中天世纪新城项目商业定位报告ppt课件

1、中天世纪新城工程商业定位报告工程研讨任务的阶段划分工程整体定位及规划方案的市场论证工程整体定位规划调整建议第一阶段第二阶段任务内容提交成果研讨方法与内容商业规模确实定功能业态定位客户定位笼统定位规划建议市场调查与研讨工程背景研讨工程属性研讨市场竞争研讨消费者研讨运营者研讨投资者研讨营销战略与战略 第三阶段营销环境研讨营销战略与战略的研讨工程整体定位及开展战略2报告构造第一部分 工程属性界定与问题构造化分析第二部分 工程开展方向研判第三部分 案例研讨第四部分 市场时机发掘与工程定位第五部分 规划调整建议第六部分 经济测算3工程属性界定问题构造化分析第一部分 工程属性界定与问题构造化分析城市属性区

2、域属性工程属性4贵阳市位于川渝经济圈边缘，经济开展相对落后，无强势产业，属于内地三线城市贵阳市位于贵州省中部偏北，地处云贵高原的东斜坡上，地势起伏较大。喀斯特别貌大量分布。贵阳城区面积约495平方公里，城区人口约150万，人口密度大，建成区约2.5万人/平方公里。城市化率：2006年城市化率63.2，规划至2021年市域城市化程度将提高到58%左右。 贵阳市辖六区云岩区、南明区、白云区、乌当区、花溪区、小河区、一市清镇市、三县修文县、开阳县、息烽县，传统的城区指云岩、南明两区。支柱产业：化学工业 、有色冶金工业、食品工业 、机械制造工业、新资料工业、现代中药工业。清镇市修文县开阳县息烽县乌当区

3、白云区金阳新区花溪区云岩区南明区广西省四川省云南省重庆市湖南省贵阳市城市区域工程5贵阳的经济增长较快，在西南省会城市中，经济开展处于中等程度;与东部和中部省会城市相比，差距较大城市区域工程6工程位于南明，云岩，乌当三个区交界处，所在区域间隔中心城区较远，且不处在城市的主要开展方向上。城市区域工程总体开展方向：构成以中心区为市级中心，小河、白云为市级次中心，金阳、龙洞堡、花溪、三桥马王庙、新添、二戈寨为片区中心的城市构造各片区依托中心区构成“众星捧月的空间规划形状构成城区、城镇圈、城镇外围地域三层次规划金阳新区是贵阳市完善城市规划，谋求快速开展而开发的城市新区 贵阳市划辖六区云岩区、南明区、白云

4、区、乌当区、花溪区、小河区、一市清镇市、三县修文县、开阳县、息烽县白云金阳城区乌当小河花溪城市开展方向7工程周边区域卫生条件差，配套不完善，消费者认知程度低，心里间隔远工程所在区域以前是化工厂，制革产，猪鬃厂，在市民意目中属于较差的地方。工程地处环城林业带，周边环山，附近是贵阳的母亲河南明河。南明河存在一定污染。城市区域工程8根据贵阳市商业网点规划，工程将处于城市商业中心层边缘中心层是指中心区中心环线北京路、解放路、浣纱路、宝山路以内及周边约5公里范围内的地域即贵阳市城市总体规划确定的中心区。这一圈层集中了大量的大型商场、超市、市场，是贵阳市最重要的商业网点效力圈。分散层指存在于贵阳市城区各分

5、片区白云片区、乌当片区、三桥马王庙片区、龙洞堡片区、二戈寨片区、花溪片区、小河片区和金阳新区的层次。 辐射层指存在于贵阳市城市总体规划确定的城市规划区之外的、受城市规划区商业辐射作用的贵阳市一市三县和贵阳市周边市县。是中心层和分散层的辐射地带，其商业构造及开展均受城区商业形状和构造开展的影响。 城市区域工程中心层分散层辐射层9世纪新城工程是90万规模大盘，分为12个组团，零散开发之后，目前以3、4组团共约30万重新启动4组团3组团学校5组团中心商业6组团7、8、9、10组团12组团4组团3组团组团用地（）建面（）容积率184000520000.619253000920001.731660171

6、728111.044698771262691.8566965900001.34675485792401.047、8、10929471647801.771149618917081.85128829142001.6SCHOOL4699517300.37TOTOL7137339003081.26城市区域工程105组团为大型集中商业将在工程末期开发，3、4组团也有部分商业4组团3组团学校5组团中心商业6组团7、8、9、10组团11、12组团城市区域工程11水东路水东路支线北入口：东山路南入口：观水路通往乌当接保利温泉新城通往水果采摘场及公墓贵阳市民季节性周末度假的去处工程交通条件地块周边正在建筑水东路

7、，政府方案2021年下半年通车，将成为市区通往乌当区及周边度假区等的主要干道城市区域工程工程周边目前仅两路公交车到达，且周边道路情况通行情况差，经常堵车，到市区非常不便。对消费者的概念测试显示大部分消费者以为本工程区域陌生，可达性差。 目前从城区通往武当区的主要道路是新添大道。间隔较远。水东路作为通往乌当区的快速路，必然会吸引部分有车族选择通行。政府方案水东路2021年下半年通车，乐观估计也要到2021年才干通车。工程出入口较偏远，且环境差。北面临菜市场。12工程靠山临河，景观资源丰富。周边开发楼盘多为中高档住宅区，未来居住人群的消费才干很强周边开发楼盘为中高档工程，世纪新城的大部分客户是企业

8、老板，泛公务员阶层及高级白领，潜在消费才干强。工程周边配套不完善。缺乏市政设备。本工程内部将建立学校。商业配套的建立有望改善区域配套情况。城市区域工程13五组团：工程中心商业原规划目的 商业部分计容积率面积为34130一层超市：1056餐饮：1054办公：420运动城：4028影院: 2100二层影城：800餐饮：1100商铺：3302冰场：3170三层文化城：3170教育培训：4170商铺：1302餐饮：1020地下超市：4597购物所占面积比例最高，达46%。另有10%的餐饮。电影院和真冰溜冰场占到19%。城市区域工程14三组团：商铺共三层，总商业面积38870平方米。大部分铺位面积集中在

