确山县铁北西路项目整体定位ppt课件

1、确山县铁北西路工程整体定位工程研讨任务阶段划分中期沟通工程整体定位与物业开展建议前期工程市场调研目的及背景工程解析及问题案例研讨市场分析终稿修正与完善物业开展建议根据开展商意见修正、调整、完善整体定位开展战略可行性方向讨论工程报告的构造思绪导图工程属性界定工程开发目的工程开展战略工程中心问题界定工程定位能够的开展方向时机发掘风险分析确山县位于河南省南部，淮河北岸，西依桐柏、伏牛两山余脉，东眺黄淮平原，位于郑州与武汉之间，历史上被誉为“中原之腹地，豫鄂之咽喉。 城市属性确山县确山县位于河南省南部，驻马店市与信阳市中间区域，隶属驻马店管辖。截至2021年12月31日，确山县辖10个镇、2个乡：盘龙

2、镇、任店镇、留庄镇、刘店镇、竹沟镇、新安店镇、石滚河镇、瓦岗镇、李新店镇、双河镇；三里河乡、普会寺乡。确山县辖10个镇、2个乡：盘龙镇、竹沟镇、任店镇、新安店镇、留庄镇、刘店镇、石滚河镇、瓦岗镇、李新店镇、双河镇、普会寺乡、三里河乡。据第六次人口普查数据显示：确山县常住人口为405992人。确山交通便利，拥有高速、国道、铁路、机场等多元式交通资源，接南纳北，承东启西。城市属性确山位于中原，交通便利。境内公路有：国道G107， 国家高等级公路京港澳高速，南阳-新蔡高速；铁路有：京广铁路，京广铁路客运专线。确山境内李新店机场，国家十二.五规划，将李新店机场改扩建为李新店军民两用机场。确立城市北扩、

3、工业东进、旅游业和农业西兴的城市开展战略。城市属性把确山未来开展定位为“三区两县一体化组团开展的副中心城市，建筑建材业基地、优质粮消费基地、优质林果基地、高效特征农业基地、特征旅游基地，符合确山的实践。 随着“三区两县一体化的实施，确山县城乡居民添加了就业时机，城乡居民收入必将大幅度添加，生活程度必将进一步提高。确山未来总体规划是：确山县城金城大道与驿城大道对接、确山县龙山大道与107国道对接、确山县城中原大道与安信快速通道对接，实现工业东进、城市北扩、旅游业和农业西兴的目的。工程位于铁北路西段，属老城区偏西板块，配套完善，然而相对于河北新区，城市环境相形见旧。确山县 第一高级中学确山县 人民

4、医院城市属性工程总占地面积约700亩，刷新确山地产开发最大规模，具备超大盘或城市综合体的可塑性。工程背景工程地跨老城区西郊边缘棚户区及大面积荒野，紧临京广铁路专线，周遭环境较为破落。工程背景京广铁路专线将铁北路隔为两半土路、沟壑及隐现的水流原始破落的城郊荒野笼统距工程1华里外东向有个别楼盘地块解析小结工程具备开发中高档住宅地产条件，但是存在一些不利的限制要素。1、地块面积较大占地约700亩，具有绝对的规模效应。2、紧临老城区，大区域配套相对成熟老城区聚集着大量的原著城居群体，属传统居住板块。2、顺应城市开展方向确山县向北向西开展大势所趋，未来价值可观。1、周边笼统较差工程地处城郊边缘，周边环境

5、原始荒芜，较为破落。2、小环境配套缺失工程小环境内交通、公建、生活配套相对原始或缺失。优势条件弱势要素工程属性界定：老城区边缘、城市次主流开展方向上“造城级超大盘。属性界定描述诠释大环境老城区边缘次主流发展方向老城区偏西板块，地跨棚户区及大面积荒郊野田。确山县向北向西发展大趋势。大区域区域成熟度较高配套相对完善紧邻老城区，与城中心自然距离不远。小环境配套缺失形象破落棚户区边缘，周边无任何配套。荒郊野田，土路沟壑，草木杂生。工程属性城市次开展方向工程属性界定：区域配套相对完善周遭笼统较差工程报告的构造思绪导图工程属性界定工程开发目的工程开展战略工程中心问题界定工程定位能够的开展方向时机发掘风险分

