新江湾城项目(NXPowerLite)ppt课件

1、工程背景梳理上位规划回想 新江湾城-五角场地域的规划回想新江湾城位于上海市中心城区的东北部，是上海市区独一一块自然生态“绿宝石。根据规划，新江湾城将建成为21世纪上海中心城区知识型、生态型的花园城区和城市住区。江湾-五角场地域作为上海市总体规划确定的四个副中心之一，将开展成为以知识经济为主要特征的现代效力功能集聚区。 上位规划的特征关注生态新江湾城依托江湾湿地等维护良好的生态资源，自创国内外创建生态型社区的胜利开发阅历，为未来入住本地的居民和前来任务旅游的人士发明一个人与自然调和共生的环境。 配套完善高端定位新江湾城从人性化出发，建立了文化中心、体育中心、中小学等公共设备。同时依托于临近复旦、

2、财大、同济等高等院校和比邻五角场商业中心的区位优势，提供完善的配套效力。作为上海中心城区的最后一块大宗处女地遭到了国内外知名开展商的热烈追捧，引起了多方关注，导致地价不断飙升，从2005年以来多次创下“地王的纪录，开发呈现高端化。21#22#工程背景梳理工程在新江湾城-五角场地域的位置工程分为两个地块。其中21#地块东至淞沪路，南至青石路，西至国定路，北至七星河路；22#地块东至松沪路，西至国定路、北至青石路。规划道路创业大道由北至南穿越两地块。作为新江湾城与江湾-五角场城市副中心的结合处，工程东北部临近新江湾城各大高端居住区，东部与湿地公园、铁狮门F地块仅一街之隔，向南可以到达知识创新区和五

3、角场中心商业圈，各方面优势突出，具有很高的土地开发价值。工程所在位置独特优势突出1234商业配套-渐趋成熟工程以南五角场中心商业圈已构成规模，同时紧邻的东部铁狮门F地块将导入高端商业，北部C5汉斯地块将建成9万平米的区域商业中心。产业资源-科技领先居住社区-高端定位自然资源-生态湿地产业定位于“国际智慧城和“知识杨浦 ，东部紧邻新江湾城知识商务中心板块功能区内的中心会展中心。工程东北部是由多家房地产公司开发的高端居住区。平均容积率仅1.0，绿化率达50%。目前售价已突破20000元/平方米。工程东部紧邻上海城区内最大的一块湿地，也是上海仅有的都市生态绿地，开发成为湿地公园，是沪上又一块市民休闲

4、和城市度假的好去处。工程整体定位研讨整体开发理念 发明“宜商宜住的高质量生态、人文的办公空间 整体开发理念：生态创意办公+40小时全活力社区生态创意办公(EOD)EOD理念突破了传统商务办公设备开发只关注经济效益和本钱收益的狭隘的思想，而强化了生态理念在办公场所设计中的运用。环保资料、通风设备的运用大大改善了传统的全封锁环境，给办公人员提供了良好的任务环境。同时在室内和室外发明温馨的生态环境，将室外的自然环境，如植物、阳光等引入室内，营造一个亲近于自然的办公生态环境，更有效地提升任务效率。40小时全活力社区40小时全活力社区强调的是任务与文娱休闲的结合，转变了传统任务与休闲相分别的观念。在任务

5、中文娱，在文娱中任务，两者合二为一，延伸了每天24小时的生命空间，使社区变成了一个活力勃勃、充溢活力的任务、文娱、休憩的场所。基于对上位规划的回想和工程所在区位及周边要素的梳理，工程将定位一个“宜商宜住的高质量生态、人文的办公空间。生态办公将成为工程的中心功能，同时还将配套居住、商业、休憩等功能，是一个复合型的高端社区。工程整体定位研讨工程功能产品体系生态创意办公HIP酒店式公寓精品商业高端住宅精品主题酒店 五大功能产品 塑造完美体验绿色、生态、安康的办公环境，远离种种烦恼与喧嚣，将休闲与温馨融入任务，在任务中体验自然与人文的双重关怀开创温馨而私密的个人空间，体验温馨而浪漫的家庭生活，享用宾至

