关于农地租赁制度的法律思考_兼谈我国农地租赁权的构建与完善

1、第 42 卷第 2 期华中师范大学学报 (人文社会科学版)2003 年 3 月V o l. 42 N o. 2Jou rnal of Cen t ral Ch ina N o rm al U n iversity (H um an it ies and Social Sciences)M a r.2003关于农地租赁制度的法律思考兼谈我国农地租赁权的构建与完善彭真明, 常健(华中师范大学 法律系, 湖北 武汉 430079)摘要: 随着我国农村经济体制改革的深入开展, 农村土地使用制度, 尤其是现行的农地承包 经营制度逐渐表现出诸多的不适应, 迫切需要进行相应的变革。 针对农地使用制度的完善,

2、 经济 学家提出了农地租赁制度的改革方案。本文在分析农地使用制度现状及存在问题的根底上, 试图从法律角度入手对农地租赁制进行探讨, 并提出在我国即将出台的?物权法?中引入农地租赁权 的概念, 以期对我国农地使用制度的改革有所裨益。关键词: 农地使用制度; 承包经营; 农地租赁; 物权法; 农地租赁权中图分类号: D F 45文献标识码: A文章编号: 100022456 (2003) 0220040206农村经济体制改革与土地制度的改革密切相 关。 随着我国农村经济体制改革的不断深入, 土地 制度, 尤其是现行集体所有的农地承包经营制度逐 渐表现出一定程度的不适应, 迫切需要进行相应的 变革。

3、 针对农地使用制度的完善, 经济学界提出了 诸多改革方案, 其中农地租赁制度是较有代表性的 一种。农地租赁制是指农村集体经济组织作为出租 者以一定年限把农地使用权出租给承租人, 承租人 按期支付租金, 对农地在不改变其用途的前提下进 行租赁使用的制度。本文在分析农地使用制度现状 及其问题的根底上, 试图从法律角度对农地租赁制 度进行探讨, 并提出在将来出台的?物权法?中引入 农地租赁权的概念, 以期对我国农地使用制度的改 革有所裨益。一、现实的反思: 我国农地使用制度存在的问题我国自西周以来 3000 多年的历史进程中, 农 地制度经历了三次大的变迁: 一是终结于战国时期 的井田制 (即国王

4、领主所有制) 向土地私人所 有制的变迁; 二是终结于 20 世纪 50 年代中期的土 地私有制向土地的社会主义公有制的变迁; 三是在 土地公有制的前提下, 于 20 世纪 80 年代初期完成 的农地集体经营向以家庭经营为主的变迁。我国现行的农地使用制度就是在农地制度第三次变迁的 根底上逐步开展起来的。据农业部合作经济指导司、经营管理总站的统 计资料显示: 至 1997 年止, 中国实行农民家庭承包 的村总计有 717866 个, 占全国村总数的 97. 1% ; 家庭承包经营的耕地自实行家庭承包制以来就占 农村耕地总面积的 97% 以上 1 (p 21)。 由此可见, 农 地承包经营制已经成为

5、我国最主要的农地使用制 度, 其目的在于实现土地所有权与经营权的别离, 确立以农户为单位的生产经营主体, 充分调动农民 的生产积极性, 以提高农业的生产效率、增加集体 和农民个人的经济收入。与农地使用制度的开展与 完善相对应, 从法律角度来看, 我国农地使用权也 呈现出市场化、货币化、股份化的开展趋势 2 。可以 认为, 目前我国的农地使用制度已经初步理顺了国 家、集体和农户之间的责、权、利关系, 调动了土地 经营者的生产积极性, 提高了劳动生产率, 促进了 农业生产和农村经济的开展。近年来, 随着我国社会主义市场经济体系的日 臻完善和农村生产力水平的进一步提高, 农地承包 经营制中存在的缺陷

6、与缺乏逐渐暴露出来, 主要表 现如下:收稿日期: 2002210210作者简介: 彭真明 (1963) , 男, 湖北天门人, 华中师范大学法律系教授, 武汉大学法学院博士生, 主要从事民商法 学、经济法学研究; 常健 (1976) , 男, 河南济源人, 华中师范大学法律系硕士生, 主要从事经济法学研究。 1. 农地承包经营权主体具有身份限制。 农地 承包经营权是农地承包经营制在法律上的表现形 式, 我国法律规定, 承包经营权主体只能是本集体 经济组织的个人、家庭和集体组织 3 (p 279) , 具有严 格的身份限制。如果本集体经济组织以外的单位或 个人需要承包农民集体所有的土地时,?土地

