南浔星荟家居博览中心提案课件(1)

1、南浔星荟家具博览中心招商提案1项目背景报告目录对标项目项目定位定价原则业态规划招商计划公司介绍2我们是商业地产营销的“特种部队”全面实现 利润最大化 快速建立 房产企业现金流优势 开发商真正需要的刀锋营销！五大业务模块： 区域市场研究 / 项目立项策划 / 房地产营销策划 / 房地产销售代理 / 商业运营顾问 鸿业名片3丰富的概念创意及营销策划鸿业地产概述4公司概况五大业务模块： 区域市场研究 / 项目立项策划 / 房地产营销策划 / 房地产销售代理 / 商业运营顾问 鸿业房地产营销策划有限公司是一家专业从事房地产市场调研、项目立项投资分析、产品规划设计、项目综合定位策划、项目营销策划、房地产

2、销售代理和商业运营顾问等为一体的综合服务型公司。 公司自成立以来，致力成为卓越房地产全程营销策划机构，始终秉持更精研策略、更洞悉传播、更了解销售、更专注执行的公司发展理念，以专业和前瞻思维为广大开发商提供优质、高效的策划和销售代理服务，得到广大开发商的一致肯定和赞许。也取得骄人的业绩！ 公司依靠强大的服务团队，成功代理了新华联集团、雅弋尔集团、万马集团、元一集团、天德集团、港龙集团、五洲国际集团、维嘉集团、亿联控股、美吉特集团、澳林控股、上亿集团等众多知名房企开发的30多个项目。目前公司凝聚核心技术团队30多人，员工400余人，公司立足中东部地区，逐步向全国推进，为更多房地产开发商提供更为高效

3、、优质的策划营销服务。5常规及细分市场全覆盖鸿业服务内容6刀锋营销7大战略七大策略体 系超速营销价值营销成本营销动力营销逆市营销极限营销最快速度现金收回战略最大开发利润回报战略最小营销广告投入战略积极主动全面出击战略滞销楼盘市场激活战略全面战略资源支持战略房地产开发零库存战略立体营销7消费需求及定位调查物业价值分析物业发展建议楼盘市场定位（含价格定位）销售总体战略全面营销方案招商运营方案销售执行方案媒体宣传方案包装展示方案活动营销方案价格执行方案刀锋营销服务体系8全类型、跨区域实力操盘鸿业经典案例9业务版图10年9省，超30个商住项目横跨区域：浙江省、江苏省、安徽省、山东省、河北省、辽宁省广东

4、省、河南省、广西省等；合肥元一名城中西街、黄山纳尼亚小镇、惠来香格里拉花园、慈溪雅戈尔香湖丹堤、扬州万马滨河城、荣成永康五金机电城、常州美吉特家居建材城、苏州港龙茶城、江苏盐城明珠世贸商城、浙江宁波嘉悦购广场、山东德州乐陵义乌商贸城、澳林中央世纪城、河北冀中澳林国际博览城、辽宁抚顺亿丰东北五金建材中心 、广西德保国际商业中心、河南濮阳上亿广场等30多个商住项目。10淮安中天正中尚品常州美吉特家居建材城新华联黄山纳尼亚小镇河南濮阳上亿广场山东德州中央世纪城慈溪雅弋尔香湖丹堤案例展示11广西百色德宝国际商业中心河间冀中澳林国际博览城扬州万马滨河城1919江苏苏州家居城江苏盐城家具城荣成永康五金机电

5、城案例展示12鸿业招商资源精选13个性、匠心、创新的行业领军人鸿业团队风采14团队风采公司策划创意团队辽宁沈阳项目部河南濮阳项目部公司营销团队系统培训河北河间项目开盘德州乐陵项目部15针对星荟南浔项目招商，我司组织了公司精干成员进行全方位调研，历经内部多次研讨，最终形成以下招商方案，敬请阅览。16项目背景对标项目项目定位定价原则业态规划招商计划公司介绍17一、项目背景南浔地理位置南浔南浔区位于长三角腹地，区位优势独特，是湖州市接轨上海的前沿阵地。318国道和湖盐公路贯通全境，京杭大运河、长湖申航道和湖嘉申航道穿境而过，距离上海、苏州、杭州等大城市均为100公里左右。区域内，申苏浙皖高速公路浙江