9、100-300之间1F2F3F总建筑面积 236819计容面积 207722住宅 168852商业 38870户数 900户停车数量 1790辆城市区域工程 铺位呈长条状排布，扩展了临河面的长度，充分利用了工程景观资源优势。 500以上的铺位共四个，主要分布于工程首尾两端，方便主力店的设置。 有12个铺位需求联铺销售。15四组团商业总面积03，为高层底商，共三层，部分二层总建筑面积 228906计容面积 186475住宅 169701商业 03地下室面积 42431户数 1308户电梯数量 4台楼梯数量 12处停车数量 953辆城市区域工程楼层商业面积一层 4818.96二层4612三层333

10、2.53四组团建筑目的16工程属性界定城市层面贵阳地处川渝经济圈边缘，是内地三线城市，经济开展相对滞后，无强势产业。区域层面工程位于中心城市边缘 ，所在区域不在城市开展上，且分属三个区政府管辖。工程层面商业体量大，具备强势景观资源。工程属性=内地三线城市 主城边缘 强势景观资源 大规模商业17工程属性界定问题构造化分析第一部分 工程属性界定与问题构造化分析18S：情境situation 工程背景现实位于主城区边缘商业规模大本工程及周边有大规模的住宅开发有较强势的山水资源区域不成熟，尚待开发位于主城区边缘规模较大本工程有大规模的住宅开发周边有正在开发的保利温泉新城和规划中的9平方公里旅游度假区有

11、较强势的山水资源通往工程的两条主要道路：东山路为四车道，但两旁占道运营严重，短期内难以改观；水东路尚在建筑中，方案08年底通车，但是估计09年内完工都相当有难度。区域尚待开发，周边9平方公里的区域控规还在报批，估计开发量在600万左右，以住宅为主，没有详细资料，估计1012年内开发终了。19中天提出的工程开发目的与限制性条件商业部分资金压力很小，几乎没有；中心商业留下来；四组团高层裙楼商业销售；三组团思索卖一部分，留一部分。开发目的目的1：保证工程商业利润最大化目的2：商业为工程整体带来城市感受，提升工程整体价值工程规划方案已根本确定，并送政府部门审批，根本上没有调整的余地，因此，体量和建筑方

12、式都是不能改动的。限制性条件客户语录客户关注的问题：工程的商业是城市级的，还是区域级的？工程商业的功能业态如何规划？电影院和真冰溜冰场要不要做？ 如何确定商业的销售和长期持有的比例？目的3：2021年商业销售实现现金流入7420万元(后改为9000万元20客户目的解析商业为工程整体带来城市感受，提升工程整体价值保证工程商业利润最大化胜利的运营才干给商业带来稳定的报答和高额的增值商业胜利的运营为工程带来完善的生活配套和兴隆的人气，使工程融入城市，提升整体价值目的1：保证工程商业利润最大化目的2：商业为工程整体带来城市感受，提升工程整体价值目的3：2021年商业销售实现现金流入7420万元远期目的

13、中期目的近期目的2021年商业销售实现现金流入7420万元本阶段任务需求处理的问题营销阶段处理的问题21R1：非期望结果 按常规开展的能够结果从消费和投资选择上，本工程处于主城区边缘，消费者心思间隔较远，不是贵阳人消费的理想地点，仅靠社区内的生活配套性消费无法支撑本工程8.69万的商业体量，不明朗的商业前景使得招商和销售堕入姿态；工程处于开发相对滞后、区域价值未被发掘、商业价值较低的地块。按照常规开展，商铺的租金和价钱只能从属于本区域商业价值体系，市场实现不会有较大突破；假设堕入来自中华路、大西门等商圈的同质竞争，将会给本工程的继续运营和市场销售带来较大压力，难以实现工程目的；消费和投资选择上

14、价值提升竞争22R2：期望结果 我们的期望目的从运营和销售上：使本工程成为消费者新的热点选择，同时，以良好的运营前景和升值潜力，吸引商家和投资者，使工程成为贵阳的热点商业工程从价钱体系上：突破世纪新城片区现有的商业租金和价钱体系从竞争上：防止堕入与传统商圈的同质竞争，实现差别化，建立本人的中心竞争力运营和销售租金和价钱体系竞争23C：矛盾或冲突 complication R1与R2之间存在着的矛盾或冲突期望突破世纪新城片区现有的商业租金和价钱体系R1R2防止堕入与传统商圈的同质竞争，实现差别化，建立本人的中心竞争力处于主城区边缘，消费者心思间隔较远，无法支撑本工程8.69万的商业体量商铺的租金

15、和价钱只能从属于本区域商业价值体系堕入来自传统商圈的同质竞争，给本工程的继续运营和市场销售带来困难使本工程成为消费者、商家和投资者新的热点选择，商业顺利实现招商、销售和运营运营和销售租金和价钱体系竞争24Q：提出问题 question 要实现从R1到R2必需求回答的中心问题1.本工程需求怎样的市场占位和开展方向，才干保证本工程8.69万体量的商业存活？2. 本工程怎样才干构成商业的中心竞争力，保证商业的可继续运营，提升商业价值？25社区商业区域级商业中心城市级商业中心第二部分 工程开展方向研判26本工程商业的开展应该是哪一类型呢？ 按照其辐射范围，商业普通分为三个层次：城市商业中心、区域商业中

16、心、社区商业。普通来说，规模合理的社区商业主要效力于本社区内部的居住人口，面临的竞争和风险较少。那么，假设本工程商业作为社区商业，能否支撑其8.69万的体量呢？城市商业中心区域商业中心社区商业？27假设作为社区商业，能否支持本工程商业体量？按照所规定的人均商业效力建筑面积规范，本工程人口可以支撑的商业体量在21000到27300之间，缺乏以支撑8.69万的商业体量普通城市居住区商业设备目的类 别居 住 指 标人均商业服务建筑面积0.7-0.91m2/人合理服务半径800-1000m本工程社区可以支撑的商业体量21000-27300m2人均商业效力建筑面积0.7-0.91m2/人规划居住人口30