6、析目 标工程开发目的：开发利润最大化，快速回笼资金，确保现金流打造区域内标志性楼盘，提升片区档次和笼统建立一定品牌影响力，塑造企业品牌笼统工程报告的构造思绪导图工程属性界定工程开发目的工程开展战略工程中心问题界定工程定位能够的开展方向时机发掘风险分析住友常用的分析工具SCQ模型？R1非期望结果由特定情境导致的特定结果R2期望结果不喜欢某一结果，想得到其它结果S =情境C=R1,R2 Q=如何从R1到R2工程约束条件下客户目的与现实情况的矛盾问题1：经过什么样的物业组合，降低风险实现快速去化，并争取价值最大化？问题2：打造什么样的住宅产品，表达竞争优势，实现快速去化？S：工程位于老城区偏西板块，

7、属传统城居区域区域大环境配套完善，居住气氛浓郁本工程开发体量较大，具有绝对规模优势工程周边环境较差，小环境配套严重缺失工程与主城区存在一定的自然间隔工程区位与“确山城市向北向西开展一致R2：“造城级超大盘R1：区域城市综合体工程报告的构造思绪导图工程属性界定工程开发目的工程开展战略工程中心问题界定工程定位能够的开展方向市场研讨时机分析开展阶段判别：从人均GDP来看，确山县房地产市场处于平稳开展阶段，依宏观经济将呈现快速开展态势确山县2021年人均GDP约为4132美圆。根据人均GDP与房地产相互关系断定确山县房地产市场处于平稳开展阶段。确山县2021年GDP为242亿元，增长13.4，根据宏观

8、经济与房地产开展情况判别，确山县房地产呈现快速开展态势。发展阶段启动阶段快速发展阶段平稳发展阶段减缓发展阶段人均GDP（美元）800250025004000400080008000以上需求特征生存需求生存、改善需求兼有改善需求为主改善需求为主发展特征超速发展单纯数量型快速发展，以数量为主，数量与质量并重平稳发展，以质量为主，数量与质量并重缓慢发展综合发展型判别一个地域房地产开展阶段的规范宏观经济增长房地产业发展状况小于4%萎缩4-5%停滞5-8%稳定发展大于8%快速发展宏观市场板块研讨滨河新区盘龙组团城西板块滨河新区沿三里河区域，北岸居多，以高端住宅、城市综合体为主。城西板块沿铁北路西段区域，

9、临近老城区，周边配套齐全。盘龙组团以盘龙山景区森林公园为依托的楼盘组团。 确山房地产市场以城市扩建方式为主，如新区建立、郊区改造以及景区开发等。代表楼盘：金地城市花园、金地盛世华庭、中汇维也纳小镇、御景华府、领秀城、水岸星城等。滨河新区：三里河自然水系、行政新核等分量级优势要素助力区域价值感。板块研讨金地城市花园金地盛世华庭中汇维也纳小镇御景华府城西板块：依托老城区完善配套购物、教育、医疗等，性价比楼盘。代表楼盘：御龙苑、尚品名城等。御龙苑尚品名城盘龙组团：由于景区开发尚未构成一定的影响力，因此区域楼盘价位偏低。板块研讨代表楼盘：龙山丽景、香山一品等。龙山丽景确山县房地产市场小结市场特性：房地