7、管理 法?第 15 条规定:“ 必须经村民会议三分之二 以上成员或者三分之二以上村民代表的同意, 并报 乡 (镇) 人民政府批准。以保护本集体经济组织成 员的利益。 毋庸置疑, 这种区别对待的方式在我国 以往农业生产力开展水平相对落后, 农业生产社会 化、现代化程度较低的情况下, 是符合农村大局部 地区的现实状况的。然而, 我们还应看到, 在我国经 济较兴旺地区, 一些农民依靠务工经商发家致富, 放弃对土地的耕种蓄养。 以广东省为例, 据不完全 统计, 1996 年来全省约有丢 荒、闲 置土地 21780亩, 占耕地面积的 0. 08% , 其中耕地面积减少中丢荒比例曾一度高达 4. 1% 4

8、 。 这显然违背了?土地 管理法?的“十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕 地是我国的根本国策的要求。在这种情况下, 对于 本集体经济组织以外的单位与个人经营使用农民 集体所有的土地仍然给予如此严格的限制, 只会导 致土地闲置, 阻碍土地的自由流转和土地资源效益 的发挥, 进而阻碍农村经济的开展。2. 农地承包经营制存在着土地划分零碎、经 营规模偏小、承包地调整频繁的缺陷。 由于农地承 包经营制开始于“均田大包干, 各地在实行家庭经 营时大都以平等为原那么, 按人口或劳动力平均分包 土地, 使土地依照好坏、远近、水旱田等搭配, 一家 农户拥有假设干块土地、一块土地又被假设干农户种植 的现象非常普

9、遍, 造成土地地块分割零碎、农户经 营规模过小、效益不高、机械化作业难以展开等问 题。 与此同时, 虽然?中共中央关于 1984 年农村工 作的通知?提出:“土地承包期一般 15 年以上、中 共中央和国务院 1993 年?关于当前农村和农村经 济开展的假设干政策措施?中指出:“在原定的承包期 到期之后再延长 30 年不变。 开垦荒地、营造林地、 治沙改土等从事开发性生产的承包期可以更长, 但各地的实际操作与中央规定往往有较大的差异。 根据调查资料显示, 自 20 世纪 80 年代初实行联产 承包责任制以来, 80% 的村进行过土地调整, 而且 调整频率较高, 调整两次以上的村占 6. 7% ,

10、 7.08% 的村甚至调整过五次 5 。 众所周知, 农地要保 持其持续利用, 就必须对其不断进行投入; 农业生 产的特点也决定了农地利用具有投资多、风险大、周期长的特点。 因此, 必须使土地的使用者有一个 较长的使用周期, 才能使其获得对土地投入的期望 值或在土地使用权转让时收回其投资。 然而, 对农 民承包土地的调整过于频繁, 使得农民不愿也不可 能对土地进行过多投入, 而是进行掠夺式经营, 出 现土地使用短期行为, 造成土地质量下降, 生态环 境恶化, 农地根底设施建设落后等一系列严重后 果, 严重影响农业生产的可持续开展。3. 农地承包经营权制度无法解决现今农地使 用中出现的新问题。

11、改革开放以来, 我国不少地区 尤其是广东、海南、福建、浙江等经济较兴旺地区, 许多农民集中精力从事第二、三产业的生产、经营 活动, 不愿意从事农业生产经营。 不少地方为了遏 制土地撂荒而规定, 将承包经营的土地撂荒要对承 包经营者予以罚款处分, 而且?土地管理法?第 37 条也规定:“承包经营耕地的单位或者个人连续二 年弃耕抛荒的, 原发包单位应当终止承包合同, 收 回发包的耕地。农民世代在土地上繁衍生息, 乡土 观念浓厚, 许多务工经商者视土地为其最后退路, 他们一般不愿放弃土地。 在这种情况下, 许多农民 将其承包经营的土地出租给外来打工者耕种。外来 打工者往往也以家庭为单位租用土地, 少