6、如归的完美效力细腻的效力、周到的关怀，为城市游憩客营造一个艺术而浪漫的气氛，一个温馨而温馨的家，让短暂的停留成为永久的愉快回想自然、温馨、优雅，在愉快的家居环境中细细咀嚼生活的质量，感受家的暖和购物、餐饮、运动、休闲，综合型高质量的商业设备让每天都充溢惊喜与活力，时辰感受城市开展的脉搏以生态创意办公和酒店式公寓为主要产品，同时开发精品主题酒店与少量高端住宅，并配套高水准的精品商业生态创意办公 生态办公EOD，Ecological Office District突破传统办公物业的“8小时方式，使人、建筑与自然生态环境之间，无妨碍地、继续性地相互接触与浸透，构成一个良性的互动系统，实现真正的办公环

7、境生态化。这种融阳光、绿化、鲜氧、活水于现代办公的方式，可以提高商务环境质量、全面激发商务效率 。EOD理念生态创意办公内涵诠释经过生态与创意的结合，赋予办公空间以全新的内涵与体验，使任务环境不再单一枯燥，可以变化地如此温馨宜人、丰富多样、活泼而灵动生态元素生态设计生态技术 经过生态元素的导入、生态理念的设计、生 态技术的运用，使工程真正实现办公环境生 态化、环保化、节能化 生态适宜的体量 巧妙突破基地容积率与限高的约束，导入 小体量的建筑、围合式灵动空间，并塑造 丰富、活泼、人性化的立体空间 创意多样化的灵动空间生态创意办公目的客群研讨潜在目标客群客群特征需求特征知识型中小企业通常人数在10

8、0人以下高学历的知识型人才占员工比例较大需要区域内提供良好的产业链支持背景偏好智慧型、有内涵、创意性的办公环境大型企业的分支机构通常人数在100-200人公司资金实力较强，看重企业品牌与形象塑造因此较为看重工作环境的整体品质需要相对独立的办公环境与交流空间，可以租用整层或整栋独立办公空间商务活动频繁，对商业、酒店、会议等配套服务要求较高学校或政府背景的商业机构通常人数少于100人进行一定领域内的专业研究与商业活动，常有学术交流、会议接待等需求偏好知识型的灵活办公空间对商业、酒店、会议等配套服务要求较高个人工作室通常人数约30-50人有着专业的工作领域、鲜明的工作风格通常为知识创新型企业如个人建

9、筑设计事务所等偏好独具风格的空间设计内部空间分割灵活多样， 不受约束多选择的交流空间工程生态创意办公空间的特点体量小巧灵敏，因此适用于人数规模不大的公司及组织生态空间，在设计与气氛营造上表达创意，更适宜于知识型、发明性的企业与机构地处创业大道北端的重要节点，周边办公、商业、交通、文化等要素集聚，适宜于那些对此类要素流通要求较高的企业生态创意办公产品特征分析与经典案例自创改动传统写字楼仅给办公者留下“8小时办公空间，在空间内设有休憩室、卫生间以及厨房等设备，并提供24小时办公及物业保证。2楼层最好无强迫分隔，有利于客户根据本人的实践情况轻松进展办公室空间规划安排 。1中性的盒子：经过把一切建筑要

10、素平行于空间的“长边以扩展空间的自然线条。许多室内隔间用可装配的磨砂玻璃以强化灵敏和变化的观念。虚拟的盒子：室内中庭是个虚拟花园，静谧的任务环境，即露天又能得到其他要素的维护。天窗贯穿灵敏的空间 层层退台设计 虚拟花园 圣莫尼卡任务生活中心 提供一个以新的任务生活态度去支持最正确能够性的环境 上海财富兴园 在公园中办公 国际流行的开放式园区，运用EOD开展方式，园区内建筑与景观规划参差有致。 办公环境设计思索多方面需求，强调生态、生活、休闲与办公的交融，户型设计上更是构成良好表达。展现区 休憩室 /宿舍 洗浴室 厨房 生态创意办公产品特征分析与经典案例自创层层退台与空中花园的设计，可以发明半开

11、放茶室、观景台等非正式交流空间，营造静谧、温馨、灵敏的第二办公场所。3 韩国动画博物馆及办公楼 两栋半独立的大楼，其外形、材质与气氛在这两个相对的建筑形状间构成了动态的平衡。 动画博物馆沿着场地自然的轮廓线倾斜，为大规模公共交流提供了露天场所；两个建筑体之间由一座桥相互衔接，也促进了公共和办公环境的互动交流。 办公大楼接近博物馆的一边外形逐渐变窄，不仅从感官上与博物馆融为一体，并且构成了不同大小的楼层，可以满足不同规模任务组的办公需求。动画 博物馆办公大楼中庭挑空、导入“光通道等设计，大大提升了生态办公建筑的采光性、通风性与节能性，最为直接地改善任务环境、提升人体安康。4日本仙台媒体中心 设计