10、产起步较晚，市场整体去化速度普通，年均去化约40万，市场供应量大于销售量，去化速度尚可。区域分布：楼盘在北区、西区和南区各有分布，随着“驻马店三区两县一体化的建立步伐，城北、城西将渐趋成熟。建筑类型：在售房源以小高层、高层为主，部分工程开发多层洋房产品。置业群体：目前购房群体中，改善型置业占比较大，多数为私营业主、企事业单位任务人员，其次为年轻人初次置业和投资置业需求。春节前后外出返乡人员也是重要置业群体。销售价钱方面：销售价钱约2600-3400元/，整体均价约3100元/，价钱程度不高，有一定的上涨空间。宏观市场产品研讨客户研讨房型二房三房四房复式面积特征以80-95为主少数超过100以1

11、00-135为主少数小于100，或超过135140-160为主少数超过160160以上去化速度慢快慢很慢客户特征初次置业的年轻人占主力，部分改善型购房者。改善型购房者多，也有部分年轻人，一般经济实力比较好。收入水平较高的中年人士，一般是企事业单位管理层或者高技术人士。收入丰厚的企业人士或者高级公务人员等。30-45岁左右的改善型购房是市场的主流，地段、户型、价钱成为购房思索重要要素。目前，确山县的购房群体以本地人为主，商品住宅的外来投资比例较小，购房者主要还是本市30-45岁左右具有一定经济实力的人群以及来自确山县周边乡镇的进城购房人群。110-120三房，总价35万之内的户型成为热销产品，4

12、0万左右的产品阻力就会大很多。置业数量置业需求 改善型需求 为子女购置初次购房的轻年 部分拆迁户 是当地购房的主要构成群体提升居住质量 追求新生活方式为子女购置如婚房等 子女读书需求 在县城从业 是确山的重要购房群体在确山从业看中未来开展总体所占比例较小城区购房者周边乡镇购房者外地购房者县城客户是确山购房群体的大多数,虽然不少人有房住,但仍有较高的购房需求。县城周边乡镇,也是确山重要的购房群体,希望在县城置业，满足更高追求。外地购房者,看好确山的环境和开展。确山三类购房者城区客户与县城周边乡镇客户是市场的主力，外地客户相对较少。住宅方向研判随着金地盛世华庭、御景华府、维也纳小镇等工程开发，确山

13、房地产整体市场供应平衡，市场相对稳定开展。住宅产品风格各异，但产品质量普通，亮点较少，100-三房产品去化较快。客户主要来源于城区及周边乡镇，收入稳定的公务员、大型企事业单位及经商客户，改善型置业和初次置业占主导，面积需求及总价接受才干有限。以客户需求为导向，在区域内构成差别，在本钱控制的根底上构成一定产品亮点，以产品力作为竞争优势客户目的：减小风险，快速回现工程开展方向研讨城市影响力大盘营销思绪自创 案例自创：【阿卡迪亚】位于城市未来重点开展区域；向东城市中心区域；向北滨河新区、行政新核；西南生态旅游开发区。本案中义阿卡迪亚位于城市未来重点开展区域；向西城市中心区域；向东大郑东新区；向东南国

14、家级经济技术开发区。2003年，随着郑东新区建立正式启动，根底设备先行，路网构筑、龙湖开挖，郑州国际会展中心工程开工，CBD内环建立陆续展开。2004年，新区外围的住宅开发也逐渐开场，建业联盟新城、顺驰第一大街、绿城百合公寓、中义阿卡迪亚等作为先行者，进展了有效的探求并获得胜利。根据工程区位、定位等，我们挑选中义阿卡迪亚作为研讨对象。营销背景区位与交通区位特点：处于城市近郊，未来开展潜力宏大；政策导向下大力开展根底设备，配套逐渐完善；迎合大郑州下的城市扩张趋势，但现阶段配套和人气明显缺乏。区位： 阿卡迪亚位于郑东新区CBD南侧，金水东路与黄河东路交界处，熊耳河南岸，紧邻CBD中心区，距中州大道