17、000人左右中天世纪新城 占地1400亩，建立规模100万平方米，居住8000户，常住人口3万人。贵阳市志办 28假设仅定位于社区商业，将无法支撑本工程的商业体量本工程人口缺乏以支撑8.69万平米的商业体量国际类比社区商业规划目的：商业规模比0.027 ：1商业面积：住宅面积 A.C.PERRY：本工程社区可以支撑的商业体量约为2.16万商业规模比0.027:1规划住宅建筑面积80万左右组团1234567、8、101112SCHOOLTOTOL用地（）84000530001660176987766965754859294749618882946995713733总建面（）52000920001

18、728111262698416679240164780917081420017300900308住宅建面52000920001339421123675003679240164780917081420017300807573容积率0.6191.71.041.81.341.041.771.851.60.371.26“人均商业效力建筑面积和“商业规模比两个目的来看，作为社区商业，都不能支持本工程商业体量29本工程商业不能仅作为社区商业，那有没有能够成为城市级的商业中心呢？城市商业中心区域商业中心社区商业？30构成新城市商业中心的KPI体系区位交通体量&竞争构成新的城市商业中心31贵阳市正处于单中心城

19、市开展阶段，以云岩、南明区为中心的城市中心区构成了高密度的人口集聚和经济集聚贵阳市现阶段处于单中心城市扩张阶段；以云岩、南明区为中心的城市中心区构成了高密度的人口集聚和经济集聚；受特殊地形地貌限制，城市空间开展不平衡，城市中相对平整的区域得以开展，山体地势的阻隔使城市格局构成了相对封锁的组团式开展格局，组团之间的交融性差。单中心城市开展阶段的特点决议了未来35年内贵阳市城区的吸力依然大于张力2005贵阳市各区GDP2004年贵阳市内各区人口密度单位：人/平方公里中心中心副中心副中心副中心副中心1.单中心2.大都市化3.都市群数据来源：贵阳统计年鉴20051、城市化力量 郊区化力量2、城市中心的

20、吸力 张力3、城市中心的集聚效应土地的高强度开发，人口的高密度，资本的高度集中，配套的高度成熟4、组团之间相对独立，彼此之间交融性差；5、城市中心圈层以外的组团市场价值呈现腾跃式递减而非层级式下降。单中心城市开展格局的特点区位32未来土地供应仍集中在金阳区，花溪、白云区也有一定规模的土地供应1235468兴隆常青藤花城南岸 40万卧龙山庄 18万点城国际 30万君临天下 16万9平方公里中天工程世纪金元 800亩12367福建开发商 500亩9香港开发商 500亩897檀溪谷 21万1010元龙 70万11北京开发商 5000亩12成都远天南湖1415铁五建工程15区

21、位33金阳新区是贵阳城市未来的开展方向，下一个能够成型的城市级商业中心最有能够出如今金阳，而本工程不在城市的主要开展方向上贵阳市以中心区为依托，构成多层次的城市空间规划总体开展方向：构成以中心区为市级中心，小河、白云为市级次中心，金阳、龙洞堡、花溪、三桥马王庙、新添、二戈寨为片区中心的城市构造各片区依托中心区构成“众星捧月的空间规划形状构成城区、城镇圈、城镇外围地域三层次规划金阳新区是贵阳市完善城市规划，谋求快速开展而开发的城市新区 贵阳市划辖六区云岩区、南明区、白云区、乌当区、花溪区、小河区、一市清镇市、三县修文县、开阳县、息烽县白云金阳城区乌当小河花溪区位34 本工程不是规划中的商业中心，

22、位置处于云岩、南明、乌当三区的交界处，政府方面的支持将会较小新添片区区域商业中心在贵开路、火炬大道沿线区域构成商业中心市级商业中心中华路、延安路、中山路、小十字一带 。周围和瑞金中路、市西路、富水路等区域构成几条商业街组成的商业中心，从空间形状上构成一个中字形商圈金阳新区新城商业中心高起点、高规范，突出现代化、高档次、强辐射的特点，成为未来5-10年商贸设备扩容和商业经济开展的重要增长点和带动点白云片区区域商业中心在南湖新区沿线区域构成新的商业中心，在同心路、白云大道一带构成旧城区的商业中心小河片区区域商业中心在黄河路沿线区域构成商业中心 花溪片区区域商业中心在清溪路、民主路、花磊路沿线区域构

23、成商业中心三桥马王庙片区区域商业中心在马王街、三桥及相关沿线区域构成商业中心 龙洞堡片区区域商业中心在龙洞路沿线区域构成商业中心 二戈寨片区 区域商业中心在富源南路中部沿线区域构成商业中心 贵阳市城区商业网点根本格局由1个市级商业中心、1个新城商业中心、7个区域商业中心、53个社区商业中心和众多商业街，以及旅游景点的商业网点构成区位35本工程间隔市级商业中心路程约3.7公里，无法与商业中心交融，但是又很难防止与传统中心的竞争 路程约4km路程约3.7km区位喷水池商圈小十字商圈大西门商圈大南门商圈大十字&大十字商圈36本工程周边的路网并不兴隆，道路情况也较差，影响了其交统统达性通往本工程的两条

24、主要道路是东山路和红岩路，宽度都在20m以下，路况较差。 本工程间隔贵阳主干道宝山路的路程超越了2公里，而且交通比较拥堵。交通37贵阳的城市商业格局是沿中华路构成了五个主要的城市中心商圈 喷水池与大十字商圈：主要沿中华路两侧，是城市传统老商圈，以购物功能为主。辐射范围为全省，是城市级商业中心。 小十字商圈：紧挨中华路，部分商场走差别化运营道路，如娃娃国，动漫城。 大西门商圈：沿市西路商业街以中低档服装，鞋帽零售为主，购物环境差。沿中山西路及延安路以集中商业为主，商品档次高于市西路商业街。 大南门商圈：以荔星名店为中心构成的大南门商圈是城市新兴商业区域，以中高档消费为主。 旱码头：主要沿遵义路分

