邻福田CBD，占据稀缺公园资源纽约中央公园深圳中心公园笔架山公园莲花山公园城市生态廊道深圳中心公园规划为游憩、康体、文化为一体的大型绿廊、生态型城市公园 福田CBD华强北商圈深圳中心公园塘朗山、银湖山工程区位：CBD生态中轴，坐拥四山一公园，占据稀缺生态资源，高层可以俯瞰深圳湾海景总建面约120万m2商务公寓建面17万m2总部办公用房高塔18.8万m2 ，390米高低塔14.4万 m2LOFT10万m2酒店5万 m2商业（计容）

3、13.5万 m2容积率6.80楼座2栋超高层，62/49层总户数商务公寓628套停车位1400绿化覆盖率45主力户型106-360m2一到四房入市时间2013年9月，首批推106-456平米1-5房商务公寓共100套，7-8万/平楼面价约7万元/工程概略：深业上城工程总建面超百万，业态复合，为大型城市综合体工程224.5米，62层390米290米至莲花山至笔架山政府办公酒店SOHOLOFT工程概略：工程临近两座公园，将城市综合体价值与公园价值有机结合，创建城市地标 史无前例地在工程和两座山体公园间架设了专属的人行天桥，让业主不用出小区、不用忍受车水马龙的干扰就可以享遭到深圳市中心仅有的两座山体

4、市政公园生态资源。 这一点，无论是世界第一豪宅海德公园旁的海德公园一号还是纽约中央公园旁的ONE57都是无法做到的。 住在这里，随时都能享遭到与城市稀缺生态资源的零间隔接触。只需几步，经过专属的人行天桥就能与家人共享生态生活。工程概略：架设私享天桥，联通两座山体公园，做到了足不出户即逛公园意大利Varenna橱柜厨具：嘉格纳、西门子卫浴：汉斯格雅、唯宝龙头花洒：当代、高仪公寓精装：万元精装，集合世界超五星级品牌位置：高塔的顶部15层部分。这家酒店曾经拥有60多年历史，源自香港，是与柏悦、四季齐名的世界顶级奢华酒店，以严厉的选址、精致的设备、细致的效力著称，全球仅44家，全部设在国际大都会的中心

5、地段，比如在伦敦海德公园、纽约中央公园等。文华东方酒店是西方贵族品味下午茶的常去之处，苏菲玛索、张曼玉等都是他的粉丝。签约情况：2021年8月19日正式签约，将于2021年底开业，拥有190间客房，标间70平，大于文华东方在其他城市的平均客房面积。协作方及团队：工程引入文华东方酒店，为世界三大顶级奢华酒店，估计2021年开业协作方及团队：工程引入国际巨匠团队鼎力加盟，合力打造深圳市新的地标协作方及团队：工程引入国际巨匠团队鼎力加盟，合力打造深圳市新的地标深业置地常务副总经理郝继霖与深业上城官方网站设计师朱力行共同引见深业上城官方网站深业上城品牌艺术顾问，知名艺术家黄炳培(又名“又一山人)引见深

6、业上城极具艺术感的官方网站操盘手：香港商业地产教父级操盘手郝继霖先生全程操盘，保证了工程整体质量的实现“第一太平戴维斯Savills联手深业物管协作管理，努力于为业主营造尊贵、绿色、时髦的生活气氛。全城独一双空中会所引领圈层“尚上生活178m天际会所，全城独一双空中会所海拔178m，位于49层，横跨AB两座；提供恒温泳池、健身、宴会餐饮、休闲文娱等尊贵效力；深业物业+第一太平戴维斯铂金物管,尊贵礼遇尊贵国际超星级酒店式白金管家礼宾效力采用一对一方式专属效力，同时分级，授权管理业主信息，最大程度保证私密性绿色善用环保资源，倡导绿色生活太阳能、充电桩运用、节能降耗、渣滓分类、废物回收再生等。时髦云

