旅游地产项目策划及地块研究（ppt 共48页）

1、项目策划必须始于地块研究第 一 篇一、地块研究的意义以立体化眼光从宏观上审视项目发现地块与城市的关系发现地块与区域的关系发现地块与市场的关系发现地块与环境的关系发现价值 预估风险二、地块的三维属性地域面地块技术参数面市场面市场发展现状供应特征需求特征竞争态势发展趋势所在地区的区位特征所在城市的区位特征所在区域的区位特征所在地段的区位特征地块规模地块地形地块地势地块地质XZY三、地块研究的内容地块与城市的关系地块与区域的关系地块与市场的关系地块与周边环境的关系地块地形与技术指标地块与城市的关系城市的战略定位城市的总体规划城市的经济结构城市的历史文化地块与城市战略定位的关系研究城市定位客群范围需求

2、特征地块价值属性分析三亚旅游城市 全国 常住 渡假 投资 所处地段是否具有代表性 地块周边自然环境是否优美 地块是否毗邻旅游景点东莞工业城市原著居民外来工作人员 常住临时居住 投资 客户需求分类明显 地块是否毗邻工业区 地块所处地段交通是否便利城市定位使不同特征的地块蕴含的价值千差万别地块与城市规划的关系分析1、成熟区域的城市规划通过区域的功能、人口结构等因素来影响地块的价值！2、新的、科学的规划对地块价值具有指导性甚至决定性的影响！3、不科学的规划对地块价值具有误导作用！地块与城市经济结构的关系研究1城市经济结构人口结构社会特征深圳外贸、高新技术产业发达纺锤型：中层白领人士占主要比重学历、文

3、化素养、收入水平都相对高，消费观念相对开放东莞工业占主导地位哑铃型：老板和打工者占主要比重老板：最明显的特征是经济实力雄厚打工者：中层管理人员有一定经济实力，但学历、文化素养普遍相对低。基层打工者则基本没有有效购房需求。城市经济结构决定人口结构的走向，人口结构的需求特征是判断地块价值的标准参数之一地块与城市经济结构的关系研究2城市经济结构特点受当下金融危机影响程度深圳外贸、高新技术产业发达外向型城市：对国内、国际经济形势敏感是全国楼市受到影响最明显的城市西安科研教育、国防科技工业、旅游为主内向型城市：相对稳定、对国内外经济形势相对麻木受到的影响小，房价仍然呈现缓慢上升的特点国内外宏观经济形势通

4、过经济结构来影响房地产市场形势，从而影响地块开发 不动产具有地域性，所处地域的文化特性便是体现一： 城市文化影响当地居民的思想性格，使其兴趣爱好具有一定的文化烙印，从而对地块开发产生相应的影响！因此，不同文化区域的地产开发理念自然也有所不同！地块与城市文化的关系1文化影响需求特征 房地产 = 钢筋 + 水泥，品牌后面是文化，地产要用文化的方式运作。在中国，主要分为三大文化板块：黄河文化板块、珠三角文化板块、长三角文化板块。 典型城市代表分别为：北京、广州、上海。 黄河文化“文胜质”爱谈政治、忽悠、注重形式，对楼盘的概念、身份象征意义比较敏感。珠江文化“质胜文”务实、以做生意的眼光来观察世相，更

5、注重地段、户型、配套等具体特征。长江文化“文质兼备”既讲政治又讲市场经济，比黄河文化重实质，比珠江文化重概念。中国三大主要文化板块地块与区域的关系区域在城市中的地位区域的总体规划区域的市政配套区域的交通网络区域的人口特征区域属性1对地块的作用分析在城市中地位 区域在城市中所承担的实质功能对地块价值具有直接影响； 居民对区域的心理认知程度对地块的价值同样具有明显影响！区域属性2对地块的作用分析总体规划 区域规划的重心对地块价值具有直接影响； 区域格局现状要求对地块价值的估量要从现实出发； 区域格局转变趋势要求对地块价值的估量要具有前瞻性；区域属性3对地块的作用分析市政配套 配套现状直接决定了对区

6、域的功能和规划的支撑力 市政配套哦啊影响项目配套的规划、从而影响成本的投入区域属性4对地块的作用分析交通网络 不同类型的项目对交通网络的依赖程度不同 交通网络的通达性极大的影响着地块可以支撑的定位区域属性5对地块的作用分析人口特征 地块的地域性本质上体现于不同地域人口特征的不同 大多数项目都根植于区域市场，因此区域的人口结构 直接决定了区域可以支撑的项目定位定性明显且成熟的区域往往直接决定地块的产品定位案例广州天河区的中旅商务大厦定位的失误地块研究不足导致对地块价值把握不准、从而影响定位的精准地块与市场的关系房地产业发展现状房地产发展趋势市场竞争态势市场属性1对地块的作用分析现状 供求现状、价

7、格水平分析 产品形态、风格特征分析 需求习惯分析市场属性2对地块的作用分析发展趋势 价格的变化趋势 产品形态、风格的变化趋势 需求特征的变化趋势市场属性3对地块的作用分析竞争态势 不同区域的竞争态势不同 不同地段的竞争态势不同 不同档次、风格、形态的产品的竞争态势不同地块与周边环境的关系地块周边的自然环境地块周边的市政配套地块周边的竞争对手地块周边的交通网络地块周边环境属性1与地块的关系分析自然环境 项目必须与地块周边的自然环境相融合或者相补充： 周边自然环境优美且稀缺：则为地块一大价值 周边自然环境差：则需要在项目内部进行补充地块周边环境属性2与地块的关系分析竞争态势 竞争焦点 竞争激烈程度