25、布，在浙江商城周边聚集了国鼎家电，国美家电等专业店。大西门商圈大十字+喷水池商圈小十字商圈大南门商圈旱码头商圈体量&竞争38本工程商业比较分散，而且商业体量还远缺乏以与城市中心的中华路的商业体量竞争路程约4km路程约3.7km喷水池商圈 19.1万大小十字商圈16.6万大西门商圈 19.2万本工程 8.69万36万组团商业建面（）338869413902534130TOTOL86901体量&竞争39本工程成为新的城市级商业中心的能够性非常小区位交通体量&竞争本工程成为新的城市级商业中心的能够性非常小贵阳市呈单核开展，在一定时期内很难构成新的城市中心工程不在城市的主要开展方向上工程不处于城市商业

26、规划中的商业区无法与商业中心交融，但是又很难防止与传统中心的竞争本工程商业比较分散，而且商业体量还远缺乏以与城市中心的中华路的商业体量竞争本工程周边的路网并不兴隆，道路情况也较差，影响了其交统统达性40本工程商业不能作为社区商业，也不能成为城市级商业中心，那有没有能够成为区域商业中心呢？城市商业中心区域商业中心社区商业？41本工程具有相当大规模的商业体量，区域间隔城市中心区较远，处于相对独立的位置，未来周边有大量的居住人口 本工程所处区域间隔城市中心区有一定间隔，且区域相对独立。未来周边待开发或开发中的工程包括保利温泉新城和金士旗9平方公里土地。在未来10年中，包括本工程在内，本区域估计总开发

27、量将到达7.68.6百万平米。相对独立的区域和宏大房地产开发量带来的居住人口，使本工程有条件构成区域商业中心路程约3.7km周边项目名称估计开发规模（）预计开发时间本项目900，0002003-2009保利温泉新城700，0002006-2010金士旗9平方公里6，000，000 7，000，0002009-2017TOTOL7，600，000 8，600，0002003-2017本工程 8.69万组团商业建面（）338869413902534130TOTOL86901工程商业体量42适宜本工程商业的开展方向是：区域商业中心相对城市中心区独立的区域未来大规模的居住人口本工程8.69万平米的商业

28、体量本工程开展方向区域商业中心43为实现本工程目的，我们的独一出路就是：跳出与传统中心商圈的竞争，打造差别化的区域商业中心如何经过创新的方式来实现本工程的差别化竞争，成为富于竞争力的区域商业中心 ？与城市中心区商业差别化中心区商业的补缺者自动中心化立足本区域、辐射全城经过案例研讨，来寻觅适宜本工程的开展方式44贵阳新添商业街贵阳宅吉小区深圳华侨城商圈深圳花园城中心第三部分 案例研讨45研讨目的 主城区边缘的区域商业中心开展规律案例研讨对象案例选取原那么 1、早期较为陌生、配套不成熟的大规模居住区域 2、与传统商业中心区域间隔较远 3、具有较大的商业规模 4、后期商业运营胜利，确立了区域商业中心

29、的位置案例研讨深圳花园城中心、贵阳仁恒商业街贵阳宅吉小区、深圳华侨城商圈46区域商业中心的四种类型与城市中心区间隔近远工程商业规模小大贵阳新添商业街深圳花园城中心贵阳宅吉小区深圳华侨城商圈47花园城距城市商业中心较远，总建面70500m2，是集购物，餐饮，休闲，文娱于一体的区域商业中心。以南山的中高档收入人群为目的消费群花园城中心主力店名称主力店面积紫荆城百货10000沃尔玛20000百安居6000迪卡侬4000洲立影院 五个放映厅629个座位花园城中心业态组合花园城包括花园城中心，沃尔玛，顺电及周边沿街餐饮，服装，杂货店等。花园城中心以花园城为中心，人行15分钟内辐射人口60万。车行15分钟

30、内辐射人口为160万。60万人160万人48主力店沃尔玛超市最先启动，在聚集了大量人气后专业店，百货，电影院相继开业。周边人口的聚集、相对独立的区位条件为工程的胜利提供了保证 花园城中心花园城中心胜利缘由： 深圳商业呈现多核开展格局。蛇口间隔中心城区较远，构成了相对独立的居住和商业环境。沃尔玛在整个蛇口片区产生了剧烈的积聚作用。周边不断有新盘开发，带来了固定的客源。滨海大道的开通扩展了工程辐射范围。 商业规模较大，功能搭配合理，能满足消费者“一站式购物需求。2001年1999年2002年2003年2004年2000年2005年沃尔玛开业百安居开业2006年紫荆城百货迪卡侬，洲立影院整体开业花园

31、城中心有餐饮25家，约占总建面的23%，包括高档粤菜、品牌咖啡、面包、美食广场、中西式快餐等。品牌餐饮有：胜记、六千馆、元绿寿司、巴西烤肉、面包新语、棒约翰、仙棕林、面点王、美乐汇、麦当劳、星巴克等 。备注：招商花园城住宅的开发贯穿于花园城中心开发的全程。49仁恒商业街位于乌当区，总建面1.5万平方米，2005年开业。是一条一致规划，富有热带风情的商业街。到中心城区间隔较远仁恒商业街案例工程由新加坡仁恒地产投资1.6亿开发，采用骑楼构造设计，与景观步道相结合，具有浓重的热带风情。商业街设有小型休闲广场以凝聚人气。 仁恒商业街是仁恒地产在贵阳最大的一笔投资，开发商主要是看好区域开展潜力。楼层布局