15、约1公里。交通南邻行政大道金水路，衔接新老城区，向西1公里是中州大道，畅达南北，东侧紧邻黄河东路。社区规划低密度人文主题社区的内涵18万方建筑、1.6容积率、2万方配套，打造人文主题社区。多层、小高层等包括大面积八角窗、组团院落空间、地下半地下车库等人文元素景观轴S形干道主脉络，将景观从中心区由南向北延伸，自然浸透东西两侧院落空间，将广场、商业街、会所、前庭水景轴、绿轴串联。广场和街道小区南侧广场与东侧广场对社区外开放，聚集周边人气，进一步带动社区商业的开展。价值标杆北侧临水景观资源最好的笼统提升社区配套位于金水路和黄河东路，社区双会所及南侧4000米大商场、临街商业配套，一期全部建成展现宽景

16、house商业中心；Loft总占地17万（实际用地11万）总建面18万商业邻黄河东路和金水路步行街会所2000平米容积率1.6车位比1:0.6总户数1212户TOHO小高层建筑与景观园林 建筑风格烟囱、四坡屋顶、天然石材、特制清水砖和进口涂料组成的三段式立面、八角窗等细节特征，以典建筑符号为元素，经过现代技术和现代资料的运用，含蓄地传达出时髦气味，堪称新古典主义风格的集大成之作。景观园林江南园林的精致与大中原的奔放完美糅合经过中心广场、组团台地、地下车库等结点的抬高与降低，构筑出坡地起伏的立体空间，发明出了意趣盎然的自然落差。整个住区高程差到达1.5米，表达了平原城市的坡地生活主张。风情商业街

17、区自成一景。94-97两房126三房户型组合户型组合户型组合营销战略及执行结果营销战略产品战略：提出人文主题、公园社区概念。价钱战略：低开高走在初期销售情势好的情况下迅速提价以实现利润的最大化。价钱平均上涨达1000元。笼统战略：配套先行，会所和幼儿园双会所先建。产品配比及销售情况物业类型户型面积(m2)单价(元/m2）总价(万元）套数销售情况两房92-97360033-35120多余套剩余22套三房126-136340042-46260多套 剩余24套四房140-1903200-340045-6560多套 剩余20套复式190-2503000-330057-8210多套剩余6套一期04年开盘

18、，共推出420套，开盘当日销售350多套；次日销售即达到90什么样的市场定位？中原质量地产新标杆中心客户：金水区以及市区内的经商胜利人士重点客户：多次置业者以及投资客极尽展现未来生活情景；建立质量楼盘气势，一举奠定人文主题社区笼统。迎合大郑州向东扩张和郑东新区的开展战略，在CBD外侧，打造高质量的人文主题公园社区。产品定位笼统定位客户定位启动区目的问题 3问题 1阿卡迪亚的胜利关键要素 处理了什么关键性问题？紧跟政府对郑东新区的宣传造势，拔高区域价值“郑东新区蓬勃开展背景下的阿卡迪亚，处理目前社区位置相对偏远和配套不足的问题困扰问题 2如何整合资源构成区域不可复制的另一极？在一期开盘初期，将金

19、水路商业街、中心广场、景观园林、教育会所、设备一并展现，未来生活场景得以充分体验看得见的未来。浙商品牌对质量保证和优质效力的承诺以浙商军团的开发阅历整合三大工程资源，打造18万平米、 集多层住宅、小高层、步行商业街、双会所、地下车库于一体的“大型低密度高尚人文社区，产品价值点如何展现？品牌效应如何抑制区域周边配套不成熟？附加值区域标杆楼盘营销案例总结消除陌生感的四大措施开发商本身的强势品牌或嫁接全国知名强势品牌强势主题，如运动主题、异域风情主题、人文主题等以齐全的生活配套，如品牌主力店、大型会所以政府宣传为契机，以公共活动制造区域热点，消除陌生感吸引客户置业的驱动要素先人一步置业的价钱优势未来