7、上生活建立数字化效力平台，实现科技创新效力方式。如经过微信公众平台或手机APP，为业主提供便利的物业根底效力。物业效力：工程引入第一太平洋戴维斯协作进展物业管理，打造五星级酒店式优质效力体验营销管理1、销售动线解析营销中心绿带绿带公交站工地现场无道路指引周边遮挡严重除北区高层外无昭示性符合营销战略对实践成交影响较小私密性与体验感营销中心：工程周边遮挡严重，且无道路指引，整体如封似闭，坚持私密性奥秘感营销中心：现状照片第一印象：销售动线与施工动线冲突，且销售动线在进入售楼处之前无限制。营销中心：销售中心实景图片来自官网实践感受：在进入售楼处之后，彻底颠覆外围印象。主要缘由为工程进入尾盘销售阶段，

8、且销售中心运营时间较长。此图为深业上城官网保管的售楼处开放之初的实景照片，鉴于对工程整体质量的感受，置信图上展现即为当时售楼处的实践效果。一层：停车场+销售驻点二层：接待中心三层：展现、样板间3套四层：小会场直梯+消防梯营销中心：功能表示营销中心：二层接待中心接待中心：左图所示为接待中心电动门，从外面看根本不会发现里面还会有空间，私密性极佳。右图为接待中心实景。1234567营销中心3楼入口影音室模型区大户型样板房小户型样板房交楼规范样板房洽谈区营销中心2楼营销中心：三层营销动线营销中心动线：12由入口至影音室三层展现中心：入口设置电动门，进入后为休憩等待区，起到一定的客户缓冲作用。深业上城展

9、现中心各功能区必需保证同一时间仅接待一组客户营销中心动线：12由入口至影音室通道：灯光渐渐亮起，鸟鸣、山风由浅入深，令体验客户有一个整理心境、调和心情的时间，逐渐静下去。营销中心动线：2影音室影音室：区域沙盘在ipad控制下渐渐抬起，引见区域；之后客户会戴上3D眼睛，电控关灯后，大屏幕播放3D宣传片。营销中心动线：入口及影音室官网效果图品牌展现3D播放效果营销中心动线：模型区工程沙盘：工程沙盘处于独立空间内，沙盘质量优，恰当的传达了工程与周边及各功能、业态之间的关系。营销中心动线：模型区商业沙盘：该沙盘处于独立空间内，保证沙盘区针对性引见及各组客户的私密性。营销中心动线：模型区商业沙盘：沙盘可

10、整体抬高，各功能间联络明确，内部动线明晰。营销中心动线：模型区商业沙盘：沙盘一端设有台阶，可整体俯瞰整个沙盘。营销中心动线：样板区营销中心动线：写字楼实体观赏动线售楼处至写字楼实体通道：通道包装设计后效果，配饰不多，空间开敞不显逼仄营销中心动线：写字楼实体观赏动线外部实践照片通道外围：外围施工现场，包装后即为上一页通道内效果。营销中心动线：写字楼实体观赏休憩区营销中心动线：写字楼实景营销中心动线：写字楼实景营销中心动线：商务公寓部分精装地上车位精装车库：工程所处地质条件，开挖地下本钱高昂，1-3层为精装车库，降低本钱的同时，保证了公寓部分的景观及采光营销中心动线：商务公寓入口部分展现公寓入口1

11、：影壁保证私密性及尊崇感，松树提升了整体品味，去除立柱后的玻璃空间更通透营销中心动线：商务公寓入口部分展现营销中心动线：商务公寓大堂公寓大堂：设置影壁，做一定的空间处置，降低了较差景观面的影响营销中心动线：商务公寓大堂公寓大堂电梯厅：楼层分区间乘坐专门电梯，且各有专属电梯厅，最大程度的保证了业主的私密性营销中心动线：商务公寓入口及大堂公寓大堂2：另外一栋公寓大堂做了水景，保证两栋公寓大堂各具特征营销中心动线：商务公寓车库上部景观建立营销中心动线：商务公寓立面2、客户接待假设他是去踩盘的，而不是客户，将是以下局面：1、进入营销中心前，保安：“有约定吗？ 哪怕是路过的客户也是要约定！2、在1层等候