32、主要业态一楼采用骑楼结构设计。每间铺位面积相同，临街面宽，进深浅，商业价值得以提升。休闲椅，绿化小品的设计极具人性化。服饰，餐饮，社区配套。二楼独立铺面，所有一层铺面均设有2.1m的架空走廊，设有独立楼梯和商业街相通 。与三楼组合销售。休闲娱乐三楼大面积露台，为经营者提供良好的休闲及绿化空间。 休闲娱乐工程划铺方式具有特征，主要表如今：仁恒50仁恒商业街以购物功能为主体，辅以餐饮，休闲，文娱。与对面的新天购物中心共同构成了乌当区的区域商业中心仁恒商业街远离城市中心，交通不便，消费者到市区购物出行本钱高，因此大多数选择就近购物。工程以带租约的方式销售。一楼售价为1.9-2万元/平。二三楼整体销售

33、。均价1.4万/平。 商业街对进驻商家有严厉要求，休闲文娱主要分布于商业街二层，生意普通。一楼的服装多为品牌服饰，代表商家有：老人头服饰，与狼共舞，以纯，劲霸男装等。2005年：仁恒商业中心开业2006年：仁恒别墅入住周边楼盘：仁恒别墅、温泉花园、锦澳山庄等大型居住区。主要水中高档消费群体。辐射人口：2021年估计将达11.2万人。仁恒商业街案例51宅吉小区位于中心城区内，间隔喷水池约5分钟车程。商业总体量4.5万平方米，目前运营情况好宅吉小区案例宅吉小区位于城市北部，包括盐务街，宅吉路，北京路等主要道路。主要以街铺为主，大部分铺位陈旧，卫生条件差，休闲文娱入口窄小，昭示性差，但运营情况好。

34、宅吉小区是贵阳最早的商品房小区之一，周边有商专，贵州医科大学及附属医院，实验二小等，为工程带来了稳定的消费群体。 周边的强势教育资源吸引了大量租客，这部分人大多数是为了小孩教育搬迁至此，他们的迁入丰富了人口构造，加强了商业活力。11北京华联宅吉店322卞氏菜根香3凯里酸汤鱼火锅44丽都酒家55豪享来西餐52宅吉小区的商业积聚属自然构成，目前已成为以北京华联为中心的区域商业中心。其购物功能以生活配套为主，餐饮比例高，辐射范围广宅吉小区案例90s-2000年80年代初2002年2004年80s-90s2006年2002年北京华联开业开场开发商业自发构成99年老凯里酸汤鱼开业豪享来西餐厅开业商业纷纷

35、进驻2006年获全国社区商业示范单位租金范围为60-200元/平月。沿华联向两边递减，可见华联的主力店位置不可动摇。 间隔中心城区间隔近，大型购物难以存活。由于中华路餐饮缺乏，宅吉作为补缺者吸引了大量中心城区客户。租金分布图主力商家名称面积华联超市20000m2丽都酒家5000m2汴氏菜根香3400m2吉奥洗浴中心4000m2豪享来西餐厅225m2宅吉餐饮类型大型中式餐饮粤式酒楼火锅西式快餐特征餐饮路边摊北京华联53华侨城在2000年还处于深圳主城区边缘，华侨城商圈目前已成为深圳著名的区域商业中心。地理位置：位与深圳市西部，具深圳中心区约4公里。规模：占地面积450公顷，东南面建成区约320公

36、顷，其中旅游用地约130公顷,中西部为130公顷,规划人口70000-10000人；面积4.8平方公里，总建面约218.96万平方米。城区功能：是深圳市相对独立的以居住、旅游和高科技工业为主要功能的城市组团。华侨城商圈54华侨城片区以旅游、商业为主要功能，构成区域中心区；居住区围绕中心区分布; 商业区集中布置于片区中心工程概略：由深圳华侨城房地产公司开发，工程位于深圳著名的人居示范小区华侨城社区，整个oct-cmall占地41万平方米，依山面海。功能划分：分为雕塑公园区A区、中心购物区B区、酒吧风情区C区和生态广场区D区。商业概略：中心购物区8.5万平方米，包括铜锣湾百货、沃尔玛购物广场、易家

37、侬家具广场、铜锣湾步行街、西部市场、印尼海鲜等休闲、购物、餐饮、文娱工程。主力店铜锣湾百货，更以“海洋文化+生态景观的主题定位。居住区商业区居住区旅游区文教体育居住区华侨城商圈55商业开展次序：先是以满足片区的民生需求的超市启动，辅以餐饮与文娱辐射其他区域扩展影响力；开展期标志为百货与主题商城的进驻；成熟期表现为商务活动的扩展2001年1999年2002年2003年2004年2000年沃尔玛超市生态广场酒吧街开业西部市场海景美食街海景酒店铜锣湾百货易家侬家居 威尼斯酒店百佳超市2007年洲际大酒店顺电2000年11月11日沃尔玛在中国的第10家超市在华侨城开业，进一步提升了华侨城城区的整体功能

38、。2001年10月28日，中国首家主题酒店深圳威尼斯酒店试业。 2002年 4月8日,华侨城铜锣湾广场正式招商新闻发布会品牌进驻签约仪式在华侨城举行。 2003年3月21日，中国首座主题酒店威尼斯皇冠假日酒店正式挂牌五星级。 2003年10月3日，以家电为主题的顺电在华侨城铜锣湾百货开业。2004年香港和记黄浦集团所属屈臣氏集团旗下的百佳超市正式进驻华侨城片区。华侨城商圈56商业开展与住宅开发的关系：随着华侨城片区住宅的开发及人口入住，商业开展表现为从民生社区需求为原点，逐渐开展为质量需求、目的性购买；同时餐饮与文娱的辐射力得到进一步强化商业住宅世界花园10.6万锦绣花园18.4万海景花园世界

39、花园 45万美加广场 5.9万锦绣苑假日湾金海燕 7.6万锦绣花园二期 13.6万天鹅堡 14.6万 纯水岸 12.7万碧海云天一期 10万锦绣花园三期 9.4万碧海云天二期 16.1万锦绣花园三期 9.4万天鹅堡区纯水岸四期2001年1999年2002年2003年2004年2000年沃尔玛超市生态广场酒吧街开业西部市场海景美食街海景酒店四星海景足浴休闲海景美容美发铜锣湾百货 一致药业易家侬家居 威尼斯酒店五星 百佳超市2007年洲际大酒店五星顺电人口2000年6月10日，华侨城房地产在锦绣花园举行ISO9001国际质量体系认证颁证暨锦绣花园二期开盘仪式。 2001年11月18日，波托菲诺一期

