物业日常管理与服务课件

1、项目5 物业日常管理与服务知识目标 通过对本项目的学习，了解物业维修管理与物业设备管理的内容；理解治安、消防、车辆道路管理、清洁管理、绿化管理及物业环境污染与防治的内容和管理办法；掌握物业综合经营服务的内容。下一页项目5 物业日常管理与服务技能目标.能够了解在物业管理中维修管理与设备管理的范畴。.熟悉安全与环境管理的常识，并能在实际工作中得到运用。.能够按照相应的步骤与方法进行物业经营服务的操作。.能够运用房屋完损等级的评定方法对房屋损坏程度进行评定。下一页上一页项目5 物业日常管理与服务任务-物业维修管理任务-物业设备管理任务-物业安全与环境管理任务-物业综合经营服务下一页上一页任务-物业维

2、修管理一、物业维修管理的定义 物业维修管理又称物业修缮管理，是指物业服务企业根据国家对物业维修管理的标准、要求及物业管理委托合同的规定，对其所经营管理的物业进行维护、修缮的管理活动。它是物业管理的基本任务之一。物业维修管理有广义和狭义之分：广义的物业维修管理包括对物业的养护、修缮和改建；狭义的物业维修管理是指对物业的养护和修缮。返回下一页任务-物业维修管理二、物业维修管理的特点经营性和服务性技术性复杂性计划性返回下一页上一页任务-物业维修管理三、物业维修管理的原则（）经济、合理、安全、实用原则。（）区别对待原则。（）预防为主、管修结合原则。（）为用户服务原则。（）修缮资金投资效果最大化原则。返

3、回下一页上一页任务-物业维修管理四、房屋维修标准 维修标准是按不同的结构、装修、设备条件，将房屋分为“一等”、“二等以下”两类。 符合下列条件的为一等房屋：（）钢筋混凝土结构、砖混结构、砖木（含高级纯木）结构中，承重墙柱不得使用空心砖、半砖、乱砖和乱石砌筑。（）楼地面不得有用普通水泥或三合土面层。（）使用纱门窗或双层窗的正规门窗。（）墙面有中级或中级以上粉饰。（）独厨，有水、电、卫设备，采暖地区有暖气。 低于上述条件的为二等以下房屋。返回下一页上一页任务-物业维修管理五、物业维修管理的内容（一）房屋维修计划管理 房屋维修计划管理是指物业管理者根据房屋的完损程度，用户对房屋保养与维修的要求以及政

4、府对保养与维修的有关规定，为科学制定并实施房屋的综合保养与维修计划所进行的各项管理工作。物业服务企业根据实际情况，制订切实可行的房屋维修计划，并积极组织力量，保证计划的完成，确保物业的正常使用，维护业主和物业使用人的正当权益。返回下一页上一页任务-物业维修管理（二）房屋安全管理 房屋的安全检查是房屋使用、管理、维护和修理的重要依据。定期和不定期地对房屋进行检查，随时掌握房屋健康状况，不仅能及时发现房屋的危损情况，抢修加固，解除危险，而且还能为科学地管理房屋和修缮房屋提供依据，正确地督导房屋使用，延长房屋的寿命。返回下一页上一页任务-物业维修管理.房屋安全检查的方法直观法刺探、敲击听声法仪器检查

5、法结构构件验算返回下一页上一页任务-物业维修管理.危险房屋管理制定危房鉴定检查制度建立健全危房管理机构危房处理措施返回下一页上一页任务-物业维修管理（三）房屋维修技术管理 房屋维修技术管理是指对房屋维修过程中的各个技术环节，按国家技术标准进行的科学管理。物业服务企业应根据房屋维修技术管理规定，组织查勘、鉴定，掌握房屋完损情况按房屋的实际用途和完损情况，拟订维修方案；日常维护，有计划地组织房屋按年轮修；分配年度维修资金、审核维修方案和工程预决算，与施工单位签订施工合同；配合施工单位，适当安置住户，保证维修工作的顺利进行；监督施工单位按规定要求施工，确保工程质量；竣工后，进行工程验收；组织自行施工