12、师伊东丰雄放弃了传统的柱子，而是运用螺旋形管道。直径范围在2至9米的管道中包含采光、电梯、楼梯和空调设备。 设计尽量防止运用墙壁来隔断空间，这幢建筑内部没有一堵墙壁，完全依托螺旋型管道支撑。“这是一个没有固定界限和用途的空间，我希望它是一个让人们觉得轻松自在的公园。生态创意办公产品特征分析与经典案例自创建筑围护构造、自然通风、太阳能利用、自动控制、高效新型空调等生态环保技术的运用，使生态办公从更高的技术层面得到了本质性的落实。上海生态建筑示范楼 生态楼西向为环境实验室，东向为展现区和办公用房，在东向中部设有中庭并设计天窗，保证建筑内部的白天照明。 生态楼采用多种先进的技术措施，减少了不可再生能

13、源的耗费以及对环境负面影响，最终实现全年采暖和空调能耗降到普通办公建筑的1/4。并实现办公环境的安康、温馨、高效。通风塔电控遮阳棚保温复合外墙太阳能集热管电控铝合金百叶南低北高利于采光5精品商业及公共效力开发理念 8小时任务8小时文娱8小时休憩24小时 将文娱元素融于任务，将任务延伸至商业休闲中，那么： 8小时*2的任务与文娱8小时*2的休闲与任务8小时休憩40小时打造“40小时全活力任务生活的精品配套构建与生态创意办公完美相融的商业产品与气氛，业态精致而独具特征、效力周全而讲求质量，使办公空间与休闲空间可以随意切换，打造“40小时全活力任务生活气氛。目的客群针对高校的智力人群、创意产业人士，

14、倡导文娱融入任务、任务融入生活的居业娱相融的生活理念引领全新的现代化都市活力生活，构成工程对年轻一族、都市新贵的特殊魅力现代生活办公理念的传播，概念一致却又个性十足的独有社区文化艺术与场所的完美交融都市新锐力量的聚集思想的碰撞、创意的迸发或安静读书、或单独思索、或猛烈讨论/充溢活力、热情、创想与未来意境意向精品商业及公共效力产品特征分析创意元素与商业元素的结合以创意生态办公的整体气氛为基调，利用典型物业空间，融入创意、科技与人文特质， 提供具有深度体验、高质、美感的产品。 文化元素与商业元素的结合工程周边区域文化气味浓重，学府文化、创意文化等都可以发掘与商业的结合点，经过商业的载体，表达文化的

15、内涵。时髦艺术与商业元素的结合契合工程周边消费群构造的年轻化、高质量化的特征，精品商业的开发需注重时髦艺术的商业形状，坚持处于潮流与思想的前端。 协调各元素之间的差别性，表达组合的有机与调和，营造高雅、知性、质量、活力的商业气氛工程创意生态办公的整体气氛、面临的潜在客户，以及位于创业大道北端的良好区位，决议了工程精品商业的开发需求与创意元素相结合、与文化元素相结合、与时髦艺术相结合的产品特征。精品商业及公共效力商业配套产品体系产品类型核心业态产品描述核心商业多功能无线会所以无线网络为核心卖点的新兴会所，享受无处不在的多样化网络服务中小型精品超市不同于面向大众的传统超市，针对强调品质生活的白领、

16、金领人群提供时尚、高端、新颖的多样化产品特色商业咖啡人文书吧集文化消费与休闲消费为一体，提供一杯咖啡、一本好书、独自享受的休闲时光与个人空间DIY创意工坊激发创意灵感、感受多样生活的DIY工坊，从自我创造和切身体验中，彻底放松心情、获猎知识特色餐饮聚落风味迥异、各具特色的各国经典餐饮汇聚在一起，提供便利、时尚、丰富的美食享受；同时成为企业会客、客户沟通的良好场所主题音乐吧丰富的原版CD、静谧的氛围、精致的茶点，将成为好友聚会、同事交流、团队沟通的良好场所休闲运动中心为项目及周边的上班族、商户、住户，提供便利、宽敞、舒适的运动环境，以及丰富的运动项目与课程 健康俱乐部为长期处于亚健康中心的白领、