40、天鹅堡销售火爆。华侨城地产及波托菲诺分别被评为“中国房地产品牌企业和“中国名盘。 2002年7月22日,波托菲诺纯水岸出卖当日销售超越亿元，刷新深圳房地产纪录。 9月15日,锦绣花园翡翠郡出卖，当日销售过亿元。刷新深圳地产纪录。 2003年11月23日，第五届住交会在民俗村凤凰剧场举行“三名名企、名盘、名人颁奖仪式，华侨城地产获“中国房地产品牌企业50强，波托菲诺获“中国名盘旅游地产特别奖。 华侨城商圈目前华侨城片区居住人口在8万人57华侨城商圈业态功能比例：购物功能55；餐饮休闲功能34，社区配套11功能业态面积代表品牌购物 超市18000沃尔玛百货实际经营13125铜锣湾家电1200顺电家

41、具6500易家侬餐饮中式餐饮3000三湘人家、东来顺、特色餐饮6000客家粤菜王、湖南人大碗菜、潮州粤菜等西式餐饮1000必胜客、南里约巴西烤肉等娱乐酒吧6800本色、大灰狼休闲咖啡厅2000雀巢咖啡、星迪咖啡 配套6000一致药店、柯达冲印、7-11、海景美容美发华侨城商圈功能/业态组合：拥有雕塑公园区、中心购物区、酒吧风情区、生态广场区等四大功能区；中心购物区包括铜锣湾百货、沃尔玛、易家侬家居三个主力店；进驻2000多知名品牌；顺电、酒吧一条街、铜锣湾音像超市、运动营、中视书店、贝乐园、雀巢咖啡连锁店、品尚品咖啡地带、澳洲星迪咖啡、李连贵熏肉大饼店、草原肥羊食府以及永和大王、seven-e

42、leven24小时便利店、在现美容美发、意大利伊尔萨干洗店、中国联通、民生银行等等，满足顾客的不同需求。58案例研讨总结一：本工程商业规模较大，与城市中心商业区的间隔不远，与深圳华侨城商圈的情况最为类似标杆案例： 深圳华侨城商圈辅助案例:与城市中心区间隔近远工程商业规模小大贵阳新添商业街深圳花园城中心贵阳宅吉小区深圳华侨城商圈案例自创一本工程与华侨城商圈的类似之处：商业规模类似未来周边聚集大量高消费力人群有一定的景观资源周边有大规模旅游/度假区本工程与华侨城商圈的不同之处：华侨城有大型主题公园的拉动深圳与贵阳的城市属性有所差别贵阳新添商业街深圳花园城中心贵阳宅吉小区59截然不同的两极：传统商业

43、与都市休闲主义都市休闲主义清幽闲适的环境休闲、优雅、渐渐而行的人们在随处可见的大片的整洁草地、森林和弥漫内敛心情的河水,有时他分不清这是城市还是乡间从容淡定、怡然自得的生活传统商业繁华繁华的大街、杂乱林立的店铺熙来攘往的人群、车水马龙霓虹闪烁、灯红酒绿、纸醉金迷的气氛快节拍、高效率、忙碌的生活匆忙、劳累的逛街购物华强北、东门华侨城深圳中华路、大西门世纪新城贵阳案例自创一60经过案例启示和对标分析，找到了本工程的胜利之道 以“世纪新城方式来打造“贵阳都市生活另一极相对独立于中心城区之外，自成体系，构成独有的特征与城市联络严密，是城市中心区的一部分与城市的关系 对公共交通的依赖较弱对公共交通和生活

44、配套依赖性强，要求高 对公共交通的依赖 与中心区商业差别化，以独有的商业功能和特征吸引消费者大规模、商业聚集、一站式购物、公共交通便利中心竞争要素满足对生活要求更高的人、实现生活方式的转换表达传统型商业生活方式生活方式远离都市喧嚣、享用安康的休闲生活城市的繁华、繁华笼统定位主要满足餐饮、休闲、文娱需求，以及部分就近消费需求主要满足各类购物需求功能定位非传统、差别化的区域商业中心传统的城市中心区商业整体定位 都市休闲主义“世纪新城方式 传统商业差别化61以二维分析法，进一步研讨案例的规律与城市中心区间隔近远工程商业规模小大贵阳新添商业街深圳花园城中心贵阳宅吉小区深圳华侨城商圈案例自创二62案例研

45、讨总结二区域商业中心要依托主力商家主要是大型超市和家居/家电专业店对消费者的宏大吸引力来实现自我中心化，构成对周边的有效辐射力。间隔传统城市中心区较近的区域商业中心普通与传统商业中心的功能业态具有差别化，餐饮、休闲、文娱等商业功能所占比例较高；而间隔传统城市中心区较远的区域商业中心购物功能所占比例较高，商业功能比例与城市商业中心相近。规模较大的区域商业中心普通包括大型超市和百货，前期以大型超市启动，聚集人气，2至4年之后，专业店、百货才先后陆续开业。在间隔传统中心区较近的区域商业中心中的百货体量不宜过大，否那么容易呵斥运营困难。案例自创二63打造都市休闲商业“世纪新城方式的四大关键举措关键举措

46、二：以主力商家聚集人气引进具有很强吸引力的大型超市以及专业店百货规模不宜太大，在区域较为成熟后开业引进有吸引力的高档大型餐饮、休闲、文娱商家关键举措一：与城市中心区商业差别化的功能餐饮所占比例最高拥有较高比例的休闲、文娱购物所占比例较低关键举措四：经过建筑装饰符号言语、营销活动等，营造都市休闲生活文化倡导从容、优雅的都市休闲生活以铺装、构件、装饰、小品来营造丰富、有趣的文化气氛关键举措三：打造表达水岸休闲都市生活的建筑和园林景观大量的开放空间、灰空间作为驻留、休闲区域以过渡空间、木栈道等拉近与水面的间隔，营造亲水空间展现都市水岸休闲风情的园林景观64总体商业市场餐饮休闲文娱购物第四部分 市场时