12、，对不起，前面有几组客户，要等到出来一组后才干进去3、当知道他不是来买房的，而是来观赏学习的。 前来观赏，去不了2层，只能直接观赏样板间，而且不能单独观赏，需有相关人员 带着！4、观赏也不能乱跑，固定道路，固定顺序，甚至每个样板间的滞留时间也不能太长减少同其他客户的摩擦时间5、3层同样设有沙盘讲解，而且不只一个沙盘，不同组客户被带到不同的沙盘独立讲解6、真正的客户会被带到VIP室详谈，踩盘的就拿拿楼书走人7、2层非客户制止进入政府指点视察除外)客户接待：原那么尊贵、安静、独立1、 流线设置：衔接曲折环闭，按照大户型、小户型、交楼规范的顺序设置2、客户引导：尽量减少不同组客户、客户与非客户间的空

13、间重叠，提升宽松感3、沙盘：多沙盘，做到每座沙盘只为一组客户进展讲解4、设有休憩区、VIP室，道路为环线封锁，参过终了后自然回到电梯间5、2、3层间无法自行走动，须经由电梯，电梯由专人担任管理非销售员6、软装资料：大量运用木质、竹制、金属、石材等天然资料，提升环境的质量感7、精装点：厨具、卫浴较先进，地面、墙面、电气、门等较普通客户接待：三层样板区打造描画一个营销中心，3600平米，6000万步上二层且听风吟全石材等候厅开发商代理商二对一品牌厅日立电视品牌厅深业操盘大哥郝继霖原木墙3D影视片石门综合体模型仿真客厅建筑设计理念三层客户接待：二层流线解析客户约定约定跟进及确认客户身份识别现场接待客

14、户回访客户约定中心客户维护系统客户接待流程客户维护平台注：即深业名源系统注：需设计相应平台客户接待：深业Upperhills高端客户接待系统采取“约定优先制+身份验证客户接待制度：特权客户按约定时间段营销中心样板房未约定客户当天约定后按照约定时间前来身份验证新约定老客户约定同行踩盘无需身份验证、无需约定无需身份验证、按约定时间段在同行踩盘日周二，按约定时间段客户接待：深业Upperhills约定流程及规定 需出示可表达客户高端身份信息的相关证明，包括：个人所在公司、企业名片客户所居住豪宅高端小区门禁卡、停车卡、一卡通等银行VIP金卡客户高端会所会员卡客户高尔夫球会会员卡其它 假设客户无法提供任

15、何相关可表达高端身份的物件，那么机动处置，可采取验资的方式：验资100万客户接待：深业Upperhills客户身份验证方式流程区域节点职能1.迎宾接待迎宾大道口引导来访行人和车辆的进入迎宾道，到访停车场或营销中心大门；停车场引导来访车辆的停放位置，协助指挥停放，为客户拉车门，将客户引导至接待台。停车场接待台将客户带至二楼营销中心接待前台营销中心大门口开门迎送客户2.客户识别营销前台查看预约登记信息，识别客户身份，安排置业顾问进行接待讲解。3.客户接待营销中心展示区向客户介绍沙盘和项目情况，观看宣传影视片；样板房向客户讲解展示产品户型。洽谈区与客户洽谈项目事宜。签约/财务区客户刷卡交钱/签订认购

16、书/签订合同4.客户回访客户中心对来访未成交客户进行回访跟进客户接待：深业Upperhills客户接待流程分区规划设计解析发明性地提出“缝合城市空间的设计战略缝合本来割裂的城市孤岛，衔接莲花山与笔架山，构成“山谷遨游的复合型城市地貌。此战略获得了政府、甲方及专家们的高度认可。规划设计：深业上城“缝合城市空间的设计理念，将工程优势最大化释放，令城市功能进一步交融将自然、城市景观引入建筑群的同时，公园和综合体的行为也将相互浸透，使人们得以在“山谷遨游、“多元商业体验和“有序办公中找到平衡。规划设计：工程投资1.5亿元，建起两座300多米长的人行廊桥，构成近千米的生态景观廊道投资1.5亿元，将分别在