6、的维修工程的施工管理，进行工料消耗、工程质量的检查鉴定；建立健全房屋的技术档案，并进行科学管理等。返回下一页上一页任务-物业维修管理（四）房屋维修质量管理 房屋维修质量管理是指为保证和提高维修工程质量，贯彻“预防为主”、“对下道工序负责”和“为业主、使用人负责”的原则而进行的一系列管理工作的总和，它是物业服务企业质量管理的重要组成部分。物业维修质量管理的内容一般包括对物业维修质量的理解（管理理念）、建立企业维修工程质量保证体系以及开展质量管理基础工作等。返回下一页上一页任务-物业维修管理（五）房屋维修施工管理 房屋维修施工管理是指针对不同种类的物业维修工程，按照一定施工程序、施工质量标准和技术

7、经济要求，运用科学的方法对物业维修施工过程中的各项工作进行相应有效的、科学的管理。不论是物业服务企业的自有维修队伍，还是对外委托的专业维修队伍，均应做好具体维修施工作业的计划管理、组织管理、现场管理、质量与安全管理、机械设备与材料管理、成本管理等工作。返回下一页上一页任务-物业维修管理六、房屋完损等级的评定（一）房屋完损等级的分类 根据各类房屋的结构、装修、设备等组成部分的完好、损坏程度，对房屋完损状况进行综合评定，共分为五个等级，即完好房、基本完好房、一般损坏房、严重损坏房和危险房。其中，危险房是指承重的主要结构严重损坏，影响正常使用，不能确保住用安全的房屋。返回下一页上一页任务-物业维修管

8、理（二）完损等级的评定方法（1）钢筋混凝土结构、混合结构、砖木结构房屋完损等级的评定方法。（2）其他结构房屋完损等级的评定方法。返回上一页任务-物业设备管理一、物业设备管理的定义及分类（一）物业设备的定义 物业设备是物业附属设备的简称，是建筑实体有效的组成部分，也是发挥物业功能、实现物业价值的物质基础和必要条件。没有物业的附属设备，不仅物业的构成不完整，而且建筑物也将无法发挥其应有的功能和价值。返回下一页任务-物业设备管理（二）物业设备的分类.物业建筑卫生设备供水设备排水设备热水供应设备消防设备燃气设备供暖、制冷和通风设备系统返回下一页上一页任务-物业设备管理.物业建筑电气工程设备供电设备弱电

9、设备运输设备防雷设备返回下一页上一页任务-物业设备管理二、物业设备管理的内容和方式.物业设备管理的内容物业设备的基础资料管理设备原始资料归档管理重要设备维修资料管理物业设备的运行管理物业设备的维修管理返回下一页上一页任务-物业设备管理.物业设备管理的方式 物业设备管理工作由房管单位和物业服务企业的工程部门主管，并有专人负责。设备管理主要由维修管理和运行管理两大部分组成。返回下一页上一页任务-物业设备管理三、物业设备的保养与维修管理（一）物业设备保养的内容一级保养二级保养设备大修与更新改造返回下一页上一页任务-物业设备管理（二）物业设备的维修管理零修维修工程中修工程大修工程设备更新与技术改造返回

10、下一页上一页任务-物业设备管理（三）物业设备的养护管理.给排水系统的养护管理加强巡视检查水箱清洗消毒其他注意事项返回下一页上一页任务-物业设备管理.电梯设备的维修管理（）根据各种类型的电梯图纸资料及技术性能指标，制定电梯安全维修保养的规章制度。（）配备合格的维修人员，不具备此条件的，应请专业电梯保养公司来负责电梯的保养维修工作，以保证电梯和扶梯的维修质量。（）重视和落实电梯的保修和安全年检工作。除电梯的日常保养维护外，电梯的故障修理必须由经劳动部门审查认可的单位和人员承担。返回下一页上一页任务-物业设备管理（）定时巡查，以便及时发现故障并维修。（）电梯钥匙要有专人管理，停梯须出告示。（）电梯运

11、行管理中发生任何故障时，要首先救护乘客出电梯。（）做好电梯的耗电计量及收费工作。（）保持电梯机房、井道、轿厢的清洁及空气流通。返回下一页上一页任务-物业设备管理返回上一页四、物业设备管理制度岗位责任制值班制度交接班制度报告记录制度工具领用保管制度计划维修保养制度维修工程审批制度巡检制度季度和年度安全检查制任务-物业安全与环境管理返回下一页一、治安管理（一）治安管理的含义及特点.治安管理的含义 治安管理就是指物业服务公司采取各种措施、手段，保证业主和非业主使用人的人身财产安全、维持正常生活和工作秩序的一种管理行为。任务-物业安全与环境管理返回下一页上一页.治安管理的特点治安工作难度大服务性强任务