47、机发掘与工程定位工程定位65从GDP和社会消费品零售总额的坐标体系来研判贵阳的城市位置，贵阳处于第五梯队宏观经济层面第一梯队：上海、北京第二梯队：广州、深圳第三梯队：苏州、天津、重庆、杭州、无锡、青岛、宁波、南京、成都、大连、沈阳、武汉第四梯队：东莞、唐山、济南、石家庄、哈尔滨、郑州、长沙、福州、淄博、常州、西安第五梯队：昆明、厦门、南昌、太原、合肥、南宁、廊坊、宜昌、乌鲁木齐、兰州、桂林、贵阳、柳州、遵义、玉溪、宜宾、吉安、海口红色为东部城市兰色为西部城市绿色为中部城市第一梯队第二梯队第三梯队第四梯队第五梯队贵阳福州杭州广州北京GDP社零66贵阳的城市化率较高，汽车保有量较低， 2006年城

48、镇居民家庭恩格尔系数到达38%，高于全国程度恩格尔系数: 59%以上为贫困 50-59%为温饱 40-50%为小康 30-40%为富有 3.4km购物百货87绝大部分消费者在选购服饰、鞋帽等种类品牌繁多、档次各异的商品的时候，倾向于“货比三家，这就使消费者出于通行本钱和购物效率的思索，大都情愿去百货和专卖店集中的商业中心区购物；反过来，消费行为向商业中心区集中也进一步促进百货商场的聚集。交通便利、品类齐全等本工程不具备的要素是吸引消费者前来购物的关键要素，这一点也不利于本工程开展百货业态。消费者最常去的百货排前两位的为星力百货和百盛，反映了定位群众、流行的百货商场遭到贵阳消费者的欢迎。消费者在

49、选购服饰等商品的时候，更情愿到商业集中的地方购物。与商业中心区的间隔限制本工程开展大型百货购物百货88大型超市市场：主要有沃尔玛、北京华联和星力三家企业，共6家卖场，运营情况非常良好沃尔玛广场店独特的入口设计吸引人的眼球12345华联宅吉店带旺了周边人气购物超市 沃尔玛广场店 沃尔玛沙冲店 北京华联宅吉店星力折扣超市 北京华联贵山店 北京华联湘雅店 62001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年沃尔玛广场店北京华联湘雅店沃尔玛沙冲店北京华联宅吉店开业北京华联贵山店星力折扣超市开业89贵阳大中型超市人均营业面积0.04平方米，超市业态市场空缺宏大，具有很大的开展空间选择

50、二线城市青岛、三线城市厦门、无锡、常州作为比较，3000平方米以上大中型超市人均营业面积：青岛 0.18 厦门 0.16 无锡 0.14常州 0.12 数据来源：世联研讨数据贵阳两主城区内，营业面积3000以上的大中型超市总营业面积89000平方米，人均大中型超市面积0.04平方米。对比我们以往研讨的数据，贵阳目前的大中型超市人均营业面积远低于普通城市程度，大型超市业态在贵阳的市场空间非常大。超市属于日常生活必需品消费，商家之间商品差别性小，便利性成为消费者思索的重要要素。沃尔玛沙冲店沃尔玛广场店北京华联宅吉店北京华联湘雅店北京华联贵山店星力折扣超市1700012000180001100021

51、00010000购物超市90贵阳的大型超市全分布在宝山路以西，距本工程最近的路程也超越了5公里，本工程开展大型超市将不会面临直接竞争沃尔玛目前在贵阳有两家店，加起来总面积3万多平方米。提袋率和捕捉率的调查显示沃尔玛的超高人气。北京华联宅吉店以低价位的竞争战略，在贵阳运营情况良好，有较大面积的联营区，能满足消费者日常生活与购物的需求。路程超越5km123456购物超市91家电专业店市场上，国美、苏宁和本地商家国鼎“三足鼎立 ，大多消费者习惯于在品牌家电专业店购买家电购物家电123465代表商家国美师大店12国美喷水池店3苏宁喷水池店4国美遵义路店56国鼎家电浙江商城贵阳家电已进入成熟阶段，出现了

52、社区店，商场内店中店，专业店，等各种方式的卖场。随着国美，苏宁等外地专业店的进入，贵阳家电近年来竞争猛烈。92贵阳近年楼市火爆，但家居市场开展尚处于初级阶段，存在宏大的市场空间贵阳大型的家居卖场主要分布在城区边缘，外地品牌连锁家居商家尚未进驻，竞争尚处于初级阶段。贵阳近年楼市火爆，但家具市场却并被带动起来，高端家居消费外流严重，部分消费者甚至表示方案远赴广州购买家具。家居店面积（）数量6000-100003家10000-200005家20000-300001家27万（西南国际家具装饰城）1家西南国际家具装饰博览城位于白云区，2007年开业，占地面积360亩，集家具，建材，装饰，休闲于一体，定位

53、中高档。 佳诚家具广场位于沙冲路，卖局面积3万平方，主要是销售华东，华南，北方的一线家具品牌。购物家居93百货业竞争猛烈，积聚效应明显，本工程远离中心商业区，不宜开展大规模的百货业态各业态市场时机总结购物功能定位百货大型超市市场空间宏大，本工程周边5公里之内没有大型超市，思索到本工程周边未来数量宏大的居住人口，本工程应引进大型超市国美、苏宁和本地商家国鼎“三足鼎立，都急于在贵阳扩张、在各片区布点，本工程可以思索引进其中一家家具专业店市场竞争还处于初级阶段，思索到本工程未来新房入住的大量家居需求，也应思索一定比例的家居家具专业店超市家电专业店家具专业店购物总结9430005000，主要运营精品服