17、金领人群，提供放松身心、愉悦心情、锻炼体质的专属性俱乐部，并设置可供选择的多样化养生康体课程基本商业银行服务中心汇聚中外各大主要银行的服务网点，形成方便快捷的金融服务中心24小时便利商店满足办公、居住人群24小时的生活消费需求移动服务中心提供移动、联通、电信、邮政等信息沟通支持服务家政服务中心为入住公司、家庭等提供电力、维修、液化气等全方位的后勤保障服务小型社区生活中心形成洗衣店、缝纫店、皮鞋店等便利生活服务的聚集中心社区安保中心社区保安、110服务点等安保中心客群和区域属性：依托高档办公楼和商业中心带来的高消费群体，引入日式超市理念的香港企业。运营内容：食品部、生活用品部、和Cooked D

18、eli国际快餐美食广场)营业面积：约1800-5500平方米楼层分布：通常位于地下1层-地上3层中的1-2层 食 品 部为吸引烹饪及美食喜好者，集合国际美食的食品部努力提供最优质的新颖蔬菜 、水果 、海产 、 肉类 、家禽 、香料 、洋酒及小食 生 活 用 品 部拥有各式个性化 、高档次的生活用品，如美容护肤品 、香薰用品 、文具以致游览配备等 cooked Deli为国际快餐美食广场，顾客可在温馨的环境中享用优质的美食精品商业及公共效力中心产品案例自创走精品道路的中型超市CITYSUPERE：environment，香港人生活忙碌，每分每刻都非常匆忙，CitySuper为他们营造一个温馨和宽

19、阔的环境，让他们可以好好享用公余时间。P：products，这里售卖的货品都是由专业的采购员从世界各地采购回来，或直接由海外入口，因此货品较独特且款式新颖。S：services，顾客效力和售后效力对零售业来说非常重要，CitySuper的效力亮点在于用知讯杂志和俱乐部活动来维系客户关系。俱乐部活动中，依托超市自有产品的“赏味厨艺班起到了很好的笼统宣传作用精品商业及公共效力中心产品案例自创走精品道路的中型超市CITYSUPER运营理念：EPS6:00am 8:00am8:00am 11:30am11:30am 1:30pm6:00pm 10:00pm1:30pm 6:00pm10:00pm 6:

20、00am生活任务22文娱任务44任务文娱1010休憩840迈入生态办公楼，静谧的庭院，绿树环绕，一两声鸟鸣让人会心一笑任务累了，去厨房煮上一杯香浓的原味咖啡，细细档次，疲意顿消精心预备的各色小点、饮料和水果可按需自取，同事们聚在小桌前思想碰撞、激荡心境乒乓球台、美式桌面足球随时恭候，任务间隙享用运动的酣畅淋漓高强度心智劳动后更有按摩椅来解脱一身疲惫，养生在第一时间满足带上宠物，一天将有更多时间相处终了紧张的任务，与同事相邀去city super的特征餐厅共享美食入夜时分，在主题休闲吧，档次纯粹的曼特宁，上网阅读时事讯息，查阅相关资料或是在健身房、音乐吧与客户共同挥洒汗水、欣赏名曲，谈天说地，轻

21、松环境更易实现真心交流 OFFICE TIME 午休时分，商务套餐加咖啡的搭配，与同事闲侃任务，漫话生活饭后信步于庭院的别致草坪中，在安静雅致的自然中寻觅心灵的放松抑或钻进帐篷中小憩片刻，感受如户外露营般惬意心境在湿地公园慢跑片刻在多功能草坪上翻阅晨报在商务餐厅中享用营养早餐，收看财经科技快讯精神充沛的一天由此开场 BEFORE OFFICE TIME AFTER OFFICE TIME 夜阑人静，一天的任务颇有成就到厨房冲杯牛奶，在办公室内侧的休憩室好好休憩一下，预备好精神，明天向客户汇报成果精品商业及公共效力“40小时全活力任务生活意向描画HIP酒店式公寓HIP理念HIP酒店是行业新崛起的

22、酒店类别，其原意为 “Highly Individual Property 高度个性化物业 以其极富个性的室内设计和空间规划加上定制化的私密性效力而出名遐尔经过概念、外型、颜色、灯光、材质、艺术品的巧妙混搭，营造顶级的居住体验与商务时髦经过建筑外形设计和景观营造彰显个性、表达时髦个性化的表现手法是HIP的灵魂室内设计空间规划贴心效力酒店提供时间提示、车船预定、温馨祝愿等系列贴心效力，从细节表达关怀独特外形时髦空间贴心效力HIP酒店式公寓由于其张扬的个性、浓郁的时髦气味和贴心的效力而遭到追捧，它代表了新世纪新一代30岁上下高薪族精致生活、时髦品味的消费形状，是当下最hip的时髦，也将是时髦的生活