12、那么三五 年, 多那么十几年, 主要从事经济作物的种植。据有关 资料显示其数量约有几十万之众。 可以肯定, 这种 承包经营土地的出租行为在法律上不同于同一集 体经济组织内农地转包行为, 且这种出租行为也没 有经过村民会议 23 以上成员或 23 以上村民代 表的同意, 并报乡 (镇) 人民政府批准。 在这种情况 下, 如何标准土地租赁双方的行为, 保护双方, 尤其 是承租方的合法权益呢? 此外, 由于我国经济体制 改革的深入进行, 城市中大批职工下岗, 不少地区 出现下岗职工向农村流动, 租用农村集体所有的土 地进行多种经营的新动向, 那么, 又该如何有效规 范农村集体所有的土地出租、租用行为

13、呢? 我国现 行法律、法规中农地承包经营权的规定显然无法有 效的解决这些问题。 现实中不断涌现的新情况、新 问题呼唤着我国法律的不断完善与进步。二、现实的启迪: 建立我国农地租赁制度的必要性与可能性毋庸讳言, 农地承包经营制在新的历史条件下 已经成为了阻碍我国农业社会化、现代化大生产和 农村经济体制改革与开展的桎梏。正是在这种条件 下, 法学工作者、经济学家提出应建立农地租赁制 度, 其必要性和可能性有以下几方面。1. 构建农地租赁制有利于弥补农地承包经营41 制的缺陷, 标准农地使用法律关系。从理论上讲, 实 行农地租赁制度有以下几个方面优点: 第一, 有助 于进一步理顺农地所有权与使用权的

14、关系, 使农地 产权明晰化。 实行农地租赁制, 租赁双方通过签订 租赁合同, 经过不动产登记机关的审查登记后, 将 双方在农地使用上的责、权、利关系以法律形式固 定下来, 不仅强化了农地集体所有制, 明确了集体 土地所有权主体的地位和权利, 而且也打破了农地 承包经营制的严格的身份限制, 明确了农地使用权 的归属, 明确了农地租赁者在一定期限内享有的农 地租赁权益, 使之成为独立的生产经营者。第二, 使 农地收益权进一步完善 6 。 第三, 农地租赁使用符 合?土地管理法?中“十分珍惜、合理利用土地和切 实保护耕地的根本要求, 有利于农地资源的可持 续利用。 一方面, 在农地使用权的获得以租金

15、支付 为代价的情况下, 农地承租者会更加重视土地生产 率提高, 也会更注重对作为土地生产率根底的地力 的保护与培养。 同时, 农地租赁使用也会促使农地 使用者一旦有其他就业时机 (或较稳定的非农收 入) 时, 就会以退租等形式转让土地使用权, 能有效 阻止因土地抛荒、兼业生产而造成的资源低效配 置。 另一方面, 明确的租赁期限使农地租赁者有稳 定的预期, 能够鼓励生产者为持续的经济收益而加 大对农业现代化技术的运用, 增加为提高土地质量 而做的投资。 此外, 实行农地租赁制使得作为农地 所有者的集体有了稳定的租金来源, 从而有了进行 农田根本建设、兴修水利设施的责任与能力, 同时 农地租赁合同

16、中也对承租方履行保护耕地、培养地 力的责任做出了明确规定。 第四, 便于与现有的农 地承包经营制相衔接, 有利于农业生产和农村经济 的持续稳定开展。 首先, 农地租赁制是在现有承包 经营制根底上, 为解决目前农地使用中存在的问题 而提出的。 其次, 现行农地承包经营制中的“两田 制、“反租倒包、“土地股份合作和“四荒土地租 赁或拍卖中已经具备了农地租赁制的雏型, 只要在 形式上和配套政策、法规上进行相应完善, 便可逐 步过渡为农地租赁制。在实践中, 如前所述, 我国经济较兴旺地区已 有不少农村集体经济组织或承包经营权人出租自 己承包的土地给外来务工者和城市下岗职工耕种 经营。 为了促进农地使用