17、东西两侧建起两座300多米长的人行廊桥将莲花山和笔架山衔接起来，与工程连为一体构成近千米的生态景观廊道，以实现“缝合城市的理念。两条廊桥建成后将成为深圳市整个城市绿道的一部分，市民可以经过廊桥方便地到达深业上城商业部分的小镇。廊桥上面，不但有绿化、有遮荫、有高有低，还设计了可供市民随时停下来休憩的座椅。人行廊桥采用了最缓坡道，残疾人轮椅也可上行。这里灯光柔和而均匀，光源都隐藏在膝盖以下的高度，夜间行人也可在其中行走闲坐。而从空中俯瞰，线状的光源流动而有韵律，将成为深圳一片新的安静绿色休憩之地。交通组织：聘请专业的交通顾问公司，与各设计单位通力协作，构筑深业上城交通体系构造系统上采用“巨柱体系，

18、让用户可以体验3米宽的玻璃幕墙直接迎向莲花山和笔架山景观。同时，为了降低风荷载，塔楼四角做了内凹处置。大厦的外立面为纯真的全超白玻璃幕墙，玻璃板块分隔为3米，到达通常分隔(1.5米)的两倍，为用户提供无遮挡的视觉展现面。位于390米高的办公楼顶部，是深圳市第一家引入的建筑面积约45，000平方米的文华东方酒店，可俯瞰深圳市360度全景，向全球旅客展现深圳国际大都会的城市魅力。塔楼北侧，间隔笔架山最近的位置，还设置了一个楼高48米的具有公共性质的建筑体块，作为酒店宴会厅辅楼。将其塑造为一个坚实而空灵的城市“取景框，将现代生活、自然、人文万象定格其中。商办设计：充分交融景观优势，引入文华东方酒店，

19、设置都市“取景框级别的辅楼宴会厅设计亮点：平衡购物中心与内街的关系，设置名品街，既丰富了业态又提升了购物体验名品街LuxuryStreet，位于商场北面，从L2到L3，未来高架路可直达，既坚持奢侈品牌的私密性，又与商场衔接。加盖半开放式奢侈品街，温度调理营造温馨气氛，犹如置身于伦敦、巴黎和罗马历史悠久的拱廊内购物一样。小镇Town，位于L3商场的平台，为商业组合设计亮点，在激活屋顶平台活力的同时，再现城市日益匮乏的街铺商业文化。配合小镇上方Loft居住SOHO人群，齐聚设计感、文化元素、休闲概念及创意品牌，将欧洲、日本、中国香港和中国台湾等地的个性特征店铺与餐饮引进这里。设计亮点：设置名品街，

20、平衡购物中心与内街的关系，既丰富了业态又提升了购物体验户型面积按户型合计套数占比占比一房一厅1058614%5%两房两厅1628614%8%三房两厅24516226%25%三房两厅266四房两厅28125040%49%四房两厅355五房两厅439406%11%五房两厅456空中大宅78041%2%空中大宅980合计628100%产品概略：深业上城工程住宅产品户型跨度较大，分布复杂，以245-355平米户型为主约358 4+1房2厅4卫 适用率约为67%优点整体户型：户型方正适用，动静分区合理，通风采光极佳尺度感：9.3m主卧开间，6.5m阳台开间，约70主卧套间，约59客餐厅，尽显尺度感景观面

21、：景观视野极佳,可眺梅林山、莲花山/笔架山及城市景观功能性：三套间设计、双阳台设计、主卧套间设置衣帽间、书房、超大卫生间，增添主人尊贵享用缺陷厨房约10，相对较小适用率低产品注重奢阔尺度感，配备奢适主卧套间、双阳台设计，提升主人尊贵享用产品解析：约358 4+1房2厅4卫，精装 约230 3+1房2厅3卫 适用率约为69%优点整体户型：户型方正适用，动静分区合理，南北通透，通风采光极佳景观面：景观视野极佳,可眺莲花山/笔架山及城市景观功能性：双套间设计、双阳台设计、配备多功能间缺陷客厅开间4.7m，相对而言开间较小适用率低产品注重功能性，配备套间、双阳台及多功能间等增值空间设计产品解析：约230 3+1房2厅3卫 ，精