20、完善的市政规划和升值前景良好的空气质量或景观资源分期规律低开高走，小步快跑规模优势，本钱领先启动期位置临近周边成熟区，交通条件成熟区位于工程中利于展现的位置便于后期的分期延续启动物业类型试探市场型：物业类型丰富，启动一切物业类型抢占市场型：启动最中心物业类型区域标杆楼盘营销案例总结工程报告的构造思绪导图工程属性界定工程开发目的工程开展战略工程中心问题界定工程定位能够的开展方向市场研讨时机分析结合工程特点及城市开展情况，本工程需求打造的是“城市具有影响力的中高端大盘。经过本工程的开发建立，塑造开发商良好的市场笼统，为今后的工程开发奠定良好的根底。明确市场定位，塑造工程笼统，打造具有市场竞争力的优

21、势产品！结合平安、快速赢利的目的，从工程价值实现的要素入手分析工程开展战略品牌附加值产品附加值：住宅赠送功能面积市场高占位充分利用地段优势立面与现有产品表达区别按照城市开展规律，找准最正确物业组合填补区域内产品空白在控制本钱的情况下，部分提升产品质量住宅提高运用率，强调功能性与温馨性附加值笼统提升定位差别产品区域价值价值实现在片区已有价值认知根底上，充分发掘客户充分借助工程地段昭示性强的优势，塑呵斥区域内高笼统工程模型来源：住友顾问打造高笼统、中高质量产品；以主流需求为导向，在区域内构成一定产品差别；部分优化，建立产品质量竞争优势！开展战略做足面子工程：经过外立面、大堂、人口广场等提升工程笼统

22、；住宅户型适当控制，进展市场补缺；住宅户型产品设计优化，公建更强调公共空间战略落实工程报告的构造思绪导图工程属性界定工程开发目的工程开展战略工程中心问题界定工程定位能够的开展方向市场研讨时机分析住宅物业定位商业物业定位业态定位产品定位市场定位产品定位客户定位客户定位分物业定位住宅市场定位以高笼统、户型设计优化、功能面积赠送为中心卖点的高档城市住宅面向中高端购买实力的初次、二次置业客户的产品“造城级 未来中心住区住宅客户定位IIIIIIII 偶得客户：外地购房客户以投资为主要目的，看重未来升值潜力I 中心客户：确山县城中高端客户职业特征：政府中高级公务员、大型企事业单位管理层、私营企业主等年龄特

23、征：25-45岁之间置业目的：改善型置业与初次置业均有，对工程地段比较认可II 重要客户：周边乡镇中高端客户职业特征：政府中高级公务员、私营企业主等年龄特征：30-45岁之间置业目的：改善居住为主，由于任务关系或思索小孩入学，希望在县城有居所，并看重政府开展方向I中心客户的AIO分析追求温馨、方便、一定质量的生活Action活动时间相对规范经常参加一些社交活动周末到商场购物或到周边放松一年中会有12次左右的旅游Interest兴趣生活要求一定的档次，但追求奢华喜欢文化、人文的东西关注城市发展及未来产生的变化Opinion观点认可片区未来的发展潜力希望社区有一定的档次，“邻居”有一定层次希望住在离上班较近的地方周边有较好的学校供子女入学不满意原来的房子，改善居住，考虑换房愿意接受新事物和新产品购房希望一次性到位客户特征总结：生活温馨、方便，对地段有要求喜欢周边配套齐全的社区追求一定的生活质量产品定位的出发点开发商目的：快速回现，确保现金流稳定。市场需求：100-三房去化最快。目的客户：改善型居住因此对户型尺度的需求较大，偏爱温馨的户型；初次置业者对面积总价有一定控制。市场上的主流户型：80-100两房，100-三房，140-160四居。户型设计普通。住宅产品定位控制面积总价，以三房为主，两房、四房为辅；户型设计表达亮点