12、-物业安全与环境管理返回下一页上一页（二）治安管理形式及机构设置 治安管理形式包括两种：一种是通过物业管理企业聘用社会专业保安公司来实施；另一种是通过物业管理企业本身组建保安部门来实施。物业治安管理机构设置与所管物业的类型、规模有关。任务-物业安全与环境管理返回下一页上一页（三）治安管理基本制度保安部内部制度住（用）户应遵守的规定任务-物业安全与环境管理返回下一页上一页二、消防管理（一）消防管理的目的与方针 消防管理的基本目的是做好物业管理区的防火灭火工作，保护业主和使用人的生命财产安全。 消防工作的方针是“预防为主，防消结合”，要求消防工作在指导思想上要把预防火灾放在首位。任务-物业安全与环

13、境管理返回下一页上一页（二）消防管理的工作内容建立高素质的消防队伍制定完善的消防制度定期训练和演习制度管理消防设备器材任务-物业安全与环境管理返回下一页上一页（三）高层建筑消防管理（）高层建筑消防的特点耐火极限低火险因素多火势蔓延快扑救难度大疏散困难任务-物业安全与环境管理返回下一页上一页（四）紧急情况下的处理 火灾或其他意外事故（如爆炸）一旦发生，而又无法制止或控制险情，处于紧急情况时，就应立即报警、切断火源或事故源，并积极组织人员疏散。尤其是高层住宅和商用楼宇，疏散路线长，人员分散，组织疏散困难。一般做法是：先及时切断火源，然后利用楼宇内的分割装置，如商场内的防火卷帘等将事故现场隔断，阻止

14、灾情扩大；组织人员通过紧急通道、疏散楼梯等迅速撤离。紧急情况下的疏散关键是组织工作，平时应进行相应的训练，以便有备无患。任务-物业安全与环境管理返回下一页上一页三、车辆道路管理（一）居住区道路规划.居住区道路功能 居住区道路功能要求大致为居民日常生活交通使用，市政公用车辆使用，居住区内公共服务管理运货车辆使用，满足铺设各种工程管线的需要，供消防、救护、搬家车辆使用，也是组织居住区建筑群体景观的重要手段和居民相互交往的重要场所。任务-物业安全与环境管理返回下一页上一页.居住区道路分级 根据功能要求和居住区规模的大小，居住区道路一般可分为居住区级道路、居住小区级道路、居住组团级道路、宅前小路。任务

15、-物业安全与环境管理返回下一页上一页.居住区道路系统基本形式 居住区道路系统基本形式有人车交通分流的道路系统、人车混行的道路系统、人车部分流的道路系统。任务-物业安全与环境管理返回下一页上一页.居住区道路规划布置的基本要求（）不应有过境交通穿越居住区，不宜有过多车道出口通向城市交通干道。（）车行道一般应通至住宅每个单元的入口处。（）建筑物外墙面与人行道边缘的距离不应小于1.5米，与车行道边缘的距离不应小于米。（）终端式道路长度不宜超过米，在终端处便于会车，会车场地不应小于米米。任务-物业安全与环境管理返回下一页上一页（）如车道宽度为单车道，则每隔米左右应设置会车处。（）道路宽度应考虑工程管线的

16、合理铺设。（）应充分利用和结合地形，如尽可能结合自然分水线和汇水线，以利雨水排除。（）道路线型应和整个居住区规划结构和建筑群体的布置有机地结合。任务-物业安全与环境管理返回下一页上一页（二）停车场规划.停车场位置的规划 物业服务企业对停车场的规划要因地制宜，既要和物业管理区域相协调，又要符合实际需要，同时还要遵循经济实用、因地制宜原则。任务-物业安全与环境管理返回下一页上一页.停车场的内部要求停车场（库）的光度要求停车场（库）的设施要求停车场（库）的区位布置要求任务-物业安全与环境管理返回下一页上一页（三）建立健全车辆管理制度门卫管理制度车辆保管规定（摩托车、自行车管理规定，机动车管理规定）任

17、务-物业安全与环境管理返回下一页上一页（四）不同物业车辆管理的特点居住区车辆管理的特点办公物业车辆管理的特点商业物业车辆管理的特点旅游物业车辆管理的特点工业物业车辆管理的特点任务-物业安全与环境管理返回下一页上一页四、清洁管理（一）清洁管理的含义 清洁管理是指物业服务企业对所管辖的区域有计划、有条理、有程序地进行卫生清洁服务所实施的一系列管理活动。它是通过制定规章制度，做好日常清洁和垃圾清运，加强宣传教育和监督管理等活动来实施管理的。任务-物业安全与环境管理返回下一页上一页（二）清洁管理机构设置与职责划分.清洁管理模式委托式自主式结合式任务-物业安全与环境管理返回下一页上一页.清洁管理机构设置