23、目的 产品特点层高HIP酒店是HIP酒店式公寓的前身，一般为著名老建筑改造而来，建筑不高但极具艺术人文特色HIP酒店式公寓也秉承了这一特点，建筑外形新颖，楼层10层左右客房数量占地小，并走精品路线，是HIP酒店式公寓的一大特点因此客房数量一般在100间左右户型房型精巧，以两室户和三室式为主，强调精致生活面积60130平米之间，90120平米为主力户型室内设计HIP酒店式公寓的每个房间或者每个楼层都会有自己的装潢风格，这个也是HIP吸引眼球的一大特点利用不同的主题（森林、动物、植物）；颜色（红、蓝、灰）材质（玻璃、木质、金属）；灯光等体现时尚精致生活配套设施除了基本的设施外，HIP酒店式公寓都会

24、配有小型健身房、游泳池和温泉spa等休闲娱乐设施让生活空间更加惬意，体现低调奢华同样是HIP酒店式公寓所追求的服务除了酒店式公寓应有的服务外，还会提供个性化的私人服务例如举行小型聚会沟通邻里关系；节日、生日的时候送上祝福；随时提供车船票预订等时髦体验，精致生活HIP酒店式公寓产品特点分析HIP酒店式公寓产品特征分析该工程紧邻五角场商圈，随着打造知识洋浦的进展，五角场周围聚集的商务人士日益增多，根据购买才干可以分为企业中高层管理人员和普通白领两类五角场周围高校林立，上海、同济、复旦中有不少外籍教师，其购买力雄厚并且置业的方式也比较灵敏因此可以作为一类，学校面向面相企业中高层管理人员开设的MBA

25、E-MBA也为工程提供了优质客源工程位于创业大道，其中不乏已有所成者，因此可以分为城市新贵和未来新贵两类潜在客群分类客群消费特征客群分类客群特征置业欲望与置业能力关注度企业高管一般30岁以上，有稳定住所，置业欲望强烈，但对产品品质要求较高，同时购买能力强，置业方式灵活置业欲望强烈购买力强普通白领30岁左右，处于事业初期，收入不高，购买力不强置业欲望强烈购买力不强外籍教师有很强的购买力，对产品品质要求很高，置业方式也十分灵活置业欲望强烈购买力强E-MBA 学员一般30岁以上，有稳定住所，作为短期培训学员留驻五角场，以租房为主，置业欲望不强置业欲望不强购买力强城市新贵事业有成的创业者，置业欲望强烈

26、，有改善住房的强烈欲望置业欲望强烈购买力强未来新贵事业处在上升期，购买力不足，短期不会置业，租房的要求强烈置业欲望不强购买力强本工程应以五角场附近任务的企业高管，附近学校的外籍教师和创业大道上的城市新贵为中心客群HIP酒店式公寓目的客群研讨位置：位于新加坡 River Valley路 338A，紧邻繁华的Orchard 大道和斯坦菲学院层高：10层主力户型：3室1厅单元面积：90130平米特征：新加坡著名的HIP酒店式公寓，室内外充溢个性化和人性化的设计表达了HIP的中心思念设备：小型游泳池、健身房、24小时安保系统概略自创点整体规划 不大的地块上辟出了大片绿地并安排了一个小型游泳池，规划上就

27、表达了工程的人文关怀建筑外形 主体采用钢架构造玻璃幕墙，建筑外形灵动表达时髦现代气味室内空间 室内空间营造讲究可塑性。卧室采用滑动门，拉开门，客厅大一倍，拉上门，另有小天地 材质风格 独特的空间设计和精选的著名设计师家具，表达了HIP的风格细部表现 卧室巧妙的规划空间营造独特的采光设计；卫生间的玻璃门防止了梳洗和用厕的相互打扰。室内设计从细节上表达了人文关怀HIP酒店式公寓案例自创Residences at 338A 精品主题酒店酒店工程导入的背景条件分析需求市场 新江湾城/五角场地域的酒店需求市场需求市场市场阐述档次学术交流市场复旦大学、同济大学、上海财经大学、第二军医大学等众多国内一流高校