6、段已全线建成通车，正在规划建设三条高速公路(申嘉湖、申嘉杭、苏震桃)、一条铁路(湖嘉乍)，两条连接中心城区的快速交通干道(浔湖大道、浔织大道)18一、项目背景南浔概况南浔区是2003年1月建立的湖州市辖区，下辖南浔、练市、双林、菱湖、和孚、善琏、旧馆、千金、石淙9个镇和1个省级经济开发区南浔经济开发区。按户籍统计总人口49.05万人，区域面积为702平方公里。19一、项目背景南浔经济2017年全区实现地区生产总值(GDP)384.80亿元，比上年增长8.5%（见图1），其中第一产业3增加值23.58亿元，增长1.7%；第二产业增加值213.38亿元，增长8.6%;第三产业增加值147.84亿元

7、，增长9.6%。三次产业增加值占比结构由上年的6.7:55.6:37.7调整为6.1:55.5:38.4。按户籍人口计算，人均地区生产总值78634元，增长8.4%，按年均汇率折算为11646美元。全区已形成了新型纺织、木业、电磁线、电梯四大制造中心和电机、不锈钢、电子信息、生物医药、环保、汽摩配六大优势产业。四大制造中心、六大优势产业，人均GDPC超万美元经济活，收入高，接近世界中等发达国家水平20一、项目背景市场竞争竞品项目地理位置客群定位业态特点租金水平(元月)织里1号织里中端家具+陶瓷18-25湖州红星美凯龙湖州市区中高端家居全业态18-85蠡口卢浮宫苏州中高端家具25-150蠡口东方

8、明珠苏州中端家具80-135蠡口顺德家具馆苏州高端家具80-150嘉地广场嘉兴中端家居全业态16-80嘉兴红星美凯龙嘉兴市区中高端家居全业态20-120南浔中和国际南浔中端家居全业态30-59玖象家居馆南浔中端建材+家具35-8521一、项目背景市场竞争1、湖州织里一号建材市场22地理位置湖州织里沪聂线富民南路口规模体量20万方业态特点陶瓷、家居、家居饰品，以中端品牌为主租金水平内街18元/月，临街25元/月一、项目背景市场竞争2、湖州红星美凯龙23地理位置湖州市二环西路、田园东路口规模体量12万方业态特点陶瓷卫浴、橱柜、儿童家居、新中式欧美家具、红木、办公家具，中高端租金水平一楼85元，二楼

9、60，三楼40，四楼25，五楼18元/月一、项目背景市场竞争3、苏州蠡口卢浮宫家具博览中心24地理位置苏州蠡口规模体量10万方业态特点新中式、欧美、中式、青少年家具红木、办公酒店家具，中高端租金水平一楼80-150元/月二楼40-80元/月三楼25元/月一、项目背景市场竞争4、苏州蠡口卢东方明珠家具城25地理位置苏州蠡口规模体量3万方业态特点新中式、欧美、办公、酒店家具租金水平一楼135元/月二楼80元/月一、项目背景市场竞争5、嘉兴第六空间嘉地广场26地理位置嘉兴桐乡大道 、锦霞路口规模体量9万方业态特点客厅沙发、软装、青少年家具定制、欧美、现代、中式家具红木、家电、整体家居租金水平一楼80

10、；二楼50；三楼30；20；五楼16元/月一、项目背景市场竞争6、嘉兴红星美凯龙27地理位置嘉兴广益处路、南江路口规模体量10万方业态特点陶瓷卫浴、家电、软装、木门地板、红木家具、欧美中式、青少年家具租金水平一楼120；二楼80；三楼50；30；五楼20元/月一、项目背景市场竞争7、南浔中和国际家居城28地理位置南浔适园路、南林路口规模体量2.5万方业态特点家电卫浴、橱柜、新中式、定制家具；红木、欧美、办公酒店家具租金水平一楼58元/月二楼30元/月一、项目背景市场竞争8、南浔玖象家居体验馆29地理位置本案北面规模体量1.7万方业态特点陶瓷卫浴、橱柜、家具用品租金水平一楼85元/月二楼50元/