18、 清洁管理由物业服务企业的保洁部执行，其班组设置根据所管物业的类型、面积以及清洁对象的不同而灵活设置，最简单的是设置一个公共卫生清洁班，直接由部门经理负责。对于一个规模较大的物业服务企业而言，其保洁部一般分设楼宇清洁服务班、共有区域清洁班、高空外墙清洁班三个班。任务-物业安全与环境管理返回下一页上一页.保洁管理人员职责划分部门经理技术人员班组长保洁员仓库保管员任务-物业安全与环境管理返回下一页上一页（三）清洁管理的主要内容制定管理制度制订保洁工作计划抓好卫生设施建设加强环境卫生的宣传教育任务-物业安全与环境管理返回下一页上一页（四）违反有关环境保护法律的责任关于大气污染的法律责任关于水污染的法

19、律责任关于固体废物环境污染的法律责任关于噪声污染的法律责任任务-物业安全与环境管理返回下一页上一页五、绿化管理（一）绿化管理的功能 绿化过程实质上是有生命的植物生长、繁衍的过程，在这一循环往复的过程中，能够达到为人类改善环境、平衡生态、美化生活、陶冶情操、延年益寿等提高生活质量的作用。 良好的绿化能够防风、防尘、保护生态环境；净化空气，降低噪声，改善环境；改善小气候、调节温度、改善城市热岛效应；怡情养性，促进健康。任务-物业安全与环境管理返回下一页上一页（二）绿化管理的主要内容绿化规划设计绿化植物的选择绿化营造施工绿化养护管理绿化档案资料管理任务-物业安全与环境管理返回下一页上一页（三）绿化管

20、理机构设置与职责划分.绿化管理机构的设置 环境绿化管理机构设置不是唯一确定的。一般先确定物业区域的环境绿化管理模式，再设置不同的环境绿化管理机构。绿化管理模式一般有委托式和自主式两种。委托式即物业服务企业把物业区域的环境绿化管理工作委托给专业的绿化公司负责，物业服务企业只需配备或名管理人员，根据承包合同对绿化公司进行检查、监督和评议；自主式即物业区域的环境绿化管理工作完全由物业服务企业自己负责，一般至少下设一个养护组，如需要也可设花圃组和服务组，花圃组和服务组均可对外经营，为公司创收。任务-物业安全与环境管理返回下一页上一页.绿化管理人员的职责划分绿化主管技术人员绿化工园艺工任务-物业安全与环

21、境管理返回上一页（四）绿化管理规定及制度（）了解岗位职责和工作范围，尽心尽力搞好绿化工作，熟悉掌握园艺技术，提高环境容貌质量，为住户提供优质服务。（）要爱护辖区周围绿化和环境绿化的设施，严禁攀折花木、践踏草坪，不得任意占用绿化停放自行车、助动车、摩托车。严禁在树上拉绳，晾晒衣服被褥，不得任意倾倒垃圾、堆放杂物，要保持绿化带的卫生。（）负责居住区绿化范围内树木花草的培植、养护。但是要注意安全保护工作，阳台设置花草要有保护架等安全措施，严禁楼上向下乱扔杂物、泼污水等不文明行为。（）对违反园林绿化规定或者有意破坏园林绿化者，视其情节轻重要予以批评教育或制止，并及时向行政管理部门报告。任务-物业综合经营服务返回下一页一、物业综合经营服务概述（一）物业综合经营服务的定义 物业综合经营服务是指物业服务企业提供与物业正常使用和业主在住宅小区、写字楼等物业中的生活及工作相配套的一系列商业、教育、卫生、娱乐、金融等经营服务项目的总和。任务-物业综合经营服务返回下一页上一页（二）物业综合经营服务的意义（）促进城市公建配套设施建设，方便群众生活，带动商品房交易。（）能增加物业服务企业收入，促进物业管理行业的良性发展。（）能拓展物业管理的空间，增强物业管理企业的适应生存能力。任务-物业综合经营服务返回下一页上一页（三）物业综合经营服务的特点（）服务消