8、以及趋势地块周边环境属性3与地块的关系分析社会环境 社会治安、人文、风俗等都有可能隐含着地块的价值点！地块周边环境属性4与地块的关系分析 配套 完善的配套，则是地块的价值属性之一 周边配套不完善，则需要项目本身来补充 市政配套与项目的投入有直接的关系地块周边环境属性5与地块的关系分析交通网络 交通发达是价值属性之一 毗邻交通干道可能是优势也可能是劣势案例石家庄龙泉花园概况：占地200亩、容积率1.8离市区25分钟车程无任何配套。价格：多层480元/平方米小高层1300元/平方米25分钟车程不算远、价格也不算高为什么卖不动？地块地形与技术指标用地性质地块四至规划技术指标案例：肇庆四会市商贸城项目

9、 本项目占地面积约500亩，位于肇庆地区四会市的大沙镇，同时又是321国道与四会大道的交汇处。从地理位置上看，该镇是广东省的中心镇。但是该镇的经济发展水平仍然比较落后，2007年GDP约25亿，人口约8.6万。产业处于从农业向工业转移的阶段，基础设施建设的落后、大量荒废的鱼塘和农田加上工业发展带来的环境污染，导致该镇的宜居性非常低。项目概况在实地考察完项目之后，最直接的问题就是：第一：地块周边环境几近荒凉！ 远离居民区、人流稀少 自然环境可以说是”绿色沙漠“ 极度缺乏市政配套、商业配套、生活配套等 工业污染开始蔓延第二：在这样的地段，项目500亩规模尽显尴尬！ 500亩规模进不足以造城，退守大

10、沙又难以寻求支撑！第三：作为大沙的第一个房地产项目，孤军作 战，板块效应无从谈起！ 很多房地产开发区域都是在政府规划的前提下进行，或者商贸区、或者未来城中心、或者行政中心、或者物流中心、或者休闲中心等，都可谓师出有名，容易得到市场的认可。 而本项目所处区域既没有形成任何板块，也没有正式而具体的政府规划定位。 在这种背景下，直接进入市调是盲目的，无法确定市调要解决的核心问题和市调工作的详略之分。 而应首先对地块进行研究，以发现地块所蕴含的价值所在，同时为展开市调工作提供方向性指导。研究一：地块与城市（地区）的关系分析 1、本项目所处地区是珠三角区域和粤西地区的过渡地带，经济发展、城市建设还处于相

11、对落后的水平。 2、该地区以工业为主导产业，人口结构呈“哑铃型”，企业高层管理人员和蓝领人士是一端，几层打工人员是另一端，几乎没有白领人士。 3、根据政府规划，将是承接珠三角区域相对低端的产业的重要基地！随着工业基础设施的完善，越来越多的工厂将进驻。从而会带动当地经济的增长、居民收入水平的提高、人口的增加等。这对于本项目将是一大利好！ 4、该地区经济结构以工业为主，又没有极具吸引力的自然环境资源或者历史文化资源，注定了该地区住宅项目向城市以外区域的辐射力有限！四会市的区位示意简图研究二：地块与区域的关系分析 1、本项目所处区域交通发达，国道、省道、铁路、快速路、港口一应俱全，且仍在不断完善。3

12、21国道介于珠三角和粤西地区之间的一段可谓黄金走廊； 2、本区域是从珠三角进入粤西地区的咽喉地带，可谓黄金走廊的门户； 3、本区域内人口无论购房区域倾向和消费轨迹上呈现四方割据的格局，而没有一个核心； 4、根据政府规划，准备将地块所属大沙镇打造成“肇庆市第一镇”！虽然具体的规划还未出台，但是这将在一定程度上提升市场预期！项目地块的宏观区位示意简图地块位置研究三：地块与地段的关系分析 1、地块所处地段的自然环境像“绿色沙漠”，同时开始受到工业污染，自然环境在此具有很强的稀缺性，值得本项目在园林绿化上予以重视！ 2、所处地段生活配套设施极为缺乏，本项目必须通过自身的配套来补充。 3、321国道和四

13、会大道途径该地段，在区域范围内具有明显的优势，不过由于该地段远离大沙镇镇中心，因此对于大沙镇人口而言，本项目的交通条件没有丝毫吸引力！研究四：地块与市场的关系分析 1、该区域房地产市场还处于粗放经营的阶段，居住置业需求主导市场； 2、整体而言，该区域市场中高端产品供应不足； 3、相比珠三角区域城市，该区域房地产市场受金融危机影响程度不明显，仍然具有较强的刚性需求！研究五：地块技术条件分析1、地块面积约500亩，该区域范围内屈指可数，不过如果本项目仅仅局限于大沙镇，那么如此规模便是一大劣势！2、地块仅靠321国道，而且呈狭长形状，是劣势之一；3、地块成本相对低，是优势之一。通过以上关系分析，发现：该区域最大的机遇在于无论居民购房区域倾向还是消费轨迹都没有形成一个核心！本地块最大的价值属性在于其经济区位、交通条件以及规模！如果本项目仅仅局限于大沙镇市场，难以寻求足够的市场支撑，且无法充分挖掘经济区位、地块交通及规模上的价值！地块所处地段最大的优势在于是黄金走廊的门户！ 基于以上发现，为了充分挖掘地块价值，我们认为本项目毫无退路，只有向大沙镇以外更广的区域突围，即要想实现本项目的成功，就必须:将本项目打造成该区域的中心！ 很明显，将本项目打造成区域中心不仅可以充分发挥地块的价值，又可以避免大沙市场不足的局限！但是这一