17、制度逐步完善, 中共中央 也在贵州湄潭、广东南海、山东文登、北京顺义、湖 北怀化、陕西延安等地进行了一系列改革试点, 为 突破原有农地使用模式、建立新的农业经营机制积 累了丰富的材料, 提供了初步的实证经验。 以山东42文登的农地租赁制实施情况为例, 1988 年文登市 草庙子镇蒋家庄村开始试行农地租赁经营制, 随后 在全乡普遍展开。 到 1995 年 11 月全乡已有 22 个 村采用租赁制。 通过农地租赁制改革试点, 取得了 诸多实践效果: 承租人提高了种田积极性, 增加了 对土地的投入, 使农业产量增长, 农民收入增加; 加 快了农村劳动力向二、三产业转移, 促进农地规模 经营和农业现代

18、化的开展; 增加了集体积累, 发挥 了双层经营的优越性。因此, 无论在理论上, 还是实 践中, 农地租赁制无疑将对标准和完善我国农地使 用的法律关系发挥积极的作用。2. 建立农地租赁制度具有良好的法律根底。 第一, 我国?宪法?最初明确规定, 不得以出租形式 转让土地, 而?宪法修正案?第 2 条那么将“出租二字 删去, 并且规定“土地的使用权可以依照法律的规 定转让。 可见, 出租土地, 尤其是出租土地使用权 已不再为宪法所禁止。 甚至可以认为,?宪法修正 案?第 2 条是对土地使用权出租, 即农地租赁制的 认可, 为我国农地租赁制的构建提供了宪法依据。 第 二, 我国 1998 年修订?土

19、地管理法?明确规定: “十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地是我国 的一项根本国策。 而合理利用就是以最优效率发 挥土地的经济价值。 该法第 63 条还规定:“农民集 体所有的土地使用权不得出让、转让或出租用于非 农业建设。虽然?土地管理法?的修订中对农 地使用权租赁没有新的突破, 但却明确了农地租赁 的唯一限制是不得改变土地用途, 以保护耕地, 这 就为建立我国农地租赁机制留下了广阔的空间。第 三,?土地管理法?第 14 条规定, 农民集体经济组织 成员对集体土地的承包经营期限为 30 年。 农地使 用期限的延长, 也给农地使用权出租提供了可能。 对于出租方来说, 可以不必失去农地所有权而获

20、得 农地租金; 对于承租方来说, 可付出较小代价以满 足对土地的要求, 这对于开展农业的规模经营和现 代化、促进农地流转具有现实意义。 第四, 1990 年 国务院公布的?城镇国有土地使用权出让和转让暂 行条例?中第 4 章专章规定了城镇国有土地使用权 出租, 可以说开创了我国土地使用权租赁的先河, 为我国农地使用权租赁制的构建提供了可供参照 和借鉴的范本。第五, 沿海经济较兴旺的省、市已经 通过地方法规和规章的形式对建立农地租赁制进 行了有益的尝试。例如, 海南省 1990 年 2 月公布的?海南经济特区土地使用权有偿出让、转让规定?第 54 条规定:“集体所有土地使用权用于农、林、牧、 渔

21、业生产的, 经省、市、县、自治区人民政府按审批权限批准, 可以由村民委员会或农业集体经济组织 有偿出让、出租或作为与其他单位或个人合资、合 作、联营条件。 但村民委员会或农业集体经济组织 不得擅自出让或出租土地使用权用于非农建设。 这条规定肯定了农村社区和集体经济组织以外的 个人或组织以租赁的方式取得农地使用权, 突破了 现行政策的限制。综上所述, 虽然我国的?宪法?和法律尚未明文 规定农地租赁制度, 但通过分析不难发现, 构建农 地租赁制, 并在物权立法中明确农地租赁权, 并未 与我国?宪法?和法律相抵触。 相反,?宪法?和法律 为农地租赁制的构建留下了广阔的空间, 使我们完 全可以在现行法

22、律根底上创设农地租赁制及农地 租赁权, 完善我国农地使用法律制度。3. 建立农地地籍档案、完善不动产物权登记制度是维持农地租赁制度有效运作的保证。 1996年 2 月公布的?土地登记规那么?第 25 条规定:“不经 变更登记的土地使用权、所有权及他项权利的转 移, 属于非法转让, 不具有法律效力。显然, 我国不 动产权利的产生、变更都以登记为生效要件。 而我 国农地租赁的实质是农地使用权的移转, 属于不动 产权利变更的范围。 因此, 农地租赁亦须以登记为 其生效要件, 从而以审查登记的国家行政权力的行 使来标准农地租赁行为, 防止以农业租赁为名改变 农地用途、破坏耕地的情况发生。 在我国, 法