54、饰基于对市场竞争的分析，自创标杆案例深圳华侨城铜锣湾广场，思索到各类业态主力商家的选址要求，我们给出了各业态体量的建议购物功能定位百货1200015000，大型超市30005000超市家电专业店家具专业店各类业态主力商家的选址要求见 附件195总体商业市场餐饮休闲文娱购物第四部分 市场时机发掘与工程定位工程定位96消费者调查显示：贵阳大部分消费者有外出就餐习惯，且消费频率高。在味道好，环境好的条件下情愿到较远的就餐餐饮有出外就餐习惯的消费者维91%，这一比例非常的高。 每周至少消费一次的消费者占60%，反映贵阳消费者外出就餐的频率非常高。 消费者外出就餐的类型广泛，各类型的餐饮都遭到了不同层次

55、消费者的青睐。最多的类型是特征小吃，反映了贵阳消费者在餐饮方面的消费档次不高。 吸引消费者到较远处就餐的主要缘由是味道和环境。97高、中、低各档次餐饮的运营特点来看，高档和中档餐饮与本工程比较匹配餐饮餐饮类型客户特点盈利模式对地段和停车位要求对面积要求对环境的要求承租能力代表商家核心竞争力与本项目匹配程度高档形成了自己的客户资源，客户群相对稳定客流量相对较小，客单价高，利润率高对地段要求不高，但是要求足够的停车位要求大面积高承租能力强贵州龙、雅园、鹿鸣环境服务文化中档客户群体非常广泛，客源一般不固定客流量大，利润率较高要求在非常成熟的区域，公共交通发达，停车位要求较低以中等规模为主，但是有较强

56、的弹性较高承租能力一般金芦笙菜品特色低档以经过型游离客户为主要消费群客单价低，翻台率高，利润率低必须是人流量大的地段，对停车位没有要求要求小面积，必须临街低对租金承受力低路边餐饮（如羊肉粉、遵义米皮等）价格便利98贵阳中高档餐饮消费者大多乘私家车或出租车前往就餐地点，外出就餐频率明显高于普通消费者餐饮 中高档餐饮消费者的消费频率明显比普通消费者高，阐明贵阳中高端餐饮市场很有潜力。4成以上中高档餐饮消费者外出就餐乘坐私家车，这使中高档餐饮商家对停车位的需求非常大。工程组专门针对贵阳中高档餐饮消费者进展了问卷调查99中高档餐饮消费者最喜欢的菜系排前三位的是粤菜、贵州菜、川菜，在外就餐主要是为了与朋

57、友、同事聚会中高档餐饮消费者外出就餐以与朋友，同事聚餐最多，其次是与家人聚会和生意往来，因此单次消费人数较多，需求面积较大。普通消费者在外就餐以特征小吃为主；中高档餐饮消费者那么普通选择西餐，最受欢迎的菜系排前三位的是粤菜、贵州菜、川菜餐饮100针对中高档餐饮商家的访谈显示，大部分商家看好本工程景观资源及周边消费潜力，有意进驻对餐饮店访谈访谈一：工程有河景资源，景观资源对做餐饮选址有一定利好，可以思索本工程 。思索到工程是新区域，建议要做到成行成市，要起到品牌聚集作用，否那么思索本钱投入降低风险， 会选址在成熟的闹市区。 鹿鸣海鲜酒家 石亮 执行总监访谈二：对工程有进驻意向，去看过工程，觉得沿

58、河资源条件还不错，本来方案作风情西餐厅，针对年轻时髦一族。 华城餐饮管理 孙宁 总监商家名称主力客户群选址要求对本项目的意向纽西兰西餐厅主要是市区的客户，中青年为主，20-50岁，30-40岁的最多。希望交通便利，停车位方便。有展示面，有一个外卖门面。烟道管要宽。需要2000以上的营业面积。曾看过本项目，有兴趣开分店，计划走商务路线，有茶座，包间，鹿鸣酒家客源稳定，有自己的客户资源，政务需求为主，以政府接待居多。经营模式有联营，品牌输出，管理输出。需要30005000，250个左右的停车位，认为项目有河景资源，有兴趣开店，可承受的租金40-50元/；要有一定的免租期 华晨餐饮管理有限公司城市中

59、高级白领，30-45之间的人群。有停车位，希望面积区间为800-1200平方米。对本项目有兴趣，计划做格调，情调餐厅，主打田园风格。能承受的租金为30元/平方米。餐饮101餐饮市场总结：贵阳中高档餐饮市场宏大，结合本工程所处区位和景观资源优势，建议大规模开展中高档餐饮餐饮色香味配套功能效力与环境“吃文化口味好有特征体恤温馨的效力优雅的环境停车位与人交流的空间吃的档次吃的典雅吃的奇特吃的高贵。价低量大本工程本工程应利用稀缺的沿河和山林景观资源，开展中高档餐饮开展阶段102工程餐饮部分建议： 应以中高档西餐为主，辅以多元化的各类餐饮。西餐之中又以高档餐饮最常见的粤菜和符合消费者饮食习惯的黔菜为主波

60、士顿竞争优势矩阵对行业的分类，餐饮行业属于典型的裂化行业面临许多产品差别化的时机，但是这些时机并不能带来很大的市场份额。因此，本工程开展餐饮要在市场需求的根底上，思索多元化、多样化。餐饮获得竞争优势的规模获得竞争优势途径数量波士顿竞争优势矩阵2341强度行业僵化行业专业化行业裂化行业餐饮行业103总体商业市场餐饮休闲文娱购物第四部分 市场时机发掘与工程定位工程定位104贵阳的小型酒吧和茶楼大部分档次不高，但生意火爆；大部分茶楼的消费者是以打牌、麻将为主贵阳的茶楼等生意非常红火，主要是很多人在此打麻将贵阳的酒吧以小型的街头酒吧和音乐酒吧为主，大部分档次不高，但生意火爆街头酒吧主要分在合群路和陕西