11、月三楼35元/月一、项目背景市场竞争市场分析结论：本地家居市场缺少高端定位业态，无法满足当地高端消费需求。南浔急需本地的高端家具业态领导者，引领家居消费升级。结合周边市场运营环境，我司认为苏州蠡口广东顺德家居品牌馆可作为本案对标项目。30项目背景对标项目项目定位定价原则业态规划招商计划公司介绍31二、项目定位1、项目概况地段32二、项目定位1、项目概况成熟商圈，建材采购一站式中心东面：星荟建材市场北面：星荟建材市场南面：沿街混合业态商铺西面：木板市场二、项目定位1、项目概况规划领先，设施精良，配套完善，空间设计时尚34二、项目定位1、项目概况项目建设进度35达到正负零零，预计2019年8月可进

12、场装修二、项目定位2、项目市场定位区域商业整体规划及主要业态限制性政策区域商业环境的和谐性及主要商业业态的差异化项目体量及空间布局项目的配套设施（如：停车场等）主要商业业态正处于鼓励持续发展状态中高端家居广场空白市场化经营商家待提升配套设施不足，待提高与区域商业环境和谐互补打造城市产业新名片引领城市产业的高端家居专业商场市场定位考虑因素体量适中、布局灵活36二、项目定位3、项目形象定位高端的 时尚的 品牌的 体验式 创意的个性的 南浔新名片 星荟代表作 37二、项目定位3、项目形象定位体 验 式 的：共享公共空间的人性化处理，商家装修及货品陈列情景化， 线上线下的灵活搭配，商户装修的管控高 端

13、 的：精选一二线品牌入驻，目前南浔最高端家居市场平台时 尚 的：迎合消费群体的时尚观需求商品，时尚新颖的广告宣传活动品 牌 的：广告宣传造势，打造“星荟”品牌个性的：商品陈列、外形建筑、室内布置、品牌组合、招商运营、 营销策划、售后服务、经营保障有 创 意 的：外立面形象，及经营理念38二、项目定位4、项目功能定位功能定位与周边家具建材市场相呼应，品牌差异化互补 精捡家居一二线品牌，以中高端消费群体为主，打造购物环境舒适，具备体验感的家居博览中心。消费群体日益庞大商铺较少精益求精招商资源丰富39二、项目定位5、项目商家定位010203044、全球高端品牌商家1、本地已有高端品牌商家2、长三角地

14、区的高端品牌商家3、广东及香港的高端品牌商家40项目背景对标项目项目定位定价原则业态规划招商计划公司介绍41三、对标项目 1、苏州蠡口广东顺德家居品牌馆项目概况 蠡口家具城广东顺德家居品牌馆位于苏州相城区相城大道1853号，处于苏州家具博览中心正对面。 广东顺德家居品牌馆占地3万平方米，强势整合了顺德高端家具品牌，目前已进驻品牌馆的有深圳仁豪普罗达、阳光芭比诺、中至信、欧意宝、卡菲亚、木品木、盛世东方等知名品牌。主要经营软体家居、实木家具、欧美家具、办公家具等，旨在为广大消费者提供一站式家具采购平台。42三、对标项目 2、业态特点层：新中式、欧美、青少年43三、对标项目 2、业态特点二层：欧美