23、律、法 规对于国有土地使用权的变更规定了慎密且严格 的登记规那么, 有效地标准了国有土地使用权的流 转, 而农村地区农地登记却存在着许多问题, 如: 不 动产登记城乡管理不统一, 登记不动产权利范围过 窄, 农地流转、使用无统一地籍档案等问题。笔者认 为, 构建农地租赁制度时有必要完善以下内容: 第 一, 以乡 (镇) 为单位, 在对农地所有权、使用权进行 确权的根底上, 发放农地所有权证和农地使用权 证, 建立农地地籍档案, 并随时根据权属的变动情 况进行变更登记; 第二, 将农地租赁权、农村宅基地 使用权、地上权、地段权等纳入不动产审查登记的 范畴, 扩大应登记的不动产物权范围。 通过建立

24、农 地地籍档案、扩大应登记不动产物权的范畴, 逐步 标准和完善农村地区不动产尤其是农地的登记制 度, 以维护包括农地租赁制度在内的各类农地使用 制度的有效运作。三、制度的保障: 构建和完善我国农地租赁权的立法设想针对我国农地使用制度的现状和存在的问题, 经济学界的专家学者提出在我国建立农地租赁制度的改革方案, 并对此方案的可行性展开了剧烈的 争论。 而在法学界, 对农地使用制度及农地使用权 的完善, 学者们往往局限于对变革和完善土地承包 经营权的研究, 尚未对农地租赁制度从法律视角进 行探讨, 也没有对农地租赁制度在法律上的表现形 式农地租赁权进行合理的界定。 我们认为, 规 范农地租赁有效运

25、作的最有效途径是在我国物权 立法中确立农地租赁权这一新型物权类型。不过农 地租赁制并非要彻底推翻承包经营模式, 另起炉 灶, 它是在承包经营制根底上对我国农地使用制度 的开展与完善, 是对家庭经营形式的强化。(一) 农地租赁权的性质 农地租赁权是一种新型物权。 第一, 就世界物权立法开展趋势而言, 物权法从以“所有为中心向 以“利用为中心转变, 使使用权制度成为现代物权 法的核心 7 。 放眼世界, 农地租赁制也是农地使用 的一种惯例。世界上绝大多数国家实行的都是农地 私有制, 其农地使用除了自营外就是租赁经营。 例 如, 西欧国家现在出租农地比率高达 30% 到 70% , 美国大局部农场和

26、耕地使用都是局部自有、局部租 用或全部租用的。而构建农地租赁制及农地租赁权 的目的在于使农地所有权与使用权别离, 以期最大 限度地发挥土地的使用效能。这显然与世界物权立 法的开展趋势相吻合。 第二, 农地租赁从字面上理 解具有债权中租赁关系的法律特征。 然而, 农地租 赁后承租人占有农地而为使用、收益, 取得的实际 是农地使用权, 所以农地租赁实质上是农地使用权 的一定期限的让予, 具有物权的特征。第三, 农地租 赁涉及的对象十分特殊, 为农用土地。 如果依照传 统民法中债权理论, 法律对租赁权保护强度较差, 可能使农地租赁权处于缺乏对抗力和期限较短的 地位, 不利于稳定农地使用关系和保护土地

27、使用者 的利益, 不利于土地的有效利用。 并且农地租赁行 为作为一种不动产交易行为, 一般需要在不动产登 记机关登记备案, 而不动产登记规那么往往属于物权 立法范畴, 如果仅将农地租赁权排除在物权之外, 显然不利于物权法律体系的完整和不动产登记制 度的统一。此外, 梁慧星教授主持编纂的?中国物权 法草案建议稿?中第 242 条亦明确规定了“农地的 出租, 也说明了将农地租赁权置于物权立法之中 的必要性与合理性。 由此可见, 农地租赁权是一种 物权, 在我国即将出台的?物权法?中明确规定农地 租赁权, 不仅有利于我国农地使用制度和物权法律 体系的完善, 而且也有助于我国物权法顺应世界物 权立法开