28、云集，各种学术交流、会议、论坛活动频繁，创造了大量的人流、信息流和资金流高端中端修学旅游市场国内外其他地区的中小学生利用假期时间在某些学校或培训机构的组织下到知名高校进行观光旅游和知识的学习，从而丰富学生的见识并提升他们的综合素质，地区内的多家知名高校，是修学旅游的重要吸引要素低端中端商务会议市场周边各种高新技术企业逐渐形成规模，企业之间的交流日趋频繁，将产生大量的企业高管和公司白领因公出差、参加会议和员工培训的市场高端中端休闲旅游市场新江湾城地区作为上海仅有的都市生态绿地，其旅游休闲设施及相关的旅游服务配套建设完善后，将成为市民休闲和外地游客度假观光的又一去处，从而带动休闲旅游市场的发展高端

29、中端低端 需求市场呈现明显的资源依托性。学术资源、企业资源和生态资源是本地域需求市场最直接的吸引要素，其中学术资源和生态资源是上海城区内其他地方所不可比较的，也是无法复制的。 需求市场的多元化。学术、商务、会议、休闲、旅游的多种出游目的导致了本地市场需求的多元化。不同出游目的的人群对市场供应的要求也是不同的，这将直接影响本地酒店的市场定位、规模和构造。 高中低档的需求多样化，且高端需求呈现增长态势。五角场地域建立已成一定规模，而新江湾城的高端定位才刚刚起步，随着旅游设备和产业配套的逐渐成熟，更多高阶层人群将渐渐涌入本地。精品主题酒店酒店工程导入的背景条件分析供应市场 新江湾城/五角场地域的酒店

30、供应市场星级开业时间客房数配套设施复旦皇冠假日酒店2006.6309中、西自助餐厅；300人大会议厅，9个中小会议室；10-25人国际校长俱乐部财大豪生大酒店2007.12272130人中餐宴会厅，10个豪华包房；5个会议厅宝隆美爵酒店1998.14006个餐厅；可容纳250人的大、中、小会议厅五角场快捷假日酒店2007.12296西餐厅；20-80人的会议厅A8酒店国顺店2006.211470-75人的多功能厅上海宝丰联大酒店1991300中餐厅；15-200人的大小会议厅如家七斗星五角场店经济型2007.7203中餐厅；文化吧、书吧锦江之星逸仙路店经济型2007.613950人的会议室如家

31、快捷江湾体育馆店经济型2008130茶餐厅莫泰连锁五角场店经济型2007.1109中餐厅、西餐厅；会议厅此外，新江湾城F地块还将规划建设五星级的商务办公酒店与四星级的养生休闲酒店各一座 从地域分布来看，相对于新江湾城，五角场地域的起步较早，已构成一定商业规模，因此已建成的酒店多数分布在五角场商圈和高校周围；而新江湾城地域的酒店还在规划中，未构成气候； 从酒店的等级来看，经济型和中低星级酒店占据了半壁江山，竞争比较猛烈；而已建成的高星级酒店目前还比较少，多分布在高校附近。酒店业态多是综合性的商务酒店。 从酒店建立情况来看，新江湾城的高端定位和五角场的蓬勃崛起促进了酒店的建立，尤其是多家高端酒店的

32、规划建立将逐渐填补本地高端供应缺乏的情势。精品主题酒店酒店工程导入的可行性分析 酒店工程导入的可行性分析基于对新江湾城/五角场地域的酒店市场需求和市场供应情况，供需双方存在三大主要矛盾：市场需求特征市场供应特征1学术、商务、会议、休闲、旅游的多样化需求；高、中、低档多层次的需求构造；高端人群向新江湾城转移综合性商务酒店为主导，仅能满足商务及某些学术交流方面的需求；目前多为经济型酒店，高端供应相对缺乏；高端酒店多集中于高校附近，新江湾城地域的高级酒店还未成形23结论：目前五角场/新江湾城地域的酒店构造与市场需求还存在着缺口，尤其是高级酒店还无法满足未来新江湾地域的高端市场，酒店业态的单一性也无法