15、、实木、外贸44三、对标项目 2、业态特点三 层：软体、酒店办公、红木儿童45三、对标项目 3、品牌组合46三、对标项目 4、租金价格租金政策：一 层：150元/月 层：120元/月 层：80元/月* 公摊率：20%47三、对标项目 5、营业额苏州蠡口广东顺德家居品牌馆，在蠡口家具城的基础上，整合了广东顺德品牌，融合了本地品牌资源，根据调研数据，拥有品牌商户共计95个，2017年年销售总额11.32亿元，其中线上销售额2.3亿元，占总销售额的20.32%，创造税收8千万1亿，广东顺德家居品牌馆在苏州家具市场上，排名前三。 广东顺德家居品牌馆经营面积30000，与星荟家居博览中心体量相仿，又同是

16、在原家具城的基础上提炼的精致品牌，对于本项目有很高的借鉴和参考价值。48项目背景对标项目项目定位定价原则业态规划招商计划公司介绍49四、业态规划1、总体业态规划思路 原商场及周边商户多为木业经营商户，现经营店铺已无法满足人们日益高涨的消费需求，本着在原市场基础上精益求精，提炼商户品牌升级，满足人们更高消费需求的原则，拟定此规划思路。50四、业态规划2、业态分层落位根据市场调研，1、2楼部分商铺规划偏大，目前规划的大面积商铺，根据招商情况在保持动线完整的前提下，做适当调整。12341楼：软体中心2楼：客厅系列、板式儿童家具3楼：现代、欧美实木家具4楼：红木、办公家具51四、业态规划2.1、一楼软

17、体中心 理想品牌慕斯顾家易高意迪森蕾丝雅兰舒达/朗乐福左右芝华仕52四、业态规划2.2、二楼客厅系列 板式儿童家具 理想品牌美时ARMANI七彩人生松堡王国雅兰/司米红苹果皇朝FEND53四、业态规划2.3、三楼业态 现代欧美 实木家具 理想品牌北美之家城市之窗美克美家莫霞凡达思上下林氏木业双叶54四、业态规划2.4、四楼业态 红木、办公 理想品牌迪欧办公冠美百利震旦友邻为家冠臣年年红圣奥55项目背景对标项目项目定位定价原则业态规划招商计划公司介绍56五、定价原则1.1、周边街铺情况调研周边街铺租金序号项目年租金（元）面积（）租金（元/月）备注1美的30000060041.67十字路口地段2布

18、兰莎10000020041.67靠近十字路口3日丰卫浴12000030033.334法狮龙22000060030.565金玉背景石材28000060038.886红达木雕11000030030.567久格12000030033.338卡莎意厨12000030033.339高斯12000030033.3310莫干1111百盛精品家居生活馆560000150031.1112博美家居12000030033.3313福满1114美特盛精品生活馆23000060031.9415五棵松12000030033.3316澳鑫名品馆12000030033.33

19、57五、定价原则1.2、周边街铺、家居商场租金对比租金对照表序号项目名称项目体量租金均价（元/月）1织里一号20000021.52湖州红星美凯龙120000483蠡口卢浮宫100000754蠡口东方明珠20000107.55蠡口广东顺德家居品牌馆30000116.676第六空间嘉地广场9000040.127嘉兴红星美凯龙100000608南浔中和国际家居2500044.179玖象家居体验馆1700056.6710临街店铺均价34.511南浔国际建材城41000047.6758五、定价原则2、项目租金定价优劣势分析S 优势0 机会 W 劣势T 威胁1、交通便利，客群辐射能力强2、地理位置，处于湖州、嘉兴、苏州中心点3、停车方便，旁边大型停车场4、业态丰富，各种家居建材齐全。5、精选品牌入驻，满足中高档客群消费需求6、物业自持，物业条件良好， 统一运营管理1、经济发展迅速，人们对居住环境要求日益提高。2、周边已有成熟的家居建材市场支撑3、各家居建材行业品牌急需提升品牌形象，以满足人们的消费需求4、目前高端品牌家居广场在本地市场尚属起步阶段1、项目体量偏小，品牌入驻数量有限2、老市场根深蒂固的消费客群理念3、临近玖象家居体验馆的开业，租金在商户心中已产生参照。1、美凯龙、居然之家的进驻南浔市场2、养商期经营难度大，投资回报期长5