28、展潮流, 与国际接轨。43(二) 农地租赁权的主体 在探讨农地租赁权主体之前, 我们首先要弄清的是农村集体土地所有权的归属状况。 我国?民法 通那么?第 74 条规定:“集体所有的土地依照法律属 于村农民集体所有, 由村农业合作社等集体经济组 织或者村民委员会经营管理。已经属于乡 (镇) 农民 集体组织所有的, 可以属于乡 (镇) 农民集体所有。?土地管理法?第 8 条规定:“集体所有的土地依照 法律属于村农民集体所有, 由村农业生产合作社等 农业集体经济组织或者村民委员会经营管理。已经 属于乡 (镇) 农民集体经济组织所有的, 可以属于乡 (镇) 农民集体所有。村农民集体所有的土地已经分 别

29、属于村内两个以上农业集体经济组织所有的, 可 以属于各该农业集体经济组织的农民集体所有。 不难发现, 我国立法一方面明确规定了农村集体土 地所有权的主体是“农民集体, 另一方面却又模糊 了农村土地所有权的真正归属, 即农村集体土地所 有权是归村农民集体, 还是归乡 (镇) 农民集体或村 民小组农民集体。 鉴于此, 从我国法律的立法意图 和实践中普遍作法来看, 我们认为, 农村集体土地 所有权的归属应是村农民集体。首先, 对照?民法通 那么?第 74 条和?土地管理法?第 8 条可以发现, 立法 的本意在于确定“集体所有的土地依照法律属于村 农民集体所有为一般原那么, 而将“属于乡 (镇) 农民

30、 集体所有和属于村民小组农民集体所有作为例外 加以规定。其次, 在现行的承包经营中, 绝大多数农 民主要是同代表村农民集体的村民委员会或村集 体经济组织等机构签订承包经营合同。 再次, 农民 的呼声也支持村农民集体作为集体土地所有者。一 份调查显示, 98% 的农民乐意与代表村农民集体的 村民委员会签订承包合同, 他们认为与村民委员会 签订合同土地面积较宽, 农户可承包到连块或较集 中的土地, 这样给农户在生产经营管理等方面带来 很大方便; 而乐意与村民小组和乡 (镇) 政符签订合 同的几乎没有 8 。 可见, 将农村集体土地所有权的 归属确定为村农民集体无疑是最正确的选择。既然农村集体土地所

31、有权的归属为村农民集 体, 那么农地出租的主体也理所当然是农地的所有 权人村农民集体。然而“村农民集体本身是一 个抽象的概念, 在实践中也不可能由村农民集体中 全体村民共同作出出租农地的行为, 明确村农民集 体的代表也就在所难免。 我国?民法通那么?第 74 条 和?土地管理法?第 8 条规定:“集体所有的土地依 照法律属于村农民集体所有, 由村农业合作社等集 体经济组织或村民委员会经营管理。?村民委员会44组织法?第 5 条也规定:“村民委员会应当支持和组 织村民依法开展各种形式的合作经济和其他经济, 承当本村的生产和协调工作,依照法律规定, 管理本村属于农民集体所有的土地和其他财产。 由此

32、可以推断, 我国立法倾向于以村民委员会或村 农业合作社等集体经济组织作为村农民集体的代 表, 代表村农民集体行使集体所有土地的经营管理 权。因此, 在具体的农地租赁关系中, 应由村民委员 会或村农业生产合作社等集体经济组织代表村集 体土地所有者 (村农民集体) 与农地的承租方签订 农地租赁协议。如前所述, 农地租赁较承包经营的突破之一就 是打破了农地承包经营中的严格的身份限制。 可 见, 农地承租的主体应当包括一切民事主体, 如自 然人、法人、农村集体经济组织等, 而不再区分是否 为本集体经济组织的成员。 然而, 由于我国不少地 区, 尤其是中西部地区生产力开展水平相对较低, 土地仍是许多农民

33、赖以生存的最根本的生产资料。 在这种情况下, 农地租赁经营还应当确立本集体经 济组织成员优先承租的原那么, 即在同等条件下本集 体经济组织内部成员有先于外部人员租赁农地的 权利。这一方面有利于维护本集体经济组织成员的 合法权益, 防止村民委员会或村集体经济组织简单 地依靠行政手段任意出租农地给外部人员, 剥夺本 集体成员土地利用的权利; 另一方面也有利于与农 地承包经营制度相衔接, 使两种农地使用制度之间 自然、平稳地过渡。(三) 农地租赁权的取得与转让 农地租赁权依农地使用权租赁合同而产生。具体来说, 在法律许可的范围内, 承租人与村民委员 会或村集体经济组织订立农地租赁合同。农地租赁 合同

