上海星月国际广场项目业态规划建议ppt课件

1、二零壹零年八月星月国际广场工程业态规划建议前 言 非常赞赏贵司对我司任务的信任和支持，使我司能有时机与贵司共同讨论本工程之任务。 本工程从市场大环境入手，结合工程现时的详细情况，加上我司专业阅历得出工程业态规划定位初析及招商初步建议。 为使星月国际广场商业工程能在业态规划定位上掌握到一个更明确的方向，我司特在工程所在区域选取与本工程的消费气氛及环境类似度较高的工程，对其商业业态方式、运营情况、租售程度等作出深化的探求及分析后，以给本工程能有一个更有利而准确的市场及产品定位。 我司坚信凭仗丰富的专业阅历和无比的任务热诚，在工程的任务中必定会全力以赴，做到最好。工程分析4工程定位及业态规划建议 1

2、2 目录 工程分析工程关键目的项目名称星月国际广场地理位置宝山区淞宝路155号用地性质商办整体定位蓝调街区 橙色生活商业面积16788平方米交付日期2011年11月主要交通轨道交通三号线、多条公交车、牡丹江路和同济路主干道、逸仙路高架等备注地上为1至6层，地下一层，建筑最高为23.9M，建筑面积为约16788.61平方米。 工程分析工程地块位置图示工程分析地理位置牡丹江路、海江路总建筑面积150,000平方米商业形态开放式办公、商业综合体发展商安信置地有限公司物业管理高力国际物业管理公司市场定位中档租金报价7-8元（一楼）、5-6元（二楼）预测实际租金6-7元（一楼）、4-5元（二楼）开业时间

3、2007年5月竞争工程分析安信商业广场安信商业广场位于牡丹江路沿线，整个工程共分成6个街区，建有大型综合大卖场、星级酒店、高级写字楼 。工程分析安信商业广场分析位于牡丹江路商业区，是区域首个开放式商业街区；整体笼统较好，档次较高；共有三层，首层除服饰类，其他运营情况较好，二层大量空置，运营困难。与本工程分属同一商圈，其地理位置优于本工程，对本工程呵斥了一定程度上的客源截流，构成很直接的竞争关系。工程分析地理位置宝山同济路999号总建筑面积5万平方米商业形态创意园（餐饮、休闲）发展商上海新黄浦置业股份有限公司物业管理弘基物业管理有限公司市场定位中档租金报价33.5元/平方/天预测实际租金23.5

4、元/平方/天开业时间2008年11月创邑幸福湾创邑幸福湾位于宝山区友谊路、同济路交接处，建筑面积约3万平米，原为幸福摩托车厂，保管有21幢厂房仓库及办公楼，是一座涵盖办公、商业配套、企业总部的创意产业园区，工程整体呈Loft式商业形状。工程分析创邑幸福湾分析工程所在的地理位置偏于牡丹江路中心商圈；周边交通环境妨碍了工程的开展，导致无法聚集人气；商业动线设计不合理，部分街区人气缺乏；地铁三号线友谊路站近在咫尺；综合来看，偏离本工程所属商圈，且其规模效应不强，辐射半径有限，与本工程未能构成很直接的竞争关系。工程分析综合来看，与本工程在商业笼统、档次上现阶段在淞宝区域内最直接要挟的竞争对手为安信商业

5、广场；未来可构成直接竞争关系的为间隔工程不远的宝山体育中心大型旧改工程，而工程届时曾经过了一定时期的培育，商业气氛已较成熟；因此，工程的整体定位规划应有开展的目光，立足现状，把握趋势，方能博得市场。工程分析 工程定位及业态规划工程定位根据思索定位时需留意的要素作为星月国际广场要有一个稳妥的定位，我司以为须根据以下六个主要思索点出发才干照顾全局。1主要目的消费群的消费次数(频率)高：周边居民低：其他外围人群工程定位及业态规划主要目的消费群的消费才干2较高：淞宝区域居民不一定：其他外围人群主要目的消费群的主力业态需求评价3集中具规模及形状的餐饮、生活配套及休闲文娱工程定位及业态规划星月国际广场的企