33、满足多样化的市场需求，因此投资酒店工程是可行的。无论是出于对工程所在地段的高质量思索，还是从市场上高星级酒店存在缺口来看，酒店工程势必定位于高端市场。同时，就酒店业态而言，综合性商务酒店曾经成为了市场的主流，走差别化道路可以协助工程未来防止与其他同类酒店产生过分的竞争，同时为本人树立品牌，并占领稳定的客源市场，因此建议工程开发精品主题酒店。精品主题酒店酒店工程的开发定位精品主题酒店 精品主题酒店是酒店业向个性化开展过程中兴起的新型业态 1. 群众化开展- 为游客提供食宿的旅馆大规模涌现- 没有一致规范，开展较随意- 产品仅限于简单的食宿功能 2. 规范化开展- 综合型星级连锁酒店的出现- 强调

34、全球一致的品牌和规范- 食宿功能更完善，并提供规范化配套 3. 专业化开展- 度假村、商务店、会议酒店等专业业态的出现- 强调度假/商务/会议等专业功能- 产品配套更具有针对性 4. 个性化开展- 主题酒店、精品酒店等具有文化特征的酒店出现- 强调酒店的独立精神和个性特征- 效力与产品更个性化和私密性精品主题酒店是精品酒店(Boutique Hotel)与主题酒店(Theme Hotel)相结合的产物。它既拥有精品酒店的“小而精的特征，给客人以精致而奢华的享用，同时又像主题酒店那样，经过建筑风格、装饰艺术和特定气氛的营造，让顾客获得独具特征的文化感受。它是在当今世界潮流反规范化浪潮下的新型酒店

35、业态。 精品主题酒店走的是高端化和个性化道路高端低端规范化个性化高星级品牌连锁酒店会议酒店经济型酒店度假村酒店青年旅舍普通商务酒店家庭旅馆乡村旅社自炊式旅馆主题酒店精品主题酒店精品酒店 精品主题酒店与传统五星级酒店的部分指标对比传统五星级酒店精品主题酒店客房数通常在300-400间50-80间客房面积70%客房在20m2以上客房宽敞，50m2以上会议设施大小型会议厅齐全20-30人的小型会议厅；套房也可当会议厅使用房价220美元以上相当或高于五星级标准客房数与服务人员数比例1:1.3 1:1.41:3 1:4投资回报周期10-15年6-8年精品主题酒店目的客群研讨 精品主题酒店的目的市场细分基

36、于对周边要素的梳理和酒店客源市场的分析，结合工程本身的开展定位，我们以为工程的目的市场主要包括高端学术交流市场、高端商务会议市场和高端城市度假市场。细分市场市场特征消费特征需求特征高端学术交流市场 具有较高的知识背景和学术成就的专家、学者、教授和科研人员 有时还包括一些政界要人 中年与部分老年人群 一般为公费、价格敏感度较低 学术交流活动通常具有一定的周期性 不关注酒店的价格，但对服务质量有较高要求 要求酒店提供齐全的通讯、办公、会议设施，便于展开工作 为重要的国际学术专家或政界要人提供一对一的管家服务高端商务会议市场 企事业单位的高级管理人员和部分白领 收入高、工作节奏紧张 中青年人群居多

37、一般为公费、价格敏感度较低 停留时间视情况而定，但通常不会超过一周 要求酒店提供与之身份相匹配的高效且细致的服务 要求酒店提供齐全的通讯和商务办公设施，使他们在离开办公室期间不至于影响工作 对会议配套有较高要求高端城市度假市场 情侣、新婚夫妇的蜜月旅行、结婚纪念旅行度假 家庭度假，通常带未成年的孩子 消费能力高、文化层次高 一般为自费，价格敏感度比较高 停留时间在一周左右 关注酒店服务和设施的舒适程度 对私密性的要求较高、强调体验性 对休闲和娱乐配套要求较高、能够与相关旅游度假产品相结合精品主题酒店产品特征分析 彰显精致生活、体味智慧人生打造国际一流的“精品学术饭店(Boutique Acad

38、emy Hotel)产品产品特色开发建议客房 客房产品以套房为主，针对市场类别不同分为普通套房、家庭套房、豪华套房、院士套房等多个类型； 每间套房可以选择不同的主题，如艺术、历史、自然、生物等不同学科作为主题 套房面积在50平米以上，会客室与起居室分开，形成良好的私密空间。校长套房面积在100平米以上，建议配有独立的书房和较大面积的客厅，可以方便地举行会议或办聚会； 内部装饰宜体现学术风格，除五星级饭店标配外，还应设有独立的办公桌、个性化的文具、小型书架等，打印、复印方便餐厅 餐厅规模不宜大、用餐环境舒适、安静 具有浪漫情怀的西餐厅和中餐厅以满足不同人的口味需求 每张餐桌都配有方便安全的电脑插