34、必须采用书面形式, 并经由不动产登记机关审 查登记后, 才依法发生法律效力。在我国建立和完善农地租赁权的立法中, 应当 明确禁止农地租赁权的转让, 即转租。 世界上除日 本以外的绝大多数国家一般都禁止租赁土地的转 租, 其理由是: 土地租赁多基于人的关系而设立, 而 转租渔利那么与土地所有人原意不符, 且对于土地利 用实有妨害。如果农地承租人确实有必要转让其所 承租的农地, 可以通过先退租, 再由农地出租人将 其退租农地出租给有意承租的人, 以实现农地使用 权的流转, 防止利用农地租赁权的转让而炒卖农地 的现象发生。(四) 农地租赁权的期限 农地租赁权应该有较长的期限。 第一, 从经济学上看,

35、 农地租赁期限确实定必须考虑农业生产经 营时间特征, 要符合农业生产时间上的规律性, 防 止因期限过短而导致农地承租人破坏性、掠夺性经 营的发生。 第二, 我国对国有土地使用权的租赁期 限规定较长, 居住用地为 70 年, 工业用地为 50 年, 如果农地租赁期限过短, 其将与国有土地使用权租 赁立法不相衔接。 第三, 从其他国家和地区的立法 例来看, 与农地租赁权相类似的永佃权在日本的存 续期间为 20 年以上 50 年以下, 在我国台湾地区那么 是永久性的, 以保证承租人安心耕作, 促进社会经 济的稳定 9 。因此, 我们认为, 农地租赁权的期限应 规定为 30 年以上 50 年以下: 一

36、方面, 这符合了农 地租赁权应该有较长期限的目标, 也充分借鉴了其 他国家和地区立法的先进经验; 另一方面, 也给农 地出租人与承租人之间留下选择的余地, 使其能够 通过农地租赁合同选择最有利的租赁期限。(五) 农地租赁权的内容1. 农地租赁权人的权利。一般而言, 农地租赁权人应享有以下权利: (1) 占有权和使用权。农地租 赁权人基于租赁合同, 有权占有 、使用作为其承租 的农地使用权的客体的土地。农地所有人以及第三 人阻碍、侵害租赁权人占有、使用农地权利的, 农地 租赁权人有权请求排除妨害、赔偿损失。 (2) 收益 权。 农地租赁权人有权使用自己所承租的农地, 在 不改变农地用途的条件下,

37、 取得收益。 (3) 续租权。 农地租赁权人可基于法律规定或当事人约定, 于租 期届满后主张继续承租。 (4) 优先承租权。 租赁合 同期满时或期满后一定时间内, 出租人继续出租 的, 租赁人在同等条件下有优先承租的权利。(5) 对 农地所有权代表者的对抗权。 在农地租赁期间, 作 为出租人的农地所有权的代表者发生变化时 (如村 民委员会换届) , 新产生的农地所有权代表者不得 以代表人变更为由主张终止原租赁关系。(6) 减、免 租金的请求权。 农业生产受自然因素影响较大, 当 承租人因不可抗力导致收成减少或者绝收时, 有权 请求出租人减、免租金, 以维护双方当事人利益均 衡, 保障农地租赁权

38、人的生产积极性。(7) 补偿请求 权。 农地租赁未到达法定最低保护性期限时, 由于 国家征收等原因致使农地租赁权灭失时, 农地租赁 权人有权请求有关部门对其损失给予合理的补偿。2. 农地租赁权人的义务。 农地租赁权人在享 有权利的同时也必须承当一定的义务, 主要包括: (1) 不得改变农地用途和禁止抛荒的义务; (2) 合理 利用农地、切实保护耕地和保护农地根底设施的义 务; (3) 按期缴纳租金的义务; (4) 不得转租的义务;( 5) 尊重同一土地上其他权利人的合法权益的义务; (6) 法律或者合同规定的其他义务。(六) 农地租赁权的消灭 农地租赁权消灭的原因有以下八项: (1) 农地租赁