6、业品牌笼统4应必需有日常生活根本配套及不能流于低档的配套行业配合办公楼产品与之相呼应产品定位在区内地理位置的运营效果、租金收益及生存空间的兼顾5商铺装饰亮堂档次中档商户业态应需求有规范性的运营划分6不一定先思索最高租金的行业而应选择最受消费者欢迎的行业工程定位及业态规划定位要素分析主要目的消费群是淞宝地域的居民必需有日常生活配套设备及有一定良好笼统的配套行业整体的装饰亮堂，档次中档，商户业态应需求有规范性的运营分析须满足表达工程的第一印象消费者需求笼统好具备一定休闲文娱的消费场所分析要素表示工程定位及业态规划主要目的消费群是整个淞宝地域的居民，辐射海滨新村、宝山新村、宝林新村及宝钢新村和其他路

7、段的客户；整体区域人去密度较高，可支持本工程的消费，从周边居住居民来看，有部分宝钢集团的任务人士，收入较高；区域居住人群对于餐饮类业态有一定的需求度，而百货类相对需求较小。主要目的消费群的消费特性及消费力分析工程定位及业态规划围绕本工程的定位，调整优化商业与效力业功能；强化商业笼统的展现，有机结合工程的建筑美学，营造风格鲜明，特征丰富的商业形状；符合区域居民的业态需求，引入规范超市等主力店，引入更多的品牌连锁运营商家；整体招商进程宜按工程生长阶段适时调整运营业种，加大餐饮、休闲文娱的比重；经过专铺专营方式，令商家到达互补运营，共同得益的目的，利于商户的长期生存。整体商业可继续开展的途径与战略选

8、择工程定位及业态规划工程业态分布比例建议业态类别设置比例备注餐饮美食40-50%符合区域居民普通要求休闲娱乐20-30%满足居民对娱乐休闲的需求生活配套10-20%满足周边居民及未来办公人群的需求工程定位及业态规划业态详细规划建议结合工程整体商业定位，业态规划应该遵照的原那么主要有以下所列：总体原那么：在商业布点时，尽量优先思索效力配套类业态的位置，布点规范一是为了方便周边居民的消费，同时也需求思索未来办公楼人群的消费，并且龙头商家对其他小商家的带动作用也是不容小觑的；展现面良好位置商铺，留予笼统较好，影响力较大的品牌商家，提升整体商业笼统；运用开展的目光，满足现状需求，紧贴规划利好，把握未来

9、开展趋势，继续运营。工程定位及业态规划人流动线分析：主入口次入口工程定位及业态规划业态规划表示图1：C区地下室/五层/六层工程定位及业态规划业态规划表示图2：C区一层工程定位及业态规划业态规划表示图3：C区二层工程定位及业态规划业态规划表示图4：C区三层工程定位及业态规划目的商家名录业态分类品牌商户餐饮美食正餐和记小菜、望湘园、麦盛莉快餐KFC、大家乐、味之都咖啡上岛咖啡、迪欧咖啡、两岸咖啡自助餐好伦哥、顶呱呱、巴西烤肉火锅海底捞、豆捞坊、小尾羊休闲 娱乐KTV麒麟KTV、浪莎音乐城、大回音量贩式足浴保健敦煌千子莲足浴、大桶大足浴、重庆家富富桥足浴美容SPA柔婷美容SPA、克丽缇娜、玛萨桌球传

10、奇桌球、尊爵桌球、久斯台球游乐游艺南梦宫、米果乐园、星嘉游艺世界健身会所一兆韦德、星之健身、力美健健身生活配套银行工商银行、农业银行、上海银行证券日信证券、光大证券、海通证券便利全家、快客、好德洗染卡柏洗染、象王洗衣、福奈特洗衣西点糕点克莉丝汀、可颂坊、85度C工程定位及业态规划专铺专营商铺进展招商推行阶段的前期，对商铺运营的业态比例、业态分布、运营管理等要素进展合理的科学规划(即按照社区及周边居民人口。消费才干及商品运营所需的数量作出准确的定位评价，从而对运营商铺数量及运营位置等作出区域、分布、比例的划分)，从而对商铺进展同一运营管理、招商。业态控制建议专铺专营“三 赢开发商商户消费者工程定位及业态规