39、座，餐厅提供无线网络服务，方便商务人士和学术专家随时随地的办公需要； 布置最新报刊杂志、畅销书籍，提升餐厅的整体品味，并营造学术气氛会议厅 鼓励客人在客房中举行小规模的会议，可以提高会议的私密性 如果参与人数较多，或对会议设备有一定要求可以在会议室举行 考虑到建筑的体量和精品酒店“小而精”的整体风格，会议室以容纳20-30人为宜 会议设备如投影仪、音响、网络服务、影碟机等齐全 会议室灵活机动，可以适合各种形式的摆放公共区域 公共区域的商店，如装修别致的外文书店、鲜花店等 小型阅览室 小型学术展示厅 建议阅览室的图书在1000册以上、并配有当期的报刊、杂志，使客人能及时了解新闻动态，舒适而随意的

40、桌椅布置，可上网 学术展示厅用于展示著名的住店客人的学术成就、照片等，强化酒店的主题特色服务 一对一管家服务 重要客人免办入住手续服务 为在某些学术领域有重大造诣或德高望重的专家教授、政界要人等提供一对一的个性化管家服务 酒店会员或入住高级套房的客人不必在前台办理入住手续，提高了私密性精品主题酒店案例自创图书馆酒店(一) Library Hotel图书馆酒店简介 仅有60间客房的城市精品酒店 位于纽约麦迪逊大道(Madison Avenue)，是商业和文化的中心地带 毗邻纽约公共图书馆(New York Public Library)、皮尔庞特博物馆(Pierpont Museum)等文化设备

41、，并临近中央车站，交通便利 酒店建筑历史悠久，装饰古朴典雅 以“书为主题，营造浓重的学术气氛 拥有各类藏书6000余册，布置在酒店大堂、客房等各个角落，供喜好读书的游客阅读 酒店以高档与精致著称，是Boutique Hotel的典型代表 运营理念讲究“贵精不贵多、贵小不贵大 多次荣获殊荣，被评选为“纽约十佳大饭店精品主题酒店案例自创图书馆酒店(二) 产品功能表现图书和阅读的主题通常来说，酒店产品主要包括客房、餐厅和其他公共区域，Library Hotel将“书的主题浸透到了每一项产品中，文化得到了提炼，那么酒店产品便大大超越了简单的住宿和餐饮功能。客房 客房分布在3楼至12楼，每个楼层和房间的

42、命名都是参照图书馆常用的杜威十进分类法，如9楼是历史楼，902房间为古代史 每间客房有25-100本书，书籍的种类与房间称号所表现的主题相呼应餐厅 一楼的意大利餐厅营造了幽雅的气氛，在宽阔的置酒区裡，也布置了上百本有关酒的书籍 游客在阅读的时候可以随时享用咖啡、茶点、早餐等效力公共区域 酒店在2楼设置了阅览室 4楼设置了“写作小室 在14楼有诗园(Poetry Garden)、作家雅筑(Writers Den)等设备供游客休憩和阅读运用精品主题酒店案例自创图书馆酒店(三) 整体风格营造典雅的学术气氛 效力细节表达智慧与温馨 大堂被书籍所环绕，办理入住手续好像在借阅或归还图书Library Ho

43、tel的整体风格呈现幽雅的气味，对于爱书人而言，Library Hotel与其说是一家酒店，更像一个私人俱乐部。虽然是一家小型的酒店，Library Hotel的效力却丝毫不亚于普通的五星级酒店，相反个性化的效力还能给客人带来家庭的温馨感。 酒店效力员可以记得住每位客人的名字，并亲切地称谓他们，使客人产生宾至如归的觉得 每间客房设备齐全，包括无线网络、DVD影碟机等，可供客人随时查阅信息、任务和写作 寝前效力为客人附送巧克力，包装盒上印有名言警句，细节之中表达智慧 房间的设计均以清淡的奶油色为主，配上红心的门饰和橱柜，古朴而典雅 客人们将酒店誉为“沙漠中的绿洲，它处于纽约闹市，却闹中取静，给人一种休闲、思索的气氛 精品主题酒店案例自创图书馆酒店(四) 酒店定位瞄准高端市场 Library Hotel的目的市场主要定位于具有一定的知识背景和消费才干的企业家、学者和小部分作家 同时，酒店的特征产品那么针对更为细分的市场Love Room定