39、权期限界满, 租赁权人没有主张或无权主张续 租的; (2) 农地租赁权标的物灭失或被国家建设征 用; (3) 农地租赁权人丧失利用土地的能力的, 例 如, 承租人死亡且无人继承, 作为承租人的企业破 产等; (4) 农地租赁权人放弃租赁权的; (5) 农地租 赁权人未尽合理使用义务, 致使耕地遭受破坏, 出 租人可以随时收回农地, 并要求承租人限期恢复原 状、赔偿损失; (6) 擅自转租, 出租人有权解除合同; (7) 农地租赁人累计欠缴租金到达法定或约定数额 时, 出租人有权解除合同; (8) 政府的行政决定或者 人民法院的判决确定农地租赁关系终止的。农地使用制度的变革与完善是关系到农业、农

40、 村、农民问题的一项重要的改革。 经济学界广阔学 者针对农地使用制度的完善提出在农地承包经营 制的根底上构建农地租赁制度。制度的构建离不开 法律的保障, 因此, 从法律角度对农地租赁制进行 分析和探讨, 并在我国物权立法中建立和完善农地 租赁权制度, 显然是对农地租赁制度的进一步完善 和标准的一种有益探索, 这无疑也将有助于我国农 业的开展、农村的稳定和农民生活水平的进一步提 高, 有助于我国农业、农村、农民问题早日合理解决。 参 考 文 献 1 中国社科院农村开展研究所, 国家统计局农村社会经 济调查总队. 1998- 1999: 中国农村经济形势分析与 预测M . 北京: 社会科学文献出版

41、社, 1999. 2 陈志英, 朱勇. 我国农业开展与农用土地使用权的市 场化、货币化、股份化J . 河北法学, 2000, (3). 3 参见彭万林主编. 民法学M . 北京: 中国政法大学 出版社, 1994. 4 参见蒋海, 时旭辉, 齐洁, 高卓然. 广东省农地利用现 状及其合理性分析J . 农业经济问题, 1999, (5). 5 郑碧玲. 以体制创新改革完善农村土地制度J . 农 业经济问题, 1999, (3). 6 刘群利, 刘岗, 刘锐, 张宝伟, 雷国平. 建立农用土地 租赁制度问题探析J . 中国土地科学, 1995, (7). 7 参见史浩明. 用益物权制度研究J .

42、江苏社会科学, 1996, (6). 8 参见李锦宏. 从农户的土地经营观念看联产承包责 任制J . 农业经济问题, 1999, (7). 9 李凤宁. 关于土地承包经营权的立法完善研究J .中国土地科学, 1999, (4). 责任编辑 乡音45On the Law Th in k in g of Land Tenancy System of Coun trys ide in Ch inaA ddit io nally Bu ild ing and Perfecting the L easeho ld of Coun t ryside L and PEN G Zhen2m ing, CHAN

43、 G J ian(D epartm en t of L aw , Cen t ral Ch ina N o rm al U n iversity, W uhan 430079, Ch ina)Abstract: W ith the con struct io n of the socialism m arket2o rien ted econom y and the deep deve lopm en t of the coun t ryside econom ic structu ral refo rm s, the land con t ract system of coun t rysi

44、de show s m uch un2 su itab ility and need refo rm s. Econom ists raise a refo rm schem e of coun t ryside land tenancy system to perfect the land u se system of coun t ryside. Based on the analysis abou t the p resen t situat io n and p rob2 lem s of the land u se system of coun t ryside, the artic

45、le, to take the law as the po in t of departu re, at2 tem p ts to p robe in to the coun t ryside land tenancy system , and pu ts fo rw ard that the leaseho ld of coun2 t ryside land shou ld be in t roduced in to the L aw of R igh ts over T h ing s.Key words: land u se system of coun t ryside; land con t ract system of coun t ryside; land tenancy of coun2t ryside; L aw of R igh ts over T h ings; leaseho ld of coun t ryside land(上接第 39 页) 8 刘雪斌, 何筠. 论失业保险的制度创新J . 南昌大学 12 国务院. 失业保险条例C . 1999.学报, 2001, (1). 13 国家统计局.