浅谈城中村改造中农房征收评估的风险防范

1、浅谈城中村改造中农房征收评估的风险防范陈朝辉（注册号：）近几年来，贵阳市各区县都在进行城中村改造，涉及农房征收问题，按土地管理法的规定，农房应作为地上附着物进行补偿，然后另外划地给农户进行迁建。由于是城中村，在城市规划区内不允许进行划地迁建，只能进行货币裣或产权兑换，需对农房进行评估，对农房进行评估有如下风险应该加以防范：、政策风险。由于国有土地上房屋征收与补偿条例和国有土地上房屋征收评估办法均是针对国有土地上房屋，对于集体土地上房屋（农房）的征收评估则没有规定。、技术风险。为估价行业广为接受的基本估价方法是成本法、收益法和市场法。从估价理论角度这三种方法都有其存在的必要性。不管采用哪一种方法

2、，都需要详实的基础资料来支撑。因此，在利用具体的估价方法进行估价时，是否掌握丰富的基础资料是估价结果能否准确的重要保障。实际评估过程中，由于集体土地上房屋不能自由转让，成交案例少。使得估价机构和估价人员将在房地产价格预期的技术上面临极大的不确定性。二、风险防范的措施。、引进成熟的模式和做法，建立完善的技术规则，使估价技术有据可依。要向估价制度完善的国家学习，由权威机构对房地产估价技术以规则的形式固定下来。同时开发或引入成熟、高效的估价软件。避免估价人员在一些最基本环节出现问题。、加强执业素质教育和职业道德。作为称职的估价师不仅要求熟练掌握评估专业知识，而且还要具备广泛的经济、法律、建筑、财务等

3、方面的知识。扎实的业务素质是作好估价工作的前提。要提高执业人员的业务素质，最好的途径是继续教育，如每年进行一次或几次的业务培训，将其制度化，并以学分积累的形式，作为最终检核其下一年从业资格的重要标准。、加强行业自律，强化行业监管措施，风险责任承担落实到人。对估价行业内部存在的问题，都应该及时发现、及时通报；对重大评估项目有必要采取跟踪管理，全方位了解估价结果使用情况及反映。、健全评估行业的进入及退出机制。房地产评估是涉及面广而又非常专业化的工作。为保证房地产评估业的整体素质，对申请从事房地产评估业务的，应严格审查其执业能力，达不到要求的一律不准从事房地产评估业务；对已有房地产评估机构和评估人员

4、，通过年检或其他形式，若达不到要求或严重违背职业道德及相关法律法规的，视其情节，予以经济重罚，甚至逐出评估行业，永不能从事房地产评估业。加大房地产评估机构和评估人员违规成本，敦促评估机构和评估人员谨慎、公正、合法、独立地从事房地产评估工作，以提升房地产评估行业的整体素质。、在实际操作过程中，评估风险的防范主要有以下几点：（）仔细审查核实委估房地产必备的权属证明文件。具体要求：一要完整，二要看原件，三要同实际状况和委托方填报的清查估价明细表进行核对。取证复印件上要加盖委托方或资产占有方公章。尤其要注意有无他项权利登记。当遇到权证不全或提供不出，或委托方称未办妥领取权证手续等情况时，宁愿放弃不评，也不要迁就。（）将集体土地上房屋假设为出让国有土地上房屋，再扣除征地费用和土地出让金（按该地段的平均出让金数），这样就有了政策支撑和技术支撑。（）严格按房地产估价规范撰写估价报告和估价技术报告。尤其是估价报告中的特别事项说明、估价基准日期后重大事项提示、估价报告的法律效力等不应有法律空隙，做到防范于未然。比如，对估价结论成立的前提条件、使用范围和有效期限，对发现的可能影响估价值的事项等一定要准